智能建筑物业管理讲义

智能建筑物业管理讲义主讲吴日才机电工程系（020）33859860第一章概论

本章讲授物业与物业管理的基本概念物业管理的基本原则物业管理实务的基本内容和要求物业管理的基本环节学习目的与要求1．掌握物业的含义物业管理的基本特征2．重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的基本环节第一节物业与物业管理

一、物业的含义英文RealEstate或RealProperty。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物不动产房地产物业物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业的含义物业的含义物业含义主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同三、物业管理的概念物业管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分（一）广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括：早期介入和前期管理公共管理服务经营管理服务典型的广义观点[美]罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的基本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值（二）狭义的物业管理狭义的物业管理：即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目

（三）物业管理的定义《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”

对物业管理定义的理解物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性（四）物业管理的基本特征社会化物业所有人选聘物业管理企业物业管理企业寻求代管的物业所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业分工必要条件企业化经营型专业化即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平

（五）物业管理的类型1、按服务内容分类（1）提供咨询服务（2）提供具体的实质性的管理服务2、按服务内容分类（1）自行物业管理模式（2）委托物业管理模式

（六）物业管理的宗旨和原则1、物业管理的宗旨就是服务，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离服务这个宗旨，就会使物业管理与社会和公众的利益相背，最终削弱物业管理的生命力。（1）营造良好的“安居乐业”的环境（2）物业的保值与增值

（六）物业管理的宗旨和原则2、物业管理的基本原则（1）业主自治与专业管理相结合的原则（2）属地管理与行政管理相结合的原则（3）统一管理、综合服务的原则（4）社会化和平等竞争的原则“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（见《物业管理条例》第三条）。1994年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。（5）企业化与全过程效益的原则

第二节物业管理实务的基本内容

和要求一、物业管理实务的含义二、物业管理实务的内容

（一）基本管理与服务（基础工作）

既公共管理服务，是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务1、房屋管理2、设备、设施管理3、环境卫生管理4、绿化管理5、治安管理6、消防管理7、车辆道路管理基本管理与服务房屋建看筑物的驴基本管捷理这是为保钩持房屋完钩好率，确疮保房屋使迹用功能而落进行的管槐理服务工龙作。包括晕：房屋使斤用的管鸦理建筑物的立维修管理建筑物的梨装修管理这是为雪保持房臂屋及其虏配套设抽备、设摇施的的某完好及罪正常使磨用而提城供的管脏理服务宫。包括轮：各类设备枕、设施基宴本情况的殊掌握各类设布备、设斗施的管根理房屋设备跪设施的基玩本管理境卫生和豆绿化管理这是为驾了净化区、美化雪物业环仆境而提瞧供的管烫理服务斧。包括协：清洁卫岭生管理绿化管理安全防三范和消阿防管理这是为维获护物业正柳常的生活浪、工作秩借序而提供收的一项专仓门性管理炉服务。包榆括：安全监施督控以哄及突发典事件的拒预防和糠处理消防管治理车辆和道米路、场地夸的管理这也是为绍维护物业功正常的生玻活、工作码秩序而提隆供的管理园服务。包肃括：车辆和灵专用道啄路、场锯地的使织用管理交通秩序科维护二、物业贩管理实务塑的内容乓（二）综凭合经营管源理与服务着（拓展吹工作）

1、衣食艇住行2、娱皇乐康体3、购物4、网络粱社区服务5、其著他综合经营降管理与服让务二、物业腿管理实务形的内容惠（三）社区管理您与服务协助街杯道办事职处、居故民委员僚会进行蛙社区精堤神文明豪建设等葵管理活小动基本环仁节三、物霞业管理柿的基本都环节前期阶段启动阶段日常运轮作阶段物业管理隶的前期工刷作包括（一）翁物业管狼理的前番期阶段2、物遇业管理窑机构设族置与人储员安排3、规旨章制度铜的制定4、早期浆介入管理1、物杏业管理倘的招标越与投标物业管理舌部门的成芳立物业在竣误工交付使吉用前就应脱该落实管从理单位。屡如果准备鸽选聘专业布物业管理押公司，可榆以向社会察上招标，峰通过竞争晋选聘优秀吨的物业管粮理公司；案如果开发环商准备自阶己管，就浸应成立属公下的物业贝管理部门协。物业管推理公司负机构一疯般有两困种形式疾：一是实体衣性的物业吴管理公司问，内部分院为两个层选次：即管蹈理层和作批业层。二是纯膏由管理宁人员组伤成的物五业管理火公司，平而无作祝业层。染这类公陷司不带突工人队稿伍，而骄是通过抢合同形迁式与社剧会上各捷类专业惧服务企径业形成授松散型冈的联合钻，以合悼同的方甘式将物固业管理护内容发格包给相电关的服狂务企业轨。物业管拒理人员吉的选拔送和培训根据物业霉管理专业非化和现代画化的要求昨，物业管梅理所涉及探的各岗位枝工种人员暗应达到一问定的水平懒并对其上搂岗资格进孟行确认。人员选绵择一般松需要两出种类型波：管理雹类型和熔工程技递术类型杏。培训时间僵应选在开太展管理工宿作前3～百6个月为柱佳；培训内容掀应根据设别置的岗位聋要求考虑虎；培训目尸的以能辛胜任所捆担负工佣作为基谜本点，鸽应注意兆的是有蚂些工种姑如电梯延维修工创、锅炉根工、配猜电工等砍应取得螺政府主隶管机关内的资质感认定方校可上岗市。规章制御度的制糟定必要的规亮章制度是这物业管理立顺利运行陪的保证。制定完整驶的物业管堂理规章制完度，一方肺面有助于广建立对物递业管理实桂施的监督扣机制，有有利于正确狮发挥物业旨管理企业罢为业主和请租户服务芦的行业职佛能。另一符方面能够锤阐明物业钉权利主体续的权责内粪容，有利荐于约束和狸规范物业殿权利主体世的行为规闪范。例如物业译管理公司毙的职责范法围、各类政人员岗位惜责任制、有操作程序纽奉和服务规新范、住户轮手册、公眠共契约等赴。这些规专章制度应晚在住户入蛮住前就制肢定完成，宵并通过日挖后的管理喊实践，再区逐步补充花、修改和晶完善。物业管马理的前异期介入所谓前期剖介入，是邻指物业管鸦理公司在慈接管物业三以前各个版阶段（项半目可研阶锋段、规划皱方案设计梅阶段、施笔工阶段等付）就参与葬决策。制曾定出物业棚管理方案阔，并从管矿理的角度玻为开发商咱提出楼宇做设计、施搂工监管、艳设备选用酸、功能规窃划、房屋产租赁、工春程交接等后方面的建双设性意见照。这种前期下介入并不锻意味着物加业管理的撇具体工作寻的介入，喂而往往是沿指物业管望理人员向专设计部门速提供物业嫁设计方案汗的咨询意庄见。物业管绣理启动卫阶段的基本环节时间：川从物业晚的接管你验收开训始到业锦主委员商会的正震式成立（二）物松业管理的犹启动阶段1、接堂管验收2、用户盟入住管理3、产权熄备案和档挤案资料的端建立4、首次类业主（代伸表）大会子的召开和禁业主委员昆会的成立启动阶拜段的标钉志物业的畅验收与象接管物业验收询是依据国愉家建设部制及省市有通关工程验鼓收的技术挽规范与质饿量标准对辜已建成的附物业进行代检验。验收中恰发现问幕题应明牲确记录充在案，州督促施血工单位总修整；物业接管施是开发商然向管理单失位移交物怜业的过程吉。移交工睁作应办理讽书面移交查手续。开今发商还应做向管理单爷位移交有药关物业的熊整套图纸脚资料，以六使今后管剑理、维修嚼和养护。在物业跳保修期仁间，管浸理单位主还应与懂开发商庄签订保泰修实施裤合同，徒明确保篮修项目称、内容歼、进度窜、原则忌、责任斗、方式陡等等。用户入住县管理住户入住悬是物业管足理十分重隶要的环节嫌。这一阶傍段可能产满生业主和换租户频繁优出入和秩灶序混乱现肉象，以致晌于发生违乐章、损坏席公共设施岔等现象。物业管理规公司至少兵要做好以蔽下几件事丘：做好入住尺前的清洁忌卫生工作休。向住户发钢放有关物符业管理规步定或签订槐协议，如驾“住户手皇册”、“峰收费办法艇”、“入兼住手续”顿、“验收顿交钥匙登家记”、“掀装修申报养规定”等哨等。加强入惰住阶段连的安全跟保卫工纸作，提我供较多间的值班浇与劳务罩服务，赵保证业眼主和租的户、财止物及时适安全搬涛入楼宇羽。档案资棒料的建份立这里讲纺的档案莫资料有浇两种：舅一种是高物业的迟资料；片另一种棵是物业信业主和佳租户的云资料。物业档案兽资料的建笨立主要抓济收集、整隙理、归档徒、利用四梨个环节。收集的关貌键是尽可圈能完整，薪这从时间胳上讲是指侧从规划设婆计到工程社竣工的全砌部工程技暴术维修资傲料；从空紫间上讲是推指物业构垮成的方方数面面，从畅地下到楼使顶、从主采体到配套垒、从建筑承物到环境牧；整理的膊重点是疫去伪存绿真，留掉下有用漂的；归档就栋是按照朽资料本最身的内驾在规律距、联系桥进行科寄学地分酷类与保有存；分陵类可按驼每一建秤筑分类被，如设铁计图、予施工图杂、竣工转图、改籍造图、败设备图僚等，也年可按系颗统项目值分类，享如配电硬系统、感供水排积水系统稳、消防招系统、公空调系驶统等。日常运作阅阶段基本艇环节（三）肝物业管睡理的日壮常运作搁阶段1、日沈常的综戴合服务呈与管理2、系缝统的协缩慧调日常管理银和维修养纱护房屋管爽理；机电设备蜓养护维修猾；公共配套讨设施的养蹈护与维修约；环境卫背生；治安保卫逼；便民服赖务和商遣业网点怎等等。配套设施喘的完善配套完善兼是给物业顾管理提供么物质基础滚的基本保洞证，是管酱理阶段必奔不可少的川环节。系统的协求调物业管理给的成败在锹很大程度芝上取决于韵物业管理盈公司与这轧些环境条誉件即与相超关部门相胜互关系的嫁协调，如航自来水公悠司、供电因局、煤气夫公司、居毁委会、通瞒讯部门、居劳动局、铲工商局、敏税务局、覆物价局、颤公安局、即环卫局、框园林局、姿房管局、票城管办等柄有关政府装主管部门颂，涉及面耳相当广泛滑。如果缺饥乏这种系夫统的协调级，物业管碰理工作往陷往会遇到奇许多难以爬想象的困吨难。1、实践疲性强、事区务性强2、与群显众生活相春关性强3、时效弄性强4、系统弃性、综合疮性强5、递门增性强四、物核业管理迎实务的味性质与省特点1、管理捎服务日趋般主动2、运醋作日趋刑规范化3、管幻玉理日趋眠社会化4、经营洪日趋规模依化、品牌季化5、管理送人员知识喝化、管理畏手段科学尖化五、我国闸物业管理海实操的发惹展趋势本章要点物业管鸣理的基需本概念物业的含锯义物业管理呢的概念物业管理水的基本特寄征物业管疑理实务的性质解与特点物业管理摆的基本内委容物业管资理的基淹本环节前期准洒备阶段启动阶绑段日常运作池阶段本章讲授本章讲授久：物业管理光招标投标灿的基本概咐念物业管纹理招标佣程序物业管理朴投标程序第二章楚物业管理萝招标投标第二章恐物业管理修招标投标学习目的倒与要求1．了丈解物业管理肚招标投标践的意义2．掌握物业管洲理招标脆的基本苏概念物业管理喝招标投标限的程序物业管理淘招标的条蚂件3．重点职掌握物业管晴理招标路的程序物业管理腊招标的程票序一、物舒业管理找招投标准的重要奏性及其亭意义1、有利辰于物业管侵理基本规励范的贯彻糊和推广；2、有利挖于控制物柏业管理的恼费用，使饭业主和使灶用人真正虽得到质优右价实的服叼务；3、有利希于明确和当简化业主蛮与物业管甩理的企业印的经济关竹系；4、有唐利于推戒动物业墙管理行台业整体慰水平的忠提高。二、实困施物业壁管理招挺投标所义面临的旁主要问狂题1、地茶方保护锦主义使栗区域性优物业管句理招投形标受到羞制约2、开发扎商受经济悲利益驱动撕增大招投痕标难度3、法规作不完善，川缺乏招投沾标基础（l）糕没有统寒一的专裹业评判赚机构，秩使招投引标工作沉缺乏公花正性（2）追物业管进理招投吧标法规申不健全4、社会食监督机制霜不健全，扒易引发行去业不正之押风（1）渔“关系夹”竞争（2）“搞暗箱”交补易（3）你违法违有规三、物其业管理毙招标所谓物业侧管理的招俩标是指物煌业所有权嫩人（业主秤委员会或膝开发建设消单位）在具为物业选杨择管理者凭时，通过徒制订招标晨文件，向药社会公布俘招标信息君，由物业蜓管理企业帮竞投，从宏中选择最前佳者，并瓜与之订立派物业管理主合同的过忠程物业管理转招标四、物我业管理阵投标所谓物锋业管理滥投标是群指符合户招标要种求的物嫩业管理否企业，瞎根据招辆标要求咐，提出斗投标申奏请，参悔与投标骨活动的恋过程物业管理僻投标标五、物湖业管理勺招标投叉标的原则及意扭义公平公开公正诚信推动物业管理市场化推动行业水平提高明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力原则意义第二节事物业招标束投标程序物业招标席程序招标与非投标的掌条件招标程序一、物抬业管理桐招标方劈燕式物业管碑理招标逐方式公开招别标——铃无限竞合争性招额标邀请招众标——趋有限竞怠争性招睛标公开招仪标的特点这种招恐标可以派为一切苦有能力灯的物业胀管理企友业提供动公平竞茫争的机辟会业主也有艘较大的选舅择余地，嚼有利于降穴低成本，细提高物业叠管理水平但是招把标单位总审查投妨标者资株格及其雾标书的菌工作量湖比较大凝，招标嗽费用支俗出较大邀请招标伯的含义所谓邀掠请招标址就是由洋招标单擦位根据报了解和婆掌握的损情况、彼信息，脾有选择妖地向若拥干物业开管理企矿业发出透招标信嘉息，并霜邀请其拘参加投战标的方匹式邀请招标基——有限睡竞争性招匹标邀请招标抽的特点是竞标叶单位少府，资格图预审和笑评标工革作量小如果对休竞标对浊象选择婚得当，厌则起到名花费少瞒、效率伞高的作机用，同胃时提高新了投标充单位的悼中标率腰，对招领投标双仍方都十准分有利凉。但这种招东标方式限最制了竞争摄范围，把示许多可能柿的竞争者板排除在外令，不符合饭自由竞争况、机会均厌等的原则法律的毒规定根据我国捞法律的规冷定，招标刷人采取邀植请招标方洪式的，应沿当向3个筋以上具备奔承担招标胞项目能力侧，资信良稍好的特定细法人发出纵投标邀请冒书，所需蹲载明的事煌项与公开勾招标的招稍标公告要筑求相同二、物业岗管理招标芬与投标的帖条件招标项目都应具备的潜条件符合城市究规划要求执，完成或桥基本完成世项目的主畅体和配套笨设施建设具备招标鞭主体资格坡和招标条舅件投资单位宝或业主能战够提供管汇理的条件串和设施招标所星需的其欺他条件竭已经具市备投标单虎位应具序备的条权件具有独猎立的法牲人资格具有一定扫的技术、厅管理人员门，并取得递相应的经港营资质具备招标腥规模所要辜求的条件企业近汪期经营谷情况良范好，所鼻管理的贴物业规腊范、健雀康三、物扩业管理赵招标程暗序1、成推立招标墓机构2、招患标机构偿编制招御标文件3、招标符机构发布鬼招标公告颗或投标邀居请书4、招标扮机构组织胆资格预审四、物业虑管理投标配程序1、取岛得招标柿文件2、分背析招标锦文件3、考敬察物业愁现场4、投太标可行畜性分析5、编制伴投标文件6、封送均投标文件7、资料低整理与归深档五、物尚业管理敞开标、烧评标和颠中标（哀一）开吩标物业管理愤项目招标耀的开标分本为两个过更程：评议标书阶段现场答辩阶段标书评议开标：扶按照招雅标书中贵规定的瓣截标时护间，在祖公证机暂关、投局标管理泽部门工识作人员蹈以及投曲标人代侦表共同盲参与、阻监督下奴，公开销拆封，睛宣读投颈标人名禾称、投牵标价格桥和投标塘文件的便其他主音要内容提交投陶标文件劣的投标扁人少于僵3个的外，招标医人应当阅依法重掌新招标评标开标（二）标璃书评议评标：派把标书改分发评角委评阅允，经过赤评委认济真仔细禁、独立割完成标谱书审查顾和评阅腔之后，申采用无刷记名方知法，给梳标书评铸分评标委校员会通蚀常应由特招标人终代表及遗物业管刻理技术委，管理嚷方面的逮专家组捡成成员为5片人以上单冠数物业管理照技术、管隙理方面的隆专家不得墙少于成员添总数的三咳分之二现场答侨辩一是进一音步了解标认书的真实暮性、可操俩作性、客蠢观性二是对梦标书里掉的一些鸽提法，替专家如见有疑问灭，甚至缠发现有缴错误，爱有必要脖进一步痛澄清，耗帮助业做主委员洒会（或跪开发建旱设单位桃），以黑及物业祖管理企怜业共同填把好管厨理关答辩目的暖：评分依风据及方胁式评分依汇据：投标人醒代表以贞及拟接稠管目标唇物业杨的管理开处主任谁的：回答问题嗽的准确性表达问题陵的逻辑性分析问捡题的层插次性以及形象态、仪表、每风度等方伴面表现评分方式兴：由评委望无记名吩进行评夺分（三）恰中标根据开标雄以后，对叶标书评议垄、现场答愈辩的评分渴以及招标蒙单位到投组标单位采遥样的信誉付评分，按贯权重比例脑进行迭加贩计算，排榨出名次公证人偿员根据侧评委们萝按照招羞标文件疼的标准寻而计算眉排列名咐次，宣般读公证爬书，确葵认中标戚候选人招标人两可以根凤据评标讯委员会鱼提出的忠书面评竖标报告解和推荐茫的中标康候选人痕确定中惜标人，耳也可以陡授权评凉标委员饱会直接欲确定中辽标人履约订立碍合同招标人朗对中标倾人发出腾通知★中标六人与招喘标人应惧当自中哭标通知清书发出津之日起衬30日供内，按驳照招标捧文件和简中标人元的投标信文件订原立书面照合同★招标唯人和中通标人不这得再行清订立背比离合同蚂实质性感内容的宋其他协胳议履约订拘立合同中标人团不与招凤标人订态立合同件的★投标保絮证金不予抱退还并取竟消中标资导格★给招淘标人造妥成的损律失超过新投标保疑证金数聪额的，猪应当对辟超过部腥分予以烤赔偿★没有上提交投怒标保证怀金的，劣应当对我招标人炕的损失稳承担赔裳偿责任招标人既无正当显理由不腔与中标险人签订音合同，剑给中标抄人造成爸损失，胶招标人暂应当给笨予赔偿本章要声点1．物业旱管理招标央投标的基湿本概念物业管屡理招标银投标物业管理睁招投标的纱类型及形周式物业管践理招标腥投标应也遵循的畏原则及抓意义2．物业税管理招标京程序3、物业管捆理投标程滤序第三章辰前期物业午管理学习目的塘与要求1．了解建筑物前油期物业管握理工作的恳重要性、罚阶段性的虏特殊性建设单触位的职狡责受聘物泼业管理早企业的桥职责2．掌捐握前期物宴业管理监的含义前期物轻业管理乞的内容前期物孟业管理巧的委托3．重点沫掌握重点掌握持前期物业引管理的概销念及

其拉界定本章讲症授前期物累业管理块的含义前期物业扇管理的内岔容前期物己业管理尺的委托前期物翅业管理童与前期眨介入竣工验稍收与接羽管接收交楼的眠程序与月管理综合验收前期物递业管理插的职责前期物业菠管理的含贞义《物业管柱理条例》吐第二十四欠条：前期物业叠管理，是苹指业主委倡员会与物犁业管理企缓业签订的餐物业服务渣合同生效距前，建设枪单位选聘颠的物业管工理企业实乡丰施的物业昼管理前期物治业管理掉的含义正﹁理解翼﹂时段确定业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前一般始于收楼前3-6个月不等权责关系费用问题业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人按照房地扣产开发与再物业管理相分离的原则，阻通过招投标选价聘物业管择理企业，签订维书面的被物业管革理合同要充分配合物业管理爆企业开展伤前期管理穷工作的，苏提供符合与要求的管母理办公的场所提供机会，让物业新管理企业参加相关设备裹设施的安装与膊调试，使物看业管理锈企业尽快熟悉盐物业的具体情林况第一节丈建设坝单位必樱须要做饮的工作奖（工作群职责）参加竣工铸验收的全年过程，确保竣工唱验收合格牛后，才向物业尽管理企业步移交根据《般物业管尿理条例捐》第二握十九条诊，要向拨物业管牧理企业移交相草关的资水料依据签腿定的前松期管理御合同，干向物业摔管理企徐业交纳前期芝物业管理欺费用要按国家洲规定的保产修期限和竹范围，承揽物业植的保修责鸟任开发建设本单位的工俗作职责﹁颜续﹂第二节苍受聘的物抢业管理企答业必须要命做的工作衰（工作职磨责）一、组建装项目物业灶管理处/摸物业管理携部二、制档定落实级物业管络理方案三、制定若企业内部套管理制度参加竣足工验收适的全过队程，确保竣工论验收合格筝后，才向物业大管理企业害移交根据《物辽业管理条腰例》第二且十九条，股要向物业虽管理企业移交相关涨的资料依据签定浇的前期管鄙理合同，羞向物业管绍理企业交纳前口期物业城管理费某用要按国家盐规定的保跃修期限和烂范围，承揽物业病的保修责漫任受聘物业珍管理的职贼责建立健全兰本物业的钢物业管理档案资材料制止违出反本物业困的物业玻管理制潜度和《歪物业使扰用守则虹》的行为物业管拴理企业鸦可委托虫专业公弹司承担疼本物业戏的专项掉管理与锡服务业吊务，但不得啦将本物疼业的整吧体管理缠责任转祥让给第傍三方依据本胡协议向疤乙方收取物业喘管理费用受聘物业笑管理的职肌责﹁续一威﹂不得占用本物业的精共同部位居、共用设撇施设备或改变其使用掏功能向乙方提供房屋自笨用部位禾、自用在设施设秀备维修改养护等有偿服务在前期物业管踩理合同乱终止时塘，办理惕本物业陡的物业耽管理移诱交手续亚，须经业主捐委员会确赌认，必须掌移交所有猫的管理资赏料受聘物统业管理蛙的职责抓﹁续二巾﹂第三节前期物业船管理的内席容前期物业法管理的工梦作是最复磨杂、难度伯最大而又原最全面的备管理工作劈燕，可归纳监为八个方露面前期物业伪管理的内陆容﹁续违﹂八方面叫：建立管理永机构设计管理济模式，草艺拟管理制尽度招聘人才仪，培训上趁岗深入工程横建设现场匹，熟悉物尤业的概况参与物业避的竣工验丝式收工作，心为接管验拦收做准备重点开展雄物业的接微管验收工肿作---厕筹办交楼践前期管理翻的一个关挠键工序逐步展开按日常的管俭理工作成立业主杏委员会一、前期腹物业管理泻的具体内此容一、做好灶物业查验摇工作（一）、朵承接查验籍的性质和篮依据1、承接我查验的概搭念2、承接别查验与竣典工验收的观区别（二）物得业承接验艳收标准—坏—《房屋撒接管验收屿标准》（三）陵承接验元收的程销序及意笼义（四）奸承接验胖收中发编生问题锯的处理1、严重践质量问题唐：建设单练位负责2、一联般质量种问题：笛建设单赤位负责市或委托幼物业管识理企业拒负责二、楼宇漂入伙（一）楼脊宇入伙的辉概念及条剥件（二）楼粪宇入伙物槽业企业的挥工作职责（三）殊楼宇入确伙的一证般程序（四）楼奋宇如火中绿必须注意艰的事项三、装饰宫装修管理（一）装头饰装修行乒为有关问狼题的界定（二）痕物业管燃理企业枝在装饰装屿修管理请中的职俯责1、做巷好宣传陈工作2、约定黑管理工作3、建立弦报告制度4、其乒他相应克措施本章要线点1．前期物布业管理则的含义2、前期播物业管理渔的内容3、前尺期物业涝管理的浊委托4、重点楚掌握前期普物业管理砌的概念及岸其界定第四章沈物业管理该制度和公协约以及应洗急预案第四章轰物业政管理制颈度和公畅约以及途应急预粗案学习目屑的与要正求1．了解制定物粥业管理托制度和糟公约的升目的和乐原则业主公扮约主要拼内容2．掌鸡握制定物办业管理凶制度和绢公约中狂的要求3．重点良掌握业主公彩约制定摆的原则执和程序物业管问理区域绣内的物韵业管理敲规章制规度的内航容本章讲狮授1、制定物惧业管理聪制度和较公约的材目的和写原则2、制拢定物业脱管理制备度和公捆约中的兰要求3、业主重公约主要备内容4、业气主公约残制定的脱原则和遗程序5、物悦业管理夹区域内飞的物业着管理规非章制度替的内容第一节姥制定物业浮管理制度取和公约的传目的和原誓则一、制定物怀业管理分制度和多公约的归目的保证物痰业管理盛服务的茅得以实归现（目标：悦在物业管胀理区域内押，保持房年屋及配套瓣设施和相琴关场地完否好，公共琴秩序良好装，环境优摄美整洁，拆保障物业吧使用方便乱、安全）第一节摄制定馋物业管升理制度响和公约疾的目的匠和原则二、制定物酷业管理垃制度和亦公约中婆的要求1、以雨法律为菊依据2、以不沿得违法为鹿前提3、以透协商一翼致为基摆础第一节亩制定物业辆管理制度旷和公约的转目的和原俭则三、物业管理隆制度和公呜约的特征1、约差束力2、明确仅性3、系统藏性第二节勇业主公昨约业主公候约由全食体业主目共同制之定，经尸业主大吃会会议呢通过后燃，对全送体业主架具有约业束力。主要内容是对有惠关物业叛的使用泊、维护党、管理滴，业主素的共同乏利益，妖业主应租当履行翻的义务蚂，违反惹公约应浑当承担浅的责任月等事项鹊。一、业主公桐约的性室质由业主协砌商、依法量制定的民撇事约定，脊是业主的苦共同遵守缠的行为准扁则。第二节写业主公思约二、业主公车约制定姻的原则迷和程序1、平阵等、自衔愿、依耐法三原咬则2、拟定窃讨论稿—皂—业主大卫会讨论通慢过——公微示、分发第二节撞业主公梳约三、业主公约姥示范文本四、业主闪公约执行淋的问题第三节齿物糟业管理揭区域内消的物业冤管理规屠章制度一、物业管厚理区域背内的物荐业管理某规章制烛度的制筑定物业管理姨企业由业顾主大会授糖权制定，妖但需要经辛过业主大也会讨论决摧定。二、物业膊管理区域降内的物业红管理规章破制度的内油容（一）共旨用设施设棵备管理使膊用制度配电房月、电梯最、水泵茫水箱、顿消防设压备设施近、空调倘设备、堆供暖设羊备等第三节权物捏业管理深区域内虚的物业循管理规棒章制度（二）物业管唐理区域揪环境卫拖生维护舰管理制城度维护人员蔑、楼内外仰公共区域擦环境卫生复维护等（三）物移业管理区棒域绿化管方理制度（四）物禁业管理区抱域公共秩储序维护制矛度第六章鸦设备举日常维愿护与管笨理学习目子的与要取求1．掌筒握物业设屑备管理症各项制恒度2．重点掌渔握物业设备汽管理的组哥成物业物宝业设备股管理的弱意义、厦作用设备管理竖部门的机园构设置第六章画设备室日常维判护与管茅理第一节弦物业管猴理设备管婚理概述一、物业管加理与类朽型（一）舟物业设祥备——请物业附慨属设备阅，科学病的管理帝和维护挽才能使脂物业达袭到适用进、经济桃、舒适坚及卫生防的要求灿，避免客环境污于染，高依效地发械挥物业乱建筑为览生产和获生活服蹦务的作款用。（二）填物业设月备的分凳类1、给吗排水系富统陡2闹、燃气罗系统3、空挎调、通躬风设备器4己、电气纷工程设评备系统5、智能幻玉化楼宇的徒技术设备择系统第六章茧设备苏日常维留护与管另理第一节外物业管踢理设备管米理概述二、物业物业饶设备管理铸的目的和序意义（一）目贸的：周（二惰）意义1、是夏维护物统业本身笔并使之璃正常发插挥使用绞功能的单保证。2、可以遗延长物业使用年缝限，提练高物业遥价值与蛾使用价送值，是跟物业保葛值增值笼的有效肢手段。3、可以栋为业主和崇使用人创牛造优美舒竟适的环境有和工作、忆生活条件庆。4、可饺以为物屡业管理桶企业树负立良好凳的企业专形象，姑带来可字观的经细济效益怜，从而君提高企越业的市呼场竞争涝能力。第六章础设备日常孕维护与管句理第一节飞物切业管理向设备管烂理概述三、物业设备惰管理的作耳用1、提高倡物业管理免的服务质覆量。2、影惯响物业班销售的刑价格和甚租金。3、保以证业主功和使用湖人的安娃全。4、提高栗物业管理扎企业的经沾营利润。5、提高哑管理者的案工作效率6、影响奸物业管理朽企业的声作誉及社会正形象第六章个设备日常谱维护与管言理第二节趁物业管幻玉理设备管膛理的内容一、物业设愈备管理探的方式乖及组成有分散已管理和集酸中的专业课化管理方购式；由维修管须理部分和童运行管理忌部分组成二、物泳业设备弱管理的茧内容1、物业经设备的基颈础资料管郑理（1）物梢业设备原麦始资料档谁案管理。（2）障重要设僻备维修熊资料档帝案。2、竖物业设馒备的运怨行管理鱼（主要奏内容）仿。3、物裤业设备废的维修茫管理（条主要内宋容，注点意分级蝴维修保赶养、大崖修及更毅新改造村的区别捏）。第六章涂设备日常雕维护与管颜理第二节路物臂业管理辽设备管想理的内仁容二、各门类设备滥的管理与维头修（一）砖房屋给押排水系赵统的管狼理与维塑修1、给握排水设划备设施岔管理的播范围界角定您物业稻管理公击司应与玻市政的吨给水、瓜排水等喝专业管牵理部门烫明确各池自的管普理职责介，相互溉分工通圆力合作护。2、给排园水设备设提施的管理展内容：给排水陆系统设醒备设施尼管理主简要针对不给排水偷系统中疲所涉及尊的各种虹设备及姐管道等怠的日常检操作运藏行、梨维护等僵的管理证活动。越包括物偶业管理艘公司对烫所管辖致区内给绘排水系但统的计题划性养剪护、零推星返修伞和改善买添装。拥如检查易井、化孔粪池的旱定期清蜜掏，消既防水箱托定期调直水放水冠，以倚防出现餐阻塞、饭水质腐趁臭等现乞象，消进防泵定泪期试泵沉等等都太属于给穗排水设忌备设施朗管理范参畴。第六章般设备厨日常维介护与管马理第二节赵物材业管理秆设备管对理的内效容（二）供鬼电设备管趋理的内容供电设备伍管理的内撇容主要有鄙供电设备扔的安全管淋理、供电页设备的正赠常运行管隶理、供电办设备的维述修管理。弊其中供电葡设备的安净全管理棍占有重要戚的地位。颠该项管理临搞的好与岂坏直接影辨响着物业糕小区内的挡用电设备献和人员的芳生命安全晒。其主要内昆容包括普及掀安全知识编，使用安嘱全用具，挨提高安全蛙意识；秘供电设施纵工程建设长安全管理速；供电设毛备安全操巧作管理；么供电设备惯过负荷的摸安全管理航等。供电智设备正常贝运行管理兵是供电设速备安全可慰靠运行的并保障。它毁主要包括同：巡视监旋控管理阔，异常情获况处置管塞理，变配师电室的设鲜备运行管兽理和档案滨管理等内晶容。供电罚设备的维互修管理，致是规范供促电设备设酒施的维修挖保养工作序，确保供偿电设备设侮施的性能壮良好地驳运行，其饺内容包括兆对设备经拿常性的养傲护和故障抖的修理等走管理活动袭。第六章倡设备日常据维护与管青理第三节阶物翠业设备塔管理部喘门设置伤和管理相制度一、物业管扩理企业梯各部门热与设备望管理的剖关系1、设备管惨理主管狭部门：颗工程管辽理部门2、其他响部门协助某。二、设备摩管理部门泡的任务及兔机构设置（一）设阳备管理部烛门的任务1、能源棒供应2、维兽护保养依设备设闪施3、有牢计划更为新改造啦设备设锻施第六章环设备偿日常维孕护与管陶理第三节睛物业设吸备管理部庸门设置和抬管理制度（二）追设备管樱理部门足的机构数设置部门经理挨（1人）沿——部门邻副经理（险1-2人嘉，专业工撑程师、技傲术主管）恋——班组坝长（领班黄，若干人坝）——班孟组成员（舞技术工人道，若干人情）可另设霜资料统浅计员1善人。第六章覆设备日常暮维护与管泊理第三节槐物业设假备管理部陆门设置和峡管理制度三、物业设备并管理的制窝度（一）免岗位职置责1、工销程部经面理的岗交位职责2、技术茧主管职责3、领班散职责4、技郑术工人罩职责5、资料醋员职责第六章膏设备日常兽维护与管瘦理第三节呆物虎业设备燃管理部摸门设置保和管理果制度三、物业设咐备管理布的制度（二）管联理制度1、接畏管验收园制度2、预篇防性计逼划维修秘保养制壮度3、值班司制度4、交积接班制漫度5、报告厦纪录制度工程验收舒制度1．所狡有工程造系统验浊收均须拔由发展易商筹建职处或发戒展商工截程部负籍责及牵配头。雅2．所陈有系统麦必须在显系统正添常、调脏试完毕池的情况放下，连程续试运拥行一段剂时间（晒需根据仍设备情源况详定桨），尽尼量检查甜出存在虚之隐患袭后，方寨可进行帮验收。如3．侍在验收部过程中伶，须以方将来运昼行及维晕修为重虑点，进鸣行逐项载检查，汇如发现制问题，伟须尽快颗以书面励形式通抱报给发害展商，柔并做出笔详细记值录及拍炼照。工程验收志制度4．所茄有系统吉之验收秘，必须维以获得楼政府有婆关部门静签发之恒合格证萄书、使完用许可佣证书等厕相关文帜件为标狠准，并许须以此神做为验赏收合格是之必要两条件。拣5．科必须要猛求发展博商提供梦所有合歼同副本牵、技术贺资料、缎使用说缠明书、多维修保旷养手册插、调试贪检测报轧告及竣辉工图纸保、竣工是资料等跨全部有洞关工程由资料，流并建立朝档案，续以备查霉用。秧6．必沉须清楚令了解所阵有工程版系统及触设备之哀保修期观起止日嘉期、保烦修内容筋以及保恨修责任臭人及其光联系方签式，并直制定承扇建商、我供货商敢保修联膊系表备析查。兼7．必斗须收齐邻所有由表发展商集、承建涉商、供床货商等肝提供之势备品、谁备件及绢专用工论具等，吸清点入孩库，妥虏为保管存并做出遥详细清顿单。设备维修脂制度1．预防示性维护保闷养

1.旱1所有设乒备必须根染据维修保满养手册及鹅相关规程委，进行定冶期检修及忌保养，并票制订相应冷年度、季德度、月度荣保养计划棵及保养项膛目。

1生.2相关葛工程人员介必须认真否执行保养赠计划及保块养检修项漏目，以便郊尽可能延疗长系统设谨备正常使虚用之寿命无，并减少侵紧急维修透之机会。叉1.3惭保养检修箭记录及更屈换零配件要记录必须轻完整、真尖实，并须承由工程部筒建立设备佣维修档案衣，以便分悠析故障原绑因，确定粒责任。村1.滴4各系统门之维护保却养计划及猜保养检修添项目之制量订由主管谅负责，并窗提交工程啦部经理审那阅；保养唤检修及更傲换零配件冬之记录由馆领班负责偿，并提交疾主管审阅脑。

1.涛5进行正衔常系统维骄修保养及轻检修时，卧如对客户蔬使用产生严影响，必忆须提前三志天通知管宏理处客户记服务部，羽由客户服洁务部发出朝通告，确倡定检修起扫止日期及即时间（须误尽可能减污少对客户示之影响范狗围），以编便使受影腥响之客户柿做好充分判准备。设备维惑修制度2．紧急摩维修

2抽.1必须胸进行紧急忌维修时，广须立即通盼知经理，车安排有关危人员立即锡赴现场检欺查情况，障并按实际之情况进行乒处理。2.2喘如因紧逝急维修梅，必须晌对客户真使用产秧生影响畜时，须挣立即通先知管理型处客户舌服务部董，并由匹客户服钥务部向执受影响黑之客户糖发出紧忆急通告践，同时阳，需考乘虑尽量巡寿减少影题响范围育。

2图.3如竟发生故子障之设烫备在保盏修期内押，应做逐出适当女之应急汁处理，淡以尽量详减少对腾客户之虎影响，徒并立即前通知有牧关供应攀商之保牛修负责授人。择2.4聪紧急维势修结束倦后，须闷由领班暑填写维抓修记录慎及更换汗零配件坟记录，股并以书排面形式采将事故排障原因奋、处理邀方法、忆更换零足配件之递名称、泊规格及点数量、记品牌等约、处理枯结果、沿事故发约生时间坡、恢复速正常时北间等向零主管报恭告，并锐提交经僚理审阅番。此报角告由工忆程助理肥存入设排备维修博档案，口备查。设备维修叔制度3．设韵备的更邻新及系枯统改造尼3.么1出于正技术更场新、提为高效率往、安全竖运行、许减少污另染及降窝低能耗冻等方面积考虑，株工程部为有责任止提高对竟现有设煤备做出武更新或顾改造之顷建议。宽3.怜2设寻备更新渣及改造社建议，蜻必须向饮物业总猛经理提认交可行辽性及经遵济性分瓣析报告宏，并须友考虑总建体系统牺运行之虎安全性带及可靠辱性。玩3.3段由于著此类工呢作通常进没有迫拐切性，顾故须尽俱量安排宣在最有隐利及对求客户影志响最小里之时间源进行。维修保养凳总体要求1．工脾程部各割专业主价管分别尊制定设请备维修龄保养计慢划，维彩修保养针计划经悠经理审饼批后，绸统一安缝排，形勉成整个尿物业的孕设备维弃修保养芳计划。伯2．盒各专业巧主管根专据设备豪维修保典养计划逼的要求砖，将任桥务分别检落实到著各专业撒班组或乱人员，羞安排好顽时间、乎器材、伞工具。洋3．晴维修保荷养人员虹根据各闪专业领丑班的安霸排，准遍备好工糊具、材样料、按悟照维修肢保养的歪要求，狐维修保炸养相关鹅设备。殖4．伐维修保笔养完成亦后认真浴填写维妙修保养制记录，别上报存池档。博5．专锤业主管领要进行泥维修保惕养检查僚、结果它，经理阁亦应抽仓查。叠6．在校正常进削行维修封保养时立遇到有永紧急情舅况发生刮，应先翁安排排覆除故障洋，后将系维修保策养内容筐补上。箭7．洲一般情盾况下不符得拖延歪维修保赶养的时老间。拿8．由运助理跟永进维修仁保养的于落实情撞况。供电系把统维修欲保养制磁度1．变压擦器在察看绪运行中观浴察其声音和、温度是亚否正常，呜观察电压茶电流的测盒量读数。腹2．察停看所有计耽量仪表的愤测量读数拌及指示灯接、信号装苏置等是否朝正常工作理。

3．好运行中的排开关、母黄线、接头者等一切载筛流导体有龄无跳火、同冒烟、烧先焦、发热童、变色等叔现象。痛4．各开宁关回路标协明需供电谣范围以便怀工作，每坡星期检查祖开关一次膜，每天检啦查电表一棋次，发现徐问题及时碗处理。共5．变压洗器外壳及浅电缆系统它有良好的雁接地，接助地电阻每否年测一次汇。

6．狗配电室做键好通风和塑降温工作骨，一般室邀内温度以哨不超过4励0度为宜泰。

7．忆检查电缆忆坑有无积龄水，如发渠现积水应体及时清除扬。

8．榨配电室每拐月吸尘一惠次，保持馒室内清洁板、干净。晃9．有护检修记录社和测试记妻录，试验键有效期为寻二年。四、报秘告制度1．各系坚统操作运司行人员在未下列情况贺下须在运贿行记录或摔交接班记晚录中书面裕报告专业遮领班：芒1.1所耐辖设备非爽正常操作济的开停及玻开停时间永。

1.虚2所辖设内备除正常孕操作外的议调整。哑1.3所煮辖设备发剩生故障或勿停台检修知。

1.肢4零部件嫌更新、代陕换、或加宗工修理。柿1.5件运行人员道短时间离描岗，须报侄告离岗时恭间及去向殃。

1.谢6运行人锤员请假、酷换班、加疫班、倒休废等。2．各系当统维修人耐员在下列限情况下须肠以书面形氧式报告维爷修领班：胀2.1树执行维修吊保养计划脂时，发现顽设备存在土重大故障洒隐患。浩2.2重示要零部件才的更换、法代替或加恳工修理。拒2.3束系统巡检辜时发现的紧隐患或故歇障，必须市在巡检记屿录之备注血栏中加以乐说明。暑2.4维庆修人员请演假、加班鼠、倒休等途。四、报告陷制度3．各专怎业领班在耗下列情况倒下必须书棒面报告本率主管：昏3.1重谅点设备除府正常操作捞外的调整肉。

3.塞2变更运培行方式。冲3.3可主要设备蚂发生故障怨或停台检径修。

3洽.4系统粥故障或正蚀常检修。搬3.5灶零部件更其新、改造芹、或加工届修理。而3.6领即用工具、偿备件、材壮料、文具玩及劳保用碌品。

3黄.7加班蜓、换班、森倒休、病午假、事假道等。

3潮.8须与瞧外班组或微外部门、鹊外单位联乘系。

及赚隐患，可禾以越级汇油报。四、报告死制度4．主管梁在下列情盯况下必须煎以书面形证式报告经陡理：

4往.1重点浸设备发生瓶故障或停标台检修。福4.2御因正常检承修必须停歉止系统正衡常运行而铜影响客户烈使用。弓4.3应败急抢修及块正常检修膏后的维修秋总结。骆4.4系泥统运行方胆式有较大杜改变。悬4.5影裂响本物业句运行（如言停电、停加水、停空撇调、停电亿话等）之旨任何施工效及检修。烧4.6盐重要设备争主要零部拳件的更新刺、代换或缺加工维修许。

4.棕7系统及僚设备的技偏术改造、扬移位安装业、增改工小程及外部犬施工。片4.8人宵员调度及膊班组重大导组织结构吵调整。脊4.9所亩属人员请务假、换班谈、倒休、得加班等。益4.1抚0对外部提门、外单牵位联系、鹊协调。迷4.11米领用工具梳、备件、顷材料、文膀具及劳保鞋用品等。剧4.1裹2维修保叫养计划及企工作计划赠的变更或识调整。折4.13厚月度工作盖总结报告棵。

5．桐除以上各便项外，所井有有关工脏作事项必衬须口头汇样报上级人脖员。遇有驴紧急事件猾发生或发蛇现重大故爽障四、报秆告制度值班制度1．值班搭人员必须院坚守岗位懒，不得擅庄自离岗、浸串岗。如绿有特殊情价况，必须搅向主管或某部门经理旺请假，经飘准许后方缺可离开。转2鸽．值班电咐话为工作唯电话，不泥得长时间撕占用电话物聊天，不摸得打私人与电话。饰3．等每班必须能按规定时门间及范围扇巡检所辖乎设备，做进到腿勤、月眼尖、耳耐灵、手快坟、脑活，潮并认真填吗写设备运崭行及巡检酷记录，及勺时发现并跃处理设备孤隐患。织4．槐须按计划手及主管之刺安排做好脉设备日常播保养和维安修。如有拐较大故障毅，值班人井员无力处圈理时，应矮立即报告作上级领班颈或主管。值班制度5．值膨班人员畏用餐时侦，必须饭轮换进器行，必脱须保持赠值班室材内24摄小时有暗人值班飞，当班勇人员严房诚禁饮酒连。笨6恶．值班基人员必截须每班仔打扫值亿班范围森内之卫厘生，每符班两次崖，清洁画地面、费窗台、另门窗、杜设备表拿面等所思有产生或积尘之欧处，随拉时保持塘值班范巾围内之蛇清洁卫兆生。竖7．非乌值班人格员未经董许可不饭准进入未配电室辽，如有模违者，膜值班人并员必须蓬立即制适止，否叶则追究广其责任灾。如有湖来访者甘，必须俯进行登薯记。堪8．任纪何易燃赔、易爆蜻物品，当不准暂孙放、存踢放于值硬班室，绸违者一市切责任拿由值班杨人员负爬责。交接班制趣度1．接敬班人员格须提前絮10分渠钟到达内岗位，福更换工风服，做争好接班耗准备工僵作。盐2．接篇班人员乓接班时代必须检漠查以下暂工作：司2.1男查看上岩一班运秃行记录课是否真螺实可靠食，听取很上一班伍值班人逢员运行请情况介台绍，交餐接设备宁运行记下录表。醋2.2杂查看上潮一班巡索检记录蜘表，听排取上一禁班值班劲人员巡汇检情况萌介绍，俘交接系猪统设备甘巡检记竭录表。侍2.3厅检查所唉辖设备童之运行草情况是服否良好垮，是否榴与运行吹记录、番巡检记设录相符宽，如有行不符，锡应记入脱备注栏喂，并应咐要求上陪一班值渣班人员新签字。衰2.4原检查仪协表及公贱用工具术是否有事缺、损偏，是否锄清洁，挑并按原上位整齐谢摆放，掌如有问屡题。应枕要求上言一班值慎班人员蒸进行整敢理，如层有丢失肠，应记讯入交接拣班记录莲备注栏慌，并由兰上一班搏人员签卖字。此2俗.5查悦看交接教班记录流中是否辣有上级护领班及桌主管发印布之特执别任务兽或安排右，并在肉交接班幼记录上苹签字。眠3．交谊班人员戴在下列仪情况时铺不得交禽班离岗粗：交接班制另度3.1接御班人员未锦到岗时，螺应通知上久级领班或赌主管，须匙在上级安旺排之接班毛人员到岗遭后方可进评行交接班宣。罢3垮.2接班掀人员有醉怒酒现象或扔其他原因析造成精神想状态不良筐时，应通绵知上级领君班或主管余，须在上侨级安排之汇接班人员苍到岗后方降可进行交卵接班。冷3.3农所辖设备煎有故障，梁影响系统怖正常运行饰时，交班土人员须加她班与接班派人员共同内排除故障促后，方可窄进行交接槽班，此时卵，接班人屈员必须协雾助交班人冈员排除故灵障。牲3辛.4交接纷班人员对铺所辖值班哥范围之清恩洁卫生未扒做清理时贡，接班人夸员应要求忌交班人员倍做好清洁到工作后，槽方可进行狠交接班。巡检制株度1．巡懂检工作口是及时巩发现设绿备缺陷鱼，掌握艺设备状来况，确东保安全滴运行的掉重要手助段，各资巡检人叹员必须厦按规定料的时间跑、巡视睛路线、躲检查项侧目等认说真执行备，并认铺真记录燥。袍2．在窜巡检过俯程中，猪如发现丧设备存潮在问题模，应立握即用对眉讲机通嗽知领班驳，并在踏可能的胸情况下党自行消绞除故障译。如条带件所限虚一时不堂能处理浊，则必肌须做好榴临时补改救措施隙后，报困告领班嗓，并将桥详细情摆况记入维巡检记尿录备注恢栏。挣3丸．巡检质人员在养巡视完戏毕机房斥、泵房哲、配电浑室、竖例井等所油有无人贸值守之拌设备间卧后，必否须做到宣随手锁搭门。攻4卫．巡检亚人员在灭巡检完个毕设备撒及其控赏制箱、秧动力柜劣、照明唐柜、高炼压柜、乔低压柜喂等所有桌供配电勉设施后位，必须花将门锁桂好。厉5宜．各运楚行、维受修领班神，必须肌每天对货所辖系菊统设备敢进行检族查；各勇主管必握须每周家一次巡拐检本系他统所有帅设备，蹈发现问妻题，书信面报告布经理，题并应立侄即组织毙处理。本章讲晕授本章了解纪物业经营越管理的概和念含义，勿掌握开展讨物业管理絮经营服务央的意义，毙重点掌握专经营服务镇项目的选死择原则，躺步骤和方帅法。第八章物业管呆理经营凭服务物业经营红管理的概兔念以市场乳化为导不向，以低谋求共共同利益娱最大化卸为目的办，以满仁足业主摩及非业培主使用甘人的需泻求为目颈标的社控会化、泪综合化瓜、经营堪性的服矮务与管宵理概念理艘解范畴：属于第吓三产业乱，并不疏专属于烘物业管州理的工浊作范畴物业管欢理企业部可以充词分利用接其优势讯，在细坐分市场递上，开艺展多种筐经营服款务一、物业岔管理经营雾服务含义指物业挺管理企梁业围绕推所管物热业开展挥的与服睬务对象团生活、震工作、英学习、溪娱乐等哨相关的咽各种专寺门性、跳有益性林服务项般目。二、开贷展物业性管理经赶营服务私的意义1、能回促进城饼市公共支建设配朋套设施础建设，恐方便群君众生活骆，带动甲商品房中交易；2、能定增加物闯业管理柴企业收乌入，促车进物业拿管理行们业的良笔性发展方；3、能拓目展物业管付理的空间抵，增强物糕业管理企肿业的适应敏能力。第一节同、物业侦管理经赔营服务洁概述一、经婆营服务伞项目的递选择1、选择舞原则：投茧资、风险全、熟悉领供域、稳健匀进取2、选择厅步骤和方逝法：人员聪、筛选、念谈判、经桶济论证第二节胶、经营减服务项每目的开痒展二、经营雕服务的条蒙件既注意毅事项1、硬件座条件：资齿金和场地2、软非件条件愿：经营该的内容巴项目、言经营思镇想、经啦营机制三、经