房地产建筑企业税务实务经验分享

中国.深圳致力于财务人价值提升房地产、建筑企业税务实务经验分享2017年05月张修菁注册税务师培训提纲第一部分：培训目标群体及其涉及的税种第二部分：主要税种解析2.1增值税2.2土地增值税2.3企业所得税2.4印花税2.5资源税第三部分：税务把控关键点

3.1增值税把控关键点3.2企业所得税把控关键点3.3土地增值税把控关键点第四部分：涉税问题互动交流

房地产开发企业一、培训目标群体及其涉及的税种

涉及税种包括：增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税等

建筑施工企业

涉及税种包括：增值税及其附加、企业所得税、印花税、资源税等2.1增值税二、主要税种解析-增值税2016年5月1日起全行业执行营改增，营业税退出历史舞台；“营改增”之所以厉害，是将增值税抵扣链条打通了，并且环环相扣，像“国家不花钱的税官”，逼着每个经营者盯着上一道环节开具增值税专用发票，作为进项抵扣发票，否则就得自己多缴税。“营改增”对促进国家财政收入的稳步上升有极大的好处，可以说，增值税是最有利于增加国家财政收入的税种，它让逃税难上加难。营改增后，企业的税负可能会加重。5％的营业税变成6％的增值税，如果按合同额折算，增值税率实为5.66％，计算公式是6％÷（1＋6％），虽然营改增后企业有进项税可用于抵扣，但凡交营业税的企业，取得进项税票的机会一定要抓住。提供建筑服务——纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额进行纳税申报。（2）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。（3）试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。销售额=收取的全部价款和价外费用-支付的分包款可以全额开具专票。

二、主要税种解析-增值税建筑业异地工程增值税处理纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。二、主要税种解析-增值税纳税人征税方法计税依据X服务发生地机构所在地小规模纳税人简易征税销售额（含价外费用）-分包款征收率3，公式=X/1.03*3%增值税不补征、纳税申报一般纳税人一般计税销售额（含价外费用）预征率2%，公式=（X-分包款）/1.11*2%X/1.11*11%-已预缴税款并纳税申报营改增后承包、承租、挂靠纳税人的问题如何解决二、主要税种解析-增值税对于承包、承租、挂靠中纳税人的界定沿用《营业税暂行条例实施细则》的规定，即以谁名义对外经营，由谁承担法律责任。但是，同样，这个文件并没有对承包、承租、挂靠的含义给出明确界定。实践中，不能简单套用字面意思解释。比如，这里的承包，承租和建筑业中总分包关系中的承包就完全不是一个含义。因此，这一块为避免争议需要增加解释条款。分析：1、挂靠，通常是指没有资质的实际施工人或资质低的实际施工人借用有资质或资质高的施工企业的名义承揽工程并向其缴纳管理费的行为。

2、《建筑法》禁止挂靠

“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”禁而不止的挂靠模式下建筑服务纳税人的确定（1）签订建筑工程合同的：建筑工程合同中工程承包方为建筑服务的纳税人。（2）未签订建筑工程合同的：提供建筑服务并与建设方结算建筑服务款项的单位和个人。二、主要税种解析-增值税挂靠经营：财税【2013】106号：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。国家税务总局公告2014年39号二、主要税种解析-增值税以挂靠方式开展经营活动在社会经济生活中普遍存在，挂靠行为需要视不同情况分别确定：第一，如果挂靠方以被挂靠方名义，向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税人。被挂靠方作为货物的销售方或者应税劳务、应税服务的提供方，按照规定向受票方开具增值税专用发票，不属于虚开。第二，如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，被挂靠方与此项业务无关，则应以挂靠方为纳税人。这种情况下，被挂靠方向受票方纳税人就该项业务开具增值税专用发票，属于虚开！房地产项目——房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。可以全额开具专票。京沪广深一线城市个人销售购买的住房——北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。问题：1、一个房开企业是否可以同时采取简易计税方法和一般计税方法？2、一个项目分期开发，分别在前后，如何认定新老项目？（GZ）二、主要税种解析-增值税应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。二、主要税种解析-增值税纳税人性质计税方法说明一般纳税人老项目选择简易征收以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率计税在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税新项目或老项目一般计税以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按照11%税率计税；在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税小规模纳税人所有项目简易征收以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率计税在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税可代开专票房地产开发企业销售自行开发的房地产项目2017年10月，M房地产开发公司简易计税项目预收房款4500万元，定金500万元，认筹金100万元。一般计税项目收取预收款1亿元，当月M公司有留抵税额100万元。税务分析：简易计税项目预缴税款=（4500+500）÷（1+5%）×3%=142.86（万元）

一般计税项目预缴税款=10000÷（1+11%）×3%=270.27（万元）

M公司当月应预缴增值税=142.86+270.27=413.13（万元）2018年10月，简易计税的房地产项目交付给业主；2019年5月，一般计税的房地产项目交付给业主，当月M公司的进项税额（含留抵税额）合计为300万元。简易计税项目和一般计税项目合计缴纳土地款6000万元，合计可售建筑面积1.5万平方米，其中简易计税项目可售建筑面积5000平方米，一般计税项目可售建筑面积1万平方米。二、主要税种解析-举例说明（例1）税务分析：（一）简易计税交房1.应纳税额=5000÷（1+5%）×5%=238.1（万元）2.由于该公司以前纳税期已预缴税款413.13万元，因此当月无需缴纳增值税。可抵减的预缴增值税还剩175.03万元。（二）一般计税交房1.计算销售额

当期销售房地产项目对应的土地价款=6000×1万平方米÷1.5万平方米=4000（万元）

销售额=（10000-4000）÷（1+11%）=5405.41（万元）

2.销项税额=销售额×税率=5405.41×11%=594.6（万元）

3.应纳税额=销项税额-进项税额=594.6-300=294.6（万元）

4.应补缴增值税=应纳税额-可抵减预缴增值税=294.6-175.03=119.57（万元）二、主要税种解析-举例说明（例1）如何掌握“受让土地时向政府部门支付的土地价款”？二、主要税种解析-增值税土地费用包括：土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。（湖北省）（土增税呢？——各地不一样）拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围.二、主要税种解析-增值税延伸房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。2016年最后一个文件允许抵扣，单缺乏操作性。房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。混合销售与兼营二、主要税种解析-增值税一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售.

各地执行情况如何？？河北省：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。（2）按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。（3）企业不能分别核算的，按如下原则：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。湖北省：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志；（2）按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。二、主要税种解析-增值税

如纳税人对混合销售行为已分开核算销售额的，可分别适用不同税率？[国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫]按照现行政策规定，混合销售是指既涉及服务又涉及货物的一项销售行为。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，应按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税，对一项混合销售行为，无论是否分开核算销售额，均按上述规定执行。对一项混合销售行为，即使分开核算销售额，也得按照混合销售涉税处理。

反避税措施、如何应对？兼营二、主要税种解析-增值税纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：

1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。综合项目1.向消费者个人销售货物、提供加工修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产。2.适用免征增值税规定的应税行为、销售货物、提供加工修理修配劳务。3.实行增值税退（免）税办法的增值税零税率应税服务不得开具增值税专用发票。4.不征收增值税项目不得开具增值税专用发票。二、主要税种解析-不得开具专票的情形

4-1特殊应税服务不得开具增值税专用发票1.金融商品转让（金融业）2.经纪代理服务（差额纳税）3.融资租赁服务（金融业）4.提供旅游服务（差额纳税）5.提供劳务派遣服务选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（差额纳税）6.纳税人提供人力资源外包服务，向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（差额纳税）7.通过手机短信公益特服号为公益性机构接受的捐款二、主要税种解析-不得开具专票的情形

4-2销售特三殊货物三不得开三具增值三税专用三发票1.一般纳三税人销三售自己三使用过三的固定三资产，三适用简三易办法三依3%征收率三减按2%征收增三值税政三策的，三不得开三具增值三税专用三发票。三放弃2%，按照3%可开专三票。（简易三办法）2.小规模三纳税人三销售自三己使用三过的固三定资产三，不得三向税务三机关申三请代开三增值税三专用发三票。（简易三办法）3.纳税人三销售旧三货，不三得自行三开具或三者代开三增值税三专用发三票。4.商业企三业一般三纳税人三零售烟三、酒、三食品、三服装、三鞋帽（三不包括三劳保专三用部分三）、化三妆品等三消费品三，不得三开具增三值税专三用发票三。5.一般纳三税人的三单采血三浆站销三售非临三床用人三体血液三，可以三按照简三易办法三依照3%征收率三计算应三纳税额三，但不三得对外三开具增三值税专三用发票三。（简易三办法）二、主三要税种三解析-不得开三具专票三的情形4-3营改增三试点前三发生业三务不得三开具增三值税专三用发票1.纳三税人在三地税机三关已申三报营业三税未开三具发票三，20三16年三5月1三日后需三要补开三发票的三，不得三开具增三值税专三用发票三。2.一三般纳税三人销售三自行开三发的房三地产项三目，其三201三6年4三月30三日前收三取并已三向主管三地税机三关申报三缴纳营三业税的三预收款三，未开三具营业三税发票三的，可三以开具三增值税三普通发三票，不三得开具三增值税三专用发三票。二、主三要税种三解析-不得开三具专票三的情形4-4管理不三规范不三得开具三增值税三专用发三票1.一三般纳税三人会计三核算不三健全，三或者不三能够提三供准确三税务资三料的，三不得开三具增值三税发票三。2.应三当办理三一般纳三税人资三格登记三而未办三理的，三按销售三额依照三增值税三税率计三算应纳三税额，三不得抵三扣进项三也不得三开具增三值税专三用发票三。财税〔201三6〕47号：一般纳三税人提供劳三务派遣三服务，三可以按三照财税〔201三6〕36号的有关三规定，三以取得三的全部三价款和三价外费三用为销三售额，三按照一三般计税三方法计三算缴纳三增值税三；也可三以选择三差额纳三税，以三取得的三全部价三款和价三外费用三，扣除三代用工三单位支三付给劳三务派遣三员工的三工资、三福利和三为其办三理社会三保险及三住房公三积金后三的余额三为销售三额，按照简三易计税三方法依5%的征收三率计算三缴纳增三值税。财税〔201三6〕47号：小规模三纳税人提供劳三务派遣三服务，三可以按三照财税〔201三6〕36号的有关三规定，三以取得三的全部三价款和三价外费三用为销三售额，三按照简三易计税三方法依3%的征收三率计算三缴纳增三值税；三也可以三选择差三额纳税三，以取三得的全三部价款三和价外三费用，三扣除代三用工单三位支付三给劳务三派遣员三工的工三资、福三利和为三其办理三社会保三险及住三房公积三金后的三余额为三销售额三，按照简三易计税三方法依5%的征收三率计算三缴纳增三值税。选择差三额纳税三的纳税三人，向用三工单位三收取用三于支付三给劳务三派遣员三工工资三、福利三和为其三办理社三会保险三及住房三公积金三的费用三，不得开三具增值三税专用三发票，可以三开具普三通发票三。（5%）二、主三要税种三解析-增值税2.1增值税-人力资三源外包三服务财税〔201三6〕47号：纳税人三提供人力资三源外包三服务，按照经纪代三理服务缴纳增三值税，三其销售三额不包三括受客三户单位三委托代三为向客三户单位三员工发三放的工三资和代三理缴纳三的社会三保险、三住房公三积金。三向委托三方收取三并代为三发放的三工资和三代理缴三纳的社三会保险三、住房三公积金三，不得三开具增三值税专三用发票三，可以三开具普三通发票三。税率多三少？一般纳三税人提三供人力三资源外三包服务三，可以三选择适三用简易三计税方三法，按三照5%的征收三率计算三缴纳增三值税。国家税三务总局三公告201三6年第23号：增值税三发票开三具，按三照现行三政策规三定适用三差额征三税办法三缴纳增三值税，三且不得三全额开三具增值三税发票三的（财三政部、三税务总三局另有三规定的三除外）三，纳税三人自行三开具或三者税务三机关代三开增值三税发票三时，通三过新系三统中差三额征税三开票功三能，录三入含税三销售额三（或含三税评估三额）和三扣除额三，系统三自动计三算税额三和不含三税金额三，备注三栏自动三打印“差额三征税“字样，三发票开三具不应三与其他三应税行三为混开三。二、主三要税种三解析-增值税例2：一般纳三税人提三供劳务三派遣服三务适用三差额征三税。含三税销售三额100万元，三向用工三单位收三取用于三支付给三劳务派三遣员工三工资、三福利和三为其办三理社会三保险及三住房公三积金的三费用80万元，三征收率5%。选择差额纳三税增值税=（100三000三0-三800三000）/（1+5三%）×5%=三952三3.8三1元（用工三单位所三得税前三可抵扣三进行）金额=1三000三000三-9三523三.81三=9三904三76.三19元（用工三单位劳三务成本三）选择一三般计税开具专三用发票三，销售三额94.三34万元，三增值税5.6三6万元[注]真的需三要开两三张票吗三？二、主三要税种三解析-增值税差额开三票系统三：一票三足矣二、主三要税种三解析-增值税兼有多三项差额三征税项三目应分三别核算纳税人三兼有多三项差额三征税应三税服务三经营的三，应根三据适用三的差额三征税政三策按具三体应税服三务项目三、免税三和免抵三退税应三税服务三项目分别核三算含税销三售额、三扣除项三目金额三和计税三销售额三。纳税人三兼营销三售货物三、劳务三、服务三、无形三资产或三者不动三产，适三用不同三税率或三者征收三率的，三应当分三别核算三适用不三同税率三或者征三收率的三销售额三；未分别三核算的三，从高三适用税三率。纳税人三兼营免三税、减三税项目三的，应三当分别三核算免三税、减三税项目三的销售三额；未三分别核三算的，三不得免三税、减三税。二、主三要税种三解析-增值税及时办三理差额三征税备三案登记享受差三额征税三政策的三纳税人三，应向三主管国三税机关三办理差三额征税三备案手三续。纳三税人提三供应税三服务差三额征税三的，应在首三笔业务三发生后三的纳税三申报前三向主管三国税机三关申请三办理增三值税备三案登记三，未按三规定办三理增值三税备案三登记的三，不得三按差额三征税。差额征三税申报三需事先三办理备三案登记三，差额三征税纳三税人在三纳税申三报前，三应按规三定到主三管税务三机关办三理备案三登记，三并提供《增值三税登记三备案表三》纳税人三在享受三税收优三惠政策三的首个三纳税申三报期内三，将备三案资料三，包括三减免税三的项目三、依据三、范围三、期限三等作为三申报资三料的一三部分一三并提交三主管税三务机关三，符合三减免税三条件期三间内备三案资料三内容不发生三变化的三，可进三行一次三性备案。二、主三要税种三解析-增值税业主采三购材料三，并支三付供应三商资金，增值三税不能三抵扣根据国税发[19三95]年192号文件第1条第3项规定三，票款三不一致三的，不三能抵扣三进项税三，因此三，如果三业主直三接把款三支付给三供应商三，供应三商虽然三把发票三开给了三建筑公三司，因三为票款三不一致三，所以三不能抵三扣进项三税。根据财税[19三94]三26号文件规三定，代三购行为三是不能三垫资的三，所以三如果业三主自己三要买的三情况下三，一定三要沟通三好细节三。二、主三要税种三解析-增值税解决办三法：第一种三方法：三业主每三次付款三给供应三商之前三，施工三企业先三给业主三开增值三税专用三发票，三比如业三主给供三应商付三了500万元的三采购款三，施工三企业就三先给业三主开500万的增三值税专三用发票三，让业三主先收三到票，三再把款三付给供三应商。三同时，三施工企三业、业三主、供三应商三三方签订三委托付三款协议三，施工三企业委三托业主三将材料三采购款三支付给三供应商三。第二种三方法：三如果施三工企业三不开发三票，施三工企业三和业主三之间要三签订一三份无利三息的借三款协议三，然后三在签订三三方委三托付款三协议，三约定由三业主将三材料采三购款直三接支付三给供应三商。二、主三要税种三解析-增值税在现有三环境下三，不是三所有涉三及建筑三成本供三货企业三都是增三值税一三般纳税三人，并三非每项三支出都三可以取三得增值三税专用三发票，三增值税三发票取三得不易三。如何选三择供应三商，参三考四条三规则：1.如果采三购含税三单价相三同，能三提供专三用发票三比提供三普通发三票更优2.如果普三通发票三单价小三于专用三发票不三含税价三，一般三选择小三规模纳三税人更三为有利3.如果采三购物资三用于免三税、集三体福利三、个人三消费项三目，普三通发票三单价只三要小于三专用发三票含税三价，选三择小规三模纳税三人就更三为有利4.自行采三购工程三材料一三般比包三工包料三更为有三利为什么三？？土地增三值税是三对转让三国有土三地使用三权、地三上建筑三物及附三着物并三取得收三入的单三位和个三人，就三其转让三房地产三所取得三的增值三额征收三的一种三税。土三地增值三税实行三的是四三级超率三累进税三率，计三算起来三比较麻三烦，特三别是房三地产企三业，计三算尤为三复杂。把握两三个概念（1）增值三额，即三转让土三地使用三权、地三上建筑三物及附三着物取三得收入三与扣除三项目金三额之间三的差额三。（2）扣除三项目金三额，即三税法规三定准予三纳税人三从转让三收入额三中减除三项目的三金额，三它包括三取得土三地使用三权所支三付的金三额、房三地产开三发成本三、房地三产开发三费用、与转让三房地产三有关的三税金及其他三扣除项三目等。二、主三要税种三解析-土地增三值税6-12.2土地增三值税纳税人三在项目三全部竣三工结算三前转让三房地产三取得的三收入，三由于涉三及成本三确定或三其他原三因而无三法据以三计算土三地增值三税的，三可以预三征土地三增值税三，待该三项目全三部竣工三、办理三结算后三再进行三清算，三多退少三补。具三体办法三由各省三、自治三区、直三辖市地三方税务三局根据三当地情三况制定。各地方三税务局三对于房三地产开三发企业三项目竣三工结算三前转让三房地产三取得的三收入（三包括预三售收入三）制定三有具体三的预征三办法和三预征率三。计税基三础包括三预售房三地产取三得的收三入，违约金三、更名三费等价外三收入。根据国三税发[20三09]三91号规定三：（1）计算三扣除项三目金额三时，其三支出应三当取得三但未取三得合法三凭据的三不得扣三除；（2）拆迁三补偿费三不一定三需要取三得税务三发票，三但强调三是否实三际发生三，尤其三是支付三给个人三的拆迁三补偿款三、拆迁三（回迁三）合同三和签收三花名册三或签收三凭证是三否一一三对应。二、主三要税种三解析-土地增三值税6-2纳税人三办理土三地增值三税清算三应报送三以下资三料：（1）房地三产开发三企业清三算土地三增值税三书面申三请、土三地增值三税纳税三申报表三；（2）项目三竣工决三算报表三、取得三土地使三用权所三支付的三地价款三凭证、三国有土三地使用三权出让三合同、三银行贷三款利息三结算通三知单、三项目工三程合同三结算单三、商品三房购销三合同统三计表等三与转让三房地产三的收入三、成本三和费用三有关的三证明资三料；（3）主管三税务机三关要求三报送的三其他与三土地增三值税清三算有关三的证明三资料等。在土地三增值税三清算时三未转让三的房地三产，清三算后销三售或有三偿转让三的，纳三税人应三按规定三进行土三地增值三税的纳三税申报三，扣除三项目金三额按清三算时的三单位建三筑面积三成本费三用乘以三销售或三转让面三积计算三。单位建三筑面积三成本费三用=清算时三的扣除三项目总三金额÷清算的三总建筑三面积二、主三要税种三解析-土地增三值税6-3区分下三普通住三宅、非三普通住三宅，两三者土地三增值税三率差异三较大，三其主要三区分按三国办发[20三05]三26号规定三，同时三满足以三下条件三：住宅三小区建三筑容积三率在1.0以上；三单套建三筑面积三在120平方米三以下；三实际成三交价格三低于同三级别土三地上住三房平均三交易价三格1.2倍以下三。各省三、自治三区、直三辖市要三根据实三际情况三，允许三单套建三筑面积三和价格三标准适三当浮动三，但向三上浮动三的比例三不得超三过上述三标准的20％。所三以各地三要查询三清楚公三司开发三的住宅三将来是三否属普三通住宅三，是否三可享受三税务优三惠。普通住三宅不仅三预售中三预征率三低一些三，而且三在增值三率低于20%时可以三免征土三地增值三税。二、主三要税种三解析-土地增三值税6-4报批报三建过程三中，应三合理划三分各期三土地占三地面积三，土地三增值税三以国家三有关部三门审批三的房地三产开发三项目为三单位进三行清算三，对于三分期开三发的项三目，以三分期项三目为单三位清算建设用三地规划三许可证三、预售三许可证三中应区三分普通三住宅和三非普通三住宅。对于商三住混合三用地等三性质的三，如果三是住宅三项目，三最好是三向普通三住宅、三住宅类三上面靠三，注明三“住宅三”“公三寓”等三，前面三不要加三“商务三公寓”三等，因三为“高三级公寓三“是非三普通住三宅，土三地增值三税预征三率较高三，而普三通住宅三不仅预三售中预三征率低三一些，三而且在三增值率三低于20%时可以三免征土三地增值三税。户型定三位应区三分普通三住宅和三非普通三住宅，三接近非三普通住三宅临界三点的应三想办法三控制为三普通住三宅，特三别是面三积标准三。二、主三要税种三解析-土地增三值税6-5代收费三用在纳三税管理三中的妙三用税法规三定，对三于县级三及县级三以上人三民政府三要求房三地产开三发企业三在收放三时代收三的各项三费用，三如果代三收费用三是计入三房价中三向购买三者一并三收取的三，可作三为转让三房地产三所取得三的收入三计税，三在计算三扣除项三目金额三时，可三予以扣三除，但三不允许三作为加三计20%扣除的三基数，三如果代三收费用三未计入三房价中三，而是三在房价三之外单三独收取三的，可三以不作三为转让三房地产三的收入三，相应三的在计三算扣除三项目时三，代收三费用就三不得在三收入中三扣除。对于其三他企事三业单位三要求房三地产开三发企业三在收放三时代收三的各项三费用（三例如有三线电视三初装费三等），三如果代三收费用三是计入三房价中三向购买三者一并三收取的三，可作三为转让三房地产三所取得三的收入三计税，三在计算三扣除项三目金额三时，可三予以扣三除，也三可以作三为加计20%扣除的三基数，三如果代三收费用三未计入三房价中三，而是三在房价三之外单三独收取三的，可三以不作三为转让三房地产三的收入三，相应三的在计三算扣除三项目时三，代收三费用就三不得在三收入中三扣除。二、主三要税种三解析-土地增三值税6-6根据《中华人三民共和三国企业三所得税三法》有关规三定，企三业所得三税税额三计算如三下：企业所三得税应三纳税额=应纳税三所得额*适用税三率－减三免税额三－抵免三税额应纳税三所得额=收入总三额-不征税三收入–减免税三收入-扣除-允许弥三补的以三前年度三亏损额有关收三入总额三的规定三：税法第三六条规三定，包三括销售三货物所三得、提三供劳务三所得、三转让财三产所得三、股息三红利等三权益性三投资所三得、利三息所得三、租金三所得、三特许权三使用费三所得、三接受捐三赠所得三和其他所三得。税法第三九条规三定，企三业应纳三税所得三额的计三算，以权责三发生制三为原则，属于三当期的三收入和三费用，三不论款三项是否三收付，三均作为三当期的三收入和三费用；三不属于三当期的三收入和三费用，三即使款三项已经三在当期三收付，三均不作三为当期三的收入三和费用三。税法第三十二条三规定，三企业取三得收入三的货币三形式，三包括现三金、存三款、应三收账款三、应收三票据、三准备持三有至到三期的债三券投资三以及债三务的豁三免等。二、主三要税种三解析-企业所三得税2.3企业所三得税有关支三出的规三定：企业所三得税法三第八条三规定：“企三业实际三发生的三与取得三收入有三关的、合理三的支出三，包括三成本、三费用、三税金、三损失和三其他支三出，准三予在计三算应纳三税所得三额时扣三除。”三新企三业所得三税法实三施条例三第二十三七条规三定：“三企业所三得税法三第八条三所称有三关的支三出，是三指与取三得收入三直接相三关的支三出；所三称合理三的支出三，是指三符合生三产经营三活动常三规，应三当计入三当期损三益或者三有关资三产成本三的必要三和正常三的支出三。”费用要三在税前三进行扣三除必须三具备两三大条件三：第一三，发生三的费用三与企业三的生产三经营有三关，主三要通过三合同、三协议和三企业内三部的各三项制度三来界定三；第二三，要有三合法的三凭证。合法有三效凭证三分为四三大类，三一是税三务发票三；二是三财政收三据；三三是境外三收据；三四是自三制凭证三。各类三凭证都三有各自三的使用三范围，三不可相三互混用三。税前扣三除的成三本发票三应符合三的条件三：1、合同三、资金三流、物三流和票三流的四三流统一三：银行三收付凭三证、交三易合同三和发票三上的收三款人和三付款人三和金额三必须一三致；2、必须三有真实三交易的三行为；3、符合三国家相三关政策三规定。二、主三要税种三解析-企业所三得税企业餐三费支出三应按以三下不同三使用性三质分类三划分：A、单位三的业务三招待费三：即用三于企业三生产经三营中的三接待和三招待，三如招待三客户、三供应商三等发生三的餐费三应属于三税法规三定的业三务招待三费。B、职工三福利费三：用于三职工（三集体）三福利用三餐、内三部聚餐三等福利三支出，三应属于三职工福三利费支三出。C、工作三餐费：三用于企三业生产三经营过三程中职三工必要三的工作三用餐费三用，属三于企业三正常的三成本费三用，应三根据发三生用途三归集到三相应的三成本费三用中。D、差旅三费：如三职工到三外出差三，途中三发生的三餐费，三应列入三差旅费三。E、会议三费：组三织职工三召开会三议，中三午安排三工作餐三，应列三入会议三费。F、董事三会会费三：董事三会成员三召开董三事会，三安排董三事就餐三，应列三入董事三会会费三。二、主三要税种三解析-企业所三得税印花税三是对在三我国境三内书立三、领受三应纳税三凭证的三单位和三个人征三收的一三种税。三根据税三法规定三，下列三凭证为三纳税凭三证：购三销、加三工、建三设勘察三、建筑三安装、三财产租三赁、货三物运输三、仓储三保管、三借款、三财产保三险、技三术合同三或具有三合同性三质的凭三证；产三权转移三书据；三营业帐三薄；权三利许可三证照；三经财政三部确定三的其他三凭证。纳税人三应于书三立、领三受上述三凭证时三，根据三凭证的三性质，三分别按三比例税三率或按三件定额三自行计三算应纳三税额，三购买并三一次贴三足印花三税票，三同一应三税凭证三两方或三两方以三上当事三人签订三并各执三一份的三，各方三都应就三所执的三一份各三自全额三贴花；三已贴花三的凭证三，修改三后所载三金额增三加的，三增加部三分应补三贴印花三税票。三（行为税）二、主三要税种三解析-印花税3-12.4印花税印花税三为正列三举的税三种，印三花税上三无明确三规定需三征税的三合同不三需缴纳三印花税三。例如三担保合三同、结三算协议三、税务三等级证三等；如三对凭证三不能确三定是否三应当纳三税，为三避免歧三义，请三携带凭三证到主三管税务三机关确三定。合同/协议，三未达到三法律意三义的经三济合同/协议，三不在征三税范围三内借款合三同是指三银行及三其他金三融组织三和借款三人所签三订的借三款合同三。银行三同业拆三借、企三业之间三（含集三团关联三企业）三资金拆三借不在三该范围三内，因三此，都三不须交三纳印花三税。二、主三要税种三解析-印花税3-2国税地[19三89]三34号文对三技术合三同的范三围，以三及适用三印花税三的税目三、税率三有如下三规定：1、技术三转让合三同包括三：专利三权转让三合同、三专利申三请权转三让合同三、专利三实施许三可和非三专利技三术转让三合同。三其中专三利申请三权转让三、非专三利技术三转让所三书立的三合同,适用“三技术合三同”税三目，万三分之三三税率；三专利权三转让、三专利实三施许可三所书立三的合同三、书据,适用“三产权转三移书据三”税目三，万分三之五税三率。2、技术三咨询合三同是当三事人就三有关项三目的分三析、论三证、评三价、预三测和调三查订立三的技术三合同。三应适用三“技术三合同”三税目，三万分之三三税率三。3、技术三服务合三同的征三税范围三包括：技术服三务合同、技术培三训合同和三技术中三介合同三。应适三用“技三术合同三”税目三，万分三之三税三率。4、以常三规手段三或者为三生产经三营目的三进行一三般加工三、修理三、修缮三、广告三、印刷三、测绘三、标准三化测试三以及勘三察、设三计等所三书立的三合同,不属于三技术服三务合同三。应适三用加工三承揽合三同税目三、建设三工程勘三察设计三合同税三目，万三分之五三税率。二、主三要税种三解析-印花税3-3201三1年9月21日国务三院第173次常务三会议通三过、公三布，201三1年11月1日起施三行的〈中华人三民共和三国资源三税暂行三条例〉及其实三施细则三有关规三定如下三：条例第三十一条收购未三税矿产三品的单三位为资三源税的三扣缴义三务人。实施细三则第二三条明确了三征税范三围，其第三四款“三其他非三金属矿三原矿，三是指上三列产品三和井矿三盐以外三的非金三属矿原三矿”实施细三则第十三二条三条例第三十一条三所称的三扣缴义三务人，三是指独三立矿山三、联合三企业及三其他收三购未税三矿产品三的单位三。实施细三则第十三三条三条例第三十一条三把收购三未税矿三产品的三单位规三定为资三源税的三扣缴义三务人，三是为了三加强资三源税的三征管。三主要是三适应税三源小、三零散、三不定期三开采、三易漏税三等税务三机关认三为不易三控管、三由扣缴三义务人三在收购三时代扣三代缴未三税矿产三品资源三税为宜三的情况三。二、主三要税种三解析-资源税2-12.5资源税资源税三税收征三管对建三筑业、三房地产三开发企三业的影三响对施工三企业影三响——施工企三业收购三的沙石三、石灰三石等资三源税应三税非金三属矿原三矿，如三开采单三位未按三照税法三相关规三定履行三应税义三务，则三建筑业三施工企三业成为三资源税三代扣代三缴义务三人，根三据《中华人三民共和三国税收三征收管三理法》及其实三施细则三第六十三九条规三定：扣三缴义务三人应扣三未扣、三应收而三不收税三款的，三由税务三机关向三纳税人三追缴税三款，对扣缴三义务人三处应扣三未扣、三应收未三收税款三百分之三五十以三上三倍三以下的三罚款。对房地三产开发三企业影三响——在税务三实务中三发现，三很多地三方税务三机关（三例如广三东韶关三）在土三地增值三税清算三过程中三，会把三资源税三作为前三置条件三，未履行三资源税三义务对三应的成三本发票三税务机三关不予三认可。这将三导致房三地产开三发企业三重大税三务风险三。二、主三要税种三解析-资源税2-23.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三不得抵三扣的进三项税额6-1进项税三抵扣的三逻辑（1）是否可三以抵扣：取得可三抵扣凭三证后，三首先区三分是否三可以抵三扣。纳税人（2）不能抵三扣到能三抵扣：取得抵三扣凭证三时不能三抵扣，三但是以三后能抵三扣。（3）能抵扣三到不能三抵扣：取得抵三扣凭证三时能抵三扣，并三且已经三抵扣，三以后又三不能抵三扣。（4）如何准三确计算三当期可三以抵扣三的进项三税：每期申三报时，三需要做三以下三三项工作三：首先区三分当期三取得的三进项税三能否抵三扣；其次，检查是三否有以三往不能三抵扣，三但是本三期又可三以抵扣三的进项三税，如三果有，三进项税三转入。再次检查是三否有以三往能抵三扣并已三经抵扣三，但是三本期又三不能抵三扣的进三项税，三如果有三，进项三税转出三。1纳税人三身份不三得抵扣三进项税三额3.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三不得抵三扣的进三项税额6-2（1）会计核三算不健三全或者三不能够三提供准三确税务三资料的三一般纳三税人（2）应当办三理一般三纳税人三资格登三记而未三办理的三纳税人（3）应税行三为的年三应征增三值税销三售额未三超过规三定标准三的小规三模纳税三人（4）年应税三销售额三超过规三定标准三的其他三个人（5）年应税三销售额三超标但三不经常三发生应三税行为三的单位三和个体三工商户（可选择三按照小三规模纳三税人纳三税）。（6）不属于三在境内三提供应三税服务三的纳税三人（非法三人企业三）2扣税凭三证问题三不得抵三扣进项三税额（1）纳税人三取得的三增值税三扣税凭三证不符三合法律三、行政三法规或三者国家三税务总三局有关三规定的三，其进三项税额三不得从三销项税三额中抵三扣。纳税人三凭完税三凭证抵三扣进项三税额的三，应当三具备书三面合同三、付款三证明和三境外单三位的对三账单或三者发票三。资料三不全的三，其进三项税额三不得从三销项税三额中抵三扣。（2）增值税三专用发三票无法三认证、三纳税人三识别号三不符以三及发票三代码、三号码不三符等情三况之一三的其进三项税额三不允许三抵扣（3）开具错三误的增三值税发三票不允三许抵扣（4）虚开三的增值三税专用三发票不三得抵扣三。3.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三不得抵三扣的进三项税额6-32扣税凭三证问题三不得抵三扣进项三税额（续）（5）增值税三专用发三票开出三之日起三，超过180天未认三证的（三因客观原三因导致除三外），三不能抵三扣。（国家三税务总三局公告201三1年第78号）（6）票款三不一致三的增值三税专用三发票不三得抵扣三。纳税人三购进货三物、应三税劳务三或服务三、无形三资产、三不动产三的，支三付运费三，所支三付款项三的对象三，必须三与开具三抵扣凭三证的销三货单位三、提供三劳务或三服务等三的单位三一致，三才能抵三扣进项三税额，三否则不三予抵扣三。（国税三发[19三95]三192号）：将资金三流（银三行的收三付款凭三证方向三）、票三流（发三票开具三方向）三和物流三（或劳三务流的三提供方三向）相三互统一三，即所三谓“三流一三致”作为三申报抵三扣的前三提，否三则不予三抵扣。国税函【20三06】三121三1号：对各分三公司购三买货物三从供应三商取得三的增值三税专用三发票，三由总公三司统一三支付货三款，造三成购进三货物的三实际付三款单位三与发票三上注明三的购货三单位名三称不一三致的，三不属于三国税发[19三95]三192号第一三条第（三三）款三有关规三定的情三形，允三许其抵三扣增值三税进项三税额。3.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三不得抵三扣的进三项税额6-43非正常三损失不三得抵扣3.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三不得抵三扣的进三项税额6-5（1）非正常三损失的三购进货三物，以三及相关三的加工三修理修三配劳务三和交通三运输服三务。（2）非正常三损失的三在产品三、产成三品所耗三用的购三进货物三（不包三括固定三资产）三、加工三修理修三配劳务三和交通三运输服三务。（3）非正常三损失的三不动产三，以及三该不动三产所耗三用的购三进货物三、设计三服务和三建筑服三务。（4）非正常三损失的三不动产三在建工三程所耗三用的购三进货物三、设计三服务和三建筑服三务。[咨询]装修办三公室：三营改增三以后装三修费用三是否可三以抵扣三？购买三柜式的三空调是三否可以三抵扣？4用于最三终消费三（负税三人）不三得抵扣营改增三后，员三工出差三的住宿费、培训三费、广三告费、会务费、通信费，支付三的道路三、桥、三闸通行三费等，三凭抵扣三凭证进三行进项三抵扣。3.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三不得抵三扣的进三项税额6-6（1）用于集三体福利三或者个三人消费三的购进三货物、三加工修三理修配三劳务、三服务、三无形资三产和不三动产。（2）纳税人三的交际三应酬消三费属于三个人消三费，进三项税额三不得抵三扣。（3）购进的三旅客运三输服务三、贷款三服务、三餐饮服三务、居三民日常三服务和三娱乐服三务，进三项税额三不得抵三扣。（4）纳税人三接受贷三款服务三向贷款三方支付三的与该三笔贷款直接相关的投融资三顾问费三、手续三费、咨三询费等费用三，其进三项税额三不得从三销项税三额中抵三扣。举例？三？3.1增值税三把控关三键点-发票丢三失的处三理流程丢失的联次是否认证相符处理归纳发票联和抵扣联丢失前已认证相符购买方可凭销售方提供的相应的专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和《证明单》留存备查已经认证，则需要其他联次的复印件、证明单丢失前未认证购买方可凭销售方提供的相应的专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和《证明单》留存备查先认证，再拿复印件、证明单抵扣联丢失前已认证相符使用专用发票发票联复印件留存备查未认证使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查发票联抵扣联认证后，专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查房地产三企业开三发房地三产，企三业将其三中一部三分开发三产品转三为固定三资产并三对外出三租，一三年后，三企业将三该些固三定资产三对外转三让。请三问：转三让时，三其销售三额是否三可扣除三土地成三本？3.1增值税三把控关三键点-房开企三业先用三后售问三题房地产三企业将三一部分三开发产三品转为三固定资三产对外三出租后三再转让三，如果三开发产三品产权三已办理三至房地三产开发三公司，三则房地三产开发三公司对三外转让三时，不三属于销三售开发三产品，三需按《三纳税人三转让不三动产增三值税征三收管理三暂行办三法》（三国家税三务总局三公告2三016三年第1三4号）三的相关三规定进三行，不三得扣除三土地成三本。如三果开发三产品产三权未办三理至房三地产开三发公司三，则房三地产开三发公司三对外转三让属于三销售开三发产品三，选择三一般计三税方法三时可以三扣除对三应的土三地价款三。为什么三？？土增税三又如何三呢？贷款利三息不纳入三抵扣范三围原因三可能是：（1）如能抵三扣，税三收会大幅减少，三考虑财三政的承三受力；（2）企业银三行存款三利息不三用交增三值税，三体现了三对等；（3）银行资三金成本三不易获三得进项三税票。银行手三续费银行办三理代发三工资等三服务业三务时，三收取一三定的手三续费，三可以要三求其开三具增值三税专用三发票，三取得增三值税专三用发票三，可以三按照规三定抵扣三进项税三额。理由？三？3.1增值税三把控关三键点-贷款利三息及银三行手续三费3.1增值税三把控关三键点-关于更三名费的三涉税问三题实际上三就是废三止原先三的售房三合同，三重新与三另外的三购房者三签订售三房合同三，所以三对于更三名费主三要是从三哪一方三收取，三如果是三从原来三的购房三者（就三是废止三合同方三）收取三的，该三款项只三缴纳企三业所得三税；如三果是从三实际新三购房者三收取的三，属于三价外费三用，按三规定需三要缴纳三增值税三及其附三加税费三和企业三所得税三。实际业三务中类三似情况三参照办三理。“价外三费用“三把握原三则——同时满三足两个三要件：方向——销售方三向购买三方收取成交——整个交三易完成3.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三费用该如何三处理6-1不需获三得增值三专用发三票：用于免三税、简易三计税、集体三福利、三个人消三费、出三差的机三票、船三票、车三票、打三的费、利息三及与其三相关其三他费用三或利息三性质的三费用、三餐费、三旅游费三、居民三日常服三务费（对公除三外）、娱三乐等。会议费三等：公司召三开大型三会议、三记得要三开会议三费的增三值税专三用发票三，尽量不三要将餐三费混在三其他可三抵扣的三发票中三一起开三具。（如能在一张三发票中三必须分三开注明）。招待费三、福利三费等：任何形三式的业三务招待三费、福三利费、三个人消三费均不三得抵扣三。差旅费三：驻外办三事机构三与其打三的办公三事不如三租车，目的或三用途：用于本三公司该三地域范三围内公三司业务三开展（含送三货等）。（租三赁可开三专票来三抵扣）培训费三：因公需三要外出三培训、三学习的三住宿费三、培训三费可开三专票。周转材三料（办三公用品三、电子三耗材、三低值易三耗品等三）：汇总开三票+清单（三税务监三制+加盖财三务或发三票章）开具三专票方三可抵扣三。广告费三：广告公三司专票三、广告三位租赁三费（可三开专票三）。业务宣三传费：注意与三业务招三待费区三别开，三不能直三接赠送三，必须三用本公三司宣传三专用（三袋、盒三等）包三装物。修理费三：包括机三械、车三辆等，三高档的三修理去三正规企三业并开三专票，三一般的三修理相三对固定三一家或三几家，三小规模三可到国三税代开三专票。房屋修三理（11%）集中采三购：注明价三格是否三含税、三开票类三型、何三时开票三、给各三分公司三或子公三司分别三开票、三按不同三税率分三别报价三，合同三内容与三发票内三容是否三一致。水费：可开专三票抵扣三。自来三水公司三取得专三票只三能抵扣3%，其他水三厂取得三专票可抵扣13%房屋租三赁费：宁可贵三一些，三但可开三专票（11%）抵扣三。物业费（对私三不能）三（6%或3%）停车费（11%或3%或6%）3.1增值税三把控关三键点-“营改三增”后三费用该如何三处理6-2差旅费三中的住三宿费、三业务招三待费（看具体三用途）原则——尽可能三是外地三住宿（三公司名三称）本地——招待客三人（不三可开专三票抵扣三）——公司活三动（业三务宣传三费——公对公三）——工作（三日常、三加班、三临时性三）需要（可开三专票抵三扣）201三6年5月1日至7月31日，一般三纳税人三支付的道路三、桥、三闸通行三费：高速公三路通行三费可抵三扣进项三税额=发票金三额÷（1+3三%）×3%一级公三路、二三级公路三、桥、三闸通行三费可抵三扣进项三税额=一级公三路、二三级公路三、桥、三闸通行三费发票三金额÷（1+5三%）×5%自201三6年5月1日起，三由国税三机关监三制管理三。原地三税机关三监制的三上述两三类发票