房地产第三季度合肥房地产状况

第三季度合肥房地产状况本报告纲要■

2004上半年在售楼盘■三季度房价走势■

市民购房意向调查■二手房市场调研■相关连接新闻报道预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼幢数套数2004401安徽锦辉房地产开发有限公司景辉家园2#楼站塘路8号51842004405合肥蜀兴物业发展有限责任公司三江小区望江路与圣泉路交口7902004407合肥市胜凯房地产有限公司"丹青花园"S1#楼商网政务区休宁路南,东至路东.4502004411合肥华顺房地产开发有限公司天门湖花园1#合经区莲花路西，紫蓬路南52142004417合肥市金源房地产开发有限公司金源商办楼临泉路南1212004418合肥市鸿志房地产开发有限责任公司广利花园蜀山区贵池路4872004422合肥市房地产开发公司银都苑小区2#楼临泉路、张洼路西北21042004427上海绿地集团合肥置业有限公司国际花都(二期)B-2#楼东流路.石台路交口72062004436合肥海恒发展股份有限公司南艳湾1#楼丹霞路北,清潭路西21302004438安徽新文采建设工程有限责任公司新文采花园2#蜀鑫大道西21002004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004439合肥市城建房地产开发有限公司缤纷南国B组团7#楼颍上路7#562004441安徽万振房地产开发有限责任公司万振.逍遥苑4号高层马鞍山路62802004443合肥金科置业有限公司金科.玉带河畔5号楼沿河路2602004448合肥市东煌房地产开发有限责任公司江晨园A-5楼临泉路南、当涂路西113162004460合肥英泰房地产开发有限公司金色池塘2C-6#蜀山路与樊洼路交口111622004471合肥市银桥物业发展有限责任公司晨欣园19#楼亳州路372号41082004475合肥安美房地产开发有限责任公司合肥汽配城（永康段）12#楼天长路58号12222004477上海绿地集团合肥置业有限公司绿地.合肥上海城-国际花都二期B-8#楼东流路与石台路交口41202004481合肥海恒发展股份有限公司南艳湾商业中心丹霞路北,清潭路西商业中心102004484合肥东信房地产开发有限公司普天华庭1#楼合肥市东流路以北.圣泉路以东2602004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004486合肥市城建房地产开发有限责任公司滨纷南国B组团6#楼颍上路6#882004487合肥市房地产开发公司银都苑4#楼张洼路临泉路交口西北角2482004489安徽新禧房地产开发有限公司新都会·联邦花园12#楼马鞍山南路31652004492合肥香怡房地产开发有限公司福禄园48#合经区方兴大道以西,轩辕路以北103002004502合肥金宝房地产开发有限公司综合楼望江路综合楼12004503合肥海恒发展股份有限公司南艳湾3#楼合经区丹霞路北,清潭路西21402004505合肥市包河区房地产开发公司和煦园小区19#住宅楼蒙成北路与临泉路交口82422004513合肥万事利房地产开发有限公司汉嘉.都市森林C-6号住宅楼潜山路403号91852004523合肥华顺房地产开发有限公司天门湖花园14#合经区莲花路西,紫蓬路南51822004528安徽华鑫房地产开发有限公司新西南华庭A1#商住楼望江西路102号41662004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004532合肥璟泰居房地产开发有限公司璟泰时代.赢家广场1#商住楼临泉路与当涂路交口东南32022004535安徽美安达房地产开发有限公司浅水湾.E墅时代花园D5#楼醉翁路以南,合安路以西52582004548合肥高新股份有限公司信息产业园1#高新区R-5-6地块8

2004556合肥高新股份有限公司创业中心F8#高新区F-9地块3

2004563安徽省建银房地产开发公司银杏苑六期综合楼81.82号楼美菱大道148号9602004570安徽省邮电物业发展有限责任公司柏景湾桦景轩1#合肥市沿河路222号42522004574合肥荣成物业有限公司天地人科文苑1#商住楼蜀山区长江西路北侧1#商住楼152004575合肥银桥物业发展有限公司晨欣园20#楼亳州路372号2202004576合肥银桥物业发展有限公司晨欣园商办楼亳州路372号商办楼62004582合肥市胜凯房地产有限公司"丹青花园"2#住宅楼政务区休宁路与东至路交汇处51942004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004587合肥繁华投资发展有限公司繁华世家二期阳光苑1#楼合经区合安路东,繁华大道南166422004604合肥市巢城房地产开发公司钢材市场9#楼二环南路168号(淝河路与包河大道之间2162004606合肥市巢城房地产开发公司老官塘钢材市场11#楼二环南路168号(淝河路与包河大道之间2162004609合肥金安房地产开发有限责任公司金安桃李园B-1#住宅楼人工湖路西侧372602004650上海绿地集团合肥置业有限公司绿地.合肥上海城-国际花都B-22#楼东流路北、石台路西B-22642004651合肥百货大楼集团百大房地产开发有限公司星辰花园高层住宅楼宣城路高层住宅楼2162004652合肥万事利房地产开发有限公司汉嘉都市森林C-16#住宅潜山路403号2572004669合肥新纪元地产有限责任公司世纪家园23#亳州路1号21322004671上海绿地集团合肥置业有限公司绿地合肥上海城—国际花都（二期）B-16#楼政务区东流路北、石台路西B-16#402004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004674合肥英泰房地产开发有限公司金色池塘2A-9#樊洼路61702004680安徽新禧房地产开发有限公司文景雅居2#马鞍山路62862004686安徽省中兴房地产开发有限责任公司维也纳森林小区5-6#住宅楼黄山西路23402004709安徽省邮电物业发展有限责任公司栢景湾叠翠轩18#商住楼沿河路222号18#462004710中国房地产开发合肥公司颐和花园H组团2#商办楼青阳路2922004715合肥丹霞房地产开发有限责任公司丽景碧雅花园二期7#楼合经区翠微路北,松谷路东7462004716中国房地产开发合肥公司颐和花园D-6青阳北路61922004722合肥丹霞房地产开发有限责任公司乡村花园.A3#别墅合经区耕耘路北,清潭路西28302004750合肥市正丰房地产开发有限公司正丰苑小区1#商住楼蒙成北路72512004757合肥市鸿志房地产开发有限责任公司广利花园1号楼贵池路北41302004上半年预售楼盘一览2004三季度房价走势■２００４年8月合肥市各行政区多层住宅每平方米均价分别为，瑶海区2407元，庐阳区3108元，包河区3001元，蜀山区2897元。受各区位多层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市多层住宅经典家园指数与7月相比总体上升２个点。■

２００４年8月合肥市各行政区小高层住宅每平米均价分别为，瑶海区2592元，庐阳区３３86元，包河区3401元，蜀山区3000元。受各区位小高层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市小高层住宅经典家园指数与7月相比总体上升１个点。2004三季度房价走势■２００４年8月合肥市各行政区高层住宅每平方米均价分别为，瑶海区3499元，庐阳区3359元，包河区3868元，蜀山区3278元。受各区位多层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市多层住宅经典家园指数与7月相比总体上升1个点。■

２００４年8月合肥市各行政区别墅住宅每平米均价分别为，瑶海区3500元，庐阳区5600元，包河区3796元，蜀山区4331元。受各区位小高层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市小高层住宅经典家园指数与7月相比总体基本持平。■２００４年9月合肥市各行政区小高层住宅每平米均价分别为，瑶海区２４60元，庐阳区3064元，包河区３０07元，蜀山区2907元。受各区位小高层住宅增减变化等因素影响，２００４年9月合肥市小高层住宅经典家园指数与8月相比总体略有降低。■２００４年7月合肥市各行政区高层住宅每平方米均价分别为，瑶海区3499元，庐阳区3359元，包河区3840元，蜀山区3220元。受各区位多层住宅增减变化等因素影响，２００４年7月合肥市多层住宅经典家园指数与6月相比总体上升3个百分点。2004三季度房价走势购房消费者的区域需求向城市环外边缘扩散随着合肥房地产市场的不断升温，购房者在城市的位置选择上也在发生着变化，已经摆脱了以往城市核心区一支独秀的局面，热点区域呈现四面开花的繁荣景象。首先，与2002年相比购房者的买房位置逐步向城市边缘扩散。从调查结果来看，消费者购房区域意向位于一环内的比例2002年为42%，2004年有大幅下降为17。4%；而消费者购房区域意向位于一环与二环之间的比例2002年为50%，2004年上升到60。6%，由于这一区域既不是紧邻闹市，又不过于偏远，所以日渐受到购房者的追捧。选择在二环以外购房的消费者2002年仅为8%，2004年上升到22%，较两年前消费者在这一区域的购房意向提高了14个百分点。数据显示，与2002年消费者居所位置意向相比，2004年消费者购房区域意向位于一环内的比例下降，而选择位于二环外（不含郊区县）的比例的在大幅度上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从一环内的市区移至二环外的城市边缘。而这也是目前合肥房地产开发中最热点的区域。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析购房消费者的区域需求向城市环外边缘扩散消费者对购房区域选择的变化，说明购房者对住宅位置的考虑因素正逐渐淡化，选择距离市区较远的购房者越来越多，主要是因为购买城区边缘的住房可以拥有较大的住房面积和较好的自然环境，如果选择距市中心较近的居所，则会付出比前者较高的房价和相对较小的住房面积。调查显示，仍有相当一部分消费者选择一环内居住，主要是这部分群体还是因工作是他们最主要的生活内容，为了方便工作，他们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近，也有相当一部分购房者是经济实力有限，选择距离城区很远的居所则更看重的是它的价格优势。而从位置需求的选择上，二环外区域则迎来了它的黄金时代，需求量呈明显增加的趋势，并成为合肥市消费者未来住宅需求的主要区域。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析购房消费者的区域需求向城市环外边缘扩散从消费者不同地理位置的价格接受度来看，对于中心地区住宅，单价意向集中于2500-3000元/平方米。51.6%的消费者想买3000元/平方米左右的中高档住宅，22.4%想买2500元/平方米的中档住宅。对于一环与二环之间位置的住宅，消费者单价意向分布较均匀，23.8%想购买2300元/平方米的低档住宅，45.26%想购买2600元/平方米的中档住宅，30.52%想买3000元/平方米以上的中高档住宅。对于二环外的住宅，消费者单价意向集中于2300-3300元/平方米，有66.66%的购房者想购买此价位的住宅。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析

蜀山区仍为首选，瑶海区潜力巨大

调查结果显示，消费者对四大区块的购房选择意向从高到第依次是：蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区。蜀山区依然是消费者首选购房区域，有30.9%的消费者有意向在此区域购房，是消费者认为最具升值潜力的区域。蜀山区西部受科教区的带动，加之环境幽静、工业污染少、道路宽阔、交通便利，加之2003年政务新区的西移使该区受关注程度这些年进一步提高，虽说该区目前房价不断上扬，高新开发区房价现已涨至每平方米3500元以上，但消费者追捧的热度仍不减，随着人气的不断升温亦使其成为潜在消费者购房的重点考虑区域。而这个区域也正是目前房地产开发的热点所在。打算在庐阳区与包河区购房的分别占到23.6%与23.7%，在这两个区域购房的消费者很多也是把“增值潜力”作为购房影响因素的。也有的是为了生活方便。

04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析

蜀山区仍为首选，瑶海区潜力巨大

但合肥消费者购房东移趋势日渐明朗，市政府重建老城区战略得到了消费者的广泛认同使瑶海区购房意向率达21.8%，比2002年提高了13。8个百分点。瑶海区近两年在旧城改造中路段逐步得以改善，周边环境也逐渐优化，如南淝河风景的建设，使得这一区域的居住潜力上升，人气渐旺。调查结果显示，2004年消费者对瑶海区的住宅越来越看好，需求意愿由2002年的15%上升至2004年的21.8%。但由于公共配套设施还不是十分健全，目前还不是合肥人气最旺、最看好的住宅区域。相对其它区域瑶海区的房价要略低，因此中等偏下收入的消费者购买意向较高；选购两室一厅实用房型是这一城区购房者的消费特点。由于这一区域的旧城改造步伐相对较快，因此该区域的拆迁户相对较高，房价接受度较低，以2000元/平方米为首选。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析在福利分房的条件下，人们对居住区的环境有希望，有要求，但却没有选择的自由。受各种条件的限制。人们对住区环境要求往往也只能停留在交通出行方便，生活购物便利二人最基本的层次上。以往大量调查表明，人的生活模式和活动行为特征尽管会因年龄、职业、经济生活水平、文化素养而有很大的不同，但对于居住区环境的要求却有很高的一致性。从上期调查报告中我们看到影响消费者购房的第二重要因素是“居住环境”，可见分析研究消费者对居住环境的要求，对于开发商来说显得尤其重要。04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析居住环境消费需求重心在“绿化生态环境与文化教育环境”在市场经济的机制下，居住环境是一种商品，它与住房一齐被消费。尽管房地产商无需对居住环境进行标价销售，购房者也并不直接为购买居住环境付费，但它的存在对住房的销售和价格有极大的影响。事实上，居住环境的价格已附加在住房的价格中，并且随住房一齐出售。因此，当人们掏钱买商品住房时，也随之购买了相应的居住环境。对居住环境的选择也就反映出了购房者对居住环境的消费需求。居住环境不是一个简单的概念，细致分析起来它包含着五个方面的因素。一是“交通环境”主要是居住区周围有无便利的城市交通，有无合适方便的停放车辆的场地。04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析居住环境消费需求重心在“绿化生态环境与文化教育环境”二是“商业购物环境”主要指居住区内或附近有无配套的商业网点。三是“文化教育环境”指的是居住区内或附近有无优秀的中小学校，有无健身休闲设施和环境条件。四是“绿化生态环境”主要是居住区的有无忧美、安静、清洁的生活环境，有无适宜的户外活动场地和交往空间。五是“治安服务环境”旨指示灯居住区内有无良好的治安物业管理和周到的售后质量服务。

本次调查结果显示，许多购房者把居住环境中有无安静清洁的生活环境，在有无优美的绿化休闲空间和活动场地，有无优秀的文化教育机构等等列为是否购房的考虑因素，显然人们对居住环境提出了更高的精神要求。人们向往舒适、文明、高尚的居住环境，追求居住环境的“嗅觉感消费”（空气清新）与“视觉感消费”（绿化生态）以及文化感和成就感。04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析从2004年调查数据看出，“绿化生态环境”与“文化教育环境”是购房者对环境关注程度最高的两个方面，关注率分别高达82.6%和74.4%，与2002年相比2004年这两方面环境的需求程度分别上升了15.8与3.6个百分点。由于城市交通建设的发展和商业的繁荣，交通方便和购物便利普遍得到了较好的解决，因而目前购房消费者对居住环境中的“交通环境”与“商业购物环境”重视程度较2002年明显下降，调查发现，2004年购房消费者对交通环境的重视程度比2002年下降10.4%，而对商业购物环境的需求程度更是大幅度下滑，2004年较2002年下降了32.5%。此外，从合肥目前的售房情况看，那些注意居住环境建设，注重居住环境特色品位的住宅区都成了房地产市场的抢手货。居住环境消费需求的变化，折射出当今社会的发展和人的生活模式的改变。这是居住区规划中需要进一步研究和探讨的问题。

04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析不同年三份的购三房者对三环境的三需求程三度：04年三住宅消三费调查——购三房消费三者居住三环境需三求分析绿化生三态三文化三教育三交通三环境三治三安服务三商业休三闲90%80%60%40%20%200三2年200三4年67%83%71%75%79%69%57%61%85%53%消费者三的购房三目的原三本就是三为了居三住，只三有“安三居”才三能“乐三业”,三当然不三同的收三入阶层三对住宅三的消费三需求不三同，从三豪华的三别墅、三高档公三寓、普三通住宅三到安居三型住房三，都有三其特定三的消费三群体。三不同层三次的经三济状况三、不同三的爱好三特点需三要各自三相应的三住宅。随着我三国经济三的发展三，人们三收入的三增加，三消费者三购房除三为了自三住以外三，还出三现了为三保值增三值以至三以投资三为目的三的购房三现象。三购房目三的已从三过去单三纯的居三住生活三向休闲三度假、三出租经三营、保三值增值三、实物三奖励、三投资置三业等方三面发展三。因此，三对于房三地产开三发商来三说，分三析研究三购房群三体的购三房动机三、及时三把握消三费者的三需求特三点与趋三势变化三，对于三开拓市三场、增三加销售三至关重三要。04年三住宅消三费调查—消费三者购房三目的与三影响因三素分析购房者三的置业三投资特三点明显三增强从购房三消费者三买房的三动机来三看，一三是为居三住，二三是为投三资，或三者二者三兼而有三之，然三而不同三时期的三消费者三购房目三的倾向三性是在三变化的三。从20三04年三的调查三数据来三看，在三购房者三中，属三第一置三业的占三18.三1%，三属第二三置业改三善居住三环境的三占63三.4%三，属投三资置业三的占1三6.1三%。以三满足自三己和家三人居住三为目的三的购房三行为称三为自住三型购房三，一般三多属于三第一次三置业。三而二次三置业者三的购房三目的呈三现多样三性，有三投资也三有自住三，如有三卖旧房三换买新三房的，三有买了三新房旧三房出租三的，也三有为保三值增值三而买第三二套房三的。多三次置业三者，大三多为投三资型购三房，用三以出租三、增值三，以获三得较高三的利益三回报。从本次三的调查三结果看三（见图三），自三住型购三房者仍三占据绝三对优势三，达到三了购房三者总数三的81.三5%，但同三时我们三也看到200三4年有18.三5%的购房三者购房三目的是三用以投三资增值三和办公三商用，三而200三2年的调三查结果三中，购三房者中三属于置三业投资三的仅占3.6三%，比200三4年低14.三9个百分三点。04年三住宅消三费调查—消费三者购房三目的与三影响因三素分析购房者三购房目三的取向三比较：以上情三况说明三，一是三目前的三房地产三市场仍三处在成三长期，三购买者三仍以自三住为主三；二是三投资型三购房者三虽然所三占比例三仍不算三太高，三但上升三速度较三快，已三呈现一三种快速三发展的三趋势，三值得房三地产开三发商予三以关注三、研究三。20三04年三购房者三置业特三点的变三化主要三是以投三资为目三的的购三房比例三上升幅三度较快三。调查三中发现三，目前三以房地三产投资三作为第三一投资三理财方三式的购三房者比三例为1三1.8三%，仅三排在储三蓄之后三，位于三保险和三股票之三前，处三于投资三理财方三式的第三二位，三可以预三见今后三随着个三人经济三实力的三增强，三一部分三人会将三投资理三财方式三转向房三地产投三资。04年三住宅消三费调查—消费三者购房三目的与三影响因三素分析办公商三用三投资增三值三安置三和居住三改三善居住三享受200三2年200三4年交通条三件、周三边环境三为购房三者最关三心因素消费者三在置业三消费过三程中会三对影响三购房的三有关因三素进行三评估。三在研究三消费者三关注的三因素时三，我们三从以下三两个角三度进行三分析：三其一，三消费者三在购房三过程中三，对某三个因素三关注程三度的高三度，这三仅仅是三一个静三态的数三值；其三二，对三于不同三年度的三同一因三素而言三，关注三的程度三发生了三怎样的三变化，三这是一三个动态三的数据三，同时三也反映三出今后三楼市发三展的趋三势和方三向。从20三04年三的调查三数据变三化曲线三看，购三房者关三心程度三较高的三三个因三素依次三是：“三交通条三件便利三”8三3.9三%，“三周边环三境”三78.三5%。这就表三明了在200三4年，制三约购房三者住房三需求的三主要因三素是交三通条件三便利、三周边环三境。交三通包含三多方面三的含义三，首先三是区域三的交通三配套情三况，其三次是个三人的通三勤能力三，对交三通成本三（包括三交通费三用和时三间成本三）的承三受能力三。04年三住宅消三费调查—消费三者购房三目的与三影响因三素分析交通条三件、周三边环境三为购房三者最关三心因素根据调三查情况三分析，三一是2三004三年绝大三多数购三房者把三交通便三利放在三首要的三位置，三而20三02年三排在首三位的影三响因素三是房屋三质量，三交通便三利因素三对消费三者的购三房影响三位居第三三，说三明现在三的人们三较20三02年三更关注三的是交三通是否三便利而三不过分三强调其三地理位三置，已三经逐步三适应“三办公—三居住两三地化”三的发展三趋势，三开始关三注城郊三和边缘三地区的三房屋。二是消三费者对三周边环三境的关三注程度三仍达78.三5%，从影三响位次三上看比200三2年的关三注程度三排前了三二位。三周边环三境因素三其最基三本的含三义涵盖三了楼盘三项目周三边的自三然环境三、经济三环境、三社会环三境，以三及基础三设施等三比较直三观的因三素，购三房者对三周边环三境的极三大关注三也说明三了周边三环境对三楼盘项三目的重三要性，三楼盘的三周边环三境在很三大程度三上影响三着购房三者的选三择。所三以，开三发楼盘三项目仍三要精心三选择周三边环境三。04年三住宅消三费调查—消费三者购房三目的与三影响因三素分析交通条三件、周三边环境三为购房三者最关三心因素三是消三费者对三价格因三素的关三注程度三降低，三根据2三002三年的调三查，有三81%三的消费三者认为三房屋价三格是影三响他们三购房的三重要因三素，在三影响购三房的因三素中排三在第二三位，而三200三4年的三比例为三53.三9%，三位居各三影响因三素第五三。说明三人们的三购买能三力有较三大提高三，更注三重生活三的质量三，在重三视房屋三本身的三同时，三还很重三视考虑三房屋相三关的其三他因素三。从调查三结果来三看，2三004三年房屋三升值潜三力得到三了购房三消费者三的普遍三关注，三200三4年的三关注程三度高达三64.三2%，三比20三02年三的40三.5%三提高了三23.三7个百三分点。三特别是三投资型三购房者三对居所三的升值三潜力表三现出了三特别高三的关注三程度。对升值三潜力的三关注，三从某种三程度上三来讲，三也就是三投资型三购房者三对房屋三未来所三获利润三的看重三。目前三有部分三投资型三购房者三，在购三房区域三的选择三上倾向三于周边三环境好三，配套三设施全三，开发三商实力三强的楼三盘。在三户型选三择上，三对于市三中心倾三向于中三小户型三，对于三中心城三区外的三倾向于三大户型三与别墅三。04年三住宅消三费调查—消费三者购房三目的与三影响因三素分析房屋建三筑是购三房消费三者关心三的问题三之一。三好的建三筑类型三与户型三是吸引三消费者三最有力三的卖点三与竞争三的实力三焦点。三在卖点三潮流的三促动下三，住宅三产品必三须有叫三得响的三卖点，三户型设三计的好三坏可以三大大地三影响商三品房的三销售价三格，这三已成为三许多发三展商的三共识。三如一些三成功楼三盘能考三虑现代三住房的三消费特三点，针三对不同三的家庭三结构、三不同的三年龄层三次，设三计出合三适的住三宅生活三空间，三不同功三能或互三有兼顾三的户型三，满足三实际的三需求。三像适合三老城区三老少同三堂大家三庭的多三房间大三户型与三适合白三领单身三的小户三型等，三在市场三上就颇三受目标三消费群三的喜爱三。建筑类三型与户三型好的三住宅是三消费者三和开发三商共同三追求的三目标。三随着人三们住房三消费意三识的增三强和对三住房条三件要求三的不断三提高，三在位置三、环境三等因素三不可改三变的情三况下，三建筑类三型和户三型越来三越成为三购房者三关注的三焦点。三一套住三宅能否三受到人三们的青三睐，一三个楼盘三在销售三上能否三获得成三功，前三期的建三筑设计三与户型三设计已三成为重三中之重三。那么三目前购三的房消三费者偏三好什么三样的住三宅呢？04年三住宅消三费调查—购房三消费者三建筑类三型与户三型偏好三分析多层住三宅最受三宠爱三高层三住宅需三求上升对比2三002三年和2三004三年消费三者对不三同类型三住宅的三选择情三况来看三，“多三层住宅三”仍是三合肥消三费者最三喜爱的三建筑类三型，选三择多层三住宅的三购房消三费者所三占比例三由20三02年三的58三.2%三上升至三200三4年的三73%三。而近年三来兴起三的小高三层住宅三开始显三示了颓三态，选三择比例三由200三2年的36.三4%下滑到200三4年的15.三1%。取而三代之“三小高层三”的是三“高层三”住宅三正在逐三渐被购三房消费三者所接三纳，需三求的增三长趋势三较为明三显，选三择比例三由200三2年的1.8三%上升到200三4年的10.三7%（见图三一）。三高层建三筑是建三筑类型三中的一三个重要三有机组三合，近三几年来三，高层三建筑在三合肥建三筑市场三由原来三的市场三空白点三逐渐发三展到今三天的占三到合肥三住宅市三场总供三应量的5%。随着三土地资三源的不三断减缩三，高层三是未来三房地产三市场一三个大的三方向。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三建筑类三型与户三型偏好三分析多层住三宅最受三宠爱三高层三住宅需三求上升如今的三购房者三愈来愈三讲究性三价比，三高层建三筑的建三筑成本三居高不三下，加三上公摊三面积过三大，物三业管理三费过高三等缺点三，多层三住宅更三加受宠三是必然三的趋势三。因此三多层住三宅需求三的坚挺三不下，三既有购三房者对三良好的三居住环三境孜孜三不倦的三追求，三也有成三本以及三价格因三素的驱三使。高三层住宅三的出现三最初主三要在于三节约城三市土地三，降低三开发成三本，而三对于消三费者选三择高层三建筑主三要看重三的是住三高层可三使居者三“视野三远，心三情畅，三采光强三，通风三好、品三味高、三新颖时三尚”，三此次调三查发现三，绝大三多数潜三在购房三者认为三在满足三“视野三、时尚三”等需三求方面三小高层三不如高三层有优三势。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三建筑类三型与户三型偏好三分析三室二三厅和二三室一厅三仍是主三力户型买房的三过程可三以相对三独立地三划分为三室内和三室外两三个部分三，优秀三的户型三设计带三给业主三的居住三满足感三是交通三和环境三的发展三不能代三替的。三尽管合三肥目前三的消费三者经济三收入不三允许开三发商做三到最好三的户型三，只能三根据市三场的经三济状况三来决定三现在的三实用户三型，使三户型尽三可能更三好的满三足消费三者的需三求。对户型三需求情三况进行三调查发三现，消三费者对三总体户三型的偏三好与200三2年没有三什么变三化，两三房、三三房仍是200三4年需求三量最大三的两类三户型，三选择比三例分别三为45%和46.三7%，合计三达九成三以上，三其它户三型需求三则较少三。但从三套内细三部分析三，200三2年的购三房消费三者选择三与200三4年还是三存在明三显差异三。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三建筑类三型与户三型偏好三分析三室二三厅和二三室一厅三仍是主三力户型虽说总三体上两三个年份三中消费三者均是三以三居三室为主三，但200三4年消费三者二居三室的户三型需求三上升较三快，比200三2年增长三了17%，其中三两室一三厅的需三求增长三最大，三由200三2年的25%上升至200三4年的30.三6%，上升三了22.三4%；对于三三居室200三4年需求三有所下三降，比200三2年下降19%，主要三是三室三一厅下三降最多三，由200三2年的33.三2%下降到200三4年的13.三7%，下降三了59%。今年三的购房三者对一三居室选三择率也三有所回三升，由200三2年的0.5三%上升到200三4年的3.5三%.这种变三化跟本三次调查三潜在购三房者的三构成是三息息相三关的，三由于200三4年购房三潜力人三群以年三轻人居三多导致三了中小三户型的三需求增三长。可三以看出三，消费三者对于三户型需三求形式三呈明显三的多元三化、个三性化，三多层消三费格局三，从消三费者对三“室”三的选择三来看，三三室型三住宅市三场需求三程度最三高，有三最大的三市场空三间，有46.三7%的消费三者有意三向购买三该套型三；从消三费者对三“厅”三的选择三来看，三数据显三示，有47.三4%的消费三者认为三二厅型三住宅较三为理想三，比较三适宜居三住。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三建筑类三型与户三型偏好三分析本次调三查我们三看出，三家庭背三景和户三型选择三有关联三。人口三、年龄三、经济三、文化三的不同三所选择三的户型三差异也三较大。三从年龄三上看2三0-2三9岁的三群体选三择二室三一厅和三两室二三厅的为三众，这三个层次三的消费三者收入三主要在三4万左三右；选三择三室三一厅与三三室二三厅的以三30-三45岁三和收入三在6万三元左右三的为主三。再从三家庭人三口来分三析，多三成员结三构家庭三对户型三的关注三程度明三显高于三其他人三群，如三何在有三限的空三间里，三让家人三住得更三舒服，三并保留三一定的三私密性三是多成三员家庭三着重考三虑的问三题，相三比成员三数量比三较少的三家庭来三讲，入三住成员三在4人三以上的三家庭对三户型的三考虑程三度接近三70%三，超过三成员在三3人的三家庭3三0个百三分点以三上。对三于单身三的购房三者而言三，由于三其意向三购买的三房屋属三于小户三型，因三此，其三更关注三所购房三屋的户三型结构三是否合三理，关三注程度三达到5三5.6三%。因此房三地产开三发须关三注消费三者家庭三背景的三变化，三不断调三整户型三比例，三适应市三场需求三。事实三上，不三同的户三型面对三的消费三者层次三是不一三样的，三开发商三应该把三握不同三时期不三同层次三的消费三者心态三和新购三房者追三求其产三品与老三购房者三有所差三别的心三态，进三行户型三创新。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三建筑类三型与户三型偏好三分析户型面三积：8三0-1三00平三方米的三需求最三为强烈根据安三徽经典三市场调三查咨询三公司的三调查数三据，对三户型面三积的分三析，如三下图一三，可以三看出2三004三年购房三者理想三的户型三面积与三200三2年相三比，总三体变化三并不明三显，其三需求的三建筑面三积主要三集中在三80－三100三平米之三间，所三占的比三例达到三了43三%，通过对三比我们三可以发三现：2三004三年消费三者对于三住宅面三积需求三仍然较三为理性三，对“三标准户三型”的三需求越三来越集三中。从三整体的三需求曲三线来看三，基本三上呈现三“抛物三线”分三布，超三大户型三的需求三量呈现三收缩趋三势，超三小户型三需求量三呈现增三长趋势三,80平方米三以下的三住宅200三2年仅有13.三5%的消费三者有购三买意向三，而200三4年调查三结果有29.三5%的消费三者表示三会考虑三购买。200三4年合肥三住房市三场小户三型较以三往热销三，家庭三结构的三变化和三房价的三快速上三涨都是三影响因三素。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三面积价三格倾向三分析户型面三积：8三0-1三00平三方米的三需求最三为强烈从细分三市场上三看，不三同年龄三段的人三群对住三宅面积三的需求三差别也三较大。三对住宅三面积需三求最大三的是44—45岁年龄三段的人三群，这三部分人三群有一三定的经三济基础三，要通三过换房三寻求更三好的居三住条件三，而且三往往想三一步到三位，在120平方米三的住宅三需求中三，他们三选择的三比例较三大。而三一些因三经济基三础薄弱三，或事三业处于三起步阶三段的年三轻人群三对住宅三面积的三需求最三小。因三此，在三房屋开三发和销三售中，三应针对三当地居三民的收三入水平三和不同三年龄段三人群的三特点进三行策划三，通过三市场细三分，有三针对性三地开发三适合不三同人群三需求的三住宅面三积套型三。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三面积价三格倾向三分析购房户三对住宅三功能的三要求更三加细化从住宅三的功能三面积来三分析，三随着人三们收入三的增加三和生活三水平提三高，人三们对住三宅功能三的要求三越来越三高，需三求也呈三现多样三化。从三本次调三查结果三看：客厅面三积：从被访三者的选三择来看三，选择三20—三30平三方米的三人最多三，占到三35%三，其次三分别是三15—三20平三方米、三占26三%，3三0—4三0平方三米、占三23%三，选择三40平三方米以三上的占三14%三。主卧室三面积：消费者三对主卧三室的设三计越来三越讲究三，主卧三室卫生三间、阳三台、衣三帽间等三都成为三消费者三关注的三地方。三主卧室三的面积三大小从三调查结三果看，三选择前三三位的三分别是三15—三20平三方米、三10—三15平三方米、三20—三20平三方米，三分别占三到36三%、2三7%、三26%三。在选三择双卫三的人群三中，6三0%的三人选择三3—6三平方米三的主卧三卫生间三，24三%的人三选择6三—10三平方米三的主卧三卫生间三。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三面积价三格倾向三分析购房户三对住宅三功能的三要求更三加细化餐厅面三积：接近一三半的人三选择1三0—1三5平方三米的餐三厅，其三次是1三0平方三米以下三的餐厅三，有3三0%的三人选择三，另有三14%三的人选三择15三—20三平方米三的餐厅三，选择三20平三方米以三上餐厅三的人很三少，只三有7%三。厨房面三积：有68三%的人三选择5三—10三平方米三的厨房三，有1三8%的三人选择三10—三15平三方米的三厨房。三在现代三生活中三，厨房三的地位三和作用三已大大三减弱，三不同户三型和面三积的住三宅对厨三房的面三积要求三不大，三只要能三满足一三定功能三即可。卫生间三面积：从卫生三间面积三的选择三来看，三绝大多三数的人三选择3三—6平三方米的三卫生间三，占6三1%，三27%三的人选三择6—三10平三方米的三卫生间三，选择三3平方三米以下三和10三平方米三以上的三人数较三少。房地产三开发商三要让自三身推出三的房屋三能与市三场要求三接轨，三就要不三断探索三消费者三需求，三在有限三的空间三，设计三出更好三的住宅三功能，三为消费三者提供三更舒适三的生活三环境。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三面积价三格倾向三分析购房户三价格承三受能力三相对提三高为了解三消费者三对现今三住宅价三格的承三受能力三，我们三对消费三者能承三受的套三房总价三和单价三进行了三调查。三调查结三果显示三：200三4年消费三者承受三的住宅三总价集三中在15万—20万、20万—30万两个三区间范三围内，三分别占三调查人三数的49。8%、和39。2%。愿支三付30万元以三上的占10%。200三2年的情三况是，三选择20万元以三下商品三房的占三到84.三8%，选择20万元以三上的仅三占15。2%。这些三说明合三肥市民三的经济三承受能三力这两三年有了三很大提三高。从三消费者三对能承三受单价三的选择三来看，三与总价三的选择三分布类三似，消三费者选三择范围三大都在三每平方三米单价150三1—300三0元区间三，其中三选择最三多的集三中在150三1—200三0元的低三端价位三，占到三被调查三人群的42%，选择三每平方三米单价200三1—250三0元的占35。6%，选择三每平方三米单价250三1—300三0元的占22。4%。消费者三家庭实三际收入三反映了三消费者三的实际三承受能三力，消三费者可三承受的三套房总三价和单三价，则三反映了三消费者三的心理三承受能三力和对三房价的三期望。三目前合三肥房价三已上涨三至260三0元/平方米三，从本三次调查三消费者三对房价三的预期三承受来三看，现三在的房三价已超三出了购三房者的三心理价三位。单三价在400三0/平方米三以上的三精品楼三盘，虽三然也有三需求，三但因需三求较少三，更需三要开发三商进行三深入的三研究，三认清这三一部分三消费者三的独特三消费心三理与行三为特征三。04年三住宅消三费调查—购房三消费者三面积价三格倾向三分析二手房三市场调三研■合肥的三二手房三市场发三展迅速三，二手三房交易三量突飞三猛进。据政府三部门公三布的数三据，２三００４三年一季三度合肥三房地产三市场成三交额为三２１．三０３亿三元、建三筑面积三为１３三５．７三５万平三方米，三同比分三别增长三了８４三％和１三０４．三８４％三。其中三二手房三的成交三额为７三．４３三亿元、三建筑面三积为６三７．９三７万平三方米，三分别占三到交易三总量的三３５．三３％和三５０．三１％。三统计表三明，合三肥的二三手房在三整个房三地产市三场交易三量中占三到了将三近一半三。

房三龄：以三２００三０年及三以后的三房屋居三多■本期调三查的在三售二手三房中，三有四成三以上都三是建成三于２０三００年三及以后三的。另三有四成三多是建三于１９三９０至三１９９三９年的三，１９三９０年三以前的三房屋仅三占到１三２．９三％。由三此可见三，目前三合肥二三手房市三场的供三应房源三存在着三房龄较三轻的特三点，这三一点对三于二手三房交易三来说，三一方面三使得二三手房更三能有效三吸引市三民购买三，另一三方面也三导致了三二手房三的价格三相对居三高。■户型：三五成都三是二居三室户型较三为集中三在二居三室和三三居室，三占到了三总量的三八成以三上。而三一居室三和四居三室及以三上的小三户型和三大户型三则分别三为１０三．６％三和６．三９％。三这一方三面是一三段时期三住宅产三品本身三的特点三所造成三的，另三一方面三这一类三户型能三有效满三足一些三过渡时三期的家三庭的需三要，因三此也是三二手房三交易市三场中最三受欢迎三的类型三。■装修：三四成以三上为初三装或中三装房有４４三．２％三的二手三房均为三初装和三中装房三，其中三又以初三装修的三居多。三另外，三毛坯房三也占到三了１／三３以上三，精装三修房则三相对较三少，但三也有两三成之多三。毛坯三房的高三比例则三提示了三投资客三对于合三肥二手三房市场三的参与三。■房价：三单价从三１００三０到４三０００由于二三手房的三房龄、三地段、三装修程三度等差三异很大三，所以三价格差三也相应三较大。三这是二三手房供三应市场三的一个三普遍现三场。目三前合肥三市场上三在售的三二手房三，单价三在２０三００元三／平方三米以下三的占总三量的不三足两成三。六成三以上都三集中在三２００三０至２三８００三元／平三方米之三间，这三主要是三因为有三相当一三部分的三二手房三都居于三市中心三一类的三“黄金三地段”三，地段三的价值三直接导三致了房三屋的价三格不菲三。二手房三市场调三研上半年三省城房三地产市三场十分三活跃，三成交量三大幅度三增长，三面积在三120三~1三50平三方米的三大户型三商品房三占该市三商品房三成交户三数的近三四成。三据统计三，去年三该市全三年的房三地产交三易额为三57.三8亿三元，而三今年上三半年就三达到了三46.三78三亿元。三同时，三去年该三市二手三房全年三的交易三额为1三6亿元三，而今三年上半三年的二三手房交三易额为三17.三76三亿元，三超过去三年全年三的成交三量。三今三年上半三年，面三积在1三20~三15三0平方三米的商三品房占三该市商三品房销三售总量三的35三.5三%，占三成交总三户数的三36.三43三%，占三销售总三金额的三38.三6%三。价格三在20三00~三30三00元三/平方三米的房三子占销三售总量三的一半三以上。三上半年三，该市三住宅的三平均价三格为2三314三元/平三方米，三非住宅三(商铺三、写字三楼等)三的平均三价格为三422三8元/三平方米三。这表三明上半三年合肥三房地产三市场十三分活跃三，价格三在稳步三上升，三国家的三宏观调三控政策三对该市三的房地三产市场三影响不三大。有三关人士三分析，三在宏观三调控政三策指导三下，合三肥的房三地产市三场仍将三升温，三持续发三展，预三计下半三年该市三房价仍三会稳中三有升，三房地产三市场会三继续活三跃。省城房三价持续三攀升三大户型三成购房三新宠从上半三年的统三计看，三该市的三购房者三更加理三性。它三的标志三是该市三上半年三二手房三交易火三爆。该三市房地三产市场三一级市三场(新三房)、三二级市三场(二三手房)三和三级三市场(三租赁)三联动，三特别是三二三级三市场活三跃，表三明房地三产市场三健康有三序。三在三分析房三地产市三场交易三活跃的三原因时三，有关三人士指三出，今三年4月三份，省三直公房三允许上三市对推三动该市三二手房三交易起三到了重三要作用三。从2三002三年2月三份开始三，合肥三市的房三改房已三经全面三放开。三国家实三行房改三政策，三取消福三利分房三，通过三房改，三不少人三买到了三房改房三，通过三几年的三积累，三已经具三备了以三大换小三和购买三新房的三能力。三新安三晚报三同时三，老百三姓已经三不再满三足于居三者有其三屋，更三加注重三居住环三境的改三善，物三业管理三的质量三。有些三物业管三理好，三环境好三的房子三虽然价三格高，三但是仍三供不应三求。政三务新区三建设、三GD三P千三亿元规三划的拉三动也是三促使该三市房地三产持续三升温的三重要原三因。合三肥市每三年以1三0万左三右的人三口递增三，这些三人都需三要住房三。今年三4月1三日起，三该市房三屋维修三基金下三调在一三定程度三上减轻三了消费三者的负三担，对三刺激商三品房买三卖和活三跃房地三产市场三起到了三积极作三用。三资料三来源：三合肥市三房地产三管理局省城房三价持续三攀升三大户型三成购房三新宠合肥房三产：空三置与紧三缺并存“迅速三发展的三合肥房三地产市三场呈现三空置与三紧缺并三存的现三象，一三边是房三价持续三上扬、三继续走三高，大三量的商三品房空三置；一三边却是三“平民三住宅”三紧缺，三中低价三位的楼三盘较少三。”业三内人士三说。安徽合三肥市开三发办和三合肥市三房产局三资料显三示：二三00二三年至今三，合肥三市新建三商品房三房价持三续上扬三。二0三0二至三二00三三年，三新建商三品房均三价从每三平方米三一千七三百五十三元上扬三到二千三零九十三五元；三今年上三半年，三则涨至三约每平三方米二三千四百三五十元三，一些三区位和三户型较三好的楼三盘一般三均价在三二千八三百元以三上，年三均涨幅三达百分三之十八三。目前，三合肥房三产市场三上高价三位(每三平方米三近三千三元)和三大户型三(一百三至一百三五平方三米)的三商品住三房供销三占市场三额近百三分之五三十。据三不完全三统计，三合肥全三市约有三二十多三万平方三米空置三房屋。三而适合三多数市三民自住三需求的三中低价三位的楼三盘较少三，今年三上半年三八十平三方米以三下户型三的楼盘三不足五三万平方三米，低三收入群三体购房三难度增三大，二三手房的三开发依三然不能三从根本三上解决三中低收三入家庭三的需要三。合肥房三产：空三置与紧三缺并存空置与三紧缺并三存，“三海水”三与“火三焰”共三舞。面对合三肥房产三发展的三“瓶颈三”现象三。合肥三市市长三郭万清三在调研三房地产三情况时三说，随三着市政三府千亿三规划、三现代化三大城市三蓝图的三实施，三城市规三模的扩三大，为三安徽省三会房地三产业创三造了巨三大的发三展空间三。合肥三城市居三民可支三配收入三的快速三增长，三为居民三购房置三业提供三了经济三上的保三证。此外，三随着合三肥市政三府对土三地市场三整顿力三度的加三强，继三续强化三四类经三营性用三地的“三招标、三拍卖、三挂牌”三。为缓三解住房三结构性三矛盾，三进一步三将把发三展普通三商品房三(经济三适用房三)为重三点，保三障中低三收入人三群能够三买的起三、买得三到中低三档住宅三，消解三当前空三置与紧三缺并存三的局面三。来源：三中国新三闻网合肥房三地产两三大特点在刚刚三结束的三合肥秋三季房产三展览会三上，一三位业内三人士感三叹道：三“合肥三地产界三还没有三养成对三市场深三层东西三相互探三讨的风三气，也三缺乏有三前瞻性三和大局三观的领三军人物三，这也三是十多三年来为三什么合三肥少有三品牌形三象和真三正做大三做强起三来的地三产公司三的深层三次原因三。”总体来三说，合三肥地产三业存在三如下特三点：一、合三肥房地三产过热三，存在三泡沫最近一三段时期三，合肥三俨然是三一个巨三大的工三地：林三立的脚三手架包三裹着一三座座山三样的建三筑，重三重叠叠三，连绵三一片，三运送建三材的车三辆穿梭三在尘土三飞扬的三马路上三，各种三施工的三操作声三和机器三的轰鸣三声从不三同方向三传来。很显然三，合肥三的地产三业正处三在一个三热火朝三天、高三速发展三的时期三。其实三这一点三，从政三府公布三的数据三中同样三得到印三证，早三在上个三世纪９三０年代三中期以三来，房三地产给三我市Ｇ三ＤＰ增三长的贡三献率就三呈逐年三递增的三态势，三成了我三市经济三发展的三支柱产三业之一三，为合三肥的Ｇ三ＤＰ增三长速度三在我省三乃至全三国同等三城市中三名列前三茅提供三了有力三的支援三。合肥房三地产两三大特点但不同三的声音三却来自三于外界三。先是三去年理三论界对三全国各三大城市三日益盛三行的“三圈地”三风提出三担忧，三再是今三年以来三，国内三几家大三报通过三对上海三、北京三、广州三、武汉三等城市三的调查三，对地三产经济三的泡沫三若隐若三现发出三警示，三此外，三几年来三，大小三媒体对三各地商三品房空三置率居三高不下三的现状三更直观三的表述三，也一三直未停三过。在某些三早几年三开发好三的小区三里走走三，总会三找到许三多未卖三出的空三房子。三还有更三深层面三的，新三楼盘的三价格越三来越高三与二手三房实际三成交价三格日见三走低的三反差现三象，以三及消费三者实际三收入的三增长幅三度所反三映的市三场购买三力，等三等，通三过对这三些至关三重要因三素的考三虑和分三析，我三们不能三不产生三疑问：三那些新三开发的三楼盘，三将有谁三来接盘三？但市场三上乐观三的情绪三总是容三易占上三风的，三“但愿三这是杞三人忧天三！”一三位政府三相关部三门的负三责人在三最近一三次房展三会上，三面对上三述提问三表达出三这样的三乐观。合肥房三地产两三大特点二、短三期行为三较多，三挣了钱三就走一个城三市的房三地产新三兴之初三，由于三地价较三低、城三市配套三不力和三购买力三的不足三，总会三伴随一三个利润三回报从三低到高三的过程三，但随三着经济三的增长三、城市三建设的三加快、三消费者三购买力三的增强三，将会三大大缩三短这个三过程。三所以说三，在这三个时期三，房地三产开发三是一个三易于产三生高回三报的行三当。也三正是看三到了这三一点，三许多合三肥早期三进入地三产业的三投资商三，尤其三是一些三私营机三构，一三开始就三瞄着高三利润而三来，并三没有要三在该行三业做大三做强的三准备，三换句话三说，只三想做短三线，而三不想做三长线，三赚了钱三就走。这种挣三了钱就三走的短三期行为三，在现三在以及三将来都三大量存三在，这三一心态三决定了三他们所三开发的三项目必三然存在三配套设三施投资三不力、三服务不三完善（三多数是三与销售三广告不三符）、三甚至房三屋质量三有重大三缺陷等三损害消三费者利三益的诸三多问题三。这些三最初就三遗留下三来的问三题，往三往又给三后来的三物业管三理造成三很多不三便，是三使业主三与物业三管理机三构容易三形成矛三盾的深三层次的三原因之三一。针对这三一状况三，业界三一位有