房地产上海某地产别墅项目概念与产品XXXX

“今天│一次│理想的探索│和实现

中國上海∣龙湖别墅概念定位∣生态◎科技◎空间◎品牌做和想│新奢华主义Todoingsomething&Tothinkingsomething龙湖别墅项目概念与产品研究龙湖别墅策源观点：高品质、纯独栋社区

市场发展趋势地块价值挖掘赵巷泗泾徐泾九亭莘闵颛桥洞泾佘山佘山别墅圈水景资源——最适宜高品质独栋别墅开发快速交通受宏观政策和土地供应结构的影响——独栋别墅将日益稀缺，长期价值看涨。市场发展趋势：时间03年2月国土部45号令，限批别墅用地，上海市执行容积率0.3以下地块限批06年1月《06年国土资源工作要点》：严控低密度高档地块，继续停止别墅类用地供应06年6月国土资源部紧急通知，限制一切别墅用地出让。政策三令五申，低密度别墅用地已经停批04年以来上海住宅用地供应结构容积率出让幅数比例R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%1.0≤R＜1.58847.1%R≤1.54926.2%04年以来，新增纯独栋别墅用地已经极少，而混合型别墅仍是供应主力。R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%独栋供应量减少的趋势已经开始显现别墅产品供应结构独栋比重下降2.2%

》寻找独栋别墅的市场机会？别墅市场结构近期市场热点消费习性研究万㎡㎡300400500独栋别墅面积供应结构供应主力310400上海独栋别墅的主力供应面积在310-400㎡；面积在310㎡以下的别墅为近期上海新兴的产品类型，整体供应比重仍然较低。新兴市场万㎡万元200400600800总价在450-700万为主力供应区域；450万的以下的市场供应比重相对较小。独栋别墅总价供应结构主力供应区域万㎡而填补这一空白的独栋项目成为近期别墅市场热点。独栋供应空间：面积在310㎡以下，总价在450万以下的产品相对稀缺典型个案分析保利十二橡树庄园1独栋面积：250-310㎡近期单价：13000元/㎡主力总价：320-400万2好世麒麟园独栋面积：220-300㎡近期单价：15000元/㎡主力总价：330-450万05年7月以来独栋项目销售情况比较项目名称销售套数（套）去化速度（套/月）稀缺独栋别墅十二橡树庄园839.5好世麒麟园13910.7主流独栋别墅西郊古北483.7佘山银湖463.5佘山豪宅项目佘山高尔夫382.9上海晶园251.9小独栋项目拥有主流独栋和豪宅不可比拟的去化速度稀缺独栋别墅十二橡树庄园839.5好世麒麟园13910.730%15%0.5%热销推动价格上涨，小独栋价值直追主流独栋产品小独栋别墅的兴起伴随着一个“新富阶层”的壮大客户分析以保利十二橡树庄园成交客户和佘山3号前期客户为基础。富人也分类他们不是顶级的富豪，但同样是「社会精英」、城市的「上流阶层」富有、更热衷于消费、享受和价值实现大中型企业合伙人新经济企业的CEO、CFO等高级管理层中小规模私营企业老板知名教授、专家、学者资深律师、会计师、设计师演艺界、体育界名流知名作家、画家等自由职业者拥有公车及各种灰色收入的政府干部……处于财富金字塔的上层31-三35岁三，新婚三或孩子三较小，三老人偶三尔同住三；45-三50岁三，1-三2个孩三子，外三出求学三或独立三生活，三上一代三偶然同三住。家庭人三数较少三，在居三住上对三居室、三空间的三要求较三低。为21三世纪富三人的「小家三庭结构三」量身打三造……客户年龄结构客户家三庭状况满足「首次三独栋别三墅置业三者」的别墅三生活理三想居住在三市区高三档公寓三，或者三拥有近三郊经济三型别墅三生活经三历。憧憬真三正的郊三居别墅三生活，三改变生三活方式三或居住三环境。以自住三为住，三关注社三区的长三期增值三。以现居住地划分：以户籍地划分：客户覆三盖面广三，「本埠三精英」和「外省三富人」占据绝三对比重新富阶三层是商三业社会三的产物三。商业的三力量在三成长，三商业社三会的发三展，这三一群体三的基数三仍在不三断扩大三中。适时推三出的小三独栋产三品正是三为他们三量身打三造的产三品。关键是三客户群三体数量三的「成长三性」供应供应比重仍相对较少需求契合成长中的新富阶层需求小独栋三市场供三需结论三：小独栋三产品整三体上仍三然具有三良好的三发展前三景和市三场机会三。策源观三点定位思路：捕捉成长性市场机会产品规划：后期以小面积独栋为主近期已有数个小独栋项目上市十二橡树庄园好世麒麟园四季御庭佘山3号圣塔路斯本项目三如何寻三找小独三栋市场三中差异三点和创三新点，三引领市三场？我们要三做的是新奢华三别墅！客群需三求导向地产模三式创新产品技三术提升地块资三源契合Q1:三为什么三要做新三奢华别三墅？消费新三风向：「消费升三级时代」消费升三级是指三消费结三构的升三级，是三在消费三水平和三消费质三量提高三的基础三上消费三结构不三断合理三、优化三，不断三由低层三次向高三层次发三展变化三的过程三。关爱个三人（T三aki三ng三Car三eo三fM三e）情感联三系（f三eel三ing三Co三nne三cti三ng）个人风三格（I三ndi三vid三ual三St三yle三）探索追三求（Q三ues三tin三g）“升级三时代”三消费者三特征：别墅消三费升级三时代「新奢三华主义三」地产消三费新动三向新奢华三主义是三一种品三质和品三牌生活三的演绎三，是时三尚与实三用的媾三和，是三理性和三情感交三融，新三奢华主三义者实三践者生三活品位三和生存三环境的三重组和三创新。别墅是三一处情三感和身三体的归三宿，但三呵护不三断升级三，安全三、舒适三、健康三、享受三都需要三新的内三涵……每一栋三别墅都三代表一三个个人三品牌、三一个家三庭标准三。房子三的风格三、品质三、价值三联系着三主人知三性、格三调、优三雅和美三感。享受科三技带来三的独特三体验;三在创造三与充实三自家中三，感受三到冒险三、学习三与自我三进步，三住家也三触碰到三“探索三”这个三情感层三面。二、行三业趋势三、地产模三式、别三墅技术行业趋三势：环三保节能三已经被三建设部三提上议三程今年2三月7日三建设部三正式发三布了《三建筑节三能管理三条例》三（征求三意见稿三），通三过奖罚三并重的三措施来三推进建三筑节能三。200三6年可三称为“三中国节三能地产三元年”三：北京锋三尚、当三代MO三MA、三中环凯三旋宫、三万科朗三润园已三经成功三了!北京万三国城M三oma三的“恒三温恒湿三”、三北京锋三尚国际三公寓的三“零能三耗”南京朗三诗国际三街区的三“低能三耗住宅三”、三郑州摩三尔“节三能概念三设计”三、深圳三蓝牙水三晶写字三楼的“三十大生三态智能三技术”三、济南三太阳树三公寓的三“高舒三适度低三能耗的三新型生三态高科三技公寓三”二、行业趋三势、地产模三式、别墅三技术Soh三o地产三——主三打产品三设计与三概念；万通地三产——三主打产三品个性三化定制三新模式三；万科地三产——三主打文三化与服三务；奥林匹三克花园三——主三打运动三主题社三区；中海金三地——三在传统三产品上三精益求三精….三.地产模三式：一三种开发三模式代三表一个三项目的三核心竞三争力本项目三需要一三个核心三竞争力三去区隔三市场从而达三到品牌三和销售三双赢的三目的!二、行业趋三势、地三产模式三、别墅技三术风格、三户型、三配套、三园林、三营销…三…一好性三的别墅三已经很三难在市三场上叫三好叫座均好性三的产品三已成为三市场必三需要而如何三进行产三品升级三成为课三题别墅的三技术升三级是必三然科技地三产一条探三求可持三续发展三的生态三地产的三道路一条追三求建筑三技术与三艺术化三完美结三合的道三路——以三成熟的三生态节三能技术三，开创三别墅健三康生活三的新时三代！三、一三块天然三的生态三领地！天然水系走向项目丰三富的水三系资源三为生态三主题的三运用创三造了条三件，而三生态科三技则有三利于水三体资源三可持续三性利用三。新奢华三主义别三墅生态、三低能耗三、纯小三独栋客户升级：市场客户细分，居住理念提升资源升级：天然的生态领地，充分挖掘定位升级：小独栋臻品，比精致更高，比豪宅内敛技术升级：生态型、低能耗、高舒适是趋势社区：三生态型三整体规三划产品：三低能耗三独栋别三墅空间：三小中见三大新奢三华开发：三开发建三议及财三测Q2:三如何三打造新三奢华别三墅？六大系三统创造三生态型三社区六大生三态系统水环境绿化环三境热能环三境绿色空三气环境绿色声三环境有机垃三圾处理水生态三系统液态水三为一切三的本源三（水环三境整体三规划）三对于三自然恩三赐的充三分利用三（雨水三收集系三统）三[二次三水]的三使用率三被充分三提升（三中水回三用系统三）雨水从三这里与三地下接三壤（渗三水路面三系统）中水处三理系统雨水收三集系统水系景三观规划项目以三“水”三为基础三构建社三区大环三境，以三“水”三为依托三创造私三人居住三空间，三“溪三-河-三湖”从三整体的三角度理三解水，构建起三水溪、三内河和三中心湖三组成的三水循环三体系同时创三造多样三水景与三之契合三，形成三蓝绿交三响。多项节三能高科三技

打三造新奢三华别墅应用低技术，达到住宅的高舒适三性。实施途三径目标建立《三万科生三态住宅三标准》形成《三万科生三态住宅三标准》让实实三在在的三生态全三面走进三万科住三宅万科的三做法《万科三生态住三宅标准三》的构成夏热冬三冷地区夏热冬三暖地区严寒地三区声环境光环境热环境景观水三系统雨水系三统中水系三统万科住三宅生三态标准住宅物三理标准水环境三标准节能标三准夏热冬三冷地区夏热冬三暖地区严寒地三区声环境光环境热环境景观水三系统雨水系三统中水系三统住宅物三理标准水环境标准节能标三准万科住三宅生态三标准生态研三究生态实三践南京金三色家园深圳东三海岸武汉城三市花园深圳坂三雪岗万科的三生态实三践夏热冬三冷地区夏热冬三暖地区严寒地三区声环境光环境热环境景观水三系统雨水系三统中水系三统住宅物三理标准水环境标准节能标三准万科住三宅生态三标准生态研三究生态实三践深圳坂三雪岗北京星三园北京西三山庭院天津城三市花园天津水三晶城沈阳花三园新城万科的三生态实三践夏热冬三冷地区夏热冬三暖地区严寒地三区声环境光环境热环境景观水三系统雨水系三统中水系三统住宅物三理标准水环境标准节能标三准万科住三宅生态三标准生态研三究生态实三践深圳东三海岸、三天津水三晶城武汉城三市花园三、南昌三四季花三城北京青三青家园三、大连三城市花三园万科的三生态实三践夏热冬三冷地区夏热冬三暖地区严寒地三区声环境光环境热环境景观水三系统雨水系三统中水系三统住宅物三理标准水环境标准节能标三准万科住三宅生态三标准生态研三究生态实三践天津东三丽湖万科的三生态实三践复地的三经验十三项三生态技三术试验室内热三环境、三风环境三、光环三境的模三拟设计热压通三风设计自平衡三通风系三统舒适节三能的空三调系统高效的三外墙保三温体系三和节能三门窗遮阳系三统空气能三热泵热三水器太阳能三光电应三用节能灯三具应用同层排三水系统智能家三居系统生态绿三化新型建三材的应三用爱伦坡三生态三别墅试三点新奢华三别墅全面提三升“科三技以人三为本”三的健康三、生态三居住理三念；遵循可三持续发三展原则运用“三低能耗三、高舒三适度”三建筑技三术系统开创科三技主题三地产开三发模式强化产三品的核三心价值真正区三隔其它三同类别三墅低能耗三别墅标三准天棚采三暖制冷三，恒温三恒湿：置换式三新风系三统外围护三：外墙保温保三湿、外三窗防晒三保温防噪音三：标准三、楼板三与管道三、地板三、内墙太阳能三系统备注：三以上技三术可根三据具体三需要进三行选择三性采用恒温恒三湿系统天棚采三暖制冷三优势冬夏两三用，采三暖制冷系统材三料寿命三与建筑三一样长三久采暖制三冷功效三更稳定三，效率三高不依靠三室外机三箱，不三破坏建三筑外观冷热交三换的媒三质为水三，绿色三环保辐射散三发的温三度调节三方式无三风感和三气流感三，无烘三烤感从上至三下的辐三射方式三，更舒三适系统自三动调整三室内温三度，温三度均匀采暖制三冷与新三风置换三完全分三离，健三康高效太阳能三系统另外一三种成本三较低的三节能方三式是太三阳能系三统利用太三阳能为三住户提三供照明三节电、三采暖等新风系三统外围护外墙保三温中空L三OW-三E外窗三隔热防三躁小空间三见大创三意

奢三华别墅三新定义建筑风三格及细三节处理户型空三间规划庭院设三计建筑空三间处理建筑风三格建材细三节处理STUCCO与弧形线条文化石与高档涂料的结合西班牙三筒瓦建议户三型面积三在22三0-3三20㎡三，在有限三的空间三内，秉承新三奢华主三义de三消费理三念，做到尺三度、功三能、动三线、空三间的完三美组合三：客厅和三玄关同三时挑空三、中西三餐厅、三完整主三卧空间三（含独三立书房三、衣帽三间）…三…都是豪三宅级的三设置。户型空三间规划三：奢侈d三e尺度挑空的，客厅才显气派玄关3.3米层高的地下室奢侈d三e尺度主卧空间：独立书房独立衣帽间双阳台双开门中、西厨房完善d三e功三能完善d三e功三能早餐台、正餐厅完善d三e功三能气派客厅温馨家庭室功能性三地下室三：建议面三积15三0㎡左三右，拥三有良好三采光和三给排水三功能音乐梦想创作空间功能性三地下室三：建议面三积15三0㎡左三右，拥三有良好三采光和三给排水三功能Spa\桑拿二层空间一层空间合理d三e动线三，创造三私密空三间家庭私密区域主卧私密区域过渡空间成品庭三院立体景三观成品庭三院欢乐生三活下层式庭院“亮”丽空间空中庭院开阔视界分期开三发

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