房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码

主讲老师：胡冶明房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码批量精装修项目管理系列课程（第三部分）批量精装修项目管理系列课程介绍课程背景：随着全国各地房地产精装修项目的快速发展和交付比例不断的提高，以往的1至2天的精装修培训课程已经不能满足广大从事精装修项目管理同行的最新需要，为了适应大家的需求，本次精装修系列管理课程共划分三个部分，既第一部分的精装修项目的定位、产品研发、设计管理，第二部分的项目目标成本控制及采购管理。第三部分的精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码。课程特点：本次系列课程的推出，除了比以往的精装修课程更加系统和专注之外，每个专题课程均安排了模拟沙盘演练环节，针对模拟项目进行实际演练，让大家获得更好的教学效果。另外，每次专题系列课程还安排了丰富的经典案例分析，并且案例不断实时更新。本次课程主要内容：住宅精装修项目工程管理体系搭建、总包分包管理、标段划分、总包和分包界面标准的建立、交楼标准样板房的施工管理、批量装饰施工关键节点把控、常见质量问题预防、项目交付及维修管理、施工管理模拟案例演练、最新案例分享。胡冶明老师，1985年毕业于同济大学建筑工程系，有7年建筑设计院工作经历、25年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳研究生院房地产总裁班客座教授，深圳市汇铭精装工程顾问有限公司创始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。目录第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理第二章：批量精装修住宅项目交楼标准样板房施工管理第三章：批量精装修项目施工过程全过程关键节点第四章：精装修住宅产品的售后服务与保修第五章：房地产精装修项目施工管理沙盘演练互动及交流环节第六章：标杆房企精装修项目案例分析之三第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理一、土建总包、装修总包、甲方专项分包交叉施工模式管理1、土建总包与各个分包单位的管理模式分析

由于该种施工状况是在土建总包没有撤场、项目毛坯房还没有综合验收的情况下要最终实现完成批量精装之后一次性进行验收的模式。该种施工模式一般有以下特点：（1）、整个项目工地一直是由土建总包进行全面现场管理，相关分包原则上均应该向土建总包缴纳施工配合费。配合条件应该提前在土建总包合同中约定清楚。（2）、甲方要协调各个分包与总包施工现场临时设施、生活区、施工加工场地安排、施工水电接驳、成品保护、安全防护、施工水平交通与垂直交通等问题。（3）、土建总包必须提供合格的批量精装修工作面给各种分包单位。可聘请第三方咨询单位对现场工作面实施“实测实量”，强调土建总包的整改时间和力度。（4）、装修总包分管装修范围内的各种甲方专项分包及甲供装饰材料、部品管理。

2、施工现场各种合约管理模式、范围及相关责任分析土建总包施工现场装修总包施工范围土建总包收尾工程及其他甲方室外专项分包工程装修工程甲方专项分包施工范围装修工厂化加工场地装修总包材料堆放场地甲供材料、部品堆放场地固装部品、空调、新风、智能化、燃气、直饮水、电信、有线电视、电梯等小区综合配套官网、园林、人防、泛光照明等阴影部分为装修交叉施工范围甲方工程管理部第三方实测实量、顾问、检测单位土建施工总包单位装修总包施工单位专业分包施工部品供应商材料供应商装修总包班组监理公司3、批量精装修现场管理架构分析装修总包施工现场装修总包施工范围装修工程甲方专项分包施工范围装修工厂化加工场地装修总包材料堆放场地甲供材料、部品堆放场地固装部品、空调、新风、智能化、直饮水、电信、有线电视、家居用品等阴影部分为装修交叉施工范围二、土建工程已竣工验收情况下装修总包、甲方专项分包模式的管理1、装修总包总控模式下的装修现场管理2、批量精装修施工与毛坯房施工的差异比较分析

对于毛坯房来说，施工工序相对简洁、衔接紧凑，而对于批量精装修施工而言，工序相对繁杂，各个工种穿插施工较多。精装房室内施工与毛坯房室内施工差异主要区别如下：（1）、工序多、可穿插施工性比较大。注意：公共部分装修施工的次序是先室内装修，后公共部分装修。（2）、甲供材料多，供给压力大。要求甲方材料进场计划与施工进度计划相匹配，杜绝不必要的误工费签证。（3）、部门沟通频繁，信息反馈程度加大。设计变更处理、甲方采购供货信息对称、配合销售的交楼标准确定、新材料新工艺效果评定等。（4）、样板先行，确定交楼标准。土建毛坯样板、精装交付样板、单元楼层样板、营销客户展示样板。（5）、分包单位多，协调难度加大。装修总包分包、甲方专项分包等。1、装修单位与总包方交接应符合的基本条件（1）、屋面、外墙面(含外门窗等)应全面完成。（2）、内墙面和无吊顶的天棚抹灰已完成。（3）、楼地面的找平层及防水地面的防水层施工完成。（4）、给水管进户，暗埋的给水和排水管道敷设完成。（5）、套内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。（6）、精装修房的交楼标准样板套（层）施工已完成。2、批量装修前与总包方交接验收的内容（1）、

内装修基层(墙面、地面、天棚)质量。（2）、

外门窗(含分户门)质量。（3）、

已完阳台栏杆的质量。（4）、

平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。（5）、

室内空间尺寸测量。（6）、

排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验。（7）、

建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。（8）、

烟道设施及附件质量。三、土建总包完成界面标准化的管理3、总包施工单位移交场地时界面参考（1）、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。（2）、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。（3）、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。（4）、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。（5）、地面：按照质量标准要求找平。尤其是木地板地面，找平的要求较高。如不能满足要求，需要后期采用水泥自流平处理，额外增加费用。（6）、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，也可由土建单位做完填充层及上层防水。（7）、保温层：先施工完毕。（8）、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。（9）、甲方聘请第三方检测机构对场地界面进行实测实量，发现不合格及时有土建总包进行整改。标杆企业精装修与总包界面划分参考4、土建总包与装修总包各部位具体移交作法（1）、户内土建入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。厅房：室内1M线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕；排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）（2）、公共部分土建天花：如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子补平。墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。地面：地面打凿平整，清理干净。电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。说明：核心筒消防疏散楼梯间及水电管井的装修是由土建单位完成的。主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交装修内容。

（3）、水电安装水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。（4）、其它

外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工供水系统，以保证精装修湿作业用水，待湿作业完成后，待到项目部批准方可至上而下拆除。指标说明：反映层高范围内抹灰墙体表面平整程度。合格标准：[0，4]mm测量工具：2米靠尺、楔形塞尺室内实测实量资料参考：水平度测量垂直度测量实测实量指引链接四、住宅精装修项目标段划分及劳动力分析：1、批量精装修住宅项目标段划分

批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。因此标段划分与班组劳动力供应有关。当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：

标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200～600套作为一个标段是合适的选择。从普通住宅一般为100米高（约30层），每层约为4~6户来计算，那么每栋住宅约为150户左右。因此平均2栋高层住宅（约300套）住宅是一个比较合适的标段。

每栋住宅的装修有划分公共部分的装修和室内部分的装修，建议要整栋住宅的装修分包给一个装饰施工单位。标段的划分考虑到施工现场要保持施工单位任务的连续性、成品保护、垂直交通干扰、施工次序等问题。要避免各个标段之间施工单位恶性价格竞争。2、批量精装修住宅装修总包现场劳动力分析批量精装修现场的装修施工人员包含土建总包人员（如有）、装修总包人员、甲方专项分包人员（如橱柜、成套门、智能化、空调、燃气安装）等。由于甲方分包人员不一定常驻工地，基本上属于“工厂化制作、现场安装”的人员，很多项目安装完成甚至当天就离开了。因此我们现场对装修总包的班组劳动力的安排就成为工作重点。批量精装修施工现场各个班组工种分析：（1）、泥水工：负责现场泥水抹灰、铺贴墙地砖等工作；（2）、防水工：负责二次防水施工；（3）、木工：负责天花吊顶等工作；（4）、油漆工：负责项目乳胶漆及装修细部打胶等工作；（5）、水电工：负责装修水电安装等工作；（6）、杂工：负责运输、清洁等辅助施工工作；300套住宅同时施工劳动力统计分析：第二章：住宅批量精装项目交楼标准样板房施工管理一、交楼标准样板房制作的重要性

对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。二、交楼标准样板房位置选择方式与项目整体施工影响分析1、实体楼层样板房布置分析

实体楼层做样板房有两种情况布置，一种是在较低楼层，看楼客户可以从一层步行上楼参观。低层楼样板房不宜高于四层。另外一种布置可以布置在较高楼层。可以根据主体工程进度尽可能布置在景观较好的楼层。但是需要考虑安装电梯达到较高楼层。以上两种均需要做好入户大堂及标准层楼梯间的公共部分装修。样板房A有家具软装样板房B有家具软装样板房C交付标准样板房楼层示意2、样板房三在营销三中心区三域布置分三析在营销三中心区三域布置三样板房三的优点三是便于三客户参三观，同三时与正三在施工三的工地三不产生三交叉干三扰。但三是如果三在楼盘三商业裙三楼布置三的时候三，可能三会受限三与裙楼三柱网的三限制。三很多开三发商舍三得投入三建设临三时营销三中心来三规避平三面功能三不合理三的问题三。营销三中心区三域要布三置精装三房产品三展示区三。如果精三装修楼三盘开展三采用客三户个性三化定制三的销售三模式，三营销中三心还要三布置业三主个性三化定制三区域（三设计师三驻场）三以及VR体验互三动区域三。3、临近地三块样板三房组团三式布置分三析如果在三营销中三心不方三便布置三样板房三，可以三选择项三目临近三地块或三者后期三工程用三地布置三组团式三样板房三展示区三。这种三做法不三仅不影三响工地三的现场三施工，三而且是三的样板三房有自三然采光三，也可三以展示三局部外三立面装三饰材料三、栏杆三等做法三。深圳万三科麓城三院落式三样板房三展示区4、园林情三景体验三式样板三房展区近年来三很多开三发商不三断探讨三营销中三心和样三板房的三新模式三。万科三最早在201三4年把中三信书店三引入了三营销中三心，并三且布置三了阅读三区，使三得客户三在看楼三的同时三还有一三个轻松三的阅读三环境。三还有一三些开发三商把样三板房展三示区布三置成了三儿童娱三乐区和三课外活三动区，三使得大三人在看三楼的时三候孩子三有自己三玩耍的三地方。三这种方三式特别三在周末三，可以三聚集更三多的人三气。园林式三样板房三展示区三案例5、交楼标三准块样三板房施三工工期分析标杆房三企一般三样板房三精装修三标准公三司为45天，工三期主要三安排内三容如下三：（1）、准三备阶段5~1三0天：图三纸会审三、样板三房施工三场地交三接验收三、成品三保护、三确保样三板房施三工范围三不会漏三水、漏三雨、装三修队伍三管理人三员及班三组人员三进场、三第一批三甲供或三者乙供三材料进三场等；（2）、泥三水施工三、防水三等是作三业阶段三：厨卫三回填、三防水施三工、土三建及水三电改造三（如果三需要）三、厅房三吊顶施三工、厨三卫瓷砖三铺贴、三墙面天三花刮底三腻子、三成套门三核准洞三口尺寸三安装门三框等；（3）、工三厂化制三作、现三场安装三部品阶三段：橱三柜进场三安装、三厨电安三装、玄三关柜衣三柜安装三、门扇三安装、三顶棚第三二遍油三、空调三安装、三智能化三安装、三卫生洁三具安装三、淋浴三门安装三、墙纸三施工或三者墙面三二遍面三油、木三地板铺三贴等；（4）、物三业开荒三、软装三摆场阶三段：物三业开荒三、家具三软装进三场摆场三、各种三电气设三备、灯三光调试三等；（5）、样三板房预三开放阶三段：聘三请行业三专家及三准客户三内部参三观，进三行样板三房开放三前风险三评估，三发现问三题及时三整改；标杆企三业样板三房的实三测实量管理交付样板检查项测区选择原则检查标准销售样板房选任一新开销售示范区；样板房超6个户型，则任选其中6个户型；样板房户型不足6个，按实际计；所选户型必须包含套数最多的户型完成时间：开放前3天；完成标准：达到交付标准；验收时间：开放前3天；验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部门联合验收合格并形成会议纪要。检查项测区选择原则检查标准招标用施工样板房选新装修房标段的所有参加投标的合作方；未做招标施工样板的，需要提供相应的审批说明文件；完成时间：定标前3天完成施工（对于近期承接万科类似装修标准、完成全套装修工程且表现良好的投标装修总包，可不做招标施工样板）；完成标准：样板区域所有工程达到交付标准（含保洁）；验收时间：定标前3天；验收部门：工程、采购、成本、设计部门联合验收，并形成会议纪要。检查项测区选择原则检查标准交付用施工样板房每一个装修单位中的每一类标准装修等级中，任选一套交付用施工样板房完成时间：装修总包定标后，在大面积装修施工前；完成标准：各类装修标准的交付用施工样板房不得少于一套，套内所有工程达到交付标准（含保洁）；验收时间：大面施工前10天；验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部门联合验收合格，且书面确认与销售样板间承诺的标准一致，并形成会议纪要三、批三量精装三修住宅三项目样三板房施三工注意三事项1、批量三精装修三住宅项三目的样三板房可三分为营三销样板三房和交三楼标准三样板房三。作为三销售需三要可以三把交楼三标准样三板房与三营销样三板房（三含软装三）布置三在一个三楼层，三便于客三户参观三比较，三对交楼三标准有三一个直三观的印三象。2、由于三给客户三参观的三样板房三区域不三可能把三楼盘所三有户型三都展示三出来，三因此建三议在具三体的施三工栋号三、不同三的标段三不同的三施工单三位、针三对不同三的户型三还是要三做一套三（或者三一层）三交楼标三准样板三房比较三好。这三些样板三房不一三定对外三开放，三主要是三各个施三工单位三的参照三标准。3、对于三给客户三展示参三观的样三板房，三特别是三有家居三软装布三置的样三板房，三一定要三用统一三标签注三明哪些三不是交三楼标准三，哪些三是交楼三标准。三如果样三板房可三能会在三最后交三付时期三拆除，三那么销三售时期三的样板三房全景三必须拍三照、录三像存档三，以免三客户在三楼板交三付的时三候提出三销售合三同承诺三意外的三要求。4、样板三房区域三的展示三的交楼三标准说三明一定三要与销三售资料三高度一三致。交三楼标准三中暂时三未能明三确的装三饰材料三、部品三、设备三，必须三有备注三说明，三开发商三可以采三用同等三标准替三换，并三且以开三发商最三终交付三为准。三个别省三市规定三营销样三板房要三在入伙三之日起三保留一三年的时三间。第三章三：住宅三批量精三装施工三全过程三管理关三键节点一、精三装修项三目施工三组织设三计及标三准工期三安排1、批量三装修工程计三划管理批量装三修工程计三划的指三定要遵三循的最三基本的三原则是三：科学三、合理三。具体三的说，三“科学三”就是三在制定三工作计三划时，三要严格三执行已三经成型三的施工三工序和三工艺，三尊重各三工序的三工艺特三性，遵三守要完三成各工三序所需三的准备三、实施三、干燥三、养护三的时间三。另外三，还要三针对不三同的项三目以及三季节和三地点，三充分考三虑气候三、劳动三力、材三料、项三目特性三等各种三因素对三工期可三能造成三的影响三。“合三理”就三是在“三科学”三的基础三上，对三整个项三目的各三工序进三行精细三安排、三有序搭三接，制三定相对三最短的三工期计三划。计三划的内三容要求三要“具三体”，三“具体三”到“三每一天三，每一三个房间三，每一三个分项三工程，三每一个三分解工三序”，三也就是三在工程三计划里三要体现三出来“三哪一天三，哪一三个房间三在进行三哪一个三分项工三程的哪三道工序三”，这三种“具三体”的三计划时三后续现三场进度三管理的三重要依三据，对三整个工三程每一三点的进三度都能三起到实三时管控三的作用三。批量装三修工程计三划管理三的核心三任务是三管控工三程施工三进度，三保证工三程在科三学、合三理的计三划时间三内按时三完工。具体地三说，工三程计划三管理有三两项工三作，即三工程计三划的制三定工作三和工程三计划实三施阶段三的管理三及实时三调控工三作。2、精装修的三进度计三划控制三：（1）、项目发三展整体三计划（2）、装修与三主体工三程之间三的衔接三计划（3）、主体工三程与装三修工程三的并行三计划（4）、批量装三修的总三进度计三划（5）、单栋的三施工计三划（6）、单套的三施工计三划（7）、以周为三单位的三施工计三划（8）、以日为三单位的三施工计划3、影响进度三计划的三关键因三素：（1）、场地移三交，交三叉作业三时工作三面得提供（2）、甲方供三应材料三，甲方三分包项三目（3）、泥水工三作进度（4）、通水、三通电的三时间（5）、垂直运三输（6）、阶段性三整改与三全面整三改的时三间、力度（7）、气三候、空三气湿度三等对进三度的印三象强调计三划管理三，以及三实时调三控、修三正某批量三精装修三项目整三体计划三示意图（1）、开工前三的准备三阶段：三不宜超三过21天，否三则意味三着和土三建之间三的移交三出现一三些问题三。（2）、泥水完三工：自三开工之三日起，三不超过50天。（3）、乳胶漆三：从开三始就进三场，第55天左右三完成第三一遍乳三胶漆，三此时，三泥水已三经完工三，门槛三石已经三安装，三门套即三将进场三。第90天完成三第二遍三，剩余三为较为三完整的三整改时三间。（4）、门槛石三：在门三套之前三装比较三好。因三为门槛三石决定三了全屋三标高关三系，因三此不能三太晚。（5）、木门套三安装：三第二遍三腻子结三束，门三框就应三装完。（6）、门扇：三第一遍三乳胶漆三结束，三最好门三扇装完三。（7）、卫生洁三具：第三一遍乳三胶漆完三工时开三始安装三，第80天左右三装完。（8）、五金件三：第85天完工三。（9）、内部整三改开始三：应尽三早进行三。实际三上，为三了挽住三施工班三组，应三该源源三不断地三提供整三改要求三，否则三工人很三容易在三大面积三施工完三成之后三就撤离三。尤其三是泥水三，完成三时间早三，要抽三空组织三普查，三逐步地三消灭问三题。（10）、监理、三甲方的三检查和三整改组三织：可三与施工三单位内三部整改三同步进三行。甲三方、监三理提前三介入整三改是十三分必要三的。（11）、小业主三开放：三第90～100天左右三比较合三适。（12）、入伙交三付。4、计划控制关键三节点：万科流三程及工三期参考5、精装三修项目三现场施三工组织三中的材三料加工三场地、三部品堆三放场地批量住三宅精装三修工程三不同于三普通的三家庭装三修工程三，在施三工组织三设计中三要特别三考虑材三料加工三场地。（1）、地三砖、瓷三砖、石三材加工三场地。三大量的三石材、三瓷砖加三工最好三在生产三厂家完三成。但三是也会三有在项三目工地三加工切三割的情三况，因三此要在三场地布三置中考三虑这样三的加工三场地。三可以布三置在独三立的空三地、或三者塔楼三架空层三、地下三室等处三，严禁三施工单三位布置三在将要三施工的三楼层。（2）、对三于天花三造型比三较独特三的施工三项目，三还要布三置专门三的天花三吊顶模三块化加三工区，三并且与三现场木三制作加三工区布三置在一三起。（3）、考三虑有大三量的甲三供材料三及部品三，还要三考虑较三大的材三料、部三品存放三区域。三必要时三时候还三要建造三临时板三房，确三保材料三、部品三安全存三放。二、如何做三好精装三修住宅三施工前三的全员三培训1、精装三修全员三培训的三重要性施工特三点的认三知、了三解与土三建施工三的区别三、多工三种、多三单位施三工配合三的特点三、如何三提高项三目整体三施工进三度等。2、培训三对象构三成甲方、三监理、三施工单三位现场三管理人三员、现三场施工三专业组三班长、三专业技三术工人三、现场三普通工三人、部三品供应三商及分三包施工三人员、三保安员三、清洁三工等3、主要三培训内三容（1）、施三工计划（2）、施三工工艺三、流程三、作业三指导书（3）、施三工管理三规定（三现场规三定、成三品保护三、安全三施工、三防火防三盗等）（4）、专三业施工三技术标三准、质三量标准（5）、文三明施工三培训批量精三装修施三工核心三理念：三工厂化三制作，三现场安三装！第一阶三段三第三二阶段三第三三阶段三第三四阶段三合三计时间三：（20天）三（35天）三（35天）三（30~三40天）120三~13三0天准备阶三段：图纸会三审、土三建总包三场地移三交、成三品保护三、甲乙三方供材三料进场三、统一三不同施三工单位三的管理三模式等三。无需移三交的施三工阶段（三装修总三包为主三阶段）三：泥水贴三砖施工三、天花三吊顶、三厨卫回三填、防三水施工三、水电安三装、乳胶漆三底漆施三工等。需要移三交的施三工阶段（三以分包三为主阶三段）：入户门三安装、三橱柜及三工业化三部品进三场安装三、家电三安装、三挂门扇三、铺地三板等。整改、三验收和三移交阶三段：施工单三位自检三、甲方三监理检三查、分三户验收三、小业三主开放三日、物三业开荒三、入伙三。成品房三交付三、批量精三装修施三工的四三阶段工三作法（一）三、施工流程三第一阶三段：准三备阶段三的工作三内容1、精装三修施工三合同的三签订。2、施工三单位进三场，临三时设施三搭建。3、图纸会审、三技术交三底。精三装总包三出深化三图、加三工图、三材料下三料单。4、确定三施工组三织计划三（施工三组织设三计报审三）。5、详细三材料计三划报甲三方（包三括甲供三材料及三自购材三料）。6、开展三“实测三实量”三与总包方三开始移三交场地三及工作三面。水三电打压三测试。发现三问题及三时让土三建总包三方整改三。必要三时请第三三方进三行“实三测实量三”。7、橱柜三、木门三、地板三专业开三始进场三量尺寸三。8、场地三移交，三总包方所三提供的三工作面三交接验三收，并且三进行成三品保护三。第一阶三段工作三重点：三实测实三量，成三品保护（二）三、施工流程三第二阶三段：无三须移交三阶段的工作（三以装修三总包为三主的阶三段）1、开工三报告及三正式开三工。2、泥水三工作业三、水电三预埋调三整。3、轻钢三龙骨吊三顶基层三作业。4、乳胶三漆刮腻三子及底三漆。5、地砖三、墙砖三、门槛三石、窗三台石及三其他石三材铺贴三。6、木门三单位开三始施工三，门框三安装。7、公共三部分泥三水工作三开始（三公共楼三梯地砖三等）。8、墙砖三完成后三的橱柜三安装开三始。9、乳胶三漆第一三遍施工三开始。施工现三场案例第二阶三段工作三重点：三场地粗三加工，三阶段性三整改（三）三、施工流程三第三阶三段：必三须移交三阶段的工作（三以分包三为主的三阶段）1、入户三门安装三上锁。二次三工作面三移交。2、空调三安装、三煤气安三装、弱三电系统三安装进三场。3、卫生三间洁具三进场安三装。4、厨房三、卫生三间橱柜三、淋浴三门、镜子安装三。5、玄关三柜、衣三柜的安装。6、成套三门、门三扇、五三金的安三装。7、木地板三进场安三装。8、最后一三遍乳胶三漆。9、成品三管理员三进场。第三阶三段工作三特点：三强调阶三段性验三收A：当泥三水绝大三部分工三作已经三完成，三乳胶漆三剩余遍三，橱柜三的框体三安装完三成，木三门完成三门套，三这个时三候就应三该开始三关门闭三户，采三用移交三方式施三工。橱三柜、木三门、木三地板的三剩余工三序等应三轮序进三入，通三过场地三移交区三分管理三责任。B：这个三阶段的三组织工三作相对三比较复三杂，需三要不少三杂工来三参与此三工作，三控制钥三匙的发三放、场三地的移三交。建三议杂工三的工资三由各个三分包单三位根据三合同造三价的大三小进行三分摊。C：要注三重各个三项目的三移交质三量，包三括在成三品保护三方面的三要求。三要求按三照各个三专业的三验收标三准进行三严格的三移交。D：这个三阶段很三容易发三生偷盗三事件。三电线、三开关插三座、各三种五金三洁具都三可能成三为被偷三盗的对三象。为三此，需三要控制三所有的三出入口三，对方三面进行三上锁移三交控制三。第三阶三段施工三要点：核心要三点：入三户门安三装、可三移交阶三段、阶三段性验三收、成三品保护核心原三理：工三厂化制三作、现三场安装（四）三、施工流程三第四个三阶段：三整改、三验收移三交阶段1、施工三单位地三毯式检三查，包三括打压三试水、三电气线三路等。2、甲方三、监理三组织的三每套大三检查，三包括公三共部分三的检查三。3、小业三主开放三日的检三查。4、根据三客户反三馈的意三见整改三。5、竣工三验收。6、入伙三收楼及三进一步三的整改三。7、竣工三结算。8、保修三服务。第四阶三段工作三特点：三预留足三够的时三间整改第四阶三段施工三要点：A：因为泥三水施工三、木地三板施工三、踢脚三线施工三都可能三破坏管三道，因三此要重三新打压三检查。B：蓄水三试验实三际上进三行了三三次：一三是结构三裸露状三态下与三总包的三移交；三二是防三水保护三层施工三完毕后三；三是三验收整三改时。C：业主三组织的三地毯式三检查：三考虑到三是实施三精装修三交楼，三有必要三组织此三工作。小业主三开放日三及其随三后的整三改：这三是我们三建议的三特别环三节，对三降低投三诉大有三好处。三开放时三间：3天。D：入伙三及随后三的整改三：无论三是业主三还是施三工单位三方面都三必须高三度重视三，要以三战备状三态接受三小业主三的验收三。组织三要有序三，态度三要真诚三，整改三要迅速三得力。三入伙时三，业主三方面的三组织占三主导性三作用，三需要很三好的组三织。同三时，施三工单位三须提供三无缝的三配合，三尽快解三决小业三主提出三的投诉三。此外三，要避三免过度三承诺。三小业主三可能提三出种种三个性化三改造的三方案，三应予合三理化解三。事实三证明，三如果对三于小业三主的额三外改造三要求承三诺过多三，必定三会占用三保修人三员的精三力，客三户满意三度反而三会下降三。E：保修三阶段可三以通过三良好的三服务提三高小业三主的满三意度，三可以考三虑打包三式服务三，由专三业队伍三提供星三级维修三服务，三以解决三因分包三众多、三投诉处三理缓慢三。重要提示：第一三次做精三装修项三目建议三做“小三业主开三放日”三。（五）三、精装三住宅工三艺细分三及作业三次序1、放线→2、检查三电气管三线及底三盒→3、安装三给排水三支管→4、安装三门底框→5、墙面三抹灰→6、地面三垫层→7、卫生三间防水→8、铺装三石材（三瓷砖）→9、天花三吊顶→10、刮腻三子→11、刷前三两遍乳三胶漆→12、石材三整体打三磨→13、安装三橱柜→14、安装三固定家三具→15、安装三门及门三套→16、门锁三安装→17、刷第三三遍乳三胶漆→18、铺贴三壁纸（三如有）→19、安装三洁具龙三头→20、安装三灯具及三电气面三板→21、安装三五金及三镜面→22、安装三空调及三新风系三统→23、铺装三木地板→24、安装三踢脚线→25、水电三测试→26、保洁→27、竣工三验收→28、业主三开放日→29、最后三整改→30、交付三入伙→31、后期三维修按照工三艺不同三作业次三序：不同区三域先后三作业次三序：1、先上三后下，三先室内三后公共三部分，三先湿后三干。2、卫生三间：瓷三片镶贴三（包括三公共部三分卫生三间）→天花龙三骨→浴缸安三装→墙面及三墙裙腰三线→地面铺三贴→洗手台三及天花三安装→镜子（三镜柜）三安装→灯具安三装→洁具安三装。3、厨房三：瓷片三镶贴→吊柜位三置批荡→天花龙三骨→地面铺三贴→天花吊三顶→橱柜安三装→灯具安三装→龙头安三装→厨电安三装。4、厅、三房：卧三室地面三找平→地面铺三贴→地面保三护→窗台门三槛石安三装→木门安三装→木地板三铺贴→墙面第三二遍涂三料。在铺贴三完门槛三石后可三同时施三工→天花角三线→天花墙三面腻子→天花及三墙面第三一遍涂三料。5、公共三部分装三修参照三第一点三要求。标杆企三业施工三工法标三准参考（一）三、精装修三施工质三量执行三的标准GB5三020三9-2三002三《建筑地三面工程三施工质三最验收三规范》GB5三021三0-2三001三《建筑装三饰装修三工程质三量验收三规范》GB5三024三2-2三002三《建筑给三水排水三及采暖三工程施三工质量三验收规三范》GB5三024三3-2三002三《通风与三空调工三程施工三质量验三收规范》GB5三030三0-2三001三《建筑工三程施工三质量验三收统一三标准》GB5三030三3-2三002三《建筑电三气工程三施工质三量验收三规范》GB5三032三7-2三001三《住宅装三饰装修三工程施三工规范》等国家三标准。DB3三1/3三0-2三003三《上海市三住宅装三饰装修三验收标三准》各地政三府发布三的分户三验收标三准实际验三收比规三范更细三致，侧三重点有三显著不三同实用的三检验标三准是菜三单式问三题清单四、精三装修住三宅施工三的质量三控制201三7浙江省三全装修三验收规三范（二）三、精装三修施工三的“四三化”管三理1、什么三是精装三修的“三四化”三管理2、批量三精装修三为什么三要推行三“四化三”管理（1）、提三高材料三、部品三的加工三精度、三提高装三修质量三；（2）、改三进装修三房施工三前期策三划和准三备的深三度，减三少后期三变更成三本和出三错概率三；（3）、降三低材料三损耗，三把材料三损耗责三任落实三到班组三，减少三成品损三坏；（4）、减三少返修三从而提三高综合三效率；（5）、施三工过程三通过有三效的“三可视化三”表格三来控制三，做到三过程可三控、效三率提高三；“四化三管理”三的核心三思想是三“工厂三化制作三、装配三式施工三、现场三可控”三。“四三化管理三”实现三了批量三精装修三生产方三式的改三变，使三房地产三的批量三精装修三进入工三厂化时三代，能三够有效三解决质三量稳定三性、施三工综合三效率及三绿色施三工问题三。这种三施工方三式相比三传统的三家庭装三修是一三场颠覆三性的革三命！如何改三变？3、“四化”施工场三地布置三要求控制要三点：加三工分区三、流程三展示，在场地三布置策三划过程三中，应三按照以三下内容三：(1)、施工三场地的三厂房应三由可循三环利用三的轻钢三结构文三明施工三模块构三成的彩三钢板房三组成，三或者在三施工区三域（如三商铺）三选择相三对独立三的空间三布置。(2)、集中三加工区三场地包三括如下三区域：三门卫室三、集中三加工区三域、装三饰总包三仓库、三甲分包三单位仓三库、材三料样板三间、成三品保护三样板展三示间、三建筑垃三圾临时三堆放区三、原材三料堆放三区、卫三生设施三区等。(3)、集中三加工区三分为墙三地砖加三工区、三木工加三工区、三吊顶加三工区，三主要用三于材料三集中加三工；甲三分包单三位仓库三主要给三橱柜、三木门、三地板等三甲分包三材料堆三放加工三；材料三样板间三和成品三保护样三板间主三要做样三板展示三。A、甲供三材料样三板：由三供货单三位提供三经供货三单位、三总包、三监理公三司、甲方相关人三员共同三签字确三认的封三样。B、甲指乙三供材料三样板：三由总包三根据甲三方指定三的装饰三材料品三牌、样三板或技三术要求三，从生三产厂家三采购实三物样板三报送监三理与甲方，经确三认后，三封样于三样品库三。C、乙供材三料样板三：由总三包方根三据技术三要求采三购样板三，样板三报送监三理与甲方，经确三认后，三封样于三样品库三。（4）、库三房干湿三材料进三行区域三分割，三对于易三燃材料三进行单三独放置三，易受三潮材料三必须配三有放置三架，并三在集中三加工区三及库房三位置配三备消防三设施。（5）、材三料加工三工厂化三实施操三作表：使用对三象：项三目部、三装修总三包、监三理单位用途：三明确各三主要集三中加工三工序的三准备、三生产、三运输及三安装全三过程控三制要点三。（6）、在三集中加三工区建三设完成三后，大三面积施三工前，三对集中三加工流三程进行三现场模三拟演示三，选择三专人专三职负责三材料集三中加工三，加工三完毕的三材料分三规格包三装运输三至施工三现场。三经项目三工程师三与工程三管理部三批准后三，方可三进行大三面积施三工操作三。（集三中加工三、材料三分发、三材料运三输、现三场施工三及其他三四化管三理要求三）。（7）、在三大面积三施工过三程中，三如有非三集中加三工的施三工行为三，现场三工程师三必须对三监理单三位及施三工单位三依据合三同规定三进行相三应处罚三。（8）、加三工区临三边维护三，集中三加工区三周围应三以钢围三挡做临三边维护三，彩喷三布底色三应为本三项目营三销主色三调或者三万科灰三，并在三左上角三配有万三科标识三，内容三上应体三现现场三总包单三位组织三架构、三文明施三工要求三、集中三加工的三图片展三示、施三工区布三置及运三输路线三图、各三户型的三户型图三及各供三方单位三的标识三等。（9）、统三一规格三尺寸控三制：A、结构三施工前三弹设基三础零控三线，控三制结构三构件、三砌筑、三抹灰及三必要的三装饰部三品定位三误差值三。B、砌筑施三工前交三底厨卫三净尺寸三、烟（三风、管三井）道三合理尺三寸、门三洞尺寸三及误差三平移理三论。C、装修基三面整体三验收时三需进行三数据统三计，根三据尺寸三值的离三散性确三定各安三装尺寸三的标准三值。材料工三厂化加三工实施三操作表三参考（三链接）继续上三页：四化管三理新增三小组人三员（链三接）4、现场三可视化三管理要三点（1）、装三修现场三组织管三理的可三视化（三装修总三包管理三人员）按照300套精装三住宅（三约2栋）施三工单位三管理人三员构成三参考：土建（三装修）三总包项三目经理三：负责三协调整三个项目三施工现三场相关三工作；楼栋长三或者生三产经理三：1人，主三抓装修三现场全三面工作三，处理三日常事三物；施工员三：1人；质检员三：2人；资料员三：1人，材三料报验三、隐蔽三报验、三部品说三明书、三保修卡三等一户三一档；设计师三：1人，现三场深化三图纸，三处理相三关设计三问题；材料员三：1人；安全员三：2人，现三场安全三员及门三岗安全三员；室内电三梯人员三：1人；以上合三计约9~1三1人，现场管三理人员三组织架三构、主三要联系三人联系三方式以三及一寸三免冠照三片应在三现场展三示区公三示。（2）、装三修现场三施工班三组人员三可视化施工人三员应统三一服装三，进场三需配备三工牌，三在项目三部内应三设置《各楼层三施工人三员动态三监控表》，对每三天现场三施工的三各个工三种，所三在楼层三及施工三人数动三态变化三进行监三控。项目经三理可根三据质量三及进度三需要适三当调整三班组人三员。现场施三工人员三应按合三同满足三工程进三度需要三，总包三负全责三，监理三全程监三控。如三果人力三资源不三足，影三响工期三，项目三工程师三将依据三合同对三总包单三位及相三关责任三人进行三处罚。（3）、质量三可视化在项目三装修工三作准备三前一个三月，由三各项目三工程组三负责人三牵头组三建各项三目“每三户质量三档案”三专项工三作组，三由项目三主管作三为小组三领导、三专职监三理工程三师为骨三干人员三、含总三包技术三人员组三成。按可视三化表所三含内容三，总包三要全数三查验，三数据真三实准确三，并及三时填写三。监理三单位全三数复核三，对不三合格项三勒令总三包进行三整改。三如出现三未能按三时整改三的情况三，项目三工程师三将对责三任人给三与处罚三。专项三小组在三每周的三项目例三会上通三报每户三质量档三案的进三度情况三。《装修房三管理可三视化控三制表》悬挂于三入户门三外，填三涂由施三工单位三负责，三监理、三甲方对三风险项三及潜在三风险项三进行控三制整改三及预防三。（4）、装三修现场三施工进三度可视三化A、通过《可视化三进度控三制表》实现整体施三工进度三可视化。B、进度三控制表填写要三求：在三按照表三格要求三进行填三写，同三时应保三证填写三的时效三性与准三确性。按合同三工期编三制科学三合理施三工进度三表，工三序流水三段清晰三，人员三，材料三，设备三满足进三度要求三。总包三对装修三过程进三度质量三负全责三，监理三负责全三项监控三，工程三管理部三负责质三量评估三，依据三合同条三款，对三未能按三时完成三工程进三度计划三，监理三单位应三及时向三甲方反三映现场三情况，三项目工三程师将三对项目三总包给三以处罚三。C、材料进三场时间三控制根据采三购合同三规定材三料进场三时间，三形成各三种材料三进场时三间汇总三表。总包按三工序流三水段确三保材料三按时进三场，甲三委甲供三材料按三合同工三期，加三工周期三提前备三货。避三免出现三停工待三料，如三因财料三供应不三及时，三项目工三程师项三目监理三依据合三同条款三给以必三要的处三罚。（5）、文三明施工三可视化对于现三场文明三施工要三求应在三现场进三行公示三，对于三各工种三不同阶三段的要三求应根三据施工三进度情三况进行三更新，三在现场三施工过三程中，三应注意三施工器三具统一三形式摆三放、施三工过程三中的成三品保护三环节及三施工过三程中的三现场整三洁化。设施设三备放置三：小便三斗、垃三圾箱、三灭火器三、吸烟三区及物三料堆放三区等所三在的楼三层与位三置绘制三示意图三，在单三元门入三口处公三示。A、临时三电箱：每三单元每三两层设三配电箱三一只；B、现场垃圾箱三：每单三元每层三设垃圾三箱一只三；采用三塑料成三品垃圾三桶，规三格大约三为700三×70三0×1三000三mm；现场三垃圾桶三每天施三工结束三后由清三理小组三用小推三车拉至三楼下进三行清理三；C、小便斗三：每单三元每两三层设小三便斗一三只。为三环境考三虑，我三们决定三使用小三便斗并三接下水三管至一三楼接窨三井，或三接入大三号桶并三且规定三每天定三时检查三清除，三具体接三入位置三视现场三实际情三况进行三选择；D、吸烟告三示区：三每单元三每两层三设一个三吸烟区三。吸烟三区设置三沙桶1只，并三贴有吸三烟告示三、规定三，在楼三道内张三贴吸烟三区指示三牌；E、户内材三料集中三堆放点三：在每三户客厅三内规划三一个中三间区域三集中堆三放材料三，墙上三张贴堆三放方法三、规定三以及违三规处罚三；F、灭火器三：每单三元每层三设灭火三器一只三，灭火三器架子三固定在三墙上，三并张贴三灭火器三使用说三明。（1）、抹三灰通病抹灰裂三缝与施三工过程三控制关三系极大三。只要三认真管三理，裂三缝可以三大为减三少。水泥砂三浆、混三合砂浆三抹灰的三比较，三水灰比三、抹灰三基地的三处理、三养护等三。混凝土三裂缝修三补，砂三浆裂缝三修补。三烟道变三形下沉三也常常三引起瓷三砖开裂三。（三）三、精装三修质量三通病防三治（2）、墙三砖空鼓三问题验收规三范不允三许墙砖三出现空三鼓，代三价是必三须逐块三检查，三发现即三打掉重三来。防三治措施三如下：A、基层三强度要三足够。三尤其是三混合砂三浆抹灰三的墙面三，如果三在土建三施工时三严重失三水，必三定造成三混合砂三浆强度三极低，三贴砖后三非常容三易出现三严重的三空鼓。基层含三水率要三适中。三贴砖前三一天淋三水，正三式贴砖三前再次三湿润墙三面。如三果是轻三质砌块三，则因三为其吸三水极其三厉害，三必须长三时间洒三水养护三，否则三必定空三鼓无疑三。B、墙砖三要泡水2小时以三上。因三为现在三瓷砖质三量普遍三较好，三吸水率三比规范三允许的三程度低三很很多三，工人三凭经验三觉得不三泡水也三可以，三实际上三对空鼓三是有影三响的。C、采用三二次成三活法。三大墙砖三背面刮三上一层三水泥膏三，约10m三m厚。先三试贴，三轻轻敲三打后再三抬起，三修整背三后水泥三膏之后三再次镶三贴。这三个方法三对防止三空鼓贡三献很大三。门边三、门头三位置尤三其要防三止空鼓三。在不同三墙体材三料交接三部位，三一定要三用钢丝三网加强三，否则三该部位三发生相三对位移三时也容三易造成三空鼓。瓷砖踢三脚线常三常空鼓三，原因三之一是三腻子刮三得太低三，应避三免。（3）、厨三房卫生三间漏水防水层三施工的三质量保三证，防三水层由三谁负责三施工施工时三防水成三品保护三问题。标杆企三业防水三借鉴（4）、地三砖空鼓规范对三地砖的三空鼓相三对稍微三宽松，三但是标三准仍然三为不允三许出现三空鼓。砖越大三越容易三空鼓，三这与干三铺法没三有统一三严格的三工艺做三法有关三。为尽三量减少三空鼓，三建议的三措施如三下：A、铺贴三前楼面三板要湿三润。B、干铺三砂浆配三合比约1：4，要均三匀地铺三在楼板三上。C、采用三二次成三活法。三地砖背三面刮上三一层水三泥膏，三约10m三m厚。先三试铺，三轻轻敲三打后再三抬起，三修整背三后水泥三膏之后三再次铺三贴。这三个方法三对防止三空鼓贡三献很大三。D、铺完三之后24小时以三上严禁三上人。三采取养三护措施三对防止三空鼓大三为有利三。（5）、木三制作裂三缝及油三漆质量三不佳要严格三控制木三材含水三率，有三关平衡三含水率三的知识三，许多三人可能三理解有三错误。因此尽三量减少三木材使三用范围三，能用三轻钢龙三骨石膏三板代替三的吊顶三可尽量三替换木三制结构三。“回”三字形天三花的四三个角，三胶合板三不宜在三此附近三断开，三而是在三四个角三整块夹三板做成L形完成三角部的三过度，三可以大三幅度地三降低此三处出现三裂缝的三可能性三。木材与三木材接三缝处做三成V字形凹三缝，用三环氧树三脂加锯三末填充三，打磨三，封牛三皮纸，三然后再三进行表三面油漆三工艺。三此法比三较可靠三，但是三很费功三夫。不三宜用无三纺布代三替牛皮三纸，因三为无纺三布弹性三大，起三不到绷三紧的作三用。尽量避三免木材三与混凝三土墙面三等直接三接触，三很容易三出现裂三缝。妥善地三安排施三工工序三，尽量三减少木三材受潮三可能性三。木制背三景墙制三作时，三必须对三墙面进三行防潮三处理。三某些木三材更容三易受潮三，最好三避免。建议有三油漆的三木制作三采用工三厂化施三工。正确的三做法错误的三做法（6）、与三总包施三工单位三有关的三质量通三病A、外窗三渗漏B、烟道三渗漏、C、外墙三及屋面三渗漏D、给排三水管道三渗漏（7）、乳三胶漆、三涂料的三质量通三病1、基层三的处理水泥砂三浆基层三、石膏三板基层三、木夹三板基层、埃三特板基三层2、腻子三的质量3、涂料三的质量三及施工三工艺的三保障某楼盘三公共电三梯间天三花右边为三石膏板基三层的天三花木夹板三基层的三天花不同基三层的比三较