房地产策划师培训房地产项目投资策划

房地产策划师

（国家职业资格二级）培训讲义成都市温江柳岸策划陈良敏第三章房地产项目投资策划第一节项目效益评估第二节项目风险评估第三节编制商务计划书第一节项目效益评估学习单元1房地产项目成本估算学习单元2房地产项目投资收益评估学习单元1房地产项目成本估算重点掌握：房地产项目成本费用估算方法房地产经营税费估算方法能够理解：房地产项目成本费用构成房地产经营税费构成1、房地产项目成本费用构成（1）开发成本土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费☆规划设计费☆项目可行性研究费☆地质勘察测绘费☆三通一平费建安工程费☆土建工程费☆设备及安装工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费（2）开发费用管理费用销售费用财务费用2、开发成本的估算（1）土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使作权出让金。土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费根据《土管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。补偿费在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位规定给予补偿。（3）前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、策划及可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

☆项目的规划、设计、策划及可行性研究所需的费用一般可的按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，策划及可行性研究费占项目总投资的0.2%～3%，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。☆“三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在策划及可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。☆单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资。以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

☆单位指标估算法单位指标估算法是的指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般说来，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可的按建筑平方米造价计算。其造价指标可参照有关近似案例获得。

☆工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。☆概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算不了指标计算整个工程费用。其估算公式是：工程概算价值=建筑面积×概算指标当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单方造价必有面考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布的建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。☆类似工程经验估算法每一建设项目都有其自身个别特点，因此难以就建安工程费用中各项所占的比例定出一个绝对适用的标准，但在一定时期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算法，加上对实际个案的经验总结，可以测算同各类有代表性物业的建安工程各项费用的大致标准。（5）基础设施费基础设施费又称为红线内工程费，包括水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，采暖工程按耗热量（瓦特）指标计算，集中空调安装冷负荷量（瓦特）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸气量指计算，各类围墙、管线工程按长度来的指标计算，室外道路面积平方米指标计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。（6）公共配套设施费公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。公共配套设施费的估算可参考“建安工程费”的估算方法。（7）开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大城市，这部分已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规定标准估算。以广州为例，开发期间的税费主要包括以下各项：☆小区成片开发（用地面积大于或等于2万m2）的商品房项目按基建投资额的5.5%计征；☆零星开发（用地面积小于2万m2）的商品房项目按基建投资额的11%计征。☆建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量监督是指对建筑工程的地基基础、主体结构和总体工程式质量的评定、验收；安全监督是指建筑工程施工中有关防高空坠落、物体打击、机具伤害触电以及防火、防爆等安全防范措施的落实和对执行安全操作规程的检查监督。计收办法和标准：工程质量监督费按建安工程总造价2.5%征收；安全监督费技建安总造价1.5%征收。两项合计为建安总造价的4%。☆非住宅供电、用电负荷费（供电增容费）计收办法和标准：以新增供电容量为基数，非住宅按350元/kVA征收。新增供电容量的计算标准：非住宅按8kVA/100m2增容。住宅免收供电增容费。☆预算定额管理费计收办法和标准：以建安工程量为基础，按1%计收。☆建设工程交易中心招投标服务费计收办法和标准：以中标价为基础，按0.5%%~0.9%计收。

☆工程建设监理费（施工阶段）计收办法和标准：以监督工程量为基础，根据其规模大小按0.6%～

2.5%计收。☆其他税费其他税费包括项目需在开发期间缴纳的报建费、排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，总共约为基建投资额的1%～2%。（8）不可预见费

不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项费用之和为基数，按3%~5%计算。3、开发费用的估算（1）管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。管理费用可按项目前述开发成本之和为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%左右。（2）销售费用销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项：☆广告宣传及市场推广费。约为销售收入的2%~3%☆销售代理费。约为销售收入的1.5%～2%☆其他销售费用。约为销售收入的0.5%～1%以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～6%（3）财务三费用财务费三用是指三为筹集三资金而三发生的三各项费三用，主三要为借三款利息三和其他三财务费三用（汇三兑损失三等）。借款利三息主要三包括长三期利息三和流动三资金借三款利息三。☆长期三借款利三息的计三算。其三计算公三式为：每年应三计利息=（年初三借款本三息累计三＋1∕2三×本年借三款）×年利率长期借三款本息三的偿还三方式有三两种：①每年三等额偿三还本息三和；②等额三还本，三利息每三年照付三。☆流动三资金借三款部分三是按全三年计息三，利息三计人财三务费用三，每年三照付，三期未一三次还本三。4、房三地产项三目经营三税费估三算房地产三项目经三营期间三的税费三，主要三是指其三在销售三与交易三阶段发三生的税三费。它三们不参三与投资三与成本三费用的三构成，三只是作三为销售三收入的三扣减。（1）与转三让房地三产有关三的税费营业税营业税三是对在三我国境三内提供三应税劳三务(包括交三通运输三业、建三筑业、三金融保三险业、三邮电通三信业、三文化体三育业、三娱乐业三、服务三业)、转让三无形资三产或者三销售不三动产的三单位或三个人所三获得营三业额征三收的一三种税。税费的三计收办三法和标三准：按三营业额(指房地三产销售三收入)的5％计征三。城市维三护建设三税开征城三市建设三税的目三的，是三为了进三一步扩三大城市三建设，三提供城三市维护三和建设三资金来三源。税费的三计收办三法和标三准：以三单位和三个人实三际缴纳三的增值三税、营三业税、三消费税(对房地三产销售三而言，三仅指营三业税)税额为三计征依三据，税三率为7％，与三“三税三”同时三缴纳。教育费三附加征收教三育费附三加的目三的，是三为了加三快发展三地方教三育事业三，扩大三地方教三育经营三的资金三、来源三。税费的三计收办三法和标三准：以三单位和三个人实三际缴纳三的增值三税、营三业税、三消费税(对房地三产销售三而言，三仅指营三业税)的税额三为计征三依据，三附加率三为3％，与三“三税三”同时三缴纳：防洪工三程维护三费部分城三市为加三强大江三大堤防三洪保障三国家和三人民生三命财产三安全而三征收，三如广州三市开征三的防洪三工程维三护费。税费计三收办法三和标准三：按每三年应纳三税营业三额(房地产三销售额)的0.9三‰计征。交易印三花税印花税三是对经三济活动三中书立三领受各三种凭证三而征收三的税种三。房地三产经济三活动中三书立设三计、建三筑施工三承包合三同、房三产租赁三合同、三借款抵三押合同三、房地三产转移三合同、三领受产三权证书三等，均三要规定三缴纳印三花税。税费计三收办法三和标准三：按房三地产交三易价的1‰，买卖三双方各三负担一三半，即三各负担0.5三‰。交易服三务费房地产三交易服三务费开三征的目三的是为三了加强三房地产三交易管三理，保三障房产三买卖双三方当事三人的合三法权益三。该项三费用已三包括了三与房地三产交易三有关的三一切手三续、估三价及表三格、资三料等费三用。以广州三市为例三，该项三税费的三计收办三法和标三准为：三按房屋三交易额三的0.2％计征三，买方三负担0.1％，卖三方负担0.1％。（2）土地三增值税土地增三值税，三是以转三让房地三产取得三的增值三额为征三税对象三征收的三一种税三，其实三质是对三土地收三益的课三税。税额计三算土地增三值税实三行四级三超率累三进税率三。增值额三未超过三扣除项三目金额三百分之三五十的三部分，三税率为三百分之三三十；增值额三超过扣三除项目三金额之三百分之三五十、三未超过三扣除项三目金额三百分之三一百的三部分，三税率为三百分之三四十；增值额三超过扣三除项目三金额百三分之一三百、未三超过扣三除项目三金额百三分之二三百的部三分，税三率为百三分之五三十；增值额三超过扣三除项目三金额百三分之二三百的部三分，税三率为百三分之六三十。土地应三纳税额三的计算三，按下三列公式三进行：土地增三值额＝三转让房三地产的三总收入—扣除项三目金额应纳税三额＝土三地增值三额×适用税三率若土地三增值额三超过扣三除项目三金额50％以上三的，即三同时适三用于二三档或二三档以上三适用税三率的，三则需分三别计算三。土地增三值税适三用税率三和速算三扣除率简化计三算可按增三值额乘三以适用三的税率三减去扣三除项目三金额乘三以速算三扣除系三数的简三便方法三计算。三公式如三下：应纳税三额＝土三地增值三额×适用税三率—扣除项三目金额×速算扣三除率增值额三的计算所谓增三值额，三是指纳三税人转三让房地三产所取三得的收三入减去三扣除项三目金额三后的余三额。☆转让三房地产三的总收三入，包三括货币三收入、三实物收三入和其三他收入三；☆计算三增值额三的扣除三项目，三包括：①取得三土地使三用权所三支付的三金额。②开发三土地和三新建房三及配套三设施的三成本。③开发三土地和三新建房三及配套三设施的三费用。④旧房三或建筑三物的评三估价格三。⑤与转三让房地三产有关三的税金三。⑥财政三部规定三的其他三扣除项三目。（3）企业三所得税企业所三得税是三指对在三我国境三内实行三独立经三济核算三的企业三或组织三的生产三、经营三所得和三其他所三得征收三的一种三税。税费的三计收办三法和标三准：按三企业应三纳税所三得额的25％计征三。外资三企业的三所得税三计收办三法和标三准同上三。学习单三元2房地产三项目投三资三收益三评估重点掌三握：房三地产项三目投资三效益静三态评价与动态三评价能够理三解：房三地产项三目评价三的作用三和原则1、房地三产项目三评价的三作用和三原则财务评三价是在三国家现三行会计三制度、三税收法三规和市三场价格三体系下三，预测三估计项三目的财三务效益三与费用三，进行三财务盈三利能力三分析和三偿债能三力分析三，编制三财务报三表，计三算评价三指标，三考察拟三建项目三的财务三盈利能三力、偿三债能力三等财务三状况，三据以判三别项目三的财务三可行性三。（1）财三务评价三的作用财务评三价是项三目建议三书和可三行性报三告的重三要组成三部分。财务评三价结论三是主要三的决策三依据。非盈利三项目的三财务评三价可以三使有关三各方做三到心中三有数。财务评三价是方三案比较三和选取三的重要三手段。配合投三资各方三协议、三合同、三章程的三谈判，三促使各三方在平三等互利三基础上三进行经三济合作三。（2）财务三评价的三原则效益与三费用计三算范围三的一致三性原则为了正三确评价三项目的三获利能三力，必三须遵循三效益与三费用计三算范围三的一致三性原则三。效益与三费用识三别的有三无对比三原则采用有三无对比三方法识三别投资三项目的三效益和三费用是三国际上三项目评三价中通三用的原三则，动态分三析与静三态分析三相结合三，以动三态分析三为主的三原则动态分三析方法三是指根三据资金三时间价三值原理三，考虑三项目整三个计算三期内各三年的效三益和费三用，采三用现金三流量分三析的现三值法，三计算内三部收益三率和净三现值等三评价指三标。2、房地三产项目三投资效三益的静三态评价（1）投资三收益率三法投资收三益率又三称投资三利润率三或投资三效果系三数，主三要用来三评价项三目的获三利水平三。其计三算公式三如下：收益额投资收三益率=三×三100三%项目投三资额式中：三项目投三资额是三包括贷三款利息三的总投三资；收三益额是三房地产三开发商三品的销三售净收三入。如三商品房三销售净三收入，三土地使三用权的三转让净三收入等三。税前投三资收益三率是以三缴纳所三得税之三前的利三润作为三收益计三算的收三益率。三税后投三资收益三率是以三缴纳的三所得税三之后的三利润作三为收益三计算的三收益率三，计算三式中的三各参数三由下式三求得；税前收三益额=销售收三入－销三售成本三－销售三税金－三还贷款税后收三益额=销售收三入－销三售成本三－销售三税金－三还贷款三－所得三税投资额=投资费三用+贷款利三息将所求三得的项三目投资三收益率三与一个三事先确三定的可三以接受三的投资三收益率三标准（三称之为三基准投三资收益三率）相三比较，三便可判三定该项三目的投三资经济三效益。（2）投资三回收期三法投资回三收期就三是用拟三建项目三的净收三入益来三补偿全三部投资三所需要三的时间三，即项三目开工三建设投三放资金三的回收三时间。三当房地三产开发三的商品三房供出三租经营三时，投三资回收三期对于三评价项三目投资三的经济三效益便三有实用三价值。按平均三收益额三计算投三资回收三期当项目三投入经三营后，三每年的三收益额三大致持三平，比三较均匀三时，可三有项目三的年平三均收益三额作为三计算投三资回收三期的依三据。其三公式：项目总三投资额投资回三收期=项目年三平均收三益额按累计三收益额三计算投三资回收三期对于年三收益额三不太均三衡、相三差较大三的项目三，可用三累计收三益额来三计算项三目的投三资回收三期，即三以项目三净现金三收入累三计值等三于项总三投资所三需要的三时间为三投资回三收期。三其计算三公式如三下：N项目投三资额=∑Fti=0式中Ft——第t年的项三目经营三净收入三；Ft=年经营三收入－年经三营成本三－年经三营税金三；N——项目投三资回收三期。3、房地三产项目三投资效三益的动三态评价（1）净现三值法(NPV法)开发项三目在整三个经济三寿命期三内各年三所发生三的现金三流量差三额，为三当年的三净现金三流量。三即：Ft=三St—三Lt式中Ft三——t年净现三金流量三；St三——t年现金三流人额三；Lt三——t年现金三流出额三。若将项三目每年三的净现三金流量三按统一三的、事三先选定三的基准三贴现率三折算为三项目实三施初期三（一般三规定为三项目开三始投资三的当年三年初）三的现值三，此现三值的代三数和，三就是项三目的净三现值（NPV），其三计算公三式：nNPV=∑Ft三a三tt=1式中NPV——项目的三净现值三；Ft——项目第2年的净三现金流三量；n——项目经三济寿命三期(年)；at——第t年的贴三现系数三，a＝(1+io)-t；io——基准贴三现率，三即事先三规定的三利率。参见【例7】项目投三资费用三及收入三情况统三计(万元)项目净三现值计三算分析三表（万三元）（2）内部三收益率三法（IRR法）内部收三益率（IRR）是综三合反映三项目获三利力的三一个常三用的动三态评价三指标。三内部收三益率本三身就是三一个贴三现率，三它是指三项目经三济寿命三期内，三各年净三现金流三量的现三值累计三等于零三时的贴三现率，三即项目三净现值三为零时三的贴现三率。由于资三金时间三价值的三影响，三一笔未三来资金三现值的三大小，三不仅取三决于未三来资金三本身金三额的大三小，还三取决于三贴现时三间的长三短，以三及所取三贴现率三的高低三。在项三目投资三方案已三定的条三件下其三净现值三计算对三贴现阶三段率的三反应是三很敏感三的。因三而，求三得一个三净现值三为零的三贴现率三（内部三收益率三）便有三的特殊三的意义三。若按内三部收益三率贴现三，则NPV=0，即收三益现值三与支出三现值正三好相抵三，项目三盈亏平三衡；若三按超出三内部收三益率的三贴现率三贴现，三则NPV<0，即支三出现值三大于收三益现值三，项目三亏损；三若按低三于内部三收益率三的贴现三率贴现三，则NPV>0，收益三现值大三于支出三现值，三项目盈三利。因三而，内三部收益三率事实三上是一三种同时三反映净三现金流三量及其三发生时三间的综三合指标三。内部收三益率的三计算计三算式为:nNPV=∑Ft（1+I三RR)-t=01式中IRR——内部收三益率；其他符三号意义三同前。内部收三益率的三评价内部收三益率是三项目贴三现率的三临界值三。在进三行独立三方案的三评价时三，一般三是在求三得项目三内部收三益率后三，与同三期贷款三利率i，同期三本行业三的基准三贴现率i0，以及三同期、三同类项三目的基三准贴现三率IRR0。相比三较，以三判定项三目经济三效益状三况。1）IRR与i相比较三，反映三项目盈三亏状况三。IRR三>i，项目三盈利；IRR三=i，项目三盈亏平三衡；IRR三<i，项目三亏损。2）IRR与i0相比较三，反映三项目与三社会平三均水平三相比的三经济效三益状况三。IRR三>i0,项目盈三利超出三社会平三均水平三；IRR三=i0,项目盈三利相当三于社会三平均水三平；IRR三<i0,项目盈三利低于三社会平三均水平三。3）IRR与IRR三0相比较三，反映三项目与三同期、三同类，三项目盈三利水平三相比的三经济效三益状况三。IRR三>IR三R0,项目盈三利超出三同类项三目平均三盈利水三平；IRR三=I三RR0,项目盈三利相于三同类项三目平盈三利水平三；IRR三<IR三R0,项目盈三利低于三同类项三目平均三盈利水三平。当进行三互斥方三案的评三价时，三除了按三上述办三法对各三方案的三盈利水三平进行三判断外三，还要三进行方三案间内三部收益三率的比三较，选三择IRR较大的三投资方三案。（3）现值三比较法三（PW法）将项目三投资建三设和使三用期内三各年支三出按统三一规定三的利率三（基准三贴现率三）贴现三为现值三进行比三较分析三的方法三，即为三现值比三较法。PW=三p+A三(p/三A,三i0,n)三—F(三p/F三,i0,n)式中pw——总费用三现值；P——项目初三期投资三现A——年经营三成本（三使用成三本、维三护成本三）；F——项目的三固定资三产残值三；io——基准现三率；n——项目的三经济寿三命期。在进行三项目的三方案比三较时现三值小的三方案即三为最优三方案。第二节三项目三风险评三估学习单三元1房地产三项目投三资风险三确认学习单三元2房地产三项目投三资风险三评估学习单三元1房地产三项目投三资风险三确认重点掌三握：确三认房地三产项目三投资风三险因素评估项三目投资三风险内三容和方三法能够理三解：房三地产项三目投资三风险的三种类1、房三地产项三目投资三风险分三类房地产三项目投三资风险三是指由三于随机三因素的三影响所三引起的三房地产三项目投三资收益三偏离预三期收益三的程度三。由于三房地产三项目投三资固有三的周期三长、投三资额大三、影响三因素复三杂等特三性的影三响，房三地产项三目投资三面临的三风险因三素也特三别复杂三，风险三因素所三引起的三后果也三特别严三重。（1）按投三资风险三的来源三分类国家风三险是指三由于国三家政治三、社会三、经济三形势的三稳定性三、国民三经济发三展状况三、国家三产业政三策、税三收政策三、金融三政策的三变化，三国家有三关法律三、法规三的变化三等宏观三政治、三经济、三社会、三文化及三法律因三素变化三带来的三风险。市场风三险是指三由市场三供求关三系、市三场资源三条件、三市场购三买力水三平、市三场消费三偏好、三竞争对三手状况三发生变三化，以三及金融三市场、三劳动力三市场、三原材料三市场、三中介服三务市场三、同类三物业的三竞争市三场等市三场环境三变化带三来的风三险。自然风三险是指三由于自三然条件三变化带三来的风三险。如三风、雨三、雪、三地震等三自然灾三害，地三质、水三文条件三的变化三带来的三风险。公司风三险是指三由于公三司的经三营决策三失误及三经营管三理不善三带来的三风险。三如由于三理财措三施不当三、资金三筹措失三误带来三的财务三风险，三由于营三销计划三不当带三来的销三售风险三，由于三人事管三理措施三不当带三来的人三事及劳三资纠纷三风险等三等。（2）按投三资实施三的阶段三分类项目投三资前期三风险是三指投资三计划实三施前的三项目策三划与研三究阶段三存在的三风险。三如选址三风险、三市场定三位风险三、投资三方案决三策风险三、经营三方案风三险等。三显然，三由于房三地产项三目自身三的特点三，这一三阶段的三风险危三害特别三大。一三旦决策三失误，三往往会三使项目三遭受无三法估量三的损失三。项目开三发建设三阶段的三风险是三指从项三目正式三动工到三交付使三用这一三阶段的三风险。三如按时三完工风三险、成三本控制三风险、三工程质三量风险三、安全三生产风三险、建三筑设备三质量及三设备安三装质量三风险。三虽然大三部分的三房地产三项目施三工均由三承包方三负责，三但有些三风险后三果同样三会危及三投资者三的利益三。项目经三营阶段三风险包三括两部三分内容三。一是三项目投三资经营三的风险三，如由三于投资三计划安三排不当三、融资三计划考三虑不周三带来的三资金周三转风险三，由于三投资控三制的失三误带来三的项目三经营效三益风险三。二是三指项目三的市场三营销风三险。如三由于促三销措施三不当、三营销时三机不当三带来的三预售计三划不能三完成；三由于市三场定位三及价格三定位的三问题而三引起的三营销业三绩不佳三等等。项目管三理风险三是指项三目竣工三交付使三用，业三主人住三后的物三业管理三阶段风三险。如三与业主三关系处三理不当三带来的三纠纷，三业主人三住后的三安全、三卫生管三理问题三存在的三风险。（3）按投三资风险三的内容三分类政治风三险指由三于政治三条件发三生变化三而带来三的投资三风险。三政治风三险表现三：一是三表现为三项目所三在国政三府由于三政治或三外交原三因，对三项目实三施的征三用、没三收等；三另一方三面表现三为国家三政治经三济法律三的稳定三性、产三业政策三的稳定三性风险三。环保风三险是指三环境保三护方面三存在的三风险。三虽然房三地产项三目涉及三的环境三保护内三容不多三，但房三地产投三资项目三无论在三规划设三计阶段三，还是三在施工三建设阶三段，都三遇到有三相关联三的环境三保护问三题。金融风三险主要三表现在三利率风三险和汇三率风险三以及金三融政策三风险三三个方面三。利率三风险是三指由于三经济形三势和国三家经济三政策变三化而引三起的贷三款利率三的改变三。汇率三风险是三指由于三国际货三币汇率三波动带三来的涉三及外币三结算的三项目风三险。金三融政策三是指国三家货币三政策、三贷款规三模的政三策性变三化。市场风三险是指三由市场三供求关三系，竞三争关系三、资源三条件、三市场购三买力水三平等因三素变化三带来的三风险。信用风三险是指三项目投三资参与三方及与三项目有三关的各三方之间三信用结三构及信三用履行三责任上三存在的三风险。财务风三险是指三项目融三资、资三金运用三等财务三管理方三面带来三的风险三。房地三产投资三项目的三财务风三险主要三是融资三带来的三。经营风三险是指三项目经三营管理三决策失三误造成三的风险三。如承三包形式三的决策三、承包三方的选三择、促三销策略三的制定三、市场三定位、三价格定三位、开三发方案三制订等三经营决三策与管三理决策三上存在三的风险三。（4）按投三资风险三的可控三性分类凡是可三由投资三者采取三措施，三予以控三制与防三范的风三险均属三于为控三制性风三险。凡是不三能由投三资者控三制的投三资风险三均属于三非控制三性风险三两类。2、确三认项目三投资风三险因素（1）项目三定位风三险项目市三场定位三确定以三后，基三本上就三敲定了三项目的三建设风三格、建三设成本三、营销三推广方三案，就三决定了三项目的三销售前三景，一三旦市场三定位不三准确，三项目的三指导思三想出现三失误，三是后期三无法或三者是非三常困难三弥补的三风险，三也是项三目开发三过程中三，最大三的风险三，属项三目建设三的决策三性失误三风险，三按照风三险影响三范围划三分属于三总体风三险（决三策风险三），从三某种程三度上讲三，其结三果也是三不可管三理风险三。（2）项目三投资支三持能力三风险《项目可三行性研三究报告》出台前三后，由三于对市三场定位三的认识三模糊或三者自相三矛盾；或者是三没有真三正做到三“量体三裁衣”三、“量三力而行三”；或者是三对企业三资金筹三措（自三有资金三）和融三资能力三过高地三估计，三或者项三目成本三分析存三在着严三重的失三误；或者没三有吃透三国家和三地方政三府的行三业政策三，对大三的经济三环境把三握的不三准；或者是三成本过三程控制三严重失三控（突三发性事三件）、三意外因三素过多三等等原三因，导三致的项三目资金三支付能三力达不三到计划三要求，三给项目三建设造三成的风三险。（3）项目三质量风三险项目的三质量风三险包括三：在项三目决策三阶段由三于经济三技术分三析失误三，出现三品质与三价格矛三盾导致三的质量三问题。在设计三阶段，三向设计三提出违三反设计三规范、三标准，三特别是三强制性三标准的三要求，三又通过三“关系三”关照三通过造三成的“三投机性三”质量三问题。施工阶三段，从三业人员三对设计三知识认三识有重三大错误三，擅自三改变设三计造成三的质量三风险；三施工管三理过程三中，不三重视关三键部位三和关键三过程的三跟踪检三查处理三，对一三些容易三出现影三响结构三安全等三。销售阶三段，交三房实物三与销售三承诺、三广告宣三传承诺三不相符三造成的三“实物三质量”三问题等三，因“三质量”三问题造三成的纠三纷冲突三形成的三风险（三可控制三风险）三。（4）项目三合约履三行能力三风险在项目三运作和三建设过三程中，三涉及土三地转让三、融资三、设计三、监理三、工程三地质勘三察、设三计与勘三察设计三成果审三核、招三标代理三、施工三、材料三设备供三应、质三量检测三、销售三委托、三购房等三合同或三协议签三约、履三约过程三，由于三项目的三一次性三（不可三重复性三）特点三，建设三周期又三比较长三，涉及三的方方三面面又三比较多三，如果三在关键三的过程三出现控三制失误三，那将三给项目三造成相三当大的三麻烦。比如，三在目前三土地供三应体制三和贷款三政策条三件下，三寻找土三地、找三寻资金三是企业三试图突三出“瓶三颈”制三约的普三遍方法三，有时三候在“三饥不择三食”的三景况下三，可能三会因“三省略过三程”不三慎跌入三“陷阱三”。（5）项目三建设“三创新”三风险当前的三经济大三环境，三使项目三建设的三土地、三资金条三件比过三去任何三时候都三显得更三加重要三，在有三限资源三的条件三下，要三使企业三能够持三续稳步三发展，三追求计三划利润三，获得三既定利三益是非三常有必三要的。三这种情三形下，三为了服三务目的三，追求三项目与三周边项三目的“三差异性三”，选三择自己三企业不三熟悉或三者认识三尚不足三以完成三追求的三“创新三”，也三是极具三风险的三。（6）项目三“政府三”风险“政府三”风险三多发生三在政策三的不连三续性、三突变性三和漏洞三的存在三，对于三企业来三说，主三要发生三在违规三操作的三投机性三过程、三对政策三不理解三的盲目三性过程三失误。三必须掌三握对于三相关法三律法规三进行补三充、操三作的部三门规章三和规范三性文件三和强制三性标准三。3、评估三项目投三资风险三内容和三方法（1）评估三项目投三资风险三内容和三要求合理界三定项目三覆盖的三范围，三加强对三项目范三围变动三的控制三，将项三目的任三务细分三的更具三体、更三明确、三更严密三、更便三于控制三，以免三遗漏而三产生风三险。合理确三定项目三管理目三标，在三企业发三展规划三和战略三的总体三要求下三，按照三项目《经济技三术分析三报告》和《项目可三行性研三究报告》提供的三依据，三用科学三的方法三和态度三进行项三目决策三，确定三项目目三标，避三免出现三决策失三误风险三。编制《项目管三理规划》，对项三目工作三进行结三构分解三，对项三目的目三标、实三现目标三可能存三在的风三险影响三因素进三行深入三细致的三识别、三分析和三评价，三按照一三般规律三拿出解三决问题三、规避三风险的三方法、三措施，三用《项目管三理规划》指导项三目建设三，指导三项目的三计划管三理。根据实三现目标三的外部三环境情三况，坚三持“事三前控制三”、“三事中控三制”的三原则，三对实施三过程中三的风险三因素，三比照《项目管三理规划》给定的三方法、三措施进三行适应三性、符三合性识三别、分三析（评三估或测三算）、三评价，三实事求三是地给三予适当三地、合三理的调三整、优三化组合三各种风三险技术三。强化风三险管理三的计划三手段，三把可以三管理的三风险分三解到各三个不同三的过程三，对计三划要求三的基本三目标、三基本原三则、基三本要求三必须给三予满足三，搞好三风险的三监控。三过程中三，利用三动态管三理，合三理配备三资源，三按照目三标管理三、节点三考核、三专业监三督的方三法，减三少项目三执行过三程中不三确定因三素导致三的风险三。合理组三织结构三，明确三岗位职三责，理三顺管理三关系、三反馈关三系，建三立项目三的沟通三职能，三在项目三管理内三部以及三与建设三相关的三各方接三口，特三别是在三经常出三现误解三和矛盾三的职能三和组织三间接口三，为风三险管理三提供信三息保障三。在项目三内部加三强实施三行为的三监督管三理（制三度管理三），避三免因人三为因素三造成的三风险。三强化财三务监督三和计划三实施的三专业监三督，强三化企业三规章制三度、工三作标准三、工作三流程的三执行情三况监督三，对计三划执行三情况及三时跟踪三检查，三及时向三决策层三提供修三改计划三的依据三，向计三划实施三层提示三计划执三行的偏三离情况三，对预三料中的三风险或三风险因三素进行三有效的三控制和三管理。（2）投资三风险评三估的方三法风险评三价的策三略分析三法策略分三析法（SAV三E法）常三用于工三程项目三的风险三评价实三践，并三取得较三好的效三果。策三略分析三法（SAV三E法）在三进行风三险评价三时不仅三针对风三险的一三个因素三，而是三针对项三目的各三种因素三进行综三合分析三。其基三本方法三是专家三调查法三。风险评三价的层三次分析三法层次分三析法（AHP）的基三本思路三是，首三先找出三解决问三题所牵三连的主三要因素三。将这三些因素三按其关三联隶属三关系构三造成阶三梯层次三模型，三通过对三层次结三构中各三因素之三间相对三重要性三的判断三及简单三的排序三计算解三决问题三。运用三层次分三析方法三评价项三目风险三，能使三主、客三观因素三综合考三虑，从三而避免三了单靠三直觉与三经验进三行评价三的影响三。（3）投资三风险损三失测量投资风三险损失三测量是三从风险三可能给三投资者三带来的三最大损三失的角三度来衡三量的风三险程度三。在最三大风险三的情况三下，投三资者可三能损失三全部投三资，也三可能损三失部分三投资。三投资风三险损失三强度是三指在某三一投资三市场上三，由于三风险的三存在使三投资者三可能遭三受的最三大损失三在直接三投资总三额中所三占的比三例。可三按下式三计算：投资支三出—投资收三入投资风三险损失三强度=三×l三00％投资支三出上式中三的投资三支出是三指项目三投资总三额，投三资收入三是指扣三除因风三险可能三遭受的三最大损三失后的三净收益三。当项目三投资额三和收入三额发生三变化时三，投资三风险损三失强度三也随之三发生变三化。最三极端的三情况有三下列三三种：投资收三入＝0，投资三风险损三失强度三＝100％，即三由于风三险而使三项目损三失了全三部收入三，风险三损失强三度达100％。投资收三入<0(亏损)，投资三风险损三失强度>10三0％，说三明当投三资风险三大到一三定程度三，使项三目投资三出现亏三损时，三投资风三险损失三强度将三大于100％。投资收三入>0，投资三风险损三失强度<10三0％，当三投资收三入大到三超过项三目投资三支出时三，投资三风险损三失强度三将呈负三的状态(小于0)。上述三三种情况三分别相三当于盈三亏平衡三分析的三盈(投资风三险损失三强度<10三0％)、亏(投资风三险损失三强度大三于100％)、平衡(投资风三险损失三强度＝0)三种状三态。学习单三元2房地产三项目投三资风险三评估重点掌三握：房三地产项三目投资三风险防三范的步骤和三方法能够理三解：房三地产项三目投资三风险识三别的步骤和三方法1、项三目投资三风险识三别的步三骤（1）收集三资料通过多三种途径三，尽可三能地收三集项目三风险分三析所需三的资料三信息，三以保证三风险分三析的完三整性和三正确性三。有关三风险的三资料信三息能否三全面收三集，直三接影响三风险分三析的结三果。（2）风险三估计风险估三计是要三明确项三目的目三标、战三略、战三术以及三实现项三目目标三的手段三和资源三，以确三定项目三及其环三境的变三数。风三险估计三还要明三确项目三的前提三和假设三，减少三许多不三必要的三风险分三析工作三。有些三前提和三假设，三在制定三项目规三划时，三常常没三有被意三识到。（3）风险三评价项目风三险评价三是在进三行风险三估计并三得出风三险大小三后进行三的，此三项工作三是与采三取何种三风险处三理方法三密切相三关的。三风险评三价首先三要进行三风险费三用分析三，进而三做出风三险处理三决策。（4）识别三风险即根据三直接或三间接的三症状将三潜在的三风险识三别出来三。项目三风险识三别的任三务是将三项目面三临的损三失的不三确定因三素一一三列举出三来，其三成果是三编制“三潜在损三失一览三表”。三但这只三是一般三性的，三对特定三的项目三则需要三建立本三项目的三“潜在三损失一三览表”三。2、项三目投资三风险识三别的方三法风险识三别的目三标是预三测和确三定项目三风险的三类型、三大小、三特征、三来源和三作用机三理等。（1）财务三报表法通过分三析资产三负债表三、营业三报表以三及财务三记录，三项目风三险经理三就能预三测本企三业或项三目当前三的所有三财产、三责任和三人身损三失风险三，将这三些报表三、财务三预测和三经费预三算联系三起来，三风险经三理就能三发现未三来的风三险。（2）问询三法项目风三险经理三应该向三涉及本三项目的三各部门三、各专三业技术三人员、三各部门三经理或三管理人三员、有三丰富的三施工经三验的工三人等，三广泛征三询他们三对本项三目风险三的看法三。（3）流程三图法建立一三个房地三产项目三的总流三程图与三各分流三程图，三它们要三展示项三目实施三的全部三活动。三流程图三可用网三络图来三表示。（4）现场三视察法在风险三识别阶三段，风三险经理三对现场三勘察非三常重要三。特别三是房地三产项目三，风险三经理应三通过直三接观察三项目现三场的各三种设施三及各种三操作，三以便能三更多、三更细致三地识别三项目的三潜在损三失。（5）相关三部门配三合法项目的三风险经三理应与三其他相三关部门(如合同三管理部三门、采三购部门三、财务三部门等)密切配三合，一三同来识三别项目三风险。（6）索赔三统计记三录法风险经三理在进三行风险三识别时三，应大三量查阅三已完工三的类似三工程的三有关索三赔记录(本企业三或可以三查到的三其他企三业的索三赔记录)，这种三方法可三以识别三其他方三法不能三发现的三某些风三险。（7）环境三分析法在分析三环境风三险时，三应重点三考虑它三们相互三之间的三联系特三征和稳三定性。三分析上三述环境三的组成三，会发三现许多三风险因三素。3、项三目投资三风险防三范的步三骤（1）建立三项目风三险控制三体制在项目三开始之三前，必三须根据三项目风三险识别三和度量三报告所三给出的三项目风三险的信三息，制三定出整三个项目三的风险三控制措三施和程三序，以三及项目三风险控三制的管三理体制三。这包三括项目三风险责三任制度三，项目三风险信三息报告三制度，三项目风三险控制三决策制三度以及三项目风三险控制三沟通程三序等。（2）确定三控制的三项目风三险它要求三根据项三目风险三识别与三度量信三息，报三告所列三出的各三种具体三项目风三险，确三定对哪三些项目三风险要三进行控三制，对三哪些风三险可以三容忍并三放弃对三它们的三控制。三通常要三按照项三目具体三风险后三果的严三重性大三小和风三险的发三生概率三来确定三。（3）确定三项目风三险的控三制责任所有需三要控制三的项目三风险都三必须落三实负责三控制的三具体人三员，同三时要规三定他们三所担负三的具体三责任。三项目风三险的控三制工作三必须要三有专人三负责，三不能分三担，否三则将会三造成大三量的时三间与资三金的浪三费。（4）确定三项目风三险控制三的行动三时间对项目三风险的三控制也三要制定三相应的三时间计三划和安三排，即三制定出三解决项三目风险三问题的三时间表三与时间三限制。三许多由三于项目三风险失三控所造三成的损三失都是三因为错三过了风三险控制三的最佳三时机造三成的。（5）制定三各具体三项目风三险的控三制方案在这一三阶段由三负责具三体项目三风险控三制的人三员，根三据风险三的特性三和时间三计划，三去制定三出各具三体项目三风险的三控制方三案。在三这一步三当中要三找出能三够控制三项目风三险的各三种备选三方案，三然后对三方案进三行必要三的可行三性分析三，以验三证各个三风险控三制备选三方案的三效果，三最终选三定采用三的风险三控制方三案或备三用方案三。（6）实施三具体项三目风险三控制方三案它要求三按照确三定出的三具体项三目风险三控制方三案，开三展项目三风险控三制活动三。这一三步必须三根据项三目风险三的发展三与变化三，不断三地修订三项目风三险控制三方案与三办法。三对于某三些项目三风险，三其风险三控制方三案的制三定与实三施几乎三是同时三的。（7）跟踪三具体项三目风险三的控制三结果这一步三的目的三是要收三集风险三事件控三制工作三的信息三并得出三反馈，三即采用三跟踪的三方式，三确认所三采取的三项目风三险控制三活动是三否有效三，项目三风险的三发展是三否有新三的变化三等。这样就三可以不三断地提三供反馈三信息，三从而指三导项目三风险控三制方案三的具体三实施和三完善。三通过跟三踪可获三得项目三风险控三制的工三作信息三，并根三据这些三信息去三改进具三体项目三风险控三制方案三的实施三，直到三对风险三事件的三控制完三成为止三。4、项三目投资三风险防三范的方三法（1）回避回避风三险有两三种基本三途径：三第一种三是拒绝三承担风三险；第三二种是三放弃以三前所承三担的风三险，如三了解到三某一研三究计划三有许多三过去未三发现的三新风险三，决定三放弃研三究以避三免风险三。回避三风险是三一种消三极的手三段。（2）风险三损失控三制风险损三失控制三是一种三具有积三极意义三的风险三处理手三段。在三现代社三会里，三风险不三仅很多三，而且三难以完三全避免三，所以三风险损三失控制三方法具三有较强三的社会三现实性三，且可三以通过三事先控三制或采三用应急三方案，三使风险三不发生三或一旦三发生后三使损失三额降到三最小。（3）风险三分离风险分三离是常三用的风三险控制三对策。三风险分三离可以三减少一三种风险三的最大三预期损三失。根三据概率三理论的三大数规三律(一种表三述大量三随机现三象平均三结果稳三定性的三定理)，企业三或项目三借助于三风险分三离，增三加了独三立风险三单位的三数量，三但在其三他情况三相同的三前提下三就可以三减少风三险。（4）风险三分散分散风三险是通三过扩大三企业规三模来增三强抵御三风险的三能力，三而分离三则是通三过分离三风险因三素而减三少风险三带来的三损失。三比如一三个核心三的企业三可以通三过兼并三、参股三来扩大三企业的三规模，三就可以三分散规三模经营三中的风三险，从三而提高三抵抗风三险的能三力。规三模经济三就是分三散风险三的好办三法。（5）风险三转移这里的三风险转三移是指三风险控三制下的三转移，三而不是三财务对三策下的三有偿转三移。风三险控制三转移只三可以转三移财务三风险或三人身风三险。1）将风三险的财三产或活三动转移它主要三是通过三转卖方三式，比三如企业三卖掉所三有的一三切设备三，就将三设备风三险也一三并转移三给对方三。2）依据三合同将三风险转三嫁给他三人业主可三以利用三苛刻的三免责条三款开脱三自己的三风险而三转移给三承包商三。这是三一种不三公平的三做法，三但承包三商在项三目较少三时往往三能予以三接受。三这种风三险控制三转移与三风险财三务转移三往往容三易混淆三，最重三要的差三别是前三者往往三是有失三商业道三德的。（6）风险三自留风险自三留是一三种风险三的财务三对策，三即由企三业或工三程项目三自身承三担风险三。这种承三担方式三是以自三身的风三险自留三基金来三保障，三所以把三它归结三为财务三对策。三自留风三险是与三保险或三有偿转三移风险三对立的三方式。风险自三留分多三种情况三：①主动三自留是三当企业三识别了三风险，三但经评三价后决三策予以三自留；②被动三自留是三企业根三本没有三识别出三该风险三而自留三的情况三。第三节三编写商三务计划三书学习单三元1房地产三策划文三案学习单三元2房地产三项目建三议书学习单三元3财务现三金流量三表学习单三元4房地产三项目可三行性研三究报告学习单三元1三房地三产策划三文案重点掌三握：房三地产策三划文案三的类型房地产三策划文三案的编三写要求能够理三解：房三地产策三划文案三的基本三格式和写作三程序一般了三解：房三地产策三划文案三主旨和三材料要三求1、房三地产策三划文案三的类型（1）从房三地产策三划的整三体与部三分来分三：有总三体策划三文案和三单项策三划文案三两种。总体策三划文案三是对项三目的各三个方面三如市场三研究、三项目定三位、产三品策划三、营销三推广等三方面进三行全方三位的策三划与分三析，以三求对项三目一个三总体的三把握和三全面的三了解，三目的是三对项目三有个总三体的设三想。单项策三划文案三是对项三目其中三的一个三方面进三行详细三的分析三和论证三，以便三深入地三把握某三一方面三的具体三内涵，三得到一三个全面三而又有三深度的三想法。三如只从三项目市三场定位三来对项三目进行三深入的三分析和三研究，三找出项三目在某三一区域三环境中三的市场三空白点三，而不三涉及到三其它方三面问题三。（2）从房三地产策三划的具三体内容三来分：三有市场三策划