房地产关键节点管理要点

房地产企业管控模式和流程管理课程附件：房地产开发关键节点

设计配合

采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工

项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证

项目取得

市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成

控制性目标成本确定

合约框架

动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证

规划许可证

（办理房地产预售施工许可证（

基础提前施工报建）

许可证）产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业

公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后

评估

项目运营策划（含项目计划）景观/专项／二次设计、部品策划

内部立项项目论证阶段

项目策划会

方案评审会方案设计阶段

初设-施工图阶段主体结构开工

开盘销售

程管理阶段

销售管理阶段房地产开发基本模式（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）里程碑节点集团增加的15个节点标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司31）1.

投资分析完成2.

概念设计3.

规划用地许可证4.

基础施工图完成5.

施工报建图完成6.

取得《建设工程规划许可证》7.

节能审批通过8.

室外综合管网与景观施工图完成9.

取得《施工许可证》10.基础开工11.（销售展示区实施计划确定）12.（销售展示区开放时间）13.外脚手架拆除14.室外配套、园建完成15.模拟验收及整改完成

城市公司增11个1.

项目启动时间2.

施工至正负零3.

交付风险检查完成４.

装修样板房样板验收５.

土建单位与安装单位工作面移交1.

项目定位(分解)2.

规划方案3.

单体方案4.

施工图设计５.

总包监理确定６.

开工７.

（达预售条件）８.

结构封顶９.竣工备案1０.集中入园

45产品定位、营销管理

地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性研究……

项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑）

营销策划总案

品牌管理、会员管理

营销推广

销售模式选择、合作单位选择及控制

展示区设计、工程管理

销售现场管理

内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、……

数据分析、后评价6规划设计管理建造标准、设计任务书、深度要求设计出图计划（各阶段）勘察设计单位的招标选择设计全程跟踪管理设计评审标准、物业管理前期介入不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作设计与报批报建、招标采购的紧密互动材料、设备选型，材料确样/封样设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理设计变更管理变更提出单位变更类别（需否通过设计部门？）变更技术审查变更预警/估算变更后的图纸管理变更实施确认（设计合同履约）7规划设计管理（续）施工中的设计配合设计交底、图纸会审深化设计、综合管线设计样板验收、确认现场指导设计效果监督

注：设计合同的约束条款设计后评价、标准化工作设计师设计院例：规划设计改进信息渠道内外部检查、设计评审、图纸会审标杆学习、行业资讯

规划设计部项目后评价/管理评审案例库、设计任务书、审图要点、产品/部品标准等物业管理处、集团客服部(维修报告及投诉)建立如下图所示的规划设计改进机制顾客满意信息员工合理化建议9概念设计规划设计单体设计施工图部品设计标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！初步设计传统设计管理流程某地产公司现行设计流程：产品创新研究刚刚才起步，对住宅产品没有系统的研究成果，部品定板则是由事业部在工程实施阶段配合规划创意中心选定，设计周期长，一旦要赶“开盘”，就经常会出现“忙中出乱、乱中出错”的情况。10拿地节点

方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图

部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计市政施工图设计部品材料清单示范区景观、装修施工图

扩初报建

施工图报建概念规划方案产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划市政概念及方案住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路部品材料调研提高有效性及效率！11开发报批报建流程国土规划部门报建办理土地转让手续、核实地价规划、建筑方案报建初步设计报建施工图报建规划查丈、规划验收建设主管部门报建工程招投标或直接发包基坑支护方案备案桩基提前施工许可证施工合同备案墙体材料使用手续施工许可证办理燃气工程验收项目竣工验收计划主管部门报建计划立项固定资产投资许可证12开发报批报建流程（续）消防局报建方案报建扩初报建施工图报建消防工程竣工验收环保局报建项目环境影响审批，提出环境评估报告环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）城管办报建占用绿化及人行道的审批开路口审批营销广告审批供电部门报建水务部门报批……链接：房地产开发项目报批报建一览表13工程计划管理项目发展计划工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整施工图交付计划及调整情况承建商进场计划及调整情况甲供材料进场计划及调整情况样板确认计划及调整情况施工过程控制计划施工总进度计划报表及评审意见（内/外控计划？）施工月进度计划及评审意见施工周进度计划及评审意见延长工期报审表或报告（考核及问责）房地产企业的计划体系战略规划年度计划月度计划项目总体控制计划项目销售计划项目开发计划项目资金计划现场工程进度计划项目设计计划项目招标采购计划项目报批报建计划项目开发计划项目计划统筹项目关键节点计划战略层面（概念计划）战术层面（执行计划）实施层面（滚动计划）总进度计划ABCDP1P2P3里程碑计划标段计划执行计划一级计划二级计划三级计划四级计划如何制订计划分级计划示意图项目开发总计划示例项目施工进度计划（四级节点，有约300个节点）供应商（供方）管理供应商资源库供应商准入初次考察评价禁用、不合格、准入级、合格级、优秀级、战略级履约过程评价按重要性分级评审（评审主体层级、频次）评审信息渠道与付款审批节点捆绑合同履约完成后评价年度评审定级、调级思考？什么样的施工单位才是好的施工单位？什么样的监理单位才是好的监理单位？

招标采购管理招标采购计划（按照项目发展计划和合约规划、前置）招标委托（尽量做到图纸完备、标准明确）招标文件的编制和审查工程量清单、标底编制邀请招标过程控制（数量、准入门槛、可竞争性、异常状况应对）开标、评标、谈判、定标中标通知书的签发招标后评价

纪律要求及审计的介入

20评标过程风险识别：1、评标组人员的资质、能力、公正性？2、评标准则的合理性3、技术标针对性和雷同性4、材料设备是否存在被限制品牌的排他性陷阱5、材料设备是否未明确档次6、是否存在不平衡报价7、对低于合理成本的投标者是否进行质询？8、评标过程是否存在泄密风险？9、评标组是否能得到有关投标者不良业绩的信息？10、评标过程是否关注是否挂靠投标？是否围标、串标？……风险识别评价运用——评标管理流程关键点识别？合约管三理之工三程分判三合同管三理合约规三划：工程分三判范围三的划分三及其相三互关系认质认三价及材三料样板三策划项目整三体施工三招标方三案及计三划（含三结算形三式）招标采三购合同谈三判（一三次、二三次）合同编三号、归三档、传三递（包三括保密三）合同内三、外部三交底和三解释办理工三程保险三和保险三索赔事三宜合同履三约的推三动（如三计划、三会议、三激励）合同履三约检查三评价（三检查监三督分判三合同执三行情况三，建立三承建商三履约情三况记录三）合同执三行偏差三的原因三分析及三纠偏调三整、信三息反馈三（供方三资信评三价）；合同后三评价合约管三理之物三资分判三合同管三理（补三充）编制甲三供物资三采购进三度计划组织工三程物资三的招标三工作及三评标定三标工作提供需三送样报三审物资三的样品工程维三修备用三物资的三移交及三工程剩三余物资三处理工三作工程物三资的统三计工作乙供物三资的询三价工作工程成三本管理立项阶三段区域、三参照产三品成本三数据库三调研、三建立产品定三位建议三、部品三建议编制项三目建安三成本匡三算编制分三部分项三工程成三本匡算设计阶三段限额设三计要求编制项三目建安三成本估三算、预三算目标成三本、责三任成本编制成三本控制三建议书发包阶三段编制项三目工程三量清单三、标底商务标三评比招标谈判、三交底材料、三设备认三质认价24工程成三本管理三（续）施工阶三段制项目三资金投三入计划三明细变更、三签证预三警、动三态管理审核工三程进度三款、补三充预算建安成三本动态三评估竣工阶三段工程竣三工结算外审单三位的运三用和管三理内审审核保三固金的三支付成本后三评价思考：成本投三入与产三品定位三、客户三定位？三最低价三中标的三思考？目标成三本的刚三性？目标成三本的阶三段和精三细程度三？何为成三本预警三？如何三实施？变更、三签证的三编号重三要吗？三一单一三算？一三月一结三？造价工三程师的三管理？26施工准三备及施三工阶段三之技术三管理项目管三理策划三书（不三仅是技三术管理三内容）图纸管三理图纸会三审审查三要点编三制图纸会三审纪要三及补充三设计变三更图纸会三审与图三纸的标三识设计变三更管理施工组三织设计施工组三织设计三审查要三点施工单三位总平三面布置三的关注施工方三案专家论三证、重三要工艺三方法标三准（合三约附件三）、方三案交底监理规三划、监三理细则三的审查规范标三准的管三理适用规三范标准三清单、三检查测量管三理基准点三座标测量报三验资料沉降及三变形观三测记录仪器配三备的要三求及校三准施工过三程之工三程质量三管理建立质三量目标三、明确三甲方管三控重点精密的三合约系三统和管三理项目策三划设备材三料进场三控制（验收三标准、三封样、三品牌及三合格证三验收、三复检、三平行检三测、甲三供材料三现场移三交、材三料退场三管理）方案先三行样板引三路：样板清三单样板交三底、样三板验收三（大面三积施工三前15天）、三样板返三工、样三板档案实物交三底、考三试甲方进三行技术三交底工序控三制措施人机料三法环控三制，工三作面交三接，会三议的管三理验收的三控制（检验三批、分三项、分三部、交三工验收三、专项三验收——内部预三验）档案资三料标准三化质量通三病预防成品保三护措施对监理三的管理示例链三接：监三理单位三管理流三程28风险识三别评价三运用——房地产三企业应三重点控三制的工三序房地产三企业工三程质量三控制关三键点（三