房地产投资经济管理

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟

第四章房地产投资风险分析第一节概述一、房地产投资风险的阶段性论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款售价、市场需求、租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策—决策—决策后2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan

项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？项目设备新阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan结论房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan二、房地产投资风险的种类商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。变现风险：及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。自然灾害、意外事故风险2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan三、房地产投资风险的评价（一）风险评价指标营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入太高：管理不善，风险大；太低：成本费用估计不全，风险大。营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan偿债收益比评价法：还款能力指标偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求越大，风险越小；住宅：≥1.2保本占用率评价法：保本占用率=年计划总支出/年计划总收入年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan保本占用率↑，风险↑；占用率↓风险↓。住宅：85—90%“一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二节房地产投资各类风险分析房地产投资商业风险分析房地产投资金融风险分析房地产投资购买力风险分析房地产投资变现风险分析房地产投资投资意外事故风险和自然灾害风险分析房地产投资主观风险分析2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资商业风险分析

1、房地产投资商业风险的影响因素房地产类型：地产＞房地产；高档旅店＞普通住宅房地产管理水平：水平高，支出低，收益高；房地产市场的变化：经济发展状况：房地产政策改变：

政治环境及其它：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资商业风险分析

2、规避房地产投资商业风险的对策进行房地产类型组合投资选择投资者善长项目大规模投资，占领市场经济增长期间投资选择短平快项目

仔细考虑维持管理费用2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资金融风险分析

1、房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整：紧缩银根的影响银行贷款利率的变化：房地产价值的减低以及贷款利息的增加取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要求

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资金融风险分析

2、房地产投资金融风险的对策研究国家金融政策在投资时，考虑利率变化的可能性：在签定合同时，可以选择固定利息率；在评价投资方案时，考虑利率的变化，作出防范；重视被拍卖的威胁：控制抵押贷款的数额；抵押合同的签署以及建立有限公司加强经济管理：提供房地产投资项目的盈利水平2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资购买力风险分析

1、通货膨胀与购买力风险之间的关系2、通货膨胀对购买力的影响重视通货膨胀对房地产投资的影响争取较低的所得税税率选择好的地段将通货膨胀转嫁给别人2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资变现风险分析

1、房地产投资变现风险的影响因素房地产的价值量：价值量大，不易变现房地产的建设程度：房地产的地段房地产的市场行情房地产的现金流量2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资变现风险分析

2、规避房地产投资变现风险的对策对各种投资进行组合：选择变现能力好的投资，进行组合选择易出售的房地产投资选好地段保证有足够的长时间持货的能力操纵现金流量高质量投资管理2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资意外风险分析

1、意外风险的影响因素地理位置房地产本身特性保险业发展水平抗灾救灾能力房地产管理水平

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资意外风险分析

2、降低风险的对策加强管理、积极预防选择自然灾害小的地段积极投保

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产三投资主三观风险三分析1、主三观的影三响因素知识因三素能力方三面品德因三素200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an房地产三投资主三观风险三分析2、主三观风险三的防范三与控制三措施建立科三学的用三人体制加强信三息分析三和反馈三，设立三预警系三统建立防三范系统三，进行三监督高透明三度的机三制200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an房地产三投资风三险的控三制通过明三智的投三资选择三减少风三险：选三择风险三小的项三目进行多三种经营进行市三场研究三:地段三、时间三、质量通过物三业管理三控制风三险：进三行现金三流的控三制；风险转三移：将三风险转三移给租三户200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an第三节三传三统的风三险调整三方法回收期三调整法风险贴三现率调三整法等确定三性调整三法200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an回收期三调整法投资回三收期=三投资总三额/年三净现金三流量当年净三现金流三量不等三时，加三总直至三等于或三大于投三资总额三。风险调三整：最三小可接三受的回三收期来三调整风三险基本观三点：风三险较大三的投资三项目必三须比风三险较小三的投资三项目具三有一个三较短的三回收期三。缺点：三精确度三不够，三调整数三量带有三主观性三。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an回收期三调整法如：某一仓三库，购三置时首三期付款三为80三,00三0美元三，其后三5年内三可以确三保每年三创净收三益10三,00三0美元三。5年三后将仓三库售出三，预期三售价为三100三,00三0美元三。持有三期中每三年收益三由一资三信评估三无可挑三剔的租三户确保三，该租三户在租三约上有三5年签三约期。三5年后三的仓库三售价，三将取决三于该租三户是否三重新续三定租约三---三-这是三一件不三确定性三很大的三事件。三假如租三户不续三约，那三么售价三将取决三于投资三者以同三一租金三费率寻三找到一三个同等三租户的三能力。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an风险贴三现率调三整法计算：贴现率i无风险三贴现率三：仅代三表货币三的净时三间价值三，如按三中长期三银行贷三款利率三，三年三期国库三券收益三率等200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an风险补三偿贴现三率：代三表伴随三风险和三投资者三对待风三险的态三度，如三承受损三失的能三力，过三去的风三险经历三，个人三的心理三偏好等三。投资者三的风险三态度与三评估一三致时，三此方法三有效。确定一三个恰当三的风险三补偿贴三现率是三困难的三。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an风险系三数设：无三风险贴三现率为三5%，三风险补三偿贴现三率为6三%，则三风险调三整贴现三率为1三1%。例：Exc三el时间越三长，风三险系数三越大。缺点：三对远期三风险贴三现过重200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an等确定三性调整三法基本思三路：决策者三认为：三未来收三益的估三计值10三0%确三定的某三一特定三数的收三益（无三风险）三，即认三为这两三件事的三效用一三致。等确定三性系数三=等价三的无风三险现金三流量/三预期风三险性现三金流量200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an等确定三性调整三法例：某三一项目三，预期三3年内三每年可三产生净三收益1三0,0三00美三元。第三3年年三末将资三产出售三，预期三销售净三收入8三0,0三00美三元。这三笔收入三能否实三现，将三依据于三主要经三济条件三是否剧三烈变动三。如果三预期的三变动没三有实现三，这笔三收入将三少得多三。投资三者对待三风险的三态度可三以如表三所示：Exc三el200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an预期收三益风险三越大，三等确定三性系数三越小。风险贴三现率调三整法与三等确定三性调整三法的关三系200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an例：exc三eli=5三.25三%,三NPV三=85三031k=9三.98三%,N三PV=三850三15风险补三偿贴现三率=9.三98%三-5.三25%三=4.三73%缺点：三等确定三性系数三确定较三困难；三不适合三初步投三资决策三。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an第四节三现三代风险三测量技三术引言风险:三实际结三果与预三期结果三之间发三生变动三的可能三性、准确性三,它是三一种可三测量的三、偏离三最可能三结果的概率。三这是一三操作性三很强的三含义。有人认三为：此三种风险三分析方三法不适三合被应三用于房三地产行三业中。传统风三险调整三方法：三依靠主三观直觉三，直觉三是其基三础。现代风三险分析三方法：三需要一三种语言三，用数三据表示三风险200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an风险测三量——三概率大三小风险与三不确定三性区别三:决策情三形分为三三种：三确定性三、风险三、不确三定性确定性三：决策三只有一三种结果三；不确定三性：各三种可能三结果的三数目是三不可知三的；风险：三各种可三能结果三发生的三概率是三已知的三或可测三的200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an风险测三量——三概率大三小概率估三计：各三种潜在三结果的三概率，三表示人三们对各三种事件三是否会三发生的三信心大三小。评三估人员三的主观三估计—三—过去三的研究三经验三、智慧三。不管三用何种三估计，三给每种三潜在结三果一种三概率，三就表示三我们对三此种事三件是否三会发生三的信心三大小。联合概三率：200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an例：某购物三中心的三评估人三员，根三据从好三到坏的三各种经三济条件三下的百三分比租三金率，三分有竞三争对象三和无竞三争对象三两种情三况，进三行了年三净现金三流量的三估测：是否有竟争对象？一般经营条件下的现金流量好中差无有＄250，000＄200，000＄150，000＄225，000＄175，000＄125，000200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an评估人三员给出三多种事三件的主三观概率三：经济环境概率好

中等

差0.20.60.2合计1.0200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an购物中三心是否三会被新三建的概三率:竞争性购物中心经济环境好中差∑建不建0.160.30.040.50.040.30.160.5合计0.20.60.21.0200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an3.风三险测量三的解释三:概率分三布:连三续或离三散期望值三计算:例：Exc三el离散度三测定:三方差和三标准差三作为风三险的测三量手段三.方差:标准差三:例:Exc三el200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an正态分三布假设三:(如三图)例:SF=三=29,三262三US$F=1三87，三500三US$F落在{三158三238三,21三676三2}之三间的概三率为6三8.2三6%现金流三量概率200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三anF≥1三700三00的概率Z=三=-三0.6查表三:0.三274三3则F超过1三700三00的三概率为三:1-0三.27三43=三0.7三257变异系三数:变异系三数=标三准差/三预期现三金流量①当期三望现金三流量大三致相同三，标准三差能很三好的起三作用②当期三望现金三流量相三差较大三时,用三变异系三数来测三量风险三,变异三系数越三大,风三险越大三.200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an4.标三准偏差三与现金三流量的三贴现模三式⑴平均三值/标三准偏差三方法需计算三出预算三期每一三年的现三金流量三期望值三和标准三偏差单三一期间三的情况三.例:首期投三资＄2三500三0,三三年后出三售＄5三000三0,其三标准偏三差估计三7三000三,前两三年产生三的现金三流量为三0，基三准贴现三率10三%.且三假设现三金流量三服从正三态分布三.200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an查表:即:投三资者有三99%三的把握三得三到等于三或大于三首期投三资,也三就是说三,项目三有99三%的把三握是可三行的.⑵复杂三型现金三流量的三风险问三题各年现三金流量三的相关三性完全相三关:相三关系数三为1不相关三:相关三系数为三0部分相三关:相三关系数三为0至三1之间三.Fi,Fj的相关三系数:200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an①完全相三关的现三金流量例：一三个房地三产项目三需要5三0，0三00的三首期支三出。一三位评估三人员对三年现金三流量作三了均值三和标准三差的估三测：（三结果见Exc三el）年现金流量分布均值标准偏差115，0005，400215，0004，500340，0009，000200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an②不相三关的现三金流量现值的三期望不三会改变标准偏三差变化则上例三的结果三：200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t®三Cui三Sh三iju三an③部分三相关的三现金流三量希莱尔三式:现金流三量接近三不相关三