房地产法教案

房地产法实务教案教师：叶晓彬（教授）2010.09第一章房地产法概述第一节房地产的概念一、房地产的含义和属性

一）不动产和房地产

1、不动产

概念界定：财产→物→不动产→房地产

A.物的物理属性：土地及其定着物

B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产

C.以不动产为标的的权利

2、房地产—不动产的主要部分房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义。⑴房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。⑵房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。⑶“房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。界定房地产的两个基本点

首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。

其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。

我国当前房地产制度的狭隘性20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法

1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。

在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化

2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28）（二）房地产的属性1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀

2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的不可分性。

4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应。

二、房地产业的含义和特征

（一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务。

相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业

（二）房地产业的特征

1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发。2、先导性：关联度大，产业链长

3、地域性：

4、投资大、周期长、收益大、风险大

5、较强的国家干预性

6、发展具有周期性

三、房地产市场及其分类（一）房地产市场的特征

1、特征：（1）非物流性—”商流”；（2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性

（3）地域性；（4）不完全竞争性

（二）我国房地产市场的类型1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，划分三级市场类型：

1、一级市场：土地使用权出让市场—国家垄断经营

土地储备制度的完善

2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系

3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场

第二节房地产法的基本理论问题一、概念和调整对象

（一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。

1、调整社会关系的不可分割性；

2、适用法律规范的综合性；

3、调整范围的广泛性。（二）房地产法的调整对象1、房地产民事关系

2、房地产行政关系

3、房地产社会保障关系二、房地产的渊源和体系（一）房地产法的渊源

1、宪法中的房地产规范

2、基本法中的房地产规范

3、国务院制定的行政法规中的房地产规范

4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的

5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等

6、最高院有关房地产的司法解释

7、政策性规范

8、房地产习惯

（二）房地产法的体系1、法理上的划分：

1）法律部类结构：以私法属性为主，兼具公法和社会法性质

2）法律部门结构：房地产民事法律规范（民法部门）--房地产行政法律规范（行政法部门）

3）效力层级结构：不同效力等级的规范性文件构成2、如何构建我国房地产法的体系（1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系，而其内部结构就是房地产法的体系，无论外在多么凌乱，内在结构应该是统一、协调的。

（2）城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一

3）要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用

高扬房地产民事权利，促进房地产交易为主体的法律体系

房地产法的体系

房地产财产法；房地产登记法；

房地产开发建设法

房地产交易法；房地产服务法（主要包括房地产中介服务、物业服务）

房地产社会保障法

房地产管理法

三、房地产法的性质和作用（一）房地产法的性质

1、房地产法性质的学术争论及评析

（1）经济法说；

（2）行政法说；

（3）独立法律部门说

（4）综合法律部门说

（5）民法说

2、房地产法的性质应该定位于民法（1）房地产的不动产属性决定房地产法属于民法范畴（2）房地产活动中的行为本质上是民事行为

（3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决

（4）《物权法》、《合同法》等民事基本法要求房地产规则必须与这些民事基本法相互协调一致

（5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域（二）房地产法的作用1、加强房地产管理

2、维护房地产市场秩序

3、保障房地产权利人的合法权益

4、促进房地产业的健康发展四、房三地产法三律关系（一）三房地产三法律关三系的概三念和特三征

1三、当事三人之间三因房地三产这类三财产而三发生的三，由房三地产法三调整的三具有权三利义务三内容的三社会关三系。三2、特三征：1）客三体具有三特殊性三；

2三）房地三产法律三关系中三国家地三位的特三殊性三A.三国家三是地产三所有权三的主体三B三.国三家在土三地出让三法律关三系中居三于垄断三地位三C.三国家三在房地三产行政三管理法三律关系三中居于三支配地三位3）房三地产法三律关系三一般为三要式法三律关系三4）三房地产三法律关三系以民三事法律三关系为三主要特三性

主三体的平三等性、三权利义三务的对三等性、三相互性（二）三房地产三法律关三系的要三素1、房三地产法三律关系三的主体三（1三）国家三；（2）三集体组三织；三（3）三法人和三其他组三织

（三4）自三然人2、房三地产法三律关系三的客体（1）三房屋：三土地上三的房屋三等建筑三物及构三筑物；以建筑三结构：三在《房三产测量三规范》三中建筑三结构的三类别有三六种：三①三钢结构三②钢三、钢筋三混凝土三结构三③钢三筋混凝三土结构三④三混合结三构⑤三砖木三结构三⑥其三它结构三．以用途：住宅三，工业三厂房，三仓库，三办公，三政府，三文娱等以是否三建成：期楼三，现楼以产权三不同：公房三，私房以价格三不同：商品三房，微三利房（三限价房三），福三利房（三廉租房三、经济三适用房三）（2）三土地所有制三不同：国有土三地；集三体所有三土地三经济用三途不同三：承载三用地；三养力用三地；富三源地三对土地三开发利三用的不三同：过生地――未三开发的三荒地生地―――三已经完三成了规三划的土三地，但三未开发熟地―――三已经完三成开发三，可供三建设地三上物的三土地过熟地――已三经完成三开发，三已建设三地上物三的土地与城市三经济相三联程度三不同：三农村土三地；城三市土地三土地三产业结三构不同三：工业三用地；三商业用三地；公三用事业三用地；三居住用三地；军三事用地三功能三区分：三生活居三住区；三中心商三务区；三卫生防三护区；三郊区；三绿带区。（3）三行为房地产三法律关三系的主三体在房三地产活三动中的三作为和三不作为三。

比三如：审三批房地三产开发三企业设三立的行三为；三房屋拆三迁所指三向的具三体拆迁三行为三开发行三为；交三易行为三处罚三行为；三登记行三为

维三修行为三；装修三行为三物业服三务行为3、房三地产法三律关系三的内容（1）三房地产三物权法三律关系三：权利三义务三（2）三房地产三债权法三律关系三：债权三债务-三权利义三务相对三（3三）房地三产管理三法律关三系：管三理、被三管理（二）三房地产三法律事三实1、概三念：引三起房地三产法律三关系产三生、变三更、终三止的客三观现象三和事实三。

2三、分类三：

（三1）行三为。合三法行为三；违法三行为三（2）三事件：三A.三自然人三死亡；三B.三自然灾三害或意三外事件三的事实3、法三律事实三的结合三—事实三构成举例：三取得土三地使用三权这一三事实构三成

1三、申请三用地通三过招、三拍、挂三竞争某三地块土三地使用三权

2三、国家三与用地三者签订三土地使三用权出三让合同三的法律三事实三3、用三地者向三县级以三上地方三人民政三府土地三管理部三门申请三登记三4、县三级以上三人民政三府土地三管理部三门核实三相关事三项

5三、同级三人民政三府颁发三土地使三用权证三书第三节三房地三产法的三发展和三完善一、我三国房地三产法的三形成和三发展三（一）三产生和三发展三1、我三国古代三：土地三制度为三核心的三2、三封建社三会：对三土地和三房屋的三规定是三比较完三备的三3、民三国时期三：土地三私有制三《中华三民国民三法典》三4、三新中国三成立前三各革命三根据地三和解放三区的土三地法（二）三新中国三房地产三法发展三概况1、1三949三—19三７６年（1）三194三9-1三954三：第一三，接收三旧档案三，废除三旧制度三，没收三敌伪产三；第二三，保护三公有和三公民私三有合法三房地产三；第三三，建立三新机构三新制度三（2三）19三55-三196三6：第三一，私三有房屋三社会主三义公有三制改造三；第二三，私有三企业占三有土地三赎买改三造；第三三，农三村土地三集体所三有

（三3）1三966三-19三76：三破坏；三停滞；三强行收三归国有三国家三对房屋三的管理三局限于三房地产三行政管三理与直三管公房三维修养三护；住三房实行三福利性三低租金三制；土三地无偿三、无限三期使用三，无流三通交易2、1三978三-19三94年三我国房三地产立三法概况（1）三197三8年至三《宪法三》修正三案出台三之前。三A.三投资三主体改三变国家三统包，三由国家三、企业三、个人三共同投三资解决三城镇居三民住房三紧张问三题

B三.住三房试点三由租改三卖

C三.房三地产行三政管理三工作不三断强化三D.三土地三使用权三出让开三始试点（2）《三宪法》三修正案三的出台三至《城三市房地三产管理三法》198三8年宪三法修正三案：土三地国有三，土地三使用权三可依法三转让三19三90年三《城镇三国有土三地使用三权出让三和转让三暂行条三例》、三《外商三投资开三发经营三成片土三地暂行三管理办三法》：三土地有三偿使用三、房屋三商品化三、住房三制度改三革、房三地产综三合开发三与经营三管理、三房地产三行政管三理三199三3年，三十四大三，宪法三修正案三，社会三主义市三场经济三1三994三年7月三5日，三城市房三地产管三理法：三国有土三地有偿三有期限三使用制三度；房三地产价三格评估三制度；三房地产三成交价三格申报三制度；三房地产三价格评三估人员三的资格三认证制三度；土三地使用三权和房三屋所有三权登记三发证制三度3、《三城市房三地产管三理法》三出台至三今（1）三199三8年修三订通过三了《土三地管理三法》三A.三切实保三护耕地三为核心三。“圈三狼”“三保羊”三B.三舍弃三土地管三理分级三限额审三批，确三立以土三地用途三为核心三的新型三土地管三理制度三C.三调整三了各级三政府土三地管理三职责，三强化国三家对土三地管理三D.三重视三对民事三主体财三产权利三的保护三E.三强化三土地执三政，加三大对土三地违法三行为的三处罚力三度（2）三践行土三地储备三制度土地储三备制度三的改善三（1三）修改三《土地三管理法三》，增三加国家三实施土三地储备三制度的三条款，三以土地三管理基三本法的三形式明三确土地三收购储三备的合三法性依三据

（三2）修三改《拍三卖法》三，准许三土地使三用权拍三卖可适三用

（三3）制三定《土三地储备三条例》三，将土三地收购三储备制三度的目三的、性三质，土三地收购三储备的三客体适三用的范三围，土三地储备三中心的三法律地三位、职三责和权三力，土三地收购三的法定三方式和三程序，三土地储三备资金三的运作三和管理三办法，三土地储三备中相三应的法三律责任国土资三源部、三财政部三、中国三人民银三行20三07年三12月三3日联三合制定三发布了三《土地三储备管三理办法三》，以三“完善三土地储三备制度三，加强三土地调三控，规三范土地三市场运三行，促三进土地三节约集三约利用三，提高三建设用三地保障三能力”三。三国家统三计局报三告建议三取消囤三地企业三买地资三格三北京杜三绝变相三囤地三8宗地三未按期三上市被三亮“红三牌”三深三圳收回三27宗三闲置土三地超三过七成三已闲置三5年以三上三深三圳将于三年内开三征土地三闲置费三整治三囤地开三发商（3）三规范土三地招拍三挂办法增加透三明度；三提高法三律层次三一是三要求实三行“净三地”出三让；三二是合三理控制三单宗土三地出让三规模，三要控制三单宗土三地供应三规模，三以增加三土地供三应宗数三，吸引三更多中三小开发三商参与三竞争，三防止部三分房地三产开发三企业凭三借资金三实力圈三占大面三积土地三，形成三垄断。三是规三定每宗三土地开三发建设三时间：三每宗土三地开发三建设时三间原则三上不得三超过3三年，确三保供应三出去的三土地能三够及时三形成住三房有效三供应；三四是加三大闲置三土地处三置力度三：对超三出合同三约定动三工开发三日期满三一年未三动工开三发的，三要依法三征收土三地闲置三费，并三责令有三关企业三限期动三工、竣三工。土三地闲置三费原则三上按出三让或划三拨土地三价款的三20％三征收。三满两年三未动工三开发，三坚决无三偿收回（4）三司法解三释愈发三关注房三地产领三域中的三新问题200三2年6三月11三日《关三于建设三工程价三款优先三受偿权三问题的三批复》三20三03年三4月2三8日《三关于审三理商品三房买卖三合同纠三纷案件三适用法三律若干三问题的三解释》三20三04年三10月三26日三《关于三审理建三设工程三施工合三同纠纷三案件适三用法律三问题的三解释》三20三05年三6月1三8日《三关于审三理涉及三国有土三地使用三权合同三纠纷案三件法律三问题的三解释》三20三05年三7月2三9日《三关于审三理涉及三农村土三地承包三合同纠三纷案件三适用法三律问题三的解释三》（5）三修订城三市房地三产管理三法（2三007三年8月三30日三）为防止三物权法三实施后三我国城三市拆迁三出现无三法可依三的状况三，全国三人大常三委会2三007三年8月三24日三开始审三议城市三房地产三管理法三修正案三草案，三授权国三务院就三征收国三有土地三上单位三、个人三房屋与三拆迁补三偿先制三定行政三法规。三A.三城市三住宅拆三迁不再三“无法三可依”三拆迁三城市居三民房屋三先要保三障居住三条件三拆迁三补偿：三以财产三权的名三义B.三“小产三权”将三走出土三地管理三灰色地三带三小产权三与大产三权的区三别

小三产权的三房子能三买吗？三“小三产权”三将得到三更加细三化的法三律解释6）发三布土地三登记办三法（2三007三年12三月30三日）为规范三土地登三记行为三，保护三土地权三利人的三合法权三益，根三据《中三华人民三共和国三物权法三》、《三中华人三民共和三国土地三管理法三》、《三中华人三民共和三国城市三房地产三管理法三》和《三中华人三民共和三国土地三管理法三实施条三例》，三制定本三办法（三200三8年2三月1日三生效）三。三统一登三记各级三土地权三利。（7）三200三8年2三月15三日建设三部颁布《房屋三登记办三法》为了规三范房屋三登记行三为，维三护房地三产交易三安全，三保护权三利人的三合法权三益，依三据《中三华人民三共和国三物权法三》、《三中华人三民共和三国城市三房地产三管理法三》、《三村庄和三集镇规三划建设三管理条三例》等三法律、三行政法三规，制三定本办三法。三7月1三日生效三。

城三乡一体三登记：三国有土三地范围三内成套三住房，三以套为三基本单三元进行三登记；三非成套三住房，三以房屋三的幢、三层、间三等有固三定界限三的部分三为基本三单元进三行登记三。集体三土地范三围内村三民住房三，以宅三基地上三独立建三筑为基三本单元三进行登三记；在三共有宅三基地上三建造的三村民住三房，以三套、间三等有固三定界限三的部分三为基本三单元进三行登记三。兑现了三物权法三关于房三产权利三统一登三记的预三期（8）三中华人三民共和三国耕地三占用税三暂行条三例为了合三理利用三土地资三源，加三强土地三管理，三保护耕三地，制三定本条三例。国三务院，三200三7年1三2月1三日，0三8年1三月1日三生效三耕地占三用税的三税额规三定如下三：一）三人均耕三地不超三过1亩三的地区三（以县三级行政三区域为三单位，三下同）三，每平三方米为三10元三至50三元；二三）人均三耕地超三过1亩三但不超三过2亩三的地区三，每平三方米为三8元至三40元三；三）三人均耕三地超过三2亩但三不超过三3亩的三地区，三每平方三米为6三元至3三0元；三四）人三均耕地三超过3三亩的地三区，每三平方米三为5元三至25三元。国三务院财三政、税三务主管三部门根三据人均三耕地面三积和经三济发展三情况确三定各省三、自治三区、直三辖市的三平均税三额。（9）三《中华三人民共三和国耕三地占用三税暂行三条例实三施细则三》财政部三、国家三税务总三局2三月26三日颁布三，当日三生效三因污染三、取土三、采矿三塌陷等三损毁耕三地的，三比照条三例第十三三条规三定的临三时占用三耕地的三情况，三由造成三损毁的三单位或三者个人三缴纳耕三地占用三税。超三过2年三未恢复三耕地原三状的，三已征税三款不予三退还。三各省三、自治三区、直三辖市耕三地占用三税平均三税额表三地区三每平三方米平三均税额三（元）三上海三45三北京4三0天三津3三5江三苏、浙三江、福三建、广三东3三0辽三宁、湖三北、湖三南2三5

河三北、安三徽、江三西、山三东、河三南、重三庆、四三川2三2。三广西、三海南、三贵州、三云南、三陕西三20三山西、三吉林、三黑龙江三17三内蒙古三、西藏三、甘肃三、青海三、宁夏三、新疆三12三、我三国房地三产法的三缺陷和三完善（一）三我国现三阶段房三地产法三存在的三问题三1、房三地不统三一，缺三乏权威三性

2三、部门三规章、三政策及三各地法三规在实三践中占三主导地三位，造三成法律三体系的三冲突。三欠缺协三调性三3、调三整区域三有局限三---三缺乏农三村房地三产调控三4、三法律多三应急，三存在短三期行为三和严重三滞后现三象

5三、行政三权力与三民事权三利的边三界不清三6、三政策法三规界限三不清；三政策性三文件远三远多于三法律文三件，效三力层次三不高；三甚至还三相互矛三盾（二）三完善的三思考1、重三视房地三产民事三法治建三设，完三善房地三产民事三法律制三度

（三1）应三从注重三管理功三能向注三重对私三权保护三的观念三转变，三如对房三地产民三事权利三的确认三、房地三产民事三主体的三平等保三护

（三2）立三法设计三应从注三重保护三国家利三益向保三护国家三、集体三和个人三三者利三益相结三合的观三念转变三（3三）由城三市向城三乡统一三并重转三变；由三房地产三概念的三封闭性三向物权三法不动三产概念三的开放三性转变第二章三房三地产权三属制度第一节三城三市房屋三权属制三度一、房三地产权三属制度三简介三房地产三权属的三概念在三我国房三地产立三法上并三无明确三规定。三一般认三为，房三地产权三属是指三房地产三权利的三归属，三表明的三是房地三产权利三在主体三上的归三属状态三。从房三地产权三属的含三义可以三看出，三房地产三权属和三房地产三权利是三两个相三互联系三、密不三可分的三概念。所谓房地产三权利是指以三房地产三为标的三的民事三财产权三利，包三括房地产三物权、三债权和三继承权在内的三具有财三产内容三的权利三。作为三民事权三利的房三地产权三利本身三与权利三主体并三无必然三联系，三平等的三民事主三体都可三以成为三房地产三权利的三享有者三，也就三是房地三产权利三只强调三权利本三身。而三房地产三的权属三则是与三权利主三体相关三联的一三种法律三制度，三法律既三可以将三一定的三房地产三权利赋三予一定三的主体三，也可三以限制三一定的三主体享三有某种三房地产三权利。三如划拨三土地使三用权只三能由法三律规定三的特定三主体(三国家机三关、非三营利的三单位)三拥有(三尤其是三新产生三的划拨三土地使三用权)三，集体三建设用三地使用三权的主三体亦有三限制。在我国三，房地三产权利包括土三地所有三权、土地使三用权、土地他三项权利、房屋所三有权、房地产相邻三关系、建筑物三区分所三有权、房地产三抵押权等。本三章仅着三重阐述三房屋所三有权、三房屋权三属登记三、房地三产相邻三关系三三个方面三的内容二、城三市房屋三所有权三的概念三和特征(一)三城市房三屋所有三权的概三念三城三市房屋三所有权三，是指三城市房三屋所有三人对房三屋享有三的占有三、使用三，收益三和处分三的权利三。我们三可以从三以下几三个方面三来理解三房屋所三有权的三含义。三(三1)城三市房屋三所有权三的主体三可以是三自然人三，也可三以是法三人或者三其他组三织。具三体来讲三，在我三国，国三家、企三事业单三位、社三会团体三和个人三以及外三国组织三或者个三人都可三以成为三城市房三屋所有三权的主三体。三(2三)城市三房屋所三有权的三客体是三依附于三一定土三地上的三房屋。(3)三城市房三屋所有三权是一三种完全三支配的三权利，三是房屋三所有人三对其所三有的房三屋为全三面支配三的权利三。这种三支配权三的表现三形式体三现在房三屋所有三权的权三能方面三。三①占三有权能三。它是三指房屋三所有人三对于房三屋的占三领、控三制。占三有是行三使房屋三支配权三的前提三和基础三。在一三定条件三下，占三有可以三与房屋三所有权三分离。如在房三屋出租三时，其三房屋被三承租人三占有，三而所有三权不发三生改变三。②使用三权能。三它是指三依照房三屋的性三能和用三途，在三不毁损三房屋或三者变更三其性质三的情形三下对房三屋加以三利用，三从而满三足生产三生活的三权能。三使用权三能可以三由所有三权人行三使，也三可以由三非所有三权人行三使(如三承租人三)。③收益三权能。三它是指三收取房三屋产生三的新增三经济价三值的权三能。如三房屋所三有权人三出租房三屋收取三的租金三。三④处三分权能三。它是三对房屋三进行处三置，从三而决定三房屋命三运的权三能。由三于处分三权能决三定着房三屋的命三运，所三以只能三由房屋三所有权三人来行三使，非三所有权三人不得三随意处三分他人三的房屋三。处分三一般分三为事实处三分和法律处三分。事实三处分，三是使房三屋的物三质形态三发生变三更和消三灭，如三将房屋三拆除等三。法律三处分是三依照房三屋所有三权人的三意志，三通过某三种法律三行为对三房屋进三行处理三，如房三屋的转三让、抵三押等。⑤排除三他人于三涉、妨三害的权三能。我三国《民三法通则三》第七三十一条三在规定三所有权三的权能三时，并三没有列三出排除三他人干三涉、妨三害的权三能，但三依所有三权的排三他性，三应该认三为所有三权具有三此项权三能。依三此项权三能，当三所有人三对其所三有房屋三进行占三有、使三用、收三益及处三分时，三如遇到三他人的三非法干三涉与妨三害，可三以根据三其受干三涉、妨三害的具三体情况三，请求三排除妨三害、返三还原物三、恢复三原状、三赔偿损三失。(二)三城市房三屋所有三权的特三征第一，三房屋所三有权是三绝对权三。除房三屋所有三权人之三外的任三何人都三是该房三屋所有三权的义三务人，三房屋所三有权人三对房屋三行使所三有权不三需要他三人的积三极行为三。三第二，三房屋所三有权具三有排他三性。同三一房屋三上不可三能存在三两个房三屋所有三权。三第三三，房屋三所有权三是一种三最完全三的权利三。权利三人可以三享有占三有、使三用、收三益和处三分其房三屋的权三利，可三以全面三支配其三房屋的三一切可三能性。三第三四，房三屋所有三权具有三永久性三。只要三房屋存三在，房三屋所有三权人的三所有权三就有可三能一直三存在，三权利人三在取得三所有权三时不受三权利期三限的限三制。第五，三房屋所三有权具三有弹力三性和回三归性介绍《三房屋登三记办法三》第三章三土三地管理三法律制三度土地管三理法律三制度概三述

一三、土地三的概念三与特性(一)三土地的三定义从地理三科学的三角度看三：土地指三地球的三表面，三包括海三洋、大三陆、内三陆水面三、高山三和南北三极冰川三。从法学三的角度三看：土地是三一国领三土范围三内的陆三地、滩三涂、岛三屿等一三切土地三。从土三地管理三的角度三看，比三较公认三的土地三定义是三：土地三是地球三陆地表三面由地三貌、土三壤、岩三石、水三文、气三候和植三被等要三素组成三的白然三历史综三合体。三这一定三义包括三以下几三层含义(1)三土地是三综合休三。组成三土地的三各要素三在一定三的时间三和空间三内相互三联系、相互作三用、相三互依存三而形成三一定结三构和功三能的有三机整体三。土地三的性质三和用途三取决于三全部构三成要素三的综合三作用，三而不取三决于任三何一个三单独要三素。三(2三)土地三是自然三的产物三。土地三是自然三的产物三，不是三人类劳三动的产三物，但三人类活三动可以三引起土三地有关三组成要三素性质三的变化三，田而三引起土三地性质三和用途三的变化三。三(3)三土地是三地球表三面具有三固定位三置的空三间客体三。它具三有立体三的垂直三剖面，三包括地三表、地三面，也三包括较三深的地三下，有三较大的三向上、三向下范三围。(4)三土地是三地球表三面的陆三地部分三。海洋和陆三地是地三球表面三的两大三部分，三相互之三间有着三区别明三显的自三然地理三特征。三陆地是三突出于三海洋面三上的部三分，包三括内陆三水域、三海洋滩三涂。将三土地限三定在陆三地范围三，符合三人们的三一般认三识。三(5三)土地三包括人三类过去三和现在三的活动三结果。三人类活三动影响三土地的三性质和三用途。三土地新三产生的三性质和三用途与三人类的三活动成三果密不三可分。三没有这三些成果三，土地三就不具三备这些三用途。(二)三土地的三自然特三性和经三济特性土地的三特征，三包括自三然特性三和经济三特性。三土地的三自然特三性是指三不以人三的意志三为转移三的自然三属性；三土地的三经济特三性则是三指利用三土地的三过程中三，在生三产力和三生产关三系方面三表现的三特性。三1三．土地三的自然三特性三(三1)土三地位置三的固定三性。土三地是自三然生成三物，总三是固定三在地球三表面的三某个位三置，不三可能被三转移。三这个特三点表明三，土地三的利用三具有鲜三明的地三域特性三。(2)三土地质三量的差三异性。三(3三)土地三使用价三值的永三久性三。

(三4)土三地面积三的有限三性。2．土三地的经三济特性土地的三自然特三性决定三土地的三经济特三性，是三经济特三性的前三提和基三础。土三地的经三济特性三主要包三括以下三几个方三面。三(1)三土地的三有限性三以及由三此引起三的土地三经营的三垄断。(2)三土地是三生产力三的重要三构成要三素。(3)三改变土三地用途三的困难三性。(4)三土地的三增值性二、土三地管理三的概念土地管三理是指三国家运三用行政三、经济三、法律三、技术三等手段三，为维三护土地三所有制三、调整三土地关三系、合三理组织三土地利三用，而三进行的三计划、三组织、三指挥、三协调、三控制等三综合性三活动。三其本质三是对土三地的行三政管理三。三、《三土地管三理法》根据法三条，介三绍该法三。第四章三城市房三屋拆迁三概述一、城三市房屋三拆迁的三概念和三法律特三征三(一)三城市房三屋拆迁三的概念三城三市房屋三拆迁，三是指为三了城市三的发展三和建设三项目的三实施，三由取得三拆迁许三可证的三建设单三位，依三法拆除三其建设三用地范三围内的三原有房三屋及附三属物，三并负责三对这些三房屋及三附属物三的所有三人进行三补偿安三置的行三为。(二)三城市房三屋拆迁三的法律三特征(1)三城市房三屋拆迁三是综合三性的行三为。(2)三调整城三市房屋三拆迁的三法律规三范具有三多样性(3)三城市房三屋拆迁三是双务三法律行三为(三)三城市房三屋拆迁三的意义(1)三城市拆三迁改造三，使大三批旧城三区住户三得到重三新安置三，造福三了人民三和社会三。(2)三城市房三屋拆迁三，使土三地资源三得到了三更加合三理的配三置。由三于土地三位置的三固定性三和稀缺三性，城三市经济三的发展三要求按三照城市三规划对三城市土三地资源三进行更三加合理三的配置三，城市三房屋拆三迁是合三理配置三土地资三源的有三效措施三之一。三(三3)城三市房屋三拆迁，三使土地三、房屋三的产权三得到明三晰，解三决了大三量的历三史遗留三问题。二、城三市房屋三拆迁的三基本原三则1．符三合城市三规划的三原则2．有三利于城三市旧城三区改造三原则3．有三利于改三善十态三环境原三则4．有三利于保三护文物三古迹的三原则5．保三护拆迁三当事人三特别是三被拆迁三入合法三权益的三原则三、城三市房屋三拆迁补三偿制度本内容三见教材三P11三4——三115第五章三房三地产开三发法律三制度城市房三地开发三概述一、城三市房地三产开发三的概念三所三谓房地三产开发三，是指三在依法三取得国三有土地三使用权三的土地三上进行三基础设三施、房三屋建设三的行为三。对房三地产开三发的概三念的理三解，可三以从以三’下几三个方面三把握。1．城三市房地三产开发三的对象三是城市三规划区三内的国三有土地三城三市房地三产开发三的对象三是城市三规划区三内的国三有土地三，依法三取得国三有土地三使用权三是房地三产开发三的前提三。农村三集体土三地不能三直接用三于房地三产开发三，只有三通过国三家征收三转为国三有土地三后，才三能成为三房地产三开发用三地2．城三市房地三产开发三的内容三主要包三括进行三基础设三施建设三和房屋三建没三城市房三地产开三发不仅三局限于三我们日三常所了三解的城三市商品三房开发三、城市三基础设三施建设三，工业三、商业三、金融三、旅游三等行业三中的房三屋建设三也属于三城市房三地产开三发的内三容。(1)三基础设三施建设三。包括三土地开三发或再三开发。三一般情三况下的三土地开三发包括三供水、三供热、三供电、三供气、三排水、三通讯和三道路等三设施建三设及施三工场地三的土地三平整。三通过土三地开发三达到“三三通一三平”(三水通、三电通、三路通和三场地平三整)或三者“七三通一平三”(道三路通、三上下水三通、雨三污排水三通、电三力通、三通讯通三、煤气三通、热三力通和三场地平三整)，三把自然三状态的三土地变三为可供三城市其三他设施三建设和三房屋建三设的建三筑用地三，也就三是我们三通常所三讲的将三生地变三为熟地三，为城三市建设三提供新三的建设三地段。三而所谓三土地再三开发，三则是通三过一定三量资金三、劳动三等的投三入，在三不增加三城区现三有土地三使用面三积的情三况下，三对械区三原有土三地进行三改造，三完善城三市基础三设施，三提高现三有土地三的使用三功能和三利用效三益。(2)三房屋建三设。指三住宅建三设，工三业、商三业、交三通、仓三库用房三和文体三科教用三房等各三类房屋三建设。三房屋建三设是在三基础设三施上进三行的一三种再开三发的行三为。二、城三市房地三产开发三的分类房地产三开发按三开发的三规模、三开发的三范围、三开发的三目的、三开发的三内容等三不同的三标准可三作不同三的分类三。三1．依三城市房三地产开三发经营三规模的三大小，三城市房三地产开三发可分三为单项三开发、三小区开三发，成三片开发三三类。2．依三城市房三地产开三发的范三围，城三市房地三产开发三可分为三新城区三的开发三和旧城三区的拆三迁改造三两类。三3．三依城市三房地产三开发行三为的目三的，城三市房地三产开发三可分为三以经营三为目的三的房地三产开发三和以自三用为目三的的房三地产开三发4.依三城市房三地产开三发的内三容，城三市房地三产开发三可分为三基础设三施建设三和房屋三建设三5.三依房地三产开发三企业资三本结合三方式，三房地产三开发可三分为合三作开发三、合资三开发和三独资开三发等。三、城三市房地三产开发三的特点从房地三产开发三的概念三及其分三类可以三看出，三房地产三开发有三如下特三征。三1．城三市房地三产开发三综合性三强、涉三及面广三，是多三部门的三协作活三动。2．城三市房地三产开发三投资大三、周期三长、风三险高三。3．城三市房地三产开发三与金融三业联系三紧密三。介绍城三市房地三产开发三经营管三理条例方法：三以案例三说明第六章三房三地产交三易法律三制度学习提三要

本三章阐述三我国城三市房地三产交易三法律制三度，包三括：城三市房地三产交易三概述，三房地产三转让，三房屋预三售，房三地产抵三押，房三屋租赁三，房屋三出典，三房屋赠三与和房三屋交换三。房地三产交易三法律制三度，旨三在规范三交易当三事人的三房地产三市场行三为，保三护正当三的房地三产交易三活动及三当事人三的合法三权益，三防止非三法的房三地产交三易活动三和垄断三经营，三促进房三地产交三易市场三的健康三发展。三通过本三章的学三习，要三了解房三地产交三易的概三念和特三征；理三解房地三产转让三、抵押三应注意三的问题三；了解三和掌握三房地产三转让、三房屋预三售、房三地产抵三押、房三屋租赁三、房屋三出典、三房屋赠三与和房三屋交换三等吏易三行为的三主要法三律要求三。第一节三城市三房地产三交易概三述一、房三地产交三易的概三念房地产三开发企三业在完三成房地三产开发三后，必三须经过三交换过三程才能三最终被三消费者三所利用三，这个三交换过三程就是三房地产三交易。房地产三交易是三指以房三地产为三标的而三进行的三转让、三抵押和三租赁等三活动的三总称。三从法律三的视角三来看，三房地产三交易的三本质是三房地产三权利在三不同的三市场主三体之间三发生转三移二、房三地产交三易的特三征房地产三交易与三其他商三品交易三相比，三具有共三性：两三者都是三发生在三平等主三体之间三的民事三法律行三为，交三易双方三之间产三生的是三民事法三律关系三，在交三易当中三应当遵三循民法三的一般三原则如三平等、三自愿、三公平、三等价有三偿、诚三实信用三原则等三。但较三之其他三商品交三易，房三地产交三易的特三殊性也三是鲜明三的，具三体表现三如下。1．标三的物位三置的固三定性房地产三交易的三这种特三性主要三是由土三地及定三着于其三上的建三筑物和三构筑物三的自然三属性决三定的。三一般商三品的交三易，当三出让人三将商品三交付给三受让人三时，商三品往往三都要发三生空间三上的转三移。而三房地产三交易则三不同，三其标的三物房地三产属不三动产，三不能移三动，一三旦移动三其经济三价值就三可能发三生减少三甚至丧三失。因三此，房三地产交三易的双三方是通三过所有三权和使三用权证三书及交三易合同三进行交三易，完三成交易三的标志三是房屋三所有权三及其占三用范围三内土地三使用权三的转移三或者是三房地产三权利主三体的变三更。因三此，我三国房地三产立法三采用公三示登记三制度来三管理房三地产的三权利变三动。2．房三地产交三易标的三额大，三专业性三强房地产三作为典三型的不三动产，三具有价三值巨大三和增值三的特性三，因此三房地产三交易较三一般商三品交易三更加复三杂。在三交易过三程中，三无论是三房地产三的交易三双方还三是房地三产管理三部门，三往往都三保持谨三慎态度三。三同三时，房三地产交三易的专三业性强三。我国三《房地三产管理三法》规三定，国三家实行三房地产三价格评三估和成三交价格三申报制三度。房三地产评三估，应三当按照三国家规三定的技三术标准三和评估三程序，三以基准三地价、三标定地三价和各三类房屋三的重置三价格为三基础，三并且参三照当地三的市场三价格进三行评估三。其他三要求从三事房地三产市场三估价业三务的单三位，应三当向当三地城市三人民政三府房地三产行政三主管部三门提出三申请，三经审查三同意，三并经工三商行政三管理部三门核发三营业执三照，成三立房地三产估价三事务所三，方可三经营。三房地产三市场估三价的专三业人员三，通过三资格考三试，取三得资格三证书，三并进行三注册后三，方可三上岗工三作。3．房三地产交三易为要三式法律三行为房地产三交易通三过各种三交易合三同形式三实现，三而且房三地产交三易引起三的房地三产权属三变更必三须办理三房地产三权届登三记手续三，才能三完成。三对此，三《城市三房地产三管理法三》规定三：“房三地产转三让，应三当签订三书面转三让合同三，合同三中应当三载明土三地使用三权取得三的方式三。”三、房三地产交三易的原三则房地产三交易的三特殊性三决定了三房地产三交易必三须遵守三下列原三则。三1．房三地一体三原则三房地产三转让、三抵押时三，房屋三所有权三和土地三使用权三必须同三时转让三、抵押三。《城三市房地三产管理三法》等三法律、三法规规三定，房三地产转三让、抵三押时，三房屋所三有权和三该房屋三占用范三围内的三土地使三用权同三时转让三、抵押三。《城三镇国有三土地使三用权出三让和转三让暂行三条例》三也规定三，土地三使用权三转让时三，其他三地上建三筑物、三其他附三着物的三所有权三随之转三让。2．依三法登记三原则房地产三交易必三须依法三登记。三房地产三转让与三抵押必三须依法三办理法三定登记三手续，三房屋的三租赁必三须向房三产管理三部门登三记备案三。我国三相关法三律对房三地产的三登记制三度规定三得较为三详细、三具体。三如《城三市房地三产管理三法》第三三十五三条规定三：“房三地产转三让、抵三押，当三事人应三当依照三本法第三五章的三规定办三理权属三登记。三”第五三十九条三规定：三“我国三实行土三地使用三权和房三屋所有三权登记三发证制三度。房三地产转三让或者三变更时三，应当三向县级三以上地三方人民三政府房三地产管三理部门三申请房三产变更三登记，三并凭变三更后的三房屋所三有权证三书向同三级人民三政府土三地管理三部门申三请土地三使用权三变更登三记，经三同级人三民政府三土地行三政主管三部门核三实，由三同级人三民政府三更换或三者更改三土地使三用权证三书。”三第六十三一条规三定：“三房地产三抵押时三，应当三向县级三以上地三方人民三政府规三定的部三门办理三抵押登三记。因三处分抵三押房地三产而取三得土地三使用权三和房屋三所有权三的，应三当依照三本章规三定办理三过户登三记。”3．成三交价格三申报原三则国家实三行房地三产成交三价格申三报制度三。房地三产权利三人转让三房地产三，应当三向县级三以上地三方人民三政府规三定的部三门如实三申报成三交价，三不得瞒三报或者三作不实三的申报三。第二节三城市三房地产三的转让一、城三市房地三产转让三的概念三城三市房地三产转让三是指房三地产权三利人通三过买卖三、赠与三或者其三他合法三方式将三其房地三产转移三给他人三的行为三。《城三市房地三产转让三管理规三定》第三三条对三“其他三合法方三式”作三了具体三的规定三，主要三包括：三(1)三以房地三产作价三人股、三与他人三成立企三业法人三，房地三产权后三发生变三更的；三(2)三一方提三供土地三使用权三，另一三方或者三多方提三供资金三，合资三、合作三开发经三营房地三产，而三使房地三产权属三发生变三更的；三(3)三因企业三被收购三、兼并三或合并三，房地三产权属三随之转三移的，三(4)三以房地三产抵债三的；(三5)法三律、法三规规定三的其他三情形。第三节三商品三房现售商品房三销售是三城市房三屋买卖三中最为三常见的三形式。三从实际三情况看三，许多三群众是三从商品三房买卖三中了解三掌握房三地产知三识，了三解国家三房地产三政策，三了解物三业管理三的。商三品房销三售的形三势某种三程度上三说，可三以看成三是我国三房地产三业的晴三雨表、三风向标三。商品三房销售三不仅房三地产开三发商十三分关注三，普通三群众亦三十分关三注。商三品房销三售管理三不仅关三系我国三房地产三业能否三健康发三展，也三关系人三民群众三的切身三利益。三近些年三来，国三家十分三重视商三品房销三售管理三问题。三《城市三房地产三管理法三》在对三房地产三转让作三出全面三规定的三同时，三对商品三房销售三中的预三售条件三又进行三了细化三。另外三，为了三规范商三品房销三售行为三，保障三商品房三交易双三方当事三人的合三法权益三，20三01年三4月4三日建设三部发布三了《商三品房销三售管理三办法》三，以行三政规章三的形式三对商品三房销售三进行规三范。根三据相关三法律、三法规和三规章的三规定，三我国现三行商品三房的销三售管理三包括两三个方面三：一是三商品房三现售，三另一个三是商品三房预售三。一、商三品房理三售的概三念商品房三现售，三是指房三地产开三发企业三将竣工三验收合三格的商三品房出三售给买三受人，三并由买三受人支三付房价三款的行三为。商三品房现三售的客三体是已三竣工验三收合格三的房屋三。未竣三工或者三虽竣工三但未验三收，或三者验收三不合格三的房屋三不能现三售。商三品房现三售应当三符合一三定的条三件。二、商三品房预三售的条三件商品房三现售，三应当符三合以下三条件。三(1三)现售三商品房三的房地三产开发三企业应三当具有三企业法三人营业三执照和三房地产三开发企三业资质三证书；三(2三)取得三土地使三用权证三书或者三使用土三地的批三准文件三；三(三3)持三有建设三工程规三划许可三证和施三工许可三证；(4)三已通过三竣工验三收；三(5三)拆迁三安置已三经落实三；三(6)三供水、三供电、三供热、三燃气、三通信等三配套基三础设施三具备交三付使用三条件，三其他配三套基础三设施和三公共设三施具备三交付使三用条件三或者已三确定施三工进度三和交付三日期；三(三7)物三业管理三方案已三经落实三。房地三产开发三企业应三当在商三品房现三售前将三房地产三开发项三目手册三及符合三商品房三现售条三件的有三关证明三文件报三送房地三产开发三主管部三门备案三。房地产三开发企三业销售三设有抵三押权的三商品房三，其抵三押权的三处理按三照《中三华人民三共和国三担保法三》、《三城市房三地产抵三押管理三办法》三的有关三规定执三行。三商品三房销售三时，房三地产开三发企业三选聘了三物业管三理企业三的，买三受人应三当在订三立商品三房买卖三合同时三与房地三产开发三企业选三聘的物三业管理三企业订三立有关三前期物三业管理三的协议三，并遵三守房地产开三发企业三制定的三《业主三临时公三约》。《商品三房销售三管理办三法》对三商品房三现售作三了一些三禁止性三规定。三(1三)房地三产开发三企业不三得在未三解除商三品房买三卖合同三前，将三作为合三同标的三物的商三品房再三行销售三给他人三。最高三人民法三院《关三于审理三商品房三买卖合三同纠纷三案件适三用法律三若干问三题的解三释》规三定，商三品房买三卖合同三订立后三，出卖三人又将三该房屋三出卖给三第三人三，导致三商品房三买卖合三同目的三不能实三现的，三无法取三得房屋三的买受三人可以三请求解三除合同三、返还三已付购三房款及三利息、三赔偿损三失，并三可以请三求出卖三人承担三不超过三已付购三房款一三倍的赔三偿责任三。三(三2)房三地产开三发企业三不得采三取返本三销售或三者变相三返本销三售的方三式销售三商品房三。三(三3)房三地产开三发企业三不得采三取售后三包租或三者变相三售后包三租的方三式销售三未竣工三商品房三。三(三4)商三品住宅三按套销三售，不三得分割三拆零销三售三、商三品房预三售合同商品房三现售合三同，是三指房地三产开发三企业与三买受人三达成的三由买受三人支付三房价款三，房地三产开发三企业将三符合要三求的商三品房交三付给买三受人并三办理产三权过户三登记手三续，明三确房地三产开发三企业和三买受人三权利义三务的书三面协议三。20三00年三9月，三建设部三、国家三工商行三政管理三局联合三制定了三《商品三房买卖三合同(三示范文三本)》三[建住三房(2三000三)20三0号]三并下发三各地参三照执行三。从该三示范文三本的内三容看，三商品房三买卖合三同应当三明确以三下主要三条款。(1)三当事人三名称或三者姓名三和住所三。房地三产开发三企业的三营业执三照注册三号、企三业资质三证书号三等要在三合同中三反映出三来。三(2)三商品房三基本状三况，包三括商品三房项目三建设的三依据(三土地使三用权的三取得方三式、规三划用途三、规划三许可证三号、施三工许可三证号等三)。三(3)三商品房三的销售三方式，三包括销三售依据三、现房三还是预三售房等三。(4)三商品房三价款的三确定方三式及总三价款、三付款方三式、付三款时间三。按照三《商品三房销售三管理办三法》的三规定，三商品房三销售可三以按套三(单元三)计价三，也可以按套三内建筑三面积或三者建筑三面积计三价。商三品房建三筑面积三由套内三建筑面三积和分三摊的共三有建筑三面积组三成