旅游地产经典资料华侨城个案

旅游地产

——华侨城个案分析Part.1旅游地产概论Part.2“华侨城”开发商介绍Part.3项目综述Part.4项目详情Part.5“华侨城”模式总结1.1旅游地产理论1.2成都旅游地产现状什么是旅游地产指所有与旅游业相关的物业类型依托周边丰富的旅游资源（自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。？类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、杭州宋城。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产（第二居所）为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。业主以度假置业和投资置业为目的佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天等旅游住宅地产（第一居所）与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。深圳华侨城旅游地产分类①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅③与旅游景观开发二位一体的房产开发④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发旅游地产与传统地产的区别项目旅游地产传统地产功能特征既要有住宅的基本功能，又要满足休闲度假等旅游功能的特殊需要。相对单一，起到满足日常生活工作器具的要求策划特征前期策划更加重要，符合休闲度假的人性化设计高度完备的系统组织，关注生活功效配套特征除了为客户提供完善的日用设施外，还配套公用设计及购物、运动、休闲娱乐活动等，为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社区。传统房地产只解决住和日常生活所需设施的问题，对休闲娱乐注意不多。环境特征依托丰富的独特旅游资源，包括自然资源和人造资源。局限于小区的绿化环境，无独特性。旅游地产与传统旅游业的区别项目旅游地产传统旅游业投资回收投资回报率高，旅游地产经营商通过丰富的旅游资源及优良服务来吸引投资，不仅从旅游业（门票、项目收费等），还靠房地产获利。投资回收缓慢，如风景区依靠每日的门票，普通的酒店依靠房间的出租。消费档次旅游地产的消费者集中在城市的中高收入阶层传统旅游业中，旅游消费大多面向大众经营特征消费的可存储性和期权消费。旅游地产在消费时间上可以是多次的，满足异地经营。如分时度假当地消费不存在存储消费和期权消费，经营本地化，不存在异地经营。旅游地产开发模式旅游居住互融开发模式，是近阶段旅游地产发展的趋势。项目旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式旅游居住互融开发模式主要功能旅游景点地产为主，旅游度假与住宅相结合旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及旅游配套设施旅游景区与住宅、度假功能的综合性体产品构成别墅、酒店、高尔夫、主题公园等公寓、别墅、度假村、会所、商业街、广场、学校、酒店等独特风貌居住组团、社区风情商业街、社区文化中心、休闲娱乐中心、养身中心等主题风格第一居所、第二居所度假休闲生态居住、健康居住中西式、国际化物业开发初期：旅游设施开发中期：中端住宅开发后期：高端住宅开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端第一居所开发组团式开发各期围绕相异主题各组团采取综合式开发国内案例深圳华侨城、千岛湖广州凤凰城东部华侨城、杭州休博园先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。在已有的旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。成都旅游地产发展历程单一型旅游地产复合型旅游地产置信芙蓉古城（2001年）置信国色天乡（2007年）华侨城欢乐谷南湖公园、、、、、产权酒店休闲度假酒店配套商业等观光旅游休闲旅游度假旅游基本的餐饮、住宿配套设施旅游地产从单一的酒店、主题公园转向大型度假村、度假俱乐部、第二居所等多元化并存的发展态势。集公园、生态、康体、运动、娱乐、休闲、度假等多功能的复合型旅游地产。2001年“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”明确提出“旅游地产”这一名词。旅游地产的发展与旅游业的发展息息相关成都旅游地产发展形态“中国最佳旅游城市”“中国优秀旅游目的地城市”“主题公园”“人文古镇”“生态资源”“主题公园＋配套商业＋高端住宅”业态形式释义备注代表个案国色天乡华侨城南湖国际社区保利198公园大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇成都旅游地产发展的三种业态形式发散着深厚的文化底蕴和独具特色的建筑群魅力，再加上近年来对交通、休闲、餐饮、住宿等配套设施上的改造，古镇旅游地产开发价值愈发明显。成都周边生态资源丰富区域。青城山是其中激战最为激烈的板块之一。花样年蒲江大溪谷项目中铁二局大邑花水湾项目武海中华青城、中信云栖谷、三岔湖项目成都旅游地产现状及分布成都旅游地产主要集中在青城山都江堰、彭州、大邑、浦江、龙泉等自然旅游资源丰富、生态环境好的二三圈层。品牌开发商云集：保利恒大招商海昌中铁二局华侨城花样年置信蓝光、、、、、中信、龙湖、海航、置信、蓝光（岷江国际旅游度假区）中铁二局恒大、置信、花样年招商北湖项目保利198公园蓝光国际观岭社区都江堰、青城山、彭州引资30亿，打造一个3倍于杭州西湖面积的三岔湖旅游风景区；投资12亿，打造“岷江国际旅游度假区”项目；2012年5月，亚洲最大的水上乐园、国色天乡主题乐园商业街在温江同时建成纳客；3至5年，占地1700亩的北湖“城市休闲运动综合体”将全新出炉成都品牌开发商转战旅游地产旅游地产成为热点，有机会，也暗藏危机！！超级复合大型旅游地产相继登场！Part.1旅游地产概论Part.2“华侨城”开发商介绍Part.3项目综述Part.4项目详情Part.5“华侨城”模式总结锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等主题公园轰动全国,开中国先河,奠定华侨城的领袖地位.华侨城——中国主题公园的鼻祖旅游业是华侨城最具社会影响力的主营业务，截至2009年已累计接待游客1.5亿人次，已发展成为中国旅游业第一品牌。“国家5A级旅游景区”世界主题公园集团前八强的唯一亚洲企业成功实现了中国第一个主题公园连锁品牌——欢乐谷的“南北西东”跨区域开发和运营华侨城——中国的旅游地产的先行者1986年9月,深圳华侨城房地产有限公司成立,致力于“打造中国旅游主题地产第一品牌”.华侨城地产目前已连续四年保持经济效益高速增长,成为深圳市最大的房地产综合开发企业/中国房地产综合效益百强企业之一.以主题乐园为先导,先做环境,后做地产作为深圳城市建设的一个剪影,如今的华侨城也已成为中国旅游地产发展的一面旗帜,并且启动布局全国的发展战略,将华侨城的生活模式带到全国.华侨城的全国战略布局江苏:泰州华侨城长江三峡:华侨城深圳华侨城＼东部华侨城＼锦绣中华,欢乐谷,世界之窗,民俗村成都华侨城北京华侨城、深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、江苏泰州华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城、青岛华侨城Part.1旅游地产概论Part.2“华侨城”开发商介绍Part.3项目综述Part.4项目详情Part.5“华侨城”模式总结项目背景介绍成都华桥城是华侨城在西部的第一个项目，也是华桥城在全国的战略布局成都华桥城基本按照深圳开发的模式，由综合旅游地产欢乐谷带动地产的开发销售华桥城在深圳的经验已经形成了非常成熟的开发模式，成都项目只是在异地的复制区位交通南临城市干道三环路东北靠城市干道成彭路城市快速干道—沙西线从用地中间穿过位于三环外侧属都市近郊型目前主要的交通干道是三环路、西华大道交大路为单向通道，预计明年9月将实现双向通车三环路项目总体秋定位“CHD”总体规敬划华侨城谈东岸900亩欢乐谷绞主题公都园1200亩三环路成彭路600亩纯水黄岸高尚岛人文社抄区商业公园广场金苹果幼聋儿园人北小疤学整个项雷目占地3000亩120爆0亩欢乐谷环主题公园+50万平米贴都市娱辽乐商业+15症00亩高尚歉人文社乞区欢乐谷二钞期Part厨.1旅游地产道概论Par碑t.2“华侨蔽城”开普发商介厘绍Part坑.3项目综述Par惑t.4项目详情Par假t.5“华侨城辞”模式总帝结4.1欢乐谷慨主题公辱园4.2商业板块4.3住宅板块已售项目旱基本情况在售项目估基本情况项目推广叹情况项目客括群欢乐谷主总题公园欢乐谷浆连锁品胸牌，创桃立于1998年10月1日，是滑国家首必批5A级旅游恳景区——华侨城旅困游的核心缓产品之一泊，中国主题米公园第一握品牌。成都欢乐妙谷是继深圳欢币乐谷、燥北京欢煎乐谷之后，欢阁乐谷连锁悄品牌走向悦全国的第三站。成都欢乐肚谷于200戴9年1月开始运营项目占醋地120敏0亩。其中二期裹占地3.7万平米撇，预计鉴将于2012年开始正蛾式运营园区由饮阳光港泼、欢乐怒时光、笋加勒比畏旋风、山巴蜀迷分情、飞筋行岛、型魔幻城皆堡、飞泡跃地中胡海等七大主工题区域组成，130余项体勇验观赏纠项目，43项娱乐睛设备设是施、58处人文生颜态景观、10项艺术表亮演、20项主题游景戏和商业软辅助性项莫目。拥有中载国第一幻玉套双龙瓶过山车秆组合“时尚、渠动感、欢离乐、梦幻途”西区商对业商业西舒区35万平米商业东区份：华侨城重公园广场15万平米集购物附、餐饮谱、休闲蔬、娱乐委、旅游甜、酒店咳、商务用、教育丈、文化渔于一体茅的现代始化大型原都市商屋业项目劲。商业西区含蓄、沉宗稳、大气资的现代都晒市商业区大型购猾物中心膜，预计衣引进欧锣尚、王锦府井大炒型买卖邀场，休闲会趣所；规划有锹甲级写雄字楼、LOFT、酒店过式公寓杨等。商业板块国际美食过区、特色铲零售区急速空广间站数字群雄桌电子竞技羊馆CIT挤YI容NN城市客栈肯德基、右麦当劳、金必胜客、贴乡村基等纲快餐连锁老房子、咽墨宴、丹劫桂轩等高梦品质餐饮高尔夫柴会所五星级天威尼斯认酒店华侨城傍公园广场华侨城公惠园广场于2008年完工，2009年商业开衣始运营。动感、齿时尚、巡寿新潮动束感时尚须休闲娱攻乐区09年举办“能国际美食孔节”“旅蒸游狂欢节皂”“成都贷啤酒节”抱“数字娱混乐风暴”巨等大型活拼动。商业板块总体规盆划三环路成彭路208区二期一期三期四期东岸一领期在售住宅项目翼分为东、觉西两区地卡块，多期伶开发，先绿期开发西日区地块，西区地延块占地600亩，总共铜规划近500术0户住宅项让目有高口层、小暑高层、治别墅、底洋房等即多种物梳业类型住宅板块华侨城纯某水岸一期占地面积溪：62亩；建筑面躁积：约16.身1万㎡；容积率泉：1.47；绿化率蓄：一期38.8酿%总户数暖：119怀9，15栋楼层：4层、5+1层、9层、18层、25层交房时屈间：2009年8月配套：高叮档水岸会坑所、健身洒房、网球酬场、室内箭外游泳池继等高尚生艘活设施配18层、25层高层麻组团7栋点式围合户型区物间：86-帽160燃㎡，三房束，四房负，及部锯分两房托舒适性肃居住为卧主均价：5400元\㎡多层、突小高层浑组团8栋被近5万平米幸人工内向湖环绕错拼行顶列式布孕局户型区稿间：150～355平米均价：7400元\㎡会所住宅板素块建筑风柔格：北欧现蜜代简约，拾外观简约湾、通透，肃立面结合茫欧式经典喂三段式设摇计，色彩绝以黑、白斥加本色的欲组合方式汪。销售情鼓况：08年8月16日一期侮一批次364套房源当盛天即告售难罄。08年9月一期一鼻批次开盘满推出高层300多套，当赚天开盘销装售90%购房享欢航乐谷终身未卡一期1199席半年售摆罄，在08年地震拳之后市巨场低迷混的情况抄下创造捐奇迹。华侨城纯矮水岸一期项目处于透西北区域垄，该片区喂属于九里嗽提片区、茎交大智能窃片区，交敬大花园8期的开发炭，挖掘了吩很多刚性尘需求，该印片区内大鼻项目较少仙，但是改明善性需求如还存在很铜大的潜力续，因此，华桥城首息期舒适性惹的产品吻汗合了片区剪内大量改授善性居住市的需求。住宅板臂块华侨城优纯水岸二烫期占地面考积：175亩建筑面积娱：15.6万㎡容积率仍：2.73绿化率：30%总户数：154柿0户，13栋物业类型浇：多层、吓小高层、元高层楼层：4层、11-也18小高层般、33层梯户数：3梯6户户型面号积区间甲：多层160-大180㎡；高层60-仆145钳㎡建筑风格君：现代简第约布局：苍整体建骗筑采用燥阶梯状描排布，做保证每封户的通匪风、采邪光和景硬观资源朱的最大嚷化利用略。200脏9年1月开工，2009年8月开盘交房日期微：2010年12月均价：跌高层8000元|平米，跪多层100闲00元\平米住宅板块2007年2月开工2009年4月28日开盘2010年6月交房占地：137亩总建筑抛面积：5.2万平米容积率：0.52，绿化率汉：37%户数：208户物业形态榜：独栋4栋双拼4栋联排37栋建筑风格桑：现代景观：由300津00㎡中央内湖阳，500涂00㎡生态水系呈，围合出转一个尊崇傻的亲水生饶活圈。华侨城可纯水岸208区纯水岸208区是华首侨城集康团在成胸都打造宰的第一速个高端款低密度偿纯别墅剥社区。住宅板块华侨城玩纯水浊岸三期占地：37亩总建筑面歼积：8.8万平米容积率论：3.52，绿化率：30%栋数：3栋户数：101势0户户型区间顷：73-谈87平米物业类型截：电梯高咐层楼层：33建筑风格县：现代简瞧约开工日小期：2010年3月开盘日期统：201澡0年8月15日交房日期反：201授2年底均价：:650牛0-8邪500元/㎡住宅板块在售项仙目华侨城.天鹅堡占地：75亩，总建筑面栋积：21万平米容积率季：3.4纯1，绿化率痒：38%栋数：9栋梯户数融：2T1、2T3、3T5户数：102氏4户户型区比间：135橡-39匀0平米物业类炸型：电枯梯高层楼层：17、32建筑风诞格：北挑欧简约布局：大肝围合式布皇局727374757778798076城西高速端城市棵大宅住宅板块华侨城.天鹅堡727374在售7778798076楼栋号楼层总户数总面积(㎡)已售户数78号楼16329839.04372号楼3215518614.8814574号楼2815518014.4113373号楼818629356.5813875号楼30174310118剩少数总，快售壶完75住宅板浑块开盘日期土：201肿1年8月13日交房日期赢：201杏2年底价格：7600元-120敢00元\m2，均价8500元\m2。销售情你况：已薯售425套，去化40%。销售速度认：月均销影售120套优惠措摄施：值坟华侨城吨周年庆贷，全款军优惠最宇高达9%，旧按揭兽优惠5%。4室3厅3卫177.盯00m2板式通透言、大开间流横厅、独悔立保姆房本、客厅大棍阳台4室3厅3卫1厨256.谋00㎡保姆独冒立入户缓、阔景嚷阳台住宅板块户型鉴叮赏华侨城.东岸总占地槐：900亩，分6期开发，他开发周期3-4年建筑面积牲：总建面64万平米，容积率：1.0，绿化率带：37%户数：总技户数300须0户，物业类报型：联棚排独庭栋双财拼叠和拼、洋波房环水建脱筑，U形排布住宅板享块华侨城.东岸一期占地：400亩建筑面剩积：建所筑面积22万平米容积率：容积率0.5劲2绿化率版：37%户数：672户物业类型煮：联排泊独栋双工拼叠拼春洋房以洋房和叠投拼为主，联地排和双拼疾别墅共计96套建筑风蓄格：北其美风格一期一期面积区间再：4+1层电梯洋而房140-邮300m2叠拼：260表-35捧0m2联排别墅叉：370浮-40嚼0m2双拼别功墅：570-店580m2独栋8栋：540m2住宅板逐块华侨城.东岸一期华侨城东偶岸自201帝0年9月27日开盘肿以来，础在没有悲任何线伤上推广份的支撑甩下持续连销售，肆就已突仍破7.6亿的销岛售产值岁。洋房：8500潜-2万元联排：600-皆800万元叠拼：300-才500万双拼：1100万-140佳0万独栋8栋：2000万，班已售完多层均价140纸00元\平米别墅均价2万元\平米销售速度忧：月均20-3晌0套住宅板轰块5室2厅4卫1厨249胆.00步㎡首层入户轿花园通透板式目洋房客厅、餐萍厅超宽横传厅设计，带坡顶商的独特不挑高设灾计上层独立那豪华主卧市，转角露部台住宅板块户型鉴寺赏项目推插广2001酬1年共投尺放报煤躬广告35次，华哀西都市喜报13次，成都霞商报22次，其中务整版投放吸占60%左右。项目推熊广项目推广项目推您广项目推陶广该项目丽在推广材中采用盏烘托气益势的手务法，从稀大处着午眼开发商华凶侨城的实亚力；华侨城在爽全国的战碰略布局重点突出保项目3000亩的规血划强调欢乐皇谷乐园配刺套强调商屑业配套华侨城项茧目-客群购买目的雪：改善性昆需求为躁主客户区腐域：客户主纷要来自复于成都陶，以成猪都西北耗区域为撤主，周边的万愈贯五金机姿电城、金拜府机电城议、长久机元电城、量雹力钢材城膜的生意人轨士是华侨希城的主力糟客群。一部分华现侨城品牌绘追随者46随着项目恒开发进程歉区域的成侦熟、项目秋价值的展吐现、产品济形态的变扣化，项目线客户群体女不断拓宽区域逐步蒜成熟，逐艘渐成为新竹城中心，公建配套损完善，住划宅开发成禾熟，大量末产业人口爹聚集区域居住堪人气低配套建设鸡不够完善周；区域住碧宅环境灶差项目初期项目中后期区域认幻玉知项目认扫知本项目馆目标客萝户周边区域(交大、衣九里堤狡）的改残善型客光户看重项腰目未来眯价值的绞投资性象客户项目价值截凸显，客覆户群体拓扇宽，跟随拼型客户出泊现华侨城缴（欢乐多谷）品薯牌认知展示区适的示范起效应基本生领活配套加的完善总价控宾制配套逐绒渐完善诊，社区赵生活打稠造成熟项目建晕立自身开影响力葡，奠定咐大规模仆高尚人压文社区软区域地次位华侨城洒项目-客群Part娱.1旅游地产可概论Part凉.2“华侨城受”开发商国介绍Part鼠.3项目综饰述Par牙t.4项目详拳情Par似t.5“华侨珠城”模丸式总结项目开发大模式2006年欢乐谷奠碧基动工200厉7纯水岸一垫期动工菜市场纯水岸社侮区商业华侨城公哨园广场2008年2009年201填0年纯水岸208区高尔夫滴会所华侨城露东岸华侨城铸天鹅堡纯水岸2期纯水岸3期欢乐谷主嫁题公园、隔商业配套晌先行，聚匠齐人气，绩提升区域浸价值。已有“欢侄乐谷”品剧牌，一部蹄分住宅同浩步启动。欢乐谷岛建成，200秆8年8月顺势推希出纯水岸折一期，仅淋半年时间罪售罄2009年4月28日华侨城.20瓜8区201夏0年9月27日推出华侨陡城.东岸200事9年8月推出纯水幼岸二期2010年8月15推出纯榨水岸三手期2011年8月华侨城.天鹅堡pag朴e49主题配兆套公园旧拉动项颈目均价华侨城主董题公园的生成功，对选周边房价砖产生的影炒响是巨大伞的，这便违是旅游地渔产的魅力都所在。“