房地产开发如何拿地培训课件

2007年06月25日地产发展部如何拿地总计：78页时间：100分钟基本知识信息来源获取途径拿地步骤总结心得分享认识土地目录

意义土地储备附加值战略发展需求拿地工作的重要性意义在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础是根本吃着碗里做着锅里种着田里开着山里土地的属性总量确定性不可再生性高附加值性多种不对称性高政策导向性竞争非理性拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性认识土地土地分类（建设用地农用地未利用土地）会查地类表会查规划用地性质表基本农田一般农田集体建设用地国有农用地国有林地国有建设用地土地概念这些概念和相关政策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费……（注：土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。土地评估构成宗地要素容积率限高建筑密度绿地率看图道路交通图航测图地界图宗地图控制性规划图红线图（地块、建筑)周边要去找各个区的土地所所长街道办事处土地管理所土地稽查等的主要负责人了解土地信息市区内部队用地的转让房管局熟人介绍因资金、证件不到位的暂停项目地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源资产管理中心处理的不良资产储备有土地而缺少开发资金的房地产公司上网报纸等公开处理信息查询等途径公司高层获取的信息法院查封拍卖的公开信息烂尾楼收购土地信息来源省域化战略重点城市战略郑州（中牟）信阳商丘漯河新乡……土地获取路径总结国有土地出让协议转让行政划拨租赁作价出资或入股股权拆分资产剥离

土地获取途径流线图土地获取基本模型见流程组合城中村改造模型基础工作：列入改造计划土地确权用地控规设计拆迁项目可行性研究办理国有划拨土地证工作模型1经济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型2协议拿地模型项目建议《项目建议批复》签定进区框架协议递交《可研报告》《可研批复》颁发《选址意见书》颁发《建设用地规划许可证》签定《国有土地出让协议》项目报审《建设工程规划许可证》申请工程报建施工图审查招标备案报建审批质检、安检审批核发《施工许可证》核发《预售许可证》工作模型3招拍挂三拿地模三型获取土三地使用三权拍卖三公告信三息三报名三竞买并三买取拍三卖文件报送竞三买资料三领三取竞买三号牌在规定三时间、三地点参三加现场三拍卖三确定竞三得人签订《三拍卖成三交确认三书》三签定土三地使用三权出让三合同交纳土三地使用三权出让三金三取得三国有土三地使用三权证工作模三型4了解土三地政策三和法规三的背景对政策三要有预三见性了解新三闻背后三的新闻拿地前三期准备了解土三地政策三和法规三的背景对政策三要有预三见性了解新三闻背后三的新闻准备1研究政三策发三现机会土地是三宝三稍纵三即逝尽可能三避开通三过招拍三挂方式寻找协三议拿地三的途径三和办法准备2争分夺三秒三储备土三地要考虑三长中三短期三项目的配比与三结合准备3建立考三察评估三地块的三指标体三系建立投三资分析三模具形成征三地报告三模板准备4建立评三估体系拿地实三战收集土三地信息关注市三场三研究政三策设计获三取路径获取土三地三取得土三地证搜集土三地信息重点集三中郑州三土地市三场关注河三南其他三地区优三质土地建立土三地交易三信息库步骤1土地政三策研究跟踪国三家及地三方土地三政策最三新动态定期察三看国土三资源部三相关网三站根据地三块的性三质，提三供对应三政策法三规支持对目标三地块的三获取方三式，提三供建议步骤2设计获三取路径研究地三块相关三资料设三计最佳三土地获三取路径研究有三关政策三规定设三计最佳三土地获三取路径步骤3获取土三地取得土三地证进行土三地储备步骤4加强基三础工作步骤5土地初三判模型按照获三取的信三息填写三定性分三析表多方面三了解详三细信息初步设三定土地三的获取三的途径步骤6土地投三资测算三模型实地勘三测地块三，了解三地块周三边情况了解周三边项目三和土地三价格买航测三图，了三解项目三规划了解规三划设计三要求或三预设规三划设计三要求结合区三域市场三，进行三物业发三展建议三设想预估土三地价及三产品进三行成本三概算工作模三型3了解征三地的审三批程序步骤7不管是三耕地还三是荒地三或者其三它的土地性三质一定三要搞清三楚弄明白审批程三序2只有把三这些事三情都清三楚之后相应政三策才会三比较清三楚哪种土三地哪一三级部门三授权有哪些三权力审批的三程序是三什么都要特三别清晰审批程三序3了解土三地评估价三格及价三格的构三成步骤8了解重三要的分三析指标步骤9征地时三需要三对所选三城市三区域三地三段进行三了解和三指标分三析选定意三向地块三后三应对其三有所调三查和了三解分析指三标1具体考三虑指标三如下当地人三均年收三入(体三现其生三活质量三)城市化三程度率人口数三量(可三分析潜三在客户三群)当地房三地产开三发状况腹地(三潜在外三延辐射三力发展三)地块周三边环境三:10三00米三以内有三无竞争三对手、三对手实三力如何三、楼盘三怎样、三附近交三通状况三、有无三学校、三商务设三施……分析指三标2位三置面三积价三格三：地价三增值空三间大政三策三：可享三受优惠三政策合作方三式分析指三标3土地性三质及用三途建设用三地三房地产三开发用三地三工业三用地三其他办到土三地证时三间办理程三序现金流收入和三利润分析指三标3房地产三市场分三析培训三总结土地政三策的研三究培训三总结房地产三政策的三研究培三训总结土地小三组各项三分工的三培训总三结房地产三开发流三程的培三训总结经典案三例的学三习步骤1三0培训总三结制度土地市三场研究三数据库土地政三策数据三库土地获三取资料三准备数三据库公司土三地储备三数据库建立拿三地数据三库郑州市三土地成三交信息三汇总表区域－三位置－三用途－三出让方三式－面积三－成交三价格－三年限－三受让人土地市三场研究三数据库数据库三1土地获三取概念三设计土地获三取路径三总结土地获三取来源三总结土地获三取准备三数据库三（待建三）数据库三2土地综三合法律三法规及三政策政策信三息1中华人三民共和三国城市三规划法中华人三民共和三国土地三管理法中华人三民共和三国城市三房地产三管理法中华人三民共和三国土地三管理法三实施条三例城市房三地产转三让管理三规定河南省三实施《三土地管三理法》三办法河南省三城市房三地产开三发经营三管理条河南省三城市房三地产交三易管理三办法郑州市三国有土三地有偿三使用条三例土地征三收及农三用地方三面的法三律法规三及政策政策信三息2基本农三田保护三条例河南省三基本农三田保护三条例郑州市三人大常三委会关三于修改《郑州三市基本三农田保三护条例三》的决定农村集三体土地三使用权三抵押登三记的若三干规定建设用三地审查三报批管三理办法三征用土三地公告三办法土地征三收及农三用地方三面的法三律法规三及政策政策信三息2关于完三善农用三地转用三和土地三征收审三查报批三工作的三意见关于完三善征地三补偿安三置制度三的指导三意见关于加三快推进三征地补三偿安置三争议协三调裁决三制度的三通知建设项三目用地三预审管三理办法关于做三好报国三务院批三准建设三用地审三查报批三有关工三作的通三知土地征三收及农三用地方三面的法三律法规三及政策政策信三息2关于调三整报国三务院批三准城市三建设用三地审批三方式的三问题通三知关于加三强农村三宅基地三管理的三意见关于调三整国家三建设征三用土地三补偿安三置标准三等若干三问题通三知土地征三收及农三用地方三面的法三律法规三及政策政策信三息2郑州市三人民政三府关于三调整国三家建设三征用土三地补偿安置标三准有关三问题的三通知郑州市三商品交三易市场三建设管三理条例郑州市三商品交三易市场三管理办三法划拨土三地相关三法律法三规及政三策政策信三息3国有企三业改革三中划拨三土地使三用权管三理暂行三规定关于印三发《国三土资源三部关于三加强土三地资产三管理促三进国有三企业三改革和三发展的三若干意三见》中国人三民解放三军房地三产管理三条例通三知划拨用三地目录划拨土三地相关三法律法三规及政三策政策信三息3最高人三民法院三关于能三否将国三有土地三使用权折价抵三偿给抵三押权人三问题的三批复最高人三民法院三关于破三产企业三国有划三拨土地三使用权三应否列入破三产财产三等问题三的批复河南省三人民政三府办公三厅转发三省教育三厅等部三门关于三切实做好高三等学校三老校区三土地置三换工作三意见的三通知土地使三用权出三让、转三让相关三法律法三规政策信三息4中华人三民共和三国城镇三国有土三地使用三权出让三和转让三暂行条三例河南省三城镇国三有土地三使用权三出让和三转让管三理规定《国有三土地使三用权出三让合同三》示范三文本关于发三布《国三有土地三使用权三出让合三同补充三协议》三示范文三本（试三行）的三通知协议出三让国有三土地使三用权规三定土地使三用权出三让、转三让相关三法律法三规政策信三息4协议出三让国有三土地使三用权规三范河南省三人民政三府关于三公布执三行协议三出让土三地最低三价标准三的通知郑州市三人民政三府关于三协议出三让国有三土地使三用权土三地出让三金征收三标准有三关问题三的通知郑州市三人民政三府关于三公布执三行郑州三市协议三出让土三地最低三价标准三的通知郑州市三人民政三府关于三公布我三市市区三土地基三准地价三的通知土地使三用权出三让、转三让相关三法律法三规政策信三息4招标拍三卖挂牌三出让国三有土地三使用权三规定招标拍三卖挂牌三出让国三有土地三使用权三规范河南省三人民政三府关于三加强国三有经营三性土地三使用权招标拍三卖挂牌三出让管三理的意三见郑州市三国有土三地使用三权出让三招标拍三卖实施三办法规范国三有土地三租赁若三干意见土地使三用权出三让、转三让相关三法律法三规政策信三息4郑州市三国有土三地有偿三使用条三例最高人三民法院三国土三资源部三建设三部关于三依法规三范人民三法院执三行和国三土资源三房地产三管理部三门协助三执行若三干问题三的通知最高人三民法院三关于审三理涉及三国有土三地使用三权合同三纠纷案三件适用三法律问三题的解三释国土资三源部对三国有土三地使用三权挂牌三出让有三关问题三的复函关于军三用土地三转让有三关问题三的复函土地权三属相关三法律法三规政策信三息5土地登三记资料三公开查三询办法闲置土三地处置三办法确定土三地所有三权和使三用权的三若干规三定郑州市三确定土三地权属三条例郑州市三土地储三备实施三办法土地税三费相关三法律法三规及政三策政策信三息6国务院三办公厅三关于规三范国有三土地使三用权出三让收支三管理的三通知调整新三增建设三用地土三地有偿三使用费三政策等三问题的三通知中华人三民共和三国耕地三占用税三暂行条三例中华人三民共和三国城镇三土地使三用税暂三行条例国务院三关于修三改《中三华人民三共和国三城镇土三地使用三税暂行三条例》三的决三定土地税三费相关三法律法三规及政三策政策信三息6财政部三国家三税务总三局关于三贯彻落三实国务三院关于三修改《中华三人民共三和国城三镇土地三使用税三暂行条三例》决三定通知中华人三民共和三国土地三增值税三暂行条三例中华人三民共和三国土地三增值税三暂行条三例实施三细则财政部三国家三税务总三局关于三土地增三值税若三干问题三的通知国家税三务总局三关于房三地产开三发企业三土地增值税三清算管三理有关三问题的三通知土地税三费相关三法律法三规及政三策政策信三息6国家税三务局关三于土地三使用税三若干具三体问题三的解释三和暂行三规定河南省三地方税三务局房三地产开三发企业三城镇土三地使用三税征收三管理办三法河南省三房地产三开发企三业土地三增值税三清算管三理有关三问题的三通知城中村三改造有三关法律三法规政策信三息7郑州市三人民政三府关于三印发《郑州三市城中三村改造三规定（三试行）三》的通知郑州市三城中村三改造规三划、土三地、拆三迁管理三实施办三法（试三行）郑州市三人民政三府关于三加快城三中村改三造的意三见（讨三论稿）郑州市三中心城三区综合三整治第三十一次三会议纪三要郑州市三城中村三改造规三费和服三务性收三费减免三项目一三览表城中村三改造有三关法律三法规政策信三息7关于加三强城中三村改造三建设规三划编制三工作的三通知关于加三强城中三村改造三建设土三地确权三的通知关于加三强城中三村改造三建设主三要工作三程序的三通知郑州市三城中村三改造有三关规划三管理问三题的通三知（讨三论稿）郑州市三人民政三府关于三城中村三改造土三地管理三有关问三题意见城中村三改造工三作简报三（第二三期）城中村三改造有三关法律三法规政策信三息7金水区三“十一三五”期三间城中三村改造三问题研三究（讨三论稿）金水区三城中村三改造工三作方案三（提纲三）管城回三族区人三民政府三城中村三改造工三作原则三和程序三（暂行三）郑州市三管城回三族区人三民政府三办公室三文件管城回三族区城三中村改三造监管三资金管三理办法加强土三地管理三有关的三通知政策信三息8国务院三关于加三强国有三土地资三产管理三的通知国务院三关于深三化改革三严格土三地管理三的决定国务院三关于加三大工作三力度进三一步治三理整顿三土地市三场秩序三紧急通三知国务院三办公厅三关于建三立国家三土地督三察制度三有关问三题的通三知国务院三关于加三强土地三调控有三关问题三的通知关于整三顿和规三范土地三市场秩三序的通三知关于当三前进一三步从严三土地管三理的紧三急通知加强土三地管理三有关的三通知政策信三息8关于发三布实施三《限制三用地项三目目录三（20三06年三本）》三和《禁三止用地三项目目三录（2三006三年本）三》的通三知郑州市三人民政三府关三于严格三土地管三理加强三土地储三备工作三的通知郑州市三人民政三府关于三加强企三业土地三资产处三置管理三有关问三题的通三知郑州市三人民政三府关于三进一步三严格土三地管理三的决定市委办三公厅、三市政府三办公厅三关于严三格土地三管理的三意见规划类三政策法三规政策信三息9村庄和三集镇规三划建设三管理条三例城市国三有土地三使用权三出让转三让规划三管理办三法郑州市三人大常三委会关三于修改三《郑州三市城市三规划管三理条例三》的决三定郑州市三商品交三易市场三建设发三展规划三纲要其他土三地政策三法规政策信三息10国土资三源部关三于印发三《土地三开发整三理若干三意见》三的通知国土资三源部关三于印发三试行《三土地分三类》的三通知关于发三布和实三施《工三业项目三建设用三地控制三指标（三试行）三》的通三知国土资三源信访三规定土地登三记规则三（修正三）关于加三强城市三绿地和三绿化种三植保护三的规定郑州市三城市绿三线管理三办法<郑州三市城市三园林绿三化建设三管理条三例>实三施细则工业及三开发区三土地政三策政策信三息11国务院三办公厅三关于暂三停审批三各类开三发区的三