成都崇州羊马新城项目整体定位规划及发展建议提案XXXX年

建筑宏伟蓝图崇州羊马新城项目策划方案报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘概况大成都规划城市定位崇州崇州是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一崇州地处川西平原，东距成都37公里，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位大成都蓝图：

1个特大城市：成都主城区

4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州

4个小城市：30个重点小城镇及一般乡镇城乡一体，协调发展中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市项目解析“5.12”之后，崇州与大成都之间联系日趋紧密交通规划

五纵：1、华怀路(改建)

2、川西环线崇州段（改建）

3、沿山应急通道（新建）

4、三沿路（崇州三江至都江堰市沿江乡）（新建）

5、青安路（新建）六横：1、成温邛高速公路（已建）

2、光华大道延伸线（已建）3、成温邛快速通道（新建）4、元和路（崇州元通至温江区和盛镇至成青快速通道）（新建）

5、三龙路（崇州九龙沟至都江堰安龙镇接成青快速通道）（新建）

6、龙门山旅游快线（新建）二轨：城际地方铁路成大线（新建）城际地方铁路成灌线延伸线（新建）二站：崇州市综合客运中心站（新建）崇州市工业园区物流配送中心（新建）项目位于崇州羊马镇偏温江方向，区域属于规划中的羊马新城，与温江金马片区仅一河之隔项目区位金马片区羊马新城金马河本案地块处于城市发展方向上崇州战略规划“双环双核双片”田园城市功能区战略规划发展格局双环：文化旅游环与田园物流环，以羊马镇为平台双核：城市核与古镇核，城市核即崇阳镇和羊马镇

一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到华阳、牧马山、浣花溪等地方金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区目前区域较陌生，认知度较低牧马山：山景、高尔夫华阳：城市发展方向15分钟30-40分钟30分钟C浣花溪：水景、城市资源成都市区高端居住区分布图龙泉：山景资源40-50分钟羊金马马新片城区？区域配套落后，不完善，进入性较差目前区域内依托羊马旧镇，镇上有一定的市政配套设施，但比较落后本项目离羊马镇还有一定距离，周边基本为空地，区域还有待进一步开发本案羊马旧镇地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳北边界南边界西边界东边界永科路城市主干道羊马湿地公园嘉裕地块南至城市主干道，对面是奥普汽车主题公园和花卉苗木基地，目前规划中东至西南最大湿地公园:羊马湿地公园，内有国际标准18洞高尔夫球场，目前规划中西至永科路(G318支线），对面是中城集团城市综合体，目前规划中北至嘉裕地块，一类住宅用地，目前规划中高尔夫球场花卉苗木基地汽车主题公园社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内部无可利用资源项目用地指标一类住宅用地：要求完善的市政配套设施地形：规划用地基本呈矩形，东西宽约500米，南北长约1000米。总用地742亩，净用地约650亩，其中：住宅用地约570亩商业用地约78.6亩地貌：规划用地基本平整。规划容积率：住宅用地≤1.8商业用地≤2.4建筑密度：住宅用地≤25%

商业用地≤40%地块现状项目属性界定项目属性较大规模

742亩在区域内属较大规模社区型一类住宅用地，要求完善的市政配套设施优势资源羊马湿地公园、高尔夫球场、花卉苗木基地、奥普汽车主题公园区域属性位于城市发展方向上位于羊马新城，属于崇州战略规划的首要发展区非传统高端居住区区域较陌生，认知度低进入性较差区域生活、商业配套落后，有待进一步开发属性界定解析非传统高端居住区，进入性较差，位于城市发展方向上，拥有一定优势资源的较大规模社区型项目报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘开发目标与约束条件利润最大化品牌的打造与政府建立良好关系本案是贵公司在成都首个项目开发目标开发商背景在合理规避风险和可实现的基础上追求项目价值最大化目标理解基于我们的经验，类似项目有如下特性类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值确定难度较大一、规避风险、保证成功运作二、利润最大化要基于可实现的基础上三、要兼顾品牌的可持续发展战略小市场大项目目标理解项目特点报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘开车30多公里——比牧马山还要遥远；待开发，进入性差——配套不成熟、区域较陌生；而我们呢？似乎有难度？一般陌生区低密度项目的成功，往往是……近郊、适度的距离——麓山国际；或者她们有强势的休闲度假配套打造——保利198、中信山语湖；或者她们有超大规模支撑其“城”的定位——深圳曦城、江与城或者她们很精致、是名牌——长桥郡、牧山丽景或者她们的资源很稀缺——华侨城天麓；那么，我们的机会在哪里……资源似乎很好——但目前情况不佳；区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中突围？客户：我们的客户来自哪里？陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题：项目核心问题报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案，并从项目优势中寻求突破区域价值突破Breakthrough市场机会项目优势区域价值挖掘我们应该对区域价值进行怎样的界定？郊区or城市化？休闲or旅游？居住or度假？首先站舱在金马绳片区的暖角度来姜看本区觉域本案金马片区区域价释值解读观点本项目处炉于金马片谜区边缘化研区域但本项目夹价值无疑直要与金马政片区产生夕联系，高举金马帽片区区域按价值大旗陶。金马片拔区规划透图金马片喂区目前院度假氛埋围浓厚朝而居住客氛围不惩足，整程体档次亡属中端瓣，仅仅巾作为金辅马片区是的延续绢，区域裤价值不制够区域价值混解读主要依候托鱼凫垦温泉及固金马体铁育城，纵打造度誓假型别际墅区；产品以脖总价较丢低的联侄排、叠解拼为主激，整体凉属中低颂端档次授；仅仅作觉为金马轨片区的豆延续，歪区域价嫩值是不瞧够的，丹需要进懒一步挖康掘区域壤价值。依托鱼凫队温泉、规经划的体育伯城度假型既别墅区打造观点区域价值忙再解读规划在成鹿温邛高速县路以北建唤设“中国执创意农业育生态休闲邮旅游园区萌”，在光炊华大道崇卡州段以南犬建设“万氧亩花卉现桌代农业观永光旅游产祝业园区”以打造生庆态新城为泽目标，大哑力发展湿打地人居，滩创建崇州强市城市副荒中心观点五星级酒主店羊马新耗城整体蛮定位为奥生态型去人居典贺范城市观点根据国际桃度假城市垂的发展规带律，金马绳片区需要伏从纯度假锦往休闲、垄度假、居办住等综合缩慧功能发展涉，区域价夫值需要转萍型；羊马新城葱的规划正差好提供了响一个契机太；引申语：峰每一个城拍市都应有溜一个标志智性社区，立形成城市凶的高端居胸住板块站在羊殃马新城截和金马婆片区的抢双重高螺度来看漂本区域锡，本区琴域应作激为金马守片区价骂值转型苗的标志址，秉承体带动新街城发展牢的重任区域价值塌再解读单一观光悦的旅游城合市观光旅咸游为主把，向度奖假转型度假为蓬主休闲、度揭假、居住渔等综合功纤能3-5年3－5年5年以上度假城访市发展异规律度假吸娘引力逐晨渐转向烫城市吸震引力结合本钩项目资章源，项爪目应作厅为生态职型人居城城市示炊范性项衡目，以腿带动区匠域的整脾体发展地段规模区域可塑插性交通便理利度配套资源情忍况地块关雕键指标金马片宪区的区盾域价值抓需要转谎型：集悔休闲、壶度假、镰居住一卧体羊马新城朱规划定位步为生态型饮人居城市发展机臂遇发展基础742亩较大规郊模的可延墨展性紧邻城市哭规划道路询和主干道际，交通便步利外部拥有垫优势资源名：高尔夫酱湿地公园共、奥普汽丘车主题公拆园,花卉苗木垂基地生态人旺居城市怀示范区本项目区博域占位市场机会敞挖掘面对区域的内外的层剪层竞争，效我们将如由何突围？成都低何密度市辉场分析区域低数密度市漫场分析成都低抢密度市讲场分析市场走势板块分袖析成功案例未借鉴政策环境政府目前废的政策核芝心是抑制辽投机性需嫌求，控制片房价非理恩性增长，早稳定市场原，这将是灰一个长期免的过程国十一暮条增加保障通性住房和谊普通商品剂住房有效挪供给等新国十五条各闸地区、甲各有关与部门要光切实履校行稳定危房价和疯住房保认障职责愈等新国五条卧各地要殿加大贯彻欺落实房地捏产市场的肃宏观调控织政策措施壤的力度。银严格实行肉问责制，目对政策落雁实不到位抽、工作不堆得力的，言要进行约唇谈，直至狗追究责任附等《进一步加无强土地出蠢让收支管婆理的通知》个人住房候转让营业贵税征免时皱限由2年恢复取到5年，其瘦他住房督消费政施策继续奏实施。土地制顷度税收制度住宅政货策价格制健度住房制度在目前政腰策环境下，成都亿整体市备场趋于瞒稳定发炕展状态市场特征从房地产强市场周期施来看，市勉场仍处于狡稳步的发桶展阶段阶段：复苏发展危机萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者萧条顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者危机地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场发展直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼复苏市场典型表现市场特征2009年，成质都市别甩墅供应勉量为125万方，201厉0年有所缩窑水，供应丽量缩减为78万方，雹同比下塔降幅度大为37.6凝%；尽管如杆此，成交厘情况依然忘良好别墅市持场供应程量环比张有所缩纹水，但能需求仍亮然旺盛单位：万方在目前政叼策环境下伟，投机需效求被抑附制，成假都整体蕉市场趋干于稳定社发展状端态结合房地森产市场周蒙期来看，笼市场仍处绪于稳步发末展阶段市场供喜应环比俩有所缩双水，但升需求仍台然旺盛整体市社场总结成都低密音度市场整蓄体走势依求然良好成都低盼密度市炊场分析市场走势板块分骂析成功案伍例借鉴城市别棵墅边缘TOH欺O度假别墅多元化199同0s别墅市德场启动类别墅椅产品出远现度假产泼品上市低密度亡市场的购成熟200膛020012003至今位于城烛市地段溪，满足络城市财拍富阶层债炫耀心庄理，价苹格偏高名，产品尼形式粗悉放，配法套环境优较差锦绣花奋园、天鸦府花园枝、南洋挽花园、桨巴黎花机园位于城在市地段宴满足城质市中产身阶级居绢住梦想虚，价格工低，产束品形式家以及配蛋套环境裁较差，谎市场反停应良好武侯庭课院、武舅侯山庄轻、红运膏花园、犬皇家花皂园、名摄流花园位于城市蚂二三环之掠间，满足侍城市别墅神梦想的中戒产阶级，斜价格位于呈纯别墅和耕公寓之间快，产品形占式/配套/环境/交通较好裂，市场反伶应良好风格雅园周、园首山荷庄、成都陶花园、君驻临天下、泄锦城豪庭神、河滨印段象位于青丘城山，项凭借独基特的自典然山水渗资源，范掀起旅苹游地产谢的热潮叨，产品熟档次丰引富，总皆价合理某，满足败成都人左的度假驰生活需慎要，市菜场反应袍良好青城白鹭贸洲、中国豆青青城、兵高尔夫山宪庄、假日院青城城市郊区近别墅兴起侄，形成多户个板块；穿城市别墅也项目屈指烤可数，但疮是价格最妨高；度假壮别墅依旧浑火爆；整要个别墅市航场呈现出茅板块、产亦品以及价册格档次的透多样化，计竞争充分麓山国际礼、三利宅潮院、芙蓉孝古城、维铅也纳森林元、易城、困盛世中华成都低父密度市挨场经过榨二十年辆的发展拼已经进其入市场印细分、毒板块分卖化、产仪品多元晚化发展瓜的成熟刘发展期温江板寻块：中鹊端+近城市都江堰+青城山液：牧马山板捎块：15分钟30分钟30-4烟0分钟一个小时30分钟郫县板块以独栋数价格为嫩参比价宗格来比炸较区域崖价格8000困-200面00元，度脂假属性8500狱-120惧00元，非香成熟别舌墅区域龙泉板役块：900圾0-1泽700南0元（度稻假属性仆，中粮业御岭湾擦进驻抬礼高了整立个区域械价格）1300吨0-18境000元，度气假属性但有向第辫一居所转歌换的趋势850清0-1崖500叉0元，度假刃兼城市属晴性新都板块形：无独栋社飘区，非成乘熟别墅区专域华阳板块哀：高端+近城市稀缺+城市属量性高端城市蛛别墅区域高端度假钥别墅区域中高端度台假别墅区未成熟招别墅区麦域独栋基本梨已没有销牢售，双拼因价格在300忧00万/元左右120敞00-蔬300度00元，城贫市属性成都市区缘瑞别墅分布排状况市场各板格块根据与崇城市中心色的通勤时浸间和距离胡的不同，逮价格呈梯误度递减华阳板庆块－－炭在成都隐都市融马合的快吐速发展涨下，将毁承接浣问花溪成寨为新的赛顶级城含市别墅决区华阳浣花溪资源现状产品特征客户特委征资源：城产市配套、昼高尔夫，规划：色城市向至南发展配套/交通：天及府大道面积：联根排260依-30谁0独栋：230-切500价格：联汉排900踪蝶0-1母000句0，独栋丸：120堤00-清300蛋00品质/档次：品样质突出，剩处于高档来源：他主要为障成都客薪户，部蹦分省外潮、港台岂客户层次：戴基本属崇于城市妙顶尖才中智阶层特征：知沉识层面高污，有相当禾财富积累未来供应由于是城听市发展方梳向，低密动度物业供奥应将逐步获减少未来方悬向现状特点区域分化:高新区递附近随破着区域爷进一步钓城市化,将成为墨承接浣咱花溪的皇新的顶萍级城市呀别墅板高块;天府大懂道再向检南则依牵托与城弄市新区愧的关系恢及便捷焰的交通麦成为高狂档第一狭居所别廉墅板块,产品形驼式以独命栋及联模排为主.天府大道30分温江板块期－－依托概花博会和申便利交通峡演变成高垮档大型居搞住区，以残低密第一纲居所和生设态花园社迅区为主浣花溪资源现状产品特征客户特征资源：偶花博会规划：徒具有行宇政办公采、商业移、文化带会展等峰城市中钻心职能岁，具有席良好生拜态人居口环境的塑城市综丝式合新区蚂。配套/交通：影光华大损道，花柱博会面积：联羽排150扛-26谊0独栋：300差-50甜0价格：联称排700李0-1刷000窜0，独栋：8000取-130甚00品质/档次：皆处于中辅高档来源：主掠要为成都昂客户，有励部分省内及和全国其给他城市客细户，少量棕海外层次：中祸高级白领纠和高级财种富人士特征：知筹识层面高融，处于财柱富上升阶缝段未来供应未来将防会有大朋量低密雅度物业姻供应未来方饮向现状特点由于依们托花博评会和以遮花为文卸化的主葡题旅游叹，今后临将会形饭成以旅戴游为特魄色，比烂较适宜烤人居的控生态型核园林高袍档居住味区，低室密度物端业将主矿要在花侄博会、晋国色天锯香附近召聚集，奖除第一败居所外山，养老搞型客户决将逐渐陶增多。温江光华大誉道30分国道牧马山晚－－随晃交通条吧件的改胀善，逐湖步由第孟二居所睁演变成井近郊资雪源型的犹高档低已密第一务居所浣花溪资源现状产品特征客户特征资源：局牧马山雪、高尔句夫规划：运亮动休闲为巩特色，以毙休闲商务刮和高尚人巡寿居为主体弄，集会展股、商务、杀运动、教躬育科研等内于一体的灯综合性临遍空型生态锡山水新城配套/交通：愉南延线策、双楠枕大道、存机场高帅速、成允雅高速面积：逼联排165气-20唯0独栋：300跳-90膛0价格：徒联排800厕0-1妈000例0，独栋足：130帖00-纤180度00品质/档次：很成都顶抱级别墅腾的聚集士地来源：客过户较广泛袭，除成都晕客户，外燃地客户占躁较大比例层次：顶滑级财富人犁士特征：现拥有雄捐厚财富条实力，茫知识层假面较高纪的商务召人士未来供应未来土地框供应较大繁，低密度柔物业将会柄大量推出雨。未来方向现状特点依托天然数的自然资拆源及高尔祝夫资源，买并随着交干通条件的去逐步改善读，将逐步厉形成成都宿富人居住贝区，第二腹居所的性愧质逐步改洁变，演变察为第一居读所，并在群牧马山及枯高尔夫周畅围形成以云独栋为主巾体的高档荣别墅区。牧马山双楠大道盏、南延线30-鱼40分龙泉板块哥－－在生乌态环境和加交通便利管双重驱动径下，演变沸成近郊中责高端低密影第一居所浣花溪资源现款状产品特叉征客户特征资源：蚂龙泉山规划：城羽市向东发垫展，生活孟居住为主泛的生态型违新区，似打造“二偏十一世纪俯最佳生态遍居住区域岂”。配套/交通：三昆环、成洛抗大道，农但业基地面积：蜘联排160钓-30动0独栋：200外-40臭0价格：联鼠排6000复-800掘0，独栋：800耍0-1胁600谢0品质/档次：劳产品设贞计一般说，档次拳中高来源：成辟都为主，阴部分省外碑人士层次：蛇城市中怪间阶层特征：财啊富积累期扇，有较高箭文化层次未来供应土地储备伙充足，未氧来低密度宴物业将会馒大量推出仆。未来方向现状特浊点城市向悬东发展浪，加上淘优良的归龙泉山妻自然禀仓赋和农偏业生态隔等产业腊支持，桌该地区软在未来户将有可察能成为麻成都近需郊最佳叶生态居妻住区，秩将会是撕未来新骡兴的低骗密度物酿业聚集元区。龙泉成洛大道30分郫县板块拳－－在都企市融合下鄙，将演变僚成成都白例领被动郊瞒区化的大认型第一居舍所浣花溪资源现状产品特征客户特征资源：花阀卉、生态红农业规划：娱一城一任区一园第三带”皂的空间葬发展格蚂局打造店古蜀文股化新城展，生态唉人居新愁城，现串代工业纹新城，价科教产香业新城佣，魅力慈产业新赖城。配套/交通：成血灌高速、呀金牛大道临、软件产鞭业，生态劫农业、中师药、盆景面积：联疑排230-秒300，独栋300-迫400价格：联拌排500灵0-8凝000，独栋8500茂-120挣00品质/档次：沈房地产屑发展缓职慢，档击次较低来源：外郫县本扬地客户层次：基险本都是由肝县里客户子购买，层肯次较低特征：窗本地高狗科技企休业，属柴于知识剪型未来供应房地产睁发展滞兽后，土期地储备掠充足，联有很大牛发展前京景。未来方煮向现状特点郫县羊犀线30分钟根据郫悲县的发训展规划置，未来些本区域饶将会发额展成为威新型的风宜居新谨城，中吗高档花姓园社区灯和别墅堵将会是倦本区域羽的主要叉发展方张向。成都低清密板块拢演变图漆－－整键体由一须、二居骡混合演桶变成各楼有特色秒的第一纱居所城区华阳：一娃居城市近郊小高端别墅牧马山：禾一居中高端突商务休蜘闲资源寻别墅温江：一工居城市生态栗住区郫县：一妥居大型中肃端生态住抄宅区龙泉：一旧居中高端生驼态别墅市区郊区顶级城扛市别墅华阳：一脂居城市近正郊高端伪别墅牧马山馅：一、旺二居中高端施商务休氏闲资源躺别墅温江：易一、二雕居城市生贯态住区郫县：晴一居大慌型中端侨生态住拨宅区龙泉：等一、二评居中高端摇生态别抢墅本区域竞多争发力点舞－－区域围将提供一京种独具特吨色的生态泰休闲度假坑社区生活狠方式，向懒大成都的涛第一居所搬看齐“本区域”(本项目)——休闲度假第一居所非传统的、功能复合型的，主要满足高层次人群的更高层次的精神需求，体现休闲、度假、养老、投资等功能需求。针对休闲度假营造真正的休闲度假生活氛围和生活方式。针对养老营造健康舒适便利的生活环境针对投资实现物业总价控制，预示升值空间要求小区内部有较完善的配套设施自成体系，形成独有的特色/风情，并能够承担部分城市功能产品结构丰富，满足客户多元化需求整体定位核心竞店争要素对公共竿交通和适配套的稼依赖与城市的坛关系产品结构“成都周边低密板块”——传统居住方式传统的、区域整体的、单一居住功能，提高生活品质，满足财富人士身份要求体现人生价值满足日常工作生活的便利，营造传统的人文、商务休闲氛围，高品质社区，物业单价一般较高对周边公共交通和生活配套（教育、医疗、商业等）依赖性强，要求高要求新城与旧城之间联系紧密，新区建设与旧城改造相互协调发展物业类型以别墅、洋房为主，户型满足常住型单一居家生活需要成都低里密度市该场分析市场走势耍分析板块分析成功案裳例借鉴香颐丽都·鹭湖宫——城市远郊没较大规模放项目，利及用丰富的绪生态资源馅打造特色粥人居环境絮，整体档倘次为中高忍端基础资料项目卖点基础资料位于温江区万春镇江安河畔，占地303.54亩，总建筑面积约30万平米。共六大组团，成岛状分布于约68000平米鹭湖畔，产品由独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层、小高层以及商业配套组成配套游泳池、会所、篮球场、健身房、棋牌室、洗衣店、咖啡厅、停车场、儿童游乐场、歌舞厅、美容美发、羽毛球场、餐厅、高尔夫练习场温江片区卖点一：温江国家绳级生态示矮范区核心郊区，项目顶融建筑与楼生态、环介保、人文释主题于一维体，倾力虽打造中国天人居建筑罩样板社区。卖点二眨：独创的效“双首毕层”设乖计。人性化的跪园林布局。创建白鹭退生态栖息笛地。三利宅院唐白云渡——华阳区以纠打造特色篮社区人文动为卖点的或近郊高档越别墅，整督体档次中川端基础资劝料项目卖融点卖点一迷：以书施院文化狗为特色誉的高档遇别墅区帽，注重殃塑造人疲文气质猴。卖点二：建筑采用嫂中国传统净围合式庭弹院设计，笼注重邻里斑关系的回滴归。中庭设计尖，增加采蛋光面和空冻间感。院落感驱很强，劫前院、月后院、席侧院多催重院落较设计。基础资料占地260多亩，由39栋独栋别墅、279栋联排别墅组成，20户联排为一组团。产品独栋：398-593平米联排：260-359平米配套泳池、书院主题会所、1.5万平米滨水公园、300米生态长廊，8000平米人工湖华阳片速区盛世中华——龙泉驿地洁区以川西咸民居为主防要风格低锹密度物业哈，整体档工次中端基础资料项目卖灾点卖点一：商依靠龙泉萝山，以山榴景资源为武卖点。卖点二讯：川西云民居风睛格基础资料总占地130亩，一期占地40亩。容积率0.58，共75户产品联排别墅：237－300平左右配套会所龙泉片胸区档次项目特点本项目针对性特点拟合度中高端香颐丽都·鹭湖宫丰富的生态环境＋特色主题、产品、完善配套即：创建白鹭生态栖息地、人工湖泊+生态型社区、丰富的产品类型城市远郊外部较好的资源较大规模社区型项目，自身规划配套完善中端三利宅院极致产品＋特色文化即：庭院设计手法＋中国传统的书院文化文化主题对于规模的要求小不需要较好的外部资源中端盛世中华低价路线＋普通产品针对普通人群的普通产品不符合企业利润要求不符合差异化竞争的要求不符合产品素质要求低高拟合度典型项汪目的成胃功方式汪给本项杨目的启定示－－批以结合补外部优毙势资源己，打造田特色主蓄题、复忧合型的逗产品、持完善的段配套来肤建立项齐目的独践特价值欠点，定屯位中高凭端区域低密寨度项目竞忧争分析区域房挣地产市璃场整体屠供求相泳对平衡究，处于盖此种情团况的市雨场，其谱领导者,项目的核矮心竞争对塘手往往在眠引领着市床场的发展患方向通过近段乒时间市场延的供求情顺况表可以胁看出，区鲁域市场供它求较平衡区域市场教概况区域市领场内的眉领导者坐是谁，胆项目的耽核心竞五争对手踏是谁？竞品楼盘客户需丈求市场环吨境3C模型潜在竞争责对手以湿地公返园为轴心叫，周边未某来将会有患较大量低床密度项目务产生，它橡们是竞争嗓对手，更驱是战友一类住拐宅用地陌生区胁域大量华项目一潜起开发脊，竞争然较为激移烈，但恢也有利葱于将区锋域做活奸，在前星期，我其们更多因的是战吸友的关握系。那么我塌们将更筑多的目炎光聚焦徐于现有下竞争对系手本案美泉纪悦水蓝山月映长滩选择比较抖有代表性决的三个楼汪盘：美泉衰纪、悦水签蓝山、月支映长滩现有竞争密对手选取原则融：1.代表不同予的档次2.销售情况温较好典型项目建概况-美泉纪规模占地面积：66667平米，容积率0.64；产品类型别墅（联排，叠拼）户型面积150-210平米配套学校:七中其他:鱼凫温泉酒店、花博会展馆价格均价7000元/平方米、总价100-120万卖点总价低，温泉别墅自身无优煮势资源，着整体档次弱较低，产剩品为联排胃、叠拼，禁主要以低耽总价、鱼携凫温泉为山卖点，销屈售情况较问好1.自身产天品无亮剃点2.自身基本例无规划配朝套3.景观资源没差项目问迁题销售状况共推出150套，已售120套典型项队目概况—悦水蓝山规模占地面积:100332平方米，，容积率0.83；产品类型别墅（联排,双拼

）户型面积168-315平米配套学校：树德中学、成都七中医院：市五医院、成都国际医学城银行：交通银行、建设银行购物：家乐福、红旗连锁、美好家园价格均价7700元/平方米、

总价120-200万

卖点总价低，户型经济实用自身无优解势资源，生整体档次称不高，产粗品为联排染、双拼，裳主要以低嘉总价、经芬济适用的辩户型为卖朱点，销售榨情况较好1.除了户屈型较好域外，产师品基本教无多大抗亮点2.自身基本用无规划配肉套3.景观资哥源差项目问识题销售状况一期基本售罄，现为二期一批次，已售40套规模占地面积:65602平方米（总体规划占地1000亩），容积率0.73；产品类型别墅（联排,叠拼）、多层户型面积联排：308-360m2

，叠拼：130-180m2，多层：140-160m2配套享有满足城市便捷生活所需的一切城市配套资源，电影主题街区、滨河餐饮、休闲娱乐广场、音乐主题街区、邻里中心、宾馆、公园、学校、医院等一应俱全全，目前还在打造中，现在配套只有菜市、学校及邻里型商业街区价格均价8000元/平方米

，总价100-288万卖点卖点一：临近后期规划的金马体育城卖点二：科技智能化社区卖点三：开发商品牌：中铁二局典型项规目概况—月映长滩1.虽然离金茶马河不远蜓，但仍有灵一段距离魂，不能充府分利用河炸资源2.自身无强冤势资源，信在景观打卷造上未形瞎成体系项目问彩题自身无资庭源优势，粪产品以联没排、叠拼依为主，以岩品牌、规初划完善的额配套（金反马体育城茅中央生活笨区）、低节碳、智能织化的产品朗设计为卖谁点，销售弯情况好销售状况总户数171户，已销售70套项目名称产品档次产品类型总体量潜在供应量销售情况竞争程度月映长滩中高端别墅(联排、叠拼）、多层约40万平米30多万平米良好★★★★美泉纪低端别墅（联排、叠拼）约4万平米4000平米左右较好★悦水蓝山中端别墅（联排、双拼）约8万平米2万平米左右较好★月映长滩是目前区域领导谎者，是本项元目的核心竞府争对手结合对绵项目的谜目标的阳理解，视本项目毕采取跟掌随者、堆挑战者求的策略趣，结合伴自身的猾优势，艳在月映急长滩的驴基础上赶突破次/非主流市溪场领导者—垄断价雅格—产品有不后可重复性—过河拆塞桥追随者—搭便车裹，借势—客户取竭向类似补缺者—目标明漫确，挖喜掘客户—瞄准市湖场缝隙—创新产骆品和需疤求点挑战者—取长：发盟挥自身优盗势，制造村新亮点—避短：阳针对对宋手的弱烧点，进勤行击破行业老大敏锐的仔机会主景义者本项目|竞争战略选择|挑战者追随者+那么，我凝们就需要约更深入的呜了解一下叼我们的核困心竞争对厕手：月映添长滩月映长滩SW分析SW开发商品照牌较好：摸中铁二局周边规划蛋配套非常休完善：依蚕托金马体聚育城自身规划枕有个别特卫色配套：朗泰迪熊主虑题公园产品打沈造：低苗碳化、敲智能化虽以金马辫河为主打蜜资源，但顽未能良好农开发周边规犹划配套炊虽完善烂，但整嘱体建设嗽缓慢景观打懒造未成敲体系自身规划篮配套还不季够完善本案VS月映长惕滩思考：龟有没有扎什么是题我们有泡而她没阀有的……品牌打造湿正是我们幕的目标，车而且品牌奶也不能代斥表所有我们同样私可以依托物金马体育殊城，共享扩区域配套我们同样浑可以规划驾特色配套役，甚至更栗加完善我们同腥样可以产拥有低秋碳、智诞能化的蒙产品，瞎甚至更役加创新开发商品右牌较好：尺中铁二局周边规弯划配套蠢非常完刺善：依器托金马颤体育城自身规划伙有个别特侧色配套：朽泰迪熊主弱题公园产品打训造：低珍碳化、睁智能化项目优谱势分析我们的怠核心优卧势是什嚷么呢？优势资源巡寿分析湿地公园荡？高尔夫氧？汽车主这题公园？搅花卉苗木丽基地？项目资源稀有性强势性湿地公竟园高尔夫湿地公园高尔夫汽车主题浸公园花卉苗余木基地在生态型称休闲度假涂示范区的筐大前提下吓对项目优溜势资源进爬行筛选优势资源花卉苗皂木基地书稀有但柳不强势汽车主娇题公园挽稀有，谅但不符避合“生非态”主顾题生态性接下来，总对优势资罪源进行更佩进一步的身分析高尔夫召不能作吴为本项灶目的核秆心优势坐资源开发特犁征：周棕期长，裕前期投帝入大，炒高尔夫极运营要求图高盈利模式油：球场收呀益与地产旺收益并重产品特止征：档症次最高粒，满足股金字塔剖尖群体高尔夫物论业：景观脑价值+运营价值高尔夫渔作用：句雪中送免炭适用性颈：不过尘多考虑教市场，摸物业的育成败与据球场的成满败紧密山相关典型项目稠：观澜高昏尔夫、昆技明春城高咐尔夫高尔夫患驱动型炎项目特垦性项目的情指况与高尔陵夫驱动型书项目的特缠性不匹配那么，据湿地公哥园呢？核心优穗势资源签分析500影0亩的城市刚湿地公园吐在整个大士西南非常朗稀有湿地公野园分为挠：湿地橡公园和掏城市湿食地公园慢两种中国目馅前仅有38处湿地康公园和30处城市湿肌地公园建扶设试点四川崇州熟羊马湿地挂公园是省星内唯一的霸试点城市半湿地公园霜，500泥0亩的面坝积占西输南第一关于湿地途公园湿地公拳园可以膜造就高声品质生执活区香港湿地努公园位于香译港新界蛛天水围右北部的卖香港湿铃地公园亏包括占披地10,臂000平方米的固室内“湿玩地互动世窝界”，以原及超过60公顷的仗湿地保于护区，行是亚洲救首个拥趣有同类禁型设施肢的公园贱。如今，在香港衣湿地公讲园的周技围，可裤以看到未规划有始序的相柴当高品浊质的住废宅小区泻与湿地恭绿洲相岔依相伴，这样夸的居住料环境对幕于寸土港寸金的衣香港无尾异于世队外桃源辩。为香罪港建设粮一个现贩代化一梅流都市渔的形象新，平添费“生报机”。杭州西匠溪国家扇湿地公筋园杭州西萌溪湿地绿公园，爬总面积10.0忍8平方公里军，集中着甘大学校园衡、产业园严区和商圈概，已成为文一个与市遮中心无缝辫接轨的城蕉市公园，拨在此基础使上正成为程杭州第一用居所的舒浇适型高档栋住宅区。同时，西砖溪板块也难上演了杭俘州楼市最检近几年来券最惊人的变涨幅。从2003年，均价氧仅4000元/平方米项目到如盲今，同样唇房源在二妇手房市场愉上卖到了透三四百万热元一套；讯而目前的某巧高端房源刑的成交均铸价达到330凑00元/平方米以括上。湿地公井园拥有扶无可附知加的土捷地增值注功能花卉苗木悟基地稀有齿但不强势汽车主题耀公园稀有炸，但不符状合“生态裳”主题高尔夫不御能作为本逮项目的核碌心优势资弯源500诞0亩的城辱市湿地匠公园在冒整个大稠西南非蒙常稀有湿地公恐园造就茅高品质常生活区湿地公园狮拥有无可坐附加的土泡地增值功话能项目必包须以湿懂地公园衔为核心携优势资羽源抓住区域融偷合，价础值转型录，新城俘规划的大机遇影，在明确车“崇州——羊马新仔城”为略“生态型人涨居典范城把市”的前提云下对外，结忽合强势资源，打造特色主题抢、复合型款的产品和驶完善的配鼻套；对内，南整合区触域项目昏优势，惯采取跟随者龙、挑战替者的策略，竖围绕“湿地公园”打造“生态人居仇城市示范冲区”，在掌月映长璃滩的基攀础上突顶破，为逃区域的匠发展建蜘立新的三里程碑盖。整体发寇展战略报告结愉构思路项目优势旋分析项目解恢析区域价液值挖掘项目目竿标项目核心胃问题整体发坚展战略整体定位熔及物业发鞭展建议整体规除划及分熄期开发耍建议附件市场机会突挖掘客户定护位基于跟随威者、挑战愉者的策略姑，我们通愤过对月映犹长滩的目税标客户调徐研分析，塌从而找到团我们的领握先型客户竞品楼盘客户需求市场环凑境3C通过对月专映长滩目汪标客户的颈调研找到我葬们的领郊先型客迁户本次调翼研说明调研目斯的对月映棉长滩的瓦目标客躁户进行懂深入调挎查，力座求以真幼实客观缘瑞全面的搅信息和睡正确的饺分析，广以精确予把握：其目标爷客户是奴谁？其目标习客户的孩置业目虾的是什卸么？其目标拼客户的节需求是就什么？调研时遇间：201任1年1月3日-1月10日客户资付源渠道砍：引导签力黑钻颠公司数动据库客毁户资料调研方式穿：面对面批访谈、电洋话访谈有效客户社采样分布大成都28份省外10份月映长滩借剖析之目丘标客户目标客户咸的特征是泼什么目标客户读特征他们是苏年龄集嗽中在30-督44岁的高素骑质人群，秀以三口之桑家为主，娱其次是三例代同堂的森复合家庭月映长圈滩的客串户以30-育44岁之间惑客户为冶主，其北中35-3坐9岁区间梳比例最少大。受教育程私度方面，擦达到大学饼本科以上柜学历的客版户比较普葬遍，其中伤大学本科误学历的客费户占比最樱大，为40%。家庭结构旅方面，由帅于客户年获龄阶层的数关系，“惨三口之家成占绝大多院数，其次充是三代同宪堂的复合柱家庭主要为剃成都市辽区（含凳温江）孤客户，得职业多促为租赁美/商务疗服务业孤、批发抢零售业有的企业载老板或赤金融行训业、政牺府机关膊的高层舍管理人桥员客户居住夫区域以成撕都市区（录含温江）缓为主客户工作扒区域以成渴都市区（里温江）为矮主多数客悟户为私经企老板主或政府然机关的表高管，烟非事业辉单位客扮户多为胸租赁/商务服兽务业、哨批发零敞售业或袭金融行避业他们均有币较强的经厅济实力，我家庭月总罢收入在2-5万元之踩间，他卷们也会括享受，差月总消以费大多偏在1-1.5万元左夹右单位：（逐元）月映长遣滩的客兄户月总徐收入金稍额以2-5万最多他们的裳月均总鹿消费大冬多在1-1驳.5万左右，心属于比较艰会享受的墓类型单位：翼（元）他们的置馒业目的是饿什么？作为第一巾居所的客鞋户数量略立高于第二随居所目标客怕户置业项目的作为第一觉居所的客少户占调研扬总数的57%作为第老二居所神的客户心占调研椒总数的43%投资养核老、休泄闲度假暑为主客户目舱的主要闸为投资谋养老、凳休闲度扶假目标客跨户分析诸总结他们是年你龄集中在30-4稼4岁的高凡素质人继群，以漂三口之遮家为主阶，其次停是三代陆同堂的篇复合家咳庭主要为成壳都市区（谅含温江）壁客户，职三业多为租盟赁/商务伪服务业、刃批发零售裂业的企业帖老板或金您融行业、醒政府机关练的高层管容理人员他们均有怨较强的经均济实力，励较高的收大入和消费他们是充谁他们的置械业目的投资养老竭、休闲度链假为主经济型高档顶级中档领先客女户阶层月映长卸滩主抓说社会中效产阶级佛，顶端跌以下，躺经济型匪以上的质泛产品腰层，以孝投资养死老、休托闲度假行为主要讨目的的淡大成都仅客户，渣他们也荣就是我狼们的领编先型客坊户区域其他胆类型客户意梳理客户类别客户差异特征置业目的驱动因素客户区域长期居住A型.工作在成都，希望给家人良好居住环境.寻找自然环境好、教育配套完善、治安好的区域.交通便利养老、父母带小孩大环境好风景好/治安好/教育配套完善成都本地为主长期居住B型希望有良好的居住氛围、环境、配套自住、改善成熟的居住氛围崇州、温江为主纯投资型//升值潜力的空间全国范围内企业会所(固定资产).公司有度假及招待客户需求.私人企业老板的财富工具自用交通便利商务配套私人企业随着不梯断地发诞展，本挎项目的剖客户群蕉并不是舅一成不障变的，皇而是呈抹扩容的掉趋势项目的速发展不伯断成熟享，将吸管引更多透除领先跨型客户种之外的症，区域服内的其狭他客群吸纳效应发散效应投资养老怀、休闲度随假的大成仁都客户项目客户胳总结目前客户构成客户类别客户差异特征置业目的驱动因素客户区域领先型投资养老型.私营企业主、政府高官.行业内人士.上述两类客户辐射的圈子客户投资+养老升值潜力和空间博取第一桶金，远期作为养老居住大成都范围休闲度假型.目标客户有充裕的度假时间及需求休闲度假主导,兼顾投资环境优美、交通便利、升值空间和前景跟随型长期居住A型.工作在成都，希望给家人良好居住环境.寻找自然环境好、教育配套完善、治安好的区域.交通便利养老、父母带小孩大环境好风景好/治安好/教育配套完善成都本地为主跟随型长期居住B型希望有良好的居住氛围、环境、配套自住、改善成熟的居住氛围崇州、温江为主纯投资型//升值潜力的空间全国范围内企业会所(固定资产).公司有度假及招待客户需求.私人企业老板的财富工具自用交通便利商务配套私人企业项目前期涛客户，以头领先型客浅户为主项目中酒期客户厦，除领亚先型客爆户以外增加长犯期居住A型成都客歉户项目后冲期客户蜘，全面兴泛化，内涵盖区熊域内所衡有类型勉客户他们的穴需求是猛什么？目标客户劣需求他们偏昨重经济却实用型偷的产品通过调研设发现，大冲部分的客今户偏重于陷经济实用另型的产品域：别墅类柔客户的抱面积需滔求集中键在200翻-30业0m2多层类客常户的面积扭需求集中崭在130-哑160m较2高层类怜客户的送面积需蝇求集中育在90-1猴30m2他们希孔望得到游更加全迫面的配袍套服务市政生活学校、医乒院、超市猴、银行、愁市政休闲务公园、餐换饮娱乐设探施、交通霜等其中最希裹望解决的衫是超市、党学校和医奥院还有被访团者提出应抛尽量在业绿主入住时洋同步进入爸，才能提妻高入住率体育健筐身设施被访者均解有健身习背惯，他们皇希望小区谎内设有常幼规的健身混设施，如凶蓝球场、引网球场、县游泳池、荣乒乓室、笋壁球室、辩健身器械库、散步休端闲小道，料有供小孩喊的游戏场员，还应开难设如瑜珈核类的健身摆班餐饮设施火锅、中艇餐、中式绘快餐、西咽式快餐等离居住念地距离同：最近压步行1叙0多分昆钟，最挠远为2泄公里范扫围内休闲娱乐含设施茶楼、影欺院、保健胸中心、洗蛮浴中心、岩健身中心柜、电玩、延酒吧、美乎容美发等离居住伶地距离航：2公额里以内教育幼儿园垦、小学吨、中学坝、图书似中心等而且要偶求引进驰师资力谷量强的料学校，议幼儿园漫如金苹倦果幼儿恒园；小秆学如泡羽桐树小狗学、龙叠江路小卡学；中语学如四艘七九等交通公共交通偿：多条公体交线路、缺地铁站、徐出租车停难靠道路条件竭：宽畅路杀况好，不掉堵车，无糊过路费他们对羽优美的后景观和狗良好的勇居住环疤境非常逼认同他们对寻智能化扯的居住衰功能需烧求大基于居痛住的安压全性和哄舒适性顽，认为侵居住智掉能化非否常重要箱客户的橡占一半职以上客户需辫求总结需求内容诠释经济实用的产品别墅类需求面积在200-300m2之间多层类客户需求面积在130-160m2之间高层类客户需求面积在90-130m2全面的配套服务要求完善的市政、体育健身、餐饮、休闲娱乐、教育、交通设施优美的景观和良好的居住环境周边或者自身规划智能化的居住功能居住的安全性和舒适性产品定学位产品定位讽原则不能背离过市场需求不能背离危目标客户临需求原则以利润最衡大化为前悬提，兼顾肾品牌不能背离眨成都市场宇需求符合挑战渐者的策略快，随着项判目的发展陷而变化符合跟随盘者的策略热，不能背稠离目标客拔户需求住宅部量分利润最处大化意炮味着什壳么？容壶积率尽乓量做到揭最大项目用龄地指标钢回顾规划容积横率：住宅用驻地≤1.8建筑密晕度：住宅用母地≤25%在尽量泉满足住仗宅容积辨率1.8的前提筛下，通不过测算誉，我们以建议：产品类型擦组合：别墅+多层+高层产品类纲型不能背离燥成都市场毅需求-本项目秘别墅类文型选择共独栋+联排从09-嫩10年成都别台墅市场供爬销情况可揭以看出，眼市场畅销缩慧别墅类型留为独栋、菠联排跟随者，述不能背离摊目标客户香需求-本项目别泽墅、高层六、多层前胃期户型面右积应尽量吊与其契合产品类型面积区间（m2）别墅200-300多层130-160高层90-130目标客志户需求惩面积区匀间回顾根据目粒标客户隔需求得辩到我们坦的前期处产品面请积：别墅面赢积区间泽为200摇-30碑0m2多层面秤积区间题为130-水160m暮2高层面昂积区间顿为90-垮130仓m2挑战者-随着项街目的发蔬展，后迈期别墅熄产品面局积可以册在前期肆的基础让上适当茂加大，我拉开与鸣月映长术滩的距饭离，并盾实现最悦大溢价高级享受型别墅比例25%项目的发展程度后期前期0随着项目窗的不断发拜展，后期芬可增加高改级享受型赞的别墅产矿品，拉开动与月映长珍滩的距离,并实现弄最大溢减价。通过市蚀场上类泪似项目馋畅销户训型，并资结合本征项目的乌整体档捏次，确菊定项目坛的别墅盼后期产惜品面积代表项目别墅类型面积区间配比销售率紫檀山·山颂仁和·春天大道雅居乐花园三利宅院白云渡中航·云岭国一·澳乡独栋200以下1.71%14.29%200-2403.55%24.14%240-3002.94%4.17%300-3501.71%57.14%350-4002.45%60.00%400-5006.98%50.88%500-6002.82%95.65%600以上2.08%76.47%联排200以下13.46%50.00%200-2406.12%64.00%240-30010.77%50.00%300-35011.38%60.22%350-4001.22%0.00%畅销户犹型畅销户膏型可添加鹊部分300-今500m询2的独栋和300队-35联0m2联排作屠为后期捧产品产品类型垒汇总产品类型面积区间（m2)前期产品后期产品独栋别墅200-300300-500联排别墅200-300300-350多层130-160高层90-130不能背离欣目标客户轨需求-本项目的斩智能化居躺住功能建弟议1.无处不在皇的网络2.专属娱太乐平台3.无线智峰能家居4.生活费栗用一点珍付5.无线监史控6.网络购匹物7.交通指幸南8.防灾减灾功能重要逼性排序产品功术能建议产品整香体风格哈建议北美-现代主义霉风格政府要翼求为现天代主义竿风格与生态胃、湿地海相结合王的风格顺为北美寺风格（舱因为加冬拿大是执世界上足湿地最积多的国惧家）我们选择庭北美-现代主贩义风格退台式设锡计，尽可董能人工造偏坡退台式设辰计，赠送哥大露台和紫凸窗，把漫能赠送的捏面积全部杯赠送最大限度欠利用人工唉造坡，增扁强采光度咬和景观视秀野别墅户型际设计建议别墅产脊品增值满建议建议一险：增大砍户型附牺加值的朱赠送半地下室术空间、架肾空可围合丧空间、露沾台的应用建议二衬：室外花空间室倒内化将生态的巷概念引入逐室内建议三哗：外围贯空间的渡最大化符利用通过多角航度开窗和央凸窗，增击加房间光甩线和透明蹈度，大露茶台和回廊华设计，将蓄狭小的房兔间融入大挨自然中建议四：斤垂直空间产的最大化等利用通过顶学层阁楼索、底层县地下室则、跃层爸、错层扒的设计匹，增加删空间层赠次感围绕资源薯优势，给签予产品更茫多的增值傅空间增值建议牲一：增大盆户型附加陕值的赠送•半地下室附空间•架空可围矛合空间•露台的盒应用增值建况议二：室外空捎间室内铜化•自然与宗室内的鼠关系，辛将生态邮的概念窃引入室毅内增值建题议三：外围空间陆的最大化党利用•通过多叼角度开腰窗和凸呈窗，增区加房间渐光线和啄透明度•大露台脱和回廊逗设计，四将狭小承的房间赌融入大堂自然中增值建议烟四：垂直空屋间的最事大化利枯用•一层的锹挑空客根厅占用纷较大空带间，满勺足聚会们和社交酸的需要•同时主奥卧面积机增大，核空间更套开阔采用户型损的创新，旦使居者能连最大化的微享受到生挣态的气息入户花园空中庭院步入式凸雕窗步入式衣材帽间阳光房——多面采光凸窗或煌转角凸然窗错层送漠阳台服务功能傅的阳台大露台下沉式客拜厅698968625733222144899123456789本项目横采用的户型细银节创新高层产品角设计建议阳光花盾房凸窗入户花园空中院馆错层阳台推荐桶勒式高层院，一梯含两户的袖大户型谁，增加顶舒适度多层洋跪房可打伙造立体翅式空间底形态，抄让人产袖生步入气大自然圆的感觉多层产品弄设计建议花园洋房涝－利用垂喝直空间、泡下沉式地牺下室，增盖强采光效关果的同时绘，更接近喇自然半地下室劫采光窗口万科城构半地下屯室通向半眠地下室甚的天井地下室跳层高低与于2.2米，不计穗入建筑面榴积地下室滋可作为压电影房的、棋牌诸室、斯旅诺克台陆球室等进入半跌地下室蛙还可结踩合庭院油做出天哪井花园洋登房——设置步入部式花台，用舒适的大桥阳台，入返户花园，渐更加贴近痕自然步入式花沿台、入户企花园、大澡阳台等空祸间的设计描使得户外龙的景观可哲以充分渗角透至室内牺，将室内掏生活空间琴充分外延投，室内生倚活室外化犁；步入式益花台入户花痛园步入式花兰台外观舒适大升阳台花园洋趟房——设置大露城台，内庭足院，步入岸式凸窗，政体现出对勇自然的追她求花园是开代放的，庭累院是自己茎的，露台宁是开阔的膛，窗台是航落地的，快花园洋房乳的每一个扯细节都体趴现着人类玩对于自然糟的追求；院落的川景观不肢仅仅是粮为大家签提供一您个休憩蛇交往的高地方，呢更是每维一个业猎主的私誓家大庭私院；步入式凸糕窗，户型充空间尺度榆的扩大；空中大曲露台步入式技凸窗庭院与套窗台内庭院空染间商业部扒分根据国单内外类趣比社区特商业规勒模比为坡住续宅体量诉：社区饥配套商须业体量=1：0.02盲7住宅总体饥量=570亩X66北6X1限.8=卖68万平米商业总草体量=78.均6亩X66束6平米X2.特4=1摊2.5万平米社区配套管商业体量=68万平米X0.0钢27=1怒.8万平米不能背左离目标休客户需泡求-社区配套迟商业形态经营业态大中型超市品牌幼儿园知名医院SPA健身会所菜市场公交车站各物业单位面积（m2）2000-30002000-30001000-20002000-30002500-30001000-2000社区配抖套商业版形态建母议不能背离乒目标客户们需求-休闲度假凯配套商业穴形态休闲配套份商业体量=12.诱5-1.带8=10兵.7万平米休闲度假捡配套商业警形态建议经营业态知名餐饮店风情购物街美食街洗浴中心茶楼酒吧电玩城户外运动商店影院各物业单位面积（m2）2000-300010000-2000010000-200002000-30002500-30001000-20002000-30001000-20005000-7000随着区侧域市场肉的成熟队，剩余硬体量可棋考虑以言公寓形秧式消化社区配套晴商业与休际闲度假商祝业相互融蜜合无论是社矩区配套商丈业，还是会休闲度假五配套商业馒，都承担博着双重使珠命：社区自服务和体恰验服务商业补幕充建议社区配免套商业帝与休闲月度假商磨业相互驳融合•通过反则租和慎乏重招商末，控制悼服务和奶管理水亿平，使榜项目成警为区域尊内客户显首选餐静饮消费违场所•各种面债积的套闪间设计堵，体现数私密美食街孕、风情炼购物街默应与社必区整体避定位相故一致，蚂突出度疾假、体坑验和高朵档次形象定位发展战避略下的栋项目形楚象定位发展战略博体系构成体系构建因素内容标签型跟随月映长滩，挑战月映长滩，作为新城的示范区国际化档次中高端，整体风格国际化复合型社区型以复合型产品形式存在；可组合的弹性空间，兼顾短期和长期居住需求项目功能复合型，兼顾休闲、度假、旅游、居住的功能生态型将湿地公园作为核心资源战略之下珠形象定位美地国哪际生态涝社区形象定位讽阐释我们是区永域第一的这，是示范研的，是领悦导品牌，韵是里程碑形象定萄位阐释我们面向愧的是成都初，但视野浸是国际的形象定忆位阐释我们不是覆单一的住菊宅，是集刑多功能于仁一体的“技城市”形象定槐位阐释我们是等一座“械生态之佣城”报告结蚀构思路项目优势锤分析项目解析区域价座值挖掘项目目标项目核起心问题整体发展扬战略整体定农位及物却业发展朝建议整体规划讽及分期开疲发建议附件市场机民会挖掘地块价值毒分析蓝色线框内范围：项目住宅用地红色线框内范围：项目住宅用地核心价姓值区，远离主干聪道，紧挨立湿地公园重要价值敏区，上面部分证靠近湿地默公园，但津中间间隔献少量嘉裕三的别墅产饺品，下面卧部分虽靠总近湿地公巨园，但离阅主干道较争近最次价值妙区，最靠近主欣干道和商透业配套，朝离湿地公盗园较远次要价值陶区，离