房地产行业按揭办理基础知识

西安华南城客服部按揭组

按揭基础知识篇相关业务篇

按揭基础知识篇按揭基础知识一、房产按揭贷款的相关知识二、如何确定客户的贷款资格三、按揭贷款所需材料四、按揭贷款的流程五、放款后借款人持有资料六、按揭贷款还款方式及贷款期限一、房产按揭贷款的相关知识房产按揭贷款的概念按揭贷款分类个人商品房按揭贷款分为几大类型办理按揭中涉及的当事人按揭贷款所涉及的关系有哪些？房产按揭贷款的概念“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。

按揭贷款是指购房者以所购得的房屋作为抵押物从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。按揭贷款分类最初的按揭，仅指个人住房抵押贷款。目前按揭的分类主要有：根据标的不同可分为：

个人住房按揭、汽车按揭、个人商业用房（商铺）按揭、写字楼按揭、装修按揭、消费按揭等；根据房屋价值属性的不同可分为：

商品房按揭、经济适用房按揭；注：除特殊说明外，按揭仅指商品房按揭贷款。个人商品房按揭贷款分为几大类型个人住房公积金贷款：适用于缴存了住房公积金的职工，申请购买、修建自住用房所需贷款。个人住房贷款、商铺贷款：即通常所说的商业按揭贷款。

办理按揭中涉及的当事人贷款人：即批准借款人申请，并向申请人发放住房贷款的银行借款人：即向贷款银行申请住房贷款的购房人保证人：即与贷款银行达成贷款合作协议，由贷款银行向其客户（即购房人）提供购房贷款，并由其承担连带责任的房地产开发商；按揭贷款所涉及的法律关系有哪些？买卖关系：

借款人因购房与房地产发展商产生的房屋买卖关系；借贷关系：

借款人为支付购房款向银行申请贷款，与贷款银行所发生的借贷关系；抵押关系：

借款人（即抵押人）将所购房屋抵押给贷款银行，与贷款银行所产生的抵押关系；保证关系：

房地产开发商作为保证人向银行保证借款人按期清偿贷款，而与银行所产生的保证关系；二、如何确定客户的贷款资格还款资格：

有30%、50%的自筹资金用于支付首付款，有合法有效的购买自住用房的合同、意向书或协议；年龄在18岁以上，贷款年限+年龄<60岁。还款意愿（含共同债务人）：

有良好的还款意愿；个人征信良好累计逾期记录不能超过6次，连续逾期不能超过3次。还款能力：稳定的持续性的可证明收入（收入证明、银行流水），且收入是家庭总负债月供的2.5倍以上。三、办理商品房按揭所需材料个人信息证明（含共同债务人）：

二代身份证/或军官证复印件3份；

户口薄首页、户主身份证页、本人页复印件各1份；

婚姻证明【单身者需提供单身声明及民政部门所开具的单身证明原件及复印件3份；离异者需提供离婚证或离婚判决书复印件各1份】还款能力证明（含共同债务人）：

收入证明（黑色签字笔填写，必须加盖公司公章）；

最近连续6个月银行流水原件1份；购房资料：

购房合同，首付款收据及pos机刷卡单复印件1份

借款人及共同债务人私章各1个（规格1.5㎝*1.5㎝正楷方章无印或之字）；中国银行需要借款人一寸免冠照片一张；准备资料中需要注意的几项：提供资料必须携带原件：证件信息必须一致（身份证、户口本、结婚证、户籍证明、单身证明等）；收入证明须加盖公司公章或人资章；可证明收入必须是家庭负债月供的2.5倍以上；面签时必须借款人到场（如委托他人办理需提供市级以上公证处公证书，公证书模版必须使用客服部提供模版）；四、按揭贷款的具体流程定房查征信给客户提供按揭客户所需提供资料明细、收入证明模版签订商品房买卖合同签订贷款合同银行审批银行抵押、放款五、放款后借款人持有文件《商品房买卖合同》正本；《住房抵押贷款合同》正本；借款借据；贷款还款计划表；供房存折或银行卡；六、按揭贷款还款方式及贷款期限还款方式等额本息还款法（等额还款法）等额本金还款法（递减还款法）还款期限住房贷款不超过30年商铺贷款不超过10年等额还款法每月供款额=贷款额×月均还款本息额(是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。)递减还款法每月供款额=贷款金额/供款总期数+（贷款本金－已还本金）×月利率(是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。)

相关业务篇一、按揭办理1.1商铺按揭的对象1.2商铺按揭的参与者1.3按揭工作流程1.4按揭客户催办

二、相关变更业务1.1商铺按三揭的对三象购买西三安华南三城商铺三选择按三揭付款三方式的三客户1.2按揭参三与者客户银行置业顾三问按揭专三员不考虑三担保方客户是三凡是商三铺没有三支付按三揭款的三商户银行是三同公司三有合作三关系的三某个支三行客户银行置业顾三问按揭专三员实线：三侧重于三实际工三作的参三与虚线：三更加侧三重于信三息的传三递西安华三南城合三作银行1.3按揭工三作流程认购签约（三草签）签约（三备案合三同）交付购房资三格确认按揭付三款意向三客户更名一次性三付款客三户一次性三付款意三向客户银行面三签《商品房三买卖合三同》同银行三交接银行审三核银行放三款购房流三程按揭流三程912345678客户按三揭资料三准备在购房三资格确三认客户三可以选三择按揭三付款后三，置业三顾问需三给客户三提供按三揭面签三资料明三细，及三收入证三明模板三。待客户三准备好三按揭资三料后即三可进入三下一环三节，签三约及银三行面签银行面三签后，三对于客三户的按三揭情况三要及时三跟进，三从现在三开始到三放款都三是要进三行跟进三的，客三户是否三差资料三，以及三后续备三案合同三签约，三合同是三否交接三给银行三，审核三是否通三过，是三否被退三件，被三退件原三因，银三行是否三放款，三是否办三理交房三等事宜三。建立三自己客三户跟进三台账。三同时将三自己所三了解的三情况及三时反馈三给其他三按揭参三与者。1.3按揭工三作流程认购签约（三草签）签约（三备案合三同）交付购房资三格确认按揭付三款意向三客户更名一次性三付款客三户一次性三付款意三向客户银行面三签《商品房三买卖合三同》同银行三交接银行审三核银行放三款购房流三程按揭流三程912345678客户按三揭资料三准备在商品三房合同三交接后三，银行三才会对三面签客三户进行三审核，三在审核三的过程三中，可三能会需三要客户三补充提三供相关三按揭补三充资料三，也可三能在审三核过程三中，被三银行退三件，此三时置业三顾问也三需及时三跟进催三办，对三于补资三料客户三要及时三跟进，三对于退三件客户三要及时三同客户三、银行三，按揭三专员沟三通，重三新确定三解决方三法方案三，直到三银行放三款，或三是客户三补齐剩三余房款银行放三款后，三银行会三及时通三知客户三，客户三需去银三行领借三款合同三，还款三明细等三资料，三在放款三后客户三也既须三来我司三办理相三关的交三房手续抵押注三销房产证三未办理三下来前三，客户三还清余三款后，三银行做三抵押注三销，客三户将撤三押通知三单复印三件留客三服部。房产证三办理下三来后，三客户还三清按揭三款后银三行退还三客户抵三押的房三产证。银行台三账你有自三己的台三账吗？置业顾三问台账针对置三业顾问三自己所三负责的三商铺/房号，三针对铺三子/客户建三立一个三进度情三况跟进三表客服按三揭台账银行面三签台账三合三同交接三台账三银行放三款台账项目签三约台账1.4按揭客三户催办催办对三象催办人催办时三间催办方三式解决方三法对于不三同类型三的催办三对象选三择合适三的催办三方式，三在合适三的催办三时间由三合适的三催办人三运用合三适的解三决方法三催办按三揭回款三。催办时三间是相三对于签三约日期三而言的按揭未三回款客三户未办理三按揭类三客户按揭办三理未补三齐按揭三资料类三客户基础资三料未提三供银行后三期审核三资料未三提供备案合三同未签根据商三品房买三卖合同三中2个月时三间内支三付银行三按揭余三款可分三为：未逾期三期间已逾期三期间面谈催三办电话通三知催办发函催三办（告三知函三违约告三知函三律师函三）按揭银三行放款按揭转三一次性法务部三处理（三收铺，三罚没等三法律手三段）二.按揭相三关变更三业务认购后三按揭无三法办理三客户更三名付款方三式的转三变按揭转三一次性合同内三容的变三更认购后三按揭无三法办理三客户更三名业务1、签写三商铺更三名业务三变更单，相关三部门审三核及领三导签批三。2、到客三服处打三印新认三购书3份及选三铺流转三单1份（带三新旧业三主身份三证复印三件各2份及更三名业务三变更单三复印件1份）3、财务三处更换三收款票三据（带三更名业三务变更三单原件1份，认三购书3份，商三铺流转三单）4、给客三服交回三财务处三所换票三据的客三服联（三黄联）三、认购三书1份，商三铺流转三单客服三联付款方三式转变-按揭变一次三性办理步骤1、置三业顾问三填写按三揭转一三次性业三务变更三申请单三，投资三计划表三（五金机三电签约三信息表）；2、客服三打印一三次性交三款明细3份；3、带齐以三上资料三到财务交款；4、填写三单张补三充协议3份；5、到客三服打印三《合同三数据维三护申请三表》；6、客户三签字、盖章三并盖手印；按揭变三一次性三到客服三打印《三合同数三据维护三申请表三》时所三需收取三资料：1、客三户身份三证复印三件3张2、投三资计划三表（五三金签约三信息表三）3、业三务变更三申请单三复印件1份4、交三款明细1份5、交三款票据三客服联6、商三品房买三卖合同三客户份7、租赁三合同客三户份8、按揭三转一次三性单张三补充协三议3份在这个三流程中三