房地产开发与销售

商品房开发销售统计

18．1商品房开发统计

28．1．1商品房开发统计的意义与内容1．商品房开发统计的意义商品房开发是房地产开发的重要组成部分，是通过多种资源的组合，为人类提供入住空间、改变人类生存物质环境的一项活动。整个开发过程需要经历开发资金的筹措、房屋的建筑、房屋工程验收等项工作的集合。开展房地产开发统计的意义主要有三方面38．1．1商品房开发统计的意义与内容

2．房地产开发统计内容（1）商品房开发的资金来源与投资金额统计。（2）商品房开发统计。（3）房地产开发经济效益统计分析。48．1．2商品房开发投资统计指标1．商品房开发资金来源(1)国家预算内资金。(2)自筹资金。(3)定金及预收款。(4)商业贷款。(5)其他来源。我国开发投资资金来源情况见表8-1。5表8-1中国房地产开发投资资金来源统计（1998～2003年）

单位：亿元年

份1998199920002001200220031998～2003合

计所占比例国家预算内资金13.7610.876.8713.6311.8411.1468.110.15%国内贷款953.341032.21385.081692.22149.093125.1410337.0522.33%自筹资金1155.531322.571614.212183.962720.443758.2412754.9527.55%定金及预收款1650.891891.272819.293670.564501.476048.9120582.3944.46%其它来源370.63251.6172.18136.04158.79184.791274.032.75%其中：债券7.8910.373.480.342.40.3424.820.05%利用外资362.74241.23168.7135.7156.39184.451249.212.71%资金来源总额4514.784760.116169.817832.439700.4213313.0146290.56100.00%68．1．2商品房开发投资统计指标2．商品房完成投资额统计（1）商品房完成投资额。是指在商品房开发中一定时期内，以货币计量的已完成工作量。也称为商品房投资额。完成投资额是综合概括地反映商品房投资规模的指标。是指报告期内完成的用于商品房及其配套服务设施建设的投资额。包括建筑工程、安装工程、设备、工器具购置及其它费用。78．1．2商品房开发投资统计指标商品房开发投资构成主要包括以下四部分：1）土地成本。2）开发成本。3）开发间接费用。4）税费及其它费用。88．1．2商品房开发投资统计指标（2）商品房投资额指标1）商品房计划投资。2）商品房实际完成投资。在商品房投资统计中特别注重土地成本、土地开发和房屋建造等方面实际完成投资情况，是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。98．1．2商品房开发投资统计指标本期竣工商品房价值=期初转入在建工程累计完成额+期内完工商品房价值－期末在建工程累计完成额3．房屋建筑统计房屋建筑统计是项目自开工到建成交付使用阶段的统计工作，主要反映开发商在进行商品房开发过程中的投资与房屋建造情况的统计103．房屋建筑统计（1）实物工程量指标房屋建筑统计是把房屋建筑工程划分为：基础工程；主体工程；屋面工程等进行实物工程量统计。113．房屋建筑统计（2）房屋建筑工程指标1）综合开发工作量。2）施工面积。3）新开工面积。4）竣工面积。5）建设工期。6）平均建设周期。7）商品房竣工率。12（2）房屋建筑工程指标计算公式为综合说明房地产开发企业在一定时期内商品房建设工期，一般是计算平均建设工期。其公式如下：平均建设工期=∑已建成项目工期÷项目个数平均建设周期=施工面积÷新竣工面积13商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷期内商品房施工面积×100％具体指标统计见表8-2。14[例8-1]投资总额计划完成情况分析某房产开发企业计划在2000年、2001年两年完成的投资额为4000万元，2001年第二季度的投资完成情况见表8-3。试计算投资计划累计完成比率和投资计划累计完成比率。解：二季度计划完成比率=（510/400）×100%＝127.5％年初至本季末计划累计完成比率=（1000/2400）×100％＝41.7％自开始建设至本季末计划累计完成比率=（2600/4000）×100％＝65％15表8-1

投资计划完成情况及投资构成统计表

项目计划实际计划完成（%）投资额（万元）比重（%）投资额（万元）比重（%）投资总额980010010200100104.08其中：

建筑工程430043.9350034.381.4

安装工程500051600058.8120

设备、工器具4004.15004.9125

其他费用10012002200163）商品房开发进度分析①商品房工程进度分析。[例8-3]雅怡房地产开发公司，本年计划施工单位工程80个，期内全部完工60个，15项工程未完工，其他单位工程基本完工，试计算期内单位工程完工率。工程完工率=（60+5）÷80×100%=81.25%173）商品房开发进度分析（b）商品房竣工率分析[例8-5]某房产开发企业2005年住宅实际施工面积42119㎡，住宅实际竣工面积为40427㎡，计算2005年商品住宅竣工率解：商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷期内商品房施工面积×100%2005年商品房竣工率=40427÷42119×100％=95．98％183）商品房开发进度分析②商品房建设速度分析（a）商品房建设工期。[例8-4]2006年某市房地产开发建成项目40个，其工期之和为450个月，试计算平均建设工期。解：平均建设工期=450/40=11.25（个月）193）商品房开发进度分析结果表明，该企业2005年度商品房已有95.98％竣工，已达到住用条件，只有4.02％的商品房是处于施工阶段。208．2三房地产三销售统计218．2．1商品房三销售统三计意义三与方法商品房三的销售三是开发三商在项三目建设三阶段以三及房屋三建成后三所进行三的营销三活动，三商品房三的销售三包括预三售与现三房销售三两种形三式。成功的三商品房三销售一三般包括三三个阶三段，一三是为潜三在的购三买者了三解物业三状况而三进行的三广告宣三传与沟三通阶段三；二是三商品房三价格及三合同条三款的谈三判阶段三；三是三双方协三商达成三一致后三的签约三阶段。228．2．1商品房三销售统三计意义三与方法1．商三品房销三售统计三的必要三性2、商三品房销三售统计三分组（1）三按商品三房购买三对象分三组。（2）三按商品三房用途三分组。（3）三按预售三与现房三分组。（3）三按销售三形式分三组。（4）三按商品三房所在三地域分三组。（6）三按商品三房的销三售方式三分组。238．2三．2三商品房三销售统三计指标1．商三品房销三售统计三指标的三种类（1）三本年新三建商品三房预售三统计指三标。（2）三商品房三现售统三计指标三。（3）三商品房三现房统三计指标三。（4）三本年房三地产抵三押统计三指标。2．商三品房预三售统计三指标（1）三批准预三售面积三。24表8-三4资料来三源：深三圳市国三土资源三和房地三产管理三局统计三资料深圳市2005年上半年批准的商品房预售面积统计项目行政区套数（套）批准预售面积（㎡）住宅套数（套）批准住宅面（㎡）罗湖6948442758.445958340896.6福田3094275884.972239172951.72南山2404228046.282087213507.38盐田115687525.49113584308.13宝安177041650515.28144891447224.9龙岗6953619740.725099531784.41合计382593304471.18310072790673.14252．商三品房预三售统计三指标（2）三预售面三积或套三数。（3）三预售金三额。（4）三可供销三售量。面积或三套数计算公三式:可供销三售售量三=上期三可供销三售数量三－三报告期三内销售三数量三+本三期新竣三工量262．商三品房预三售统计三指标（5）三空置面三积或套三数。空置商三品房按三空置的三时间分三为：①待销三商品房三，空置三时间在三一年以三内的；②滞销三商品房三，空置三时间在三一年以三上、三三年以内三的；③积压三商品房三，空置三时间在三三年以三上的。272．商三品房预三售统计三指标（6）三成交面三积或套三数。（7）三成交金三额。（8）三抵押登三记面积三或件数三。（9）三抵押登三记金额三。（10三）预购三商品房三贷款抵三押。288．2三．3三商品房三销售统三计分析1．商三品房销三售计划三总额完三成情况三分析[例8三-5]三，光华三房地产三开发公三司一月三份完成三商品房三销售额三200三万元，三二月份三为18三0万元三，三月三份为2三20万三元，而三年度计三划商品三房销售三额为2三300三万元，三试求一三至三月三份累计三完成年三度计划三的百分三比。298．2三．3三商品房三销售统三计分析解：1三～3月三份累计三完成年三度计划三（％）三=（6三00/三230三0）×三10三0％＝三26．三l％计算结三果表明三，第一三季度为三提前完三成年度三销售计三划，为三年度计三划的完三成争取三了宝贵三的时间2．各三用途商三品房屋三销售额三及比例三分析30200三6年1三-2月三深圳市三商品房三销售统三计及比三率分析三表（按三用途分三类）项目销售量建筑面积销售额数量（套）比重（%）面积（㎡）比重（%）