房地产评估第章2

房地产评估

Realestateevaluation

2009年8月会计学院：王景升1第2章房地产评估的基本理论2.1房地产价值与价格2.2房地产价值的影响因素

2.3房地产评估的原则2学习目标本章学习目标是使学生掌握房地产价格形成的基本理论、主要影响因素和评估时应遵循的基本原则。32.1房地产价值与价格2.1.1房地产价值与价格的含义1）房地产价值房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。房地产价值属于交换价值范畴42.1房地产价值与价格2.1.1房地产价值与价格的含义2）房地产价格房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。52.1房地产价值与价格2.1.2房地产价值形成理论1）劳动价值论62.1价值与价格代表人物:大卫·李嘉图、马克思，其主要内容：资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。72.1价值与价格2.1.1价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论82.1价值与价格代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想：资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。92.1价值与价格2.1.1价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论3）新古典经济学派价值论102.1价值与价格代表人物:马歇尔，该理论是将前两种价值理论结合起来，以亚当·斯米的自由放任经济理论为基础建立的价值学说。其基本要点：商品或资产的价值来源于生产（成本）和消费（效用）两个方面。生产（成本）决定着商品或资产的供给，消费（效用或收益）决定着商品或资产的需求。市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。112.1价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格均衡是一种没有变动趋势的情况。均衡情况下房地产供给者所愿意供给的房地产总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。122.1价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格一个均衡价格就是使供求处于均衡状态的价格，它也是一个能保持下去的价格。132.1价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格如图2—1所示，总供给曲线S和总需求曲线D的交点为供求均衡点。这时对应的价格P0，称为均衡价格，所对应的需求量或供给量Q0，称为均衡数量。14DS价格0Q0P0P2P1图2—1供给与需求的均衡DS价格0Q0P0P2P1DS价格0Q0P0P2P1DS价格0Q0P0P2P1152.1价值与价格2.1.3价格与成本1）主要成本类型（1）会计成本与评估成本（2）个别成本与社会成本162.1价值与价格2.1.3价格与成本1）主要成本类型（4）历史成本与重置成本（3）客观成本与实际成本172.1价值与价格2.1.3价格与成本2）成本在价格形成中的作用（1）成本通过价格实现进行补偿（2）成本是价格的最低界限182.2房地产价值的影响因素2.2.1社会因素1）社会治安状况2）人口状况3）城市化水平192.2房地产价值的影响因素2.2.2经济因素1）经济发展水平2）物价水平3）居民收入水平202.2三房地三产价值三的影响三因素2.2三.2三经济因三素4）房三地产投三机状况5）世三界经济三状况6）国三际竞争三状况212.2三房地三产价值三的影响三因素2.2三.3三政治因三素1）政三治安定三状况2）房三地产制三度3）房三地产政三策和法三规222.2三房地三产价值三的影响三因素2.2三.3三政治因三素4）政三治安定三状况5）房三地产制三度232.2三房地三产价值三的影响三因素2.2三.4三环境因三素1）声觉环三境2）大三气环境3）水文环三境242.2三房地三产价值三的影响三因素2.2三.4三环境因三素4）视觉环三境5）卫三生环境252.2三房地三产价值三的影响三因素除上述三影响因三素外，三还有房三地产自三身因素三、心理三因素和三其他因三素等。262.3三房地三产评估三的原则2.3三.1三预期三原则根据房三地产未三来的预三期指标三（如收三益等）三，判定三房地产三现实状三况（如三价值等三）。272.3三房地三产评估三的原则2.3三.2三变动原三则影响房三地产价三格的因三素是经三常变动三的，所三以房地三产的价三格会伴三随着价三格形成三因素的三变化而三不断变三动。对房地三产价格三变动的三把握是三否恰当三，在很三大程度三上直接三关系到三对评估三方法基三本原理三的理解三和评估三结果能三否客观三、准确三地反映三评估对三象的市三场价值三。282.3三房地三产评估三的原则2.3三.3供三求原则房地产三的价格三最终是三由市场三上的房三地产的三供给和三需求状三况决定三的。房地产三评估中三，一定三要充分三注意房三地产市三场特别三是土地三市场的三这种特三殊供求三关系及三其发展三趋势。292.3三房地三产评估三的原则2.3三.4替代原三则在市场三上，往三往会存三在使用三价值和三质量相三同的商三品，由三于它们三的效用三相近，三在对消三费者消三费需要三满足方三面也存三在相互三替代性三，在竞三争规律三的作用三下，在三同一市三场上，三它们的三价格会三趋向一三致，效三用有差三异的商三品也会三形成相三对稳定三的比价三关系。302.3三房地三产评估三的原则2.3三.4替代原三则房地产三评估中三，委估三房地产三的价格三可以通三过对市三场上地三域相近三、类型三相似、三用途相三同的交三易实例三价格进三行比较三修正后三估定。312.3三房地三产评估三的原则2.3三.5三竞争原三则对于市三场的供三给和需三求双方三来说，三每一方三都有多三个主体三，各方三主体之三间为销三售商品三或购买三商品在三市场上三展开竞三争，价三格是由三竞争最三后确定三的。因三此，竞三争方式三及其程三度等对三商品的三价格形三成有着三较大的三影响。322.3三房地三产评估三的原则2.3三.5三竞争原三则房地产三供给市三场是非三完全竞三争市场三，房地三产的需三求市场三的竞争三相对激三烈，通三过需求三者之间三的竞争三，会使三市场价三格逐渐三上升，三最终达三到均衡三价格。332.3三房地三产评估三的原则2.3三.6贡献原三则房地产三的某一三部分对三整体（三如收益三）的贡三献程度三，会对三整体房三地产的三价值产三生影响三。342.3三房地三产评估三的原则2.3三.7均衡原三则以房地三产内部三构成要三素的组三合是否三均衡，三来判定三房地产三是否处三于最高三最佳使三用状态三。352.3三房地三产评估三的原则2.3三.8效用原三则能给消三费者带三来较高三效用的三房地产三其价值三也高，三相同效三用的房三地产其三价值也三相同，三房地产三的价值三与其所三能带来三的效用三成正比三。362.3三房地三产评估三的原则2.3三.9三机会成三本原则房地产三评估应三选择其三机会成三本最小三的使用三方式，三也就是三选择其三最高最三佳的使三用方式三作为其三评估时三点的状三态。372.3三房地三产评估三的原则2.3三.10三外部三影响原三则某一房三地产的三存在既三可对其三周围的三房地产三的价值三产生影三响，同三时其价三值又受三周围房三地产或三其他因三素的影三响。房地产三不仅要三考虑其三自身的三条件，三还要考三虑外部三其他因三素对它三产生的三影响，三合理估三算其价三值。382.3三房地三产评估三的原则2.3三.11三合法三原则房地产三评估应三以评估三对象的三合法产三权、合三法使用三、合法三处分为三前提。392.3三房地三产评估三的原则2.3三.12最高最三佳使用原则房地产三评估应三该是房三地产在三法律上三许可、三技术上三可能、三经济上三可行，三经过充三分合理三论证，三能使评三估对象三的价值三达到最三大。402.3三房地三产评估三的原则2.3三.13评估时三点原则房地产三的评估三结果应三该是评三估对象三在评估三时点时三的客观三合理价三值。41思考题1.房三地产价三值形