某商业项目策划方案

商业项目策划商用物业业态分析广州商用物业的整体特点如何进行商用物业的策划如何进行购物中心的总体规划商场的返租与回报商场的兴旺与风水的关系撰写策划案的标准化目录商场招商的关键课程内容商用物业业态分析一、SHOPPINGMALL：正佳广场二、购物中心：天河城广场、中华广场、光明广场、名盛广场等三、百货公司：广州友谊商场、广州百货大厦等四、商业街区(街铺)：北京路、上下九、江南西路、农林下路商业街等五、写字楼、商住楼裙楼：中信广场、世贸中心、东银广场等六、主题商场、专业市场：富力儿童世界、步云天地国际鞋城、纵横天地旅游户 外用品城、吉盛伟邦等七、地下商场：流行前线、恒宝广场、地王广场、康王商业城八、物流中心：国际轻纺城、国际玩具城八、住宅区中的小区街铺

：汇景新城、光大花园等大型成熟住宅社区中的商铺正佳广场是全国最大的商业广场之一，计划投资约40亿元人民币。用地5.7万平方米，总建筑面积42万平方米。剧场式设计，空间层层递增。设挑高七层的7000平方米园林生态中庭、拉斯维加斯四季梦幻天幕和欧陆式柱廊。南北两面各有6000平方米的外广场。配90台扶梯、14台垂直电梯、7台观光电梯，1500个停车位。可供4万人同场同时消费，日承载客流量80万人。

正佳广场将采用“体验经济”商业模式，引入全球零售百货巨擘（大型百货公司）、国际名牌旗舰店，跨国主题娱乐公司，配套零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务八大功能，引导购物新体验。SHOPPINGMALL：SHOPPINGMALL：北京世纪金源购物中心是亚洲最大的SHOPPINGMALL，占地18.2公顷，规划建筑面积为68万平米。其中一期总建筑面积为55万平米的单体建筑，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层，堪称目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一，投入近40亿元，内设200多部电梯、近万个停车位，于2004年10月24日开业，平日客流量达到10万人左右。金源的定位是“以销售中档以上商品为主，满足家庭的多种消费需求的休闲购物中心”。也就是说，金源的目标消费群不是普通大众。

作为驱车休闲购物的新兴商业形态，金源MALL瞄准的是北京市的消费群体。

天河城广场于1992年8月18日奠基，同年11月18日动工兴建，于1996年2月9日建成试营业。天河城广场由购物中心、49层的写字楼和39层的酒店三幢建筑物组合而成。目前这里已是集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代化大型购物中心，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城的室内，空间大、光线足、通道宽，四面开门、门门相通，“城”中有“街”，街内设店，环形设计，没有背角，任何一个空间都被恰到好处地运用到位，不浪费，也绝不吝惜；室外，既有广场，又有花园，四周都有马路，周边都能通车，地铁站直达商场，使用任何一种方式都可以没有羁绊地进入天河城。这样的建筑规划与设计，不仅在上世纪90年代的国内是独一无二的，即便在今天也可谓首屈一指。综合型购物中心：

中华广场建筑面积达十七万平方米，是集饮食、购物、娱乐于一体的，广州市目前最大的休闲购物广场。东面设有全国最长的户外观光电梯直达七楼。中华广场的负二层至负四层建有全市最大的自动化停车场，可提供1200多个机动车位。目前日均人流量已达15万人次，节假日更高达30万人次。时尚型购物中心：

友谊商场位于环市东路的总店经营场地2万平方米，经营商品8万多种，消费人流平均每月高达70多万人次。作为展示现代广州时尚新生活的橱窗，一贯致力于提升人们的消费生活质素和品位，向宾客展现优雅、宽敞、舒适的购物环境；高品质而多样的时尚货品；精心塑造的高级百货商店企业形象，开办VIP贵宾卡业务及多项方便宾客的服务项目，给予客户不一样的身份感。高档型购物中心：商业街：北京的西单、重庆的解放碑、武汉的江汉路、广州的北京路和上下九、深圳的东门等，都是国内外人仕都能喊出名字的商业街。商业街的发展将人的需要作为商业街规划及建设的根本出发点，合理设置人行道、厕所、座椅、停车位、治安岗亭、公共交通系统等，为顾客创造一个舒适的购物环境。商业街还将按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、游憩、文化、交流、休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区。裙楼商场：目前住宅楼盘商业裙楼的招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。商业裙楼营销首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商业裙楼才能在激烈的市场竞争中生存与发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。专业市场及主题商场：广州专业市场的发展一直走在全国前端。目前，在广州市环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一大批规模档次的鞋类及鞋业专业市场；在一德路、黄沙大道和芳村、黄埔有一大批玩具文具专业市场；在中山大学正门新港西路以及海印大沙头等地汇聚了中大布匹市场、海印盛贤布艺市场等。据统计，广州目前拥有400多个专业市场，而其中的佼佼者的影响力已经不仅仅局限于广州地区。如广州的玩具专业市场已成为全球最大的生产基地之一；以太平洋电脑城为领头，聚集了天河电脑城、南方电脑城、天之河等多家电脑行业巨头的广州电脑专业市场，其辐射影响力也早已突破了珠三角城市，遍及了整个华南地区乃至全国内外。地下商场：虽地下商业物业租金只是地面的一半，甚至更低，但这并不表明它能给商家带来更多的回报。地下商场要在地面商界群雄争霸中立足、发展，更重要的是经营定位，如果凭购物为主的传统商业模式吸引顾客，无法与地面大商场叫板，而应以创意手法设计新的商业模式吸引消费者。物流中心：广州国际轻纺城位于广州市海珠区新港西路114号，总建筑面积逾30万平方米，是目前国内单体建筑面积最大的室内纺织品专业市场。集交易、展示、办公、信息发布、会展等多种功能为一体，经营品种涵盖面料、辅料和家纺的大型现代化纺织品专业市场项目，将立足广州，依托珠三角，辐射全国。广州国际玩具礼品城占地32万平方米的广州国际玩具礼品城以“大平台，大市场，大流通”的格局建设形成一个配套齐全和打通产业链条的现代化专业展销中心，成为行业发展的风向标。广州商用物业的整体特点⒈商业街铺位十分抢手。

具有广州特色的上下九路、北京路和农林下路三大商业街有史以来都是商家的必争之地。近年来广州市政府对商业街投入大量的资金进行改造，并出台许多相关的举措，如扩路、重新规划等，使得商业街的商铺租金或售价节节攀升。⒉大型购物中心商铺旺销。

集购物、娱乐、消闲、饮食多种功能于一体的购物中心越来越受广大消费者的欢迎，人们更倾向享受“一站式”的购物消闲模式，购物中心商铺日渐旺销、前景乐观。⒊地铁附近商铺仍然是热点。

随着广州地铁各条线路陆续开通，沿线的商铺一跃成为地铁物业，其价值提升程度可想而知。例如：位于地铁二号线珠影站附近的丽影商业广场借助地铁概念提升商铺的价值，首层租金超过300元/

㎡。⒋大卖场带旺同场商铺

大型超市所到之处必然使得附近的商业气氛大增，不少的楼盘更是以超市的进驻作为卖点来吸引买家。沿线的商铺价格也随着人气的增加而增加。如蓝田路的家乐福大型超市开业，使得万国广场二层商户的销售额平均比以往增加15%，商场的租金上调10%。

“跟着大商家走一定不会错”成为一些投资商铺人士的口诀。⒌小区商铺供应量充足

随着许多中、大型住宅小区发展日渐成熟，生活、商业配套也日益完善，例如天河区的美林湖畔花园、汇景新城、东景花园等，万科四季花城和海珠区的凯蓝半岛、光大花园等楼盘都推出了小区内的商铺。小区商铺主要经营的是满足居民日常生活起居所需的东西，表面上看利润相对微薄，但由于有着固定的消费群，其前景倍受商家看好。一、地块平整阶段⒈市场调查：包括宏观调查及微观调查。⑴宏观调查：调查项目所处地段的道路规划、商业发展、市政配套等发展方 向，清晰项目地段及发展的优劣势。⑵微观调查：①调查项目所在区域已建、在建、未建的同类型商场，清晰了解竞争对手的详细情况，进行有针对性的战略部署及前瞻性的市场定位。②调查当地消费者构成，了解其收入水平、消费习惯。然后再根据人口结构、消费结构、项目规模、交通情况来策划商场的市场定位、形象档次、规划布局以及商户组合。如何进行商用物业的策划商场成功的前提：正确的选址、合理的布局安排、充裕的资金。我们要了解的情况⒈商场所在地段的商业气氛如何？⒉发展商（投资商）想要回笼多少资金（商场租售均价及回收资金总额）。⒊商场现有的实际情况能否支撑其租售价格？⒋附近同类型商场的情况（定位、主题、售价、租价、管理费、其他费用、装修档次、招商策略、管理与经营等等）。⒌做这个商场会存在哪些问题？能否解决？⒍发展商（投资商）可以投入多少钱对商场进行兴建或整改？⒎我们的投资者或目标商家及消费群在哪里？做怎样的商场能吸引他们？⒏日后的经营管理由哪家公司负责？怎样做才能保证旺场？商圈分析：通过商圈分析可以了解商圈的市场容量、市场机会、预测新设 商场的市场潜力，并为制定商场定位及经营策略提供依据。⒈人口状况（包括：商圈中的人口规模和分布密度、性质结构、年龄结构、性别结构、职业分布、家庭结构等。）⒉收入水平（包括：人均收入、可支配收入、消费信贷等。）⒊竞争情况（包括：现有商场的数量、规模、新开店的发展速度，各商场的优劣势，近期与长期的发展趋势等。）⒋市场饱和度（包括：总销售额/总营业面积、总人口数/商店数量、商场的平均销售额、总销售额/从业人数等。）⒉项目三定位：三项目市三场定位三及形象三定位。⑴市场三定位：项目做三什么档三次的商三场、经三营何种三商品、三为哪类三消费者三服务、三租三户组三合及比三例。⑵形象三定位：项目要三给人的三第一印三象是什三么、项三目要进三行如何三的包装三。⒊项目三规划：三项目内三间隔规三划、项三目外立三面设计三。⑴间隔三规划：按照不三同的行三业要求三进行间三隔规划三及功能三分区，三并设计三出中庭三位三及公三共活动三区域。⑵外立三面设计三：按照项三目定位三设计出三新颖、三通透的三外立面三，并体三现项目三的形象三及商三业元素三。在作商三场定位三及推广三前的准三备⒈区域三发展趋三势及未三来交通三发展利三好；⒉地区三性人口三统计以三及年龄三层的比三例；⒊不定三时在商三场附近三做人流三统计，三统计人三流量及三人流层三次；⒋调查三商场附三近的竞三争对手三（规划三、定位三、功能三划分、三商户组三合、租三售价格三等）；⒌规划三租户组三合及休三闲空间三；⒍顾客三对象的三研究（三客户喜三欢什么三？客户三需要什三么？旅三游人仕三喜欢买三什么？三）；⒎调查三投资者三对于商三铺租售三信息的三获知渠三道；⒏制定三传媒计三划（以三后如何三推广本三商场，三推广的三渠道）三。二、项三目施工三阶段⒈广告三设计：三包括平三面广告三及影视三广告。⑴平面三广告：三包括投三资手册三及销售三资料或三招商手三册及招三商资料三、报纸三广告、三户外广三告及车三身广告三等。⑵影视三广告：三包括15秒、30秒的电三视广告三及在现三场播放三的广告三杂志。⒉销售三及招商三中心：三包括销三售（招三商）中三心的设三计、兴三建及装三修。⒊主力三客户洽三谈：包三括品牌三客户及三大面积三租户。⑴品牌三客户：三包括国三内外的三服装品三牌、鞋三类品牌三、化妆三品品牌三及精品三品牌等三。⑵大面三积租户三：包括三超市、三百货、三特色餐三饮、新三潮娱乐三等。⒋散租三客户登三记：包括厂三家销售三点、个三体租户三等。⒌招商三资料的三确定：包括价三目表、三付款方三式、租三期、租三金优惠三、年递三增、管三理三费、三免租期三等招商三所需数三据与资三料。⒍招商三广告及三公关活三动的推三广：包括报三纸广告三、电视三广告及三公关活三动（新三闻发布三会三、销售三或招商三巡展、三工地活三动等）三。⒎散客三的招商三：对前期三已登记三的租户三进行招三商洽谈三、收取三定金、三签署合三同。三、项三目装修三阶段⒈协调三租户进三场细节三：包括安三排客户三进行装三修报批三、协调三客户进三场装修三。⒉宣传三推广及三公关活三动：包括电三视形象三广告、三开业活三动、商三品促销三优惠券三。⒊散客三的招商三：继续通三过广告三推广进三行散客三的招商三工作，三争取更三大的招三商率。四、项三目开业三阶段⒈制定三旺场策三略：包括定三期的公三关活动三、宣传三推广活三动及商三品促销三活动。⒉商场三最后的三招商：对最后三的尚未三租完的三商铺进三行招商三，争取100％满租三率。五、以三时间划三分招商三阶段开业前8个月：进行招三商铺垫三（2个月）三；开业前6个月：进行招三商洽租三工作（3－4个月）三；开业前3个月：进行合三同的落三实及签三署（1－2个月）三；开业前1－2个月：客户进三场装修三；开业大三吉。经营+推广+功能分三布+多元化三服务=成功商三场⒈产品三多元化三；⒉服三务多元三化；⒊三有娱乐三设施；三⒋良好三的设计三；⒌良三好的管三理。如何进三行购物三中心的三总体规三划购物中三心的总三体规划三布局，三一般是三根据用三地形态三、用地三与周边三道路的三连接、三设施的三规模体三量、停三车设施三要求、三顾客流三线、商三业设施三后勤业三务流线三等多项三相关因三素综合三考虑来三确定。购物中三心规划三的组成三元素主三要包括三营业设三施、后三勤设施三、提供三服务的三非营业三设施、三停车场三、行车三道路、三人行道三路等部三份。购三物中心三是零售三性的商三业设施三，购物三中心的三规划应三以吸引三顾客为三第一宗三旨，所三有设施三、设备三的规划三应便于三顾客辩三别、理三解，使三顾客出三入安全三方便。一、对三外交通三规划：包括：三现有的三交通流三量、商三圈消费三者的交三通工具三、商场三落成后三的道路三承载能三力等。三必须做三到人车三分离，三步行路三线的入三口应靠三近公交三车站，三尽可能三缩三步行三距离。二、对三内规划三布局：购物中三心的规三划应尽三量避免三封闭式三的规划三布置。三封闭式三的规划三布置在三一定程度上三会拉大三购物设三施与消三费者的三心理距三离，不三利于购三物设施三吸纳消三费客源三。三、平三面布局三：购物中三心的平三面布局三可根据三经营的三需要进三行规划三设计。三通常的三平面形三态有哑铃形三、风车三形、丫三形等，三大型主三力商店三一般位三于购物三中心平三面的端三点处，三对组织购三物中心三内部人三流发挥三重要作三用。⑴通道三：通道的三形态规三划要结三合主出三入口、三次出入三口、中三庭、手三扶梯、三电梯等三位置三的特点三，考虑三主力商三店、专三业店、三专卖店三及各经三营主题三的分布三特点。三必须三充分考三虑如何三将消费三人流引三入到次三级通道三，并将三死角位三通过主三题经营三特 色三、空间三环境特三色等多三种手法三进行处三理，吸三引消费三人群到三访。并三且为了三增 加三消费者三逛街的三兴趣，三每隔200米要设三一个节三点，在三节点上三布置有三趣味性三的 景三点及休三息椅。三而通道三的宽度三通常为三主通道4—5米，次三通道2—3米。⑵中庭三：中庭除三具有视三线引导三、休息三、展示三、表演三等实质三上的功三能外，三同时也三是一三个重要三的空间三指标。三中庭一三般与主三出入口三及各主三要通道三直接相三通，在三有效三汇集人三流的同三时还具三有强烈三的景观三特色，三是重要三的空间三指标，三对消费三人流三具有强三烈的吸三引力及三指引性三。四、建三筑结构三：⑴层数三：效区购三物中心三的层数三控制在三三层以三内，并三且经营三商店主三要布置三在首层三；市区购三物中心三的层数三控制在三七层以三内。⑵层高三：一般首三层层高三为4.7三—5.三2米，净三空为3.5三—4米，标三准层层三高为4.2三—4.三5米，三净空为3—3三.3米。⑶柱距三：一般为8—9米的跨三度。五、竖三向交通三：竖向交三通设施三主要有三自动扶三梯、楼三梯、电三梯等，三在购物三中心的三商业空三间里，自三动扶梯三容易形三成视觉三的障碍三，规划三设计时三应尽可三能地减三少对视三觉的影响，并三且自动三扶梯的三照明还三需要采三用与整三个商业三空间的三风格和三谐统一三的光源三。中庭空三间的竖三向交通三组织最三为关键三，中庭三人流量三大，如三创造动三感强烈三的三维三空间景观三特色将三能较大三程度上三促进消三费人流三在层间三运动。三有些购三物中心三为了增三加消费人三流在楼三层间的三逗留时三间而使三自动扶三梯的布三置相对三零乱、三分散，三使消费三者上下时三难以找三到扶梯三的具体三位置，三给消费三者在各三楼层间三的自由三运动造三成不便三，将大大三降低对三消费者三的吸引三力。六、环三境营造三：⑴光线三：购物场三所的光三线可形三成明亮三愉快的三氛围，三引导顾三客进入三商场，三可以使三商品显三得鲜三明夺目三、五光三十色，三从而引三发购买三欲。光三线暗淡三，商场三会显得三沉闷压三抑，三而光线三过强又三会使顾三客感到三晕眩，三营业员三精神紧三张，易三出差错三。⑵色彩三：色彩对三于购物三中心的三环境布三局和形三象塑造三影响很三大，为三使购物三环境色三调达到三优美三、和谐三的视觉三效果，三必须针三对购物三中心各三个部位三设计出三相应的三色调。三可 运三用色彩三、明度三的变化三来调整三空间的三尺度和三温度或三表现空三间的性三格。⑶音响三：音响会三影响消三费者的三情绪和三营业员三的工作三态度，三是创造三购物环三境气氛三的一种三有效三途径。三音响还三可吸引三顾客对三商品的三注意，三指导顾三客选购三商品、三营造特三殊 氛三围、促三进商品三销售、三刺激顾三客的购三买兴趣三。⑷温度三：太热、三太冷或三空气污三浊都会三对消费三者的购三物行为三产生较三大的影三响。故三购物场三所一三般会保三持恒温21—三23度的人三体舒适三度。七、外三立面与三主入口三：⑴外立三面：外立面三可树立三购物中三心的独三特形象三，故对三墙面的三材质、三色彩、三照明等三要慎三重考三虑，使三建筑物三能融合三到环境三中。购三物中心三的外立三面特点三是无窗三墙面三多，三外墙、三侧墙多三被当作三商品展三示、广三告宣传三空间使三用。另三外标志三物亦三是外三立面设三计的重三要元素三，它具三有帮助三客户识三别商业三设施、三吸引顾三客关三注商三业设施三的广告三媒体作三用。通三常的标三志物有三：墙面三招牌、三悬垂幕三布、三装饰三物、屋三顶广告三等。⑵主入三口：入口大三厅的设三计应充三分利用三组合植三栽、座三椅、喷三泉、铺三面等景三观设施三。其三高度三和宽度三应同时三满足内三外空间三的需要三，出入三口门扇三的尺寸三以不妨三碍客三流为三宜。八、营三业空间三的经营三布局：购物中三心在进三行经营三布局时三，一般三将吸纳三客流能三力较强三的主力三店分散三布置，以三促进消三费人流三在营业三空间里三均衡流三动。同三时将承三受租金三能力较三强的商三店布置在三购物中三心价值三较高的三区间以三获得最三大的租三金回报三。对于三平面形三态的购三物中心，三通常将三大型主三力店布三置在通三道的端三点，以三促进消三费人流三在通道三里均衡三运动。而三将餐饮三、文化三娱乐等三占地面三积大、三承受租三金能力三较弱的三商店布三置在通三道的深处三。对于三多层购三物中心三，则一三般将服三饰、首三饰放首三层、二三层等价三值较高三的营业区三间，而三将大型三主力店三设在负三一层、三负二层三或二层三、三层三，并将三家居、三餐饮、娱三乐等放三在高楼三层。八、平三面死角三位的处三理：采用敞三开式或三半敞开三式的经三营布局三，以增三强购物三空间的三通透性三，使各三商店形三成一个三整体的三商业空三间，从三而充分三利用整三体商业三空间的三环境氛三围引导三消费人三流的光三顾，促三进商品三的销售三。将平面三死角位三区间规三划为具三有个性三特色的三经营定三位，并三与周围三其他区三间的经三营特性三形成差三异化，三从而可三充分利三用区间三个性特三色的经三营，吸三引特定三的消费三人流光三顾。将死角三位区间三及通往三该区间三的通道三规划营三造成具三有个性三化风格三特色的三空间环三境，从三而充分三利用特三色空间三环境引三导消费三人流的三光顾。商场的三返租与三回报传统的商场销售模式有何弊端？⒈纯粹的买卖关系：只讲地段不讲规划；⒉极少考虑后续的经营问题；⒊用于包装的功能规划流于空谈；⒋经营者与投资者的角度不一，投资者远远多于经营者。传统的商场销售与经营有何矛盾？

⒈业主分散，难于统一规划管理；⒉无法保证统一开业或足够的开业率；⒊无法统一经营时间；⒋各自为政，功能混乱。返租回报的概念：⒈与投资者完成交易；⒉按相应的投资比例作为租金回报；⒊承租期内统一经营；⒋双赢局面：“我经营，你收租；我旺场，你接手。”返租回报的意义：⒈解决销售与经营的矛盾；⒉提高销售价格和升值潜力；⒊统一经营；⒋利于投资者。做几年三的返租三最适合三？最适合三的回报三率是百三分几？如何计三算回报三率？A、返租三年期最三好为3年。年商场三经营基三本成熟三；市场普三遍接受三的年期三；对发展三商负担三不会过三大。B：回报三率最适三合是在10%三-12三%。高于银三行利息三两倍；稳定的三投资回三报；回报率三处于合三理水平三。C：投资三回报率三的计算三：例：原三来200三00元/m2的铺位三按300三00元/m2推出，三返租3年，回三报率为12%。3×12%三=36三%300三00×36%三=10三800元300三00-三108三00=三192三00元/m2200三00-三192三00=三800元/m2有800元/m2的差额=风险800三/三36个月=22元/m2·月22元/m2月是风三险参考三依据，100三00元的超三额利润三的利息三。注：反三租回报三必须看三地段、三规模，三并非所三有商场三皆适用三。重点：三⒈商场三所处地三段是否三适合商三业用途三；⒉商场三的租售三价格是三否高于三市场承三接力；⒊留取三部份自三营商铺三或主力三商家的三经营场三地以提三高商场三抗风险三的能力三；⒋对主三力商铺三、品牌三形象店三及各租三户经营三能力的三评估和三预测。商场招三商的关三键一、租三户的组三合：⑴主三力店三：至少占100三00平方米三，有自三己的吸三客能力三，有名三气及经三营特色三，三与小三租户能三和谐共三处。注意：三安排的三楼层及三给予的三租金优三惠，必三须能带三动整个三商场的三消费。⑵牵头三租户：行业中三的龙头三，规模三相对主三力店小三，能带三动同一三群体的三租户。注意：三安排的三楼层及三给予的三租金优三惠。必三须能带三动整个三商场的三消费。⑶功能三租户：在布局三中必不三可少的三，唯一三的一家三。注意：三对租金三的期望三值不能三太高，三满足一三种消费三的需要三。（如三商场内三的三食街三、电影三院）二．主三题商场大型购三物中心三中的主三题商场三主要起三补充作三用。可三以是一三个大商三场中设三立的专题三商场，三补充功三能店与三主力店三的不足三。如：三亚马逊三商场里三专为儿三童而设的“小三熊国”三、海港三城内专三业年青三及爱运三动一族三而设的三“LCX三”等。三．如三何控制三租户同三时进场三，同时三开业？应对：三用时间三段分割三，不同三时间段三进场的三客户给三予不同三租金及三管理费三的优惠三。四．租三金策略——招商过三程中最三为敏感三的一关三。⒈租金三与市场三实际接三近；⒉物业三本身特三定条件三及发展三趋势；⒊根据三租户的三性质区三别对待三；对楼层三、位置三等的区三别；对经营三时间段三进行区三别；配合业三主需要三确定优三惠期；租期内三检讨及三年度检三讨，调三整租金三。⒋让租三户有赢三利空间三；⒌对少三数及极三个别经三营不善三的客户三不能对三其采取三无限制三的降租三。签署独家策划代理合同消费者市场调查（60天）同区商场调查（60天）目标商户市场调查（60天）市场调查综合分析（30天）市场定位建议（15天）功能分布及商户组合建议（15天）平面布局建议（15天）商铺面积计算（15天）租金评估建议（15天）进入招商流程招商方案及优惠措施建议（15天）招商流三程及工三作需时为什么三同一条三街会有三“阴阳三街”（三一边旺三，一边三不旺）三的情况三？为何某三些位置三的商场三怎样也三做不旺三？也许，三这些都三与商场三的风水三有关。所以在三商场布三局上我三们要充三分考虑三如下几三点：⒈要知三道人流三从哪个三方向来三；⒉门口三不能太三多，容三易分流三客户；⒊空气三要对流三，光线三要充足三；⒋高处三去势，三低处旺三（选择三平原地三带或斜三坡底，三转角位三最难聚三人）；⒌商场三前不要三有步级三，或者三宁愿落三几级不三要上几三级；⒍行人三路要宽三，门口三位要光三亮（聚三的环境三）；⒎商场三入口不三能对住三电梯，三要研究三车流方三向、人三流方向三、灯光三的设计三；⒏微斜三的转弯三位很难三聚人，三不宜做三多层商三场；⒐最佳三的商铺三位置不三是电梯三两旁，三而是一三下电梯三的视线三范围内三。商场的三兴旺与三风水的三关系商场在三选址注三意事项三：商场在三选址时三，必须三综合考三虑行业三特点，三消费心三理及消三费者行三为等因三素，谨三慎地确三定网点三所在地点。三尤其是三大型百三货类综三合商场三更应综三合地全三面地考三虑该区三域和各三种商业三服务的三功能。⒈交通便三利：车三站附近三，是过三往乘客三的集中三地段，三人群流三动性强三，流动三量大。三如三果是三几个车三站交汇三点，则三该地段三的商业三价值更三高。商三场开业三之地如三选择在三这类地三区就能三给顾客三提供便三利购物三的条件三。⒉靠近人三群聚集三的场所三：可方三便顾客三随机购三物，如三影剧院三、商业三街、公三园名胜三、三娱乐、三旅游地三区等，三这些地三方可以三使顾客三享受到三购物、三休三闲、娱三乐、旅三游等多三种服务三的便利三，是商三场开业三的最三佳地三点选择三。但此三种地段三属经商三的黄金三之地，三寸土寸三金三，地价三高费用三大，竞三争性也三强。⒊人口居三住稠密三区：由三于这类三地段人三口密度三大，且三距离较三近，顾三客购物三省时省三力三比三较方便三。商店三地址如三选在这三类地段三，会对三顾客有三较大吸三引三力三，很容三易培养三忠实消三费者群三。将店三铺选择三在繁华三的地段三开三业，就三可以将三自己的三商品主三动迎向三顾客，三商品能三招引顾三客，三就能起三到促销三的作用三，将生三意做红三火，有三利于形三成综合三服务三功能，三发挥特三色。⒋商场选三址与路三面、地三势的关三系：商三场选址三都要考三虑所选三位置的三道路及三路面地三势情三况，因三为这直三接影响三着商店三的建筑三结构和三客流三量。通三常，商三店地面三应与道三路处在三一个水三平面三上，这三样有利三于顾客三出入店三堂，是三比较理三想的三选择。⒌商场的三对面不三能有烟三囱、厕三所、殡三仪馆、三医院、三寺院等三单位，三这些单三位容易三使人感三到心理三上感到三不适。三而且，三对于经三营者来三说，常三处在这三样的环三境之中三，也会三造成精三神不振三，心气三不畅，三甚至重三者，还三会染病三成疾，三商败人三亡。⒍商店三在选择三宅址时三，讲求三屋前开三阔，接三纳八方三生气，三这与经三商讲究三广纳四三方来客三契合。三按照这三一原则三，选择三店铺的三地址时三，也应三该考虑三店铺正三前方的三开阔，三要求不三能有任三何遮挡三物，比三如围墙三，电线三杆，广三告牌和三过大遮三掩的树三木等等三。⒎商场三内人员三流量大三并不意三味着商三场的销三售很好三，商场三的选址三、统一三的形象三设计及三装修，三物品的三摆放，三营业员三的岗位三培训，三流行的三促销宣三传等等三都是非三常之重三要的，三还有商三场的名三字，带三有吉祥三意义的三商场名三，或者三是一个三能给商三场带来三好运的三门牌号三码，这三些都能三给经商三者和顾三客在心三理上以三某种安三慰。⒏音乐三可以营三造一种三气氛，三但要看三是营造三了怎么三样的气三氛，轻三柔雅致三的乐声三，可以三使顾客三留连忘三返，增三加顾客三在商场三里的逗三留时间三，从而三增加顾三客消费三的可能三性；而三震耳的三音乐则三成了一三种声煞三，属于三凶煞的三一种，三对商场三的促销三只能起三到负面三的影响三。⒐商场的三门是商三场的咽三喉，是三顾客与三商品出三入与流三通的通三道。商三场的门三，每日三迎送顾三客的多三少，决三定着商三场的兴三衰。因三而，为三了使商三场提高三对顾客三的接待三量，门三不宜做三得太小三。⒑在我国三的大多三数城镇三，繁华三的地段三往往都三是集中三在"丁"字型和"丫"字型的三路口处三，如果三选择在三此开店三，就会三有同住三宅一样三，受到三来自大三道的煞三气冲击三；在这三样的情三况下，三可在店三铺前，三加建一三个围屏三，或者三围障，三或者将三店铺门三的入口三改由侧三进，以三挡住和三避开迎三大路而三来的煞三气。⒒有些商三场店面三狭窄，三或者受三遮挡，三不利于三商店发三展经营三，一是三努力去三拆除店三前的遮三物，使三店面显三露出来三；二是三对店面三狭窄而三无法改三变，就三把店牌三加大高三悬，使三较远的三地方张三眼就能三看到。⒓商场的三周围栽三种树木三和花草三，以增三加商场三内的生三气和消三除尘埃三。还要三勤于商三场的卫三生的清三扫和店三面门窗三的擦洗三，以清三除沉积三的尘土三。还三可建些三花坛、三花池、三假山、三水池喷三泉的景三观物品三，用以三增加商三场的美三感。商场上三所使用三的吉祥三物品:狮子：狮子在三一般人三的心目三中，是三属于可三以给人三带来瑞三祥的动三物，人三们 也三将它称三之为“三瑞兽”三。一些大三型商场三的门口三，大都三会摆放三一对大三狮 子三，而摆三放狮子三的地方三，未必三是煞方三，现在三很多商三场的门三口的狮三子主要三是用三来招财三的。其三实狮子三不仅可三以用来三招财还三可用来三化煞。在摆放三狮子招三财化煞三需要注三意下列三几点：1.狮子要三用质量三好的石三来雕刻三。2.狮子的三造型要三有威势三；3.狮子要三摆放在三招财的三；4.要选择三吉时摆三放狮子三；5.选择吉三时替狮三子开光三。五帝钱三：真正的三五帝钱三不但可三以用于三化煞，三还可以三用来增三运护身三。五帝古三钱是指三在清朝三时代流三通的顺三治、康三熙、雍三正、乾三隆、嘉三庆的古三钱，按三年代顺三序排列三，不能三摆错，三五帝钱三有辟邪三镇宅化三煞的功三能。三商场用三来招财三的五帝三钱，可三在商场三的大厅三的地面三上分别三压上五三套五帝三钱，分三别顺序三放在屋三内四个三角及中三央，因三为商场三大厅内三面积比三较大，三所以不三能用一三套五帝三钱，因三其力量三是不足三够的，三五套五三帝钱的三放法是三面对大三门，左三方角放三五个顺三治，右三方角放三五个康三熙，中三央放五三个雍正三，后左三方角放三五个干三隆，后三右方角三放五个三嘉庆。(这个做三法要五三套五帝三钱埋在三地下，三所以最三好是在三商场装三修藏的三地下即三可)。此亦三称“梅三花局”三。对商场三不利的三各种煞三气：⒈反光煞三：因阳光三、水面三、玻璃三的反射三而被照三射则称三为反光三煞。⒉镰刀煞三：凡是弯三形的天三桥或带三弯形的三平路都三称为镰三刀煞，三可招血三光之灾三。⒊枪三煞：这是一三种无形三的气，三所谓“三一条直三路一条三枪”，三即是商三场大门三对正有一条三直长的三路，便三是犯枪三煞，主三血光之三灾、疾三病等。⒋天斩三煞：两座大三厦靠得三很近，三致使两三座大厦三中间形三成一道三相当狭三窄的空三隙，三远三望去就三仿似大三厦被从三天而降三的利斧三所破，三一分为三二似的三，主有三血三光之三灾。⒌天桥三煞：一条自三高而下三的天桥三常有弯三斜的去三势，天三桥为虚三水，斜三去而水三走，三是三泄财象三，此为三天桥煞三。天桥三环抱为三吉，反三弓为凶三。撰写策三划案的三标准化三目录一、项三目商圈三调研⑴项目三背景：三项目基三本情况三、研究三目的、三研究方三法及经三济技术三指标。⑵宏观三环境调三研：城三市经济三发展、三城市人三口、年三龄及性三别特征三、职业三、收入三等。⑶人文三环境：三价值观三、审美三观、风三俗习惯三等。⑷商业三环境：三竞争对三手、商三业网点三等。⑸其他三宏观环三境：城三市规划三发展、三新法律三法规等三。二、项三目市场三定位⑴项目SWT三O分析：三优势、三劣势、三机会、三威胁等三。⑵项目三产品定三位：经三营业态三规划、三经营业三态组合三等。⑶项目三功能定三位：各三区间的三功能定三位及规三划设计三。⑷项目三主题定三位：主三题导入三、主题三深入、三主题表三现等。⑸目标三客户定三位：投三资客、三目标租三户及消三费者的三定位。三、项三目规划三建议⑴项目三背景：三项目基三本情况三、研究三目的、三研究方三法及经三济技术三指标。⑵宏观三环境调三研：城三市经济三发展、三城市人三口、年三龄及性三别特征三、职业三、收入三等。⑶人文三环境：三价值观三、审美三观、风三俗习惯三等。⑷商业三环境：三竞争对三手、商三业网点三等。⑸其他三宏观环三境：城三市规划三发展、三新法律三法规等三。四、项三目市场三定位⑴项目SWT三O分析：三优势、三劣势、三机会、三威胁等三。⑵项目三产品定三位：经三营业态三规划、三经营业三态组合三等。⑶项目三功能定三位：各三区间的三功能定三位及规三划设计三。⑷项目三主题定三位：主三题导入三、主题三深入、三主题表三现等。⑸目标三客户定三位：投三资客、三目标租三户及消三费者的三定位。五、项三目主题三定位⑴主题三导入及三深化。⑵主题三差别性三与适应三性分析三。⑶主题三的表现三形式。六、项三目形象三定位⑴案名三及形象三品牌的三确立。⑵形象三品牌营三运策略三。⑶形象三品牌延三伸策略三。七、项三目客户三定位⑴目标三投资客三户群细三分。⑵目标三商家细三分。⑶目标三消费群三细分。八、项三目规划三建议⑴整体三开发规三划思路三。⑵总体三规划建三议（总三体布局三、建筑三结构、三建筑平三面、走三廊通道三等）。⑶项目三整体建三筑风格三。⑷项目三购物环三境规划三。⑸项目三交通组三织规划三。⑹项目三营业空三间经营三规划。九、项三目经济三效益分三析⑴成本三费用分三析。⑵营业三利润分三析。⑶经济三效益分三析。十、项三目销售三、招商三与推广⑴项目三招商推三广总体三思路。⑵制定三项目销三售与招三商的比三例。⑶项目三销售招三商推广三总策略三。⑷项目三宣传推三广策略三。⑸项目三招商的三实施。⑹项目三销售及三招商的三费用预三算。⑺项目三销售及三招商、三推广部三署。成功案三例分享一、中三海名都三商场开盘即三旺，单三日成交600三0万元！二、纵三横天地三商场三、上三海新天三地上海新三天地是三一个具三上海历三史文化三风貌的三都市旅三游景点三，它是三以上海三近代建三筑的标三志-石库门三建筑旧三区为基三础，首三次改变三了石库三门原有三的居住三功能，三创新地三赋予其三商业经三营功能三，把这三片反映三了上海三历史和三文化的三老房子三改造成三集国际三水平的三餐饮、三购物、三演艺等三功能的三时尚、三休闲文三化娱乐三中心。如今的三新天地三已经成三为了上三海的新三地标。三这片占三地三万三平方米三，建筑三面积六三万平方三米的石三库门建三筑群保三留了当三年的砖三墙、屋三瓦，游三人仿佛三进入时三光隧道三，回到三二十世三纪二十三年代。9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。15:三22:三0815:三22:三0815:三224/2三9/2三023三3:三22:三08三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。4月-三2315:三22:三0815:三22Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。15:三22:三0815:三22:三0815:三22Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。4月-三234月-三2315:三22:三0815:三22:三08Apr三il三29,三20三2314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三33:2三2:0三8下三午15:三22:三084月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三233:2三2下三午4月-三2315:三22Apr三il三29,三20三2316、行动三出成