成都美美力诚地块项目投资评估报告

成都美美力诚地块项目

投资评估报告项目区位本案项目概况宗地位置：项目宗地位于成都市新城发展的核心位置，在高新区天府大道北段以东、名都大道以西、亲民东街以南、锦晖东街以北，地块对面即为成都市政府新办公大楼（俗称：莲花瓣大楼）。宗地面积及形状：宗地面积42.9781亩，呈比较规整的长方形，四面临街，西临成都市政中心和天府大道，南临新益州市政公园（市政景观公园），北临旺旺集团项目，东临城市绿化公园，区位优势属不可多得的中心政务区绝版位置，整体形象展示面极佳。现状：宗地规划为商业金融用地性质，航空限高70米，容积率不超过4.0，建筑密度不超过45%。项目区位本案项目区位本案项目区位

本项目宗地位于南延线天府新城的核心，科创中心对面（成都市的市政府新大楼），比邻新益州公园，是南延线不可多得的稀缺地块，具有很高的商业价值和居住价值。根据成都市城市重点向南发展的总体规划，南城将建设成为“城南副中心”。在“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标之下，又分为建设成都市“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”五大规划子目标，旨在打造成都市的“浦东新区、滨海新区”。项目远景未来的南延线将是成都的一座高标准、现代化人居新城项目交通项目交通公路交通：以天府大道为中轴线，站华路、元华路、红星路南延线共同构成南北走向的纵向交通网络，将市中心和南部新城紧密的联系在一起，更是很大程度的缩短了人们的心理距离。三环路、武侯大道东延线、孵化园北干道、四环路、迎宾大道等共同构成了南部新城的横向交通体系，交通网络可谓是四通八达，奠定城南发展的基础。地铁交通：城南副中心规划贯穿的地铁路线有两条：1号线和5号线，1号线是最先建设和最先通车的，将于2010年贯通，按照规划1号线在南延线一共规划了七个站口：南三环站、新益州站、孵化园站、世纪城站、科技园站、府河站和华阳广都站。2010年开通后，成都地铁经济时代正式到来，必将极大的推动南延线房地产市场的发展。项目配套项目配套

随着城南房地产市场的快速发展，相应的各种生活配套：商业、酒店、公园、文化娱乐、医疗、学校等等也在逐步建立和完善。未来城南副中心延伸出来的考察、接待、会展、旅游等功能，加上比邻航空港等先天优势，未来南延线将是成都五星级酒店最为集中的片区之一，除了目前在营的世纪城洲际酒店、世纪城假日酒店，还有多个五星级酒店处于规划建设中，如希尔顿酒店、万豪酒店、誉峰的W酒店等，一些在建的甲级写字楼和大型住宅项目也规划有五星级酒店，如：天府国际广场、河畔新世界、雅居乐花园等。

项目配套世纪城洲际酒店世纪城假日酒店希尔顿酒店万豪大酒店巨龙五星级大酒店誉峰W酒店项目规划指标宗地面积42.9781亩（占地28652.06平米）宗地规划为商业金融用地性质航空限高70米容积率不超过4.0（规划方案批准的是不超过4.61）建筑密度不超过45%绿地率15%停车位1010辆建筑总面积181928平米其中，地上面积133211平米（132051计入容积率）地下面积48952平米项目现状本案新政府大楼新益州公园

项目转让方提供的资料公司营业执照复印件公司与国土局签署的土地出让合同项目国土地使用证方案及概念设计已经通过规划部门批准项目的概念性设计方案项目市场调研项目的组团定位及地段价值：

站南组团发展片区是指在火车南站以南，四环路以北，依托于天府大道发展的区域，规划面积为12平方公里，站南组团将是城南副中心的核心区域，该中心主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成，规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主，规划人口15.6万，是继华阳之后的最多人口的组团。站南组团紧接主城区，交通、城市配套等相对完善，目前已经吸引了大量的品牌开发商进驻，如中海、和记黄埔、九龙仓、深长城、合景泰富等，开发的项目大多数是定位较高的品质楼盘，如中海城南1号、南城都汇、天府长城、誉峰、天府长城、华敏世家等，价格普遍偏高。还有特拉各斯、理想中心、城南科技广场、中国水电大厦、拉德方斯等高档写字楼项目。目前此片区已经形成密集发展之势，土地日益稀缺，增值潜力巨大。

项目市场调研区域写字楼市场调查：南延线作为未来的城市新中心，在建和规划中的区域总部写字楼和其他商业写字楼项目众多，这些写字楼规划起点高，主要以甲级写字楼为主，因此本身硬件配置比较高，销售均价多在15000元/㎡以上。如新希望大厦、四川水电大厦、拉.德方斯大厦。

项目市场调研区域住宅市场调查：品牌企业多、项目品质高、价格走势高、置业客户素质高城南“副中心”作为成都城市发展的重大战略规划，未来几十年的发展潜力不可限量，吸引了大量的国内一线开发商、港资大鳄、国际品牌在此进驻，如龙湖、中海、雅居乐、华润、和记黄埔、九龙仓、新世界地产、新鸿基、希尔顿集团等。从调查的实际情况看，从三环路开始沿着南延线的物业价格高，从三环路到世纪城片区的楼盘价格比较高，普通高层电梯公寓一般是8000—16000元/㎡（建面）；别墅的价格一般在10000—30000元/㎡。南延线作为规划发展的城市新区，总部办公人群、国家公务员、高新技术白领、企业老板等中高收入者成为了购房的主流，在城南豪宅市场也活跃着不少外籍人士的身影。

项目市场调研南城区域电梯豪宅市场调查：楼盘紫檀首座华敏世家誉峰城南1号世纪峰景开发商千和物业招商蛇口地产华敏置业合景泰富中海地产龙湖地产地址人民南路四段38号人民南路四段48号高新区天泰路265号南部新城仁和片区新益州大道199号世纪城路418号总占地56亩40亩20亩280亩约173亩72亩总建面28000㎡170000㎡83726㎡约37万㎡约33000㎡58万㎡容积率3.95.04.821.92.859.8建筑形态高层高层高层高层高层超高层总户数160694户86户1期246户2049户1740面积区间280-295㎡73-340㎡289-346㎡170-380㎡158—240㎡280-380销售价格15000元/㎡12000-15000元/㎡13000元/㎡17000-21000元/㎡均价15000元/㎡13000-15000元/㎡开盘时间2007年12月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11月项目市场闸调研南城区青域近期裳土地成湿交市场兼调查：本案138智5万/亩1100万/亩970万/亩119驰5万/亩126蚂5万/亩1370万/亩980万/亩项目市场至调研项目SWO宿T分析：项目优磨势（S）核心地段赖优势片区规划部起点高高尚公束园住宅士价值交通发达接，辐射面井广地铁经济牺带来巨大广商业价值综合稀缺滤性高项目劣至势（W）周边常住标人口目前私较少，有难待提升项目规缴划体量双有限项目市悟场调研项目SWOT分析：项目机驻会（O）美美力命诚商业拐旗舰的爹领航未来60万城市精爸英人口消按费力项目威胁召（T）中国房绘地产市刮场进入悠调整期碍，对商食业制约近较大南延线的柏商业市场瓣竞争激烈项目定陡位本案应课该是兼羊顾商业菜和居住臭功能高联端城市淹综合体定位的寨释义分圆解：1、从概念录上说，是兼定义成都筹新的奢侈孩消费模式斑，为城市侄贵胄量身湾打造的国匀际化新奢扔区。2、从档次护上说，是旦成都乃至火西南地区将首屈一指话的，开历疤史先河的踪蝶高端消费衬体。3、从功双能上说迅，是城农市综合糟体，具近有居住袋、购物闹、休闲帜、娱乐辫、美食拾、美视毛等一站罚式高档匀国际化汉消费区厚。4、从效腥应上说谢，是以涝美美力状诚旗舰瓦店为龙支头，带偿动的各运种高层昂次商业紧消费和罢居住，覆具有强迅大的联嚼动和聚命合效应幼，将项籍目整体察提升到倍一个新血高度。5、从价格夹上说，将肠开创南延捧线商业和始住宅价格悟水平的新涛高度，形篮成强大的贷市场影响卧力。项目定位总体规划要布局：1、美美力沿诚旗舰店哭作为整个恼商业的龙大头，也代胜表项目形梳象，沿天导府大道独讽立式设计纵，保证本甚身的形象莫展示面，锁发挥形象匆领航作用慈。2、其余商伤业部分独述自成体，英放弃大型肾购物商场足模式，采婚取开放式Bloc略k街区式设识计，BLO道CK街区即Bloc艺k，B-B差usi姥nes眉s（商业）狸、L-L汗iefal聋low（休闲）眉、O-Op镇en（开放链）、C-C谦row累d（人群馒）、K-K饿ind（亲和）欲。3、住宅部温分保持相唉对的私密垮性，放置好在临新益居州公园一究侧，保证婚高档住宅坛面向公园越的视野景利观和生活享气息，与BLO筹CK商业街区掏采取绿化食带进行一酱定程度的吓隔离，保闻持相对独沃立性。4、空间沟尺度的反层次处静理在水平嘴向空间繁层次上毁，形成“动区+中介区+静区”布局，响临路为达动态商金业街区构，包括根美美力则诚旗舰岗店和BLO折CK院街商导业；内缝侧临新乳益州公筐园为静蜡区，高剧层住宅正临湖相蹈望，中愧间绿化堆相隔。项目设铜计方案更多关于室本项目的泻规划、设卡计方案另母见附件文准件参照项目单价格调查本项目誉峰项目弟，住宅，军精装，均个价2万元/平米城南1号项目房诚，住宅聋，清水练，均价1.7万元/平米华敏世家啊，住宅，亿清水，均宜价1.6万元/平米新城核心爪区新希望些大厦项遵目，写今字楼，咏清水，爸均价1.6万元/平米首座项等目，公害寓，清验水，均滚价1.8万元/平米项目经灶济指标成都美美项目主要技术经济指标表序号项目数量单位1建设用地面积28652.6平方米2规划总建筑面积180943平方米3地上建筑面积132011平方米4

零售商业面积14051平方米5

美美力诚建筑面积30968平方米6

住宅建筑面积26147平方米7

酒店建筑面积28037平方米8

办公建筑面积31648平方米9首层、五层架空面积（不计算容积率）1160平方米10地下建筑面积48932平方米11容积率4.61平方米12建筑密度44.17%

13绿地面积4297平方米14绿地率15.00%

15机动车位1010平方米16地下车库993平方米17地面非机动车车位450平方米项目总获体定位集商业、滤居住功能摸为一体的筹高端城市仙综合体定位的桐释义分恐解：1、从概念上说，波是定义科成都新吴的奢侈闹消费模董式，为疲城市贵明胄量身作打造的术国际化夫新奢区屈。2、从档次上说，是筋成都乃至纸西南地区昆首屈一指讲的，开历员史先河的耻高端消费敞体。3、从功能上说，擦是城市粒综合体婆，具有盛居住、判购物、喷休闲、鼠娱乐、呢美食、糖美视等老一站式惹高档国痛际化消喂费区。4、从效应上说，是么以美美力受诚旗舰店歇为龙头，敏带动的各廊种高层次昂商业消费真和居住，沉具有强大旁的联动和择聚合效应燃，将项目何整体提升沙到一个新堡高度。5、从价格上说，起将开创限南延线肾商业和柱住宅价渔格水平缎的新高寨度，形溪成强大秒的市场饿影响力集。项目总甩体定位酒店式静公寓280密00平米公寓式住揪宅260幸00平米独栋式商读业140堡00平米美美力史诚百货3100般0平米公寓式碑写字楼3200红0平米项目销币售、租美赁物业愉配比序号物业类型建筑面积完全销售部分资产持有部分备注(㎡)(㎡)(㎡)1

零售商业建筑面积14051

140512

美美力诚百货建筑面积3096830968该部分物业作为资产持有，暂不销售3

高档住宅建筑面积2614726147

4

酒店公寓建筑面积2803728037

5

公寓写字楼建筑面积3264832648

6

地下建筑面积4895248952该部分物业作为资产持有，暂不销售

小

计

10088379920

合计180803项目营普销策略吊定位将13万平米侵物业细新分成5个不同旅功能、敬不同业泽态、不叠同客户妈购买的弃小众投滨资的精闻品物业总体量18万平米可销售部傻分10万平米不可销售园部分8万平米独栋商业公寓住器宅酒店式公除寓美美百货目商业地下商业睁、车库公寓写掌字楼项目各物佩业功能定享位销售部熄分物业---好-零售商业疾部分物业体量暗：140庙51平米。物业形绿态：5、6栋单栋面丝式积为200艇0—3000平米的漏独栋商快业体。销售对象城：国际顶溜级汽车专粉卖店（如政劳斯莱斯谢、阿斯顿·马丁、证迈巴赫按、法拉找利、宾耕利、玛针莎拉蒂睁）、国讨际一线精品牌专还卖店（LV、Guc免ci、Prad甩a、Hermès）市场现许状：目阔前，在摧成都市扣人南路旋二段美献美百货姿商场对届面，国耕际一线的品牌LV独立租扣赁了约200污0多平米的捎独立店铺趋作为品牌陷专卖店，芬月租金水鸡平在180—200元/平米，按桶国际惯例税的租金售遥价比折算慈过来，物闷业的销售淹均价不低部于360抽00元/平米。销售状况鉴：成都是暗中国西南膛地区顶级霜品牌、奢针侈品、高券端商品的絮聚集地。GUCC妹I品牌在魄成都的宪日最高热营业额酱超过70万元，皮众多国搂际一线委品牌的哄商品纷或纷落地妄成都，菠选址开塞店，为抹本项目递独栋零号售商业娱的销售革聚集的柜大量的抬优质潜帽在客户照，本项粘目独栋奶商业的茄销售市除场非常拐紧俏。项目各物据业功能定碰位可销售朱物业----高档公寓英住宅部分物业体雨量：2614腊7平米。物业形态绢：以150平米2房2厅、200平米3房2厅户型打视主力的大敏户型都市勒豪宅产品枪。销售对象表：高端都辣市豪宅产诉品。市场现状侍：据调查骆，目前在近成都市城首南高新区底，以誉峰竞、城南一之号为代表倒的高端住怀宅物业成乌为成都市舰高档住宅埋产品的标绝杆和代表槐。以誉峰磁为代表的拳精装修物厘业，销售妄均价2000僵0元/平米；以昼城南一号树为代表的解清水房物唉业，销售匆均价160体00元/平米。盟而该区羞域高档肯公寓住跌宅的租帅金价格唯达100—120元/平米/月，涉莫外租赁鸽需求，红租赁市滤场成交桨旺盛。销售状况垃：据实地敞调查，誉滤峰项目09年11月正式开雕盘销售，贼推出300多套总价伴在300—500万的大馒户型豪添宅产品革，200削9年12月底已院销售超熟过90%比例；娇中海城叉南一号斯项目2008年8月开盘，脂销售比例嗽更是超过95%比例，目硬前已开始殿推二期项低目。项目各物肌业功能定哪位可销售物礼业---蛛-万豪公寓俗部分物业体量恐：280寨37平米。物业形兴态：依昼托万豪畏酒店的辽品牌号念召力打铅造的都域市中小摔户型公声寓住宅扶产品。销售对柔象：美啄美百货极的消费套客户、再使领馆仗客户、冤都市金故领人群务。市场现状族：由于在办成都市领锅馆区南移交到本项目熔所在高新秤区，本项罩目所在区僻域成为高尼端酒店式悠公寓的聚范集地。区罩域内精装删公寓的租酷金价格达80—100元/平米/月，如岔果有国巴际品牌匠酒店的趣管理，昂公寓的辞租金价侄格平均允增加20—30元/平米。正据调查籍，首座昌项目精绣装公寓躺，一套位型170平米的户陕型，月租分金达到1700岭0—200桨00元/月，租赤赁市场宇需求、题交易都轰很旺盛菌。销售状况镰：目前，浇本项目区每域暂无精潜装酒店式驼公寓推出旧和销售，忆因此，无么可参考和删对比的项萝目。但是稿，参考人决南路首座勤、紫檀等康已交房的舒公寓项目至，其租金撞水平一般隐在100—120元/平米/月，折算兵倒推回来者物业的销萌售价格在180端00—220灭00元/平米。项目各穷物业功牧能定位可销售远物业----公寓写字蒜楼部分物业体永量：3264傍8平米。物业形神态：智慢能SOHO、既可居迹家又可办摇公的公寓南式写字楼律。销售对仁象：美渡美百货题的商家迎客户、沃中介、住法律等辱中小型妙创业客全群。市场现叶状：对恢本项目灯写字楼教定价最婆具参考崇的项目固位于人锈南路四赠段附近哑的新希智望大厦郑写字楼阅，销售渣均价160冷00-薪-18妥000元/平米，项爷目区域内尼的拉．德方斯贯大厦，责销售均葬价1600抓0--1编7000元/平米。除刮此以外，王该区域还营有水电大既厦、中石砍油大厦、旱联通大厦值、国电大粪厦、中信螺广场等写吸字楼项目掉，销售均猴价都不低料于150干00元/平米。销售状早况：区偏域内写揭字楼市外场成交屯也非常睬火爆，200理9年12月底调查愁数据显示取，新希望是大厦销售扎几近告磬滩，目前仅崇仅只剩下14层楼一层夫还未销售喊。拉．德方斯狼大厦的侦销售已齿全部完旨成，09年5月已交灾房。成绿都城南括高新片售区的商印务写字尸楼的需魂求量大端，而本与项目区悠别于其赖他纯商沿务甲级坡写字楼妻项目的猜公寓式僚写字楼抵产品，衣在区域鞠内更是疾非常稀补缺的物仁业产品包。项目各米物业功娇能定位物业销售兼价格与租梨金水平对暂比分析

项目物业产品区域同类可比项目销售价格区域内同类物业租金水平以租金反推物业的销售价格物业售价租金比本项目物业定价基准测算价格独栋商业/180—200元/平米/月32500—36000元/平米160—18025000元/平米公寓住宅16000—20000元/平米16000元/平米酒店式公寓/100—120元/平米/月18000—21600元/平米150—18016000元/平米公寓式写字楼16000—18000元/平米16000元/平米单位：建闻筑面积平美米项目各镇物业功滋能定位不销售物围业----美美百货巴部分物业体躬量：3096柱8平米。物业形态腾：中国西拨南区高端扮奢侈品、草精品百货拜卖场。租赁对象优：国际一适线化妆品凡、服装、的皮具品牌私，全球奢药侈品牌。市场现状达：美美百概货是目前赤成都三大糖奢侈品百兽货之一，粮同时也是初业绩最好达的一家高证端百货商矿场。位于虚人南路二抗段，分川内信店、天饭一店两个崖卖场，总俯营业面积140爷00平方米巨，200缠8年创造傍了16亿元的营俯业额神话例。其中，Gucc崖i一个品思牌的日灯最高营们业额达70万元。本部分塘租金收悲益状况拒：鉴于冈美美百冈货与本艳项目签腐署有战日略合作保协议，急本项目堤裙楼部谋分是专吵门为美勾美百货“定制”的商业课物业。插美美百黎货将在羊本项目铺规划打辨造中国获西南区披规模最先大、档见次最高确的精品坏、奢侈筑品旗舰号店卖场法。一般依而言，落物业的市租金采优取保底卧扣点的袄方式收获取，扣赌点从商合场营业阀总额提套取15—25%比例。美鼓美百货入荐驻本项目主后，卖场智面积得以戏扩张，装让修档次得霜到提升，荣如按150—200元/平米的租争金价格，肤每年可获搜得540佳0—7200万元的臂物业租冤金收益醒。项目各物阳业功能定胸位不销售物靠业---搂-地下商业主及车库部罗分物业体叔量：489斑52平米。物业形态征：高档超列市、家居炭卖场、室桌内停车库师。租赁对抹象：品著牌连锁截超市、览与美美翼百货互晚补的商税业业态立。市场现辽状：有地美美百样货旗舰高店的吸派引和号完召力，授本项目育地下负贫一层2400仁0多平米的诸面积可招敬商出租给质品牌连锁启超市、家畅居大卖场咏、书刊音帐像商城等昂，不但可碑以填补商考业业态上庄的空缺，盏还可以为爬区域作配盟套。负二原层240允00多平米剪作为车石库，解陡决美美床商场、润住宅、钳公寓、哄写字楼本的停车膀。本部分租拣金收益状傅况：以本权项目所处疼区域位置蠢，以及和兔美美百货末搭配的功眯能定位，闲负一层商镇场的租金材水平按市漠场行情可邀定位在50—80元/平米的价陪格区间，些每年可获哑得140看0—230酱0万元的物鞭业租金收铃益。此外侮，负二层2400佣0平米的顽车库部慎分可规析划出约500个车位置，每年感可获得镇的停车塔费收益瘦不低于300万元。项目成枕本分析哗预测序号成本科目公式工程量单价合计(万元)单项(万元)

建筑面积180943

（一）土地获得价款

180943304055000

1购买项目、获取土地

155000

55000（二）开发前期工程费

1809433275916

1设计费

18094350

9052景观设计费15元/平方米1476515

223地勘测绘费6*6米方格一个点，每孔8米，110元/米5459110

603报批报建费

180943268

48495临时设施费

1400000

40项目成本具分析预测----续上表(三)主体建安及装修工程费

180943276550038

1基础工程(筏板基础)170元/平方米（含平基土石方）180943170

30762结构及粗装修工程按照无梁楼板计算1809431250

226183外墙及门窗工程

180943570

10312

门窗工程窗户、入户门及防火门18094340

724

幕墙工程塔楼以上（6~28层）386531500

5798

裙楼外立面精装修地上1-5层315841200

37904公共部位精装修地上建筑面积的20%公摊进行精装修36189800

28955户内精装修

0

6主体设备及安装工程费

180943615

11137（1）室内给排水户内给水工程18094330

543（2）室内采暖

0（3）室内燃气

0（4）室内电气工程表后电气工程18094340

724（5）消防

18094370

1267（6）通风空调及其安装费地上部分设置中央空调132011300

3960（7）电梯及安装费30层站20450000

900

低层电梯6层/6站，原设计4台，增加4台8200000

160

扶梯及安装费暂估算30台30350000

1050（8）弱电系统智能化及弱电工程18094350

905（9）其它设备及安装工程费地热等设备工程18094390

1628项目成脉本分析假预测----续上表（四）基础设施费

1809431452621

1供电工程费一户一表前公用电力及专用配电（含各配电箱）180943120

21712室外给水系统

18094322

3983室外排水系统

04室外燃气系统

1383750

525室外智能化系统

6区内行车道路工程费

（五）环境景观工程费

环境景观工程费350元/平方米14765350

517（六）配套设施费

（七）工程相关费用（含）售楼部监理、造价咨/p>

（八）大修基金建筑安装1100*3.5%18094338.5697

开发成本

1809430115548

（九）期间费用

180943133124087

1财务费用

400008.0%

32002管理费用

1740581.0%

17413销售费用

1740583.0%

5222

税金

1740588.00%

13925项目总投资

139635

项目销售骑收入测算---震-按市场为公允价蔽格测算项目物艺业销售投收入测外算：序号物业类型建筑面积市场公允基准价格可直接销售部分本项目全部物业资产价值（万元）(㎡)(元/㎡)(万元)1

零售商业建筑面积14051

25000351272

美美力诚百货建筑面积3096825000/774203

高档公寓住宅建筑面积261471600041835

4

酒店式公寓建筑面积280371600044859

5

公寓式写字楼建筑面积326481600052237

6

地下商场、车库建筑面积489525000/

24476

小

计

174058101896

合计275954在物业置销售基相准价格雀按目前介市场公购允条件前下，如哄本项目早所开发裁的物业套资产总滤价值为275食954万元；如态果扣除美闹美百货部魄分及地下丧商业、车资库部分不派销售的物舍业，本项坏目可售物称业的收入右为1740志58万元，市减去项纺目总投忽资后有344续23万元的税都前利润。项目敏感牙度分析---在市场切公允价副格基础缸上浮20%序号物业类型建筑面积市场评估基价在基价上浮20%项目可销售收入/物业资产总收入（万元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商业建筑面积14051

250003000042153421532

美美力诚百货建筑面积309682500030000929043

高档公寓住宅建筑面积26147160001920050202502024

酒店式公寓建筑面积28037160001920053831538315

公寓式写字楼建筑面积32648160001920062684626846

地下商场、车库建筑面积489525000600029371

小

计

208870合计331145在项目物筑业销售基飞准价格上族浮20%的条件驻下，如停本项目普所开发膜的物业株资产总鲜价值为3311日45万元；如葬果扣除美询美百货部如分及地下律商业、车嫩库部分不库销售的物鸟业，本项连目可售物耍业的收入陈减去项目咳总投资后扮有6923肃5万元的税溪前利润。秘此外，每粪年还可获其取物业租库金收益不腾低于710淘0万元。项目敏感唇度分析---在市场派公允价醉格基础擦下调20%序号物业类型建筑面积市场评估基价在基价下调20%项目可销售收入/物业资产总收入（万元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商业建筑面积14051

250002000028102281022

美美力诚百货建筑面积309682500020000619363

高档公寓住宅建筑面积26147160001280033468334684

酒店式公寓建筑面积28037160001280035887358875

公寓式写字楼建筑面积32648160001280041789417896

地下商场、车库建筑面积489525000400019581

小

计

139246合计220763在项目物棕业销售基兽准价格下乡丰调20%的条件磨下，如泥本项目废所开发源的物业蛇资产总组价值为220沉763万元；回如果扣决除美美杂百货部套分及地虚下商业娇、车库听部分不黄销售的西物业，讽本项目似可售物扮业的收理入减去趁项目总森投资后胁的税前窗利润为—389万元。奏但是，悼在项目什的实际将开发运鬼作中，繁开发商忘完全可左以通过坐以管理轮提升、逃成本控罚制等办毫法，将街净现金茶流调整劣转变为挨正数，膊实现项颜目的无粱风险投腹资、运筛营。仁安投忍资本项焦目将得聋到什么陪？本项目仇位于成伏都市政珍府新区舒所在地加最核心终的地段臂，项目泽一旦建园成将成锈为成都剥市的标幸志性建映筑、标惕杆参照冶项目。知这将给号仁安的逐企业知李名度带肤来极大粥的提升疯，让仁衣安的品捏牌在成阁都楼市坑一炮打防响，迅印速确立智起来。信本项目箱是仁安启进入成肤都房地葡产市场运并树立饥优质、吧精品、捷高档品辟牌形象脸的最佳和时机、债最难得愚的途径就。因本项页目安全迈可控并正可实实堆在在预门见的投岸资回报句收益，念以及今管年逐年缺增加的规物业租蓄金收入滴，必将闻给仁安盛集团带禾来巨大咸的经济猾收益，术同时，烘项目的贸成功运巩作给仁塞安带来堡强大的跑品牌提夺升和知公名度扩菌张也是暑毋庸置萝疑的。由恒邦置姿业的专业爷团队操盘炕，必将使称本项目无映论是前期列定位开发让、施工管贞理、后期呈销售、招窜商、运营幕等环节都征得以充分皱的保障。本项目前核心的钥地段、迹很低的切进入条咏件、美盾美百货缴的进驻遥，必将阅为仁安声集团的渔投资带聚来丰厚猎的经济殿收益和艇巨大的烦社会效萍应。项目投资喉分析评价本项目作血为成都房擦地产市场股的标杆性幼、高端项盟目，投资磁开发本项贸目可迅速修树立开发总商资金实凤力雄厚、机商业运营燥能力强的汉高端品牌邮形象。项目位迎于成都董城市发枣展的新恼中心，弊所处地肃理位置衫绝版，色项目开桃发条件齐成熟，池四周环基境优越享，项目唉周边开朱发、建稀设、供胸需市场遍旺盛，渴为本项购目的投预资与开顺发奠定械和营造拉了良好跟的整体农市场氛低围。项目地块苍干净、无句拆迁，前恨期方案设避计、报建抱手续均已倡完成，可报很快获得污施工许可蒙证，项目穴的投入产脱出周期短甘，资金的烟周转速度默快、回报壮非常大。本项目崇与美美像百货签狱署了战覆略合作潜协议，标美美百胡货将定惊向入驻桂本项目扣。这个诊模式不攀仅大大购保障了园商业后务期招商怠、运营身的成功秩，同时矛还为本愿项目带砍来稳定狮、持续惜、丰厚层的商业皇物业租惰金收益皱。开发本抛项目，伟不仅可醋获得3442爽3万元的税樱前投资收桥益。美美百百货开业狠后，每年赏可为本项的目带来5000—700拉0万元的标租金收柳益；加凶上地下希商业、盐车库物奥业的租郑金收益乔，项目乱每年可在收取6000—8000万元的物劳业租金收资益。综上所述滤，本项目妻是一个投亿资前景好摘、资本回气报高、风续险安全可密控的优质握开发建设症项目。项目投燃资合作妈模式一1、本项刊目投资唇总额为6亿元。2、由仁娃安、恒客邦、美景美三方伴共同投息资、按俯股权比继例分配缩慧的原则愤，仁安集团考占51%（3.0松6亿元）析，恒邦邀置业占39%（2.34亿元）足，美美占10%（0.6亿元）湿。3、恒邦桥自有资倾金1亿元，不锦足部分的1.3禽4亿元由仁皱安集团出树借，并由咽恒邦置业在吉项目回州款后按猛阶段支倡付资金壁利息。4、由于拦美美前保期投资钩及股权跃溢价为5000万元，后貌期需要追掀加投资100绣0万元。5、美美谱所占的10%股权，等可由仁淹安、恒匹邦协商翅决定是精否收购与其股权久。6、管理模可式：三方成立骂董事会，皱作为项目膀公司最高步决策机构沈，项目公久司的日常纯经营管理采取董茧事会授权妨的总经理鼠负责制。项目投滴资合作杀模式二1、项目绍公司股爱本金按1亿元计虎。2、仁安禽集团占51%股权（510扩0万元）恒邦置铺业占39%股权（3900万元）美美力帮诚占10%股权（1000万元）3、运作本籍项目所需捆资金的不夹足部分，甜由仁安集晨团出借给呜项目公司，并线由项目四公司在统项目回贫款后按梁阶段支驰付资金决利息。4、管理涨模式：三方成立设董事会，拨作为项目姑公司最高牛决策机构冰，项目公购司的日常经营管武理采取董坦事会授权造的总经理渔负责制。项目资阁金使用融计划---截止到开箭盘前另见附表完！谢谢途！9、静夜四尚无邻，荒缠居旧业贫炼。。4月-浪234月-博23Frid圈ay,绕Apri供l28泼,20钓2310、雨中黄戏叶树，灯讲下白头人们。。23:功45:透4723:4梦5:4723:4泊54/28虽/202垫311姨:45:迁47P后M11、以我独胃沈久，愧激君相见频淋。。4月-冶2323:沉45:叔4723:雷45Apr孩-2328-篇Apr村-2312、故人嫩江海别残，几度艳隔山川痒。。23:苗45:仆4723:译45:卡4723:尾45Frid款ay,闸Apri制l28诞,20滋2313、乍见铲翻疑梦踏，相悲林各问年共。。4月-2青34月-2庙323:4涨5:4723:4卖5:47Apr压il蒜28,律20钢2314、他乡烈生白发怠，旧国倘见青山令。。28煤四月镜202谋311:4淘5:47雁下午23:押45:坊474月-辱2315、比不了霜得就不比攻，得不到研的就不要贝。。。四月2惰311:理45传下午4月-业2323:4才5Apri扯l28睬,20贼2316、行动柄出成果引，工作攀出财富笛。。2023犬/4/2脉823盘:45:笔4723:受45:企4728A曲pril脂202岂317、做前迈，能够闭环视四修周；做压时，你急只能或钳者最好贱沿着以的脚为起从点的射以线向前辩。。11:4暗5:47句下午11:味45凡下午23:困45:疗474月-茶239、没有失顺败，只有寻暂时停止协成功！。4月-