怀柔京鹰高尔夫别墅项目策划成果汇报

2023/5/9怀柔京鹰高尔夫别墅

项目成果汇报谨呈:北京雁栖湖置业有限公司

2成果报告清单《市场环境研究报告》《项目定位研究报告》《概念规划设计方案及产品设计指导建议》《附件：典型个案分析》3汇报框架PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析4汇报框架PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析5PARTⅠ项目开发市场环境总结6一、整体市场环境评估和启示自1997年房改基本到位以来，北京房地产市场经历了长达七年的稳定而又快速的成长阶段。2009年以来受宏观调控和土地供应制度改革的双重影响，房地产业进入了一个调整期，市场表现出高度的不稳定性。表现为：房地产投资增长大幅波动，土地供应持续萎缩，商品房入市规模连续六个季度大幅负增长，商品房市场总体规模趋于稳定，房价过速上涨，风险不断累积。7一、整体市场环境评估和启示8一、整体市场环境评估和启示整体市场环境对本案的启示新一轮房地产调控已经全面启动，《国六条》和《国十五条》出台实施将对房地产进行重新定义，未来两年房地产市场将继续调整，房地产行业将进入一个全面转轨期。一方面土地资源日益稀缺，加之低密度住宅开发将受到严格控制，从长远来看，本案的土地资源价值将持续提升；另一个方面，未来几年行业发展和市场走势的高度不确定性，也意味着更大的风险。本案运作应当努力控制好进程节奏，高度重视对各种风险因素的有效管控。9二、整体别墅市场评估和启示整体别墅市场评估随着别墅消费人群的不断扩大，别墅市场的规模在稳定扩展。北京别墅开发供应规模十分庞大，存量供应达250万平方米，约9000套，加之新开发项目的潜在供应，未来供应总量达400万平方米，足以满足市场4～5年需要。未来别墅市场整体上将表现价格稳定增长，市场规模相对稳定，供求关系在较长时间内都将保持目前的宽松局面。10二、整体别墅市场评估和启示整体别墅市场对本案的启示随着别墅整体价格的水涨船高，加之距离因素总体上将逐渐弱化的影响，本案开发可望赢得更好的价格定位。在可预见的未来，期望项目能够跻身第一居所别墅市场并不现实。11三、北京非第一居所别墅市场评估和启示

北京非第一居所别墅市场评估北京非第一居所消费虽然已经有所启动，但在未来几年内不会有长足的发展。目前北京非第一居所别墅市场基本上还是一个边缘化的市场，表现为低品质低价格竞争。本案所在的怀柔区因其与中心城区的位置关系，是一个典型的非第一居所别墅开发为主的区域。区域优越的自然环境资源条件，也支持怀柔成为度假休闲别墅的相对热点发展区，长期的发展空间尤其值得期待。非第一居所别墅市场以低端项目为主，高端高品质品牌项目尚未出现。

12三、北京非第一居所别墅市场评估和启示

北京非第一居所别墅市场对本案的启示本案的发展必须跳脱现实的市场环境，才能保证足够的赢利性并真正降低风险。定位于高端市场，以项目自身的品质引导并激发财富阶层的消费需求，着眼于相对长周期运作，力求成为北京度假休闲别墅项目的第一品牌，才能真正打开项目发展空间。

13四、高尔夫概念地产及高球族购房行为的研究及其启示高球族购房行为的研究结论北京购房者中有14％的人群是高尔夫球消费一族，已经是一支不可忽视的消费力量。本案的发展应该充分发掘这一客群的购买潜力，并将其作为最基本客户基础予以持续关注。高球族的购房价值观及其决策取向有其明显的特征。项目运作从一开始就应当围绕“高尔夫”元素的价值进行全面资源整合和挖掘，并力求与高球族特别是其中高端人群的个性需要进行无缝对接，这是本案全案成功的运作点。14高尔夫概念地产研究对本案的启示高尔夫概念是高端物业的良好标签，足以支持项目的高端定位;高尔夫地产走复合功能定位，可以更好地挖掘潜在价值;高尔夫别墅高品质、高售价，但房型面积仍然应控制在300-500㎡/栋的区间内，同时可配置少量超大面积的特殊标签产品;高尔夫地产项目可以也有必要配置适量的公寓产品;品牌服务及广泛的声誉高尔夫项目的成功有巨大的帮助;高尔夫别墅较一般别墅在同等条件可以提升20%的售价;高尔夫项目中公寓售价一般为别墅售价的65％－80％。四、高尔夫概念地产及高球族购房行为的研究及其启示15汇报框架PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析16PARTⅡ项目资源条件分析17一、位置分析

项目位置本案位于怀柔区怀北镇境内，距北京市区约60公里，距怀柔卫星城约10公里。用地西侧为111国道怀丰路段及京通铁路，北侧为龙各庄村，东侧为东庄村，南侧为西庄村。18二、区域分析

1.区域描述怀柔区位于北京市的东北部，距北京50公里，属华北经燕山山脉向内蒙古高原过渡的阶梯地带。怀北镇位于北京东北方向60公里处，坐落在燕山脚下，是怀柔山区与平原的结合部位。192.区域发展特征（1）地质条件影响整体发展向南部倾斜怀柔区除东南部为华北平原北缘的平原区外，其余均为山地。在区域发展的历史沿革中，由于平原更利于农作物的种植，产生更多的生产资料和劳动力，必然成为区域发展的起点。在其后的发展过程中，人口数量不断壮大，但多数仍集中于平原地区，形成城镇规模。时至今日，北部山区的发展仍比较落后，除帽山、喇叭山等景区初步开发外，多数地区仍人烟罕至，而南部核心区则已展现繁华的城镇甚至是城市风貌。地域性的发展失衡将在区域的未来发展中将逐步缩小，以环境保护为前提的北部山区发展将迎来新的契机。根据《北京市怀柔区国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》，将加强汤河口等重点镇建设。汤河口镇要充分发挥区位优势，建设成为北部山区的经济、文化中心和区域交通枢纽。二、区域分析

202.区域发展特征（2）以生态资源为核心的经济格局优质的生态资源是怀柔经济发展的核心源动力。旅游业是最直接受益的产业。随着区域建设的推进，交通条件的改善以及人们生活水平的稳定提高，怀柔旅游业已成为北京风景旅游的重要支柱。餐饮、农副产品种植、虹鳟鱼养殖等产品由此得到长足发展，成为重要的经济增长点。怀北镇有着得天独厚的自然资源优势，目前，镇域内已建有雁栖湖、青龙峡、幽谷神潭、怀北国际滑雪场等10个旅游景区，有鸿达大厦、栖湖饭店、云岫山庄等12家宾馆。并已发展了椴树岭、西庄、大水峪、河防口、怀北庄5个旅游专业村。2005年全镇共接待游人177.8余万人，实现旅游综合收入1.2亿元。房地产业的发展更与生态资源密不可分，一方面，度假村、宾馆酒店的建设为会议、度假等多种需求提供场所；另一方面，以别墅为主的休闲度假型地产更是蓬勃发展。二、区域分析

212.区域发村展特征（3）旅游霸综合产世业的消犯费特征旅游综霉合产业突是怀柔误区经济主最具活治力的组肆成部分回。其消乳费特征公明显，报表现为涛：对外性回：怀柔扰区旅游秆业的主颜要消费偿者来自薄非本区殿的其他碌区域，透其中以改北京城颗区为主投。周期性升：受北篇方季节世影响，3-10月为主凳要消费拉期，尤薪其以周移末和节敏假日为剪旅游高两峰。流动性：述具有不固填定消费属劣性，即对营于单一消国费者而言丘，消费行请为的发生律不定期，房诚但目前消愈费总量持眠续上涨。二、区域谋分析222.区域发展枣特征（4）生态型缝工业科技渔园初具雏膏形怀柔区工泊业内部结厌构不断优巩化。以食巴品饮料、嫁包装印刷锦为代表的掌都市型工库业迅速发帅展，以生妥物医药、椒电子信息朝为代表的糕高新技术多产业不断掘成长，全士区工业整漠体运行质或量不断提答高，出台晴了高新技差术产业和惩新兴产业春发展政策吐，为全区秒产业结构稠的调整打贫下了良好汉基础。园区经勒济快速亚发展。5年先后投梅资7.7亿元，用苦于工业园饱区基础设踪蝶施投资，屡全区以杨梯雁路为轴浴心，以雁球栖工业开赴发区为龙施头的工业雪产业带正轰在逐步形根成，为促耀进全区工挎业布局优休化调整创嘱造了条件炒，雁栖、痛凤翔、经收纬三个开停发区工业臭销售收入厕占全区的册比重达到57%。二、区域栗分析232.区域发悉展特征（5）顺义区乖为本区域检发展带来屑积极影响顺义地区糊具有特殊要的交通优四势，涉外转氛围浓厚匙，工业、寻房地产业惭发达，国闹际会展区喝和空港商朗务区的形条成将促进鉴期形成具泊有强吸纳钻力及辐射满力的区域嫁中心。交通的禾完善拉剑近了怀誓柔与顺拼义地区否的距离代，并将淋辐射影印响进一禽步扩大彻。房地筋产即是凤受益产寻业之一泪。一方智面，顺侄义高端柳人群在格怀柔购害置休闲梢度假的黄理想居搬所，另令一方面将，部分赠在顺义时地区工想作的人柔员受到膨当地高怒房价挤虾压选择秤在怀柔茫区置业号。二、区域挡分析24200存1年12月30日，国淹务院正抛式批准袋怀柔撤酱县设区赚，怀柔予成为首捏都11座新城眯之一，足进入了裁崭新的递历史发吊展阶段贪。根据息规划，防其定位芳为：北京市东辩部发展带沿上的重点蓄地区；是拴北京市国医际交往中室心的重要财组成部分哄；是北京渗市生态环仪境保护带初的重要组宅成部分和继饮用水源没地之一。需重点发展盆旅游、会穿议、休闲饮、度假、糊影视文化沾、教育及唯研发等功患能。根据《北京城妖市总体柳规划(20复04年—20盛20年)》，北京定忠位为“国难家首都、家世界城市驻、文化名趟城和宜居卧城市”。芽提出了“冰两轴——两带——多中心”毫的城市空凡间新布局寄，大力发嫁展新城和曾远郊城镇崖的构想。矩两带中即愈包括通州乘、顺义、融亦庄、怀粥柔、密云托、平谷的钳“东部发闭展带”由于怀趋柔自身托自然条准件的优骗势以及局市政建净设条件速的改善歌，使其欧更加符箩合北京的定位――“宜居城侧市”的芳标准，慌随着交以通的改泰善和生般态旅游职资源的心进一步群开发，比必将带乐动其经那济的迅晚猛发展粗。二、区域程分析3.区域城市衫规划分析25三、周提界环境昼分析1.交通条件本案所处便地区的对锄外交通条牵件目前并斥不突出，拜周边只有111国道怀赌丰路段修、京密谜路、京均通铁路滑，可与拦北京市乒区、昌圾平区、畏顺义区培、密云叼县及怀缸柔区大净部分旅给游资源屡联系。另但在近陈期随着柳京承高制速公路堵二期怀池柔段的打建成通滥车，本傻案用地肤与北京永市区的炮道路交眨通时间众可由1小时40分钟缩仪短至40至50分钟，吊并可大誓大提高势通行的趋安全性铃。26三、周首界环境涌分析2.环境景彩观条件本区域位粪于由平原戏向山地过伞渡的地势散范围内，秃一方面与油秀眉灵动荡的怀柔山慨地景区距译离较近，兵拥有良好丽的景观景等点资源，处另一方面转，由于地卸势起伏相展对平缓，闯有利于建拥设的实施蛋，因此成凳为多种旅刊游场所聚猛集之所。27三、周酸界环境饥分析2.环境景观浙条件（1）区域赞主要景虎点雁栖湖青龙峡幽谷神缎潭怀北国际油滑雪场28三、周界订环境分析2.环境景士观条件（2）中低端猪旅游消费急场所密集各类度假退村、拓展扫中心、农朴家院、民亡俗村、虹称鳟鱼垂钓顷中心等旅聚游场所密约集，但档糊次普遍较继低，主要终面向大众傻化消费群扬体，部分阵场所周末酬人满为患陡。29（3）企业祖用途场率所除普通吩旅游消扛费场所雁外，各制种企业窑用途场倾所也普跳遍存在单，包括哗中高档话综合休叠闲度假汪中心、贪培训中损心及国络有企业煌自建休饺闲度假铲中心等蛋。北京市政转府宽沟招灾待所是政饶府型会议华的主要场后所之一，谷凭借特殊站的政治资直源，成为乳高端企业懒活动场所立的典范。振怀柔区其汽他企业用跌途场所有筐松园山庄缘瑞（中国人倍民银行清失算总中心柿怀柔总站帆）、审计嫩署培训基采地、中国精国际商会位会馆、北干京市律师贞培训中心谷、金雁饭莲店（财政纠培训中心回）、中国想冶勘培训却中心等等规。由于多剪数虽然档颠次较高，堆但不对外干营业，整劈燕体形象也图相对内敛刚，较少为乘外人所知驰，因而平涉添神秘气赢质。三、周界刺环境分析2.环境景究观条件30四、地旅块条件支分析用地周界慨地势为由命西北向东休南逐渐降辫低，呈三深级台阶，纵本案用地旧处于第二识级台阶。颂除西侧外忽，用地其汉他三面边救界外主要跨为果园和慕耕地，结慰合特殊的镰地势变化抵，既符合锹“南罩北搜靠，藏风酷聚气”的慨风水形态滋，又获得纵了极佳的颗景观和视绘野。地块条件才分析31用地南闲边界相耐隔10米镇级间规划路梨为现状异西庄村趴，其地使势低于蛛本案用萝地约20－30米。四、地药块条件驼分析用地西边逆界与111国道怀晌丰路段郊形成楔尿形夹角熔，项目求西南角页现状入浩口处最盏近，西侄北角最叙远。西牵边界及库西北边况界外地怖势明显减高于本洲案用地胳约10－30米，呈旧陡坡，盯形成天胶然高墙风，将高轰尔夫球减场与111国道怀解丰路段淋及其路膊侧的低蔬端经营嗓商业完藏全隔绝捷，宛如肌世外桃燥源。虽餐然地势兴最高处篇为铁路打，且距租项目边浅界较近晒，但由猫于该段扇铁路为塌检修站叉专用，构通行频们次很低州。32用地东边绑界相隔10米镇级役规划路度（可通蚂青龙峡柜景区）程为现状技果园和兰耕地，调没有成睁规模的顶房屋建俱筑。用地东嫁北边界兆外为现缓状河渠厨及防风身林带，懒相隔一避片果园堵为龙各握庄村。四、地块溪条件分析33五、规划皇设计条件塌分析项目总用因地为194胸.7公顷，咱其中已堆建成及亚规划中辽高尔夫墨球场约140公顷。目前土地系划分为26个可进行拖建设的土侦地证，其王中1块已确定盆为会所，迅还余25个。原述则上每涉个土地群证的面得积和位芬置都可妖以调整三，但面概积应小域于10亩，以不世突破怀柔难区的审批变权限。近期的倦主要工伯作目标站是确定急规划形秀态，并耗依次尽昼快完成当用地范特围调整斯。土地使用镜性质：旅急游用地；建设用地挂面积：17万平方米旱；建筑面积孝：16万平方沟米；容积率：心≤1.0；绿地率：30％；建筑控制沉高度：9-15米(可以突破)；34汇报框架PART温Ⅲ钉SW胳OT分析PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析35PART纸ⅢS你WOT分析36一、优势迎分析怀柔区裂是京郊转休闲度次假的优陷势发展切区域；项目拥有翅高尚而丰纠富的内部废生态环境厘景观系统层；高尔夫合球场先损期开发念为项目汤提供了将高的起谜点和良窜好的市为场基础离客源；开发地块等与高尔夫株球场融为锦一体的独板特布局关僻系；开发地块迫天然的地凡形条件有深利于创造刊具有独特敢稀缺性的勤产品；开发团队盼的经验和迟实力。37二、劣势文分析离开中心漂城区60公里，抹已经超虏出目前挖消费者泛能够接款受的第淹一居所唇距离界雾限；区域目前北还不是一洞个高档别稠墅物业的丝式成熟发展池区；土地属性贼将成为购逝房决策的腐重大阻力红因素；土地证州限定了盗后期设烛计的工旦作条件绢，发挥酱空间有旱限；开发用辞地相对刘分散，屠而且大颗多为较雀陡的山珍坡地；用地周且边存在泉负面影趁响因素生。38三、机会早分析消费升腰级热潮炭对高尔洁夫和度鹅假别墅置发展的惕持续推嫩动；政策变割动使别视墅物业亏和高尔肉夫球场乒资源更窝加稀缺件；北京新的星城市总体提规划的实搬施，给区黑域发展带柄来全新机员会；高速道躲路效应直的快速侧呈现。39四、风酸险分析地块资源绪条件不具赌备唯一性咱，面临较乞大的替代毒性低价竞于争风险；第二居所鲜消费尚处地发展初期还，需求成垫长和政策搁规范仍有牢较高的不胳确定性；作为第二来居所项目丑，开发规钩模偏大。40汇报框卸架PART灿Ⅳ项目定讲位建议PARTⅢSWOT分析PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅤ项目初步经济分析41PAR恨TⅣ项目定位件建议42一、市场嫩定位上流圣地名家藏闷品——打造北舌京第二刻居所的滚第一品鹅牌43核心价雨值元素运动代表占了极端高专尚的生活政体验、举多重若轻的豪处事哲理伴，它是顶济层社交圈猪的通行证宜，并由此希拥有高端蓬人脉网络拿的快速扩马张。一、市崖场定位高尔夫是上流社会的标签运动上流运动44核心价极值元素本案在为撇业主提供婶高品质的对物业和全姨方位的休薄闲度假功管能服务的艘同时，力滴求倡导并田推出与业饭主身份相正匹配的生临活方式概刑念，引领行上流阶层丽生活方式岁之潮流，旅使业主获姑得全新的孤生活享受菊。一、市枝场定位以“私人服务”为标签的上流生活方式上流生活45核心价鞭值元素由国际级缓设计大师府担纲，亲凡历设计，控并通过与馋业主的面膝对面交流姥，阐述设攻计理念，铺加深对于忌建筑内涵值的深度理铜解。项目庸的不可复河制性及世粒界级设计苍水准奠定甚了建筑的奥藏品价值蛮。一、市跑场定位出自世界著名设计师之手的藏品建筑名家建筑46核心价值李元素引入世界董著名的酒和店管理公悬司为物业捷的未来和萍业主的生仁活提供全蔽面而恒久谋的保障，滩并未社区喷创造一个扒与上流阶喷层相匹配则的人文环掀境和管家笑文化。一、市场狸定位品质和价值的恒久保证名家打理47二、客群骂定位1.基本特征年龄：35～50岁；职业：怠内地及僻港台的床老板阶怒层，大浑型跨国滤企业的瓦高级经满理人；收入：诉家庭年誉收入稳素定于300万元以北上，主安要来源饰为非薪管金收入墨；居住状艰况：一杂般拥有学多处房低产，相队当一部崭分已经啊有购买以别墅的赴经历。48二、客群盘定位2.生活特质享受生活殊和享受成丑功就是他脾们的生存苍法则；具有全箭球化的蹈丰富生添活阅历第；成熟、自跌信、自由消但不张扬陈；一般拥悔有稳定迁的交际闲圈；时间和醒健康最慢为宝贵密，因此紫愿意用金金钱去嫌交换；是奢侈锁品的主梁要消费宗者；对高尔抄夫运动质情有独弓衷。49二、客束群定位3.购买目的在北京图休闲、枕度假所衬需的第钢二或第N居所；资产组合芬型购买，弯追求资产选的安全和罗保值增值晋；少数客户桐因企业用鹊途或私人役商务交往傅需要而购捎买。50二、客薄群定位4.购房价横值观“物以类聚啦，人以群驻分”高度疼看中人文笼环境；物业管倘理和服毒务是购洞房时考顺虑的最明重要因润素之一努；购买决退策简单山、明确滴而果断播；对自然筋资源的县追求远缠甚于房利子本身曾；品牌意雁识对其竿购房决驶策有一谅定影响邪；对安全渐和私属烦领地圈踢的要求醉很高；愿意体验敢新事物、筒积累新经剩验、甚至杰愿意为小舒小的新体罪验一掷千唐金。51三、功必能定位在上流扎财富阶灯层享有胶全国性爸名望的休闲度逮假和高油端私人暗交际的全功能圣别地52三、功驳能定位全系列短期居住功能包括酒店、公寓、私家别墅等系列产品，能够满足各类短居性需要。高尔夫运动系列功能除已初步建成的高尔夫球场外，还应当全面完善高尔夫运动配套服务功能。53三、功盛能定位休闲、度假服务及商务活动功能结合酒店、度假公寓配备完善的能够满足业主所需并能对外接待经营的系列休闲度假及商务活动设施、包括健身、娱乐、餐饮、会议等，支持本案成为一个北京上流社会的重要交际场。业主俱乐部功能以“私人顾问服务为主题”的业主俱乐部，将为业主展现并实现一种全新的上流生活方式。俱乐部全面整合社会资源，为业主提供全系列的“私人顾问”，包括：私人医生、私人健康顾问、私人营养师、私人形象顾问、私人家庭事务助理、私人商务助理、私人理财顾问等，并使其成为本案的重要标签之一。54四、产从品定位各类产委品特质荷及设计今建议详素见《概念规宜划设计盛方案及沾产品设贸计指导杏建议》。55四、产品渡定位56五、物录业管理血和服务沟定位五星级度假村式管理为业主提供休闲度假特许服务的同时，以“品牌经营”为核心，实现以物业保值增值为导向的经营式管理。私人管家服务为每一个业主配备私人专责管家，无论业主是否居住都能使物业得到最优质的保养和维护。57六、价格屡定位1.别墅价容格定位（1）基于啄本案的穿特殊性丙，别墅薯产品的倍价格定夕位以目顽标客户浴调查的佩基础，疼结合市编场个案影比较确擦定。通过目断标客户寸消费行纷为调查化进行定登价（详箩见《市场环境诊研究报告》）本案的蒸别墅产品韵客户可接胀受价格区献间为1200作0～150份00元/平米。58六、价申格定位1.别墅价亩格定位参照比较启项目的销律售价格，罚按照市场拉比较法原苍理进行综抹合评估，孟本案别墅铁产品的可嫂接受价格趋区间为130烈00～1800呼0元/平米。（2）比较项目价格表注：CBD高尔夫、龙熙顺景、华堂高尔夫别墅的市场销售价格均包含地下部分，表中所示价格为换算后地上面积价格。59六、价奸格定位1.别墅价绵格定位别墅产品三均价建议恩为1500笑0～160扰00元/平米。庄园式捧别墅产典品建议广采取定它制化销任售，视食单栋别捡墅最终它确定的厦用地规奥模为主膏要参照果因素进封行定价晶。原则牌上每栋羞别墅占倚地10亩左右，枯建筑面积100斜0～1500平米，总价为2000～3000万元。60六、价清格定位2.公寓价哲格定位鉴于市迈场上有该众多成棚熟经营手的度假半村可资赠借鉴，扛公寓定何价可以蓝采用收检益还原纱法确定低。（1）收益还樱原法价格列定位原理主要确未定投资果类物业伐的价格醒定位基拣础的估算算方法使，以市帽场目前旦的租赁改状态为免预估基晚础，从法市场经暂营预期轻，计算至年度总她收益、瓜纯收益痰、资本计化率等撒指标，晒评估本浑案的投省资性高幸尔夫公太寓价格纽奉区间。61六、价格由定位2.公寓价格挠定位建议本案唐高尔夫公缠寓的售价父为1100脾0元/平米（含180抛0元/平米装蜜修和配颠置家电扑费用）62汇报框架PAR翼TⅤ项目初步壤经济分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅠ项目开发市场环境总结63PAR踢TⅤ项目初易步经济暗分析64一、项桥目开发泰成本估些算1.项目开发灾成本估算哭的初始设痛定此部分定经济分齿析所指湖“项目诉”，仅革针对别物墅、公糕寓和酒例店部分闲，高尔互夫球场报、会所序的投资揭和收益发不包括秃在内；各项开惧发成本药均按开忽发商自丛有资金芒投入计城算，不敢考虑项怠目开发挽财务费去用；地上建导筑面积亩：别墅10万平方米况；公寓3万平方抽米；酒锹店2万平方米育；规划指标哲中，地下迁建筑面积抽以地上面赖积的0.4大5倍估算；土地的取违得费用于减首期一次非性投入；项目别墅经部分的前天期费用于俊首期一次国性投入；其他的各博项开发成横本按照各谋分期的时爹间段依次胁投入。652.项目开竖发成本粗估算结稿果一、项目泼开发成本拦估算66二、销售侮进程计划往和销售收桥入1.销售进另程计划（1）工程建沾设计划项目为三追期，分别聚为南侧的驱山体（A区）、置东北的侧边缘（B区）和堡北侧的捉山体（C区）。考虑到A、B、C三期地选块相对升独立，蹈市政和幅内部路随网等公舱共建设跪应一体类完成。拘但为控务制项目纳别墅部意分的建轰设成本扎投资额颤、应尽酿可能将写每期别唐墅的开百工、竣魄工面积姿保证在误合理的伍范围内番，故现位设定每挥期别墅拌分为两洒次开工简、建设窄。公寓拥有当良好的回鞋款能力和含速度，安汪排于一期未建设、销帝售，酒店蛋则于三期眠开工。67二、销售更进程计划链和销售收猪入1.销售进程肃计划根据规划设计方案中的设计指标，项目的工程建设计划如下：68二、销售妈进程计划鹿和销售收枝入1.销售进程谨计划主要销售捎期说明项目主酷要销售去期为200杯7年7月～2012年6月，共使计五年沿。销售亭计划主焰要参考晓依据如宾下：本案应且具有良袜好的卖湿场环境丑再行面忘市销售流，故项百目开盘加时间应蔽为07年的年边中；别墅、公堪寓物业为容非住宅立刑项，应工仙程竣工后寇再进行销贪售工作；在主销售村期内，别尊墅的月均断销售套数敲为4～6套，公寓仙月均销售亏套数为15套；酒店作为跳持有型的和物业，存乔在既定的白资本价值规。在此次锻经济测算诱中，依照睛投资型物部业的测算潮价格，于津销售末期眨折算至总菊体项目收己入中。69二、销售肃进程计划昂和销售收祸入1.销售进膨程计划则本案的预期销售计划如下：70二、销售零进程计划催和销售收僵入2.销售收入销售收入含的计算基猴础依据别墅部分独实现销售残均价为150扰00元/平米；公寓实郑现销售着均价110渐00元/平米；酒店单星方价值恩等同于躺公寓的屈销售价障格；据保守砖预期，鄙别墅部渐分，项漠目成熟缘瑞期的销谊售价格嘉对比初爹期将有30～40％的攀仰升；公寓部分献，项目成烂熟期的销趟售价格对赵比初期将呆有10～20％的攀升坏。71二、销售妄进程计划峡和销售收蛛入2.销售收坛入项目的销售收入如下72三、资金凉流量分析1.资金流巴量表73三、资金滋流量分析2.现金流携分析图74三、资爬金流量蛇分析3.资金流铲量分析赞结论本项目挎的占用昂资金最薄大额为363拜45万元；预期将于2008年下半刑年，实冠现项目幕的资金切收支平坐衡，项秤目投资豪回收期昏为2.8芒4年。75四、赢利锋性分析1.项目整体扬投资盈亏货平衡分析盈亏平小衡点测贯算说明梦：保本销售脚收入：项锯目完成926再73万元的销坏售收入，尽即能够收蜡回所有成胞本；保本销售劝面积/销售率赌：按照息既定的势销售价屑格，完波成6.74幕8万平米闸、总量44.田99％的销盛