啤酒厂商业策划提案

泰安泰山啤酒厂商业策划提案

香港环球商机泰山啤酒项目组前言发展商的期望主要为将旧有厂房改为商业用房，以盘活资产围绕啤酒做定位，以商业地产的运作带动啤酒的销售和品牌效应，并最终形成固有模式，以利于推广以旧厂房、仓库改做商业的LOFT商业，在国内的成功案例并不少见，但其开发理念和文化理念各不相同，通过对这些案例的分析，为本项目的开发提供有益的经验2前言3开发理念自发形成企业/政府开发案例杭州49上海田子坊广州信义会馆深圳OCT发展轨迹创意企业/艺术家进驻商业功能配合旅游目的地文化符号杭派文化创意城市现代视觉艺术商业功能开发艺术氛围营造旅游目的地岭南会馆风情的体现移民与融合先峰和时尚结论LOFT具有独特的商业文化体系本地文化是最具生命力和吸引力的文化旅游功能不是最初的目的，而是必然的结果前言我们需要重点解决：发掘泰安特有的文化思念，为本项目注入文化基因，使之成为有生命力和影响力的“个体”建立啤酒与泰安文化（中国文化）的沟通点，使啤酒具有鲜明的本地特色，并带动啤酒的销售和品牌效应通过项目运营推广，不断建立并巩固消费群体4泰安分析商业分析项目分析项目定位服务收费52023/5/9泰安分析泰安是一座历史文化名城泰安市位于山东省中部，是古代齐鲁的中心地带。五岳独尊的泰山雄踞境内，是远古部落频繁活动和古帝王祭拜天地及封建帝王争相举行封禅大典的地方，这使泰山周围地区成为中华原始民族之发源地和宗教、文化圣地。6齐鲁文化的浪漫与厚重

齐鲁大地是中华文明最早的发祥地之一。

齐：重商、注重革新，在文化上表现为“浪漫”

鲁：重农、注重继承，在文化上表现为“厚重”泰安分析经济较发达在济南都市群经济圈总体规划中，整体都市圈包括7个城市，其中济南、淄博属于经济比较发达的第一方阵；泰安、莱芜处于较发达的第二方阵；而德州、聊城、滨州属于经济欠发达的第三方阵GDP2009年全市实现生产总值(GDP)1715.7亿元，比上年增长13.6%；人口规模

2009年全市常住人口548.0万人，增长4.4‰，其中城镇人口264.2万人消费能力2009年，市区居民人均可支配收入17672元，比上年增长9.8%；人均消费性支出12319元，增长5.0%7泰安分析8宜居城市自然条件优越，发展成其他城市居民的第二居住地交通发达高带公路、高等公路纵横交织城市互动积极与淄博、莱芜、德州等5市加强合作旅游名城山水圣人旅游线路的中心世界的泰山泰安发展的五大优势承接产业重汽制造、钢铁及纺织产业与济南对接2023/5/9泰安分析泰安是具有深厚文化底蕴的文化名城，其传统的齐鲁文化具有兼容并蓄、胸襟博大，富于人文关怀和人道精神等鲜明的精神特质泰安是拥有城区内约50万人口的大型城市，经济水平较为发达，使城市具有一定数量的追求精神生活、勇于尝鲜的个性化群体，具备发展个性化、独特性的商业项目的基础92023/5/9泰安分析商业分析项目分析项目定位服务收费102023/5/9市府广场商圈，市政府南市政广场，以金座地下步行街和易初莲花为主。红门商圈，泰山登山入口处，以经营泰山石、字画为主，兼营部分当地土特产。火车站银座商圈，位于东岳大街、龙潭路交汇处，以银座为中心，涵盖百货、家电、服装等。青年路财源街商圈，泰安主要商业聚集地，以青年路和财源街的交汇处为中心，以百货和精品店为主。112023/5/9商业分析老县衙旅游文化街分析项目位置：岱庙正南，南依财源大街,东邻通天街、西邻青年路建筑面积：约2万平方米建筑风格：采用环廊相连的仿明清古建筑风格景区特色：集观光、住宿、休闲、购物、餐饮于一体特色旅游文化景区面临问题业态缺少特色：目前引进的商家中缺少本地化、特色化、个性化的商家整体规划较乱：购物、餐饮等业态规划较混乱，缺少统一、鲜明的主题营销方式较少：项目缺少统一的运营管理机构，后期市场推广工作缺失12商业分析泰安传统零售商圈是以火车站为发展核心，主要商场、步行街聚集于火车站周边；商业面积较小、周边环境较差、不利于商业的长期发展随着城市建设和规划的发展，零售商业开始向城市周边区域发展，宝龙城市广场和名嘉广场的建设将为城市带来新的商业思念从老县衙旅游文化街的案例来看，泰安发展旅游地产应注意：文化与旅游相结合中，既适合本地人消费又能吸引游客消费以某一业态做大做强，带动整体定位的落实业态的有序组合，协调项目整体发展，实现盈利后期营运推广是长期的、科学的工作132023/5/9泰安分析商业分析项目分析项目定位服务收费14项目分析项目概况占地面积：74841.7㎡建筑面积：36870.12㎡可用建筑面积：30000㎡广场面积：约25400㎡项目位于外环路以南、龙潭路以西，属老城、新区的交汇地带；外部交通相对便捷，人流车流主要通过龙潭路到达，公交线路数量偏少；建筑体为厂房和仓库，单层为主，部分为2-4层，层高较高15出入口中心大道项目分析项目可发展方向思考项目的个性定位方向项目消费者分析啤酒元素在项目的运用16项目分析项目的个性定位方向本项目的建筑特征为旧厂房，约30栋，层高较高，楼龄为20-30年，可利用和改造的空间较大本项目处于新老城区交汇处，交通较便利本项目空地较多，停车较方便利用现有条件发展具有差异化特色的LOFT商业区17项目分析项目消费者分析以本地城市白领、小资一族、浪漫情怀的常住民为核心消费群体泰安城市区拥有约50万城镇居民，整体消费基数较大泰安经济较为发达，商业商务交流频繁，餐饮、娱乐等行业具有较大的市场潜力项目周边有山东科技大学、山东农业大学、泰山医学院、泰山学院等高等教育机构，教师和学生等高素质群体是本项目主要消费群体之一，同时是本项目文化与创意产业链上的重要一环立足于本地消费群体也易于培养本地文化特色，最终形成旅游氛围18项目消费者分析以游客为重要的消费补充泰山和方特乐园为泰安带来大量的游客，本项目的独特商业氛围将成为吸引游客的重要因素有利于适当提高项目档次有助于项目知名度和泰山啤酒美誉度的扩张19项目分析啤酒元素在项目的运用啤酒元素业态组合形象打造20体现经济收益体现文化品味项目分析啤酒元蔑素直接关水联餐饮、效酒吧、KTV利：容易吸引炼人气突出项背目特点21选择补坑充业态体现经济我收益主要特点僚：晚间经营周末/假日生快意旺弊：租金承斥受能力抵相对较摄低商业氛电围培养谷期长重点发连展啤酒元素业态组合形象打造项目分撤析啤酒元推素间接关这联延长项目林整体经营罪时间画廊22补充业态实现较桌高的租酬金收益与艺术、您啤酒关联给，能带动条人气选择标山准可选业镰态电影院书吧健身房宠物医肾院…………啤酒元素业态组合形象打造项目分析23啤酒元砖素业态组骂合形象打懒造形象打对造项目氛围季营造项目概班念传导品味生活进的空间朋友欢他聚的场冈所打发时讨间的地宇方啤酒主题绒乐园厂房、深场地利晃用机器、惑设备利倦用啤酒包装殊利用泰安分姨析商业分析项目分析项目定末位服务收镰费24项目定位整体定圈位25泰安商央业新名袭片全新的时戴间型消费悟空间一种崭息新的餐闹饮、娱哗乐方式一个活动肯的品牌营件销方式项目定鼓位主题定孔位泰山啤酒捆嘉年华广障场嘉年华是只起源于欧状洲的一种端民间狂欢饲活动，其音特点为热牲烈、开放泰安所处址的齐鲁文稼化中，齐玻文化的特挡点浪漫、限开放、兼者容啤酒作为员泊来品，稿通过“浪贱漫与开放喝”的中西暖文化交融诉点，在泰饥安不断发录展26项目定扎位整体发展27综合性历史文化特色的都市旅游景点区域交流和聚会的地点Goi析ng猾Up项目定喂位档次定位28高档（10-15%）中高档（50-60%）中档（20-35%）项目定位业态组剂合与分兴布项目特正征：不让规则步哑行街区以主通道锦为轴心，离项目按可奥展示性、禁人流引导蚕性，可分粪为核心区判、次级区渗和边缘区设置三遣大主题食神大道艺术长廊时光隧凶道29人流主牢动线重要展列示面人流次释动线需要引倦导的路伶线核心区次级区边缘区项目定芦位业态组合册与分布30沿人流仰主动线楼作为主贝要展示锄面，突概显主题慈定位和惩特色规划要点控制体访量创造双边证铺业态组合餐饮、餐旷吧、酒吧检、KTV主题：食赵神大道项目定位食神大恭道意向展示31部分商穷家为餐寇吧式经色营，白贪天经营袍餐饮，忍晚间经抚营酒吧项目定粘位食神大承道意向展示32部分商渐家为餐仰吧式经微营，白馒天经营裂餐饮，童晚间经馅营酒吧项目定娃位业态组树合与分予布33靠近主捡出入口姐的位置姐作为特谅色零售架区规划要宣点利用公膨共空间创造双边示铺业态组石合外贸服装切、画廊、怨书吧、奇殃石展示、际古董主题：柳艺术长域廊项目定爸位艺术长廊意向展丘示34外贸服装画廊书吧古董充分利博用室内中空间，科设置外吵摆区域进，营造掌氛围，踩减少空恭旷感项目定位业态组守合与分按布35项目边辈角区域通需要以袜目的性鸡消费的犬业态/主力店首来充实通过主力让店的带动披作用，使恒得项目各寸区域的人诊流达到一像定的均衡才性，为各段个商户创管造商机主题：孟时光隧轨道业态组努合电影院棋、健身话房、快搏捷酒店倾、工业辞展示中毙心、项召目营销赖中心项目定粪位业态组合灶与分布36招商中心营销中心保安服务晋点宠物医熟院工业展示秩中心电影院运动集中榴营快捷酒堡店项目定位时光隧道意向展示37快捷酒豆店宠物医院电影院运动集中键营项目定位时光隧道意向展楼示——工业展示可中心38废弃机枝器展示整体设叨备微缩馒展示部分环节货可手动操设作可现场品池味啤酒销绢售中心项目定位形象打造以啤酒为遭核心展示制，通过声陆、光、电际、色等多守种手段营写造啤酒主乳题乐园通过细部潮塑造，开纤发“时间元型消费”杀空间通过整体骂氛围的营衣造，突出劳泰山啤酒份的个性特饼征39项目定柏位外观形味象打造基本保撕持物业羞现有形井象对新增部卡分应“做勿旧如旧”老，保持统蹦一性40厂区大门塑造项目断主体形象整体色涝彩或装帐饰风格挪偏向厚悦重——黑啤意撒向化整体色彩朱或装饰风管格偏向轻工盈——原浆意向叛化41主通道轴顺线北部主通道轴富线南部食神大嘉道意向展厌示项目定位主展示立面打造打造“摊三点一秤线”，易保障主骄展示面胀的视线台通透性通过设置置点节叶，缓解莲道路过醒长造成唉的疲惫穴感，引欲导人流适进入项久目内部设置三大轻广场啤酒喷泉的广场啤酒风乱情广场啤酒假避日广场421234项目定痛位主展示面蔽打造具体建议1号位置现绵为旗杆，度建议拆除夜，以保持捕主动线的总视线通透炊性2号位置重现在空逢地，建鞋议作为贫次广场肉。利用仓工厂里灰的废弃倒管道、飘机器零循件改造尽成装饰悄品，打领造小型虽喷泉广估场，广如场旁安颠排项目面总平图431234啤酒喷泉砌广场项目定位主展示面泪打造具体建议3号位置树现为大校棚区，盐建议改距为主广俱场——啤酒风溜情广场风情广场狱建筑风格偏建议以现钱代简洁方润式结合山睁东民居风长格，整体设形象与周铁边旧厂区茎统一平时做复为公共代空间，赚放置小对型快餐庸座，节勺假日作深为表演贸广场441234啤酒风情凑广场项目定皮位主展示面妻打造具体建议4号位置薄现为空夹地，建艺议改为宾啤酒假竹日广场假日广车场是衔惰接主通叛道之北突南的交股汇点，历是人流听的汇集膊区和发拴散区广场上设揭置标志性态物体451234项目定震位细节处理导视系地统厂区内有捞大量的管禽道，建议恒将管道做功为指引，飞沿人流动响线的设置乓方式重新啦规划拆除的管鲁道可做为鉴景观小品扣的主材料图，或商铺菜装饰的材因料项目内所拣有指示牌斤、标志均惰用与啤酒议相关的物缺件进行设司计，如酒仪瓶、瓶盖……46项目定思位细节处匹理烟管作为本终项目的筛主要形蹦象展示西，重新吗包装47加镭射效修果包装效配果一加条幅装顽饰包装效果焦二项目定位细节处理墙体墙体整才体保持作现有的挂形象啤酒风情思广场和假敬日广场旁稍边的墙体挎，设置顾匹客/游客留言段区，加强依互动效果部分墙序体作为按广告出灶租给其序它商家份，如汽抖车经销倦商、房输地产商……绿化发展“园识林式厂区智”的良好路基础，利税用现有的卸野生绿色暴植物，丰绞富项目景越观48泰安分拘析商业分直析项目分析项目定位服务收旦费492023螺/4/2盲8服务内攀容本项目萍操作的斗两大难伍点为招商资径源后期运员营从目前短殊期考察的尤情况来看砌，泰安本共地符合本跳项目需求毛的商业资茂源较少，龄需要由济筋南、青岛拐等异地引茅进招商资源邮和硬件设笨计，可以钉简单的复腥制，而真检正能使项酿目保持生弱命力的后俊期管理，痛特别是管圆理与品牌衣营销的联仅动，这是债能够带动护泰山啤酒族品牌形象蛋的关键点50服务内迟容我司拥有挽强大的品恳牌资源，微针对本项绣目的实际盖情况，将枪专门组织暖专职小组筝进行招商项目组寇招商：条济南、芒青岛、防泰山总部支援避组：广东笼、上海资晶源整合我司拥有绸丰富的商品业管理经躁验，将本过项目的运名作与泰山锄啤酒的品珍牌营销相粥结合，实阴现多赢51服务内乔容1、城市市翅宏观环境灭分析（1）城市人忽口因素分荐析（2）城市GDP发展状拆况、内教外商投疑资及产奥业结构睛情况（3）城市消规费品零售洗总额及商角业总体情屡况（4）城乡强居民收篇入水平2、区域零摸售业结构赏、酒店、奏公寓分布半及经营状抖况调查分羞析（1）区域板内各类湿型物业博分布（圾商业、慨酒店）（2）区域内临的商业市马场竞争状盲况及其竞腿争者的调款查分析（3）现阶段殿该区域各供商业地产患的总体租迟金水平及赠比较分析（4）未来遥该区域鹊内零售酱业及商纸业发展牛分析52第一项、凯市场调查服务内宴容3、区域经简营商调查（1）主要业映种业态经遵营状况（2）经营者承基本资料恐调查（3）经营显者对项律目区域央意向调柜查分析（4）经营者坝对项目意咬向调查分立析（5）项目业凯态功能需患求调查4、项目馋商圈范柏围内消娱费者调河查（1）人口泊、年龄换、职业惩、文化柔水平统罚计（2）消费宗者消费坐数据统羡计（3）购物凉习惯及毒购物心阻理调查（4）消费撑者对项家目意向永调查分惭析（5）项目业枕态功能需面求调查53服务内容一、市场穿定位1、项目英分析（1）地块分鱼析（2）区位桨分析（3）交通嫌分析（4）政策街分析（5）SWO葵T分析（6）项目妄开发面执临关键盘问题分搬析2、宏观踢背景分河析（1）城市市絮经济数据原分析（2）房地产皇行业环境偏分析（3）宏观芒背景分始析总结54第二项指、项目嫁商业策箱划服务内容3、城市及脸项目周边侦商业、酒慰店物业分值析（1）各物业暮规划格局（2）项目晶分析（3）租金水恰平分析（4）竞争分俭析4、品牌禾商家研哭究（1）主力店涌、次主力料店及各品绞类代表品渡牌商家访结谈（2）商家济访谈小灯结（3）商家谷对本项哭目物业绢要求汇缘瑞总及建回议（针挨对不同俯业态建勾议有所余侧重）555、商业良消费者纺分析研宇究（1）消费者犹收入、文睬化、支出饶水平等基最本资料总或结分析（2）消费弦者对消唱费习惯协分析总醉结（3）消费烫者消费缘瑞结构、播品类等钞分析总薯结（4）消费吉者对本荐项目区旬域意向税及认同嘱分析总洪结（5）消费慎者对本库项目产碍品结构浓、消费炒意向分揉析总结（6）消费亿者对本节项目经惩营方式含、品牌派、消费他爱好等警分析总繁结6、商业经摊营者分析背研究（1）主要业时种业态经画营状况分额析总结（2）经营百者基本贞资料分慰析总结（3）经营者基对项目区民域意向分品析总结（4）经营者趋对项目意烘向总结分桨析（5）项目业街态功能需侨求总结分词析（6）经营者染对项目的该经营要求关及建议56服务内见容7、项目定伐位（1）项目市安场战略定默位（2）项目艰商业属甚性的判裤断（3）项目产摄品结构及票总体平面亿布局建议（4）项目声规模建叛议（5）功能定暂位（6）形象定徒位（7）档夹次定位（8）目雪标消费书群定位（9）项目钱的开发策安略建议（10）项目的趁租金建议57服务内历容第三项趣、建筑僚规划设境计建议1、建筑调风格与低立面效弦果设计钟方案建割议2、商铺结勾构与内部蜂分割方案遵建议3、景观塞设计方予案建议4、商业动嫌线设计建团议5、商业氛咱围建议58服务内螺容1、业态纠组合影也响因素壶分析（1）项目定配位（2）消费群粪需求2、业尤态组合岔建议（1）业态组旺合建议（2）目标商皮家举荐3、业态吸布局总体笋思路（1）业态漂布局一凯般原则（2）地块缺、商家紫因素影已响（3）业态毁布局总宅体思路4、业态打具体布局（1）各层业缸态布局思答路（2）各层业禁态具体布血局（3）总体丧业态组薯合比例59第四项、扯商业业态置布局建议服务内容第五项藏、营销贵推广策昏划1、营销捧推广整锋体策略联建议；2、现场包崖装策略建居议（配合戏专业广告踩公司）；（1）项目外奶立面包装居建议（2）招商耐中心包党装建议尾（形象股、功能唐分区建见议）（3）建立品彩牌加盟中锐心3、营销宣紧传工具建姓议（配合茄专业公司爬）；（1）招汤商手册尾及楼书（2）宣传洋单张（3）3D宣传片4、项目媒桃体推广策购略建议；5、营销活关动建议。60服务内容第六项、桌招商代理1、招商模胞式及策略蒜的制定2、项目招素商流程制遇定3、招商优浩惠政策制依定4、招商痕媒体组被合及策剑略制定远、调整5、招商汽推介会浇活动策皂划组织扭及执行6、前期刚招商文茅件准备紫（包括亦合同，鹊意向书冶，商户伤公约等挖）7、前期招习商人员培水训8、协助皂当地有迟投资意顶向的商苍家进行钱品牌投露资分析军和寻求昼品牌加徒盟代理9、负责顺商户的萌拜访、翅跟进、贫谈判、释签约全速过程10、提供湖商铺租橡金及租上赁条款奶厘定方脚案61服务内续容第七项膨、商业苍经营管残理顾问1、全面注尖入现代商腔业管理体亡系2、协助你商业运懂营管理忍手册文毫件编制3、提供商寸业经营诊哪断4、协助经吧营管理方班案制定5、协助制话订商业经鹿营管理长佳期规划6、协助魔制订开献业计划7、协助制误订全年营欣销推广计李划8、协助人肤员培训及撒评估9、持续提安供商业品惜牌引进注：服母务期限从候开业前6个月到路开业后6个月62服务收报费一、项目