某地产集团房地产项目总经理培训成本控制管理

房地产成本控制管理

保利集团总经理培训2009年3月讲义提纲一、房地产成本管理的重要性二、房地产成本管理的特点三、房地产成本管理要树立的观念四、房地产成本管理体系的建立五、房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累一、房地产成本管理的重要性1、形势回顾——我们怎么样一路走来关键词：

温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让

火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包

转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房

严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降2、房地产面临的最大困难是什么？投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-成本结论：项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公司将成为未来的胜者！成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！

二、房地产成本管理的特点1、从生产周期来看2、从销售形态来看3、从产品形态来看4、从地域来看5、从财务角度来看6、从价值链来看三、做好房地产成本管理要树立的观念1、全员全程成本控制观念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。2、要树立高度重视计划管理的观念公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。4、赚钱的项目才是好项目的观念。站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。四、房地产成本管理体系的建立1、房地产成本管理体系成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。2、房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工作；每一个阶段的控制要点和知识积累；从战略角度优化成本结构。关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反馈，以及责任与激励机制方面管理）目标成本管理体系动态成本管理体系责任成本管理体系成本后评估关于成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定流程的规范之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。3、如何建立成本管理体系（1）目前公司的成本管理现状：成本目标管理较粗放；责任体系不完善；成本绩效考核力度不够；动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。（2）房地产企业成本管理的四步法：

制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）1、目标成本的定义

目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。目标成本的形成1、投资决策《项目投资可行性报告》目标成本测算1（立项成本）2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算2（定位成本）3、方案设计确定产品标准目标成本测算34、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算44、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约《立项成本审批表》《定位成本审批表》《价格材料成本合理性评估》《目标成本指导书》《部品标准选择审批表》

2、目标成本的管理

偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）PDCA3、目标成本建立的难点目标成本编不准怎么办？相关部门参加了吗？——全成本！目标成本规划深度够吗？各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力数据库建立起来了吗？目标成本够深度吗？专业端口成本清单（政府收费/营销费用/财务费用。。。）建造成本清单及依据

——合同清单：合同范围与技术标准

——部品清单：标准/（材料表）设计委托与设计深度（任务书）设计能做什么？合同分判的策划第二步：明确岗位职责1、建立责任体系。（链接保利地产成本控制指导书）责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人，最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。责任成三本的分三解思路各部门三各司其三职1、本部三门费用2、本专三业端口三成本---三-土地成三本---三-投资管三理中心---三-政府收三费---三-开发部---三-设计费---三-技术部---三-营销费---三-营销中三心---三-财务费三用---三-财务部---三-建造成三本---三-技术部+采购部+工程部成本数三字是目三标，是三结果，三关键的三是工作三质量2、作业三过程管三理——我们需三要什么三样的制三度流程三？明确了三“责任三成本体三系”，三按部门/岗位对三其负责三的责任三范围进三行合并三，我们三就可以三得到部三门/岗位的三成本、三目标集三合。但三如何保三证部门/岗位的三成本目三标能够三顺利完三成呢？三为此我三们要定三义一整三套完善三的“作三业过程三指导书三”来对三部门/岗位的三行为进三行规范三，也就三是说必三须从“三制度流三程”的三层面保三证对目三标成本三的执行三，保证三对成本三的控制三，这就三是“作三业过程三管理”三。房地三产开发三全过程三中的成三本管理三分为若三干个相三对独立三的作业三过程，三并为每三个作业三过程定三义相应三的流程三制度规三范，同三时定义三每个作三业过程三中与成三本控制三相关的三要点，三包括量三化的经三济技术三评价指三标，这三样我们三就可以三在日常三业务这三个层面三实现对三成本过三程控制三，真正三将成本三控制的三执行力三渗透到三基层一三线。保利地三产成本三管理制三度文件（链接三）制度流三程体系---三--专业集三成策划阶段：工具/方法1、成本调研2、成本—盈利测算3、策划团队建造阶段：作业控制1、采购有效性2、项目管理3、成本信息披露评估与考核：事前/事中控制1、动态评估工具2、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制1、设计任务书---成本控制要求2、设计评审—成本校核3、设计深度与标准---成本依据建立成本目标落实成本目标第三步三：跟踪三执行——即动态三成本体三系经过前三两个步三骤，“三目标明三确，责三任清晰三”之后三，我们三便进入三：目标成三本执行三过程跟三踪——动态成三本。动态三成本是三项目实三施过程三中的预三期成本三，通过三实时反三映目标三成本与三动态成三本的差三异，帮三助有关三部门及三时发现三问题并三解决问三题，实三现对成三本的控三制。动三态成本三的核心三是“实三时性”三，动态三指的是三在整个三过程中三每一点三都能实三时掌握三项目最三新成本三状态。我们强三调在项三目执行三过程中三，能对三项目的三全成本三进行实三时测算三，只有三这样才三能控制三成本，三帮助决三策。如三果只能三在项目三结束时三才得到三数据，三实际上三只有基三本的成三本核算三功能，三对成本三控制都三没有任三何帮助三。木已三成舟，三谈控制三都晚了三。如何实三现动态三成本监三控？概括为三：“一三个中心三，三条三线”。一个中三心——以合同三为中心三条线——动态成三本实际发三生成本实付成三本动态成三本=合同成三本+非合同三性成本+待发生三成本合同性三成本是三动态成三本中变三动性最三大的部三分。其三“高变三性”决三定了它三是成本三控制的三重中之三重。而三非合同三性成本三，如政三府收费三等则容三易控制三。合同三不确定三性表现三为“变三更黑洞三”、“三款项超三付”等三成本失三控现象三频现。三必须要三以合同三为中心三。把目三标成本三分解到三合同中三去，形三成合同三目标成三本。三条线三：“动态三成本”三反映任三意时段三项目的三综合成三本及结三构分布三。“实三际发生三成本”三指的是三项目当三前已审三定的工三程量与三动态成三本对比三，可反三映出项三目整体三进度。三“实付三成本”三指实际三已支付三的款项三与实际三发生成三本对比三，反映三出款项三的支付三进度。三做到动三态成本三一月一三清，设三计变更三、工程三签证均三当月结三清，填三报成本三月报表三，形成三动态管三理的好三习惯。用工具三管人：成本管三理涉及三领域多三，管理三环节复三杂，通三过信息三化手段三将投资三测算目三标、合三同预算三、合同三结算、三付款等三业务集三合在一三起进行三预算控三制、全三程预警三、汇总三分析。三并且通三过多个三项目积三累，形三成企业三成本管三理知识三库沉淀三下来，三不因人三员的流三动而流三失。成本数三据库建三立方法三与意义合同执三行与后评三估资源调三研标准定三位数据积三累成果应三用成本数三据库的三数据标三准：数三据引用三与置换三。成本数三据积累三，是反三击串标三的有力三武器，三是各部三门成本三控制沟三通的平三台，是三对手研三究的执三行沉淀三。成本数三据库是三一个企三业的财三富。第四步三：成本三业绩评三估（绩三效考核三）制定了三目标成三本，明三确了责三任体系三，同时三对作业三过程进三行了实三际的跟三踪控制三，在完三成了前三面三个三步骤后三，最后三我们就三可以根三据执行三结果对三相关业三绩进行三评估和三考核。成本管三理体系三的梳理三图1作业过三程成本三控制（日常工作的成本管三理）成本管三理体系三的建立三与实施目标实三施目标实三现销售/客服建造过三程策划/设计目标建三立成本管三理之基三础成本管三理之实三现成本管三理体系三的梳理三图2成本管三理之目三标成本优三势产品品三质开发进三度全成本管理的实现管理规范/细则流程/指引/表单权责架构绩效考三核管控体三系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实三现五、房三地产成三本管理三每个阶三段控制三要点成本控三制最终达三到利润三最大化交付阶三段服务立项阶三段设计阶三段招标阶三段采购阶三段施工阶三段管理费财务费开发间三接费营销费（一）三谁是对三房地产三投资影三响最大三的阶段三？——结论：三项目立三项决策三是主要三因素，三设计方三案优化三是关键三因素！1009575603525101/4影响投三资的程三度（%）项目进三展时间项目决三策初步设三计技术设三计施工图三设计准三备施工图三设计施工阶三段设计三变更、三发包设计招标、三发包设计要三求改变三（设计三标准、三平面布三置等）项目立三项决策三阶段需三要注意三的问题三：1、定位三是关键三。不要为三立项而三立项，三应建立三在认真三、客观三的调研三和分析三之上，三选择有三优势的三项目；重点对三市场现三行售价三和预期三走势进三行准确三的调查三判断，三确定目三标售价三。2、技术三可行性三分析是三前提。对产品三定位要三建立在三技术方三案可行三的基础三之上。3、土地三获取成三本优势三是项目三成功之三本。土地价三格无论三以何种三方式取三得，均三应事先三做到心三中有数三。（二）三关于设三计阶段三的成本三控制科学合三理的设三计可以三降低10%的工程三造价，三以下是三控制设三计的五三大策略三：1、实行三设计方三案的招三投标，三优化设三计。2、实行三限额设三计，有三效控制三造价。3、加强三对设计三图纸的三会审与三审查。4、深入三应用价三值工程三原理。5、采用三合同措三施，有三效控制三造价。这个阶三段要特三别注意三以下几三点：房地产三首先是三做产品三，不是三做作品三，要以三挣钱为三目的。三克服重三技术、三轻经济三的思想三。成本型三城市（三如武汉三、长沙三、南昌三等）要三永远关三注核算三和控制三，对设三计成本三优化要三放在第三一位。产品型三城市（三如北京三、上海三、广州三、深圳三等）在三关注核三算和控三制的前三提下，三可以进三行价值三创新。在同一三城市也三应特别三注意产三品型地三块（如三珠江新三城）和三成本型三地块（三如西子三湾）的三差别。正确运三用限额三设计所谓限三额设计三，就是三按照批三准的可三行性研三究报告三的投资三估算控三制初步三设计。三按照批三准的初三步设计三概算控三制技术三设计和三施工图三设计，三同时各三专业在三保证达三到使用三功能的三前提下三按分配三的投资三限额控三制设计三，严格三控制不三合理变三更，保三证总投三资不突三破。（国际三广场案三例）限额设三计的对三象：它三可将上三阶段的三设计审三定的投三资额和三工程量三先分解三到各专三业，后三分解到三各单位三工程和三分部分三项工程三，通过三层层分三解，实三现对投三资限额三的控制三管理。三同时也三实现了三对设计三规模、三设计标三准、工三程量与三概算指三标等各三方面的三控制。正确认三识设计三阶段成三本优化传统建三筑设计三院，并三不能帮三助房地三产企业三全面控三制设计三阶段的三成本！三中国大三陆设计三管理条三块分割三严重，三房地产三设计管三理范围三远远大三于传统三的建筑三设计院三。房地产三设计管三理思路三：作为三房地产三公司从三事规划三设计管三理的工三程师，三除了要三完成传三统规划三、设计三管理的三工作外三，还要三向二个三方向延三伸，一三是土地三规划、三设计性三质的整三合，二三是甲方三另行委三托的二三次设计三和选材三用料。房地产三企业现三在需要三的是精三细的设三计管理三优化。设计阶三段的造三价控制三和知识三积累1、合理确三定地下三室面积三比例：天津三项目：三原设计三地下室三建筑面三积约15万平米三。经优三化后地三下室部三分减少三建筑面三积约2.5万平米三，按每三平米250三0元估算三，总价三减少约625三0万元，三现正进三行进一三步优化三，通过三抬高地三下室标三高等方三法，减三少支护三和土方三工程量三进一步三节约造三价。2、方案选三择和优三化：国际三广场钢三结构：SOM设计方三案约1.4万吨，三经过优三化设计三，总用三钢量减三少为700三0吨。主三要优化三工作为三：对从三底到顶三保持同三样截面三尺寸的三柱按受三力不同三分段选三择截面三，减少三钢材约500三0吨，在三钢支撑三的设计三中，通三过复核SOM提供的三计算，三在国家三规范许三可的范三围内降三低部分三安全系三数，减三少钢材三用量约200三0吨，合三计约700三0吨，按三每吨约1万元计三算，减三少造价三约七千三万元。3、结合公三司已有三结算、三材料设三备选用三的经验三数据进三行设计三。中环广三场铝合三金门窗三定位及三材料选三择：铝合金三门窗价三格主要三由铝型三材、玻三璃及五三金配件三组成，三其中铝型材三表面处三理有阳极三氧化、三电泳、三粉末喷三涂、氟三碳喷涂三、喷涂三料是否三加金属三粉等不三同，前三三种价三格差别三不大，三氟碳喷三涂增加三约600三0元/吨，按三门窗面三积每平三米6kg计算，三增加造三价约36元/平米。使用经三验数据三复核设三计及施三工管理三：例如中三环广场三的市政三排水管三，图纸三标识为三塑钢缠三绕管，三经了解三双壁波三纹管和三塑钢缠三绕管，三价格相三差约4倍，公三司也很三少在小三区内使三用，项三目部在三图纸审三查时将三设计变三更修改三为双壁三波纹管三。再如干三挂石材三和湿贴三石材的三费用差三异：因干挂三对石材三刚度的三要求，三湿贴对三石材重三量的限制，三两种墙三面装饰三方式存三在面材三厚度不三同引起三造价不三同以及三干挂时三钢骨架三与湿贴三时砂浆三的价格三差异（三可达200三-30三0元/平米）三等。通过技三术标准三和指标三对比进三行一些三设计选三择，通三过材料三设备价三格比较三进行精三细化设三计修正三和完善三是提高三设计效三率的基三础。人防工三程：人三防面积三，因人防三区的工三程费用三比非人三防区高三，在规三范允许三的范围三内尽量三减少人三防面积三，因人三防面积三的计算三方法较三为繁琐三，需要三仔细核三查。设计时三应尽量三选用标三准设备，非标三准门因三需要重三新开模三较标准三门费用三高出较三多。（三）三工程投三标阶段三的成本三控制1、项目三建设阶三段控制三的六大三渠道：通过招三标方式三选择好三施工队三伍。加强合三同管理三，完善三合同条三款。对大宗三材料和三大型设三备实行三单独招三标采购三。严格履三行工程三发包合三同。按合同三约定实三际完成三工作量三支付工三程进度三款。加强对三监理单三位的管三理，主三动防范三施工单三位索赔三。2、如何三在招标三阶段有三效控制三工程造三价①形成有三效竞争三。保利三公司是三一块金三字招牌三，因良三好的付三款信誉三和社会三声誉，三绝大多三数企业三愿意与三我们合三作。保证足三够数量三，新增三合格供三方保持三适当比三例。公三司招投三标管理三规定中三要求，三单项目三投标单三位至少3家以上三。年度标三因使用三方便、三工程量三增加可三以有效三提高效三率，降三低成本三。对于价三格受市三场变化三影响不三大的项三目，进三行年度三招标。三例如白三蚁防治三、土壤三氡浓度三、室内三环境检三测和基三坑监测三、沉降三观测、三工程桩三检测等三检测项三目。对三于对外三观要求三不高、三技术标三准较为三简单的三材料设三备可以三进行年三度招标三，例如三防火门三、不锈三钢水箱三、户内三配电箱三等材料三，若受三市场变三化影响三较大的三材料设三备，注三意招标三时间的三确定并三关注市三场变化三。②管理程三序到位三选择有三实力守三信用的三施工或三供货单三位。组织对三施工及三供货单三位考察三，填写三合格供三方考察三表（公三司ISO文件）三。同时三认真组三织考察三评审，三以项目三管理组三织认定三为主，三公司资三质为次三的考察三观念。③标底是三对拟招三标项目三造价的三预期，三标底的三准确确三定需要三对设计三和现场三条件准三确把握三，通过三标底的三编制还三可以提三前发现三设计不三足，防三止施工三单位串三标。使用经三验数据三作为标三底。例如,基本同三期招标三的天利三广场和三科贸园三均为按三定额计三价，但三一为上三浮约3%，一为三下浮5%，我们三均认为三其合理三。需要重三新编制三标底的三情况。例如，三西子湾三外电项三目招标三时，各三家报价三与经验三数据相三比有较三大差异三，为澄三清事实三，请专三业公司三做标底三，使招三标项目三由原来三投标约230三0万减少三至171三8.5万元签三订合同三，保证三了公司三的利益三不受损三害。④根据各三种承包三方式的三优缺点三和项目三的具体三情况合三理选择三承包方三式，重三点考虑三施工推三进和成三本控制三之间的三矛盾和三平衡。按定额（定标三最快、三不需要三完善的三图纸、三增加工三程施工三单位易三于接受三，缺点三是实际三施工时三需定价三材料较三多，结三算最复三杂，造三价受政三府政策三文件影三响）、总价包三干（定标三最慢，三但造价三明确，三施工期三长时双三方风险三大，特三别是施三工方）三、综合单三价包干（有施三工图，三但工程三量无法三准确计三算或变三更较大三时可采三用，例三如涂料三、铝合三金门窗三等，或三总价包三干的项三目采用三综合单三价报价三，设计三变更时三采用报三价单价三，此时三需防止三不平衡三报价，三损害公三司利益三，结算三较简单三，无施三工图且三清单项三目多时三不易评三标）条件具三备时尽三量总价三包干。例如保三利中心三设计标三准要求三较高的三项目采三用按定三额计价三，而西三子湾东三区或石三楼项目三采用总三价包干三。或跨三行业工三程，外三电、外三水等，三可防止三其提出三我们不三了解的三理由在三施工过三程中要三求增加三造价。总价包三干但留三个别活三口。例如钻三孔桩中三的钢筋三价格涨三跌超过10％后，三超出（三或低于三）10％部分三由甲方三承担（三或退还三甲方）三。按定额三报下浮三率。对于没三有图纸三或预计三图纸变三化较大三的工程三，为赶三工程进三度，建三议承包三方式选三择社会三公认的三计算方三法，例三如按定三额，投三标时报三下浮比三例。每种方三式均有三利有弊三，一旦三确定，三就应该三扬长避三短，精三心组织三和管理三，减少三不必要三的费用三发生，三可以工三程使甲三乙双方三得到双三赢。⑤合同条三款：严三格、准三确、严三谨、保三护公司三利益要求使三用公司三标准文三本合同三，补充三条款尽三量自己三编写。合同中三对价格三组成及三风险的三约定应三全面，三防止施三工或结三算时要三求调价三，同时三为防止三因风险三考虑过三高致使三造价增三高，需三要认真三分析报三价，核三定施工三单位所三报措施三及风险三费的合三理性。例如基三坑支护三及土石三方工程三合同：乙方已三清楚并三考虑工三地现场三条件，三包括周三围环境三、交通三道路、三现场地三质条件三、施工三水电、三施工场三地及周三围地下三管网、三承包范三围、施三工图纸三、施工三组织设三计，并三已考虑三施工技三术措施三、文明三施工、三安全生三产维护三、工期三内赶工三等因素三。乙方三为完成三本合同三规定的三工作所三需考虑三上述费三用及施三工组织三中的所三有费用三均已在三本合同三价款内三，不再三另外计三取。对于招三标文件三和图纸三以外的三特殊地三质条件三和公用三管线的三维护，三反映在三施工措三施费和三抢险费三中。付款方三式：为调动三施工单三位的工三作积极三性，建三议工程三进度达三到双方三约定的三形象时三支付工三程款，三而不是三按每月三完成工三作量的85%支付。对增加三零星工三程结算三方法的三约定，三参考行三业情况三在招标三文件中三直接写三明，避三免施工三和结算三时扯皮三。合同在三执行过三程中任三何不完三善的地三方，或三同行合三同中有三值得借三鉴的地三方，及三时迅速三修改反三映到新三的招标三文件和三合同中三。⑥招标组三织中的三重要环三节招标方三式和范三围的确三定千变三万化，三建议认三真思考三，制定三利于我三司的游三戏规则三。重视三和珍惜三游戏规三则的制三定权，三保护公三司利益三。招标范三围和标三段的划三分需要三视工程三具体情三况确定三：科贸园三总包，因工程三量少，三将地锚三，市政三工程等三列入询三价范围三。石楼市三政工程招三标时，三将不锈三钢水箱三和水泵三列为招三标内容三，从报三价结果三看，不三锈钢水三箱价高三于我年三度招标三价，水三泵价格三略低于三我司经三验数据三，故最三终合同三范围未三包含不三锈钢水三箱。香三雪山园三林绿化三工程，三因雕塑三报价各三家差别三较多，三拟定中三标单位三该项费三用较高三，故要三求其承三诺该项三内容可三由甲方三定价。评标：三技术标三和经济三标分步三评审。技术标三注重技三术标准三、施工三措施、三施工组三织、管三理班组三、制度三等的评三定。经三济标注三重工程三数量是三否合理三，材料三价格是三否合理三等。中标通三知书是三否一定三要发。向拟定三中标单三位发中三标通知三书，意三味着在三法律上三认可其三为中标三单位，三其余投三标单位三未中标三，若合三同尚未三签订，三特别是三招标文三件中未三附合同三的项目三，在签三订合同三时拟定三中标单三位往往三会提出三一些困三难，增三加合同三签订的三难度，三影响工三程付款三和进展三。⑦合理低三价中标三如何执三行：先三评技术三标，可三修改完三善，标三准一致三技术标三均合格三后再开三经济标三，是对三低价中三标的改三进。普通项三目应严三格执行三。综合三评分法三也有缺三陷，评三价体系三的科学三性和合三理性无三标准。定标报三告隐藏三次低价三，但投三标资料三应完整三存放至三资料室三备查。三例如石三楼项目三总包招三标时，三最低价三较次低三价低约200三0万，致三使合同三签订时三遭遇较三大困难三。对于拟三定中标三价低于三或接近三经验值三的项目三，认真三分析投三标报价三，工程三数量统三一的基三础上，三分析其三材料、三人工及三管理费三水平。三避免报三价中不三合理的三地方，三例如数三量少报三，价格三偏高。分析项三目情况三（包含三现场环三境、施三工条件三、地质三条件等三）是否三有特殊三性，市三场价格三水平是三否与经三验值相三符（包三含市场三人工、三材料、三机械等三的价格三水平）三，拟定三中标人三的任务三饱满度三等。（四）三材料采三购成本三控制1、加强三项目采三购计划三管理。三及时填三报《项目材三料设备三一览表》，招标三前明确三采购标三准。对三技术含三量高的三要尽早三落实评三标标准三，充分三了解市三场和行三业特性三，做到三心中有三数。2、供应三商的选三择，选三择3-4家供应三商，货三比三家三、低价三中标，三集中采三购、批三量供货三，降低三价格和三采购成三本。3、选择三供应商三的四种三方式：公开竞三争性招三标采购有限竞三争性招三标采购询价采三购直接签三订合同三采购4、供应三商的管三理建立直三接伙伴三战略关三系。“三利益共三享，风三险共担三”例：三科勒、三欧派对供应三商行为三进行绩三效管理三。评级三、建立三量化指三标。（保利三地产供三方评估三表链接三）5、供应三方式探三讨哪些材三料乙供三？哪些材三料甲限三乙供（三甲方限三价）？哪些材三料甲定三乙供？哪些材三料甲供三？6、加强三采购合三同管理（五）三施工阶三段的成三本控制三策略施工阶三段由于三设计已三完成，三工程量三已完全三具体化三，因而三影响工三程投资三的可能三性只有5%-三10%，节约三投资的三可能性三已经很三小，但三工程投三资都主三要发生三在这一三阶段，三浪费投三资的可三能性很三大。主三要从以三下五个三方面进三行成本三控制。加强现三场管理三：选择有三经验的三管理人三员做工三程负责三人，严三格督促三按图施三工，严三格进料三抽查，三严格材三料代用三和变更三。可对管三理人员三实行奖三励：在施工三过程中三，应鼓三励现场三管理人三员发现三施工图三设计错三误或提三出优化三意见，三可设立三节约合三理建议三奖。严格控三制进度三拨款：要主动三控制工三程量核三算。合理确三定工程三变更价三款：变更后三要主动三管理变三更价款三。合理规三避索赔三风险：在合同三签定时三就应约三定细致三。在执三行中对三合同偏三差值要三及时签三定补充三合同，三避免因三时间长三、人员三变动等三出现相三互之间三分不清三责任而三扯皮的三现象。如何在三工程实三施阶段三减少不三必要的三费用，三达到双三赢。1、签证中三需要注三意的地三方，严格执三行公司《签证管三理规定》，考虑三是否需三要签，三如何签三。土石方三工程、三零星工三程、隐三蔽工程三是易签三证的内三容，建三议重点三核查。是否需三要签：责任界三定，是三否属于三甲方责三任、或三其他设三计或施三工单位三责任。签证时三结合总三包合同三及其他三合同，三是否措三施费、三预算包三干费中三已含，三是否包三含在其三他合同三中，是三否重复三签。2、细化三工程，三尽量做三到一次三成型，三少返工三、少破三坏。特三别是四三大配套三工程进三场配合三、绿化三围墙工三程的盲三目施工三、道路三及下水三道工程三的经济三合理性三等。3、签证和三变更的三审批和三流程公司《签证管三理规定》：审批三权限，500三0元以下三经办部三门签认三，500三0-1三000三0由经办三部门、三技术部三和预结三算部共三同协商三处理，三超过1万元的三要公司三领导审三批。各三公司不三应放弃三这一管三理责任三和权利三。4、结算阶三段任何合三同都会三有不完三善的地三方，认三真研究三仔细分三析合同三条款和三相关资三料，找三出利于三我司的三方面，三可在结三算争议三时占主三动。当三然，最三好是在三招标及三合同签三订时对三哪些条三款有利三于我们三、哪些三条款可三能存在三隐患就三能够做三到心中三有数。国际广三场钢结三构工程三结算：三钢材价三差和栓三接改焊三接，该三工程为三综合单三价包干三，合同三执行期三间因钢三材涨价三施工单三位向我三司提出三调价要三求，为三赶工期三我司答三应结算三时再谈三，结算三时我方三提出施三工时部三分钢结三构连接三由螺栓三连接改三为焊接三要求索三赔增加三了我司三谈判的三力度。（六）三关于营三销费用三的成本三控制策三略要点一三：合理三有效的三推广计三划营销推三广计划三的制定三要考虑三到房地三产开发三过程存三在的很三多不确三定性，三避免出三现推广三已展开三而开发三建设进三度比计三划滞后三，结果三广告费三花出后三效果却三大打折三扣，导三致费用三超支。营销推三广费要三尽量做三到在项三目进度三有保障三的前提三下（一三般在项三目获得三后，或三正式开三工后）三，按步三骤展开三广告攻三势，必三须在短三期内形三成强势三，达到三快速抢三占市场三的效果三，切忌三耗时太三长。要点二三：切实三可行的三销售通三路后媒体三时代的三传播方三式和获三得信息三途径的三异常丰三富使选三择销售三渠道的三难度加三大。同三时也使三客户日三益分散三，市场三细分程三度更高三。确定三有效的三销售通三路，需三要解决三好whe三re(客户在三哪)