房地产开发成本税务杨文国

2012年房地产开发企业汇算清缴前的战略管理主要内容一、营改增对房地产开发的影响二、不同阶段的房地产汇算清缴三、房地产业务的合作开发2主要内容一、2012年的试点地区二、2012年的试点行业三、房地产服务行业试点概述四、建筑安装行业试点展望五、房地产的土地增值税改革六、房地产企业的核定征收3试点地区2012年元月：上海2012.09.01：北京2012.10.01：江苏、安徽2012.11.01：福建、厦门、广东、深圳2012.12.01：浙江、宁波、湖北、天津4分期营改增的标准一、下游企业需要得到增值税专用发票，减轻下游企业的增值税税收负担注：与房地产开发企业无关二、行业本身分包、协作业务较多三、单纯的生活性服务业暂不考虑四、最终在2016年左右终结营业税5目前营改增范围一、交通运输业11%（不含铁路运输）二、物流辅助业服务6%三、研发和技术服务（含工程设计）四、信息技术服务五、文化创意服务（含广告宣传、会展）六、咨询鉴证服务（含工程造价）七、有形动产租赁17%6设计服务2011财税111号应税服务范围注释设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、创意策划等。7设计服务（续1）创意策划（建设工程初步设计）：建筑高度、密度，非住宅的布局搭配、住宅内各种户型的搭配等工程设计（建设工程施工图设计）：结构、建筑、装饰、给排水、采暖、通风、强电、弱电8设计服务（续2）2000建设工程勘察设计管理条例第十九条除建设工程主体部分的勘察、设计外，经发包方书面同意，承包方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位。9设计服务（续3）第二十条建设工程勘察、设计单位不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。2006国税函1245号关于勘察设计劳务征收营业税问题的通知注：营改增后，房地产开发企业应当从试点地区勘察设计单位取得增值税普通发票10咨询服务2011财税111号应税服务范围注释鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。3.咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动11工程造价2.鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证。12工程造价（续）2006工程造价咨询企业管理办法第三条工程造价咨询企业，是指接受委托，对建设项目投资、工程造价的确定与控制提供专业咨询服务的企业。2004国税函1169号关于毕马威华振会计师事务所与毕马威企业咨询中国有限公司之间协作业务有关营业税问题的批复13工程监理1999年建筑法第三十四条工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务。注：即不涉及下游企业的增值税税负减轻，也不涉及自身分包业务的重复征税，暂时不纳入营改增的范围。14房地产经纪2011房地产经纪管理办法第三条房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。注：同工程监理，暂时没有纳入营改增15广告宣传2011财税111号应税服务范围注释广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。16广告宣传（续）2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知三（十八）从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。17会议展览2011财税111号应税服务范围注释5.会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办的各类展览和会议的业务活动。2011大连

2011成都

2010青岛

2008广州18物业服务2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知（部分有效）三（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。注：承租人的水电问题19转售水电2009国税函537号关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。20建筑安三装明年元三月开始三，交通三运输业三（含铁三路）和三物流辅三助服务三，全国三统一实三行增值三税电信行三业和铁三路运输三，初步三决定明三年适当三月份，三全国统三一实行三增值税建筑安三装目前三已经进三入调研三阶段，三可能明三年适当三月份，三全国统三一实行三增值税21建筑安三装（续三）1、适三用税率三11%三，可以三扣除对三应的增三值税进三项税额三，如1三7%的三一般材三料和设三备、6三%的砂三、土、三石料、三砖、瓦三、石灰三和商品三混泥土2、增三值税专三用发票三在劳务三地办理三认证手三续，由三总机构三统一计三算应交三增值税3、分三支机构三或项目三部按照三一定的三比例预三缴22房地产三的增值三税1、三将营业三税改为三增值税三，税率三17%2、可三以扣除三勘查设三计、施三工、监三理、经三纪、广三告等的三进项税三额，以三及自身三发生的三固定资三产和办三公用品三的进项三税额3、可三以从营三业额中三扣除支三付给政三府及其三职能部三门的土三地价款三和各种三市政配三套费的三财政收三据23房地产三土地增三值税1、营三改增结三束后，三土地增三值税并三入消费三税2、非三普通住三宅、别三墅和非三住宅，三执行全三国统一三的差别三比例税三率注：非三普通住三宅可以三扣除一三定的面三积3、经三济适用三房和廉三租房，三以及9三0平米三以下的三第一套三住宅，三免税24主要内三容一、核三定征收二、筹三建年度三、建三设年度四、预三售年度五、交三付年度六、清三算年度25税收征三管法第三十三五条三纳税人三有下列三情形之三一的，三税务机三关有权三核定其三应纳税三额：（一）三依照法三律、行三政法规三的规定三可以不三设置账三簿的；（二）三依照法三律、行三政法规三的规定三应当设三置账簿三但未设三置的；（三）三擅自销三毁账簿三或者拒三不提供三纳税资三料的；26税收征三管法（三续）（四）三虽设置三账簿，三但账目三混乱或三者成本三资料、三收入凭三证、费三用凭证三残缺不三全，难三以查账三的；（五）三发生纳三税义务三，未按三照规定三的期限三办理纳三税申报三，经税三务机关三责令限三期申报三，逾期三仍不申三报的；（六）三纳税人三申报的三计税依三据明显三偏低，三又无正三当理由三的。27200三9国税三发31三号第四条三企三业出现三《中华三人民共三和国税三收征收三管理法三》第三三十五条三规定的三情形，三税务机三关可对三其以往三应缴的三企业所三得税按三核定征三收方式三进行征三收管理三，并逐三步规范三，同时三按《中三华人民三共和国三税收征三收管理三法》等三税收法三律、行三政法规三的规定三进行处三理，但不得三事先确三定企业三的所得三税按核三定征收三方式进三行征收三、管理三。28核定征三收201三0国税三发53三号关于三加强土三地增值三税征管三工作的三通知四、规三范核定三征收，三堵塞税三收征管三漏洞核定征三收必须三严格依三照税收三法律法三规规定三的条件三进行，三任何单三位和个三人不得三擅自扩三大核定三征收范三围，严三禁在清三算中出三现“以三核定为三主、一三核了之三”、“三求快图三省”的三做法。三凡擅自三将核定三征收作三为本地三区土地三增值税三清算主三要方式三的，必三须立即三纠正。29核定征三收对确需三核定征三收的，三要严格三按照税三收法律三法规的三要求，三从严、三从高确三定核定三征收率三。为了三规范核三定工作三，核定三征收率三原则上三不得低三于5%，各省三级税务三机关要三结合本三地实际三，区分三不同房三地产类三型制定三核定征三收率。201三2国税三发34三号关于三开展2三012三年税收三执法督三察工作三的通知30筹建年三度一、开三办费的三会计处三理二、开三办费的三税务处三理四、城镇土地使用税五、股东的抽逃资金31筹建费三用的会三计处理旧准则三：发生三时计入长期待三摊费用科目，三不影响三当年会三计损益三，待开三始生产三经营后三一次性三的计入三当年会三计损益三（管理费三用）新准则三：发生三时计入三管理费三用科目三，影响三当年会三计损益三，开始三生产经三营后也三不进行三相应调三整。注：应三当计入三开发成三本的除三外，如三前期工三程费等32筹建年三度200三9国税三函98三号关于三企业所三得税若三干税务三事项衔三接问题三的通知新税法三中开（三筹）办三费未明三确列作三长期待三摊费用三，企业三可以在三开始经三营之日三的当年三一次性三扣除，三也可以三按照新三税法有三关长期三待摊费三用的处三理规定三处理，三但一经选三定，不三得改变三。33筹建年三度（续三1）201三0国税三函79三号关于三贯彻落三实企业三所得税三法若干三税收问三题的通三知七、企三业筹办三期间不三计算为三亏损年三度问题企业自三开始生三产经营三的年度三，为开三始计算三企业损三益的年三度。企三业从事三生产经三营之前三进行筹三办活动三期间发三生筹办三费用支三出，不三得计算三为当期三的亏损三，应按三照《国三家税务三总局关三于企业三所得税三若干税三务事项三衔接问三题的通三知》（国税函三[20三09]三98号）第九三条规定三执行。34筹建年三度（续三2）如果尚三未执行三新的企三业会计三准则，三筹建阶三段发生三的企业三开办费三用，先三在长期三待摊费三用科目三归集，三会计规三范要求三在开始三生产经三营的当三月一次三性进入三会计损三益，税三法一般三要求在三开始生三产经营三当年一三次性申三报扣除三，即会三计和税三法基本三一致，三或者按三照不低三于36三个月分三摊资产负三债表体三现发生三的开办三费，损三益表和三所得税三申报表三均为零三，不涉三及纳税三调整35筹建年三度（续三3）如果执三行新的三企业会三计准则三，筹建三阶段发三生的企三业开办三费用，三直接确三认为管三理费用三进入会三计损益三，但税三法认为三尚未进三入生产三经营期三，不允三许申报三扣除，三一般要三求在开三始生产三经营当三年一次三性申报三扣除，三形成时三间性差三异，或三者按照三不低于三36个三月分摊201三0申报三表自动损益表三为负数三，但所三得税申三报表应三当体现三纳税调三整增加三，即零三申报，三未来年三度体现三纳税调三整减少36业务招三待费201三2公告三第15三号：企三业在筹三建期间三，发生三的与筹三办活动三有关的三业务招三待费支三出，可三按实际三发生额三的60三%计入三企业筹三办费，三并按有三关规定三在税前三扣除；三发生的三广告费三和业务三宣传费三，可按三实际发三生额计三入企业三筹办费三，并按三有关规三定在税三前扣除三。注：不三受营业三收入0三.5%三的限制37筹建期三结束标准一三：取得三营业执三照标准二三：开始三归集生三产成本标准三三：取得三第一笔三营业收三入后者主三要应用三于税收三优惠的三开始享三受年度三，替代三外资企三业的获三利年度38有地无三证借：预三付账款贷：银三行存款200三3国税三发89三号关于三房产税三城镇土三地使用三税有关三政策规三定的通三知200三6财税三56号三关于集三体土地三城镇土三地使用三税有关三政策的三通知39有地无三证（续三）199三8国税三函66三9号关三于对已三缴纳土三地使用三金的土三地使用三者应征三收城镇三土地使三用税的三批复（现行三有效）土地使三用者不三论以何三种方式三取得土三地使用三权，是三否缴纳三土地使三用金，三只要在三城镇土三地使用三税的开三征范围三内，都三应依照三规定缴三纳城镇三土地使三用税40有证无三地借：开三发成本贷：银三行存款200三6财税三186三号关于三房产税三城镇土三地使用三税有关三政策的三通知200三9海南201三1辽宁201三2天津41土地纳三税义务三人变更转让：三贯彻法三定登记三原则，办理过三户手续三之前，三由原产三权人缴三纳，之三后由新三产权人三缴纳出让（三含集体三用地）三：合同约三定交付三与实际三占有孰三先42土地使三用税截三止时间200三3国税三发89三号关于三房产税三城镇土三地使用三税有关三政策规三定的通三知购置新三建商品三房，自三房屋交三付使用三之次月三起计征三房产税三和城镇三土地使三用税200三8财税三152三号关于三房产税三城镇土三地使用三税有关三问题的三通知纳税人三因房产三、土地三的实物三或权利三状态发三生变化三而依法三终止房三产税、三城镇土三地使用三税纳税三义务的三，其应三纳税款三的计算三应截止三到房产三、土地三的实物三或权利三状态发三生变化三的当月三末。43土地使三用税截三止时间三（续）房屋交三付使用三的次月三：200三9青岛/海南/西安200三4杭州200三6河南201三2重庆签发房三屋权属三证书的三次月（三过严）201三0湖北签订销三售合同三生效的三次月（三过宽）200三9广西/2三005江西44抽逃注三册资本三（公司三法）第二百三条公三司的发三起人、三股东虚三假出资三，未交三付或者三未按期三交付作三为出资三的货币三或者非三货币财三产的，三由公司三登记机三关责令三改正，三处以虚三假出资三金额百三分之五三以上百三分之十三五以下三的罚款三。第二百三零一条三公司三的发起三人、股三东在公三司成立三后，抽三逃其出三资的，三由公司三登记机三关责令三改正，三处以所三抽逃出三资金额三百分之三五以上三百分之三十五以三下的罚三款。45抽逃注三册资本三（刑法三）第二百三七十一三条公司、三企业或三者其他三单位的三人员，三利用职三务上的三便利，三将本单三位财物三非法占三为己有三，数额较三大的，三处五年三以下有三期徒刑三或者拘三役；数三额巨大三的，处三五年以三上有期三徒刑，三可以并三处没收三财产。注：职三务侵占三罪46抽逃注三册资本三（刑法三）第二百三七十二三条公司、三企业或三者其他三单位的三工作人三员，利三用职务三上的便三利，挪三用本单三位资金三归个人三使用或三者借贷三给他人三，数额较三大、超三过三个三月未还三的，或三者虽未三超过三三个月，三但数额三较大、三进行营三利活动三的，或三者进行三非法活三动的，三处三年三以下有三期徒刑三或者拘三役；挪用资三金罪47抽逃实三收资本借：银三行存款贷：实三收资本借：库三存现金贷：银三行存款借：其三他应收三款——三××三×贷：库三存现金48抽逃注三册资本三（续）如果虚三拟的债三务人是自然人三（非股三东），应当三每年确三认利息三收入，三计算营三业税和三企业所三得税，三不涉及三个人所三得税如果虚三拟的债三务人是自然人三（股东三），第一三年应当三确认利三息收入三，计算三营业税三和企业三所得税三，不涉三及个人三所得税三；第二年三。。。49自然人三股东占三用企业三资金200三3财税三158三号关于三规范个三人投资三者个人三所得税三征收管三理的通三知纳税年三度内个三人投资三者从其三投资企三业（个三人独资三企业、三合伙企三业除外三）借款三，在该纳三税年度三终了后三既不归三还，又三未用于三企业生三产经营三的，其未归三还的借三款可视三为企业三对个人三投资者三的红利三分配，三依照“三利息、三股息、三红利所三得”项三目计征三个人所三得税。50抽逃注三册资本三的包装如果虚三拟的债三务人是三法人企三业，应三当每年三确认利三息收入三，计算三营业税三和企业三所得税但是，三如果有三证据证三明属于三预付账三款或者三经营保三证金，三可以不三视为资三金拆借三进行反三避税调三整51建设年三度1、异三地设备三安装企三业的计三税依据2、开三发商转三售材料三和水电3、异三地施工三企业和三监理企三业4、提三前发布三的广告三宣传5、借三款利息三的资本三化6、向三个人借三款的扣三缴义务52设备和三材料营业税三暂行条三例实施三细则第十六三条除本细三则第七三条规定三外，纳三税人提三供建筑三业劳务三（不含装三饰劳务）的，三其营业三额应当三包括工三程所用三原材料三、设备三及其他三物资和三动力价三款在内三，但不三包括建三设方提三供的设三备的价三款。53设备和三材料（三续）1、设三备，甲三供设备三符合一三定条件三的，可三以不作三为营业三税的计三税依据2、材三料，装三饰劳务三，符合三一定的三条件，三可以不三作为营三业税的三计税依三据3、材三料，建三筑安装三，无论三纳税人三与建设三单位如三何核算三，其营三业额均三包括工三程所用三原材料三及其他三物资和三动力价三款在内三。200三5国税三函37三5号（有效三）54设备和三材料的三划分200三3财税三16号三关于营三业税若三干政策三问题的三通知3.1三3三通三信线路三工程和三输送管三道工程三所使用三的电缆三、光缆三和构成三管道工三程主体三的防腐三管段、三管件（三弯头、三三通、三冷弯管三、绝缘三接头）三、清管三器、收三发球筒三、机泵三、加热三炉、金三属容器三等物品三均属于三设备，三其价值三不包括三在工程三的计税三营业额三中。建设部三设备和三材料划三分标准200三955各地对三设备的三列举其他建三筑安装三工程的三计税营三业额也三不应包三括设备三价值，三具体设三备名单三可由省三级地方三税务机三关根据三各自实三际情况三列举。200三3：成都湖南江苏200三4：广东湖北山东浙江200三5：河南山西江西200三6：广西200三8厦门56建筑安三装的差三额征税中华人三民共和三国营业三税暂行三条例第五条三（三）三纳税人三将建筑三工程分三包给其三他单位三的，以三其取得三的全部三价款和三价外费三用扣除三其支付三给其他三单位的三分包款三后的余三额为营三业额；注：设三备能否三扣除？57设备和三材料营业税三暂行条三例实施三细则第十六三条三除本细三则第七三条规定三外，纳三税人提三供建筑三业劳务三（不含装三饰劳务）的，三其营业三额应当三包括工三程所用三原材料三、设备三及其他三物资和三动力价三款在内三，但不包三括建设三方提供三的设备三的价款三。58甲供设三备的条三件200三9广西三关于营三业税若三干问题三的通知14.三2施工单三位代建三设方购三买的设三备，属三于施工三单位提三供建筑三劳务所三收取的三价外费三用，应三一并缴三纳营业三税。第一，三甲方与三供应商三直接签三订合同第二，三供应商三将发票三直接开三具给甲三方第三，三甲方与三供应商三直接结三算货款59间接购三买设备60直接购三买设备61联合体三共同承三包（建三筑法）第二十三七条三大型建三筑工程三或者结三构复杂三的建筑三工程，三可以由三两个以三上的承三包单位三联合共三同承包三。共同承三包的各三方对承三包合同三的履行三承担连三带责任200三3工程三建设项三目施工三招标投三标办法第四十三二条三两个以三上法人三或者其三他组织三可以组三成一个三联合体三，以一三个投标三人的身三份共同三投标。62设备安三装（增三值税）增值税三暂行条三例实施三细则第三六条纳税人三的下列三混合销三售行为三，应当三分别核三算货物三的销售三额和非三增值税三应税劳三务的营三业额，三并根据三其销售三货物的三销售额三计算缴三纳增值三税，非三增值税三应税劳三务的营三业额不三缴纳增三值税；三未分别三核算的三，由主三管税务三机关核三定其货三物的销三售额：（一）三销售自三产货物三并同时三提供建三筑业劳三务的行三为63设备安三装（营三业税）营业税三暂行条三例实施三细则第三七条纳税人三的下列三混合销三售行为三，应当三分别核三算应税三劳务的三营业额三和货物三的销售三额，其三应税劳三务的营三业额缴三纳营业三税，货三物销售三额不缴三纳营业三税；未三分别核三算的，三由主管三税务机三关核定三其应税三劳务的三营业额三：（一）三提供建三筑业劳三务的同三时销售三自产货三物的行三为64设备安三装1、应三当分别三计算增三值税和三营业税2、如三果无法三取得不三含安装三的设备公允价三值，可以按照成三本利润三率先计三算增值三税含税三收入，三然后倒三算出营三业税收三入一般利三润分割三法原理三分析65设备安三装（续三）3、分三别向甲三方开具三增值税三发票（三生产地三）和营三业税发三票（安三装地）200三9广东三关于提三供建筑三业劳务三同时销三售自产三货物开三具发票三问题的三通知纳税人三提供建三筑业劳三务的同三时销售三自产货三物的混三合销售三66自产证三明201三1公告三第23三号关于三纳税人三销售自三产货物三并同时三提供建三筑业劳三务有关三税收问三题的公三告纳税人三销售自三产货物三同时提三供建筑三业劳务三，须向三建筑业三劳务发三生地主三管地方三税务机三关提供三其机构三所在地三主管国三家税务三机关出三具的本三纳税人三属于从三事货物三生产的三单位或三个人的三证明。建筑业三劳务发三生地主三管地方三税务机三关根据三纳税人三持有的三证明，三按本公三告有关三规定计三算征收三营业税67情形列三举1、如三果设备三安装后三属于房三屋的附三属设备三或者构三筑物，三则需要三按照建三筑安装三劳务征三收营业三税（1）三提供自三产证明三的，分三别征收三增值税三和营业三税，前三者在生三产地，三后者在三安装地（2）三没有提三供自产三证明，三统一在三安装地三征收营三业税，三金额包三括货物三价值，三生产地三计算增值税三视同销三售68情形列三举（续三）2、如三果设备三安装前三后都不三属于房三屋的附三属设备三或者构三筑物，三即不视三为提供三建筑安三装劳务三，统一三征收增三值税以前强三调安装三资质，三现在不三再强调三，但实三际操作三仍然需三要，否三则属于三违规安三装69发票类三别一、安三装前和三安装后三都属于三设备全额增三值税发三票二、安三装前属三于设备三，安装三后属于三不动产三的附属三设备或三设施1、自三产：营三业税发三票+增三值税发三票2、外三购：全三额营业三税发票70材料结三算发票建筑业三劳务所三用材料三，无论三双方如三何结算三，均应三并入计三税依据甲供应三材料：材料三供应商三将材料三发票直三接开具三给甲方三，则施三工企业三仅就劳三务收入三与甲方三结算价三款并开三具发票三，即发票金三额小于三计税金三额；200三7浙江三关于建三筑业应三税劳务三甲供材三料有关三税收问三题的批三复71材料结三算发票三（续）甲控制三材料：材料三供应商三将材料三发票直三接开具三给施工三企业，三则施工三企业应三当就劳三务收入三和材料三价款的三全额与三甲方结三算价款三并开具三发票，注：一般按照甲控料的实际金额换算追加开票金额72甲供应三材料税三法支持200三9国税三发91三号土地三增值税三清算管三理规程第二十三五条三审核三建筑安三装工程三费时应三当重点三关注：（二）三房地产三开发企三业自购三建筑材三料时，三自购建三材费用三是否重复计算扣三除项目三。注：可以两三张票，三但不得三重复73甲供料三与增值三税在甲供三应材料三的前提三下：如果签三订的是包工不三包料的合同三，由于三没有与三乙方结三算材料三价款，三不涉及三增值税三；如果签三订的是包工包三料的合同三，由于三需要双三方结算三材料价三款，因三此涉及三增值税三。注：现三金流三/发三票流74甲供料三与增值三税（续三）如果双三方签订三的是包三工包料三的建筑三工程合三同，但三材料供三应商将三发票直三接开具三给甲方三，则在三计算施三工企业三的企业三所得税三时，收三入总额三应当包三括材料三收入，三对应的三材料采三购成本三本来可三以申报三扣除，三但属于三应当取三得但没三有取得三发票的三情形，三不允许三在企业三所得税三前申报三扣除75甲方转三售水电200三9国税三函53三7号关三于四川三省机场三集团有三限公司三向驻场三单位转三供水电三气征税三问题的三批复四川省三机场集三团有限三公司向三驻场单三位转供三自来水三、电、三天然气三属于销三售货物三行为，三其同时三收取的三转供能三源服务三费属于三价外费三用，应三一并征三收增值三税，不三征收营三业税。不允许三采用成三本分割三单（仅三限劳务三）注：合三同约定三由乙方三承担76甲方转三售水电三（续1三）199三6颁布三的《会三计基础三工作规三范》，三一张原三始凭证三所列支三出需要三几个单三位共同三负担的三，应当三将其他三单位负三担的部三分，开三给对方三原始凭三证分割三单，进三行结算三。注：会三计没有三限定使三用范围原始凭三证分割三单77甲方转三售水电三（续2三）企业所三得税法三第四十三一条第三二款企业与三其关联三方共同三提供、三接受劳三务发生三的成本三，在计三算应纳三税所得三额时应三当按照三独立交三易原则三进行分三摊。注：税三法只承三认劳务三的分摊三，不承三认货物三的分摊三。78甲方转三售水电三（续3三）《增值三税暂行三条例》三第一条三：在中三华人民三共和国三境内销三售货物三或者提三供加工三、修理三修配劳三务以及三进口货三物的单三位和个三人，为三增值税三的纳税三人，应三当依照三本条例三缴纳增三值税。《增值三税暂行三条例实三施细则三》第二三条：条三例第一三条所称三货物，三是指有三形动产三，包括三电力、三热力、三气体在三内。79异地施三工企业200三9营业三税暂行三条例第三十四条三营业三税纳税三地点：三（一）三纳税人三提供应三税劳务三应当向三其机构三所在地三或者居三住地的三主管税三务机关三申报纳三税。但三是，纳税人三提供的三建筑业三劳务以三及国务三院财政三、税务三主管部三门规定三的其他三应税劳三务，应三当向应三税劳务三发生地三的主管三税务机三关申报三纳税。80异地施三工企业三（续）201三0国税三函15三6号关三于跨地三区经营三建筑企三业所得三税征收三管理问三题的通三知三、建三筑企业三总机构三直接管三理的跨三地区设三立的项三目部，三应按项三目实际三经营收三入的0三.2%三按月或三按季由三总机构三向项目三所在地三预分企三业所得三税，并三由项目三部向所三在地主三管税务三机关预三缴。《外出经三营活动三税收管三理证明》81201三0国税三函15三6号关于跨三地区经三营建筑三企业所三得税征三收管理三问题的三通知六、跨三地区经三营的项三目部（三包括二三级以下三分支机三构管理三的项目三部）应三向项目三所在地三主管税三务机关三出具总三机构所三在地主三管税务三机关开三具的《三外出经三营活动三税收管三理证明三》，未三提供上三述证明三的，项三目部所三在地主三管税务三机关应三督促其三限期补三办；不能提三供上述三证明的三，应作三为独立三纳税人三就地缴三纳企业三所得税三。82本地跨三区施工三企业200三9西安三建筑和三房地产三行业跨三区涉税三项目管三理办法例如，三在新城三区注册三登记的三施工企三业，在三高新区三从事施三工业务三，应当三在高新三区申报三缴纳营三业税及三其附加三，可以三在高新三区申请三购买或三者代开三建筑安三装发票三，但企三业所得三税在新三城区计三算缴纳三。83监理公三司的营三业税纳三税地点200三9营业三税暂行三条例第三十四条三营业三税纳税三地点：三（一）84税收征三管法第二十三一条三从事生三产、经三营的纳三税人到三外县（三市）临三时从事三生产、三经营活三动的，三应当持三税务登三记证副三本和所三在地税三务机关三填开的三外出经三营活动三税收管三理证明三，向营三业地税三务机关三报验登三记，接三受税务三管理。从事生三产、经三营的纳三税人外三出经营三，在同三一地累三计超过三180三天的，三应当在三营业地三办理税三务登记三手续。85监理公三司的营三业税纳三税地点三（续2三）200三4总局三令第7三号税务三登记管三理办法第十条三（五）从事生三产、经三营的纳三税人外三出经营三，自其三在同一三县（市三）实际三经营或三提供劳三务之日三起，在三连续的三12个三月内累三计超过三180三天的，三应当自三期满之三日起3三0日内三，向生三产、经三营所在三地税务三机关申三报办理三税务登三记，税三务机关三核发临三时税务三登记证三及副本三；86监理公三司的营三业税纳三税地点三（续3三）监理公三司在异三地设立分公司从事监三理活动三，应当三以总机三构名义承揽业务，三但可以三自己的三名义开三具发票注：同三时构成三公司法三和税法三的机构三，需要三就地缴三纳营业三税87监理公三司的营三业税纳三税地点三（续4三）监理公三司在异三地设立项目部从事监三理活动三，应当三以总机三构名义承揽业务，三禁止以三项目部三的的名三义开具三发票注：虽三然不构三成公司三法中的三机构，三但如果三在连续三的12三个月内三累计超三过18三0天的三，则构三成税法三中的机三构，需三要就地三缴纳营三业税。88监理合三同的印三花税200三0深圳三关于工三程监理三合同是三否征收三印花税三问题的三批复经请示三总局地三方税司三，“工三程监理三合同”三不属于三“技术三合同”三，也不三属于印三花税税三法中列三举的征三税范围三。因此三，工程三监理单三位承接三监理业三务而与三建筑商三签订的三合同不三征印花三税。89违法的三广告宣三传199三8房地三产广告三发布暂三行规定200三2关于三进一步三加强房三地产广三告管理三的通知在取得三预售许三可证之三前发生三的广告三支出（三不含业务宣三传费），属三于非法三支出，三不允许三申报扣三除；90违法的三广告宣三传（续三）201三0关于三进一步三加强房三地产市三场监管三完善商三品住房三预售制三度有关三问题的三通知未取得三预售许三可的商三品住房三项目，三房地产三开发企三业不得三进行预三售，不三得以认三购、预三订、排三号、发三放VI三P卡等三方式向三买受人三收取或三变相收三取定金三、预定三款等性三质的费三用，不三得参加三任何展三销活动三。91建设年三度广告三宣传建设年三度发生三的广告三费，应三当计入三所得税三申报表三附表八三第二行三“不允三许扣除三的广告三费和业三务宣传三费支出三”，当三年不允三许申报三扣除，三也不得三向以后三年度结三转扣除三；建设年三度发生三的业务三宣传费三，应当三计入所三得税申三报表附三表八第三三行“三本年度三符合条三件的广三告费和三业务宣三传费支三出”，三但由于三当年度三没有对三应的营三业收入三，暂时三不允许三扣除，三但未来三年度允三许按照三规定申三报扣除92预售年三度一、预三售收入三的营业三税确认三时间二、预三售收入三的所得三税确认三时间三、样三板间的三所得税三处理四、促三销行为三的所得三税处理五、广三告宣传三的所得三税处理93200三4城市三商品房三预售管三理办法第五条三商品三房预售三应当符三合下列三条件：（一）三已交付三全部土三地使用三权出让三金，取三得土地三使用权三证书；（二）三持有建三设工程三规划许三可证和三施工许三可证；（三）三按提供三预售的三商品房三计算，三投入开三发建设三的资金三达到工三程建设三总投资三的25三%以上三，并已三经确定三施工进三度和竣三工交付三日期。94200三4城市三商品房三预售管三理办法第六条三商品三房预售三实行许三可制度三。开发三企业进三行商品三房预售三，应当三向房地三产管理三部门申三请预售三许可，三取得《三商品房三预售许三可证》三。未取得三《商品三房预售三许可证三》的，三不得进三行商品三房预售三。95商品房三预售（三续2）注1：三是否属三于违法三预售房三地产，三应该由三当地的三房地产三开发管三理部门三来确定三，税务三机关即三使证据三确凿，三也不能三界定收三取的款三项为非三法收入三。注2：三实际工三作中应三按照企三业在内三部认三购阶段三取得的三预售款三预征所三得税，三但有关三行政部三门判定三该收入三为非法三收入除三外。96开盘前三的预收三款201三0河北三关于营三业税若三干政策三问题的三公告房地产三开发企三业在开三发、销三售商品三房过程三中，以三各种名三目收取三的诚意三金、订三金、看三房费等三费用以三及销售97199三5国税三函15三6号营业税三暂行条三例实施三细则第三二十八三条规定三：“纳三税人转三让土地三使用权三或销售三不动产三，采用三预收款三方式的三，其纳三税义务三发生时三间为收三到预收三款的当三天。”三此项规三定所称预收款三，包括三预收定三金。因此三，预收三定金的三营业税三纳税义三务发生三时间为三收到预三收定金三的当天三。98200三9国税三发31三号第六条三企三业通过正式签三订《房地三产销售三合同》三或《房三地产预三售合同三》所取三得的收三入，应三确认为三销售收三入的实三现，200三3法释三7号第五条商品房三的认购三、订购三、预订三等协议三具备《三商品房三销售管三理办法三》第十六三条规定的三商品房三买卖合三同的主三要内容三，并且三出卖人三已经按三照约定三收受购三房款的三，该协三议应当三认定为三商品房三买卖合三同。99商品房三买卖合三同1、当三事人名三称或者三姓名和三住所；2、商三品房基三本状况三；3、商三品房的三销售方三式；4、商三品房价三款的确三定方式三及总价三款、付三款方式三、付款三时间；5、交三付使用三条件及三日期；100法释【三201三2】7三号第二条三当事三人签订三认购书三、订购三书、预三订书、三意向书三、备忘三录等预三约合同三，约定在三将来一三定期限三内订立三买卖合三同，一方三不履行三订立买三卖合同三的义务三，对方三请求其三承担预三约合同三违约责三任或者三要求解三除预约三合同并三主张损三害赔偿三的，人三民法院三应予支三持。101实质重三于形式企业会三计准则三—基本三准则讲三解实质重三于形式三要求企三业应当三按照交三易或者三事项的三经济实三质进行三会计确三认、计三量和报三告，不三仅仅以三交易或三者事项三的法律三形式为三依据。102200三9国税三发31第二十三七条开三发产品三计税成三本支出三的内容三如下：三（六）三开发间三接费。三指企三业为直三接组织三和管理三开发项三目所发三生的，三且不能三将其归三属于特三定成本三对象的三成本费三用性支三出。主三要包括三。。。项目营三销设施三建造费等。103样板间三（续）200三8广州三土地增三值税清三算工作三若干问三题的处三理指引三（四三）房地三产开发三企业将三样板房三独立于三销售商三品房以三外单独三建造的三，其装三修费用三计入房三地产开三发费用三；对在销三售商品三房内既三作样板三房又作三为开发三产品对三外销售三的，其三样板房三装修费三用计入三房地产三开发成三本。104单独的三样板间一、单三独建造三、事后三拆除的建造成三本和装三修费用三，作为三长期待三摊费用三处理，三参照企三业所得三税法实三施条例三第七十三条的规三定分期三摊销（销售三费用），摊销三年限不三得低于三3年。注：以三经营租三赁方式三租入房三屋进行三装修，三发生的租金和三装修费三用在租赁三期间均三匀摊销三（销售三费用）105出售的三样板间二、在三开发产三品内建三造，事三后出售建造成三本和装三修费用三，作为三开发成三本处理三，不允三许在当三年申报三扣除，三但允许三在未来三实际销三售年度三申报扣三除，同三时可以三享受土三地增值三税的加三计扣除三。注：开三发产品三包括住三宅、非三住宅106临时的三样板间三、利三用公共三配套设三施作为三样板间三的由于装三修设计三从性质三和根源三分析，三不是为三了公共三配套服三务的，三而是为三了扩大三销售开三发产品三服务的三，因此三不得计三入公共三配套设三施的成三本，应三当计入三长期待三摊费用三，未来三不得低三于36三个月结三转到销三售费用107赠送家三用电器200三6国税三函12三78号三关于中三国移动三有限公三司内地三子公司三业务销三售附带三赠送行三为征收三流转税三问题的三通知200三7国税三函77三8号关三于中国三联通有三限公司三及所属三分公司三和中国三联合通三信有限三公司贵三州分公三司业务三销售附三带赠送三行为有三关流转三税问题三的通知200三7国税三函13三22号三关于中三国网络三通信集三团公司三及其分三公司和三中国网三通（集三团）有三限公司三及其分三公司业三务销售三附带赠三送行为三征收流三转税问三题的通三知108赠送家三电会计三处理一、销三售前明三确承诺三赠送的1、属三于捆绑三销售，三不需要三单独计三算增值三税，实三质上是三合并计三算销售三不动产三营业税2、如三果赠送三的家电三、家居三构成房三屋的附三属设备三或设施三，则属三于开发三成本，三未来可三以享受三土地增三值税的三加计扣三除，如三可视对三讲系统三、壁挂三锅炉、三整体厨三房、整三体卫生三间等，三否则计三入销售三费用，三如空调三、电冰三箱、家三具等。109赠送家三电会计三处理（三续）二、销三售前明三确承诺三赠送的三（差额三开票）1、按三照扣除三赠送家三电的金三额签订三商品房三买卖合三同和开三具发票2、将三家电的三全部金三额转交三家电公三司3、由三家电公三司开具三发票并三转交业三主？？有三奖销售三的赠品110赠送家三电会计三处理（三续）三、如三果采用三有奖销三售形式三，由于三是否赠三送具有三不确定三性，或三者明确三赠送但三金额不三确定，三不论是三否人人三有份，三均属于三销售费三用，同三时扣缴三个人所三得税201三1财税三50号三关于企三业促销三展业赠三送礼品三有关个三人所得三税问题三的通知111199三3反不三正当竞三争法第八条三经营三者不得三采用财三物或者三其他手三段进行三贿赂以三销售或三者购买三商品。三在账外三暗中给三予对方三单位或三者个人三回扣的三，以行三贿论处三；对方三单位或三者个人三在账外三暗中收三受回扣三的，以三受贿论三处。第十三三条三经营者三不得从三事下列三有奖销三售（三）三抽奖式三的有奖三销售，三最高奖三的金额三超过五三千元。112个人佣三金201三1房地三产经纪三管理办三法第十四三条房三地产经三纪业务三应当由三房地产三经纪机三构统一三承接，三服务报三酬由房三地产经三纪机构三统一收三取。分支机三构应当三以设立三该分支三机构的三房地产三经纪机三构名义三承揽业三务。房地产三经纪人三员不得三以个人三名义承三接房地三产经纪三业务和三收取费三用。113广告宣三传的待三摊200三0关于三执行《三企业会三计制度三》和相三关准则三有关解三答（一三）《企业三会计制三度》规三定，期三间费用三应当在三发生时三直接计三入当期三损益。三企业为三扩大其三产品或三劳务的三影响而三在各种三媒体上三作广告三宣传所三发生的三广告费三，应于三相关广三告见诸三于媒体三时，作三为期间三费用，三直接计三入当期三营业费三用，不三得预提三和待摊三。114广告宣三传的待三摊（续三1）如果有三确凿证三据表明三（按照三合同或三协议约三定等）三企业实三际支付三的广告三费，其三相对应三的有关三广告服三务将在三未来几三个会计三年度内三获得，三则本期三实际支三付的广三告费应三作为预三付账款三，在接三受广告三服务的三各会计三年度内三，按照三双方合三同或协三议约定三的各期三接受广三告服务三的比例三分期计三入损益三。115广告宣三传的待三摊（续三2）如果没三有确凿三的证据三表明当三期发生三的广告三费是为三了在以三后会计三年度取三得有关三广告服三务，则三应将广三告费于三相关广三告见诸三于媒体三时计入三当期损三益。注：广三告的受三益期间三≠广告三的服务三时间，三后者针三对广告三发布者116广告的三宣传形三式一、媒三体广告三（有可三能分期三）二、户三外广告三（有可三能分期三）先坚持三权责发三生制，三然后与三扣除限三额比较三、店三堂广告三（有可三能分期三）四、印三刷品广三告（直三接扣除三）五、临三时性广三告（直三接扣除三）117企业会三计准则三—收入销售商三品收入三同时满三足下列三条件的三，才能三予以确三认：（一）三企业已三将商品三所有权三上的主三要风险三和报酬三转移给三购货方三；（二）三企业既三没有保三留通常三与所有三权相联三系的继三续管理三权，也三没有对三已售出三的商品三实施有三效控制三；（三）三收入的三金额能三够可靠三地计量三；（四）三相关的三经济利三益很可三能流入三企业；（五）相关的三已发生三或将发三生的成三本能够三可靠地三计量。118200三8国税三函87三5号企业销三售商品三同时满三足下列三条件的三，应确三认收入三的实现三：1.三商品销三售合同三已经签三订，企三业已将三商品所三有权相三关的主三要风险三和报酬三转移给三购货方三；2.三企业对三已售出三的商品三既没有三保留通三常与所三有权相三联系的三继续管三理权，三也没有三实施有三效控制三；3.三收入的三金额能三够可靠三地计量三；4.三已发生三或将发三生的销三售方的三成本能三够可靠三地核算三。119预售款三的会计三处理成本可三靠计量三标志一三般认为三应办理三竣工三决算。三在办理三竣工决三算前，三预售款三和缴纳三的营业三税金等三均不进三入会计三损益，三即会计三利润一三般仅反三映期间三费用债务偿三还程序120成本的三可靠计三量传统型三：实际三取得预三售收入三时计入三预收账三款科目三，实际三缴纳的三营业税三金等计三入应交三税费的三借方，三待完工交三付时再将预三收账款三科目金三额转入三主营业三务收入三科目，三将实际三缴纳的三营业税三金等由三应交税三费科目三配比转三入营业三税金及三附加科三目，按三照实际三发生的三开发成三本（含三税法允三许的预三计成本三）配比三结转销三售成本三。缺点：竣工决三算时需三要二次三调整成三本121预售年三度会计三处理借：银三行存款借：应三交税费贷：预三收账款贷：银三行存款注：只三影响资三产负债三表，不三影响损三益表。三但按照三纳税资三金能力三原则，三必须按三照税法三规定的三预计计三税毛利三率计算三征收所三得税122完工交三付年度三会计处三理借：预三收账款贷：主三营业务三收入借：营三业税金三及附加贷：应三交税费借：主三营业务三成本（已售三）开发产三品（未售三）贷：开三发成本三（含部三分预计三成本）123公益性三捐赠200三9财税三124三号关于三通过公三益性群三众团体三的公益三性捐赠三税前扣三除有关三问题的三通知企业通三过公益三性群众三团体用三于公益三事业的三捐赠支三出，在三年度利三润总额三12%三以内的三部分，三准予在三计算应三纳税所三得额时三扣除。年度利三润总额，是指三企业依三照国家三统一会三计制度三的规定三计算的三大于零三的数额三。思考：三会计利三润<0三，所得三额>0124组织员三工对外三捐赠包装：三先发放三给员工三，再以三员工的三名义通三过特定三机构对三外公益三捐赠，三可以全三额在个三人所得三税前申三报扣除三，还可三以变相三在企业三所得税三前申报三扣除特定机三构：红三十字会三、农村三义务教三育疑点：三企业在三一定时三期所发三放的工三资薪金三是相对三固定的三，工资三薪金的三调整是三有序进三行的；125新的季三度申报三表营业收三入三本三期三累计营业成三本利润总三额加：特定业三务计算三的应纳三税所得三额减：弥三补以前三年度亏三损实际利三润额（三4行+三5行-三6行-三7行-三8行）126特定业三务计算三的应纳三税所得三额第5行三“特定三业务计三算的应三纳税所三得额”三：填报三按照税三收规定三的特定三业务计三算的应三纳税所三得额。从事房三地产开三发业务三的纳税三人，本三期取得三销售未三完工开三发产品三收入按三照税收三规定的三预计计三税毛利三率计算三的预计三毛利额三填入此三行。营业税三金及附三加？127营业税三金及附三加房地产三企业销三售未完三工开发三产品取三得的收三入×适三用计税三毛利率三－房地三产企业三销售未三完工开三发产品三缴纳的三营业税三金及附三加，填入《三中华人三民共和三国企业三所得税三月[季三]度预三缴纳税三申报表三[A类三]》第三5行“三特定业三务计算三的应纳三税所得三额”栏三。天津128权责发三生制与三配比原三则与收入三存在直接因三果关系的扣除三项目（三如销售三成本和三销售税三金），三应当与三收入保三持在同三一个纳三税年度三申报扣三除与收入三没有直接因三果关系的扣除三项目（三如期间三费用）三，应当三按照权三责发生三制原则三扣除直接因三果关系三一般表三现为完三全变动三成本129营业税三和期间三费用200三9房地三产开发三经营业三务企业三所得税三处理办三法第十二三条三企业发三生的期三间费用三、已销三开发产三品计税三成本、三营业税三金及附三加、土三地增值三税准予三当期按三规定扣三除。注：多三数省份三在20三09或三201三0年下三发文件三，允许三扣除预三售收入三对应的营业税三金及附三加、土三地增值三税130所得税三季度预三缴对于房三地产开三发企业三来说，三如果不三考虑以三前年度三亏损，三第9行三实际利三润总额三=三会计利三润+三预售三收入×三计税毛三利率－预售收三入对应三的营业三税金及三附加（含土三地增值三税）131亏损弥三补注：季三度申报三可以弥三补以前三年度亏三损，但三第一季三度的申三报如果三在上年三度汇算三清缴前三，无法三弥补上三年度亏三损从新的三季度申三报表的三逻辑结三构分析三，也可三以弥补三当年以三前季度三的亏损201三2季度三预缴申三报表132计税毛三利率第八条三企三业销售三未完工