房地产业的纳税筹划房地产业的纳税筹划

第四讲房地产业的纳税筹划房地产业纳税筹划的主要内容一、房地产开发企业的主要税种及税率二、房地产业的纳税筹划思路一、房地产开发企业的主要税种及税率

㈠主要税种及税率简表㈡营业税及附加税㈢印花税㈣契税㈤土地增值税㈥企业所得税㈦房产税㈠主要税种及税率简表房地产有关税种税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%(2008年已变为25％、20％、15％)个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税3%~5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表

档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分

40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分

50%15%增值额50%-扣除项目金额15%

4增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%35%增值额60%-扣除项目金额35%

㈡营业税及附加税1/71．营业税的定义营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2．营业税的征税范围营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7具体包括：⑴交通运输业，税率3%

上海试点增值税，税率11%改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、广东、安徽、福建、深圳、厦门⑵建筑业，税率3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。⑶金融保险业，税率5%

对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减按3%的税率征收营业税”政策的执行期限延长至2015年12月31日。⑷邮电通信业，税率3%⑸文化体育，税率3%⑹娱乐业，税率5%~20%⑺服务业，税率5%

上海试点增值税，税率6%改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、广东、安徽、福建、深圳、厦门⑻转让无形资产，税率5%⑼销售不动产，税率5%销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。

营业税起征点的幅度规定如下：

（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。”营业税的特别规定：

1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

2.东疆保税港免征营业税的规定（1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业务取得的收入，免征营业税。（2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。（3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收入，免征营业税。

3.运输企业差额计征营业税的规定合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以《铁路运输企业提供服务清算票据》为营业额扣除凭证，计算缴纳营业税。免征营业税的项目（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（2）残疾人员个人提供的劳务；（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。㈡营业税及附加税3/73．营业税的纳税人营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4．营业税的计征依据及计算方法⑴计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。⑵营业税的计征方法应交营业税＝应税营业额×营业税税率

房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额㈡营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算⑴城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%⑵教育费附加，比率：3%⑶各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。⑷应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率）营业税及附加税应用举例16/7某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元；第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额1800万元；第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率7%，教育费附加比率3%，不再征收其他费用。应用举例1参考答案7/7该公司应交营业税及附加税的计算方法如下：⑴应交营业税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645万元⑵应交附加税＝645×（7%＋3%）＝64.5万元也可以采用下列简化计算方法应交营业税及附加税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%）＝12900×5.5＝709.5万元【提示】⑴内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；⑵作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；⑶收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税。㈢印花税1/21．印花税的定义印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2．印花税的征税范围印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许可证照等。㈢印花税2/23．印花税的纳税人印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4．印花税的计征依据及计算方法⑴印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征⑵出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳。印花税免税特别规定：（1）经国务院批准，为鼓励金融机构对小型、微型企业提供金融支持，促进小型、微型企业发展，自2011年11月1日起至2014年10月31日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。（2）对商品储备管理公司及其直属库资金账簿免征印花税；对其承担商品储备业务过程中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。㈣契税1．契税的定义契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。【提示】本税种只有房屋的买方交纳，卖方不交。2．契税三的征税三范围契税以三在我国三境内的三下列行三为征税三：⑴三国有土三地使用三权出让三，⑵三土地使三用权转三让，⑶三房屋三买卖，三⑷房三屋赠与三，⑸三房屋交三换。【提示】⑴房屋、三土地出三租的，三不交契三税；⑵房屋交三换，按交换差三额计征。3．契税三的计征三依据及三计算方三法⑴契税的税率：3%～5%具体比三例由各三省根据三当地的三经济水三平自主三确定；⑵契三税的计算方三法应交契三税＝计三税依据×税率㈤土地增三值税1．土地增三值税的三定义土地增三值税，三是对转三让国有土三地使用三权、地上建三筑物及其附着物并取得三收入的三单位和三个人，三就其转三让房地三产所取三得的增三值额征收的一种三税。㈤土地增三值税2．土地增三值税的三征税范三围土地增三值税的三征税范三围包含三：转让三国有土三地使用三权、地三上建筑三物及其三附着物三连同国三有土地三使用权三一并转三让。【提示】以继承、三赠与方式无偿转三让房地产三的行为三，以及三房地产出租、三抵押等未转三让房产三产权、三土地使三用权的三行为不三属于土三地增值三税的征税范三围。㈤土地增三值税3．土地增三值税的三纳税人土地增三值税的三纳税人三，是对三转让国三有土地三使用权三、地上三建筑物三及其附三着物并三取得收三入的单位和三个人。㈤土地增三值税4．土地增三值税的三计征依三据及计三算方法⑴土三地增值三税的计三征依据三是纳税三人转让三房地产三取得的三增值额⑵增三值额＝三转让房三地产取三得的收三入－扣三除项目⑶纳三税人有三下列情三形之一三的，土三地增值三税按照三房地产三评估价三格计算三征税：①隐三瞒、虚三报房地三产成交三价格的三；②提三供扣除三项目金三额不实三的；③转三让房地三产的成三交价格三低于房三地产评三估价格三，又无正当三理由的。㈤土地增三值税⑷扣除项三目包括以三下内容三：①取三得土地三使用权三所支付三的金额三；②开三发土地三的成本三、费用三；③新三建房及三配套设三施的成三本、费三用，或三者旧房三及建筑三物的评三估价格三；④与三转让房三地产有三关的销三售税金三，如印三花税、三营业税三及附加三税；⑤财三政部规三定的其他扣三除项目。㈤土地增三值税⑸土地增三值率＝土地三增值额÷允许扣三除项目三金额＝A【提示】目的是三判断应三适用的三土地增三值税税三率①A<三50三%，税率30%②50%三<三A<三10三0%，税率40%③100三%<三A三<2三00%，税率50%④200三%<三A，税率60%土地增三值税计三算方法三举例3某房地三产企业三开发并三成功出三售一中三心小区三，取得三收入280三00万元；三实际相三关支出145三00万元，三其中：三取得土三地使用三权费用700三0万元，三开发成三本500三0万元，三利息支三出120三0万元，三拆迁补三偿支出900万元，三其他费三用400万元。经税务三局审查，利息三支出中三，有一三部分属三于民间三集资借三款利息三共380万元，三不准扣三除；其三他费用三中有120万元不三符合税三法列支三标准，不能扣三除。土地增三值税计三算方法三举例3参考答三案(1)应交印三花税＝280三00×三0.5‰＝14万元(2)应交营三业税及三附加税三＝280三00×三5%×三(1+三10%三)＝154三0万元(3)税务机三关按收三入的2%预扣土三地增值三税＝280三00×三2%=三560万元(4)按收入三的1.4三%预扣企三业所得三税＝280三00×三1.4三%=3三92万元(5)允许扣三除的开三发等支三出＝145三00－（380三+12三0）＝140三00万元(6)允许扣三除的税三金＝14+三154三0＝155三4万元(7)土地增三值额＝280三00－（140三00+三155三4）＝124三46万元(8)土地增三值率＝124三46÷（140三00+三155三4）＝80.三02%(9)应交土三地增值三税＝124三46×三40%－155三54×三5%＝497三8－777三.7＝420三0.3万元应补交三土地增三值税＝420三0.3－560＝364三0.3万元(10三)应交企三业所得三税＝（124三46－420三0.3）×33三%＝272三1.1万元应补交三企业所三得税＝272三1.1－392＝232三9.1万元(11三)净利润三＝124三46－（420三0.3＋272三1.1三+50三0）＝502三4.6万元㈥企业所三得税本内容三第四讲三专门讲三解㈦房产税法律依三据：《房产税三暂行条三例》1．房产税三的定义房产税三，是以三房产为三征税对三象，按三照房产三的计税三价值或三房产租三金收入三向房产三所有人三或经营三管理人三等征收三的一种三财产税三。2．房产税三的征税三范围房产税三的征税三范围为三城市、三县城、三建制镇三和工矿三区的房三屋，不包括三农村。㈦房产税3．房产税三的纳税三人房产税三的纳税三人是指三拥有以三上征税三范围房三屋产权三的单位三和个人三，具体三包括：三产权所三有人、三经营管三理单位三、承典三人、房三产代管三人或者三使用人三。【提示】对个人所三拥有的非营三业性的三房产免三征房产三税。㈦房产税4．房产税三的计征三依据及三计算方三法⑴房三产税的三计征方三法有两三种：从三价计征三、从租三计征⑵从价计三征主要是三针对自三用的房三屋而言三、税率三为1.2三%。计算三公式为三：应纳房三产税＝应税房三产原值×（1－扣除三比例）×1.三2%【提示】扣除比三例为10%～30%，具体三比例由三当地税三务机关三确定。⑶从租计三征主要是三针对出三租的房三屋而言三、税率三为12%。计算三公式为三：应纳房三产税＝租金收三入×12三%房产税三减免税三的特别三规定：对商品三储备管三理公司三及其直三属库承三担商品三储备业三务自用三的房产三、土地三，免征三房产税三、城镇三土地使三用税。房产税应用举三例4某房地三产开发三公司将三自己开三发的部三分房屋三分别运三用如下三：第一，将3套房屋三作为本三公司临三时办公三用房，三入账价三值500万元；第二，将部三分房屋三以出典三的方式三融资，三该部分三出典的三房屋账三面价值100三0万元，三实际融三资750万元；第三，将部三分开发三的房屋三以租代三售，本三年收取三租金400万元。当地税三务机关三规定，自用房三屋扣除三率一律为20%。房产税应用举三例4参考答三案则该房三地产开三发公司三本年应三交房产三税分别三计算如三下：⑴办三公用房三应交房三产税＝500三×（1－20%）×1.三2%＝4.8万元⑵租三金收入三应交房三产税＝400三×12三%＝48万元⑶该三企业本三年应交三房产税三＝4.8＋48＝52.三8万元【提示】⑴房屋出三租的租三金收入三还应交三纳营业三税和附三加税等三；⑵房三屋出典三的，出三典方视三同销售三，交纳三营业税三和附加三税等有三关税金三，不交三房产税三。房产三税由承典方交纳二、房三地产业三的纳税三筹划思三路㈠基本原三则㈡减三少流转三环节㈢改三变收入性质（一）三基本原三则1．遵循税三法对营三业收入三确认的三要求2．防止在三收入计三量上出三现与税三法对抗三的行为（1）对价三外费用三的处理三，或选三择巧妙三，或选三择规范三。（2）对房三屋的部三分让价三与优惠三，注意三开票与三入账的三时间差三。（3）对让三价过大三的，应三有充分三的理由三，主要三是房屋三的质量三和市场三价格，三或资金回三笼。（二）三减少流三转环节1．原因：对于房三屋转让三而言，三是以转三让收入三作为计三税依据三，计征三营业税三及附加三税，因三此，房三屋在企三业之间三，或企三业与个三人之间三转让的三环节越三多，交三纳营业三税及附三加税的三次数就三越多，三交纳的三税金总三额也就三越多。2．房屋开三发过程三中，企三业常见三的错误三认识行三为（1）两家三以上企三业合作三建房，三合作一三方分回三房屋再三对外出三售希望获利。运用举三例甲乙两三公司签三订协议三，由甲三方出地三，乙方三出钱并三负责房三屋开发三，进行合作建三房甲方所三出土地三账面价三值600万元，三市场价三值500三0万元；三乙方出三钱对该三部分土三地进行三房屋开三发，实三际开发三房屋面三积400三00平方米三，乙方三追加投三入开发三成本及三相关费三用支出三约700三0万元。根据合三同约定三，甲方三分回40%的房屋三共160三00平方米三。该房屋三市场均三价为每三平方米550三0元，甲三方分回三的房屋三每平米三协议作三价400三0元，甲三方分回三的房屋三又按每三平米520三0元的价三格卖给三内部职三工。乙三公司向三甲公司三分配房三屋时，三按协议三价格开三出发票三，并交三纳营业三税及附三加税，税率为5.6三%。运用举三例7参考答三案：1/2①乙公司三对该部三分房屋三申报上三交营业三税及附三加税=16三00×三0.4三×5.三6%=三358三.4万元。②甲三乙双方三实际各三上交印三花税=16三00×三0.4三×0.三5‰=3.三2万元税务机三关对以三上业务三进行清三税时，三对甲乙三双方分三别作以三下处理三要求：乙公司三应按正三常市场三售价，三视同销三售，计三算补交三营业税三和印花三税等。①应三补交营三业税及三附加税=16三00×（0.5三5-0三.4）×5.三6%=三134三.4万元。②应三补交印三花税=16三00×（0.5三5-0三.4）×0.三5‰=1.三2万元运用举三例参考三答案：2/2甲公司三应补税三的情况三分别如三下：①从三乙公司三分回房三屋应补三交印花三税=16三00×（0.5三5-0三.4）×0.三5‰=1.三2万元。②从三乙公司三分回房三屋按3%的税率三补交契三税=16三00×三0.5三5×3三%=2三64万元。③将三房屋转三手卖给三内部职三工时：应交营三业税及三附加税=16三00×三0.5三5×5三.6%三=49三2.8万元。应交印三花税=16三00×三0.5三5×0三.5‰=4.三4万元。另外甲三乙两公三司还因三此补交三巨额的三土地增三值和企三业所得三税。【提示】造成以三上结果三的主要三原因是三，实物分三配增加三了营业三税及附三加税、三印花税的征收环三节。（2）以房三屋出典三的方式三融资部分公三司由于三不断进三行扩张三，已经三开发的三房屋又三想先扣三在手上三将来卖三个好价三钱，为三了解决三目前扩三张时资三金相对三紧张的三矛盾，三将已经三开发未三出售的三房屋对三外出典三，并约三定一定三期限后三按较高三的价格三赎回。运用举三例：丙房产三公司将三已开发三的房屋三对外出三典，价三格200三0万元，三并约定1年后按230三0万元的三价格赎三回；预三计赎回三后，再三出售，三出售价三格在280三0万元以三上。丙三公司房三屋出典三时，实三际上交三印花税1万元，三未再交三纳其他税三金。运用举三例续：税务机三关稽查三时，要三求丙公三司补税三，主要三理由：第一：丙公三司将该三部分房三屋出典三前，表三明丙公三司已拥三有该房三屋的所三有权，三视同为三丙公司三购入自三己开发三的房屋三，按5.6三%的税率三补交营三业税等三。应补交三营业税三及附加三税=20三00×三5.6三%=1三12万元。第二：丙公司三将房屋三出典时三，再次三视同销三售。应补交三营业税三及附加三税=20三00×三5.6三%=1三12万元。【提示】造成以三上补税三的实质三原因，人为增三加视同三销售的流转环三节。（3）协议三以房抵三债的错三误行为房地产三公司与三其他公三司形成三债务后三，双方三协商以三房屋用三较低的三价格抵三债，这三种模式三对债权三人而言三，形成多三次流转。因为抵债的三过程是三一次房三屋的交三易过程，债权三人转手三出售房三屋时又三形成第三二次交三易过程三，两次三交易纳三税，从三整个流三转过程三看，多交了三一次营三业税及三附加税三、印花三税、契三税；另外，三债权人三在未再三次转让三房屋之三前，还三要作为三自用房三每年交三纳1.2三%的房产三税。其影响结三果与合作开三发建房三性质差三不多。3．减少公三司间房三屋流转三的环节，同时三又要满足联三合开发三或协议三抵债等三经营要三求，最简三单的处三理方法三只有两三种第一，总量控三制的终三端一次三性销售三模式，即：（1）由合三作双方三处理房三源的总三数量。（2）将该三部分房三源视同三团购，三并作为三一批限三价销售三，只接三有终端三购房者三与房地三产开发三公司按三限定价三格一一三签订购三房合同三，体现三为一次性三终端销三售。（3）由于三该批销三售房屋三，楼栋三和时间三相对集三中，只三接按约三定价格三销售，三既减少三了中间三实物分三配的环三节，又三规避了三销售价三格的风险。（三）三改变收三入性质1．改变收三入的性三质应具三备的条三件房地产三企业的三房屋和三土地出售，可能三存在以三下几种三情况：（1）属于三精装修三房屋。（2）属于三土地转三让。（3）属于三在建工三程整体三转让。（4）或者三公司做三完最后三一个项三目，不三打算再三做。针对以三上不同三特殊情三况，可三以采用三不同方三法对房三屋开发三收入的三性质进行转三化。2．收入三分割法（1）对象。属于三开发完三的精装三修房屋三。（2）条件。应设三立两家三以上公三司，一三家为房三地产开三发公司三，另一三家为装三饰公司三。（3）原因。精装三修的房三屋售价三包括装三修费用三及装修三的基本三利润在三内。（4）税收差三异：①装修三收入单三独开票三，营业三税税率三为3%，比房三产公司5%的税率三要低。②装修三收入部三分不交三土地增三值税。③对于三购房者三而言，三降低了三契税的计税基三数。运用举三例：丁房地三产开发三公司开三发的部分高三档住宅，全部精三装修，共150三00平米，三每平米三售价在800三0元左右三，每平三米装修三成本可三以估计三在100三0~1三200元之间三，全部三装修由A公司完三成。当地规三定，房地三产公司三营业税三及附加三税率为5.6三%，装饰三行业为3.3三6%，该类三房屋的契税税三率为4%。运用举三例参考三答案1/2：第一，若每三平米装三修费结三算价格三为100三0元，由三丁公司三全部支三付给A，A公司作三收入，三丁公司三作为房三屋开发三成本的三一部分三。（1）A公司应三交营业三税及附三加税=10三000三×0.三1×3三.36三%=3三3.6万元（2）丁公三司应交三营业税三及附加三税=10三000三×0.三8×5三.6%三=44三8万元（3）购房三者累计三应交契三税=10三000三×0.三8×4三%=3三20万元运用举三例参考三答案2/2：第二，若装三修费直三接由装三修公司三开给购三房者，三而房产三公司按三差价款三开票给三购房者三。（1）A公司应三交营业三税等=10三000三×0.三1×3三.36三%=3三3.6万元。（2）丁公三司应交三营业税三等=10三000三×（0.8－0.1）×5.三6%=三392万元（3）购房三者累计三应交契三税=10三000三×（0.8－0.1）×4%三=28三0万元以上比三较表明三，采用三第二方三案：丁公司少交营三业税等56万元。购房者少交契三税40万元。3．整体三转化法（1）对象：公司三目前业三务较单三一，属三于转让三地或整三体转让三未完工三项目，三亦或公三司最后三一个项三目转让三后，股三东不想三再继续三经营公三司。（2）条件：公司三业务很三单一，三债权债三务项目三几乎没三有，公三司过去三的账面三资料等三也很干三净。（3）原因：公司三形式上三是出让三土地或三未完工三的房屋三，实际三属于转让整三个公司。（4）税收三差异①公司转让土三地或工三程项目，转让三收入依三次要交三纳营业三税及附三加税、三土地增三值税、三企业所三得税，若转让三后公司三再关门三，获得三的利润三还要交三纳个人三所得税。②若看三成是出售公三司，则实三际属于三转让公三司的股