开发项目前期投资

投资分析项目可行性研究目录本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。开发投资的构成开发投资的估算经济效益评价开发投资的构成开发投资额=开发成本开发费用＋一开发成本1+2+3+4+5+6+71土地成本2前期工程费3建安工程费4基础设施费5公共配套设施费6不可预见费7开发期间税费二开发费用1+2+31管理费用2销售费用3财务费用三开发投资额一＋二开发投资额开

发

成

本一开发成本1+2+3+4+5+6+71土地成本1.1+1.21.1土地使用权出让金1.2土地征用及拆迁安置补偿费2前期工程费2.1+2.2+2.3+2.42.1规划设计费2.2可行性研究费2.3地质勘察测绘费2.4三通一平费3建安工程费3.1+3.2+3.33.1土建工程费3.2设备及安装工程费3.3室内装修工程费4基础设施费5公共配套设施费6不可预见费7开发期间税费开发费用二开发费用1+2+31管理费用2销售费用3财务费用开发投资的估算土地使用权出让金：国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。土地成本土地征用及拆迁安置补偿费：土地征用费：一般在征用农村土地时发生。按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定；拆迁补偿费：包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。土地成本规划设计费：一般可按建安工程费×3%左右估算；可行性研究费：一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算；地质勘察测绘费：一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算；三通一平费：主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算）；前期费用8-108-108-10煤气80-9080-90——玻璃幕墙50-8030-5020-30消防5-105-105-10通讯300-450300-400——地下室费用450-480————空调150-180100-150——电梯220-250120-200100-120一般水电安装1200-2000800-1200650-800土建工程90-12070-9050-70桩基础高层（≥18）小高层（8-17）多层（≤7）元/建筑面积㎡建

安

工

程

费直接用于工程建设的总成本费用。以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。实际操作时需根据市场价格作相应调整。1500以上1000-1500500-1000商场/写字楼800-1000或以上600-800400-600住宅高档中档低档室内装修在项目以带精装修的产品出售时估算又称为红线内外工程费。包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。基础设施费项目元/占地面积㎡供电外线铺设工程费260-280临时施工用地55-75小区内道路设施及标牌工程100-120供水外线铺设工程费108-128临时施工用水20-40环境美化及园林绿化30-200其他零星工程40-60例如：包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。公共配套设施费项目单价（元/㎡）计算单位幼儿园850建筑面积中小学900建筑面积卫生站600建筑面积肉菜市场600建筑面积停车场1200建筑面积文化活动中心1000建筑面积变电站500建筑面积垃圾集散点300建筑面积例如：包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。不可预见费项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。开发期间税费配套设施建设费：用地面积≥2万㎡的商品房项目按建安工程费×5.5%计征；用地面积＜2万㎡的商品房零星开发按建安工程费×11%计征；也可按照“配套设施建设费”的计算基数计算；建筑工程质量与安全监督费：按建安工程费×0.4%计征；供水管网补偿费：住宅：0.3吨/人，600元/吨；商业：0.1吨/㎡，600元/吨；供电用电负荷费：住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时；商业：8千瓦时/100㎡，1000元/千瓦时；其他税费：包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，可根据当时政府的征收标准，按建安工程费的0.5～1%估算。房地产开发综合保证金30～50万元，开发完成通过验收后返还。缴纳配套设施建设费计算基数一览表（元/建筑面积㎡）建筑物工程层数计交基数建筑物工程层数计交基数9层以下108023层247010层120024层253011层132025层259012层144026层298013层156027层305014层166028层312015层172029层319016层178030层326017层183031层333018层215032层340019层215033层347020层228034层34层或以上：70×层数+120021层2340单层厂房84522层2400多层厂房1030备注：写字楼物业在以上基础之上增加8%计算企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。一般按开发成本构成中的土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费之和为基数，取一个百分比计算，如3%。管理费用广告宣传及市场推广费：一般约为销售收入的2%～5%；销售代理费：一般约为销售收入的1.5%～2%；其他销售费用：一般约为销售收入的0.5%～1%；销售费用以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～8%开发建设项目在销售产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（汇兑损失等）。长期借款利息：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额×50%）×年利率流动资金借款利息：按全年计息。财务费用中国人民银行人民币贷款利率表项目年利率（%）1短期借款6个月以下5.046个月～1年（含1年）5.312中长期借款1～3年（含3年）5.493～5年（含5年）5.585年以上5.76序号项目计算依据单价合计一开发成本以下1～8项之和

1土地使用权出让金占地面积

2土地征用与拆迁安置补偿费占地面积或者户数

3前期工程费

4建安工程费建筑面积

5基础设施费占地面积

6公共配套设施费占地面积

7开发期间税费按政府规定

8不可预见费1～6项之和的3%～5%

二开发费用以下1～3项之和

1管理费1～6项之和的3%～5%

2销售费约为销售收入的4%～6%

3财务费用

三合计一+二

开发投资额汇总序号项目投资大概比重1建安约40%～50%2地价约20%～25%3银行利息、推广费约20%～25%4各种税费约15%～20%房地产经搂营税费房地产浇项目经争营税费还包含两布大部分运：1、房而地产项画目开发勿期间税连费2、房地汇产项目经营期丑间税费其中，羽开发期粘间税费柜是开发巡寿阶段发差生的，则在开发怨投资部绑分计算球。具体考内容前拴面已叙嫌述，在痕此不再诱重复。经营期间聚税费对于房地披产项目而籍言，主要须是指其在匙销售与交瓜易阶段发波生的税费洗。它们不扁参与开发览投资额的钥构成，只晴作为销售董收入的扣踢减。经营期比间税费包括两部斥分：（1）与啦转让房地弓产有关的棍税费（2）土危地增值税（3）企争业所得税与转让房被地产有关希的税费营业税花：对在我国葛境内提供需劳务、转喝让无形资筋产或者销穴售不动产患的单位或为个人所获吗得营业额吉征收的一鸭种税。房地产项女目的营业等额指房地支产的销售腔收入。城市维护夫建设税：对在我国粮境内既享焰用城镇公伍用设施，宅又有经营江收入的单亚位和个人予征收的一填种税。外停资企业免闭征。教育费附秆加：为加快矩发展地库方教育艺事业，翻扩大地乓方教育勒经营资叙金来源挪而征收湾的一种膀税。外线资企业芹免征。防洪工程止维护费：为加强裳北江大捡堤及广破州市防冶洪工程词的加固妻、维修葵和管理寸，保障僚国家和贪人民生深命财产龟安全而瞒征收的黑一种税曾。外资门企业减趁半计征貌。交易印童花税：对经济活漠动中书立绣领受各种伤凭证而征污收的税种励。交易管挥理费：包括与锅房地产亭交易有胁关的一步切手续废、估价阵及表格森、资料棉等费用航。与转让迎房地产绢有关的脂税费与转让房地产有关的税费一览表序号类别计算依据1营业税销售收入×5%2城市维护建设税营业税×7%3教育费附加营业税×3%4防洪工程维护费销售收入×0.18%5印花税销售收入×0.05%6交易管理费销售收入×0.5%合计销售收入×6.23%与转让陈房地产扛有关的堤税费计扮收办法步和标准版汇总如选下：土地增促值税以转让房樱地产取得闭的增值额派为征税对喂象征收的卵一种税。建造普芳通标准宗住宅（僚高级别宾墅、公滔寓、小戴洋楼、泳度假村篮等以及侄超面积既、超标际准、豪诞华装修葡的住宅往均不属匠于普通麦标准住但宅）出灶售，其山增值额笑未超过送扣除项真目金额达20%冻的项目营，经主撤管税务饺机关确忽认，免债税。因城市市根政规划、谨国家重点帜项目建设左的需要而盈被政府征某用的房地逃产免税。房地产增厕值额：纳拌税人转让肢房地产所签取得的收宫入减去扣政除项目金引额后的余旧额。转让房地朝产所取得篮的收入包暴括货币收熟入、实物慨收入和其害他收入，拒在房地产商开发项目随中指销售赞收入。扣除项目匀金额包括付开发成本赌、开发费飘用（可按虎开发成本怨×10%邻计算）、炼与转让房督地产有关孟的税费（补销售收入坐×6.2艘3%），并财政部门塞规定的其迫他扣除项便目（开发婶成本×2厕0%）。土地增颗值税其计算实小行四级超迷率累进税星率。计算蛾公式为：土地增值佳额=转让负房地产的困总收入－糕扣除项目循金额应纳税额行=土地增窄值额×适膊用税率若土地增与值额超过族扣除项目察金额50胞%以上的素，即同时司适用于二完档或二档栽以上适用枯税率的，借则需分别师计算。土地增值税适用税率和速算扣除率级距增值率税率速算扣除率1增值率50%以下部分30%02超过50%至100%部分40%5%3超过100%至200%部分50%15%4超过200%部分60%35%备注增值率=房地产增值额/扣除项目金额企业所链得税对在我国准境内实行弦独立经济摸核算的企谎业或组织么的生产、屑经营所得姐和其他所纯得征收的锤一种税。税费的计年收办法和选标准：按企业沸应纳税巴所得额咸的33曲%计征房地产掌开发项初目中，碍企业应易纳税所驰得额=紫销售收土入－总惯成本费酿用－销松售税金哄及附加耳－土地好增值税经济拢效巨益评肃价投资经济挣效益的评晋价指标按是否考融虑了资金核的时间价丽值，可分捧为静态投倒资经济效脆益与动态慢投资经济裳效益两类蹄。静态评价槽指标：在进行饺评价指厨标计算元时，不夸考虑资鉴金的时应间价值羊，只计罚现金流自量的绝胸对值，猾如常用宫的投资访利润率演、投资垦利税率持、投资祝回收期寇等；动态评测价指标熊：在进行评犹价指标计哈算时，考姓虑了资金东的时间价蜂值，即不贪仅计算现刺金流量的烛绝对值，宣还计算因顿现金流量俩发生时点貌不同而产鸽生的时间灵价值，如互常用的财较务净现值全、内部收末益率等静态盈胆利性评洪价指标总投资利倡润率一般是指丝式项目生产净经营期内起的利润总领额与项目犬总投资的剥比率。计算公式宫为：利润耻总额/总肾投资×1尤00%投资利税拾率指项目蛋生产经吴营期内慈的利税恨总额与破总投资墓的比率巨。计算公厉式为：植利税总抢额/总间投资×荷100此%资本金利振润率（自有资高金利润率花）指项目渡生产经营备期内的利忽润总额与峰资本金的木比率，反断映投资项返目的资本宋金的盈利惜能力。计算公虑式为：筐利润总匪额/资牢本金总话额×1既00%投资回送收期由于该暗指标需仁要通过现现金流慰量表算津出，故洽在后面午在叙述伞。动态盈利饿性评价指摩标财务净现荷值（FN港PV）指项目按腔部门或行酷业的基准占收益率ic，将各年刻的净现氧金流量懒折现到烈建设起钱点的现连值之和子，反映芬项目在滤整个寿尽命周期鹊内总的梯获利能淹力的动敏态评价话指标，搂FNP挥V≥0扎时，项缴目的收祸益水平质达到或偷超过了搜该行业帮应达到眼的最低舞经济效坑益水平耻，项目极可行；扮FN仰PV＜队0时，犹可以认勾为项目街的经济徒效益较店低，不瓦可行。财务内攀部收益匙率（F渣IRR刷）指项目衫整个寿边命周期郑内，各版年净现疗金流量走现值累绸计等于娘0时的胆折现率服，反映渴项目的震投资收尽益水平潮。F厚IRR角＞i（袄贷款利繁率），顷同时F钥IRR疾≥馒ic（基准足收益率碎），财暑务上可科行。几个概念桑：现金流量豆：是现金禽流入与驳现金流钞出的统恢称净现金衫流量=现金苗流入－嫁现金流销出基准收真益率ic（基准贴殖现率）：最低期望内收益率或友目标收益仓率一般来说丑，用于财撑务评价的峡基准收益吼率是由各茧行业测定侨，经有关济部门综合睡协调后发笛布应用，显在没有正飞式公布的森标准时，别往往采用膛稍高于银骂行同期中俩长期贷款裤利率的指个标作基准历收益率，芝如取10物%。EXCE建L函数的炭引用投资回僵收期投资回芝收期：项目净裂收益抵园偿全部夺投资所敢需的时茎间，分株为静态临投资回学收期和皂动态投执资回收斧期，一闹般根据咐现金流押量表求浇得。静态投界资回收陶期：在不考努虑资金桑的时间歼价值的童条件下唤，以项劳目净收缴益抵偿玩全部投赶资所需弓的时间希。静态投资个回收期=祖（累计净晓现金流量毛开始出现拣正值的时案间数－1骗）＋（上躲一时间段梨累计净现潮金流量绝沃对值/当欢年净现金帮流量）动态投雕资回收抵期：在考虑诱资金的辨时间价歉值的条匀件下，立以项目根净收益兄抵偿全誓部投资锈所需的狐时间。动态投资泛回收期=阔（累计折引现现金流朱量开始出殃现正值的饭时间数－箩1）＋（割上一时间岗段累计折胞现净现金瓶流量绝对报值/当年贩折现现金西流量）投资回拾收期时扎反映项挪目在财输务上的叉偿还能坝力方面台的重要径经济指淋标，除册特别强尾调项目圾偿还能随力的情姨况外，愤一般只尸作为方厌案选择劳的辅助惰指标。以销售帽为主的埋房地产赵项目通混常都不损是长期拢经营项包目，而惰且其投萍资回收墙的速度水取决于赖项目营勺销计划她和销售屯价格，茅因此，演分析计美算其投勤资回收质期无太米大实际否意义。编写投酒资分析体说明假设前醉提：简要介绍旧投资分析代计算的假膏设，如开系发销售期墨、地块的毕划分和分马期、各期疏建筑类型演、各种费钞用分摊方会法、其他逃要说明的水假设等。经济指帮标的说程明：各种产品总的总体均末价和各年象（期）均健价；费用的测汇算（管理散费用、销怪售费用、请财务费用锄）；地价与地泊块的容积胜率说明；成本（粒项目投串入明细笋）；利润测石算（核那心指标娃、参考挣指标）姨。核心指带标：税室后内部司收益率谢、销售竖净利率参考指亮标：单逗位面积件净利、能销售毛飘利率、拳资金峰喝值比例现金流量旅：启动资金观；现金流量沸表。风险分析必：盈亏平炎衡分析名；敏感性分胁析；定性分悬析。投资分析泥结论施工及销篇售安排：施工进度泰安排；销售进庆度安排御。编写投资析分析说明序号项目计算式一核心指标1税后内部收益率使累计净现值为零得贴现率2销售净利率项目净利润/销售收入×100%二参考指标1单位面积净利项目净利润/销售面积2销售毛利率项目利润/销售收入×100%3资金峰值比例资金峰值/项目总投资指标说明谢谢9、静夜四溉无邻，荒望居旧业贫行。。2023冒/4/2纪82023嫩/4/2赚8Frid厉ay,哄Apri辱l28中,20坐2310、雨中黄炮叶树，灯油下白头人对。。202游3/4钳/28202趴3/4自/28202番3/4暮/284/28乳/202升32:谁12:1辨3PM11、以我碧独沈久细，愧君咸相见频还。。202设3/4诉/282023请/4/2活82023营/4/2葵8Apr闭-2328-A叉pr-2紫312、故人记江海别吧，几度欢隔山川永。。2023粥/4/2典8202饱3/4爆/28202聪3/4鲜/28Fri内day手,A溜pri庭l2衡8,读202陕313、乍见崭翻疑梦招，相悲裤各问年婚。。202震3/4责/28202优3/4走/282023永/4/2齐8202葵3/4甩/284/28笼/202劈燕314、他乡生贱白发，旧外国见青山讲。。28便四月生202钻3202参3/4阴/28202笔3/4色/282023鞋/4/2驼815、比不望了得就苗不比，头得不到甩的就不脊要。。肠。四月岂232023仇/4/2析8202誓3/4睛/28202拥3/4猛/284/2姐8/2筐02316、行动出碌成果，工和作出财富贸。。2023盟/4/2恢8202套3/4拳/2828A末pril替202血317、做前，溉能够环视置四周；做木时，你只桃能或者最碰好沿着以涨脚为起点拨的射线向济前。。202泰3/4勉/28202筐3/4亮/282023杰/4/2循8202厨3/4鸡/289、没有摆失败，槽只有暂巧时停止伯成功！扰。2023呆/4/2抢82023拍/4/2锣8Frid据ay,帜Apri鸦l28西,20娃2310、很多窜事情努吸力了未能必有结翼果，但打是不努溜力却什伍么改变讽也没有速。。202勒3/4应/282023吗/4/2予82023笨/4/2泰84/2选8/2肺023砖2:蜜12:止14纱PM11、成功就如是日复一性日那一点透点小小努睬力的积累伤。。2023文/4/2成82023陷/4/2绕8202世3/4狐/28Apr科-2328-A息pr-2弯312、世间成束事，不求捕其绝对圆朵满，留一撑份不足，北可得无限拿完美。。202仙3/4售/282023绵/4/2掉8202拜3/4咸/28Fri舌day散,A肉pri莫l2请8,贷202浴313、不知香床积寺，数费里入云峰携。。202桐3/4见/282023批/4/2波82023船/4/2曲8202容3/4园/284/28细/202兆314、意志便坚强的竞人能把芳世界放蛾在手中后像泥块盖一样任白意揉捏弱。28四述月20辛232023名/4/2陕8202料3/4诵/28202躬3/4白/2815、楚塞三痒湘接，荆州门九派通猎。。。四月2浊3202稻3/4海/28202昆3/4州/28202怖3/4栽/284/28笔/202何316、少年凯十五二泽十时，帽步行夺后得胡马蜡骑。。2023铃/4/2叹82023凡/4/2霞828航Apr炎il臭202炊317、空山新堪雨后，天缩慧气晚来秋谢。。202滩3/4擦/282023技/4/2议82023饺/4/2马8202