房地产银行按揭贷培训

房地产银行按揭贷款培训孙圣林一、住房按揭贷款概念是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。二、要选定最适合自己的还款方式目前基本上有三种个人住房贷款还款方式：

1、等额本金还款方式

等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。

2、等额本息还款方式

即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。3、公积金贷款方式

是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。1、等额本金还款方式

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月应还本金=贷款本金÷还款月数每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率总利息=还款月数×(总贷款额×月利率-月利率×(总贷款额÷还款月数)*(还款月数-1)÷2+总贷款额÷还款月数)月利率=年利率÷12等额本金还款的计算公式（熟记）月还款金额＝A÷N＋（N－n）×R

A：总贷款额N：总还款期数（10年就是120期）n：已还款期数R：贷款月利率

2、等额本息还款法：每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金公积金贷款计算公式为贷款额度=[（借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数40%-借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额]×12（月）×贷款年限。其中月工资总额=公积金月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）按房屋价格计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数个人贷款最高限额20万元；夫妻双方贷款最高限额30万元。申请公积金贷款的基本流程

(公积金五年以下含五年年利率4%；公积金五年以上年利率4.50%）

1）借款人到单位交存住房公积金的住房资金管理(分)中心提出申请，介绍本人情况、领取材料。2）准备齐全的文字材料，交住房资金管理(分)中心审核，包括核验借款申请表、购房行为是否合法、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。需要评估的贷款，由指定评估机构进行评估。3）初审合格，住房资金管理中心开具调查通知单，由受托银行对借款人进行调查，并指导借款人填写有关贷款合同。调查内容包括：核实收入情况有保证的人，保证人是否具有保证资格等。4）经受银行调查合格，受托行出具调查意见递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。5）审批通过，住房资金管理(分)中心签发委托贷款通知单。银行通知借款人办理放贷手6）借款合同生效，住房资金管理(分)中心将资金划入委托贷款基金账户，再由受托行将资金划入开发商账户。7）借款人按照规定的方式按时归还借款。8）借款人还清贷款本息，借款合同和有关担保解除，有关凭证返还借款人(抵押人或出质人)申请商业贷款的基本流程

（首套房：首付三成，基准利率6.55%；二套房：首付六成，基准利率的1.1倍7.205%；三套房，停贷。）

1、购房人与公司签订的《马鞍山市商品房预（现）售房买卖合同》、30%（商业50%）以上房款收据；2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证或单身证明）；3、购房人收入证明（银行提供置于售楼处）、近期三个月以上银行流水（法人近期三个月以上税票）；4、其它业务一般规定1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）60岁的年龄。2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。3、按揭主要还款方式分为等额本金和等额本息两种，购房人可自由选择。等额本金为按月还本付息，先多后少；等额本息为按月还本付息，每月还款额不变（利率调整变化）。住房按揭贷款流程1、项目销售组与购房人签订《商品房预（现）售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款；2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同（备案登记）、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。住房按揭贷款流程4、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人之妻）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。5、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。问题客户的处理（1）对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款；（2）因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款；（3）购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行。（4）对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次（15日内）通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用。住房按揭贷款流程6、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票。7、项目竣工初始登记后（取得大证后），进入抵押登记程序。以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表说明1、贷三款期限三在一年三以内(三含一年三）的贷三款，实三行到期三本息一三次性清三偿方法三，按贷三款合同三约定利三率执行三，不随三银行存三、贷利三率调整三而调整三；2、贷三款期限三在一年三以上的三贷款，三根据中三国人民三银行规三定，进三行调整三。3、最三终还款三额以贷三款银行三算出结三果为准三。银行认三定二套三房的条三件以子女三名义购三房案例：三安先生三名下有三一套住三房，夫三妻俩想三为正在三上高中三的儿子三(现未三成年)三，购置三一套房三留作日三后结婚三使用，三想以儿三子的名三义再申三请贷款三购房。解析：三根据“三国十一三条”中三的条款三，家庭三成员包三括借款三人、配三偶及未三成年子三女，也三就是说三未成年三子女也三是被划三为家庭三范畴的三，所以三安先生三家庭用三儿子的三名义申三请贷款三购房时三，也会三按照二三套房政三策执行三的，即三需首付三60%三、利率三上浮1三.1倍三。银行认三定二套三房的条三件未成年三有房产三，成年三后再购三房案例：三常先生三父母曾三在其未三成年时三过户一三套房产三给他。三现如今三常先生三为了避三免日后三房价再三上涨，三想以自三己的名三义再贷三款买一三套房。解析：三像常先三生这种三情况，三如果再三贷款购三房的话三，是会三被认定三为二套三房的，三因为根三据目前三银行认三贷又认三房，常三先生如三果不出三售现有三房产的三情况下三，再贷三款购房三是属于三二套房三，将按三照二套三房的政三策执行三。而如三果按过三去政策三，未成三年时的三房产只三要没贷三款，再三申请房三贷不算三二套房三。银行认三定二套三房的条三件全款购三住房再三贷款购三房案例：三丁女士三名下现三有一套三住房，三为之前三全款购三买，因三为父母三在老家三年岁已三大，想三在其现三在居住三的小区三再买一三套房来三接老人三居住，三以便照三顾他们三。解析：三虽然丁三女士没三有贷过三款，但三只要是三在房屋三产权交三易系统三中能够三查到丁三女士名三下有房三产，在三不卖掉三且申请三贷款的三情况下三，是会三被认定三为二套三房的。银行认三定二套三房的条三件贷款买三房出售三后再买案例：三鄂先生三200三0年曾三贷款购三买过一三套房产三，现考三虑到孩三子上学三问题，三想将此三房产出三售后，三去孩子三学校附三近再买三一套房三来居住三。解析：三目前银三行对二三套房认三定是“三认房又三认贷”三，也就三是说虽三然鄂先三生将这三套房产三出售后三，家庭三名下没三有住房三，但因三为其之三前有贷三款记录三，所以三之前贷三款购买三的房产三出售后三，再购三买时也三会被算三作二套三房。银行认三定二套三房的条三件先商贷三买房再三用公积三金案例：三范女士三第一次三贷款购三房时使三用的是三商业贷三款。后三来单位三为其缴三存了公三积金，三她想卖三掉现在三的房子三用公积三金贷款三再购买三一套房三。解析：三目前公三积金贷三款政策三也比较三严格，三只要借三款人有三过贷款三记录，三不论结三清或出三售，即三便从未三使用过三公积金三贷款，三首次使三用也会三被算作三二套房三，所以三，范女三士如使三用公积三金再购三房的话三，首付三比例也三将为6三0%。银行认三定二套三房的条三件婚前一三方有房三婚后再三买房案例：三关先生三结婚前三曾贷款三购买过三一套房三，现已三与韩小三姐结婚三多年，三想用韩三小姐的三名义再三贷款购三买一套三住房。解析：三结婚后三虽然户三口没有三落在一三起，但三是夫妻三肯定在三民政局三有过结三婚登记三，而银三行在批三贷时除三要求借三款人提三供户口三本外，三还会要三求借款三人提供三婚姻状三况证明三，而结三了婚的三夫妻不三能提供三单身证三明，所三以另一三方再购三房时也三会被算三作第二三套房。银行认三定二套三房的条三件夫妻贷三款购房三离异再三买房案例：三艾先生三和简小三姐结婚三后共同三贷款申三请过住三房，两三人离异三后，