成都西南物流商业中心项目商业策划方案

西南物流商业中心项目，成都2008-11-05汇报要点此次汇报将主要解决以下问题：问题一：本项目所在地区是否能做大型商业？问题二：商业能做多大规模？问题三：具体商业定位是什么？问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？问题六：财务测算1研究思路与方法问题1：本项目所在地区是否能做大型商业？我们将通过以下研究，找出本项目所在地区是否具备开发商业的空间和容量。消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件2消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件3会展商圈金沙光华商圈春熙路商圈东二环商圈盐市口商圈骡马市和西大街商圈南二环商圈本项目成熟商圈区域型商圈市场空缺商业开发空间：从现有商圈分布可以看出，成都的春熙路、盐市口和骡马市三大商圈主要分布在一环线内；从分布空间可以看出，本项目所在的西南部地区尚未形成商业氛围，缺乏核心商业，且地区主要以住宅项目为主，居住人口众多，具备发展成为辐射区域的区域型综合商业的发展空间；成都主要商圈分布图4未来发展趋势：成熟商圈的百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模在逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；项目所在地区具有商业市场空间，尤其是本项目所在地区不存在大型商业项目购物中心已成为发展趋势在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才能保证足够的聚客力5消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件研究目的：针对全市范围内，商业建筑面积在8万平方米以上的大型商业、区域范围内建筑面积在5万平方米以上的商业项目进行研究，以分析本项目的市场发展空间和潜在竞争情况。6全市范围内商业建筑面积在8万平方米以上的未来供应情况及竞争分析71234本项目建筑面积在8万平方米以上的商业项目-现有天府汇城购物中心新城市广场SM城市广场成都万达商业广场8项目名称开业时间建筑面积（平方米）商业类型项目描述直接竞争1.天府汇城购物中心2003170,000购物中心与本项目区位不同无2.新城市广场2005100,000购物中心位于相对成熟的商业区内无3.SM城市广场2006170,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无4.成都万达商业广场2008150,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无从位置来看，现有大型商业项目主要位于二环路沿线地区，且主要位于城区的东侧和南侧，道路和交通条件较好；从商业类型来看，均为购物中心类型，业态较为丰富，主力店包括百货公司和超市；业态较为丰富，除主力店外，还包括多个餐饮、娱乐、时尚专卖店，个人护理等；从开业时间来看，天府汇城购物中心是成都最早的大型购物中心项目，所在地区是全市商务相对集中和中高档住宅集中区域，因其优越的位置和便利交通，以及周边大量中高档住宅和商务人群，其经营一直保持着较为良好的势头；SM城市广场和万达商业广场均位于二环沿线的住宅集中区域，它们的开发是随着地区大量新增住宅的开发而形成，商业体量较大，但由于目前周边住宅的入住率不高，且项目在业态和品牌安排方面以及设计等方面缺乏特色，目前经营情况一般；SM广场由于在规划和招商工作方面存在一定问题致使目前项目经营情况相对更差；通过对现有大型商业的供应来看，虽然均为购物中心定位，但在业态丰富度、内外部设计、品牌引进，运营管理等多方面均有一定不足，这也是本项目应该引以为鉴的地方；现有四个大型商业多数以服务项目周边居住人群为主，从位置和辐射方位来看不足以对本项目形成直接竞争；9143628791011121314151617185本项目19建筑面积在8万平方米以上的商业项目–未来10项目名称开业时间商业面积商业类型建设及招商情况项目概况直接竞争1.群光广场2010110,600购物中心建设中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源无2.国金天地2011150,000购物中心停工中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源/规模大无3.成都国际商城2011126,145购物中心未动工/未招商成熟商业区/高端百货/体量大无4.人民商场二期2010108,000购物中心建设中/未招商成熟商业区/老品牌优势/中高档无5.富力.天汇MALL2009180,000购物中心改造中/招商中成熟商业区/烂尾项目，形象差无6.同辉商业广场二期未定80,000购物中心未动工/招商中品牌资源/规模较大且距项目近/资金有问题有7.财富又一城201180,000购物中心建设中/招商中服务周边居民/与本项目不在同一区位/家乐福入驻无8.春风里商业街201080,000购物中心建设中/招商中集中式商业5万还在规划中/商业街3万以休闲娱乐社区配套为主无9.南城都汇201190,000购物中心未动工/未招商规划不详，从区位上看与本项目竞争不大无10.天府长城.南熙里200980,000商业街建设中/已招商从区位上不具竞争力/分期多/主要以社区配套为主无11.华侨城2008(一期)350,000购物中心建设中/招商中休闲娱乐为主/品牌影响力高/规模大/分不同地块（第一期商业2万，08年12月开业，第二期商业6万，09年5月开业，其余待定）无12.华润.二十四城2012180,000购物中心未动工/未招商主要服务周边区域家庭/资源优势/位于环路旁交通好无13.红星美凯龙二期2010120,000家居建材未动工/未招商专业市场，与本项目无竞争无14.成都来福士广场201078,844购物中心建设中/未招商品牌资源/位置好无15.河畔新世界2010200,000购物中心未动工/未招商距项目较远无16.麓山小镇201080,000商业街已完工/招商中商业街类型/以休闲娱乐为主/距项目较远无17.新鸿基项目2013120,000购物中心建设中/未招商区位对本项目无影响无18.珠江项目2012140,000购物中心未动工/招商中距项目较远，以服务地区人群为主无19.博瑞优品道商业街2009/未定92,000配套商业商业街分期开发（有交付的，有再建的，有规划中的）以餐饮休闲社区配套为主（人人乐34,475平，商业街42,873平，商业裙楼15,000平）无11143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-119项目1、2、3、4、5位于一环内的核心商业区，这些项目或因定位高端，或因百货业态，或因项目烂尾，因此排除这些项目对本项目的竞争；12143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-219项目13以家居建材为主，类型与本项目不同；13143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-319项目9、10、11、15、16、18位于三环外地区，从区位上与本项目不会形成直接竞争；项目9、10、15、16位于城市南三、四环之间，虽然距本项目有一定距离，但对于城市东部和东南部经三、四环到达本项目区域的消费人群仍有一定阻隔作用，根据目前了解，这些项目多以商业街形式且服务社区为主，预计对本项目并无直接竞争；14143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-419项目7、8、12、14、17位于一环外及二环沿线地区，主要服务于周边新兴住宅和作为区域的配套项目，同时在区位上也对本项目不会形成直接竞争；15143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-519项目19位于本项目北五公里处；分不同地块开发，商业主要包括超市、商业街和底商群房；从对本项目的距离和项目类型来看，均不会对本项目形成直接竞争；16143628791011121314151617185本项目竞争项目的排除-619项目6是距本项目最近的大型商业，规模在8万平方米左右，目前已经引进王府井，具有一定品牌号召力和市场影响力；但该项目的开发商由于资金问题目前还未动工，因此未来开发前景仍有一定不确定性；如果该项目顺利开发，以其规模和位置，将对本项目形成最为直接的竞争；17截至2013年，成都大型商业且建筑面积在8万平方米以上的新项目共有约19个左右，总供应面积约245万平方米，平均规模约13万平方米；从位置分布来看，主要位于市中心商业区以及东、南二环的住宅集中区域；从供应年份看，主要集中在2010-2011年，且不排除部分项目会延迟入市；从项目类型来看，主要以购物中心为主，可以看出购物中心模式将更多的出现在市场上；本项目的类型定位也符合市场发展趋势；从未来项目的分布及辐射区域来看，虽然未来项目较多，但多位于城市东部，但距本项目较近且与本项目能够形成竞争的项目并不多；通过对未来大型商业项目的概况分析可以看出，多数项目在位置上、档次定位、商业类型及目标商圈等方面与本项目无直接竞争，仅有位于本项目附近的同辉商业广场二期对本项目有直接竞争；且从未来开发格局和空间布局来看，西部及西南部地区仍有一定市场空间；另外，我们可以借鉴北京的大型购物中心分布格局，如图所示，多个购物中心分布在同一区域是可以被市场吸纳和生存的；18区域商代业建筑榨面积在唐5万平犯方米以肚上的未来供应甩情况及竞础争分析19在完成全衔市范围内猛的主要竞指争分析后惧，我们将厦进行微观豪市场的竞断争分析，割主要针对董项目周边伶五公里范覆围内，且前建筑规模糊在5万平旷方米以上题的大型商鸟业对本项暑目的竞争封情况进行地研究（伊誉藤洋华堂道规模仅2残.4万平疾，因其是挥区域目前粘经营较好瞒的综合商跑业，因此偶也计入此俗部分的分占析）；区域市场秒的具体研草究范围为虑东起一环肚路；西至僵绕城高速拍；南起石微羊立交；卸北至光华涝大道。区域现有拨和未来新怨增商业项数目概况及滋对本项目煮的竞争情日况项目名称建筑面积（平方米）开业时间类型1.伊藤洋华堂24,0002003百货公司2.千盛百货购物广场62,0002007购物中心3.红星美凯龙120,0002010专业店4.同辉商业广场二期80,000N/A购物中心5.鹭岛国际社区50,0002009商业街6.中华名园商业项目56,000N/A配套商业7.仁和春天广场60,0002009购物中心8.博瑞优品道商业街92,0002009-2010配套商业/商业街9.置信未来广场50,000N/A购物中心10.红牌楼广场54,271N/A购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A（项目净用地面积11.13亩）N/AN/A12.红牌楼商业广场N/A（项目净用地面积38.45亩）N/AN/A13.红牌楼商业城N/A（项目净用地面积16.56亩）N/AN/A区域范围眉内现有综钥合商业项厉目主要包仰括伊藤洋同华堂和千趣盛百货；建筑规模花在5万平逗方米以上紫的新增商镰业项目共欣8个，供破应量约5策6.2万颈平方米，熔平均规模尾约7万平美米；209101211345678本项目131区域现有粥和未来新救增商业项亿目位置分监布示意项目名称类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A221现有竞渔争分析：目前区推域现有牺综合商鼻业项目娃有限，含目前经萄营情况湾较好的仇只有伊参藤洋华锄堂，其野为百货棵定位，估规模2迎.4万土平方米蔑；另一狂个综合辈项目千无盛购物昌广场，档次属王中低，倍缺乏时疯尚品牌尊和休闲粉元素，宵目前经我营情况性较差；恢预计只愿会在日昏常便利票消费方殊面会对愤本项目列形成少效部分分幅流；通过对俯现有主薯要商业滔的分析粮，预计对本项目映会形成一该定竞争的康现有项目爸只有伊藤窜洋华堂，目前该项目置主要以导服务于恐双楠地塔区居民独为主；以下铺是对该招项目的饲优劣势休分析；项目优势：项目在汤业态方彻面较为突仙出的是锦生活副渔食品超脸市和家犹居用品。超市以论其高品质奔、高丰富银度、高性转价比赢得后市场认可君，同时，串部分家居舰产品是其言独有品牌寒，填补了膊成都家居陶市场的空摄缺：伊藤继棍承了日兽式百活敏体特的某服务理品念，在卖场船设立了用很多供克客人休概息的座吴椅和饮坛水机等。针超对儿童圈设立了稀专门的惊游戏区鼻。伊藤每正周甚至每天都会勒有不同的酿促销活动，并在全树市发放促表销宣传单境。其促销字的产品种长类丰富，参且价格和煎质量都具及有较强的冶优势，这虾样在消费旗者中形成裳了其物美嚷价廉的印钱象。伊藤内的青销售品牌杆大都已招夫租的形式相引入，并碰根据各个趁时期和市年场情况，随时进行镰品牌和业驳态调整。这样赠，给消姜费者产友品丰富蹲和新颖桶的感受施，吸引沙消费者颂长期达皇到。项目劣房诚势：项目以百睡货定位，滋但在环境扛、车位切等方面酿仍有一存定不足助之处；综上所穷述，虽漫然该项酱目在体乔量、类碧型，业及态等方愧面不一营定会超装过本项袍目，但本项目如做综合狸商业应该覆盖该项府目的全堪部业态门，并弥文补其不帽足之处绝，以吸拳引更多踪蝶消费者蒙到本项蹄目消费灭，增强聚竞争力户；229101211345678131项目名称类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A未来竞燃争分析：在未来窄主要供遣应中，项目3在整体雁市场中准已经提色及，其匆类型为储家居建趣材，与沉本项目蓝不具竞映争性；项目5、溪6、8均为住宅番配套商业别，主要以廊服务项目戒自身及附反近居民的表便利生活霜为主，预潮计对本项有目不会形阵成直接竞亏争；项目11候、12、坐13均为综合园体，预计锈包括多种鄙物业，体俱量在3-打10万平样方米不等搬，预计这解几个项目顽的商业规刷划面积都皱不会很大小，因此与队本项目不睁会形成竞菜争；2239101211345678131项目4陵、7、值9、1悄0均为书购物中罢心定位斗，且规泪模在5假-8万滤平方米砍不等；遥其中项目7，即仁和春宁天位于迹区域边蛙缘地带做，且其确定位高或端，因皇此将不西会对本住项目形络成竞争；项目名称类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A2249101211345678131项目4，即同辉探购物中黄心已经和秃王府井计百货集裳团达成贸意向将传其8万记平米商黎业全部详给王府议井量身夹打造，狭但由于蜻开发商单缺乏资蜂金，目铺前项目捎开业时诉间尚未关确定。项目9，即置信购戒物广场位于三环药路外，周搞边住宅数无量和商业塔氛围都缺牵乏，据了杀解，置信织的资金分凯配重心也配不在该项杯目，项目蜘一直闲置岛拖延至今酒。位于二环望边与本项柄目较近的项目1榆0，即红牌楼痛广场已和北京劣华联签约另，集中式拒商业规模塔仅有3.珍6万平，鼠但其位置盏优于本项钩目，加上慢华联的品庙牌影响和杆资源，预缎计也将会美对本项目概形成一定曲竞争分流饼；目前该压项目资金摄压力较大柱，开业时掘间尚未确滤定。项目名称类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A225以上三哄个未来美项目均自在规模妹、位置域、业态免等方面慢会对本沿项目形酱成一定握竞争，隆但以上洋三个项到目共同型存在的袍问题就埋是资金沃的问题奥致使动偿工和开蛇业时间英不明确迈，因此见本项目避除在规唉模上应灾具有一懒定竞争镇力外，扶在业态贼安排，形品牌的顽引进以渡及项目轿的设计颈方面都便应提供滚自身竞葵争力，需以适应读未来商叫业发展摘需要；同时项目爪的入市时排间也是占吼领市场先历机的主要写因素；91041项目名称1.伊藤洋华堂4.同辉商业广场二期9.置信未来广场10.红牌楼广场现有竞设争未来竞舅争对本项硬目的开盖发来讲脖，入市时间将对项贵目的开米发和成往功与否主将起到吩至关重别要的作炎用。26消费者崖研究竞争情举况零售商需云求市场空剖间及未来发旋展趋势研究目析的：测试零售愤商对本项搂目所在地讽区及本项阳目的开发成建议与看镰法，为项肆目定位及梢业态组成焦提供依据翁与参考；城另外，此脸部分研究闭也将为日中后的招商寨作准备；地块条适件27业种业态访谈个数所占比例主要品牌百货公司/大型卖场710％北京华联、麦德龙、家乐福、易初莲花、人人乐，统一优玛特，沃尔玛电器34％国美、永乐电器、五星电器休闲娱乐1522％影院：万达影城、太平洋院线、金逸影视、华谊兄弟、嘉禾娱乐、时代今典KTV：阳光钱柜、ATT歌城、月亮村、好乐迪电玩：汤姆熊电玩城网吧：殷商时代网吧，天指道休闲广场健身：奇迹健身、先锋健身餐饮（正餐/快餐/咖啡）2435％巴西烤肉、川江号子、必胜客、肯德基、大蓉和、麦当劳、俏江南、三只耳、良木缘咖啡，仙踪林，星巴克，德客士、老房子、牛牛福、朝皇阁、蓉锦1号、欧洲房子、棒约翰、面包新语、宾诺咖啡、Hooters、一茶一坐、乡村基、碎蝶咖啡FASHION（服装/饰品/鞋/运动）1217％Nike、Bossini、百丽、劲浪体育、ONLY/VEROMODA/JACKJONES、LEVI’S、CK、NOVO、GIANT、YYSPORTS、优衣库、热风家具/家居23％博美装饰，圣地亚家私其他69％药妆店/药店：德仁堂药店、屈臣氏、集雅德快捷酒店：嘉逸连锁酒店、上海格林豪泰酒店，戴斯酒店总计69100％受访零输售商基读本情况我们分杰别进行了两匆次、共计产69家不士同业态的义零售商访万谈；以下短是对全械部零售贿商访谈他的汇总铺；28零售商访雷谈部分共浙分两个阶桐段进行，虑以下我们缎将对比主网要业态零愁售商代表改在不同阶臭段对本项逼目的看法写进行对比迹；通过对份比可以看豆出，经过仗一段时期符观望后，大一些零售侧商由刚开饮始对本趟项目区督域和项赛目的不辉了解转车变到逐赠步认知导本项目，通过扭对项目喇初步定消位和业爱态等规岗划的了温解，一魔些零售纷商已由否定某和观望态宋度逐渐表西示出对本腔项目的兴册趣和关注；同时，临随着项目袋的入市和爆市场培育迫，相信本转项目会得嫩到越来越热多的零售排商的认可称。业种业态第一阶段（2007年）第二阶段（2008年）百货公司大型卖场北京华联、麦德龙、家乐福、易初莲花、人人乐，统一优玛特，沃尔玛目前商业氛围差，交通不理想，未来商业发展有潜力业态发展要看未来周边住宅量项目适合作大卖场或专业市场无无电器五星、国美、永乐商业氛围差，对本项目不乐观如果有大卖场可以考虑五星、国美有兴趣，看好区域发展前景休闲娱乐万达影城、奇迹健身、阳光钱柜、金逸影院、太平洋院线、ATT歌城，殷商时代网吧，天指道休闲广场区域不成熟，对项目认识不多不太看好项目发展，项目开发有难度汤姆熊电玩、先锋健身、太平洋影院、万达影院、华谊兄弟、嘉禾、时代今典、ATT歌城、月亮村KTV、好乐迪KTV影院进驻意向比较强餐饮巴西烤肉、串江号子、必胜客/肯德基、大蓉和、麦当劳、俏江南、三只耳、良木缘咖啡，仙踪林，星巴克，德客士商业氛围差，短期内不看好项目发展大部分持观望态度老房子、牛牛福、朝皇阁、蓉锦一号、欧洲房子、KFC、麦当劳、棒约翰、星巴克、面包新语、宾诺咖啡、HOOTERS、一茶一坐、乡村基、蝶碎咖啡部分持观望态度部分对本项目表示初步兴趣，尤其是一些原意与超市邻近的快餐类；还有一些看好本项目入市时的两年后的地区氛围；FASHIONNike,Bossini,百丽、劲浪体育对区域比较陌生认为区域商业氛围需求培育BESTSELLER、LEVI’S、CK、NIKE、NOVO、GIANT、YYSPORTS、百丽、劲浪、优衣库、热风对项目经过一段时期了解后，部分品牌表示如果是购物中心模式且有同档品牌存在，则会考虑本项目29根据目前蓄市场上较敢为活跃的篮品牌的选宴址需求及赠我们在实商际招商中自所接触的垄零售商反左馈来看，一些活跃哭的零售商雀不仅会在叮北京、上巧海等一线合城市快速激扩张，同睛时像成都狭，沈阳等闹二线城市侍也将成为乱这些活品栽牌的目标巨拓展区域；对于成都纵及本项目夸所在区域歪来讲，未来潜在弟的租户也年将包括：ZA孟RA、茂H&M包、NE办XT、德C&A昌、NO桃VO、晌FOR毅EVE棵R21科、PR蜜OMO婆D、Q妨UIK觉SIL汤VER科、CK莫JE当ANS忧、优衣雪库、阿兰迪达斯时和耐克纹旗舰店垦、BE廉STS惧ELL如ER、雁无印良辣品、华录谊兄弟丢等；以上潜贿在品牌讨在选址淹时，关盛注点主售要包括：项目规撕模是否蜜够大---里闷面是否能垄够容纳与叹该品牌相蔽匹配的足霉够的品牌男数量；项目定位醒是否适合---任一些时录尚品牌砌比较喜同欢在商喊业氛围随好、环组境舒适俩和设计睬良好的探购物中越心内；目标消暗费人群是否存芹在--举-零售亭商会基辣于自身扮品牌的勾目标消眉费者，享考量周陵边地区过或商圈穷范围内蛋是否有灭足够的艰潜在消诞费人群题。30商家类型商家名称本项目意向意向面积

意向楼层本项目建议(平米，使用面积)百货超市1北京华联暂不考虑（附近已签新店）N/AN/AN/A2麦德龙有兴趣N/AN/AN/A3家乐福暂不考虑，氛围不成熟N/AN/AN/A4易初莲花无兴趣，区域不成熟，交通不好N/AN/AN/A5人人乐有兴趣N/AN/AN/A6统一优玛特暂不考虑，商业氛围差（近期接触较有兴趣）N/AN/A商业发展要看周边住宅的开发量7沃尔玛有兴趣N/AN/A可以作大卖场或专业市场电器1五星家电有兴趣，看好区域发展前景，期望今年就可以进驻该区域；进入该项目希望有良好的临街展示面。

3000-50001F根据项目条件而定。租金支付方式——半年或一年支付2国美电器永乐电器有兴趣50001-2F扣点/平均租金都可。/租期8-15年3访谈概功况31商家类型商家名称本项目意向意向面积

意向楼层本项目建议(平米，使用面积)娱乐

1太平洋影院有兴趣，应该在今明两年内。40003-4F

2万达影院有兴趣，希望项目开发周期可以提前

5000

3金逸影院可以考虑

4华谊兄弟电影有兴趣，有强烈进驻项目的意向10000

5嘉禾娱乐影院有兴趣，有强烈进驻项目的意向8000

82元/平米/天6时代今典影院有兴趣，有强烈进驻项目的意向8000

7阳光钱柜KTV无兴趣

8ATTKTV可以考虑，项目还比较早，很难判断3500-38003F

9月亮村KTV暂不考虑，离1号店比较近

10好乐迪KTV可以考虑，有拓展计划，项目位置不是很好，周边的客户业态搭配好，品质好

11汤姆熊电玩城有兴趣，区内目前还没有类似娱乐城，看好项目规划3000-40004F根据项目而定12殷商时代网吧暂不考虑

13天指道休闲广场可以考虑

14奇迹健身暂不考虑，周边已有同类业态

15先锋健身有兴趣，区域很有潜力，有目标常住人口集中。会在1-2年内进驻区域（项目）2000-30004F及以上30元/平米/10-20年/租金支付方式——半年或一年支付/5.5-6米层高，要有良好自然采光。访谈概裙况32商家类型商家名称本项目意向意向面积

意向楼层本项目建议(平米，使用面积)餐饮

1巴西烤肉无兴趣

2川江号子暂不考虑，商业氛围不成熟

3必胜客可以考虑，前提是有大卖场进驻

4大蓉和暂不考虑，商业氛围不成熟

5俏江南无兴趣，区域与本品牌定位不符

6三只耳可以考虑，前提是周边住宅量大

7良木缘咖啡暂不考虑，商业氛围不成熟

8仙踪林暂不考虑，商业氛围不成熟

9德客士可以考虑，前提是有大卖场进驻

10老房子餐饮集团（金沙元年--高端系列）有兴趣，2年后该区域作为餐饮还是比较成熟的40001F-3F如果餐饮定位高端，和shopping-mail定位冲突，而且车位不满足高档餐饮的需求11牛牛福餐饮

（邱公馆）可以考虑，项目比较前期，但是还是可以考虑的牛牛福300-500邱公馆500-10001F-2F

12朝皇阁可以考虑，2年后开业可以考虑5000-100001F-3F定位成都最高端，车位不低于40个

访谈概况33商家类型商家名称本项目意向意向面积

意向楼层本项目建议(平米，使用面积)餐饮13蓉锦1号可以考虑，2年后开业可以考虑1000-20001F-3F

14欧洲房子暂不考虑，时间太早

15KFC暂不考虑，商业氛围不成熟350/5001-2F租金形式为扣点

16麦当劳有兴趣，根据整个项目的规划以及主力店情况而定；汽车餐厅可以现在签约入驻传统店：350；汽车餐厅：700平米，独栋，1-2F

17棒约翰暂不考虑，目前考虑重心还在市中心，暂不考虑不成熟商圈

18星巴克暂不考虑，开业3-5后会考虑的

19Breadtalk暂不考虑，开业3-5年后会考虑的

20宾诺咖啡有兴趣，但要有好的位置和合理的租金200-3001F

21Hooters无兴趣，短时间内不会考虑在成都开店

22一茶一坐有兴趣，只要有适合的位置和合理的租金400最好是临街的位置，因为需要在成都进行品牌

23乡村基有兴趣，只要有适合的位置和合理的租金500-600负1F、1F、2F

24碎蝶咖啡暂不考虑，因为在置信巴厘岛有店

访谈概况34商家类型商家名称本项目意向意向面积意向楼层本项目建议(平，使用面积)时尚1only、veromoda、jackjones可以考虑，整个SHOPPING-MALL的体量够大，资源整合够多，相互可以匹配500-10001F

2Bossini可以考虑，前提是有大型主力店

3levis可以考虑，但考虑入驻大型的shoppingmall，周围的业态和品牌相匹配200-3001F

4ck可以考虑，但考虑入驻大型的shoppingmall，周围的业态和品牌相匹配150-2001F

5nike暂不考虑

6novo有兴趣10000m21-3F

7Giant无兴趣，本区域已经有两家店

8YYsports可以考虑，但考虑入驻大型的shoppingmall3000-50001F-2F

9百丽可以考虑，周边的业态很重要，后期的商业运营要专业。

10劲浪可以考虑，可作标准运动城30002F-3F集合国际主力运动品牌，搭配国内品牌以及户外运动品牌和运动器械11优衣库可以考虑，和中粮在北京、沈阳都有合作600-1000-1600-20001F-2F

12HOTWIND暂不考虑，合作可能很小，和中粮项目有合作，要根据具体情况确认。目前的万达项目该品牌都不考虑。80-150

访谈概况35商家类型商家名称本项目意向意向面积

意向楼层本项目建议(平米，使用面积)家具/家居1博美装饰有兴趣，但前提是可做专业市场

2圣地亚家私有兴趣，但前提是可做专业市场

其他1Watson's药妆店有兴趣，只要有适合位置和合理租金250-3001F租金随行就市2集雅德药妆店无兴趣，氛围不成熟，交通不好

3德仁堂药店可以考虑，前提是有大卖场进驻

4嘉逸连锁酒店有兴趣

5格林豪泰酒店可考虑加盟

6戴斯酒店可以考虑10000-15000

四星访谈概隆况36进驻意向数量（个）比例主要原因有兴趣2333%看好区域的发展前景和潜力看好项目规划周边人口数量较多两年后区域的氛围会更成熟可以考虑2130%未明确表明对本项目的兴趣，但可以考虑的主要原因包括：项目将在两年后入市，目前很难明确是否进驻对区域有拓展计划，但项目位置不是特别理想一些快餐和便利服务业态需要观望本项目是否有大卖场业态进驻周边住宅量还是比较充足的时尚品牌多会考虑在购物中心类型的商业中，并要求与同档品牌相匹配一些品牌与中粮有合作无兴趣710%目前商业氛围差交通情况不理想其他：与品牌定位不符或目前无在成都开店计划暂不考虑1826%区域商业氛围不成熟，3-5年后会考虑附件已经有店或已在其他项目有开店计划合计69100%/访谈总尖结：37通过对跳以上百纳货、超疫市、电胜器、娱事乐、餐劝饮、时仔尚，家他居等几孤大类零绑售商的默访谈可孟以看出幼，33％奇以上的与受访零谁售商均减对入驻膀本项目纯明确表页示出有兴趣；有兴趣狂的原因主乎要包括锈对项目阔所在区半域未来占发展前蚕景的看蚕好和对狭项目规眨划的认获可；这些装业态主胖要以超刊市、电句器，影世院，健禁身和家摔居家私付为主；30％的钉受访零售溜商表示可以考盐虑本项完目，由于目度前区域商呈业氛围并严不成熟，洪虽然在本佩项目所在伐区域有开抖拓计划，驳但需要进一鼠步观望本迷项目的规谣划和开发英进度等；这些欠业态包糊括时尚求服饰、庸KTV宵、部分渔餐饮等搞；26％残的受访它零售商暂不会允考虑本冬项目，主要原会因包括对愈目前区域脑氛围的不让认可或在叙附近地区尘已经有店冤，相信随赞着项目的包完工加上依项目的合债理规划，其本项目将市有机会再毯次吸引这趁些零售商定的关注；10％灵受访零坝售商明井确表示穷对本项贺目无兴趣，主要俊原因包元括区域里氛围不柏成熟，标交通情影况不理闭想；项饰目区域笋氛围与滋本品牌叹定位不出符，再偏有就是血目前区袍域已有蒜店数在先1家以纤上或目誓前还尚幻玉未考虑额进驻成朴都；综上所述锁，60％初的受访零严售商多表绢示出会考良虑本项目米和明确表翅示进驻本靠项目；可以朋看出，老项目所肾在区域四的发展扁前景是袭被多数策零售商谈认可的纠，同时好本项目桥的合理云规划也早至关重雹要，合羡理的业徒态规划蔽、时尚骆的品牌县、新颖旺的设计绑和人性剖化的服僚务等都纳将提升仁本项目铲对零售激商的吸彻引；另外，本项目的疑外部交通耻情况和所扁在地区的工商业氛围典是零售商费非常关注跃的地方，商业氛快围可通过凉一定的市高场培育慢晚慢培养，祖随着地区披居住人口肌的增多并吃对商业的炊需求，相升信区域商孔业氛围必景将得到改闭善；项目外驱部道路蛋建设正把在建设冤中，随额着道路南设施的沉完善，滨将消除制零售商涛的顾虑丈并改变斧对地区海开发商慕业的看擦法；38消费者研渠究竞争情况零售商改需求市场空欣间及未来发邪展趋势研究目欧的：消费者是统任何一个棒商业项目间的最直接泳的使用者忆，因此消坏费者的消炸费习惯和步主要需求暖也将决定哑项目的业征态构成和税定位方向纲；地块条阅件39成都市酬消费者吊的主要膝消费习其惯与喜垄好根据对逮当地主克要消费州习惯的猫了解可继以看出趋，成都河人的休胃闲娱乐丛生活较期为丰富窑，如外喷出就餐须和娱乐进频次较穴高；私家车拥其有率较高辈，越来越侧多的家庭蔬会选择在予周末到郊夸外游玩，背并将私家收车作为日裳常交通工雷具，如上降班，聚会艰，购物等抱；成都的撞休闲娱熟乐生活闹丰富也乓带动了冈商业地嚷产的发舰展，多暖数人也贞会选择乓在居住画地附近存进行消舞费，大响量的住闹宅底商杯，如餐糖饮、茶淋楼，棋美牌，便段利服务怕等都有棚着良好渠的需求选；由以上可昏以看出，湾本项目应弦抓住消费尝者的消费瞧习惯，预侍计休闲娱完乐和餐饮食将是本项境目的重要朱组成部分塘；喜欢外言出就餐甘、娱乐驾车出行燃比例越来谈越高就近进行浇日常生活幻玉消费城市生活瘦及工作压骡力较小，网人们生活剖较为悠闲术，这将带干动平时的转商业消费消费者厚消费特之征及喜愚好40地区潜谎在消费尤者特征筹及需求搂分析目前项拜目所在局地区并评不属于状商务和响商业区成，项目趋周边土刺地主要薯以居住冬用途为圆主，集星中了大谢量的住在宅和在植建住宅纹项目，克预计这茅些住宅但人群将卸成为地躲区商业呀项目的宜潜在使怀用者；基于以奶上，我闪们将对杆区域部稀分住宅浅项目的屯购房者正特征进隔行研究烛，以分效析商业装潜在客息群的主趟要需求侦特征；辞在此需犯要说明躺的是，灾以下特嫁征分析复将来源槐于周边闯部分住鲁宅人群朽，将具料有一定凶代表性皇（主要政来源于紧置信巴展厘岛、惜中华名忙园、金房诚楠国际伞、武侯斑国际花暖园、新愈界、中彩华锦绣良项目）卡；60％以上本地人自住为主35-45岁占50％25-35岁占37％事业稳定和成熟期事业上升期白领占50％私企老板占30％公务员占10收入高且稳定购买力强娱乐、时尚餐饮超市、便利服务家居元素儿童元素个人护理时尚品牌、国际品牌运动元素消费需求？以家庭消费为主有效消费力较强对时尚元素敏感享受小资情调追求品牌消费主要特征？41对开发商蛇业的借鉴倦与启示潜在消费茅者主要以超居住家庭避为主，本狠项目应在规模狭上做足裹且业态衫丰富，满足消费橡者一站式冷购物需求；满足消费止者喜欢休构闲娱乐的强需求，做足休技闲娱乐且业态；注重家帮庭消费循特点，以孩子为孔中心的家敌庭消费不丸可忽视，因此应脸在儿童用拉品、培训烦、游乐等率业态方面文有所突出定，吸引家吨庭到本项股目消费，骨从而也可托带动其他毛家庭成员宜的多方面针消费；做到与周督边竞争商剖业的业态优化，吸引更耳多消费者遥到本项目寻消费；品牌国瘦际化、纸多样化；新颖的跨建筑设轧计和舒议适的购针物环境；交通便坦利，并提供充足钟的车位，吸引更轨远地方的绿自驾车消抢费者及家欧庭；42消费者会研究竞争情旬况零售商需厕求市场空间哥及未来发女展趋势地块条遍件43项目自身俱情况决定歇商业规模缩慧可做大地块性质材为公建用眉途，容积治率低、有犹限高，最叉多只能做敢到四层；相对其缘瑞他物业攻的投资支回报来肆看，开测发商业索的价值泊较高；本项目有左足够的规截模成为一晶个综合的石购物中心搂；44交通分析1436287910111213141516171851234本项目现有项目未来项目一环膛路二环漂路三环狡路四环路通过此图弦可以看出碰，目前城绕市中心，市即一环内沾地区商押业项目较为沉聚集，且丝式发展较为渗成熟；道领路设施虽环然完善但匪却面临交躺通拥堵和错停车难的余问题；对于自纽奉驾车消凳费者会疯产生一铜定的制灾约；一环外晃的大型忍商业主污要沿二什环、三于环分布票，道路裙条件相济对一环粘内有所坟缓解，元对于自醉驾车消汇费者来套说可达欣性相对帜较高；本项目位于西南闹二、三环稍之间，对于城市井北部、东详部，南部染和西部的售二环外地晋区的自驾熊车消费者狼来讲，虽熟具有一定钳距离，但穗比较容易辜到达；同时对农于本项目容来讲，也应具备娱充足的熊车位，趴以吸引铁到更远困地方的杰目的型研消费者星或自驾榜车消费撇者；但同样与罚本项目位霸置和交通处有相似之最处的商业动项目也将死有机会吸季引到本项侨目的目标厚客群，这雪就需要项目班自身增强探项目的目改的型消费士和吸引力诊，且应体秀现在业态平的综合性胡和家庭性鹅、设计特脊色和充足销的车位等黎方面；1945小结：问题1盒：是否俊能做大屑型商业鸦？消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件通过以理上研究辞可以看言出：从市场蚀空间来乓看，本项目彩所在地怜区具备骆开发大印型商业平的市场大空间；从全市及优区域范围纺内的商业低竞争来看任，真正与本须项目能够械形成直接既竞争的项母目并不多亮且未来开尝发前景并矛不明确，本项目牲应加强自喘身竞争力嚼，在业态箩方面满足盟周边潜在蔽消费人群菜的主要需捉求，在业鼠态方面一虚定要做全铲且覆盖竞汉争项目所疯具有的优三势业态，题在竞争项屿目的劣势句和不足方梨面有所借迅鉴与改进劳；从零售商向需求方面讨来看，一库些主力店似，如超市傻、电器、纷大型影院表、时尚专供卖等均对房诚本项目表梨示出一定诊兴趣和关损注；从消费五者需求吉来看，郊本项目召应在业白态上更颤加注重迈休闲娱惑乐和家责庭消费痰，同时急也应满逢足消费烈者的多俭方面、者一站式察购物需闪求；综合以上门并结合地巴块条件，本项目在付业态组合蝇和品牌组拳合方面应许满足零售慨商和消费用者需求，这就要求项目史应具有足背够的规模窝来实现；同时，费本项目的器自身条件深也决定本练项目有刊条件成贼为一个地大型综览合项目；46问题二彩：商业斩能做多滋大规模途？为计算区漏域的商业观空间及容堤量，我们采用商庄圈人口果捕获率杀的计算证方法，估测矿商圈消橡费者每贷月在本电项目内过的消费急金额；技用此数允字除以焦地区商毅业坪效心，即可以得嫩出商圈能香够支撑多端大规模的宽商业。我们采用商业饱坪效12丑00元/埋平/月（席营业面积侍），即72,耗710,执405元蝴/月÷1丘,200餐元/月/忽平=60吨,592给平方米（捆使用面积翠），如按60谣％使用窗率计算，则可支撑设的商业阻规模在叼10.妄1万平兔方米左智右；可以看出虑，区域具有鲜开发大型狐商业的市姓场空间；商圈人口数量（人）捕获率（％）预计在本项目的消费人数

预计在本项目的家庭数量（按家庭购物参与人数1.3人统计）

预计每周到访家庭数量预计在本项目的月消费额（元）预计在本项目的月消费总额（元）第一商圈半径1.5公里117,07870%81,95563,04215,76150040,977,300第二商圈半径约3公里233,82730%70,14853,96035,97330021,044,430第三商圈半径约5公里388,16110%38,81629,8597,465

2007,763,220第四商圈主城区2,925,4551%14,62711,2522,8132002,925,455总计3,664,521/205,546158,11262,011/72,710,40547问题三：纪具体商业侵定位是什披么？目标消费丛者业态组偶合及品寸牌组合牧建议整体商低业定位商圈界湖定48商业定位知：集“休样闲娱乐和第购物元素罚”于一体侮的一站式镇购物中心商业主题筹与功能：落释放城市累工作与生涉活压力的秆“自由生绕活消费中雾心”49目标消费强者业态组资合及品暴牌组合党建议整体商但业定位商圈界燥定50根据周边剩道路通达风及便利性棚、本项目缎自身情况价及竞争两划大重要因赴素，对周归边常住人帖口所处商须圈划分如筹下所示。第三商圈第二商圈第一商点圈圈层界定包含区域现有人口（人）未来两年新增人口总人口第一商圈半径1.5公里长益路、武科东四路、武兴二路、川藏路围合区域人口(7.58平方公里)98,62818,450117,0781-3商圈共有约74万人第二商圈半径约3公里武侯区红牌楼、双楠、晋阳、机投、金花、簇锦、簇桥、华兴街道（8个街道办）176,81857,009233,827第三商圈半径约5公里武侯、青羊、高新区其余人口（包括高新3个街道办、青羊2个街道办）325,24862,913388,161第四商圈主城区武侯、青羊、高新、成华区、锦江、金牛区其余人口2,417,731507,7242,925,455-各商圈人邮口统计口英径：现有人口奸：按街道畏提供数据纲及地区人款口密度统爬计未来人断口：按流各商圈猫未来新挖增住宅役户数统坑计，且喜每户按辱3人统断计；第报四商圈仅按年增箩长10格％统计裁；人口统裙计各圈必层不重恼复累加51预计项泛目第一介、二、筝三商圈骨未来两箭年内将恩新增居反住人口生138冰,37邮2人。商圈项目名称户数商圈项目名称户数商圈项目名称户数第一商圈1中华锦绣1200第二商圈13双景秀庭285第三商圈1优品道-央作23002中华名园一期100014金林俊景9902中铁-西子香荷20003中华名园二期亚德里亚120015炎黄置信花间兰庭3253成都花园-上城11784鑫盛白兰地37716加怡名城3484中海龙湾半岛19405置信丽都花园城一期154317中海常春藤花园5305中大-君悦金沙20006置信巴厘岛83018鹭岛国际三期27206蓝光凯丽美域1471第二商圈1中铁瑞城.新界292319泊景湾8527世纪金沙2082红南港74920武侯国际花园12788仁和金沙3903杰座25521双景秀庭2869金沙西园四期11774红牌楼广场65222康河郦景70010华府金沙8485橙堡41523月光琉域66811听城5326红馆29624双楠融域22912铸信境界14967九峰国际106025泰基-南棠72513橙花风景9878富临-美丽天城60026优客联邦43414天合凯旋城10859天邑华庭32427檀香山60015左右98410西郡香林35716融城后街（高新）76611瑞泰锦城（三期）14417玲珑南域160912楠贵坊258共计46124，按每户3人统计，未来新增人口将达到138372人；521325461234567891011121314151617181920212223242526271234567891011121314151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布（6150套，18450人）第二商圈住宅分布（19003套，57009人）第三商圈住宅分布（20971套，62913人）本项目注：商圈未来项目入住时间均在2011年前53根据以往舟问卷调查士经验，消集费者平均宪一周逛商屠场次数为柱1-1.锄5次，在亿此取1.止3次。假如目标漫消费者在击周一至周秤四到本项捞目来的可洲能性为1意0％，周蹲五为15民％，周六捐25％，包周日20雹％。第一商圈居住、唇工作人滋口10吗0％覆旁盖，则工作日的捕获率秀为100油％×1.全3×10秆％＝13％，维周未的捕获率袖为100命％×1.解3×20贿％＝26％。第二商圈，保守估疫计本项目竭覆盖20锣％，则工作日的捕获难率为2那0％×燥1.3眼×10弟％＝2.6％，周末捕获易率为20枣％×1肤.3×晃20％猜＝5.2造％。第三商将圈，保守估束计本项目农覆盖12分.5％，歌则工作日的捕获蛙率为1唇2.5葡％×1抓.3×副10％桌＝1.6胖％，周末捕捐获率为12豪.5％经×1.晌3×2谷0％＝3.3％。第四商圈，即全斯市中心歇城区大融型购物机中心和跑百货近降50个建，保守音估计，介本项目完的覆盖舍第四商债圈的2鞋％，则工作日的捕获逼率为2孔％×1辈.3×民10％侮＝0.1泡3％，周末捕获谋率为4％给×1.窄3×2鼓0％＝0.26席％。根据以上缴推算，本鉴项目在既朱定的业态赔组合和租晶金目标下否，工作日顶和周末的洪对本项目有消费意哪愿的潜在造人群数量拿每天分别讽可达到3旬1313壳人和63迎015人；商圈包含区域总计人口数量

（人）工作日周末捕获率到访人流捕获率到访人流第一商圈长益路、武科东四路、武兴二路、川藏路围合区域人口(7.58平方公里)117,07813%15,22026%30,440第二商圈武侯区红牌楼、双楠、晋阳、机投、金花、簇锦、簇桥、华兴街道（8个街道办）233,8272.60%6,0805.20%12,159第三商圈武侯、高新区、青羊区其余人口388,1611.60%6,2113.30%12,809第四商圈武侯、青羊、高新、成华区、锦江、金牛区其余人口2,925,4550.13%3,8030.26%7,606合计3,664,521-31,313-63,01554目标消区费者业态组权合及品固牌组合套建议整体商业夸定位商圈界定55目标消费疾者其他消费群

到达或途经本市的商务和旅游群体次主力消费群具备新消费意识形态之---全市范围内的目的型消费者292.5万人主力消费群

项目及周边五公里范围内的家庭人数约74万人目标消费者所需的商品种类周边家庭超市、餐饮、家居用品、儿童用品、服装服饰、个人护理，休闲娱乐和便利服务目的型消费者增加休闲娱乐，延长购物滞留时间，带动其他消费商务/旅游群体休闲娱乐、时尚消费注：在唱此提及范的目标秤消费者戴来源数费量指主昌要商圈笑潜在人路口数量轮；年龄在礼25-够45岁带，正处我于事业键上升期知和稳定昼期，具企有一定户消费力束；以家庭仙消费为滋主，4电0％-夹50％确的家庭融有小孩胁，小孩还年龄主凭要在0绸-15雀岁；追求生笔活品质丙和时尚搏品牌消紧费；基于以决上目标惊消费者翼及其特辫征，本元项目应勤注重时按尚家庭龄消费的胀主要需莲求，并换在设计禽上围绕锐这些元个素考虑运；56目标消费激者业态组勺合及品蹈牌组合那建议整体商坚业定位商圈界定57目标消费者所需的商品种类周边家庭超市、餐饮、家居用品、儿童用品、服装服饰、个人护理，休闲娱乐和便利服务目的型消费者增加休闲娱乐，延长滞留时间，带动其他消费商务/旅游群体休闲娱乐、时尚消费商业功能业态建议购物类服装服饰、珠宝、钟表、化妆品、皮具，家电，家居等休闲类餐饮（休闲餐厅/主题餐厅/咖啡厅/甜品店/面包屋/水吧）、网吧、个人护理、健身等娱乐类影院、KTV、电玩等文化类音像书店孕婴幼类用品中心、培训中心，营养中心配套便利类超市、银行，冲印等58业态及品于牌建议（刻示意）59B11F2F3F4F60B11F2F3F4F61B11F2F3F4F62B11F2F3F4F6364B11F2F3F4F65B11F2F3F4FFAS育HIO默N66B11F2F3F4F67B11F2F3F4F68B11F2F3F4F697071业态构成没及比例从本项且目业态脸配比来炼看，餐饮和腐休闲娱灭乐业态发约占4秧2％；时尚购浩物类业恳态占3梨8％；其他功能型蚊业态，如超市绿、电器，颂图书音像似等约占20貌％；品牌来源讯方面建议鸦：10-1墨5％的品担牌首次进洞入成都；惯如ZAR绕A、H榴&M、夫NEX剧T、C屋&A、挺FOR左EVE葛R21扁、PR寇OMO海D、Q堂UIK纽奉SIL箭VER昂、CK何JE栏ANS巴、优衣消库、无熟印良品可、华谊邮兄弟等60-6辉5％的品说牌首次跨辟越一环线蔬；如NOVO哄、阿迪达董斯和耐克统旗舰店等70-7皮5％的品瞎牌首次跨闲越二环线安；业态所占比例餐饮23%休闲/娱乐/育教19%零售精品38%图书/音像/数码/电器5%超市及配套服务15%其他1%合计100%72问题四：劣租金水平究预测对本尿项目的可竹实现性？租金收熊入预测租金及束营业额石可否实赶现的验旷证73租金收入希预测租金及营境业额可否除实现的验纪证74基于业急态安排狭及面积麦配比，抓以下不尿同业态叫租金将阴参考相宵关经验登值和对敞项目开隙业初期橡的保守警预测；业态使用面积

（平）使用面积租金

（元/天/平）租金收入

（元/平/天）租金扣点盈亏营业额(元/天）坪效

(元/平/月）客单价

（元/单）有效人次

（人次/天）轻餐300041200012%100,0001,000303333餐厅1058433175210%317,520900605292影院/KTV/游乐城72001.2864013%66,462277401662电玩12,00025060200瑜伽/女子养生馆/纤体中25,71442950514早教/才艺培训中心

12002240013%18,46246240462儿童主题商店

36004.51620018%90,000750150600服饰/珠宝钟表/皮具/服装订制/时尚工作室1500069000018%500,0001,0002202273运动城（服装、用品、器械、体育竞技项目）

24004960018%53,333667200267药妆店/家居饰品/人个护理/香薰1500460008%75,0001,500100750图书音像

360310807%15,4291,28630514数码/电器

2400372005%144,0001,8001200120超市72001.8129604%324,0001,350555891配套服50,0001,000301667家庭摄影中心7802.5195013%15,00057750030合计599643.521232211.8%1,806,9199047723,57475项目整项体平均绕租金及垄租金收碍入结合项目深区位的商阶业环境以薄及业态的众租金承受原力，对本责项目的开坏业初期租予金制定如团下。在此需虽要说明均的是下槐表中租裹金均按脉使用面明积计算丝式（使用扫率60例％），项目整体纪租金为3装.5元/萌天/平米感（建筑面领积），使除用面积租歼金约2.系1元/天律/平；业态使用面积（平）使用面积租金（元/天/平）租金收入（元/平/天）轻餐3000412000餐厅10584331752影院/KTV/游乐城72001.28640电玩城144011440瑜伽/女子养生馆/纤体中心180023600早教/才艺培训中心

120022400儿童主题商店

36004.516200服饰/珠宝钟表/皮具/服装订制/时尚工作动城（服装、用品、器械、体育竞技项目）

240049600药妆店/家居饰品/人个护理/香薰150046000图书音像

36031080数码/电器

240037200超市72001.812960配套服务150057500家庭摄影中心7802.51950合计599643.521232276租金收伶入预测租金及笼营业额菠可否实究现的验笑证77租金收望入的可玻实现程父度的验听证方法为进一跳步证明虾租金收期入的可科实现性摘，我们敲将采用营如下方佛法进行偷验证：方法一：业商业坪效抄验证根据目前贪的租金制僚定，项目锯各业态平姓均坪效为寨904元毙/平方米衔/月（营巾业面积）番，我们将舰基于招商链经验和参剪考实际案朝例进行验炸证，以说知明目前的升租金水平草是可以实应现的；78根据项自目租金迎水平和渔不同业本态的扣斑点经验取值，可突得出本秩项目的攻日营业跨额约在愧181范万，业渔态平均步扣点1掠1.8鞋％；基于以上沾不同业态舞的日营业个额及可出吉租面积，定可计算