房地产金融学培训讲座

1房地产金融学主讲：张贯一教授

清华大学出版社2

导论

一、为什么学《房地产金融学》？

从百年一遇的金融危机说起2007年4月4日美国新世纪金融公司申请破产保护，原以为“风险可控”的次贷风波演变成为一场席卷全球的金融海啸。海外投资“抄底”

chimerika

3二、格林斯潘做错了什么经历

1954年－1974年纽约市工业咨询公司董事长兼总裁

1981年任总统经济顾问委员会成员

1981年－1983年任全国社会保险改革委员会主席

1982年任总统国外情报顾问委员会成员

－2006年1.31美联储主席4三、努力学习是时代赋予我们的使命我们所处的时代农业经济时代?工业经济时代?后工业经济时代?知识经济时代?CHIMERIKA时代？和平崛起的时代？生而知之与学而知之名人论学习周恩来：“与有肝胆人共事，从无字句处读书”；毛泽东：“贵有恒，何必三更起五更眠；最无益，只怕一日曝十日寒”；20世纪30年代《大公报》编辑王芸生：“书山有路勤为径，学海无涯苦作舟”；马克思：“在科学的道路上没有平坦的大道可走，只有在崎岖小路的攀登上不畏劳苦的人，才有希望达到光辉的顶点。”鲁迅：“我哪是什么天才，我只是把别人喝咖啡的时间用于看书罢了。”爱因斯坦：“只有学会学习的人，才能感受到学习的乐趣。只有在快乐中学习人们才能学得更聪明。”W=X+Y+Z（成功=刻苦学习+正确的方法+少说费话）

5四、怎样学习房地产金融在课堂上学清华大学版《房地产经济学》，人民大学版《房地产经济学》之比较讨论在实践中学调研参考资料：《格林斯潘做错了什么》——中国财经报2008-11-046导论练习题

一、填空1.百年一遇的金融危机始于

国。2.美联储主席

主政18年，有口皆碑的政绩却酿成了金融危机的苦果。3.金砖四国是指

。４.ＧＤＰ是指

。５.ＣＰＩ是指

。６.大学的本质是

。二、名词解释次贷危机零首付金砖四国ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ三、问答１.心理素质在人才成长中的作用是什么？２.“苦”与“巧”两种学习方法的关系如何？３.人才的基本特征是什么？

7第一章金融市场与房地产金融市场知识点：金融金融中介金融工具金融市场直接融资间接融资房地产不动产房地产市场房地产金融市场

8第一节金融市场概述一、金融市场1.金融狭义的金融。或解释为货币流通的三种方式之一。或解释为包括银行、证券公司、保险公司、住宅贷款协会以及经纪人等在内的中介服务。广义的金融=狭义金融+国际和国内的货币供给+银行与非银行金融体系。

要之，金融可以从不同的角度界定，目前尚无定论。但大体上可以归纳为，一是与货币借贷有关的业务，二是从事这种活动的机构，三是货币融通的体制和机制。

2.金融中介内含界定：公地悲剧与制度。将储蓄转化为投资的一种制度安排。产生与存在的基础：突破交易成本、信息不对称的约束。金融中介的发展：强调风险管理、参与成本和价值增加的影响。金融中介作用评估：消极观点论，单一的把储蓄转化为投资。积极观点论，在转换资产的过程中，中介为最终储蓄者和投资者提供了增加值。金融中介的种类：银行、信用合作社、保险公司、信托公司、投资公司等。

9金融工具内涵界定：货币资金或金融资产借以转让的工具，是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证。

种类：存折、汇票、期票、股票、债券、外汇、国库券、远期合约、金融期货、金融期权、金融互换

直接融资和间接融资

内涵界定：按金融中介机构的有无可划分为直接融资和间接融资。种类分析：利弊比较：二、金融市场的分类金融市场内涵：

金融市场分类：（1）按地理范围可分为：国际金融市场：国内金融市场：（2）按经营场所可分为：有形金融市场：无形金融市场：（3）按融资交易期限划分为：资本市场：货币市场：10第二节房地产金融市场一、房地产与不动产房地产：住房的福利属性与商品属性；住房的商品化与住房的自有化不动产房地产与不动产的区别与联系二、房地产市场房产市场：租赁与买卖，一手房与二手房。土地市场：使用权市场，所有权市场，租赁权市场。三、房地产金融市场内涵界定：一切与房地产开发、销售、消费相关的资金有偿借贷行动的总称，如融资、信托、保险、房地产证券的发行、转让等。分类：房地产金融一级市场：房地产金融二级市场：11四、我国房地产金融市场的发展现行房地产金融业务：自营性房地产贷款：通过吸收公众存款，自主发放用于房地产企业开发和居民个人购买的贷款。委托性住房金融：委托性资金来源于住房公积金、行政和企事业单位的住房基金，以及城市住房基金。其中住房公积金是核心内容。房地产金融市场的发展前景工业化和城市化决定了住宅建设和消费金融市场潜力巨大；ＧＤＰ增长与房地产金融市场；经济发展与房地产开发贷款和房地产消费贷款比重的变化；房地产金融产品多样化的趋势；房地产贷款证券化的趋势等12第一章练习一、判断１.同业拆借是银行、非银行金融机构与个人之间相互融通短期资金的行为。２.股票的发行属于直接融资。３.股票的买卖属于间接融资。４.股票市场属于短期资金市场。５.票据兑现属于长期资本市场。５.抵押贷款证券化属于房地产级一市场。二、填空１.同业拆借的时间为————天。２.委托型住房金融的核心是—————————。３.住房消费贷款属于房地产———级市场。４.房地产开发贷款属于房地产________级市场。三、问答１.城市化与房地产市场的关系简析２.住房消费贷款与住房开发贷款比重变化趋势分析３.房地产金融品种多样化趋势分析４.房地产贷款证券化趋势分析

13第二章房地产企业融资概述知识点：内源融资外源融资融资成本权益融资债务融资14第一节企业融资概述一、企业融资方式概述基于资金来源的融资方式内源性融资：折旧和利润转化为投资外源性融资：吸收其它经济体的资金，转化为自己投资的过程。外源性融资的分类按金融中介的有无：直接融资和间接融资；

按资金对企业权益的影响：权益融资，债务融资。基于融资性质的融资方式财政融资：如时下金融危机期间，为拉动内需，财政补贴家用电器下乡、汽车下乡、农用机械下乡、抗旱机械下乡等。银行融资：商业融资：如预收售楼款、赊销、其他类型的定金。商业融资的前提。证券融资：借助证券市场筹资。国际融资：15二、企业融资方式的比较直接融资和坚决融资之比较内源融资与外源融资利弊之比较权益融资与债务融资利弊之比较：资金使用时间融资成本企业融资风险权益融资长高较低债务融资有限较低较高16第二节融资成本一、融资成本的构成资金筹集费：包括证券印刷费、发行手续费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。资金占用费：占用资金应支付的全部费用如股息、贷款利息、债券利息等。17二、融资成本的计量债务的融资成本：债权人所要求的融资成本等于债务的收益率。

nM=∑M×i／(1+i)t+M／(1+i)nt=1其中i为银行利率，M为贷款本金，t为第t年，n为贷款时间若n为低次方，如3或2，则可直接计算求出债务的收益率。若n为高次方，则可查阅有关的表格得知。若不是银行的债务，而是另一种债务，则有下式：

nP0=∑It／(1+kd)t+M／(1+kd)nt=1

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式中,P0是债务的市场价格，t为年度，It为第t年支付给债权人的利息，M为债务的到期面值，kd为税前的资本成本。由于银行的税前资本等于银行的贷款利率，故i=kd,,对上述两式进行比较不难发现为同一式。例：试计算，融资金额为100万人民币，融资时间为便于计算以3年计，利率为年息5%，求贷款时间到期后的本息和。（单利计算）注：还本付息的方式并非只有一种。计算债务融资成本时，应注意债务双方还本付息的约定。19三、制约企业债务融资的因素分析成本效益债务规模融资时间恰当处理债务融资与权益融资的比重。作业：阅读P56《西方现代融资理论述评》，并结合中国的实践进行思考。20第二章练习题一、填空1.将折旧和利润转化为投资的方式叫————————融资。2.吸收其他经济体资金转化为自己投资的融资方式叫————融资。3.按金融中介的有无，融资方式可分为——————和—————。4.预收售楼款属于——————————融资。5.融资过程中占用资金应支付的费用叫——————————。二、判断股票发放属于债务融资。购买国际债券属于权益融资。融资过程中的广告费属于资金占用费。三、名词解释内源融资外源融资直接融资间接融资权益融资债务融资企业融资成本四、企业融资应遵循哪些原则？五、计算：本金为A元，年利率为i，贷款年限为N年，求到期后本例之和。（单利、复利两种方式）21第三章三房三地产企三业权益三融资：三上市知识点三：权益融三资可流通三股未流通三股股权结三构22第一节三房地三产企业三上市融三资的意三义一、房地产三企业上三市是筹三集资金三的重要三形式资金需三求量大三于回收三期长决三定了企三业迫切三希望与三资本融三合项目融三资可以三有效地三规避风三险改善数三量多、三规模小三、投资三分散、三恶性竞三争的现三状二、房三地产企三业上市三是资金三投向的三理想形三式房地产三企业的三资本化三程度是三衡量该三产业成三熟与否三的主要三标志我国房三地产开三发企业三资金结三构剖析自筹资三金28%，银行三贷款21.三7%，建筑三公司垫三款和购三房者预三付款28%，资本三市场融三资10%23第二节三房三地产上三市公司三的遴选一、国际三上通行三的上市三公司分三类法按其提三供最主三要收入三的子产三业划分60%以上收三入，或三收入和三利润同三时达到50%以上的三产业；综合性三产业若上述三两条件三均不能三得到满三足，则三归于综三合性产三业，或三金融部三门跨部三门产业房地产三公司的三具体归三类：金三融二、中三国上市三公司分三类标准某类业三务的营三业收入三比重大三于50%将其归三于该类三业务相三对应的三类别小于或三等于50%，但某三类业务三营业收三入比重三高于其三他其他三业务30%以上，三则归于三此类业三务相对三应的行三业类别不在上三述两类三之列者三，归于三综合类三、我三国房地三产公司三具体分三类综合类三公司：三主业为三房地产三。主业三不是房三地产，三但非房三地产营三业收入三有明显三优势投资型三公司：三住宅类三开发公三司。开三发区开三发公司三。24第三节三房三地产企三业上市三公司治三理结构一、合三理的股三权结构所有者三和投资三者之间三的利益三分配和三控制关三系。作三为所有三者的企三业家和三作为投三资者的三股东之三间，在三利益方三面既有三一致性三，又有三矛盾。股票的三类型按股票三的所有三者划分三：国家三股、法三人股、三大众社三会股按股票三的流动三性划分三：可流三通股，三包括境三内上市三的普通三股（A股）、三境内上三市的外三资股（B股）、三境外上三市的外三资股（三如H股）；三未流通三股，包三括国家三股、法三人股、三其他股三，包括三社会大三众股和三未上市三企业职三工股目前我三国可流三通股与三未流通三股的权三重大约为40.三7%：59.三3%可流通三股中A、B的比重三大约是77.三55%：22.三5%，H股的比三重上不三足1%；未流三通股中三国家股三、法人三股、其三它股的三比重大三约是64.三5%：33.三2%：2.2三%评论：未流通三股比重三过大。三将近60%的股票三不能进三入市场三化流通,不利于三股权的三治理。三一方面三不上市三就不能三得到增三值的效三益，另三一方面三股票不三流通也三就无法三对公司三进行有三效的监三督。25二、董三事长和三总经理三之间的三关系兼任与三分任的三状况兼任20%，分任80%兼任分三任的利三弊考察效率角三度的考三察公平角三度的考三察三、董三事会监三事会的三规模规模大三小的标三准规模大三小的效三率分析四、独三立董事三的设置五、公三司的激三励机制激励对三象激励方三式：持三股激励三、年薪三激励26第三章三练习题一、填三空1.国际上三把房地三产业———三———作为衡三量该产三业成熟三与否的三标准。2.房地产三业上市三指房地三产公司———三—发行股三票。3.兼营公三司的产三业分类三应将其三归类于三拥有——%以上收三入或达三到——%以上产三业利润三的产业三。4.以上条三件不能三满足的三情况下三将其归三于——部门中三的综合三性产业三，或——部门的三跨部门三产业。5.中国判三断房地三产业的三标准是三主业收三入大于——%，或房三地产业三收入高三于其他三业务——%以上。6.按投资三型产业三分类标三准房地三产公司三可分为———三—、———三—、———三—。7.狭义上三讲公司三的治理三结构指———三—和———三—之间利三益的分三配和控三制。二、名三词解释股权结三构三可流通三股三独立董三事制度三路三演三、问三答1.试从公三平与效三益的角三度对董三事长与三总经理三兼任或三分任的三利弊作三一简略三评述2.上市对三房地产三企业有三何影响三？3.国有股三减持的三意义是三什么？4.对房地三产公司三上市进三行监管三和调控三的意义三何在？27第四章三房三地产企三业权益三融资：三资产重三组知识点三：资产资产重三组兼并收购合并分立分拆托管“壳”三资源28一、资三产重组:概念案三例分析资产：三经济资三源的货三币表现三，如动三产、不三动产等三。资产重三组的广三义与狭三义狭义资三产重组三指存量三资产重三组。广三义资产三重组指三存量和三增量的三重组。资产重三组的实三质法人主三体财产三权、出三资人所三有权、三债权人三债权的三调整和三改变，三有形和三无形的三资本的三重新组三合的过三程。至三于重组三的动机三和结果三如何，三都不影三响重组三行为的三本质资产重三组案例29二、房三地产企三业资产三重组的三动因协同效三应协同效三应的实三质：经三济规模三。协同效三应的条三件：一三是收购三者能够三进一步三限制竞三争对手三的威胁三；二是三可以开三拓新的三市场而三令对手三无法做三出反应三。房地产三企业资三产重组三的协同三效应经济协三同效应三：降低三生产成三本，达三到规模三经济；三专业化三生产；三减少操三作和运三输的成三本。财务协三同效应三：低成三本扩张三与筹措三资金的三低成本三；合理三避税。经营协三同效应三：横向三多元（三天津灯三具物业三管理公三司）；三纵向多三元（房三屋开发—房屋销三售—小区管三理—门面出三租—车辆保三管）30三、房三地产企三业资产三重组的三常见类三型并购、三兼并、三合并或三收购被兼并三企业失三去法人三资格，三或保留三法人资三格但改三变法人三实体的三一种行三为。例如：三“中体三产业”三将其500三0万配股三资金投三资开发三北京奥三林匹克三花园，三从而进三军地产三业。例如：三“大恒三科技”三属于通三讯设备三制造业三，但投三资500三0万元参三股中关三村科学三城建设三股份有三限公司三，涉足三房地产三业。资产剥三离例如：三计划经三济时期三工厂有三子弟学三校、幼三儿园等三，改革三开放后三逐渐将三这些资三产进行三剥离，三归口到三有关部三门管理三。例如三：国有三银行商三业化后三，将计三划经济三时期的三政策性三亏损等三账务进三行剥离三，就属三于战争三情况。三房地产三公司也三有类似三的情况31国有资三本退出以国佳三估价公三司转轨三为例的三分析：三资本评三估要市三场化。剥离过三程的主三要问题三：剥离三资产成三活率低三，剥离三资产被三明显低三估。债权转三换：债三权转化三为股权参考资三料：企三业改制三中的债三权转换三为股权企业债三务重组三的十个三问题32四、利三用“壳三”资源三的房地三产企业三资产重三组何谓“三壳”“壳”三公司是三指在证三券市场三上拥有三或保有三上市资三格，但三业绩一三般或无三业绩，三总股本三与可流三通股规三模较小三或停牌三终止交三易，股三价低或三股价趋三于零的三上市公三司。买“壳三”上市买壳公三司（并三购公司三）为非三上市公三司，壳三公司（三被并购三公司）三为上市三公司。三买壳后三获得上三市公司三的控制三权，借三助股权三投资等三方式，三买壳公三司获得三间接上三市的权三利。壳三公司被三并购后三，并未三消失，三只是大三部分股三权被买三壳公司三收购，三买壳公三司的资三产和业三务并入三上市公三司。借“壳”上市已经拥三有一个三上市子三公司的三企业或三企业集三团，凭三借对“三壳公司三”的控三制权，三通过上三市公司三的反向三收购，三将自身三的资产三和业务三注入上三市公司三，达到三间接上三市的目三的。33买（借三）“壳”上市的三目的其一，三实现从三资金市三场直接三融资、三实现多三元化发三展、实三现规模三经营。三其二，三具有巨三大的轰三动效应三。上市三公司本三身是重三要的无三形资产三，控股三上市公三司将极三大地提三高公司三的知名三度，使三资产的三质量和三盈利水三平发生三重大变三化，从三而带来三股价飙三升。利用“三壳”资三源的重三组过程所购“三壳”公三司的标三准，包三括股本三结构与三股本规三模、股三票市场三价格、三经营业三绩、财三务结构三等；计算“三壳”公三司价值三；确定价三款支付三方式；向“壳三”公司三注入优三质资产三，重组三董事会三。（案例三分析）34五、房三地产企三业资产三重组绩三效评价三体系盈利能三力指标三：净资产三收益率=净利润/评价净三资产*100三%主营业三务收益三率=主营业三务/主营业三务收入三净额*100三%每股收三益=税后利三润/总股本偿债能三力指标三：资产负三债率=负债总三额/资产总三额*100三%流的比三率=流的资三产/流动负三债*100三%发展能三力指标三：主营业三务收入三增长率=（本年三度主营三业务收三入-上年度三主营业三务收入三）/上年度三主营业三务收入三*100三%35六、反三并购反并购三的经济三措施提高收三购成本三：资产三重估、三股份回三购、“三白衣骑三士”、三“金属三降落伞三”增加收三购风险三：“毒三丸”计三划、“三焦土”三战术反并购三的法律三措施诉讼策三略36第四章三练习题一、选择人际关三系属于三（资产三资三源）三土地三属于（三资产三资源三）二、填三空资产重三组的实三质是———三———三——。国际公三认衡量三企业负三债能力三和经营三风险的三指标是———三———。反应企三业短期三实际偿三债能力三的指标三是———三———。反应主三营业务三增长能三力的指三标是———三———。三、名三词解释协同效三应三资产三剥离三“壳”三反三并购三资产重三组四、问三答房地产三企业为三什么要三进行资三产重组三？房地三产企业三资产重三组的路三径有哪三些？如何选三择评价三房地产三企业资三产重组三绩效的三指标？37第五章三房三地产权三益融资三：REI三TS知识点信托信托的三种类信托的三运作模三式信托的三收益投三资特性房地产三信托房地产三投资基三金38第一节三信三托概述一、生三活中处三处有信三托委托他三人炒股三，房屋三租赁公三司将房三屋委托三给受托三人代为三租赁，三收取一个三月的租三金。二、信三托的实三质以财产三为核心三、信任三为基础三、委托三为方式三、信三托的分三类资金信三托：按三信托资三金的数三量分为三单一资三金信托三与集合三资金信三托；按三信托资三金的运三用途径三壳分为三民事信三托和商三事信托财产信三托：动三产信托三，不动三产信托三，财产三权信托三，专利三权信托四、信三托的组三织形式契约型三信托与三公司型三信托契约型三信托和公司型三信托的三比较五、信三托的收三益与投三资特性39第二节三房地三产信托一、房三地产信三托基于资三金信托三的房地三产信托基金。三投资基三金。房三地产投三资基金三。基于财三产信托三的房地三产信托二、房三地产信三托的种三类权益房三地产信三托：直三接投资三并拥有三房地产抵押房三地产信三托：担三任融资三中介混合房三地产信三托：房地产三信托种三类的比三较三、房三地产信三托的运三作模式40美国的三房地产三信托运三作模式基本运三作模式三：REI三TS发行股筹集资三金——持有或三管理房三地产——投资者三间接投三资房地三产——资者所三持股票三可以再三股市上三交易——R三EIT三S所得收三入为房三地产租三金、投资于三其他股三票所得三的红利三和投资于房地三产抵押三贷款的三利息收三益伞形合三伙运作三模式：三合伙人三转让自有房三地产给三合伙企三业以获三得合伙企业的三合伙权三益证——R三EIT三S融资向合伙经三营企业三出资，三成为合三伙人——合伙人三将持有三权益证三转换为REI三TS的股份三或现金亚洲国三家和地三区的房三地产运作模三式日本不三动产信三托：公司型三。成立三一个运三用投资三人资金投资三并管理三房地产三的公司——发行投资三凭证募三集资金——购买并三外包第三三方管理三房地产契约型三。间接三契约型三：REI三TS由基金管三理人负三责运作三，选择三投资银行管理三资产；三直接契三约型：三投资银行直接三持有、三管理REI三TS，基金三管理人不参三与运作三。香港不三动产信三托：41第三节REI三TS的收益及三其投资三特性一、REI三TS收益的三来源利息股息和三红利资本利三得二、REI三TS投资人三收益的三来源分红资本增三值三、REI三TS的投资三特性收益分三析：分三红+资本增三长大于三债券利三息投资安三全分析三：REI三TS作为普三通股，三受偿顺三序最后三，安全三性较差三。抗通胀三分析：三通胀是三债券贬三值，而REI三TS名下的三物业只三会增值三。流动性三分析：三流动性三远强于三房地产三直接投三资42第四节三中三国房地三产信托三的政策三环境一、中国与三美国REI三TS特点比三较投资目三的比较三：中国三已融资三为主要三目的，三美国一三房地产三开发为三目的。收益率三比较：三因房地三产有丰三厚的回三报，故三融资于三房地产三的REI三TS同样有三较高的三收益率三。避税比三较。美三国有公三司和个三人的双三重避税三，中国三的公司三和个人三均须缴三纳税收三。流通性三比较：三美国的三流通性三强，中三国的变三现性差三，手续三复杂，三风险高三。资料链三接：信三托投资三基金能三在中国三做起来三吗？43第五章三练习题一、填空1。信托三的实质三是以——为核心三，以——为基础三，以——为方式三。2.信托可三分为——信托和——信托两类。3.信托的三组织形三式可分三为———三—型信托三和———三—型信托三两种。4.房地产信三托可分三为———三—房地产信托三和———三—房地产三信托两三类。5.房地产三信托的三英文是———三——。6.房地产三信托收三益主要三来源于———三—的红利三和———三—的利息三。7.国外REI三TS必须用——%的税后三收入作三为股利三发放。8.R三EIT三S投资人三收益的三来源为———三—分红和———三—增值。9.中国房三地产信三托的主三要目的三是———三—。10.中国房三地产信三托不具三有———三—功能。二、名三称解释信托三避税三流三通性三、问三答中国进三一步发三展房地三产信托三的路径三？外国（三地区）三房地产三信托有三哪些基三本特点三？44《房地产三金融学》课堂作三业（一三）一、填三空（1*2三0=2三0）1.GDP是指———三———。2.C三IP是指———三———。3.住房消三费贷款三属于房三地产———级市场三。4.房地产三开发贷三款属于三房地产———三—级市场三。5.同业拆三借的时三间为———三———天.6.将折旧三和利润三转化为三投资的三方式叫———三———三——融资。7.吸收其三他经济三体资金三转化为三自己投三资的融三资方式三叫———三—融资。8.预收售三楼款属三于———三—融资。9.融资过三程中占三用资金三应支付三的费用三叫———三———三———三—。10.国际上三把房地三产业———程度作三为衡量三该产业三成熟与三否的标三准。11.资产重三组的实三质是———三——。12.国际公三认衡量三企业负三债能力三和经营三风险的三指标是———三———13.信托的三实质是三以———三—为核心三，以———为基础三，以———为方式三。14.房地产三信托的三英文是———三———。15.三REI三TS投资人三收益的三来源为———三—分红和———三—增值.4516.若本金三为A,年利率三为i，贷款三时间为T，则其三单利公三式为———三—，复利公三式为———三———。二、判三断并说三明理由三（3*5三=15）１.同业拆三借是银三行、非三银行金三融机构与个三人之间三相互融三通短期三资金的行为。２.股票的三发行属三于直接三融资。３.股票的三买卖属三于间接三融资。４.股票市三场属于三短期资三金市场三。５.抵押贷三款证券三化属于三房地产三一级市三场。三、名三词解释三（5*5三=25）权益融三资“三壳”三资产三重组三信托流通性四、问三答（4*1三0=4三0）城市化三与房地三产市场三的关系三简析企业融三资应遵三循哪些三原则？如何选三择评价三房地产三企业资三产重组三绩效的三指标？外国房三地产信三托有哪三些基本三特点？46第六章房地产三企业债三务融资三：信贷三与债券知识点三：财务三杠杆效三应47第一节三债三务融资三概述一、从“三无债一三身轻”三到“负三债经营三”1.从三某机场三欠费愈三12亿三元谈起近日，三中国民三用机场三协会对三国内3三0家机场三航空公三司拖欠三费用的三情况进三行了调三查。据三统计，三这30家三机场的三欠费总三额高达三12三亿元人三民币以三上。在三个别机三场，航三空公司三长期拖三欠的费三用总额三累计超三过千万三元，甚三至达到三上亿元三人民币三。2.负债是三现代企三业经营三的常见三形态负债可三以获得三“减税三效应”负债可三以提高三资金利三润率“财务三杠杆效三应”：三财务杠三杆效应三的计算三公式。三财务杠三杆效应三的实例三计算。3.负债经三营的风三险当利润三率P＇下降三，但P＇＞r，企业三经营拐三点已现三，还债三困难，三甚至拖三欠。再三融资已三出现困三境。当P＇＜r，负债三经营面三临资不三抵债，三甚至破三产的窘三境。48第二节三房三地产企三业贷款一、房三地产企三业贷款三种类1.地产开三发贷款为支持三城市开三发和经三济区建三设而发三放的贷三款，一三般用于三土地开三发成本三，包括三土地补三偿费、三青苗补三偿费、三安置补三助费、三耕地占三有税、三“拆迁三补偿费三”和“三三通一三平”或三“五通三一平”三等。2.房地产三开发贷三款用于垫三付城市三开发和三旧城改三造所需三的生产三性流动三资金，三主要有三房地产三开发前三期所需三的资金三，如规三划设计三、可行三性研究三、水文三地址勘三察等方三面的费三用；基三础设施三建设所三需要的三资金；三建筑安三装工程三方面的三资金；三配套工三程方面三的资金三等。3.商品房三建设贷三款：住三房开发三贷款和三商业用三房开发三贷款4.商品房三经营贷三款：对三房地产三经营公三司用于三出租、三修缮、三装饰、三交易的三贷款5.建筑材三料、设三备补偿三贸易贷三款6.房地产三贴息贷三款7.定金和三订金：三前者具三有法律三效应。三后者仅三为约束三签订合三同的保三证金。49二、房三地产企三业开发三贷款的三申请1.申请贷三款的程三序提出申三请，核三定贷款三额度，三签订合三同，发三放贷款三。2.影响房三地产企三业贷款三申请的三因素贷款数三量，贷三款期限三，利率三。三、房地产三企业信三用评级1.信用评三级广义的三信用：三履行各三类经济三承诺的三可信度三。狭义的三信用：三企业的三履约状三况、偿三债能力三的评价三。2.信用评三级的指三标体系企业素三质：企三业领导三者素质三、企业三职工队三伍素质三、企业三经营管三理素质三。企业三素质的三评价指三标。资金实三力：注三册资金三。资产三净值。偿债能三力：定三金和订三金资产负三债率：三流动比三率。速三动比率三。50四、房三地产企三业贷款三方式1.信用贷三款：无三需抵押三无需三担保。2.抵押贷三款抵押是三指债务三人或者三第三人三不转移三对财产三的占有三，将该三财产作三为债权三的担保三。抵押是三借款合三同的一三个重要三特征。抵押物三：指提三供担保三的财产三，包括三动产、三不动产三、权利三。抵押人三违约变三卖资产三时，债三权人有三优先购三买权。3.质押贷三款债务人三或第三三人将其三财产移三交债权三人占有三，将该三财产作三为债权三的担保三，当债三务人不三履行债三务时，三债权人三有权依三法就该三财产卖三得现金三优先受三偿。按质物三不同,质押可三分为动三产质押,不动产三质押和三权利质三押。我三国只规三定了动三产质押三和权利三质押.514.票据贴三现持票人三为了资三金融通三的需要三而在票三据到期三前以贴三付一定三利息的三方式向三银行出三售票据三。对于三贴现银三行来说三，就是三收购没三有到期三的票据三。5.保证贷三款贷款人三以第三三人承诺三在借款三人不能三偿还贷三款本息三时，按三规定承三担连带三责任而三发放的三贷款。三保证人三还必须三承担由三贷款。三合同引三发的所三有连带三民事责三任五、房三地产企三业贷款三风险的三分类银行监三管的核三心是对三信贷风三险的监三管。而三贷款管三理制度三是否科三学合理三，是判三断商业三银行风三险管理三机制是三否有效三的重要三尺度之三一。五级分三类制度正常、三关注、三次级、三可疑和三损失五三类，后三三类合三称为不三良贷款三。52第二节三房三地产企三业债券一、债券概三述1.债三券的内三涵政府、三金融机三构、工三商企业三等机构三直接向三社会借三债筹措三资金时三，向投三资者发三行，并三且承诺三按一定三利率支三付利息三并按约三定条件三偿还本三金的债三权债务三凭证2.债券的三票面要三素票面价三值：币三种，票面三金额。还本期三限：指三债券从三发行之三日起至三偿清本三息之日三止的时三间。债券利三率：债三券利息三与债券三票面价三值的比三率，通三常年利三率用百三分比表示。发行人三名称：三指明债三券的债三务主体三，为债三权人到三期追回三本金和三利息提三供依据三。533.债券的三特征偿还性,流通性,安全性,收益性4.债券的三种类按是否三有财产三担保，三债券可三以分为三抵押债三券和信三用债券三。按是否三能转换三为公司三股票，三债券可三以分为三可转换三债券和三不可转三换债券三。按利率三是否固三定，债三券可以三分为固三定利率三债券和三浮动利三率债券三。按是否三能够提三前偿还三，债券三可以分三为可赎三回债券三和不可三赎回债三券。按偿还三方式不三同，债三券可以三分为一三次到期三债券和三分期到三期债券三。545.债券基三金的特三点：低风险三，低收三益。由三于债券三收益稳三定、风三险也较三小，相三对于股三票基金三，债券三基金风三险低但三回报率三也不高三。管理费三用较低三。由于三债券投三资管理三不如股三票投资三管理复三杂，因三此债券三基金的三管理费三也相对三较低.收益稳三定。投三资于债三券定期三都有利三息回报三，到期三还承诺三还本付三息，因三此债券三基金的三收益较三为稳定三。注重当三期收益三。债券三基金主三要追求三当期较三为固定三的收入三，相对三于股票三基金而三言缺乏三增值的三潜力，三较适合三于不愿三过多冒三险，谋三求当期三稳定收三益的投三资者。556.债券的三发行债券发三行的条三件债券的三发行价三格债券原三始投资三者购入三债券时三应支付三的市场三价格，三它与债三券的面三值可能三一致也三可能不三一致。三理论上三，债券三发行价三格是债三券的面三值和要三支付的三年利息三按发行三当时的三市场利三率折现三所得到三的现值三。当债券三票面利三率等于三市场利三率时，三债券发三行价格三等于面三值；当三债券票三面利率三低于市三场利率三时，企三业仍以三面值发三行就不三能吸引三投资者三，故一三般要折三价发行三；反之三，当债三券票面三利率高三于市场三利率时三，企业三仍以面三值发行三就会增三加发行三成本，三故一般三要溢价三发行。在实务三中，根三据上述三公式计三算的发三行价格三一般是三确定实三际发行三价格的三基础，三还要结三合发行三公司自三身的信三誉情况三。567.债券的三交易方三式上市债三券的交三易方式三大致有三债券现三货交易三、债券三回购交三易、债三券期货三交易。目前在三深、沪三证券交三易所交三易的债三券有现三货交易三和回购三交易。8.债券筹三资的特三点债券筹三资的优三点：资三本成本三低，具三有财务三杠杆作三用；所三筹集资三金属于三长期资金；债三券筹资三的范围三广、金三额大。债券筹三资的缺三点：财三务风险三大，限三制性条三款多，三资金使三用缺乏三灵活性三。9.债券的三收益率三计算债券收三益率债券购三买者的三收益率债券持三有期间三的收益三率57二、企三业债券三、金融三债券和三政府债三券1.企业债三券“企业三债券是三指企业三依照法三定程序三发行、三约定在三一定期三限内还三本付息三的有价证券”三。2.金融债三券指银行三及非银三行金融三机构依三照法定三程序发三行并约三定在一三定期限三内还本三付息的三有价证三券。案例:中国农三业发展三银行公三告，200三9年3三月12三日利用三中国人三民银行三债券发三行系统三招标发三行20三09年三第三期三3年期三固定利三率（附三息）金三融债券三。本期三债券为三采用利三率招投三标方式三发行2三00亿三元，采三用无利三率上下三限，有三利率标三位及相三应数量三规定，三单一利三率中标三（荷兰三式）的三招标方三式。缴三款日和三起息日三为3月三19日三。第一三次付息三日为2三010三年3月三19日三，以后三每年的三3月1三9日为三该债券三的付息三日（遇三节假日三顺延）三，兑付三日为2三012三年3月三19日三，债券三上市日三期为3三月25三日。__资料来三源：中国证三券报2三009三年03三月583.政府债三券中国持三有总值763三5亿美元三的美国三国库券三，是美三国最大三的债主三。美国作三为债务三人保护三中国资三产的安三全是它三的义务三，而不三是对中三国的恩三赐。59三、附三息债券三、贴现三债券附息债三券：债三券券面三上附有三息票，三按照债三券票面三载明的三利率及三支付方三式支付三利息的三债券。三息票上三标有利三息额、三支付利三息的期三限和债三券号码三等内容三。贴现债三券：指三债券券三面上不三附有息三票，发三行时按三规定的三折扣率三，以低三于债券三面值的三价格发三行，到三期按面三值支付三本息的三债券。三贴现债三券的发三行价格三与其面三值的差三额即为三债券的三利息。四、债三务风险1.债务风三险分类诉讼时三效风险三，债务三人破产三风险，三债务人三解体风三险，债三务人犯三罪风险三，社会三性风险三。602.非法集三资“非法三集资”三是指单三位或者三个人未三依照法三定程序三经有关三部门批三准，以三发行股三票、债三券、彩三票、投三资基金三证券或三者其他三债权凭三证的方三式向社三会公众三筹集资三金，并三承诺在三一定期三限内以三货币、三实物以三及其他三方式向三出资人三还本付三息或给三予回报三的行为。特点未经有三关部门三依法批三准，包三括没有三批准权三限的部三门批准三的集资三；有审三批权限的三部门超三越权限三批准集三资，即三集资者三不具备三集资的三主体资三格；承三诺在一定三期限内三给出资三人还本三付息。三还本付三息的形三式除以三货币形三式为主三，也有实三物形式三和其他三形式；三向社会三不特定三的对象三筹集资三金。这三里“不三特定的对三象”是三指社会三公众，三而不是三指特定三少数人三。61浙江女三子非法三集资7亿一审三获死刑浙江省三丽水市三中级人三民法院21日对曾三轰动全三国的“三小姑娘三”非法三集资案三作出一三审判决，三非法集三资高达7亿元的三杜益敏三犯集资三诈骗罪三，判处三死刑，三剥夺政三治权利终身，三并处没三收个人三全部财三产。杜益敏三，196三5年7月2日出生三于上海三市，她三是原浙三江溢城三投资管三理有限三公司董事长三、美容三业主。三法院经三过审理三查明，200三3年至200三6年7月份，三杜益敏三以从事房地三产开发三、做化三妆品生三意、投三资矿山三等高效三益投资三需要大三量资金三为幌子三，期间还三伪造了三富阳花三园房地三产开发三公司投三资开发三协议书三及收据三、银行三电汇凭三证、公章三等，以三月息1.8三%至10%的高额三利息为三诱饵，三采取用三后笔集三资款兑三付前笔集资款三本息这三种“拆三东墙补三西墙”三的手段三，在浙三江省丽三水市莲三都区、三缙云县三等，先后向三杨某等67户集资三，并通三过他们三向更多三的人集三资。期三间，杜三益敏还三在丽水市莲都三区成立三公司，三以个人三名义，三公司担三保，设三点向社三会公众三集资，三共计非三法集资人三民币7亿余元三。集资三所得除三归还部三分集资三款本息三外，用三于购买三房产、三汽车、挥三霍等，三至案发三尚有1.2亿余元三未归还三。法院认三为，杜三益敏以三非法占三有为目三的，使三用诈骗三方法非三法集资7亿余元三，至案发三尚有1.2亿余元三未归还三，破坏三和侵犯三了国家三正常的三金融管三理秩序三和公民财产的三所有权三，数额三特别巨三大，并三且给人三民的利三益造成三特别重三大损失三，情节三恶劣，后三果严重三，社会三危害性三极大，三依法应三予严惩三。公诉三机关指三控罪名三成立，三遂作出上三述判决三。200三8年03月22日16:三54新华网62第六章三练习题三（1）一、填三空1.负债是三现代企三业经营三的———三—形态。2.企业素三质首要三的是———三———的素质三。3.债务人三或不转三移对财三产的占三有，将三该财产三作为债三权担保三的贷款三叫———三—。4.票据到三期前以三贴付一三定利息三的方式三向银行三出售票三据的行三为叫———三—。5债券分三为———三———，———三———和———三———。6.信用等三级最高三标志是———三———三——。7.负债经三营的基三本条件三是———三———三——，临界三点是———三———。8.企业发三行的债三券总面三额不得三大于———三———三———三—。9.债券的三发行价三格可分三为———三—发行，———三—发行和———三—发行。10.企业发三行债券三所抽资三金不得三用于———三—、———三—和———等于本三企业生产三经营无三关的风三险性投三资。11.申请房三地产贷三款需要三四证齐三全。这三四证是———三———三———三———。12.企业申三请贷款三应由自三有资金三的比例三是———三———三——。13.信用评三级是对三企业———三———、———三———和———三———的评价三。14.企业的三素质包三括———三———、———三———三——、———三———三——。15.反映企三业长期三偿债能三力的指三标是———三——，其计三算公式三为———三———三——。63第六章三练习题三（2）二、名三词解释减税效三应三财务三杠杆效三应三信用评三级三抵押三贷款三质三押贷款三贴三现三债务风三险三次级贷三款三、比三较地产开三发与房三地产开三发三房屋开三发贷款三与房屋三经营贷三款居住用三房与商三品房三定金三与订金三债三券的价三格与债三券的面值三“银行三家比率三”四、问三答怎样看三待负债三经营？怎样规三避债务三风险？房地产三企业债三券融资三市场存三在哪些三问题？64第七章三房地三产项目三融资第一节三房地三产项目三融资渠三道的传三统方式以“贷三款修路三，收费三还贷”三为例的三分析。一、房三地产项三目融资三方式：三单一渠三道1.直接融三资：私三人借贷三、商业三信用、三股票融三资、债三券融资三、租赁业务2.间接融三资：银三行借贷三、信托三投资、三保险、三基金投三资二、房三地产项三目融资三方式：三复合渠三道1.“自有资三金+银行贷三款”2.“自有资三金+信托计三划+银行贷三款”3.“股权融三资+银行贷三款”小结：三项目融三资渠道三传统方三式的共三同点是三以企业三的资信三为融资基础和三前提。三具有无三限追索三权。65第二节三项三目融资一、项三目融资三的内涵三：二、项三目融资三的特点三：1.无追索三权或有三限追索三权2.资产负三债表外三融资3.风险分三担4.融资成三本高三、房三地产项三目融资三结构的三具体模三式1.投资者三通过项三目公司三安排融三资模式2.以“设三施使用三协议”三为基础三的融资三模式3.以“生三产支付三”为基三础的融三资模式4.B三OT融资模三式66第三节三项三目融资三的资金三结构与三成本一、项目三资金结三构的基三本内容1.资金总三量与资三金使用三年限2.资金来三源和比三例3.资金成三本：相三对比例三和绝对三数4.房地产三项目的三资金结三构股本金准股本三资金债务资三金二、我三国房地三产项目三融资的三资本成三本与资三金成本1.资本成三本与资三金成本三概念比三较资本成三本是投三资者预三期得到三的收益三率，或三曰资金三的机会三成本。三不是现三实发生三的成本三，而是三预期发三生的成三本。资金成三本是项三目开发三者获取三资金时三所实际三发生的三融资费三用，包三括资金三筹集费三用和资三金占有三使用发三生的费三用。67第四节三房三地产项三目融资三的信用三保证一、信三用保证三的内涵二、房三地产项三目融资三的信用三保证体三系担保的三种类：三物的担三保。人三的担保三。1.信用保三障体系三：融资三的三方三，即项三目资金三融出方三、借款三方和第三三方保三证人签三订担保协三议，借三款人违三约或无三力还款三时由第三三方按三约定偿三还。2.抵押担三保体系三：3.质押担三保体系三：借款三人或第三三方以三其动产三或权利三移交资三金融出三方占用三，作为清偿债三务的担三保。三、房三地产项三目融资三的信用三保证结三构1.房地产三项目融三资的信三用保证三体系物的担三保：抵三押、质三押和留三置。人的担三保：保三证书、三备用信三用证。2.房地产三项目融三资的担三保人项目投三资者项目利三益相关三的参与三者：政三府机构三、工程三公司或三设备原三材料供三应商、三世界银三行或地三区开发三银行、三商业担三保人。68租赁权三融资：三土地批三租权融三资。土三地零租三权融资三。合作开三发：银三企合作三开发。三房地产三投资信三托。“信托+期权”开发商三贴息委三托贷款二、项三目融资三的资金三结构股本金三。准股本三资金。债务资三金。三峡工三程融资奥运工三程融资69第七章三练习(1)一、填三空1.一切针三对具体三项目的三融资活三动叫———三———三———三—。2.传统融三资方式三的基本三特征以———三———三——作为债三务偿还三能力的三依据。3.传统融三资方式三中一旦三项目出三现问题三贷款人三除了就三项目的三资产、三现金流三提出追三偿外，三还可以三就或进行追三偿。4.区别传三统融资三和项目三融资的三重要标三志是资三金出借三方对项三目借款三人的和。5.票据到三期未获三付款时三，持票三人有权三向债务三人请求三偿还票三据金额三，这种三权利叫———三———三—。6.项目融三资方式三中贷款三人除了三要求以三项目收三益作为三还款来三源和取三得物权三担保外三，还要三求项目三以外的提供担三保。7.第三方三担保人三承担的三债务责三任以他三们所提三供的担三保金额三为限，三这在法三律上叫———三———。8.在资产三负债表三中项目三融资既三不在资三产方中三表现为的增加三，也不三在所有三者权益三中表现为的增加三。9.贷款人三对项目三的债务三追索被三限制在的资产三和现金三流中。10.同传统三融资方三式相比三，项目三融资方三式的风三险要得多。11.项目融三资成功三与否取三决于参三与方对三项目风三险与收三益对比三的。70第七章三练习(2)13.项目融三资的实三质是形三成各参三与方都三能接受三的。14.项目融三资适用三于、的产业三部门。15.房地产三项目的三投资结三构是指三实现投三资目标三的项目和项目三投资者三之间的。16.作为融三资整体三结构核三心部分三的项目三融资结三构又称三作。17.三BOT三个外三文单词三的第一三个字母三，这三三个外文三单词分三别是、、。18.房地产三项目的三股金是三指投资三者对项三目投入三的。19.资本成三本是投三资者要三求获得三的。20.资金成三本是获三取资金三的同时三实际承三担的。二、概三念比较无追索三权与有三限追索三权三资本成三本和资三金成本三抵三押和质三押三物的担三保和人三的担保项融资三结构和三项目融三资的信三用保证三结构三股三本金与三准股本三金三、问三答1.项目融三资与传三统融资三的区别三？2.项目融三资适应三的范围三？3.项目融三资的成三本与风三险分析三？71第八章三各三国房地三产金融三体系第一节三美国三的住房三金融体三系一、美三国房地三产业的三三次金三融革命1.经济大三萧条与三第一次三金融革三命2.石油危三机与第三二次金三融革命3.信息革三命与第三三次金三融革命二、美国的三住房金三融市场1.住房金三融一级三市场商业银三行储蓄机三构2.住房金三融二级三市场住房金三融二级三市场的三基本特三征：住三房贷款三证券化住房贷三款证券三化的背三景三、住三房金融三二级市三场的机三构1.政府发三起成立三的企业三：房利三美、弗三雷迪美2.政府（三准政府三）金融三机构：三吉利美3.私营机三构4.联邦住三房贷款三系统72第二节三德国三住房储三蓄一、住三房储蓄三产生的三社会背三景社会市三场经济三体制与三德国的三住房问三题住房储三蓄理论英国伯三明翰肯三特尼建三筑社会三学二、住三房储蓄三储蓄实三践先存后三贷政府的三奖励与三个人住三房投资三直接挂三钩融资体三系是封三闭运行