房地产金融与税收

第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本

房地产税收第一节概述一、房地产金融的概念是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。资金剩余方：个人、企业、政府经纪人、抵押银行金融中介：商业银行、人保公司、投资公司、养老基金资金短缺方：个人、企业、政府FNMA\GNMA\FHLMC\私人公司资金存单证券抵押资金证券间接融资直接融资二级抵押市场融资房地产融资环境第一节概述二、房地产金融的分类（一）按是否通过金融机构1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资

投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资

借款、融资租赁特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质1.权益资本金融：为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。资金直接构成企业资本。也就是向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。

投资者投资、股票、信托、基金、特点：代表投资者对企业净资产的要求权；属于企业法人财产，不能抽回，但可转让；不需还本付息。第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质2.债务资本金融：通过借入方式取得资金，并支付利息的融资。双方形成债券债务关系。

借款、融资租赁、债券特点：债券债务关系；约定期限并还本付息；适度债务资本可降低企业综合融资成本、保持投资者控制权，有利于提高资本收益率和市场价值。第一节概述三、房地产企业融资的特点1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。2.需要房产和地产的抵押。3.资金面临比较大的经济风险和财务风险。第一节概述四、房地产融资的模式（一）公司融资模式——传统模式依托现有公司进行融资特点：1.现有企业统一组织融资并承担责任和风险。2.在现有企业资产和信用基础上融资，并成为企业增量资产。3.融资后的投资收益和偿债能力分析是根据现有企业的财务状况进行的。第一节概述四、房地产融资的模式（二）项目融资模式——新型模式新组建公司进行融资特点：1.房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金。2.新建房地产企业的投资者承担全部风险。3.主要根据房地产项目预期开发运营情况评估其投资收益，分析其获利能力和偿债能力。第一节概述五、房地产融资的渠道融资渠道内源渠道资本公积金公益金未分配利润折旧费其他外部融资资本金股票投资债券融资租赁银行借款其他第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本

房地产税收第二节房地产开发企业融资方式传统融资模式一、房地产企业银行贷款贷款方式：流动资金贷款、开发贷款贷款方向：房屋建造、土地开发（一）贷款的基本条件1.开立基本账户或一般存款账户，并通过其进行经营收入结算。2.提供担保（抵押、质押、信用）。3.可行性研究结论可行。4.开发建设项目已纳入住房开发建设计划。5.已立项，取得土地使用权。6.自有资金达到35%。第二节房地产开发企业融资方式（二）贷款提供的资料1.基本材料：企业法人主体资格材料2.贷款项目材料：项目合法性及可行性材料用地材料：土地出让合同、红线图、已缴纳土地出让金发票、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等报建资料：立项批文、固定资产投资许可证、规划设计方案批复、建筑工程规划许可证、建设工程报建审核书、施工许可证等其他前期资料：项目可行性分析报告、现金流量分析预测及开发销售进度计划；商品房预售许可证、施工合同、监理合同、施工进度月报、监理月报等第二节房地产开发企业融资方式（二）贷款提供的资料其他前提资料：贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，项目预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；具有一定比例的自有资金，一般应达到项目预算投资总额的30％以上，并能够在银行贷款之前投入项目建设。3.担保材料4.客户评价授信客户只需提供2.3.和贷款证。房地产开发贷款期限一般不超过3年。第二节房地产开发企业融资方式二、债券贷款的基本条件向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。（一）五个问题1.发行价格：与票面价格相比——平价发行、溢价发行、折价发行2.票面利率、利息支付、支付时间：票面利率=利息/票面价格票面利率等于市场利率，债券发行价格等于面值——平价发行；票面利率低于市场利率——折价发行；票面利率高于市场利率——溢价发行。3.偿还期限和方式第二节房地产开发企业融资方式（一）五个问题4.是否记名和流通5.发行条件：《公司法》规定股份有限公司净资产额不低于3000万元，有限责任公式净资产额不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产总额的40%；最近三年平均可分配利润足以支付债券1年的利息；筹集资金投向符合国家产业政策；利率不得超过国务院限定的利率水平；其他条件第二节房地产开发企业融资方式（二）债券特点1.偿还性2.流通性3.安全性4.收益性第二节房地产开发企业融资方式（三）债券种类1.是否有财产担保：抵押债券和信用债券2.是否转换为公司股票：可转换和不可转换3.利率是否固定4.是否能提前偿还5.偿还方式：一次到期、分期到期第二节房地产开发企业融资方式（三）债券的收益计算债券收益率=（到期本息和-发行价格）/（发行价格*偿还期限）*100%债券出售者的收益率=（卖出价格-发行价格+持有期间的利息）/（发行价格*持有年限）*100%债券购买者的收益率=（到期本息和-买入价格）/（买入价格*剩余期限）*100%债券持有期间的收益率=（卖出价格-买入价格+持有期间的利息）/（买入价格*持有年限）*100%

第二节房地产开发企业融资方式（三）债券的收益计算如某人于1995年1月1日以102元的价格购买了一张面值为100元、利率为10％、每年1月1日支付一次利息的1991年发行5年期国库券，并持有到1996年1月1日到期，则债券购买者的收益率=(100+100*10%-102)/(102*1)*100%=7.8%债券出售者的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%第二节房地产开发企业融资方式三、股票股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。股票是对公司收益和资产的索取权。（一）股票的分类1.普通股在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权。第二节三房地三产开发三企业融三资方式1.普通股基本权三利：（1）公司三决策参三与权。（2）利润三分配权三。（3）优先三认股权三。（4）剩余三资产分三配权。第二节三房地三产开发三企业融三资方式2.优先股相对于三普通股三，优先三股在利三润分红三及剩余三财产分三配的权三利方面三，优先三于普通三股。基本权三利：（1）优先分三配权。（2）优先求三偿权。第二节三房地三产开发三企业融三资方式三、股三票（二）三股票的三特点1.不可偿三还性2.参与性3.收益性4.流通性5.价格波三动性和三风险性第二节三房地三产开发三企业融三资方式（三）三股票的三种类A股：人民币三普通股三票。由三我国境三内的公三司发行三，供境三内机构三、组织三或个人三（不含三台、港三、澳投三资者）三以人民三币认购三和交易三的普通三股股票三。2.B股：人民币三特种股三票。是三指那些三在中国三大陆注三册、在三中国大三陆上市三的特种三股票。三以人民三币标明三面值，三只能以三外币认三购和交三易。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（三）三股票的三种类3.H股：国有企三业在香三港(Hon三gK三ong三)上市的三股票。雅居乐三、中国三地产集三团、沿三海绿色三家园、三碧桂园三、绿城三中国、三合生创三展、丽三丰控股三、中新三地产、三路劲基三建、上三海证大三房地产三、世茂三房地产三、上置三集团——标准普三尔非投三资级中海——标准普三尔投资三级4.N股：在中国三大陆注三册、在三纽约（New三Yo三rk）上市三的外资三股。第二节三房地三产开发三企业融三资方式项目融三资模式一、含三义“为一个三特定经三济实体三所安排三的融资三，其贷三款人在三最初考三虑安排三贷款时三，满足三于使用三该经济三实体的三现金流三量和收三益作为三偿还贷三款的资三金来源三，并且三满足于三使用该三经济实三体的资三产作为三贷款的三安全保三障。”---三--三fro三mP三ete三rK三.N三evi三tt,三Fr三ank三Fa三boz三zi三"Pr三oje三ct三Fin三anc三ing三”“融资不三是主要三依赖项三目发起三人的信三贷或所三涉及的三有形资三产，提三供债务三的参与三方的收三益在相三当大程三度上依三赖于项三目本身三效益。”---三-国际著三名法律三公司Cli三ffo三rd三Cha三nce编著的《项目融三资》第二节三房地三产开发三企业融三资方式二、与三传统融三资的区三别

项目融资传统融资融资基础项目的资产和现金流量(放贷者最关注项目效益)借贷人/发起人的资信追索程度有限追索(特定阶段或范围内)或无追索完全追索(用抵押资产以外的其它资产偿还债务)风险分担所有参与者集中于发起人/放贷者/担保者股权比例(本贷比)发起人出资比例较低(通常<30%)，杠杆比率高发起人出资比例较高，通常>30~40%会计处理资产负债表外融资(通过投/融资结构，使债务不出现在发起人，仅出现在项目公司的资产负债表上)项目债务是发起人的债务的一部分，出现在其资产负债表上第二节三房地三产开发三企业融三资方式三、适三用范围三和（一）三适用范三围资源开三发项目:石油、三天然气三、煤炭三、铁、三铜等项三目的开三采基础设三施建设三：铁路三、公路三、港口三、电信三和能源三等项目三的建设制造业三项目第二节三房地三产开发三企业融三资方式三、适三用范围三和框架三结构（二）三框架结三构项目投资结构信用保证结构项目资金结构项目融资结构项目投资者项目外部环境1-1项目融资的结构框架第二节三房地三产开发三企业融三资方式四、项三目融资三的参与三方项目公司银行及金融机构工程公司设备/能源/原材料供应商项目产品购买者项目投资者项目融资顾问项目所在国政府股本资金担保各种认可融资安排基础设施工程合同供应合同销售合同1-2项目参与者之间的关系第二节三房地三产开发三企业融三资方式五、项三目融资三的模式（一）三直接融三资模式投资者三直接安三排项目三的融资三，并直三接承担三起融资三安排中三相应的三责任和三义务的三一种方三式，是三最简单三的一种三项目融三资模式三。优点：1.选择融三资结构三及融资三方式比三较灵活2.债务和三税务安三排比较三灵活3.可以灵三活运用三发起人三在商业三社会中三的信誉缺点：1.实现有三限追索三相对复三杂2.项目贷三款很难三安排成三非公司三负债型三的融资三。第二节三房地三产开发三企业融三资方式项目投资者融资协议合资协议管理协议销售代理协议合资项目管理公司项目工程合同销售合同合资项目工程公司产品购买者自有资金建设费用盈余资金产品贷款资金生产费用资本再投入销售收入贷款银团银行监控帐户债务偿还投资者面对同一贷款银行的直接安排融资结构第二节三房地三产开发三企业融三资方式贷款银行贷款银行项目投资者项目投资者项目管理公司合资项目工程公司融资协议融资协议现金流量管理协议现金流量管理协议合资协议工程合同建设/生产费用建设/生产费用产品产品销售收入销售收入建设费用产品购买协议产品购买协议债务偿还投资者各自独立直接安排融资结构债务偿还第二节三房地三产开发三企业融三资方式五、项三目融资三的模式（二）三项目公三司融资三模式投资者三通过建三立一个三单一目三的的项三目公司（SPV）来安排三融资的三一种模三式，具三体有单三一项目三子公司三和合资三项目公三司两种三形式这种形三式的特三点是项目子三公司将三代表投三资者承三担项目三中全部三的或主三要的经三济责任,但是由三于该公三司是投三资者为三一个具三体项目三专门组三建的,缺乏必三要的信三用和经三营历史(有时也三缺乏资三金),所以可三能需要三投资者三提供一三定的信三用支持三和保证三。这种三信用支三持一般三至少包括完三工担保三和保证三项目子三公司具三备较好三经营管三理的意三向性担三保。第二节三房地三产开发三企业融三资方式项目投资者项目公司股东协议股本资金红利贷款资金融资安排工程合同市场安排建设费用

销售收入产品债务偿还工程公司

产品购买者完工担保

在公司型合资结构中投资者通过项目公司安排融资结构贷款银行第二节三房地三产开发三企业融三资方式投资者三通过项三目公司三安排融三资结构三有以下三特点：1、在融三资结构三上较易三为贷款三银行接三受，法三律结构三相对简三单；2、项目三投资者三不直接三安排融三资，较三易实现三有限追三索和非三公司负三债型融三资的目三标要求三；3、通过三项目公三司安排三共同融三资，避三免了投三资者之三间在融三资上的三相互竞三争，又三可充分三利用大三股东在三管理、三技术、三市场等三方面的三优势获三得优惠三的贷款三条件；4、在税三务结构三安排和三债务形三式选择三上缺乏三灵活性三，缺乏三对现金三流的直三接控制三。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（三）三“设施三使用协三议”融三资模式（Tol三lin三gA三gre三eme三nt）在某种三工业设三施或服三务性设三施的提三供者和三使用者三之间达三成的一三种具有“无论使三用与否三均需付三款”性质的三协议。以“设施使三用协议”为基础三安排的三项目融三资具有三以下几三个特点三：1.投资结三构的选三择比较三灵活。2.项目的三投资者三可以利三用与项三目利益三有关的三第三方三（即设三施使用三者）的三信用来三安排融三资，分三散风险三，节约三资金投三入。3.具有“无论提三货与否三均需付三款”性质的三设施使三用协议三是项目三融资不三可缺少三的组成三部分。第二节三房地三产开发三企业融三资方式运煤港口公司工程公司建设费用工程合同抵押担保担保银行完工运行担保项目发起人初始股本资金红利股本资金公司上市计划书政府及公众持股者港口使用协议港口用户（买方）使用费贷款资金债务偿还融资协议贷款银行转让完工运行担保转让港口使用协议运用“设施使用协议”组织项目融资的运煤港口项目第二节三房地三产开发三企业融三资方式（四）三“杠杆三租赁”三融资模三式承租人三可以获三得固定三资产使三用权而三不必在三使用初三期支付三其全部三资本开三支的一三种融资三结构。一般形三式为：三当项目三公司需三要筹资三购买设三备时，三由租赁三公司向三银行融三资并代三表企业三购买或三租入其三所需设三备，然三后租赁三给项目三公司。三项目公三司在项三目营运三期间以三营运收三入向租三赁公司三支付租三金，租三赁公司三以其收三到的租三金向贷三款银行三还本付三息。贷三款银行三还本付三息。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（四）三“杠杆三租赁”三融资模三式项目资产出租人合伙制结构项目资产承租人债务参加者提供项目成本60-80%的资金杠杆租赁经理人股本参加者提供项目成本20-40%的资金资产使用权支付租赁费对股本参加者无追索贷款合伙制中的股本资金利息本金偿还利润/亏损及剩余租赁费收入在杠杆租赁项目融资结构中各个组成部分之间的关系法律文件合同方1、租赁协议项目资产出租人/承租人2、贷款协议项目资产出租人/债务参加者3、信用保证协议项目资产出租人/债务参加者/承租人4、合伙制结构协议股本参加者5、管理协议1-合伙制代理人协议经理人/项目资产出租人6、管理协议2-债务管理协议经理人/债务参加者7、管理协议3-现金流量管理协议经理人/项目资产承租人第二节三房地三产开发三企业融三资方式（四）三“杠杆三租赁”三融资模三式项目投资者项目公司（承租人）产品承购协议完工担保现金流量管理合伙制结构产品生产费用租赁费资本性开支建设费用债务资金债务偿还股本资金税务好处股本收益管理费租赁协议工程合同贷款协议管理协议销售收入项目工程公司杠杆租赁经理人股本参加者债务参加人以“杠杆租赁”为基础的项目融资结构第二节三房地三产开发三企业融三资方式（五）三“生产三支付”三融资模三式（Pro三duc三tio三nP三aym三ent）建立在三由贷款三银行购三买某一三特定矿三产资源三储量的三全部或三部分未三来销售三收入的三权益的三基础上三的，即三提供融三资的贷三款银行三从项目三中购买三到一个三特定份三额的生三产量，三这部分三生产量三的收益三成为项三目融资三主要偿三债资金三的来源三。因此三，生产三支付是三通过直三接拥有三项目的三产品和三销售收三入，而三不是通三过抵押三或权益三转让的三方式来三实现融三资的信三用保证三。第二节三房地三产开发三企业融三资方式项目投资者股本资金红利资源性项目公司建设费用销售收入生产收入工程公司工程合同市场安排产品产品购买者销售代理协议项目资产抵押生产支付协议购买生产资金融资中介机构贷款银行债务偿还融资安排生产支付协议抵押贷款资金完工担保以“生产支付”为基础的项目融资结构第二节三房地三产开发三企业融三资方式（六）BOT融资模三式政府将三一个基三础设施三项目的三特许权三授予承三包商(一般为三国际财三团)。承包三商在特三许期内三负责项三目设计三、融资三、建设三和运营三，并回三收成本三、偿还三债务、三赚取利三润，特三许期结三束后将三项目所三有权移三交政府三。1.基本思三路是，由三项目所三在国政三府或所三属机构三为项目三的建设三和经营三提供一三种特许权三协议（Con三ces三sio三n三Agr三eem三ent）做为三项目融三资的基三础，由三本国公三司或者三外国公三司作为三项目的三投资者三和经营三者安排三融资，三承担风三险，开三发建设三项目并三在有限三的时间三内经营三项目获三取商业三利润，三最后根三据协议三将该项三目转让三给相应三的政府三机构。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（六）BOT融资模三式2.流程图政府BOT财团确定目标项目包装招标投标获得专营权融资项目设计与建造项目运营获取收入接收项目转让项目20-50年后第二节三房地三产开发三企业融三资方式3.特点(1)三BOT融资方三式是无追索三的或有三限追索三的，举债不计入三国家外三债，债务三偿还只三能靠项三目的现三金流量三。(2)承包商三在特许三期内拥有项三目所有三权和经三营权。(3)名义上三，承包三商承担三了项目三全部风三险，因三此融资成三本较高。(4)与传统三方式相三比，BOT融资项三目设计三、建设三和运营三效率一三般较高三，因此三，用户三可以得三到较高质量三的服务。(5)三BOT融资项三目的收三入一般三是当地三货币，三若承包三商来自三国外，三对宗主三国来说三，项目三建成后三将会有三大量外汇流三出。(6)三BOT融资项三目不计入三承包商三的资产三负债表，承包三商不必三暴露自三身财务三情况。第二节三房地三产开发三企业融三资方式4.具体形三式世界银三行在《199三4年世界三发展报三告》中指出三，BOT有以下三几种具三体形式三：BOT形式：Bui三ld（建设三）、Ope三rat三e（经营三）、Tra三nsf三er（转让三）BOO三T形式：Bui三ld（建设三）、Own三(拥有)、Ope三rat三e（经营三）、Tra三nsf三er（转让三）BOO形式：Bui三ld（建设三）、Own三(拥有)、Ope三rat三e（经营三）BLT形式：Bui三ld（建设三）、Lea三se（租赁三）、Tra三nsf三er（转让三）TOT形式：Tra三nsf三er（转让三）、Ope三rat三e（经营三）、Tra三nsf三er（转让三）BDO三T形式：“Bui三ld,三Dev三elo三pme三nt,三Ope三rat三e,T三ran三sfe三r”第二节三房地三产开发三企业融三资方式5.融资结三构其他投资者投资财团项目公司股本资金金红利股东协议承包费用经营协议工程承包合同工程承包集团经营公司贷款银团融资安排贷款资金债务偿还产品/服务销售收入最终用户项目所在国政府意向性担保购买项目期权特许权协议固定价格/低价担保从属贷款/贷款担保设备供应商融资安排政府出口信贷机构商业银行世界银行/地区性银行工程分包公司BOT项目融资结构第二节三房地三产开发三企业融三资方式6.例子背景：深圳市三轨道交三通4号线南三起皇岗三口岸,北至龙三华新城三中心,穿越深三圳中心三区,全长约20.三5公里,其中二三期续建三工程长三约16公里,计划总三投资58亿元。三根据国三家相关三政策和三深圳市三公用事三业特许三经营的三有关规三定,深圳市三人民政三府通过三公开招三募投资三者以及三资质审三查和意三向谈判,20三04年1月15日,深圳市三人民政三府和和三港铁签三署了《关于深三圳市轨三道交通4号线投三资建设三运营的三原则性三协议》,原则上三确定了三以授予三特许经三营权的三方式由三港铁投三资、建三设、运三营深圳三轨道交三通4号线35年(建设期5年,运营期30年)。在此三协议的三基础上,深港双三方于200三4年初开三始就土三地开发三模式、三监管、三风险防三范等重三要内容三进行了三近一年三的艰苦三谈判,最终签三署了《深圳轨三道交通4号线特三许经营三协议》。第二节三房地三产开发三企业融三资方式6.例子融资模三式：BDO三T(建设-开发-运营-移交)项目融三资模式三开发,即整个三项目将三以资本三金投入三、银行三贷款、三轨道交三通运营三收入及三沿线站三点部分三土地开三发的增三值收益三等作为三主要现三金流来三源,由港铁三负责建三设、开三发、运三营4号线前30年。投三资主体三包括深三圳市政三府和以三港铁为三代表的三社会投三资者。三这是我三国第一三个将BOT付诸实三施的轨三道交通三项目,并在公三共设施三用地与三周边土三地开发三的结合三方面进三行了一三次有益三的尝试三。第二节三房地三产开发三企业融三资方式6.创新之三处在于:第一,它是我三国首个三非赢利三性大型三基础设三施融资三项目。BDO三T模式的三成功,不仅在三公共设三施的投三融资体三制改革三方面开三创了先三例,也将在三公共设三施用地三与周边三土地开三发的结三合方面三成为一三种有益三的探索三。第二,轨道交三通建设三运营权三和沿线三土地开三发权捆三绑建设三的BDO三T模式。目前三国内的三轨道交三通投资三建设和三沿线土三地的升三值相割三裂,轨道交三通建设三的投资三者不能三分享因三轨道交三通建设三带来的三外延效三益,城市轨三道交通三开通后,直接收三益的并三非轨道三交通公三司和政三府,而是沿三线的物三业开发三商和业三主。香三港轨道三交通建三设模式三是将轨三道交通三建设的三一部分三外延效三益返还三给投资三者用于三轨道交三通建设,另一部三分外延三收益作三为土地三开发收三益上缴三政府,政府只三需要将三一部分三沿线物三业开发三权交由三轨道交三通公司三。这样,政府无三需动用三财政资三金用于三轨道交三通建设,同时投三资者也三获得了三一定的三商业回三报,企业经三营进入三良性循三环,轨道交三通建设三也走上三了可持三续发展三道路。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（七）ABS融资模三式1.运行机三制第二节三房地三产开发三企业融三资方式（七）ABS融资模三式2.可证券三化的理三想资产三是1.能在未三来产生三可预测三的稳定三的现金三流2.持续一三定时期三的低违三约率、三低损失三率的历三史记录3.本息的三偿还分三摊于整三个资产三的存活三期间4.金融资三产的债三务人有三广泛的三地域和三人口统三计分布5.原所有三者已持三有该资三产一段三时间，三有良好三的信用三记录6.金融资三产的抵三押物有三较高的三变现价三值7.金融资三产具有三标准化三、高质三量的合三同条款第二节三房地三产开发三企业融三资方式3.目前可三进行ABS融资的三有：1.居民住三宅抵押三贷款2.私人资三产抵押三贷款、三汽车销三售贷款三，其他三各种各三种个人三消费贷三款、学三生贷款3.商业房三地产抵三押贷款三、各类三工商企三业贷款4.信用卡三应收贷三款、转三账卡应三收款5.计算机三租赁、三办公设三备租赁三、汽车三租赁、三飞机租三赁6.交易应三收款7.人寿、三健康保三险单8.机票收三入、门三票收入三、会费三收入、三公共事三业费收三入9.石油、三天然气三储备，三矿藏储三备，林三地10.各种有三价证券三组合第二节三房地三产开发三企业融三资方式4.ABS融资的三特点：1.高档债三券融资三，利率三低，成三本低；三国际资三本市场三融资，三适合大三规模资三金需求三。——降低成三本2.证券形三式——提高资三产流动三性，改三善资金三来源3.风险隔三离，风三险分散——消除信三用风险4.表外融三资。——提高资三本比率5.证券化三，较少三了交易三环节和三交易费三用。——能够更三充分利三用现有三能力，三规模经三济6.人才培三养和市三场完善第二节三房地三产开发三企业融三资方式4.A三BS案例美国奥三林皮亚三公司办三公楼的三项目融三资案例三分析第二节三房地三产开发三企业融三资方式（八）三房地产三信托投三资基金三融资模三式1.内容信托契三约（Tru三st三Dee三d)。与公三司的股三东协议三相似。三规定和三规范信三托单位三持有人三、信托三基金受三托管理三人和基三金经理三之间关三系的基三本协议三。信托单三位持有三人（Uni三th三old三ers）。类似三于公司三中的股三东，是三信托基三金资产三和其经三营活动三的所有三者，不三参与信三托基金三及信托三基金所三投资项三目的管三理。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（八）三房地产三信托投三资基金三融资模三式1.内容信托基三金受托三管理人三（Tru三ste三e）。代表三信托单三位持有三人持有三信托基三金结构三的一切三资产和三权益，三代表信三托基金三签署任三何法律三合同。三受托管三理人由三信托单三位持有三人任命三，作用三是保护三信托单三位持有三人在信三托基金三中的资三产和权三益不受三损害，三并负责三控制和三管理信三托单位三的发放三和注册三，以及三监督信三托基金三经理的三工作，三一般不三介入日三常的基三金管理三。一般三由银行三或受托三管理公三司担任三。信托基三金经理三（Man三age三r）。由受三托管理三人任命三，负责三信托基三金及其三投资项三目的日三常经营三管理工三作。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（八）三房地产三信托投三资基金三融资模三式2.特点信托基三金是通三过信托契三约建立起三来的，三而有限三责任公三司是根三据国家三有关法三律组建三的；信托基三金与公三司法人三不同，不能作三为一个三独立法三人而在三法律上三具有起三诉权和三被起诉三权。受托三管理人三承担信三托基金三的起诉三和被起三诉的责三任；第二节三房地三产开发三企业融三资方式（八）三房地产三信托投三资基金三融资模三式2.特点公司的三债务责三任有可三能与其三股东及三董事的三债务责三任相分三离，信托基三金的受三托管理三人作为信三托基金三的法定三代表，三他所代表三的责任三与其个三人责任三是不能三够分割三的；在公司三型结构三中，公三司的资三产是由三公司而三不是其三股东所三拥有；三但在信托基三金结构三中，受三托管理三人只是三受信托三单位持三有人的三委托持三有资产三，信托三单位持三有人对三信托基三金资产三按比例三拥有直三接的法三律和受三益人权三益，每一三信托单三位的价三值等于三信托基三金净资三产的价三值除以三信托单三位总数三。第二节三房地三产开发三企业融三资方式（八）三房地产三信托投三资基金三融资模三式3.例子信托单位持有人协议2937个信托单位持有人第一国民资源信托基金波特兰铝厂融资安排信托契约管理协议永久受托管理公司第一国民管理公司银行基金经理10%第一国民资源信托基金结构第八章三房地三产金融三与税收房地产三企业三银行贷三款项目融三资房地产三融资成三本房地产三税收第三节三融资三成本——资金成三本一、含三义企业为三筹集和三使用资三金而付三出的代三价。资三金成本三一般包三括资金筹三集成本和资金使三用成本两部分三。资金筹三集成本是指在三资金筹三集过程三中所支三付的各三项费用三，如发三行股票三或债券三支付的三印刷费三、发行三手续费三、律师三费、资三信评估三费、公三证费、三担保费三、广告三费等。三资金筹三集成本三一般属三于一次三性费用三，筹资三次数越三多，资三金筹集三成本也三就越大三。资金使三用成本又称为三资金占三用费，三是指占三用资金三而支付三的费用三，它主三要包括三支付给三股东的三各种股三息和红三利、向三债权人三支付的三贷款利三息以及三支付给三其他债三权人的三各种利三息费用三等。资三金使用三成本一三般与所三筹集的三资金多三少以及三使用时三间的长三短有关三，具有三经常性三、定期三性的特三征，是三资金成三本的主三要内容三。第三节三融资三成本——资金成三本二、资三金成本三的计算（一）三一般公三式K=D三/(P三-F)三———三—K=三D/P三(1-三f)P——筹集资三金额D——使用费F——筹资费f——筹资费三费率（二）三各种资三金来源三资金成三本1.权益融三资资金三成本（1）优先三股成本三：公司三发行优三先股股三票筹资三，需支三付的筹三资费有三注册费三、代销三费等，三其股息三也要定三期支付三，但它三是公司三用税后三利润来三支付的三，不会三减少公三司应上三缴的所三得税。第三节三融资三成本——资金成三本Kp=Dp/P0(1-三f)—三———三Kp=i/三(1三-f)Kp——优先股三成本率P0——优先股三票面值Dp——每年股三息f——股息率例1.某公司三发行优三先股，三票面额三按正常三市价计三算为200万元，三筹资费三费率4%，股息三年利率三为14%，则资三金成本三率为多三少Kp=20三0*1三4%2三00(三1-4三%)(2)普通股三成本两种方三法股利增三长模型三法。普通三股的股三利往往三不是固三定的，三因此，三其资金三成本率三的计算三通常用三股利增三长模型三法计算三。一般三假定收三益以固三定的年三增长率三递增，三则普通三股成本三的计算三公式为：第三节三融资三成本——资金成三本Ks=Dc/Pc(1-三f)+三g——三——Ks=i/三(1三-f)三+gg——普通股三利年增三长率例2：某公三司发行三普通股三正常市三价为56元，估三计年增三长率为12%，第一三年预计三发放股三利2元，筹三资费率三为市价三的10%，则发三行普通三股的成三本为Ks=2/三56*三(1-三10%三)+1三2%资本资三产定价三模型法三。根据三投资者三对股票三的期望三收益确三定资金三成本。Ks=Rs=RF+β(Rm-RF)RF——无风险三报酬率三；β——股票的β系数；Rm——平均风三险股票三必要报三酬率。第三节三融资三成本——资金成三本例3：某期三间市场三无风险三报酬率三为10%，平均三风险股三票必要三报酬率三为14%，某公三司普通三股β值为1.2。留存三收益的三成本为三：（3）保留三盈余成三本：留三存收益三，其所三有权属三于股东三，是企三业资金三的一种三重要来三源。企三业保留三盈余，三等于股三东对企三业进行三追加投三资。股三东对这三部分投三资与以三前缴给三企业的三股本一三样，也三要求有三一定的三报酬，三所以，三保留盈三余也有三资金成三本。它三