中粮沈阳大东区中粮地产项目投标报告DOC

目录TOC\h\z\t"标题1,2,主标题,1,报告主标题,1"市场研究篇2一、区域环境2二、区域经济5三、区域房地产开发7四、市场数据分析二级市场8五、三级市场10六、市场竞争情况11目标市场定位篇25一、地块属性25二、地块SWOT分析28三、目标消费人群设定30四、项目整体形象定位32五、产品修改意见及建议33营销推广篇43一、价格策略建议43二、营销推广计划43三、销售节奏及销售回款计划（含B区）44周广告策划、慌创意篇亩荣46捐一、产品机咸会点润辰46旅二、消费者图洞察爱之47储三、广告总跑精神促危47昌四、整合推筑广印给48映五、A区推工广款警50博六、产品识每别及现场导英视惜奉53市场研究篇寿一、区域环逝境区域位置剖沈阳地处东吗北地区的南速部，辽宁省服的中心。背坑倚长白山麓懒，面向渤海色之滨，是辽建东半岛的腹蜜地。东临抚港顺市和抚顺己县，南与本券溪市和辽阳镇市相辖，西禾与台安、黑谈山两县接壤际，北与内蒙惭古自治区科对左后旗相邻详。在以沈阳项为中心的黑150买公里抵的半径内，钥有中国著名卡的钢都鞍山帖、煤都抚顺饭、煤铁之城掘本溪、煤电架之城阜新、悦石油之城盘辱锦、轻纺之赏城丹东、化凳纤之城辽阳历和粮食煤炭透基地铁岭，闯这些资源丰伤富、实力雄锹厚的辽宁中针部工业城市马形成了世界翅上罕见的城埋市群。沟通怪世界各大港糕口的大连港目，正在开发延的营口新港墓和锦州港，崖距沈阳也不善超过雾400廉公里听。人文地理人口性历年沈阳人脑口变化情况粗列表斑年份街1990挥2000月2001另2002纸2003露2004惧2005隔全市人口详646.1绕685.1椅689.3妄688.9字689.1忍693.9蜘698.6酿市区人口白453.9程485炊487.7泼488.7皆488.4陷493.5百495.9争成晒回超技涌础史便奏至资料来源:奉新联康研展更部2006害-10刊2005年绘，全市总人名口数滥698.6探万人，同2贞004年相穷比增长了贸4.7页万人，年人敏口增长率蛋0.98葬‰宪；世其中市区迷495.9急万勤人。由200乳5木年消沈阳猫全市人口自名然增长率弦0.89拣‰厘，消比上年的炼0.03糟‰饺上升柄0.86山‰锋。面积咬沈阳地区以菌平原为主，庙地势平坦，果平均海拔尖50米翁左右，山地齐丘陵集中在亮东北、东南滚部，属辽东席丘陵的延伸付部分。西部展是辽河、浑圣河冲积平原高，地势由东猫向西缓缓倾批斜。块沈阳市国土贼总面积为暖12980擦平方公里，雷东西长宵115域公里础，南北长雨205眯公里递。丑其中市区总静面积为钟3495哗平方公里，蹈城区面积档185贤平方公里。行政区划狭沈阳滥现辖剩9个躁区姻：和平区、侍沈河区、大偿东区、皇姑狗区、铁西区指、苏家屯区恰、东陵区、众新城子区、哑于洪区毫1个县级嗽市必：新民市撞3个县：辽叶中县、康平菌县、法库县浙本案位于沈禁阳市中街最险东端，属大卷东区管辖范紫围，紧邻沈堆河区。区域属性击呈综合实力饭以沈阳为中埋心、半径办150公里浆的范围内，暗集中了以基淡础工业和加坛工工业为主露的8大城市稀，构成了资言源丰富、结婚构互补性强召、技术关联殃度高、驰名两世界的辽宁丘中部工业城鼓市群；沈阳幸有东北地区买最大的民用催航空港、最鸡大的铁路枢弊纽和全国最浸高等级的公矛路网络，是赔东北地区不洗可替代的交障通枢纽；作腿为区域性中候心大市场，张沈阳对周边修城市乃至全岭国具有较强央的吸纳力、引辐射力和带请动力。优越共的地理位置投，完备的铁躬路、公路网纽络及众多的约国家级和区缩域性市场，音使沈阳成为嗽人流、物流识和资金流的极集散地，并此正逐步成为桶区域性的商剃贸、科技、拣交通、旅游忘、信息和金赖融中心。文化旅游降沈阳现存古宋遗址、古城隐址、古墓葬拉、古建筑、拖烽火台、边盾墙和历史纪比念物、革命金纪念物达4语00多处，渠其中国家级漠文物保护单比位4处、省吓级16处、泡市级60处张。珍藏的历培代传世文物四、出土文物垃、革命文物骡数以万计。阵沈阳的旅游腰景观丰富多协彩，沈阳故堤宫、皇家陵瞧寝（福陵、亏昭陵）、认“批九一八干”效事变纪念馆台、张氏帅府松）、怪坡、仿棋盘山风景息区等，都是降沈阳著名的容旅游景观。绞“盏世博会遣”顽的召开更为黑其增加了绚微丽的一笔。裙毯科学技术或承担国家8耀63、科技汁攻关、基础茫研究计划项吹目227个伍，举办重大药科技活动1波5项。民营陆科技企业达蚀到3910僚家，拥有中粱国科学院院攀士11人，尚中国工程院申院士19人睁，市及市以虹上独立科学芬研究与技术能开发机构1鹿16个。取患得市以上科懂技成果76体2项。其中捏，达到国际逐水平241皂项（国际领础先34项，辛国际先进2财07项）；伶达到国内水锡平521项雅（国内领先呈344项，蓬国内先进1萄77项）。念有556项挠科技成果得宋到推广和应烘用，各类技愚贸机构技术黄贸易成交额嚷37.29魔亿元，专利杂申请441延4件，专利隶授权222蔬4件。区域规划闪——险完成城市建洪设投资12挥3亿元，比到上年增长2贞2.6涨％巧，比200胸0年增长5低.35倍，背年均增长4迈4.7％。门青年大街、驻二环路改造馋全面完成。窗完成了46踪1条二级以知下街路、2槐40万平方枕米的小巷改碍造工程；建杰设了100阿0.7公里竟农村公路，筑行政村已1详00％通油阳路瞒。泛市区铺装道友路总长度3摘117公里速，总面积4善620万平培方米。排水吼管道长度2逆888公里旨，路灯14车万盏，永久遣性桥梁17派9座，窨井且57855旅个。购——术公交运营线计路网长度达词到1688坊公里，比上育年增加35涝公里，比2动000年增著加166公屑里。市内公焦交运营线路虚136条，苗比上年增加厉17条，比独2000年恳增加55条盖。市内公共葛交通客运总亏量达到8.萍38亿人次制，比200效0年增加8普.5％。年黎内新增公交信车辆500圾辆。公交标卵准运营车辆晃5422标枕台，出租汽石车1910鸡4辆。态——依城市公用事秩业服务体系胁进一步完善渐。供水管网同改造90公哑里，新铺设投供水管网4款0公里，供谱水管道总长伤度3024岛公里，供水婚量5.6亿谨吨，综合日买供水量15滨3.4万吨盟。新、改、鞋扩建热源2抛2处，新增贪供热能力2衰000万平判方米，供热瑞面积145如00万平方侨米，集中供愉热率83％竖。实际用电榜量154.没3亿千瓦小颂时。其中工捕业用电83立.9亿千瓦俘小时，城乡羊居民生活用眨电29.8拉亿千瓦小时做。煤气供气堆管道总长度搭2300公差里，人工煤役气、天然气柔及液化气家豆庭用户达到惕145.6纪万户。汁——接城市环境进欺一步优化。门共完成环境孟污染治理项询目189个大，先后实施死了浑河治臭你、细河清淤熔、拆除烟囱酬、锅炉房、碧大辛及老虎药冲垃圾滤液旧处置工程等僵项目，进一末步治理了浑葛河30公里告的城市段，跌浑河生态环莫境有所恢复鼻。实施了满裕堂河环境综原合整治。集诊中式饮用水策水源地水质仇达标率保持迁100％。判城市污水日前处理能力达坦到127万释吨，处理率潮达到81％闪。日处理生碎活垃圾45妈06吨，无尽害化处理率团达到100漫％。一批人冒工湖相继建校成，城区空霜气湿度达到令56.9％抵。拆除烟囱挺1011根扔、锅炉房6楚06座，推爹广民用型煤寨1.6万吨却，烟尘控制弦区达标覆盖匪率保持10托0％。建成筋生态环保模智范住宅小区牌13个，生阻态环保模范锣单位6个，蜻生态环保模橡范军营6个滤，安静小区上20个。噪燥声达标区覆杜盖率达到7校2％。自然所保护区覆盖腐率达到13援.52％。号环境空气质飞量优良天数守达到317钩天。杜——号新增绿地1任500公顷投，其中新建厨居住区绿地法4.15公行顷。植树6咽00万株。瑞建成区园林揪绿地面积1氏1151公桃顷，建成区棉绿化覆盖率蜜40.65慈％，人均公吵共绿地面积即12平方米疏。荣获国家啄森林城市称蕉号。历史沿革群沈阳是一座亲历史文化名蛙城。因地处债浑河（古称庸沈水）之北应而得名。据周对新乐遗址心考证，早在筹7200年汇前的新石器农时代，就有泼人类在此繁圾衍生息。胡战国时期，营这里属燕国填辽东郡境内纪；西汉年间留，在此设立紧侯城、高显燕、辽阳、望棒平等郡；辽叨金丛时代蒙设置沈州；输元朝改称沈灾阳路；明朝井设置沈阳卫舟。沈阳素有炸“暴一朝发祥地飘，两代帝王鄙城衡”着之称。许1625年怕，清太祖努清尔哈赤建立饺的后金迁都恒于此，更名凝盛京。剪1636年撕，皇太极在听此改国号为串“遵清勿”窄，建立清王胆朝。跑1644年个，清军入关苹定都北京后室，以盛京为尊陪都。清初抚皇宫所在地暮——脑沈阳故宫，近是中国仅存湾的两个完整洞皇宫建筑群兴之一。波1657年兰设奉天府。域抗日战争胜衫利后，复称饭沈阳市。带二就、撑区域经济宣国内生产违值昂【垮GDP婶】滨历年县沈阳国内固生产总值图悦单构位：亿元糖沈阳市近年付的国内生产模总值呈上升透趋势，年增毫幅在羊16耀%吗左右里，2005董年GDP达坊到慢2084.景1击亿元比上年森增长长16%此。上升幅度谣还是比较的秤迅速。多对比大连市情：激2005年科GDP达到隶2150改亿元，比盈上年增长撑14.2%偶对比鞍山市疲：根2005年魂GDP达到秃1250灾亿元，比上盒年增长般15%产业结构铁杏苹揪年份补2000鬼2001宽2002亲2003拣2004雾2005腿第一产业（外亿元）秃71.1披76.6曾83.5中84.9仪115.2拐126.3化第二产业（衡亿元）长495.1孤542.3皇615.2柴758.7变741进906.3拆第三产业（汪亿元）钻552.9浙617.6卫701.3识759.8虫941.4亩1051.环5附资料来源:笑新联康研展高部豆2006悟-1向0前三次产业协喇调发展，第我二产业对经在济增长的拉欲动作用增强晕。第一产业刘实现增加值夕126.3淋亿元，增长泡9.4%证；第二产业完实现增加值哄906.3培亿元，增长睛22.3%践；第三产业屿实现增加值三1051.妙5供亿元，增长沟11.7%版。第二产业挽对经济增长叫的贡献率达剖到败58.4%荡，拉动经济堵增长踩9.3盏个百分点。砌其中，工业明对经济增长骆的贡献率为饰51.3%施，拉动全市貌经济增长贡8.2杂个百分点。腰三次产业结日构由200心0年的料6.7：3录9.0：5纵4.3奋调整为识6.1：4征3.5：5赶0.4肃，第二产业稳比重提高趴4.5多个百分点，挺其中工业比牺重寿37.7%勿，提高悉3.2削个百分点。泉对比大连市撒：腔第一产业增忆加值刊185.2龟亿元，增长酸11.7%游；第二产业认增加值衬994.0无亿元，增长遥15.3%够，其中工业掏增加值固853.5氏亿元，增长痕14.6%但；第三产业浴增加值门970.8矛亿元，增长断13.7%潮。三次产业缠构成比例为崖8.6：4叫6.2：4月5.2筛。人民生活谎年份归1995忽2000南2001奋2002绪2003升2004耐2005白人均可支配纺收入（元）祥4082.怪6伸5850.夏5纺6386.联1看7050.仪3丛7961.狼0粪8920.态5席10098叹人均消费性址支出（元）枪3766.贡4祥5102.摘9喘5515.摸1谱6074.液4占6690.风3袭7214.踢7感7864尊资料来源:脉新联康研展疲部2006肆-10香2005消年械沈阳娱市区居民人日均可支配收准入栏10098捕.0臣元羡，比步2004怀年抛8920.拘5显元增长粥13.2%葱。始2005吐年侦沈阳市区居近民连人均消费性无支出央7864润.3夫元，惹比2004新年萝7214.盖7愤元永增加渡9%睬；赌人均可支配磨收入处于平乞稳增长，2灾000年至臣2005年径人均可支配友收入的年增浆幅在栏10%余以箩上，其中2速005至2森006年的鸭增幅达到脉13.2%岸。总体来看筹，处于一个欢比较低的水瞒平。长三、警区域房地产刻开发耽固定资产投竹资奏2005混年起全汪社会固定资杠产投资猎1363.瞒2饮亿元镰，比200师4年贯增长屈40.3%筑。房地产开串发投资坡413.6更亿元罗，增幅达西20.7%趁。牲从上表可以售看出峰沈阳选历年叫房地陈产投资腰情况基本与锁固定资产乔投资饿额变化阳情况祝相符。叛截止200疼6年8月本害年度全社会屈固定资产投劣资侧920.4篇亿元，比上水年同期增长棋42.7%拿，其中完成颜房地产投资纺259.7答亿元，同比妨增长公38.1%蔽。笑人均居住面跪积逢年份序1998三1999稻2000宇2001很2002凝2003宣2004梦2005枕人均居住建曾筑面积（平书方米）稳16.2锁16.9急17.4坟18.3敲19.1赚20.0赵21.55庄23.36当资料来源:馅新联康研展芽部渐2006厉-1捞0括从上表可以销看出，沈阳爷市淡人均居住建饺筑面积逐年刃呈上升趋势悔，北2005年妈达到了昂23.36级平方米炉。史注：肝城镇住宅建革设投资亩332.5使亿元，比上层年增长艳30.8%绕；新建成住未宅尽1塌111.针7府万平方米幕，增长缩29.9%迫。眼城镇居民人孟均住宅建筑铃面积礼23.36泥平方米华，比上年增规加掘1.81萌平方米屑，比200工0年增加谈6.03具平方米纤；农村居民责人均住房面笋积捕25.12魔平方米以，比上年增威加惹0.7轻平方米盛，比200妥0年增加匀3.3表平方米咸。衰施工、竣工泄数据牧2004年机2005年耳05比04届增长欲房屋谁开忧工面积（万栏平方米喊）闯2799.宣6惩3102秤10.8%乎房屋竣工面齿积（万蒜平方米却）贫802.6协1057.凉8求31.8%斩资料来源:阻新联康研展睡部简2006.兽10湖2005年恼，全碑市盼全年大施工归房屋面积凶3102还万平方米，治竣工房屋面尿积堂1057穴.晴8划万平方米。扛开工面积2绳005年较青2004年蚊增长了她10亭.育8骑%迎，宽竣工面积较熊2004殿年增长灵了芒31母.蚂8平%贸。毫截止堪2006辨年8月，抽本年度赔施工房屋面键积达宿4950欠万平方米，奖同比增长册57.5%效，竣工房屋倍面积浴651搭万平方米，去同比增长盗1.5握倍。顶施工面积已轰经超过去年致全年施工面右积。扑四、握市场数据分鹅析吴二狭级市场推量舅近几年沈阳肉市商品房施好工面积稳步异提高，20良05年沈阳守商品数房施工面积欢3102幻万平方米,哪增长迈10.8%版，其中乌商品支住宅面积宣2438冷万平方米，塌增长弊22.3%招。貌(新开工面鹿积赏1123.削9溜万平方米投,增长叶25.1%嗓)祖注:截止2繁006年8塘月,本年度啄沈阳商品房诱施工面积浓4950贤万平方米,绝同比增长包57.5%搂。捎2005年深沈阳商品房隐竣工面积季1057.忠8犁万平方米,震增长敬31.8%阁，其中历商品港住宅面积衔927哥.7呢万平方米，疏增长帆29.4%寄。斑注:截止2童006年8箭月,本年度障沈阳商品房坦竣工面积辅651云万平方米,惑同比增长黄1.5%创。预2005年全沈阳商品房威空置殃面积纯392.2窝万平方米,攻增长茅1.4%朋，就其中，空置玉三年以上的众25.8温万平方米，减比上年增长规12.0%匪。销售婚放漏粪乌帝羽舟洲镜雄注：沈阳市顾数据参考右农边数据纵轴粗，沈河区、孔大东区参考遮左边数据纵例轴云从上表可以塘看出沈阳市垃及沈河、大志东两区整体禁月销量是平猫稳上升的，洁其中04年承6-7月、懒9-11月浇、05年3涝-5月、9棵-11月、慧06年4月辈都是销售的圈高峰期。总佛体呈平稳上蝶升趋势何200企5违年进实现商品房油销售面积(屿不含预售，姑下同)签761.3南万平方米，阵增长胞45.2%既，其中商品赴住宅销售言713.9盾万平方米，柜增长妙46.0%蒙；商品房销土售额词236.8敢亿元，增长迷55.1醒%，其中住捏宅失213.3滩亿元，增长醒52.9%趟。没注:截止2告006年8裳月,本年度益全市商品房花实际暂销售面积棒205.4兼亿元冈，州同比宋增长肺24.8%展。段其中住宅销摩售面积辞177.6不亿元读，路同比熊增长陪16%围。价格大从上表看出困。从04年绝1月-06燃年8月，整借个沈阳商品垂住宅均价缓落慢上升，从缘04年的岔3023殿元/平方米老上升至蛾3233撒元/平方米纲。其中沈河俱区均价远高纯于市场平均唐单价，截止缴06年8月孔区域均价在躬5314狮元/平方米坐。而大东区黑的均价由0岩4年1置月的略低于竿全市腔均价，较为庭平稳的升到轨略高于市场卷均价，为朽3663移元/平方米驴。块从销售价格店看，中低价剩位住宅仍唱瓶主角，中价谜位住宅销售拌比重增加。些2005年视，在全市销冬售的商品住叨宅中，平均撕售价400会0元以下的针占全年商品该住宅销售的迫84.1%求。其中，平粪均售价在3佣000—4院000元之位间的占架30.6%蛙，比上年提煤高蛾6.2柄个百分点。望从每套住宅没面积看，小厌户型住宅继抖续挑大梁，原比重进一步经提高。20雨05年，在缩全市销售的改商品住宅中杰，每套面积核在锄100平方得米扎以下的所占养比重最大，歌为钞48.8%元。其次为1悲00—于120平方师米购的，所占比像重为位26.3%惜，比上年提芳高岸1.7踪个百分点。托注：截止2掠006年6爹月，晓房屋销售价再格同比上涨迷6.6%席，增幅比去管年同期下降透了队1.9趣个百分点。还商品房价格窑升势与去年蹦基本持平。具上半年桶，钢沈阳照商品农房售价同比禽上涨咱6.4%拿，涨幅同比惩下降足0.4距%寻。商品房中茅，住宅价格漂上涨买6.6氧%捡，涨幅同比侵下降了功0.2程%懒。其中，普箭通住宅上涨辜6.7%赌，豪华住宅种上涨转4.9%剂；非住宅上惹涨公5.5%遭，涨幅同比远下降了捏1.6腾%;绸写字楼上涨薯4.9%浮，商业用房疑上涨扭6.1%廉。妖五、污三级市场烤目前沈阳市忽二手房交易为市场已与商歇品房市场并畜驾齐驱，成症为沈阳房地到产市场的主船流市场，成尖为全恭国公认的二扮手房交易量忘最大的城市煌之一。燥2000年钻至2002只年，沈阳市责存量房交易倚面积分别为乔166.3损万平方米、评267.9建万平方米和外398.7箱万平方米，概每年递增救50%驾左右，均接止近或超过当草年增量房交拍易量。侧2003年计沈阳二手房绞市场交易量拍约为围400舟万平方米左芹右，与03蜓年沈阳商品堤房销售面积钻基本持平，懒说明近年沈问阳房地产市塑场比较发展缴比较成熟，乌；03年祸春季房交会您期间，存量弊房签约套数崭占签约总套岔数现的善7.5%尺。欣2005年东，二手住宅报交易面积为牌478.2海万平方米，匹交易额达役97.6泊亿元，比上姜年分别增长届4.8旅%螺和贵7.4形%声。缓截止200悉6年6月，窃二手房价格暂上涨快于商抬品房，但涨网幅回落明显脑。随着住房换二级市场全类面开放和规苗范，二手房卡交易活跃，遮价格大幅上杨升。上半年劝，我市二手白房销售价格南同比上涨亏7.1%妹，涨幅同比沙下降了惰4.9吸个百分点。兔其中住宅上味涨铺6.8%探，涨幅同比封下降了暮5.8击个百分点；罩非住宅上涨粉8.3%陪，涨幅同比奉下降了剃1.9氧个百分点。室沈阳市大规脏模的拆迁是佣二手房市场塑走高的主要永因素。按照绵沈阳市政府驼规划，阻扛05、06雨两年医沈阳将完成桌10万户棚侨户区和旧房表区住宅拆迁缴改造任务，喜加上商业开筋发动迁，被劫拆迁户将达淋到13万户姑。据市场经伸验，有近7而0％的拆迁扔户进入房地愉产二三级市尾场购买住房气，30％的穷拆迁户进入优租赁市场，秋其中90％泻的家庭将购躲买二手房。千这样形成的笨市场需求将勇是巨量。逢其次，外地导人来沈阳置堤业增多，沈豪阳黎政策的逐步破放开了买房恢落户的政策床，吸引了大执批外来人口夏。泡再次，二手红房地处市区现，随着地价狗看涨，买二身手房渐成投医资新宠。粒六、搂市场器竞争兰情况凤由于智本扭案据地处耐中街商业区阻最东端，与调大什字街和逐小什字街接毒壤，产品类壶型炕多样，主要膜以高层住宅炮和高层商住欲为主，所以宅根据本案的怀具体情况分祝成两部分插对幼竞争对手妄进行研究洞。胆住宅部分丈：泡对坐落在乞中街商业板微块钢中颗的巾中街、小东旺路、北中克街、南中街繁、沈阳路、象正阳街、朝帅阳街三、八王寺街艘、丰天路的次竞争对手进误行研究；漠商住部分益：对坐落在跌中街商业板馋块，临近的害市府北站板严块，余类来似中街商业弄业态的太原搜街板块的竞忌争对手进行鞭研究。住宅部分区位概念伞该区域属于套沈阳泳中街商圈最茂东端事，膊商业氛围较吼浓厚，画中街商圈是鹿以中街步行摘街为核心，鸡东起小什字谦街、西至西手顺城、北起弊北顺城，南检至南顺城，踪由中街、小尿东路、北中但街、南中街桥、沈阳路、诵正阳街、朝仗阳街哗等颗组成。中街色商圈从其功竿能角度上妈看绘，背没有太原街插商圈那样比朱较明确的区工分，这与中藏街商圈是沈著阳市历史最德悠久的一个惨商业区有直怪接的关系。凳个案分布断目前区域内阁与本案竞争竟性较强的魂个案主要分沾布在天八王寺街、妇小东路、奉阁天路周边。祖开盘音时间迎案名叮所在区域择产品类型箩总建村（万M2）瓣）假均价网（元/M2丝）蚀主力面积闻（M2）顺总价盾（万元）勤销售率盟工程仰进度猜05-9抄御泉华庭筋大东纷中街区域置多层、小高先、高层脚1及8盛4600华117-增131共（三房）祝54-60闲70%纷内部安装嫩06-8钻枫合万嘉（番2）反大东中街区因域点小高、高层洞25启4700下81-10奏4居（二房）车38-49妖61%仗内部安装象06-9旺中央公馆均大东中街区香域抖高层誓7.5模5000猫137-1蜘51牧(三房)夜69-76本5%蚊结构体芽05-9节大华水岸府凶邸捎大东中街区较域买多层、小高雹、高层娘20荷数4500普94-11患5营（二房）异42-52需88%照准现房稀04-8馅中街北苑悬大东中街区缓域脊高层薄9轿4500嫌80-10谅0抱（二房）委36-45享97%刃现房白05-8连摩根凯利嘴沈河中街区寄域碰高层努7困5000沿80贩-95瑞（二房）任40-48兰85%脉准现房六05-9柏府苑名都周沈河中街区椅域总多层、高层笛7.5爆5800仓190酿（三房）准110祖70%败现房艘05-7告明城花园闹沈河中街区茧域据多层、高层促14邮锐4900桐110-1络18浪（二房）踪54-58搬48%装准现房赶资料来源:深新联康研展奇部刊2006崭-1赶0产品类型微案名弱产品类型狮多层炒小高层罪高层基别墅哭御泉华庭酿枫合万嘉芝（2）达中央公馆度大华水岸府简邸晶中街北苑浴摩根凯利盲府苑名都劈明城花园悠资料来源:霞新联康研展晒部朋2006扯-1况0脑从上表可以攻看出区域内线楼盘都把高诚层产品作为丘本楼盘的主绣要产品类型谦，兼有多层箩、小高层等粪产品。总建规模危区域恩案名勾总建规模（粱万M缺2寿）晶5以下德5-12停12-20啊20万以上播大东中街证区域宾部分点御泉华庭然枫合万嘉（喘2）活中央公馆装大华水岸府辆邸抵中街北苑屠沈河将中街区域津部分摊摩根凯利绳府苑名都溉明城花园班资料来源:纸新联康研展其部款2006自-1蓬0刷目前看来，凑规模较大的霉项目都位于笼大东区的中餐街商圈，这喜主要是由于辫本区域土地捞开发量充足里决定百的，而紧邻鸦中街商业区次的楼盘规模危基本较小，坟总建规模在某7-摸9骆万平方米转左右。奇总建规模最味大：枫合万桌嘉画25暖万平方米永总建规模最忍小：努摩根凯利驼7拣万平方米平均价格杯区域青案名谣平均价格（带元/M爷2饺）夏4500以注下六4500-沸4800吨4800-惕5100愤5100赚-5400祖5400-跪5800系5800以捷上纯大东中街部不分产御泉华庭枝枫合万嘉（革2）以中央公馆令大华水岸府缴邸痛中街北苑终沈河区域部东分涨摩根凯利粥府苑名都软明城花园大资料来源:奏新联康研展己部君2006祝-1患0夹从总体来看勒，披沈河区中街涌板块部分和恶大东区中街视板块部分的刊楼盘均价是斤有不同的，搭沈河院区域险的楼盘均价撒要高一些，样一般在随5000古元/平方米酬左右；大东摔区域尸要低一些，活一般在折4700镰元/平方米潮左右薯。而均价超标出这个范围枣将直接影响织楼盘的销售殿进度，大东蔑区域的中央吴公馆均价为宽5000始元/平方米疤，沈河区域驼的府苑名都崭均价为柱5800递元/平方米神，价格都超搭过了区域的回平均单价，洽所以其销售酒进度都比较膀缓慢。粉区域最高报与价：府苑名景都嘉5800畜元/平方米踏区域最低报边价：大华水黑岸府邸那4500末元/平方米主力面积隔案名革主力面积（咽M第2打）费80以下年80-95愁95-11堡0丑110-1国25灭125-1情40葬140-1泛55挤155-糟170鞭170以上湿御泉华庭品二卫荣枫合万嘉（粪2）浪中央公馆签二卫辨二卫污大华水岸府故邸昌中街北苑子摩根凯利茄府苑名都伍二卫谋明城花园寿二卫于资料来源:贯新联康研展熔部冈2006砍-1绕0斩尊弃芝掀瑞钟肆奸廉照毅钥二房扫辆三房获描摸夸居从上表可以疯看出，本区玻域的主力面议积是益80铺-100挣平方米衬的两房和脆120讨-130猛平方米丘的三房，镰从购房者的赢需求以及契是税的交纳超震过照144喝平方米希的大三房都个会影响楼盘章的销售进度妨。场注：沈阳市皂规定购房在机144逗平方米级以下问交纳契税为驶1.5%犹，伴144规平方米雨以上交纳契赖税在惯4权%粪。主力总价券案名鹊主力总价（放万元）句3夜5寺以下西35-45巩45-55运55-65屈65-75腔75-85忽85-95藏95-11核0抹11梳0以上愧御泉华庭挠枫合万嘉（脂2）禽中央公馆疮大华水岸府图邸饲中街北苑注摩根凯利道府苑名都信明城花园促资料来源:消新联康研展渗部眼2006置-1格0咽该区域从总嗓体上看，沫二房的主力世总价在志45斥万左右，三伙房的总价在惑60蹄万左右。变销售情况分旬析瓣开盘日期败案名喇销售率蜓月均去化量陈（阶平方米陡）宫0-10%像10%-3陵0%雾30%-6酿0%意60%-8匀0%明80%-1雀00%俯05-9友御泉华庭焰8000科06-8战枫合万嘉（饲2）看8500长06-9亦中央公馆晨3300第05-9窜大华水岸府馒邸键9000万04-8某中街北苑沉2800新05-8主摩根凯利塔3400幸05-9泡府苑名都鄙3300航05-7生明城花园反2000性从上表可以棋看出，各楼拴盘的销售率出基本在杂60%翠以上,但各节项目的月均围去化量却有典较大的差异围,婶八王寺区域稍的御泉华庭勺、枫合万嘉槽、大华水岸饱府邸鹊由于邮项目规模大式、产品力强援、新产品不逗断推出，而矿且形成了一摇个浓厚的居蜘住氛围，所碎以本区域的基月均去化量炕在趋8000抛-9000抽平方米朱/月，而其俗它项目由于度规模小，产类品力低，项辟目较为孤立绘，没有良好第的居住氛围戒，所以月均准去化量较低测，歉在饼3000罩平方米殿/月锯左右善。笼注：中央公煎馆去化缓慢氧的主要原因拘是非137胁-151怜平方米自的三房及箩5000浑元/欠平方米的均墨价与区域箱客源需求相眼差过大。而堤明城花园银110害-118兄平方米模相对较大的船二房在一定逝程度上也影脊响了去化进罩度。客源分析苹本区域的住夜宅客群主要阵来自沈河区樱和大东区，砖沈河区稍多赵，约占购房师者的居50%恐，大东区约杠占鲁40%屿，还有龙10%暑的客群来自钉外地及周边蛋其他区域。堡从够房者的颗年龄来看，缴主要集中在赔两个区间，柳一是丛25-35衔岁，购买的随房型主要是葡90光平方米略的二房；二纯是汽40-50喊岁，购买的穴房型主要是坚120励-130痒平方米搅的三房。凡购房者职业扣，由以下几点部分构成：购由于本区域贱紧邻众多市糊政部门，所稻以公务员特群体润成为支撑本供区域辱购买的挽主要客源之尺一刃；毅中街、五爱赠市场、北站平商圈的临近钻，堡使丰富的恰私营业主芝客群成为了浓本区域另一躲个强大的购狭买群体。堆家庭结构以抬三口之家居鼓多。显（小太阳及从后小太阳型上）重点个案蚁枫合万嘉（疾二期）扭开发商绵：扶沈阳国瑞嘉算合房屋开发彼友点位体置衡：常大东区大北软关街西侧拨规驶模碌：度占地读1率1程万平方米，杀总建恋25辅万平方米裤容待羞积衰皇率塘：纹2.3隙仔哥公开日期撒：顿一期潮05年7月存23日扶/二期删06年8月示20日逢产品类型醋：天小高层9-制11层/高筑层18层棉工程进度促：虚二期封顶宅均廊价求：惰4700馆元/平方米闻主力面积做：回二室寿81答-104程平方米睁主力总价疲：逃二室偶38幼-逝49孟万元集销益扭售抖毛率减：枝61仓%佩交房日期注：泉07年7月眯20日袜项目动态摘：缘一期交房，土二期销售过竹半，一次性球付款99折面积配比：纺房型潮面积（废平方米锈）耻户数祖房型比例乞一吉室一厅一卫煌54-75凯74松17壶%类二室二厅一让卫弹81-10歇4射324骂7隔5%暂三室二厅辅一例卫莫1竖10-11键5伟34旗8晴%巨合计技/传432驰100%担优势分析放：1只、紧邻中街其，生活配套铃丰富。益梢犹2被、项目规模击较大，有一苍期客源的积挑累维。勾伙海3、主力户鼻型及均价符纽合区域要求奖。供劣势分析生：1凡、周边开发笑项目多，竞萍争激烈。毛2斯、部分楼盘喊紧邻东顺城奉路，噪音污写染较大。御泉华庭煤开发商方：级沈阳宣和盛盒世房地产开隶发垂慰位已置烧：候大东区驳八王寺街惨规书模解：鼓占地个7.袄7辨万平方米伏，总建攀18殊万平方米穷容圈盯积虑风率坟：践2.慨1泉3宅公开日期谈：膝05年9月万30日看产品类型说：园多层、小高救层、高层才工程进度倾：烈现房摄均健价鸟：号4吊6大00鸡元/平方米算主力面积桂：碍三沃室铲1塞1柱7匆-1馋31训平方米缝主力总价去：尾二室寸54-60戴万元嚼销康咸售铸赚率丈：凡70昌%笼交房日期萄：贷06括年孔10岛月伶31疮日混项目动态姓：扣现房发售面积配比：河房型排面积（传平方米软）凉户数远房型比例创二室二场厅一卫戴92.31港-107.剩89鉴3凉60厨30橡%腿三都室二厅一卫惠117.1振7支230吐19%音三室二厅码二犁卫鼻122-1锻31.44录4胁85灯40惯%接四室二厅二衡卫鲜142.0侍8-167麦.17蛋121和10%圣五室二厅二论卫性187停12驳1%绝合计雷/销1208盯100%允优势分析祝：1导、紧邻中街签，生活配套百丰富。放辣拔2辱、项目规模剑较大，有一倦期客源的积宾累道(尚品天城滨)踏。牌劣势分析争：1旧、周边开发灰项目多，竞兼争激烈。海胸阶2壶、部分楼盘善紧邻东顺城版路，噪音污狐染较大。总结右从规模来看胳，本区域临滨近中街，坐毅落及临近沈凳河区的楼盘砍规模较小，任总建在天7万平方米端左右；靠近怒大东在本区逝域边缘的项槐目规模较大抚，总建在1腥4-20万乖平方米左右裙；编从产品类型爪来看，本区地域的主要的踏产品类型是剥高层，兼有亡小高层和多货层；孔从均价来看陆，本区域靠组近沈河区部斩分，均价在倾5000元认/平方米左绩右，靠近大尚东区本分，乘均价在45撒00-47病00元/平怒方米左右；屑从主力户型钞来看，80的-100平霸方米维的二房，1弓20竞-130平沸方米揪的三房最受研客户青睐；熟从销售情况多看，居住氛戏围、楼盘规躺模、产品力榨、外观立面埋，决定着本杯区域楼盘的疮去化情况，跑居住氛围强炼浓厚、弱规模大、产前品力强的项耗目月均去化茫量在800尿0续-9000慕平方米形/存月；扬从购买客群那来看，本区润域由于紧邻委市政部门、艘北站、中街张、五爱市场会等商圈，裙公务员、私朗营业主成为贸本区域购买圣的主要客源突。商住部分个案分布族采集项目分律别参考中街锯区域、市府罗北站区域、祥太原街区域党开盘时间翁案名刮所在区域抛产品类型仅总建再（万孤M2威）允均价浆（元/上M2萄）随主力面积匙（惩M2甜）视总价舱（万元）摆销售率词工程绍进度俭04-9井1世界友中街级高层袭5荣5400使(带装修)附50-60滑29-35肉80%映现房笨05-3抬中街SOH堆O绪中街六高层浇8师4888奖45-69伶22-34北90%纵现房否04-12寇格林自由城康中街经高层卷5.7烈5500女(带装修)腹50漆28门91%胞现房钱04鸟-锈9弓汇宝国际公丧寓矿市府北站山高层六30然6200劫(带装修)洁49-7举8龙30-4酸8念45%队现房递06-8咬银河国际大舅厦杰市府北站水高层明10宇6000森(带装修)状44-55临26-33彻18%凤结构体敬05-11泛德郡7号熊市府北站址高层威4弄7500跨(带装修)芦40-50先30-38亭25银%跌现房胖05-5进希尔斯联邦呜市府北站央高层票8坑6350筝(带装修)鸣34-43也22-27知30洗%丈现房故05-6是SOHO新娘天地荐太原街撇高层脾3.4书5800袄50旧29影93%条现房恢05-11拦东方香榭里闲(1)古太原街铜高层阶10竹5500熔170(三群房)秆114教89%羡外立面火资料来源:唤新联康研展树部2原006-1梯0产品类型童区域讨案名头产品类型央多层计小高层海高层谨别墅日中街区域旷1世界漫中街SOH愿O颈格林自由城康市府北站区惠域担汇宝国际公孤寓浙银河国际大苦厦薯德郡7号售希尔斯联邦险太原街区域铜SOHO新辣天地例东方香榭里喂(1)伸资料来源:握新联康研展隆部2006艇-10泥从上表可以腔看出，中街骄、市府北站乌、太原街区欲域的商住楼愧都是以高层奏为主熊。总建规模则区域汁案名艰总建规模（翁万楚平方米华）博5衰以下强5-12旅12-20厕20万以上锁中街区域着1世界腾中街SOH口O旬格林自由城历市府北站区颗域奔汇宝国际公倾寓间银河国际大珠厦邀德郡7号援希尔斯联邦滋太原街区域汪SOHO新捡天地僻东方香榭里废(1)客资料来源:倍新联康研展贺部2006骡-10炊目前看来，虹三大商圈楼鉴盘基本是以访5-12万钥平方米籍的中等规模烈为主丙。交总建规模最扔大：汇宝国茶际公寓伟30压万平方米密总建规模最启小：钩SOHO新岩天地移3.缺4希万平方米平均价格言区域廉案名誉平均价格（崇元/M忌2变）兽4500以昼下看4500-借50朵00臂5000-陆5500仪5500-寨6000贸6000-电6500畜6500以唇上旦中街区域诱1世界殿中街SOH脑O令格林自由城锈市府北站区相域耳汇宝国际公碌寓支银河国际大鱼厦六德郡7号当希尔斯联邦医太原街区域捕SOHO新链天地蕉东方香榭里悼(1)碑资料来源:声新联康研展桐部2006愈-10秀带装修迟恋啊毛坯羞耳药从上表可以月看出，中街记区域的商住槽楼盘带装修棵的均价在祖5000-插5500壁元/平方米厨左右，芝毛坯委的冷均价蕉在蓄4500-圣5000歪元/平方米蠢左右，装修舰费用在寻500-6锯00招元/平方米视。毒市府北站区标域疮主要显是以带装修奔的商住楼为翁主，均价在足6000-帐6500牺元/平方米剖左右，装修藏费用在米500-6扬00商元/平方米暗。德郡的价闪格做到谣7500坐元/平方米诵（装修费用岸1500压元/平方米刮）钢主要原因是涂LOFT户碰型买一层赠你一层。躺太原街区域进主要是以毛许坯商住楼为掉主，均价在街5500-鸟6000昆元/平方米锯左右。纹注：中街商窑住偏住宅功苦能、市府北胸站区域偏写列字间功能、恨太原街区域已偏公寓功能末.主力面积盾区域犬案名悼主力面积（线M刺2兰）泼30以下芝30-50片50-70都70-90矿170简170以上黄中街区域拘1世界站中街SOH擦O拣格林自由城瓶市府北站区定域即汇宝国际公繁寓誉银河国际大屡厦贝德郡7号弦希尔斯联邦虎太原街区域耗SOHO新虫天地正东方香榭里垄(1)帐资料来源:妥新联康研展帮部2006排-10袍撇价按甚小吵敲互匠饲歌装喂一搞房画师三房骄校勤欠窄从上表可以表看出，三大种板块的商住蜡楼盘主力户糕型都是以须40垫-60兆平方米予左右的小户搅型为主。主力总价灯区域佳案名厌主力总价（刺万元）川20以下绞20-30室30-40旋40-50纠114锣114以上科中街区域摩1世界杏中街SOH定O姜格林自由城袭市府北站区连域扔汇宝国际公雀寓酿银河国际大侵厦周德郡7号蝇希尔斯联邦骑太原街区域悟SOHO新递天地扑东方香榭里圾(1)朋资料来源:观新联康研展吹部2006牛-10枝一房雨绣三房恢揭木迎从上表可以更看出，三区想域的商主楼深的总价集中叮在副25-30汉万元/沫平方米左右臭，这主要是团由推出的小达户型商住户沾型决定的。样销售情况分易析榜区域归开盘啊日期隙案名棒销售率蹄月均去化量周0-10%语10%-3薪0%青30%-6柔0%包60%-8肃0%即80%-1莫00%范（M科2琴）驾中街区域恳04-9狮1世界关1500涉05-3段中街SOH括O谢2200吊04-12喷格林自由城挥2000哗市府北站区莫域叔04-9映汇宝国际公持寓循2100毛06-8料银河国际大状厦灯2000政05-11谢德郡7号院1000梅05-5贞希尔斯联邦朋1100粉太原街区域单05-6代SOHO新述天地伐2000坐05-11严东方香榭里拔(1)茫2400孕资料来源:房新联康研展遇部2006饮-10途从上表可以冬看出，券三区域懒销售率差异仆较大，中街刷区域商住楼肾主要以住为苍主，销售周辽期都接近两笋年左右，销解售率在维80%妹以上，但剩荣下房源销售液进度缓慢，窝区域呈现饱间和趋势；市闹府北站区域什楼盘基本在祝05年5-蔽8月开盘，脊主要产伸品以写字间捡和酒店式公储寓为主，销博售情况较差墙，月去化速丽度缓慢，销志售率不到冠4羡0%稠，整个市场国较为低迷；利太原街区域狭新楼盘不多鸡，在售楼盘腐基本到尾盘忠阶段准。客源分析认本区域的给商住仔宅客群主要卡来自沈河区豆和大东区，灭沈河区稍多督，约占购房锦者的疾幸45棋%标，大东区约耍占醋35狮%鹊，还有朱2迎0%疤的客群来自役外地及周边腥其他区域。这从元购凡房者的年龄任来看，25各-35岁的游比例在脱20%钞，35-4矮5岁的比例颤在织60%批，45岁以鞭上的比例在烈20%阔。过购房者用途场，由以下几疫部分构成：纲购买者中总障体以居住居链多，占到购轮买人群的响40%态，其次是办哄公占到购买怀人群的尼35%努，投资也有稼一定比例占信到总购买的豆25%壁。槐中街商住偏售住宅功能、劝市府北站区总域偏写字间屑功能、太原书街区域偏酒振店式公寓功津能。重点个案牵汇宝国际大拿厦后开发商铁：倡辽宁汇宝国商际投资集团趣位永置姻：翅沈阳市沈河墓区北京街颂19号郑规烧模镇：蜘占地锡5.汽8碎万平方米怒，总建拦30议万平方米稿容挠躬积楼膜率蜻：成5.17缺公开日期扛：泡04末年翼9铁月侵产品类型控：块3栋30层冈高层屡工程进度巩：现房她均稻梅价掌：触6200骨元/平方米扯主力面积续：死一兼室肺49导-门78坏平方米煤主力总价江：穿一淹室萌30答-披48报万元竞销姿符售辫浑率从：统45澡%花交房日期厕：胖05华年边6蛛月征3晓0日沸项目动态案：潮现房销售面积配比：贺房型件面积（降平方米减）些户数漆房型比例烈一室二蛮厅一卫差49-78德526北58%懒二室二厅一德卫般85隐250骨28伯%吊三室二厅一隙卫踩115蛮-1螺27卸124户14狮%缓合计政/短900野100%箩优势分析厕：1护、紧邻中街堪，生活配套姑丰富。壤泡距2乳、主力户型殿及均价符合兼区域要求。苏劣势分析墙：1栗、悔规模较大，荷区域客源不隐充足。总结险从规模来看香，三区域楼竿盘的总建面扰积都在5-届10万平方烛米左右；乌从产品类型益来看，三区松域的主要的含产品类型是棕高层；极从均价来看筑，中街区域范的均价略低由于市府北站微和太原街区式域，毛坯均均价在450婶0-500厌0元/平方婚米左右，带厌装修费用5甲00-60假0元/平方速米。于住宅避价格没有大符的差异；袄从主力户型恐来看，三区召域的主力户紧型较为接近捐，基本是4药0投-60平方倡米啊的一房。绣中街商住项卵目销售周期循较长，虽然斜销售率已过祥80%，但鼓剩下房源销于售进度缓慢配，已有饱和轧趋势；北站珍区域去化缓拒慢，销售率辣更是只有2暮0%，出现带低迷态势。仿从购买客群权看，办公和洗居住的比例剃基本相同，及但岂中街区居住柄的比例要略源高于办公的挪比例。妄目标市场定坦位捧篇纠一、烦地块属性地块位置赤本项目地块胸位于沈阳市冲大东区小东凡路与小什字输街交汇处，幼位于内环以虹内。紧邻中许街。市政府市政府北站宗地中街五里河北行太原街周边环境躲本项目地块炮由小东路、当大拥什字街划分酸为四个区域鲁。大大什字街A区C区B区D区小东路谱A区现为已取建好的商业泽裙房付，现已基本扇不营业芳；者B区为已建夕成入住的高凶层住宅及底闪部商业用裙按房矛，裙房现空架置状态煮；钉C区为待建寇土地；短D区目前建盼设有沃尔玛降超市，已经我是成熟运做酱阶段。羞临近干中街碎痛浓灭杠新玛特仓册剩塌既依苏宁电器面日神广场驱向僻趋谊沃尔玛咏高态晚物流集散一肆条街嫌唇顺地铁一号线滔工地交通出行更大什字街倡莲咽觉痰东顺城路材蚊束对摄小东路叶尺做功五公交便利通赶达味本项目地处命繁华街市，月交通便利，艳四通八达。凳现在主要的屿出行道路是颈小东路、狡大律什字街和东塔顺城街。而粘由于项目处豪在施工阶段粥，且地铁工另地也在项目嗓区域内，这己几条主要道旬路现在的状共况都是比较偶拥挤的，车炊流和人流都霞比较大。预请计待地铁建告成通车后，详本区域的交制通会得到极父大的改善。项目描述尿本案为规模谜45屿万平方米的丽大型聚居区溉，其中C、嫌D区用地面疑积籍31840诸平方米升，总建面积障28200扶7鼠平方米践，酷其中地上建浊筑面积为丹20231葵8竹平方米铺，筑容积率为俱6.33附。掩C区住宅部纯分现规划为睬4使栋喘29立层的高层，另D区住宅部幕分现规划为扔2赞栋搅28先层的高层。者二、辟地块SWO椒T分析阔相对优势（杨STREN飞TH）鼻紧邻中街黄娃金地段亡项目紧邻沈岂阳市传统的甩中街商业圈盼，生活配套监非常齐全，架交通便利，摸是成熟的居存住区域驰开发商的实吓力坏强，知名度烫高讲中粮集团资银力雄厚，口亦碑良好，也牙为本项目后害续的顺利开押发奠定良好退的基础。牌项目规模优挤势哨本项目为大微型综合性项铅目，集商业仔、住宅和公错寓为一体，易产品线丰富紧，且经由一构体规划，形饼成了一定的耀规模优势。痛相对劣势（毙WEAKN油ESS）迟项目美誉度后不够禾鹏利广场项竭目在沈阳已琴有一定的知毙名度，但目往前美誉度尚抓不够。任已建成部分早档次不高死项目已建成尼的部分档次让比较低，如病外立面、公亲建包括物业割管理水平等快。商业部分足除沃尔玛以砍外经营状况厌均一般，尚兰为初级水平脸。抢周边小环境枪有待改善竿本项目周边特小环境还有具待大力改善肆，一是临近象繁华的商业狡圈，人流、降车流都比较纠密集，噪音遗相对较大，筑相对于追求典纯住宅社区先环境的客群偏来说是一项氧利空。且B商地块临近一缺个小型的低超档次的物流炎集散地，也孔在一定程度走上影响了项边目的品质和霸形象。宜中粮背景没报有凸现第项目开发商卸中粮集团的揭背景优势在叮目前的项目勿运做中完全拣没有体现出属来。霸产品规划朝僵向对销售有区一定阻碍胃产品为点式像的塔楼，有纵北向的户型泥，对于沈阳秒的糠居住陡客户来说是依有心里抗拒掀的跨，对这部分既的产品去化骂有一定的阻爬碍。爸项目机会点顿（O技PP炕ORTUN仁ITY）铁项目定位将壁填补沈阳市汪场空白扬以本项目的丈规模、地段吉等优势，目毅前沈阳市场逆尚无可以与偿之抗衡的类叫似项目，通扯过完善的项景目定位足以躲填补沈阳市待场的空白。该在建地铁带筛来巨大商业店价值窗本项目地块踏地块即位于讨已开工建设答的地铁一号土线上方，占倡尽区位优势帽。预计09星年建成通车爪后，会给本高案带来巨大跪的商业价值席。垒项目威胁点绢(THRE亿ATEN)兽商业经营不林成功带来不酱利影响党现有商业经窄营不成功，惯使本项目目原前处境尴尬照，后续发展狐空间较难预辩测。侍周边项目的无推案可能会元分流部分客涌源衣大东区外围剩有一些住宅杰产品，价格靠不高，产品林力还不错，趋如万恒东方倡俪城等，未宰来推量有可香能会分流本灯项目的客源泄。龙小户型投资皇产品市场趋穗于饱和醒中街区域的地商住楼目前斤所剩房源销扁售进度缓慢届，区域呈现学饱和趋势；采市府北站区谊域楼的写字芬间和酒店式泡公寓销售情骗况也较差，唱月去化速度里缓慢，整个私市场较为低菜迷。落三、集目标消费人垫群设定住宅部分区域没区域驴大东伙沈河考全市及外地霞百分比遭40%丘50%秤10%年龄矛购房年龄男26－30评岁吹31－35称岁猛36－40尤岁及以上击百分比请40居%莲50惹%陵10善%沿收入水平（脑平均家庭月桌收入）询收入分段旱4000元伞以下晒4000-般7000模7000-县10000鬼10000头以上段百分比催20刃%酒45豆%裕20境%壤15%职业啄工作职业谊私营业主秆政府、行政烦部门职员除其他滤百分比热40版%魄35%指25蛋%购房动机皱购房次数州第一次购房芦首次换屋客诸源笔其他（含投跪资客）解百分比罩70翻%坦10鸣%属20%家庭结构梳家庭结构广社会新锐敞小太阳惯其他毙百分比赏60帖%肉25且%祥5莫%璃综上住宅产胁品的目标客刘户群可描述砌为弊：小户型客户度区侧炒域：蛙居住敲工作在周边壤，基本上为腐沈河和大东扭区；当年称旨龄：撞26-30具岁之间的青沫年人办；闸职镰触业：霞在中街违或附近斜做生意的灭小业主连、政府机关帅职员喘等中高收入盗人群；插购房动机：袜以过渡性自输住需求为主狐；灯家庭结构：慢大多数为单拐身，或两口击之家还没有赏下一代。二房客户未区送伞域：乡大部分居透现居草住工作在陷沈河、大东启区；肤年式弱龄：钞26-35壁岁的二口之钱家或是有尚雹年幼的下一仪代栽；撑职义污业：以私营环业主、政府滴机关职员；敌购房动机：怀基本为第一摄次购房律。以自主为丸主，部分以刻保值增值为滴目的的置业汇。商住部分区域古区域静大东产沈河陆全市及外地碰百分比碗35肠%恳45氏%省20罚%年龄省购房年龄雁26－3道5表岁高3箭6酸－婚4俯5及岁飘4猾6肥岁及以上昌百分比葬3吃0婶%球5页0扯%方20穷%购房动机迹购房次数轿商居抽办公检投资纹百分比衔50木%纸35广%咐15烤%双商住类产品编客源始大致杏可以分为爱三类沉：执购买喂做商住房衬自用的吐私营业主、收小型的私营塞企业老板或投是SOHO厘族肯；共购买做办公油用房，如小涝型的贸翻易采公司油等赏；赶纯投资考虑轰的全市投资创客源及外地窑投资客小。千四、抄项目整体形狠象定位喉首先，我们踏来分析一下期地块周边个陷案的整体形袖象及诉求却所在区域宪案名趴产品类型需主诉求语锄诉求点些大东旬中街商圈押中街北苑、倚中街SOH杏O掩住宅、商住比房仙最后一次拥执有礼中街趟生活，您还芳等什么？？只？滑地段洋1世界锁商住、办公痒家在纯中街青/事业在点中街两—1世界，践注解诚中街庆不变的情怀阵地段鞋大东势中街外围粘中央公馆耍商住花寻找拥有1闲0万平米后筒花园的公馆脚主人禁配套、附加劈值忠大华水岸福箱邸办纯住宅社区摘一环内贴运河畔奏福地美筑豆地段、景观鸦莱茵河畔购纯住宅社区眠把家安在公遭园旁嗽环境、配套胃御泉华庭辽纯住宅社区扫城中心，溪公泉坡地，尊院邸掀地段、环境验、附加值构枫合万嘉见纯住宅社区核万事如意，概享优越配套内配套座资料来源:姥新联康研展侄部2006时-10咸可以看出，刮毗邻中街的差项目，在形励象和诉求上坏都将中街作男大力的凸现愧，突出其地选段优势，可追见中街这一兵地段的优势思和稀缺性在倍沈阳还是很华被认可的。纤在中街外围症的一些个案蓝，由于多是扣些纯住宅型啊的产品，贼于是在形象傲和诉求上都张极力营造一炸种良好的雾居住氛围繁，诉求点多泻落在景观、偿环境蜻及超配套牺方面。膀那么，比较丝我们的项目而，位置社、配套都占新尽中街的优倦势效，寄跟其他个案死相比，我们答的特点是规扁模大，产品炕类型多，有铅大商业、商梳住、办公，谷也有普通住集宅。所以，局在整体形象替塑造上，我致们应该突出油特点，如地罚段、规模、锯产品采线淘等，同时避塌规弱点，如询纯居住氛围罩相对较弱等霸。精因此，结合际前面的SW扔OT分析以俘及周边区域面市场情况，朵本案的食整体形象娱定位为：惧沈阳中街，污城中之城剩借此凸现本震案的地段及皂规模优势、敌在商业中心怠地段如此大叛规模的项目何在沈阳目前忠来看是具有略稀缺性的，杠此即是本案累吸引客源的萍一大亮点，锐再通过我们疾对丰富产品尘线的一体规扭划，提教升踢本项目的整梨体形象和产艺品力，谎以期悠更大限度的谋体现畏产品侨价值。尾五、弦产品修改意滔见及建议惭一、户型建喝议受户型布局示述意众浩居颈艘衣致愁ABABCDA1A2C1C2C3C4D1D2WALL-MARTB1B1革1、C户型丧修改建议讽C2户型西宵南角，合并桑为一户(3凳+1房)，咐建面约含145谜㎡蚁,建议通过票阳台的设计内，面积控制厦在144平新方米以内。坏2、D户型绿修改建议阀D1在东南竹、西南贡、东北、西斧北四个角的何两户端一房迁合并，合并性后建面约晃100塌㎡叠二喝房；扁D2撕在东南、西观南揉、东北、西似北四个角的秆两户份一房扮合并，奋合并建面为容10映0陪㎡嫂二房季；由建议井二昏房户型配煤浇气。泄3、户型综要合骑分析谁房型察住宅产品分距析表倒商位公寓泉D区压总计腔A粮B扛C颠合计都百分比拼D区母百分比激1房纹100抵100杏/絮360熊460筝38.5%桌384太77%隙828翁2房球﹤截100勒0罢/突168逢168猴14%犯/搂/云168葡100-1越20薄200值/膛144极344乎28.8%匙192喉33%待536写﹥津120膀100尘/钓0咏100汉8.4%宇/裳/喜100持3房蓬120-1资44纽/啦/释48赴48抛4%肾/钟/吊48陶﹥胃144乎/肯50(测会展抄)笑24锤74唱6.3%得/酱/把74码合计们/链400惜50诱744否1194户妄100%逆576户准100%冲1754户A、住宅类法a高、蚀100关㎡塔以下占到总爆供应量的牙52.5%耳，可见住宅框以小户型为芒主打产品；雷b流、两房占可涝售房源的百51.2%衰，一房占遍38.5%晕，说明本案蹄购房面向小现家庭结构人之群，包括单战身、婚房、掠夫妻两人、详三口之家，贫但也不排除瞎子女买给老窃人住的情况街；悔c题、原规划三颈房痕(烤含止B耻区余屋被)拴比例很小，诵现建议在役C2县增加三房后纠，比例扩大梦为故10.3%灵，此部分房辰源可以满足袄需求三房的躬客源。延B、商住办糠类(D区)黑a贱、将四个角挣的房源做合甘并户处理，除可以满足购睁买大面积的出需求；必b霉、建议察D商区两栋楼顷D1艺为商住，在列两房户型竹(贞四个角上惰)缎引入煤气，图D2写可以定位为净小办公，毕潮竟本案有办给公区及地铁煤通的独特优卧势，作为沈爬阳中街独一镰无二的办公撑产品推出亦灶应有市场。刘二、规划设暗计建议读1、建筑形蹦象球原有的建筑是立面的设计堵，较大比例拌的玻璃幕墙末，使得项目怒居住的氛围担较差，比较嘱向公共建筑纽。因此结合戒项目的定位乞、周边的环克境以及客户教的定位，我窜们提供以下狡的两种风格蛇，供参考：海A、新古典柜主义风格跳简洁的线条银，古典气质芝的建筑风格风，能够更好守的体现项目通的品质，成胀本也不太高筛。墙体采用丙面砖和涂料冲结合的实墙缘面为主，玻语璃较少，是蛇建筑能够有偏良好的保温首节能效果，顽提高室内的踏舒适性，且飞无论是住宅则还是办公都鹅有较好的适栗应性。离B、后现代明主义砖结合项目以请小面积户型层定位为主，胖且周边老建乓筑都为暖色卵和红色的特姻点，我们建萌议项目可以急考虑大胆的闭采用图示的配后现代建筑坊风格。极具裁稳重且极具迎时代感的建点筑，极具都认市感，将使井项目成为整黎个地区的标恶志性建筑，游繁华地段、问商业配套齐姜全的特质。邮2、项目出植入动线建议绢C区住宅动断线鞠原设计C区寺四栋楼，出湾入口分开，途这样不仅增众加了日后管杠理的难度和惹成本，更重臭要的是体现陡本案住宅整录体性，缺乏牲社区的感觉涛。船因此，我们分建议仅地块珠东侧C4单季元保留原一闲层入口，做富为整个C区栗住户的出入闸口，然后将幻6层的结合赞屋顶平台形引成入户层，知设计每个单怒元的入户大搏堂，形成双复大堂的概念保，并结合入份户花园，使级各户更好的把感受到住宅骗社区的氛围炎，增加屋顶捡花园的使用东率。6层各酒楼座的大堂袭建议用长廊蚕连接。拾一层大堂示岁意么6层大堂示易意搬地下车库出舅入动线商场车位住户车位哀地下剂车库住户与征商场公共车舅位分开管理速，建议考虑兼分层设置，短公共车位和唇住户车位设沉置在不同的绍地下层面。商场车位住户车位钩3、配套设哄施建议摄建议在历C叹区取6间层结合平台吐花园和大堂洒，底层部分经架空，结合耕架空层，设设计儿童游戏负室、健身房泻、棋牌室等正基本会所设救施，配置住管户专用私家翻会所。肥D泥区在垒6艘层结合平台艳花园设置商予务中心，帮部助完成打字饭、复印、收论发、快碎递、会议室法等商务活动针。论4夫、物业管理色建议鹅酒店式管理势社区序结合项目商烛业配套齐全翼的特点，建扫议推出酒店日式服务的物绒业管理主题绘，提供客户思有偿的订餐劲、订车、家当政清洁、代滨客购物、送详洗衣物等依抵托周边商业奥的个性化服关务内容，突日出生活的便史捷性和高品五质的服务，扛进一步提升捏项目的档次锤。在5感、叔售楼处方案批建议铸建议(一)绵：在A地块魂东南角商场市的底楼或优势：人流治、车流量大股，醒目；饺缺点：格局按限制使用，显对商场经营循造成影响。馋建议(二)缠在现售楼处橡优势：在现使在基础上改掉造，面积够佳大，格局等伞比较合理；详缺点：不明伏显，门面不抖气派。营销推广篇缓一、且价格策略涌建议才区域桃A区耳B区酷C区悦D区撇合计辈面积劣（平方米）暖42264肯8500青63744畅36360终15086允8僚户数滋（套）渣400勺50钩744忍384技1602宗单价袄（元/平方仓米）哀4950抖4400滔5250布5300新5140肌总销糕（亿元）墨2.1狮0.37尾3.35剥1.93胞7.75丘行销周期秘07年全年菜07年全件率08年-1眯0年嫂08年-0酷9年突/之结合现有市建场价格以及闯未来价格上澡涨预期，解整体各区均钉价坊设定谁如上，在订炼价策略上，陪建议采用平好开稳升的订煤价策略，以贞保证去化进善度。绝二、千营销推广计端划瞧工作阶段及璃时间匹工作主题例配合条件境媒体配合候案前作业朵07.1-浅07.5取1、案前作升业题2、宣传中艘粮集团唯3、积累客长户久1、A区施玻工进度及取卷得预售证触2、A区样煎板房5月底古开放绩3、B区1粥70㎡余屋昆再做一套样交板房披4、售楼处绳重新包装抢5、外立面愧整改椒6、A区小拣环境整改穷1、户外广匪告叙2、公交广才告3、4月如下旬房展会炮开盘伤07.6-逆07.8月农中岛1、开盘愿2、A2推露出B区余屋换销售笼1、C、D杯商业规划确产定征2、开盘优点惠方案梦3、鼓励客我户介绍客户拒方案开1、开盘S谅P活动瞎2、NP罗3、电视邻07.8月毕底-07.姨11牺A1推出棒C、D区开桃工池/搏调整项目屑07.12绳-08.6乱月底水1、C区客祸源积累睡2、积累商级住客源臭1、C区样缝板房于08咱年4月底开园放孟2、在未取袜得预售证的春情况下以特次殊方式收取规定金鹊1、客户联凶谊活动上2、春季房栏展会付3、开盘S玉P活动满C区开盘里08.7-肠08.10周1、C3预槽订客户转签效约客户换2、08.榨8月底推出蜡C4栋胁3、积累商秒住客源曲1、预售证视2、工程进诸度宰秋季房展会续上表织工作阶段及黎时间各工作主题画配合条件久媒体配合绪C1、D2拒开盘羊09.5-疼09.10刻月底谢1、09年映5月推出C式1决2、09年顶8-10月脚推出D2(耗商住楼)行1、十一商雄场开业独2、C、D郑栋外立面完槐工哈1、商场开针业的宣传活底动者调整期范09.4-艳10.4底鼻1、调整期过，积累客源揪2、去化余止屋邮3、收款绳/孤1、炒作地另铁、概念汪压轴开盘扇10.5成1、C2推跳出六鉴2、交房枯1、现房推峰出慕2、准备交港房且地铁进度进以当年度5递-10月为今最佳销售周屯期，其余时湿间以修整期抵为主；晚住宅与商办朽、办公调配佣推出，保证缠每种产品有摩较长的积累候周期与去化瞒速度缩整个行销周团期为07年邪夏至10年饺夏季结束，吨历时3年，赠平均年度去摔化裁5万拴平方米圈；兴客户介绍客遮户的鼓励政浴策，在本案穷行销中贯穿葱始终。致三址、销售节奏卫及销售回款易计划（佣含兴B区）缓工作阶段及贤时间伞推出房源形户数及面积国单价娇（元/平方保米）低总销革（亿元）内目标销售率蒜目标销售面需积职及金额烤回款金额姐备注肝案前作业岁07.1-崖07.5转无芹无电无虾无迟无水无将无竟开盘烂07.6-欲07.8月忧中技A2：20时0套，捞建2113寨2殿平方米墨B区余层2咬5套角A2：48桑00您席B区：44俘00菜购1.2昏凯A2：10锋0%唱B区：25芳套垦A2区：歇2113嚼2探平米哪B区：43妨00新平米晌㎡菜总计销售1而.2亿元窃以签约金额馆的80%计普，共0.9进6亿倘元挤A2临马路怀，较吵，故侮先推出A2甩后推A1纷07.8月慧底-07.珍11眨A1：20燥0套，晋2113济2灭平方米撇B区余屋继遍续销售例A1：49跃00剥貌B区：44己00劝恋1.22夕错A1：10熄0%板B区：25园套丑A1区：历2113鲁2竭平米提B区430禁0末平米启总计销售1斥.2亿元紫1.2亿遭元迹(含A2回碑款)替无快调整项目注07.12湿-08.6誉月底定B区余屋售则完切(10户)砌4400症吨0.075缴同100%帽1700筛平方米骆0.075咸亿洒元务0.345戏亿沿元怪以施工周期箱最快08年贴6月底拿C久区预售证久C区开盘等08.7-陷08.10笋384惭套宅31800黑平方米邻5000胡疾1.6呜训85%首27030蜓平方米阔1.36亿猜元咏1.088诉亿陈元膛C4公歌2+1房可稀满足3房需反求客户绘D1开盘永08.11阻-09.4湿月底菊288笛套赔18264谎平方米视5200蜜盲1.18间恩(含C3、虹4余屋)井80%暑19300悦平方米血1亿(含C统3跟、悲4余屋)宽0.8亿屈元例冬天推出D理1，销售周日期适当拉长续上表银工作阶段及喷时间扬推出房源榨户数及面积恩单价航（元/平方斥米）隙总销兴（亿元）森目标销售率目目标销售面俗积旋及金额热回款金额便备注后C1、D2渴开盘吧09.5-机09.10命月底王住宅192报套辆商住288饭套仁共马34248吩平方米炭5400喝2旨(含D1达余屋)肝80%码31050艰平方米仆1.67亿煎元扎1.36亿继元筝无妨调整期逮09.4-肆10.4底用无还无伐0.36犁100%迟7000平火方米苦0.36亿扒元床0.67亿估元群无姓压轴开盘吃10.5斯168套刷15792型平方米档5600祥文0.89贞100%凤15792今平方米劳0.89亿缺元享0.89亿烛元南西南合并出捧一户三房候上述价格测跃算为以07莫年夏形势该凳楼盘开盘的遮价格进行结刘算，不排除帽随大市持续乏好转而实际腔售价上扬的册可能性。误广告策划、乎创意沾篇恒一、决产品机会点胆市中心，地泳段决定价值递项目处于沈寇阳市繁华的让中街商圈。奸在2005使年抱“全国首批封十大著名商绑业街”评选盐活动纽中，中街遇跻身司其中。悉全长倡1500米透的商业步行尼街，聚拥园有190户费商家，日均眼客流量60驶多万人次，堪年销售总额迎近80亿元壤。窑而项目则闹别中取静的处微于新玛特、冰苏宁电器之届后，同时又香即将拥有时基尚且快速的气地铁干道。竭商机、地铁愿、步行街，旬绝对少有的停入住机会，披让黄金地段坦聚集了绝对密多数消费者葛的关注。欠中粮实力，最鹏利品牌漆沈阳拥有很讽多知名地产榜商，他们多杜数也是因为槽长久的根植浴、业主间的圣口碑，这证闻明沈阳人关躲注的一样是姥发展商的内罪涵。作为中艳粮地产，企望业拥有十分楼卓越的业绩嗽，加之鹏利佩系列品牌，呈在一线城市郊都有成熟表教现，在后续酷项目推广过班程中，实力珍及品牌的穿次插推动，能份为项目在实古际销售过程才中赢得机会因，同时又是庆促进品牌树悟立的最好印问证。教鹏利广场，梦多元产品秋鹏利广场的书地段位置，夸决定了项目良诸多竞争优竿势。在后续暮产品规划中和，公寓、住妄宅、办公、纱商业等多元跑化产品规划飘，避免了客占源的过分单国一，给予项斥目更广领域馆内的市场范江畴。在后续剥企划包装推马广中，也能扶根据产品不我同表现，给奏予更多行销沸概念，为后饲续经年的销流售，分阶段秘分节奏注入以更多新鲜元膀素。旷二慌、凤消费者洞察促判断购买行瞧为给公寓客户：乳小面积多有析投资机会，抢且周边环境派成熟，出行谅方便，出入纲各类休闲场际所也极为便荡利，考虑自总住也可行，售公寓房不会爱牵涉太多资松金压力，住祸在市中心，李也极为体面龄。乳住宅客户：榜工作家庭事茂业都相对稳疫定了，不想拖离开熟悉的艳环境，也得尸考虑下一代武的入学问题怨了，家是一脆辈子的大事变情，能够买艘在市中心，舌自然是最好轿的。轧商住客户：稿这里人流商呀机都是最好以的，在沈阳蜂知名度也高摇，未来地铁肚通了，也可杜避免掉市中革心出行就塞叉车的顽疾，构做商业、开修个人工作室责、投资公司朵，产品选择切可以满足很膝多人的需要房。验引导消费者跑心理暗示昂中粮集团企雹业业绩，寻套找生活相关冷点传达表现堆——栋不同消费者豪信心保障酸给予产品清洋晰定位，多阳元化产品宣她传必须清晰努到位裁——粘不同消费者酸可以听到扭分时段不断简更新视觉引王导，并更新凶现场表现鬼——晨不同消费者解可以感受到麻三眼、捡广告总精神唤中粮集团，提世界关注、告全国驰名，恋是沈阳人值搁得关注的焦圾点，痕中街商圈，管沈阳市中心擦的代表之一消，也是沈阳售人关注的亮围点，尖中心区域的吨多选性产品虑，可自住可耽投资，一经踩推出也将成张为沈阳人改垮变生活的机教会点。镇世界级别的抽实力水准，右中心席位的牙生活方式，尤未来这里的柱一切，都是宫缤纷时尚的全时