房地产投资第章房地产开发投资项目案例

第10章房地产开发投资项目案例分析租售房地产开发项目案例分析房地产投资项目可行性研究案例5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析

10.1.1市场分析和需求预测××市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析

10.1.2建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.3建设内容和规模××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析

10.1.4规划选址××北小区位于××市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.5规划与住宅布局由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：1.2。

5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.6小区绿化为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.7方案设想××北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是：1．坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则；2．坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.8实施进度计划及计算期计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。项目计算期为6年。10.1.9用款计划用款计划见表10-1。5/9/2023房地产投资分析课件项目金额（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%表10-1用款计划表5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.10投资估算本项目总投资为12391万元，其中土地费用420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组成。详见表10-2。5/9/2023房地产投资分析课件序号项目总投资估算说明1开发建设总投资1239111.231.451.671.891.10111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用420281099179699993671834497222经营资金3项目总投资123913.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金12391表10-2项目总投资估算表单位：万元5/9/2023房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析

10.1.11资金筹措项目总投资12391万元。其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。详见表10-3。5/9/2023房地产投资分析课件序号项目合计1234561总投资123911983382461192331557811.231.45自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782资金筹措1239119833824611923315578表10-3投资使用计划与资金筹措表单位：万元5/9/2023房地产投资分析课件2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578续表10-3投资使用计划与资金筹措表单位：万元5/9/2023房地产投资分析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析10.三1.1三2贷款三条件年利率三5.8三5%，三按单利三计息，三宽限期三3年，三3年等三额还本三。10.三1.1三3税费三率税费率三见表1三0-4三。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件税费项目税费率税费项目税费率营业税5公益金5城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3任意盈余公积金0企业所得税33不可预见费4房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进表10三-4三税三费率表三单位：三%4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析10.三1.1三4销售三与出租三计划××小三区项目三高层、三多层住三宅和部三分营业三用房计三划在4三年内全三部出售三。住宅三楼从项三目开工三第2年三开始预三售，分三期付款三，按2三0%、三70%三和10三%分3三年付清三。出租三房第4三年开始三出租，三出租率三第4年三为80三%，以三后各年三均为1三00%三。各类三房屋销三售计划三见表1三0-5三。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件年份类型2345高层楼房404020多层楼房30303010营业用房303040表10三-5三房屋销三售计划三表三单位：三%4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析根据×三×市近三期相同三房地产三项目的三售（租三）价和三居民购三买力的三预测，三计划×三×小区三高层住三宅售价三18三00元三/平方三米，多三层住宅三售价1三25三0元/三平方米三，营业三用房一三半出售三，售价三35三00元三/平方三米。售三房加权三平均价三为1三670三元/平三方米。三营业用三房另一三半出租三，租价三100三0元/三年·平三方米，三建设期三出租房三不预租三。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析10.三1.1三5财务三分析1．分三析依据建设部三发布的三《房地三产开发三项目经三济评价三方法》三，中国三计划出三版社出三版，2三000三年。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析2．盈三利能力三分析项目在三计算期三内经营三收入2三06三71万三元，可三获利润三49三54万三元，扣三除所得三税、公三益金、三公积金三后还有三28三21万三元可分三配利润三。项目三缴纳的三经营税三金为1三13三7万元三，所得三税为1三63三5万元三，土地三增值税三为2三202三万元，三合计缴三纳税金三49三73万三元。和三项目业三主投入三的资本三金3三000三万元相三比，在三6年内三项目盈三利和缴三纳税金三的绝对三额是相三当高的三，表明三项目的三盈利能三力是比三较强的三。详见三表10三-6~三表10三-8。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目合计1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可销售面积(平方米)平均售价(元/平方米)销售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32经营税金及附加112786385392222422.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加1024723178523502511357251120114638313土地增值税2202163732754454994商品房销售净收入171581308588859873352622表10三-6三售三房收入三与经营三税金及三附加估三算表三单位：三万元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目合计1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面积(平方米)单位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002经营税金及附加10

3442.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加91…

3……3……3……3租金净收入175

5062624净转售收入44

44注：由三于表中三有效数三字是四三舍五入三取整，三但计算三过程中三仍然保三持足够三的有效三位数，三可能造三成表中三合计数三与各年三数字之三和不等三，在各三年数字三绝对值三小于1三时，用三“…”三表示，三以后各三表同。表10三-7三租三房收入三与经营三税金及三附加估三算表三单位：三万元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目合计1234561经营收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入2028618515577005713353402866763662经营成本123489484266432823844232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)1234179484266432622381342033出租房经营费用31911114自营部分经营费用5自营部分折旧、摊销6自营部分财务费用7经营税金及附加113786385395225468土地增值税2202163732754454999利润总额4954360162217001020251表10三-8三损益表三单位三：万元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10弥补以前年度亏损11应纳税所得额495436016221700102025112所得税16351195355613378313税后利润331924210871139683168

公益金法定盈余公积金任意盈余公积金16633212245410957114346881714加:年初未分配利润

2051129

15可供投资者分配的利润

2051129209858114316应付利润28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利润2051129续表1三0-8三损益三表三单位三：万元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析项目全三部投资三内部收三益率（三所得税三前）为三28.三8%，三在预期三可接受三内部收三益率为三20%三时，项三目净现三值为7三81万三元，项三目投资三回收期三为3.三8年。三资本金三内部收三益率为三39.三2%，三项目净三现值为三909三万元。三详见表三10-三9和表三10-三10。商品房三投资利三润率=三利润总三额/总三投资×三100三%=4三95三4/1三23三91×三100三%=4三0%商品房三资本金三净利润三率=税三后利润三/资本三金×1三00%=3三31三9/3三00三0×1三00%=1三10%4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185441557700571335340286676366442现金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资(含方向税)开发产品投资经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表10三-9三财务三现金流三量表（三全部投三资）三单三位：万三元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件3净现金流量3319-1983-2635-76752342912557累计净现金流量-1983-4618-5384-150276233194所得税前净现金流量4954-1983-2516-23157953248640累计所得税前净现金流量-1983-4499-4730106643144954计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）28.77%19.5%财务净现值（NPV）781-45投资回收期（年）3.824.05基准收益率（ic）20%20%续表1三0-9三财务现三金流量三表（全三部投资三）三单位三：万元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自营收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185

441557700571335340286676366442现金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7资本金预售(租)收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表10三-10三财三务现金三流量表三（资本三金）三单三位：万三元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件2.82.92.102.112.12长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付偿还其他应付款38911297129712973净现金流量3319-1500-1252125839371615-7404累计净现金流量-1500-2752-1493244440593319计算指标内部收益率（FIRR）39.16%财务净现值（NPV）909基准收益率（ic）20%续表1三0-1三0三财三务现金三流量表三（资本三金）三单三位：万三元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析3．清三偿能力三分析按照项三目的借三款条件三和还款三计划，三项目建三设期不三还本金三，从第三4年开三始分3三年等额三偿还本三金，三每年还三12三97万三元；借三款利息三每年照三付，总三计付利三息72三2万元三。详见三表10三-11三。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目合计1234561长期借款偿还1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地产投资人民币借款2.12.22.3年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表10三-11三长三期借款三还本付三息估算三表三单位三：万元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件2.42.5本年按约定还本付息还本付息年末借款本息累计3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783还本资金来源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454偿还等额还款本金1297129712975偿还长期贷款—本金能力71782976390829566长期借款偿还期(年)6.00续表1三0-1三1三长期借三款还本三付息估三算表三单三位：万三元注：有三效利率三为5.三98%三。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析4．资三金平衡三分析和三资产负三债分析在项目三计算期三内，各三期资金三的来源三与运用三是平衡三有余的三。资产三负债率三是比较三低的，三资产负三债率最三高时（三第3年三）仅4三7%。三因此从三总体上三看，项三目的清三偿能力三是比较三强的。三资金平三衡分析三和资产三负债分三析详见三表10三-12三和表1三0-1三3。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目合计1234561资金来源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442资金运用241071983419277725346305917552.12.2自营资产固定资产投资(含方向税)自营资产固定资产建设期利息表10三-12三资金三来源与三运用表三单位三：万元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地产投资(含利息)经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余资金3498248125818401034-8834累计盈余资金2481507334643813498续表1三0-1三2三资三金来源三与运用三表三单三位：万三元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目1234561资产1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542负债及所有者权益198351078219596447703498表10三-13三资产负三债表三单三位：万三元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指标资产负债率(%)流动比率(%)速动比率(%)

24

37

47

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27续表1三0-1三3三资产负三债表三单三位：万三元4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析5．敏三感性分三析将开发三产品投三资、售三房价格三、租房三价格和三预售款三回笼进三度等因三素作为三不确定三性因素三进行敏三感性分三析，分三析结果三表明开三发产品三投资和三售房价三格两个三因素对三项目的三效益最三为敏感三。如果三开发产三品投资三和售房三价格分三别向不三利方向三变动1三0%，三则全部三投资内三部收益三率将分三别下降三至20三.1%三和17三.7%三，净现三值分别三下降至三12万三元和-三206三万元，三投资回三收期则三增加到三4.0三和4.三1年。三预售款三回笼进三度相对三较不敏三感。最三不敏感三的因三素是租三房价格三，这是三因为计三算期只三有6年三，而且三是从第三4年才三开始出三租，租三房收益三占整个三项目收三益的比三重较小三。详见三表10三-14三和图1三0-1三。4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案28．87813．81开发产品投资+1020．1124．0-1039．215503．62售房价格+1039．717693．6-1017．7-2064．23预售款回笼进度+1031．49423．7-1024．13984．14租房价格+1028．87873．8-1028．77753．8表10三-14三敏感性三分析表4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素变动（%）1——售房价格；2——预售款回笼进度；3——租房价格；4——基准收益率；5——开发产品投资图10三-1三敏三感性分三析（全三部投资三、所得三税前）4/2三7/2三023房地产三投资分三析课件10．三1租售三房地产三开发项三目案例三分析6．临三界点分三析临界点三分析是三项目评三价的另三一重要三方面，三它反映三在预期三可接受三的投资三内部收三益率下三，投资三方能承三受的各三种重要三因素向三不利方三向变动三的极限三值。根三据敏感三性分析三，假定三投资者三期望的三内部收三益率为三20%