旅游景区的投资管理

投资规划、项目策划组织、人力、营销、游客、社区、设施设备、危机资金是景区开发和运营的血液，它联系着景区的活力，影响着景区的质量，关系着景区的存亡。对景区资金产生影响的两个因素是投资和管理。投资决定了景区开发初始状态时资金存量的多寡，而管理则关系到景区经营过程中资金流量的大小和方向。第三章旅游景区的投资管理第一节景区投资概述第二节投资资金的运作第三节投资活动的管理第一节景区投资概述

一、景区投资的特点二、景区投资的分类三、投资管理的目标一、景区投资的特点景区在产品性质上的特殊性导致景区的投资与其他行业相比具有自己的特征，旅游景区投资主要有以下特点：①投资金额大②投入时间长③沉没成本大①投资金额大不同类型景区投资金额比较可见，人工痕迹越浓的景区或项目，需要的初期投入往往越大。②投入时间长③沉没成本大虽然目前国内外旅游市场一片繁荣的景象，旅游景区的经济效益也十分诱人，但是从景区投资的特征来看，其仍然应该被归为高风险的投资行业。二、景区投资的分类（一）按投资的流向划分（二）按投资的时间长短划分（一）按投资的流向分类

从景区投资的最终分配和使用的流向来看，景区投资可以被分为三个部分：①景区规划设计费用②景区基础设施建设费用③景区服务设施和项目建设费用①景区规划设计费用②景区基础设施建设费用③景区服务设施和项目建设费用（二）按投资的时间长短划分按照景区投资时期长短可分为：长期投资和短期投资。

长期投资：投资回收期超过一年的各项景区投资。一般被列为景区的固定资产或非流动性资产。特点：变现能力差，对资金的占用明显。对待方式：在开发建设时做好投资的可行性研究，合理分配资金流向。短期投资：一年内能够回收的景区投资，该部分投资在账面上通常被列为景区的流动资产。特点：其运营效率关系到景区效益的实现。对待方式：加强对该部分投资的控制和管理，尽量减少资金的占用，加速该部分资金的周转。三、投资管理的目标景区投资管理：针对景区的建设性、生产性和经营性资金需求，为景区尽可能吸引资金流、保证资金安全及实现预期收益率的管理行为。对于任何类型的投资管理而言，资金的安全性、流动性和收益性等三个指标的完美结合是投资管理的最高境界。景区投资管理的目标可以大致概况为以下三点：（一）保障景区发展所需资源（二）提高景区的投入产出比（三）盘活优化景区资金资源（一）保障景区发展所需资源尚未开发景区—景区开发工作的全面启动已建成的景区—保持并优化服务质量、提升市场竞争力具体工作：吸引景区投资、拓展景区融资渠道吸引景同区投资景区投资税管理就是去为景区找络到最佳的崭投资者，衫使景区获异得最佳的匪资金、智撤力和市场镰资源。景区发拥展日益叮大型化四、科技余化洋景区居投资规钩模不断奴扩大撤减少投运资风险仿景区魄投资主朝体日益早多元化拓展景况区融资突渠道融资对付于企业况而言可备以花费扮最小的烂成本得芒到最大死的收益错。随着现凝代金融届业的迅搁速发展左，景区缸的融资于渠道发访生着日碌新月异要的变化询、各种时新型的妇融资方气式和金咬融衍生肥工具不劫断涌现父，景区投涂资管理休应该在栏拓展景娘区融资适渠道的垦同时，容选择最年优和最容适合该哈旅游景沟区的融些资方式巾。（二）驴提高景银区的投讯入产出陷比投资者笑投入资哪金是以获得较锦高的投蹲资回报为目的，因此，案如何安排小资金的使宇用提升资滴金的使用享效率和收野益水平成示为景区投士资管理者哨的重要工幼作内容。投资效扛率的衡即量指标瞧：投资踪蝶收益率括、投资键回收期壮、景区觉的投入翼产出比投入产出泉比是决定有其他两个西衡量指标三的根本因备素。实现较唇高的投浓入产出孝比前提：斤投资项身目筛选斑时，严格按补照市场前的需求巨并准确矩预见未蔬来市场耽的变化，只有将咬资金投入碧到正确的较项目中才截能保证获浮得最佳的倒收益。因此，景歌区投资管亮理中关注鸭如何选择苍真正适合宣景区发展配的项目，畅并确定项疮目的合适匀规模也是盆很重要的瓜。（三）桐盘活优曾化景区长资金资街源实质：提难高资金的庙流动性和斗安全性流动性棍强，资塔产容易赤变现，村安全性罩会较高讨。景区资粥金大多屿属于长抓期投资晒的范畴撕，流动弃性较弱心，因此箱资金管忆理人员资需要制定出详细佳的投资计但划，对投疾入的资鲜金在不疫同的项享目间以款及长期禽投资和刮短期投史资间进朗行优化食分配，继保证投饮资者的淘资金安兽全性。第二节键投资资糖金的运作一、投梨资主体底的甄选二、投资绕方式的设填计三、融泳资渠道箭的选择一、投资泪主体的甄就选并非所有必拥有资金揉的个人或倍组织都能油够成为景速区投资的涂主体，因惯为景区的阶投资者通软常也会在凶较大程度问上参与景柳区管理，当因此，景是区投资者恋应该具备止一定的经营理冰念和管都理思想，只有隶这样的赶投资者熟加盟景寄区建设评和管理管才能促库进景区便不断进冤步和发轧展。（一）塑投资主顽体类型按照投右资者投拖资实力粘和涉及球的范围朴来看，泻景区投跑资可以棒分为两慈种类型且：①单一主墙体型②多元主夹体型①单一舅主体型定义：臂景区的侧开发建状设在一爷个经济此主体的私资金支弓持下完牛成，其巩他个人改或企业仪不投入弹资金。适用于：断景区的整轰体开发投通资，即景家区各区域齿和项目之惰间存在紧级密的联系鲁，不易摄对项目进韵行拆分来增招商。采用该到投资类义型的经限济主体清一般而奴言具有吵较强的脱经济实盐力，以辨大型旅旱游集团摸和专业哈旅游景筐区开发挺公司为伍主。单一主龄体的景削区开发秧投资模壶式能够燥较好的学实现景润区系统化苦和整体露化，有利钳于形成碎鲜明的铜景区风趴格。②多元藏主体型定义：研多个经售济主体歇通过项岂目分工狗来共同言完成对萝景区的插投资。常见项邻目分工肥方式：承项目招葵标、基抓础设施烛招标、际区域招些商等。适用于循：景区碧投资规宗模较大坝，单个录投资主即体无法宝承担的慈大型项同目。在多元织主体型夕的投资奴模式下腿，每个她投资主昏体的风险都得以歉有效减小，景区项目的增洋减也可以秤实现灵活的控疏制。例如：项悬目招商时刃的受追捧斜程度就决应定了其在嘴景区诸多瓜项目中的雷地位，没示有受到投给资者青睐胞的旅游项畅目可以暂效时搁置起天来，作为哭后一阶段项的投资选横择。特点：愚风险小连、机动饭灵活（二）遥投资主罩体应具姥备的要吨求一般而悦言，较傲为优秀错的景区撇投资者飘应该具弃备以下仙五个特妄征：①资金陶实力雄摄厚②行业经骂验丰富③市场渠甩道畅通④管理晌方法独僻特⑤责任圾意识强炊烈①资金实其力雄厚资金实辛力是衡工量投资搜者的重绒要标准长。景区的规蜡划编制、哀开发建设定、经营管眼理等各环量节都要大巡寿量资金投岸入。如：以“灿基辅”号芹航空母舰顽作为核心录旅游资源我的天津国惠际游乐港执项目聘请名多家国际弱知名旅游锡规划设计费公司编制织项目发展耐规划，并宿投入60起亿元人民改币试图打发造中国的格“旅游航谁母”。对投资者资金实力恋的评价可以通避过对比奶分析相澡关的财惯务指标慢，如：邮资产总斑额、资据产负债拢率、资历产增长鸡速率。②行业经蜡验丰富投资者圆的行业根经验是应指其从毕事旅游皱业经营晋、管理总、投资碎等活动稀的经历追。对旅游业酸较为了解巩的投资者启能够更好译的适应景铃区开发和止经营管理换方式，避绘免在投资循和经营决午策上走弯践路。一般来珍说，当枝面对两蹈个资金撑实力相击似的投次资者时魄，应优胀先选择植具有较劫丰富行酸业经验简的投资虽者。无费论其过地去是成荷功还是柄失败都略会给景舰区带来撒一笔财恼富。③市场据渠道畅胶通随着市场遣竞争的日床趋激烈，抢占市场然先机的重鼻要方法是锣比对手更父先把信息恰传递给目蚁标受众。一个拥谣有畅通穗市场渠变道的投垃资者将骨比一个队仅仅具馒有雄厚榴资金实绞力的投谋资者更伤加具有吐吸引力果，因为使他可以葱带给景狱区市场强营销推鬼广的广英阔空间识。旅游景区雨所需要的贵市场渠道伍包括：各奶种媒体（载电视、电籍台、报纸解、期刊、随互联网等敏）和旅游凳企业（旅林游饭店、贞旅行社等腹）。④管理方贼法独特具有推编广价值屑的景区经管理模煌式能够园迅速提高景区盖的经营管干理效率。在饭店业悲和商品零税售业，管促理模式的风输出早已铜成为投资缠和经营中阶较常使用皇的手段，沃如圣达特逆公司、六挖州饭店公熄司、希尔里顿饭店公张司等都以捉自有的独摆特管理方至式和理念烫成为其他视饭店竞相秒加盟的对巩象。目前国内棋外成型的景犯区管理模歉式还不多弱见，某些景侍区如果能然够形成独捏特的管理子模式并以粪此作为资甘本向其他不景区输出殿必能获得逢较为理想挣的效果。⑤责任抢意识强惜烈景区具有报部分公共产似品性质，景区开霸发与建设握不仅关系贪到景区自附身的发展考，还会对夺周边社区催产生影响雅。从景区与社左区关系协蚁调和景区长远鸦持续发展角度考或虑，景音区投资剩者还应巷该具备猫较强的仁社会责大任感，颤即投资促者不仅溉要关系防自身的蚁经济利崇益同时蓄还要关辜注景区喜所在社梨区的社解会、经尼济、生砌态效益齿。二、投资凑方式的设遵计（一）无链形资产投榴资定义：以饥管理模式辰和旅游企己业品牌等沿无形资产迹进行投资挎，以获得享景区的规加划权、经塘营权、管割理权、开吩发权等。包括：品漫牌、管理愤模式等使用方式睁：在景区见不缺乏资糕金但缺乏管赔理技术响或品牌姑知名度情况下拨使用，知通过引随进无形桑资产往未往能够捐迅速提阔升景区坡的经营汗管理水锹平。投资形立式：景度区特许匀经营、谢景区合次作开发昼经营、衫景区托亲管、景榨区租赁巡寿经营旅游业中插的酒店是最早响采取特生许经营牵方式的哥行业，六而旅游吉景区目卡前正朝逢特许经促营的方像向发展好。（二）局不动资情产投资除了房产世和地产外掘，景区还疼可以将开尘发权和经胶营权作价蚀进行投资城。（三）膝资金或隆实物资身产投资三、融联资渠道剑的选择（一）项轮目融资（化即由规划惭设计组织工提供景区验项目及其欺所需资金喘，景区开蓄发商再通班过某些途缠径利用这宏些项目来捕吸引投资龙者）。（二）晴国际机盖构请求胡援助（三）拴金融市塌场融资（四）寻朴求风险资床金的介入（一）项民目融资招仓商（BO掀T）概念：B虚uild虚-Ope桶rate政-Tra鸦nsfe菊r，即建近设-经营醋-转让，万是政府将僚基础设施旬项目的特迈许权授予古承包商。圈承包商在友特许期内街负责项目乐设计、融霞资、建设电和运营，衔并回收成遮本、偿还饿债务、赚执取利润，限特许期结否束后将项所目所有权灰移交政府大的经济行欺为。实质是政恭府与承包黄商合作经悲营基础设寸施项目的打一种特殊端运作模式扫。在实际运骗作过程中啊，BOT佣融资方式捎会产生很觉多变形。赖如：BTO滤建毙设-转确让-经种营BOOS聚建设-饶拥有-运把营-出售BT范建设-楚转让OT运塞营-转让在旅游景扶区开发中麦，景区及隙其周边的另基础设施划建设在经触费紧缺的教情况下可醒以采取项迷目融资的前方式。但尿在景区开能发过程中圣，利用旅游项目进行融资荡更为常见。因为上，旅游锤项目的适投资期推和回收幕期都比混基础设佩施投资身要短，泳具有一顿定的吸扶引力。优点：为艺景区节省疑资金的投拔入，能够切在较短时孤期内实现粮景区的项奴目建设，炭项目设计仅、建设和脾运营效率兼都较高。项目融资初的运作程国序：①项目的债确定和拟马订②项目的喘招标③挑选中俊标者④项目开呈发⑤项目需建设⑥项目繁运营⑦项目的钞移交①项目的苏确定和拟迹订确定一弄个具体价项目是推否必要跳，确认轰景区采魄用融资去方式的袖可能性威和好处娱。如果决拦定采用哑项目融寒资方式咏，则进坐一步撰恳写一份震邀请建省议书，装然后邀锅请投标绿者提交赛具体的捉设计、蚂建设和优融资方兔案。②项目校的招标招标不应茶以投标者阵人数众多菜为首要考畏虑因素，投资的质惑量、成本已和及时性徐以及吸引厅有诚意的悲投资才应倒该成为设滥计招标程敲序的出发夹点。项目招标榨书编写是宣招标过程希中的重要体环节，内休容包括：a、有关搂项目的详愿细规定；b、项目昂必须达到断的具体标标准，包括椅规模、时境间、履约宰标准以及锤项目收入辅的性质和眨范围等。招标方式勾：选择性富招标、公型开招标、霉网络招标选择性招薪标：指景弊区开发商沾预先挑选果出合适的晓数个可能案的潜在投歪资者，并证只向这些借投资者发姐放招标书腰。影响范投围小。公开招辈标：景崇区在大姐众或专向业媒体白上公开罪发布项卡目招标赢的公告霜。公开职招标能书获得较漆广的知辞晓率，瓶能吸引钟更多的滋潜在投宋资者。网络招宅标：依铸托各种雅专业的者招标平或台（中默国国际圣旅游招按商网、摇中国旅画游投资谊网等）运对潜在日投资者个进行招搅标。信迅息的传霉递效率录高、经血济性高肚，但过捕多的投装标者会舒加重招栗标方挑渡选的负营担。③挑选没中标者招标者对灵响应招标互书而提交颤的标书进您行挑选，犹经过综合亭评选挑出码中标人。阻在确定中膀标人后，卸招标者应饶请中标人配制定并签傻署最后的炊合同文件赏。④项目选开发中标方欲开始对半项目进明行详细夺设计。⑤项目傲建设一旦项伙目开发教阶段完避成，项语目的建念设阶段郊即正式多开始，功当建设罩获得双机方的验兽收认可艺后，项剩目建设撕阶段即远宣告结计束。⑥项目运扩营这一阶金段一直冷延续到礼特许权模协议期妄满。⑦项目的点移交特许经营隔权期满后朝向招标方程无偿移交模项目。至此，察项目融猫资全过缴程结束盐。（二）国刊际机构援普助常见的能世够为旅游旦景区开发伴提供资金卵和技术援泡助的国际寻机构有：1、世界抚银行组织2、联夜合国开交发计划烧署3、区域膝开发银行4、欧盟5、双色边协作驼组织《洛美协定赌》全称是恩《欧洲经姐济共同体侧-非洲、段加勒比和倡太平洋（云国家）洛泄美协定粗》，它在种当前的南看北关系中骆，是最大防的经济贸歌易集团，保缔约成员奥国已达8自6个。1金975年异2月28涌日，非洲货、加勒比劲海和太平献洋地区4疼6个发展威中国家（询简称非加哄太地区国迎家）和欧您洲经济共敞同体9国翻在多哥首足都洛美开卡会，签订跟贸易和经挑济协定。（三）金先融市场融妥资金融市场君是社会闲蓬散资金和茅资金需求秃者之间融井资活动的虎场所，通轧常又有广全义和狭义百之分。广义：一帝切资本流粒动的场所蓄，包括实息物资本和算货币资本乓的流动。狭义：习一般是尚指有价避证券市附场，即浙证券的斩发行和且买卖市市场。按融资期祝限的长短个分为：短造期货币市抢场和长期嫂资本市场抄。证劵市围场一般属滑于长期资劝本市场的东范畴。旅游景遗区可以辅使用的详金融市垄场融资呆渠道较劲多，可属以向银行申删请贷款，也可以然通过发行有充价证券如债券和衰股票等筹集卷所需的奇资金，祥但一般含融资期特限超过伴一年，告因此景薯区的融吴资大多培发生在再长期资线本市场药。1、银行杀贷款定义：景肾区在需要啊资金投入觉时向银行洪寻求帮助赢，申请以毯一定的成变本获得一侨定数额款负项的行为赶。实质：猫景区向竞银行借蜓款，属艘于负债渐性质。优势：供银行贷任款业务灰较为成现熟且十震分普遍码，只要逝满足条被件的景蹲区都可牺以申请冲获得需数要的资鬼金，能臂较快满窗足企业死的资金皂需求。劣势：期净限较短，咐资金使用哈范围受到袜严格限制烟，有时信暂贷还附有暴一定的附念加条件。冷如果企业美经营状况扛不佳，银欲行往往不盆愿意提供菠贷款。申请贷旷款时，粮景区需瓦提供：①相应的器抵押或质动押②景区漫近年来尼的财务餐报告申请重译大投资怜项目贷山款，景惑区还应陡额外提棚供：①项目可俯行性报告②项目登开工前凯期准备恰工作完把成情况欧报告③在开医户行存两入规定甲比例资本金的证刷明④经有关蕉主管部门热批准下达攻的项目投胀资计划或骑开工通知闪书⑤项目朗建设所益需自筹慕流动资驰金落实眯情况及亦证明材尸料2、发行墓股票股票是股掉份公司为家筹集资金沃而发行给鼻股东作为幅持股凭证旺并借以取括得股息和味红利的一鸽种有价证尝券。股票是股怠份公司资蚂本的构成烘部分，可利以转让、租买卖或作椅抵押，是征资金市场持的主要长谦期信用工情具。劣势：饰发行手烛续复杂载，前期沿准备时玩间长，熊需公布筑公司财兔务状况来，受到阿的制约秤较多。灶另外，属发行股寄票融资访会导致贸企业的荡股权稀扔释，影瓣响到现熔有股东瞒的利益点和对公柳司的控裙制权。优势：随命着公司上绿市发行股置票后监督阳机制的不追断完善，性公司的运佩作效率会赢不断得到垄提升。3、发行州债券债券是挡向社会单募集资结金的一博种债务政契约，扶债券发该行者承迫诺在未哄来的特栏定日期若，偿还区本金并这按事先室规定的乱利率支兼付利息福。按照发坚行债券锈的主体训不同，酬债券分牵为企业亩债券和屑政府债舌券。对于旅游袭景区所需太资金，既粱可以景区争的名义发盈行债券也如可以当地裁政府的名鲁义发行，莲一般来说省，政府发纠行的债券宁没有还款克风险较容寨易为投资贵者接受。优势：筹之集的资金乘期限较长裙，资金使晶用自由，筐已购买债颠券的投资芝者无权干闹涉企业的恒经营决策定。劣势：跳公司债途券投资励的风险史性大，篇发行成但本高且柏财务负劫担较重秋。按照《中静华人民共出和国公司搏法》中相待关规定，欲我国可以占发行债券例的企业包构括三类：①股份有庸限公司②国有仗独资公府司③两个侦以上的精国有企倦业或其桐他两个慌以上的端国有投恋资主体常投资设惯立的有投限责任劈燕公司上述公司贴发行债券滋应满足下厦列条件：①股份挣有限公鸦司的净介资产额躁不低于骡人民币烧300奸0万元悉，有限药责任公菜司的净握资产额兄不低于虑人民币斯600喂0万元密；②累计遵债券总浇额不超缎过净资喝产额的爷40%愚；③最近3周年平均可萌分配利润巧足以支付见公司债券捧1年的利贤息；④筹集资拆金的投向鬼符合国家食产业政策兽；⑤债券读的利率唤不得超拜过国务侧院规定胡的利率帜水平；⑥国务效院规定折的其他耕条件。发行公司染债券募集名的资金，特必须用于己审批机关右批准的用卡途，不得窄用于弥补扮亏损和非顽生产性支丘出。（四）风卧险投资融西资风险投资贼概念在2饱0世纪4鞋0年代末调50年代乳初提出，咏我国全面陆认识风险春投资始于壶IT产业欣的迅猛发盏展。定义：育指由职感业金融器家投入葡到新兴区的、迅跨速发展胡的、有帆巨大竞懒争潜力额的企业华（特别冒是中小臂型企业瓦）中的什一种股纽奉权资本掩。这些违投资以撤获得红午利或出梢售股权漠获得利曾益为目闲的，其卫特色在赢于甘冒袜风险来垦追求较幻玉大的投渔资报酬长，并将锄回收资尸金循环革投入类韵似高风环险事业顷。适用：市疯场前景良钥好的景区灾项目第三节具投资活唇动的管理一、制颂定景区摸投资战填略规划二、优等化景区驳投资收埋益模式三、实饼施景区靠投资激剧励措施一、制忽定景区宗投资战徒略规划目的：避究免项目建嘴设过多过顽滥以及项凉目的重复顺投资。定义：景难区投资战丹略规划是兰景区在吸经引投资者化为景区发弹展融资前贞对景区投祖资活动的湾总体系统名化安排。总体上来探看，包括蛇三个方面歪：1、制您定景区外投资策营略2、景区计投资收益仍预测3、景盯区投资矩渠道选元择1、制定纳景区投资敏策略投资策撑略是对女景区开发投顽资地点、投资项蹄目的设计和愁安排。这配些要素对乔于景区投器资起到指匆导性的作诉用，因此哀，在制定点投资策略肯时以强调游原则性条熄款为主，滨内容上不叛宜过细。①投资嚷地点（汁投资区夫位）的僚选择传统产业森投资区位排选择：市绑场导向型走、资源导徐向型、成转本导向型景区投孔资与工没业项目拿和一般港服务业怨项目投概资不同掏，景区戒投资依势托旅游显资源。纯自然型垮旅游景区傻：不存在郊投资区位获选择问题人文景究观为主仪的旅游俗景区，舞如主题嚷公园等饺，对旅兽游资源披依存度骑较低，上投资地页点的选普择就具河有重要慕的意义侍。景区项凯目投资雪地点选奸择倾向衫于：交通畅泡通、经盐济发展柏水平高蛾、基础蚀设施完娃备、社链会文化贵环境较嘱好；较大发宵展前景物的沿海茅发达城述市、活饼力型和闸增长型误的二线斧城市；原因：这教些城市自槐身旅游需命求较大，遗多为区域货经济、政蚀治、文化绪中心，具乐有较强的练辐射性。罢将旅游景供区项目设挤于此处有沿助于获取帅市场，实印现预期效低益。注意事项娃：在选择构投资地聋点时，题还应关盲注同类紧景区的倘分布状斧况，避津免出现的小范围蛮地域内领的重复承竞争。景区项目巧的重复建幕设给景区拴带来的不亭是预期的怖效益，而怨是客源的案分流和投旨资回收期示的延长，李更有甚者芹会出现景毫区之间的丧恶性竞争耕。②投资陵项目的畏选取是对景区广投资项目欣的原则性第规定作用：更可以优绩化招商融项目的币质量，抚更为有常效地为两景区建馆设吸引税资金。遵循原则屿：新颖性丽和前瞻性新颖性：锅景区项目眼的设计理沸念、设计坦内涵、表饼现形式等骡要素上与与其他旅游壮项目相区喘别。例如：井互动型耗项目较派静态展峰示项目朗具有创侮新性。由于景解区项目隶之间较族易因为榜模仿而啄形成雷起同，因烧此，景酬区在制驾定投资勺策略时节应选取练较新的谁项目，草以提高自项目投肉资的成虎功率。前瞻性景区投资伙战略规划蜘属于投资完的长期安蚕排，选择奏投资项目锋时要具有梢前瞻性，遣要以适合丧或者能够摊引领未来汇旅游发展断潮流作为本衡量标准虫，这样才肥能够满足蜘今后旅游可市场的需筑求。2、景丽区投资地收益预堡测原因：皮投资收朝益对潜寻在投资歼者具有搏重要意胃义，因郊为投资逼者以经嫁济利益捐作为投殿资目标腿，投资杰收益的散情况在惕很大程百度上帮旗助潜在棋投资者斗进行决呜策。定义：兼就景区肃的经济效益进行预唤测分析准，并计茫算出投资回拐收的年祝限和投资者例未来能似够得到潮的收益。景区经及济效益潜评估将成本和收字益进行比确较，以收摧益减去徐成本得竹出效益恐大小。界定景箭区的成免本和收黎益景区的转成本定义：栗指旅游壳景区在季景区规料划筹建无阶段以迟及景区许在一定肢时期内如（通常迫为一年送）为生逃产旅游您产品而钥发生的庄各种消她耗和支勤出的货桌币价值充表现。分类（按角照旅游景危区费用的显经济用途墓）：①规划岭设计费援用②建设竿成本③营业成蕉本④营业费轮用⑤管理叉费用⑥财务费谜用①景区筹爬建费用规划设胖计费用如：景观阴设计费用颗、游乐项周目设计费球用、建筑蛇设计费用开发经蝇营过程假中的原宵材料成倦本如：房熊地产费雨用、基袭础设施固建设费责用、游始憩服务京设施建廉设费用址、设备灯购置费内用②营业成岛本旅游景旗区在业司务的经善营过程汤中直接罪支出的僚费用。包括：火经营过北程中的殿原材料驼成本、腰经营过壳程中企朗业使用章人力资呆源而必幼须支付扛的劳动调力报酬③营业孝费用指企业的扣各营业部榆门在经营俯过程中所尺发生的各期项费用。包括：帖运输费贞、装卸怒费、包泰装费、婶保管费纸、保险递费、燃绝料费、意水电费踩、展览葱费、广壮告宣传永费、邮模电费、陷差旅费胸、经营欺人员的彻工资、肝奖金津痕贴、补梨贴和服该装费等④管理费杂用指企业为败了组织和完管理经营初活动而发支生的各项致费用以及杠企业统一布负担的费款用。包括：坛管理层雨员工的筋工资、上职工福嘴利费、某会议费涛用、工消会经费朴、职工辩教育经功费、交励际费、体坏账损崭失、审蛋计费、沙诉讼费胳等。⑤财务久费用指旅游景阴区在经营财期间发生分的利息净贸支出、汇茶兑净损失蜘、金融机崭构手续费参、投资于辨金融资产秘的损失费弱、因加息故和筹资而容产生的各蝇项费用。景区的惯收入定义：馋指在旅险游景区陷的经营墓过程中振和经营熄活动之圈余所发窗生的收巨入。分类：戴营业收吃入和营嗽业外收双入营业收澡入：主衫营业务恨收入和古其他业颗务收入营业外收烈入：旅游倾景区的固铺定资产盘赏盈和变卖湾所得的净婶收益，包喝括罚款的识净收入、滩无法支付溪出去的应呀付账款、迈礼品折价凶收入和其剪他非营业孩性收入等钳。旅游景冒区的经族济效益酬就表现服为旅游践景区的麻收益与饮成本的叹差，在旦预测出紫景区经娱济效益党之后将伍收益与店投资进阔行比较娘，就能渡得到景护区的投霞资回收抵期。3、景唯区投资喘渠道选摔择在景区投滔资战略规畜划中，要单根据景区胃的具体情罚况来选择肠合适的融牙资渠道。工通常情况信下，景区液融资渠道仅的选择考涝虑以下几恋方面的内镜容：A、融资牲成本B、融资跃效率C、其他A、融资嘴成本定义：景抱区通过某崇种融资渠册道吸纳投能资而需要劈燕付出的代铅价。包括：资否金成本和仙社会成本资金成完本：指白由于资诉金的借辅贷而产躺生的利佳息、股磨息、分撇红以及酱中间产咐生的各姥种费用殖。社会成本戚：指景区裁在融资过蓝程中需要核花费的社工会交际和岗公关成本亮。B、融轧资效率随着旅阿游消费亮需求变脑化速度杏的不断鞠加快，就景区项骄目的生劈燕命周期荡也在日仍趋缩短眯，这就等要求景柏区能够莫在最短哈的时间址内完成梨规划设旦计、开鸦发建设领以及经木营的过型程。一般民题间融资河比发行鸽股票上刃市效率亲高，因拥为民间代融资完喂全凭借险信用，替而发行体股票上喉市往往扩需要几纷年的时肚间来通灭过国家鱼相关部贸门的认机证。二、优化棍景区投资准收益模式实质：哲使得所数有投资肾者都从罪中获得子理想的批收益，愈即设计枣一种投跟资者与申景区双掘赢的发罩展模式花。目前我国可景区创收服模式：景区门票抬-游乐项陆目-旅游醋商品渠道单陕一，增晴长性相留对较弱优化模式期（提升资量本获利能洲力）1、经挥营增长咐型盈利荷模式2、物座业增值搜型盈利冲模式3、资锡本运营蓬型盈利谦模式4、品牌己创新型盈喘利模式1、经营佛增长型盈旋利模式定义：在舞现行景区叶收益模式进的基础上维进一步加速强产品的映开发，通栏过产品的谋推陈出新多来达到吸猴引旅游者吴，增加景于区收入的驱目的。分类：传统旅游较产品功能搅的升级景区新蛾型高附黑加值产缴品的开脆发2、物业字增值型盈言利模式定义：景逃区借助其寒拥有的集仿聚效应和荐环境优化笨效应大力唇提升景区摊所在区域屈的社会经明济环境和松自然生态撤环境，通滨过环境的巩改善来提拆高景区所裁在区域的蕉地价水平写，从而在坛房地产投气资中获得夏较大的额滴外收益。3、资肆本运营谜型盈利许模式定义：资波本运营是场企业走外涛部成长道喜路的主要知途径，它胳是以促进析资本增值必