张家港王府广场商业步行街项目招商策略报告

张家港王府广场商业步行街项目招商策略报告璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——

理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——

捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）

让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁

报告思路分析市场认识项目挖掘机会准确定位快速招商快速热场提案大纲第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分定位研究第四部分招商策略第五部分包装与推广第一部分市场分析印象张家港百强前列苏南四小龙人居经典环保模范独具魅力张家港精神市场初探步行街业态整体分析杨舍西街业态整体分析热点与稀缺业态经营情况租金情况消费者分析结论步行街业态整体分析步行街掠影——不止1家的KFC，代表了步行街国际化的快速步伐。步行街业态整体分析感受步行街——艺术化的/时尚的/实用的/略带缺憾的步行街业态整体分析步行街涉及大店小铺100余家，除了数家大型综合性商场以外，其余业态主要为一下几类，纳入统计范围有99家店铺。业态经营商家数量比重代表商家服装2929.30%三福服饰/龙达飞/圣迪奥/BALENO班尼路餐饮休闲1010.10%长青藤茶园/水天堂/巴西烤肉体育用品88.10%特步/安踏/皇马运动/361度体育通讯66.10%国网手机专卖/移动/联通数码55.10%宏图三胞专卖摄影55.10%红与黑摄影/漂亮新娘/亲密爱人金银饰品44%上海老凤祥银楼/老庙黄金银楼证券银行33%南京证券/农村商业银行医药22%同济堂阜康大药房眼镜22%喜视眼镜其他

25.20%石头记/中南鞋城等步行街业态整体分析步行街业态分布较为均好，从服装、餐饮休闲到医药、鞋帽等均有配置，体现了目前步行街较为成熟的面貌；从经营商家数量上分析，服装类经营者占据了近1/3的份额，所经营的品牌多为国内品牌和国际三线品牌服装，偏年轻化；步行街所经营的时尚类产品线仍然欠缺，不完善，例如体育用品虽有经营，但是多偏向于服装，鞋类单一产品线经营；餐饮休闲类的商家其经营状况反映良好；各业态虽都有涉及，但是各品牌档次普遍不高，与同类产品相比较，步行街目前所经营的产品线有进一步提高的潜能。杨舍西街业态整体分析杨舍西街印象一——更多的美容美发中心与孩提用品混搭。杨舍西街业态整体分析杨舍西街印象二——街还是街，但这里只是一条街。杨舍西街业态整体分析杨舍西街涉及大店小铺116家，除了2家集贸市场以外，纳入统计范围有114家店铺。业态经营商家数量比重代表商家服装5346.50%漂亮人生/卡邦尼/七匹狼/千百度/太平鸟服饰美容美发108.80%名匠理发店/梦想/雅典娜女子专业美容餐饮休闲87.00%圣水咖啡/陶然茶坊简餐/江南春美食证券银行76.10%交通银行/中辰期货/建设银行/中国银行文具43.50%长征文具/办公伙伴文具/利百代文具眼镜32.60%时新眼镜城/喜视眼镜医药32.60%阜康药店/华贸药店音像制品21.80%大光明音像/阳光音像其他

21.10%机关宾馆/蔷薇鲜花店杨舍西街业态整体分析杨舍西街业态分布较为单一，严重偏向于服装类。服装类占所有经营商家数量之46.5%，与步行街相比较，体现了杨舍西街的陈旧特性；与步行街不同的在于，美容美发占据第二把交椅，并且其经营档次不高，多为不知名的美发单位；该街区由于不是严格意义上的步行街，故其经营业态也颇为混乱，例如属于五金类的衡器也有经营；餐饮休闲类的商家其经营状况反映普遍不好，多数商家已经开始转手经营；同样，服装类虽然集中，但是无品牌环境，多数为不知名的小商家，部分经营服装的业主已经着手转移经营地点。热点与稀缺业态分析综观步行街与杨舍西街，统一考虑，我们得出如下业态分布环境图。热点与稀缺业态分析从前面的分析我们可以得出：在张家港商业核心圈内，围绕步行街以及杨舍西街所形成的商圈内，经营比重最大的业态为服装类。占所采用的样本量比重为37%；其次为餐饮、休闲类。其所占经营数量的比重为9%；分列第3名的是证券、银行和通讯两大类，其所占经营数量的比重分别为5%；整体上分析，本商圈内所有的经营业态以及其所占的相应比例是与全国各地区的步行街业态分布是相类似的，服装、餐饮、休闲以及通讯类几乎占据了“半壁江山”，两条街经营取向各有侧重，但从整体看，经营状况良好，搭配合理。经营情况分析业态比重产租能力竞争形态竞争强度档次经营状况服装38.49%高价格竞争强中档良好餐饮休闲8.50%高形态竞争一般中档较好证券银行4.70%低同质化竞争一般——一般通讯4.70%高企业级竞争强——优良体育用品3.80%高档次竞争强中档一般数码2.80%中产品线竞争弱无判断一般摄影2.80%中高服务质量一般中档一般医药2.30%高价格竞争较强——良好眼镜2.30%高价格竞争一般中档良好金银饰品1.90%极高品牌竞争较强中高档较好基于我司调研分析，结合各业态经营特点，综述如下：租金分析

步行街杨舍西街东端中部西端东端中部西端租金[￥/D.㎡]30~3220~3039~455.5~1011~158~10分析租金，我们将两条街分解为三段，因为各自的微观环境，导致租金各有差异，基本规律反映为：1、步行街自东往西，租金渐渐有所提高；2、杨舍东街则呈现相反的趋势，但是因杨舍东街东端某些项目的租赁方为集体物业，其租金出现个案大不同；3、部分商铺年租金上扬速率为16.67%。具体关系见上表。消费者分抗析年龄多集乐中于20码~30岁窗之间，偏皱年轻化，诱绝大多数汁为结伴而撤行；根据现作场调研险发现，责一些折茎扣店业著务相对刺较为火部爆，而旧特别高悬档的商品相巡寿对而言，框其营业状露况稍逊一件筹，反映穿出目前步谣行街消费城心态为价格主迟导性；对比步行群街与杨舍忆西街人流础，步行街续流动性明挪显慢于杨驱舍西街，步行街更燥多地吸纳蔬休闲人群乏，反映消赛费者对新况环境更有袭期待；对于目前肿消费者而准言，逛街陶的主要目店的还是以跟购物为主蓬，休闲的潜在消显费暂未筒被挖掘暖；消费者阅品牌意祥识尚未理有效建闭立，对冈比国际淹运动品投牌和国奏内二线案运动装消浮费，国宫际品牌安并未获误得预期横关注。结论现有步罚行街缺乏互邀动性和田时尚引滨导性，偏重购盗物，弱于飘参与；现有步类行街缺乏新距奇性和什消费体档验性，偏重暗实际，贼弱于理平想；现有步行软街缺乏更鞭多时尚业迹态，多数磁原因在于追现有租金浊过于高昂，产租秤能力不高次，单凭跑痒量的业态剃进驻本无怠可能；凯丽百贫货、第自一商场臣等高档射百货经马营日渐阶成熟，焦步行街以及周边商场购物氧功能将有现可能进一步麦弱化，本区毯域内高性档商品蕉经营将龄受到更大的冲额击；现有步行抽街表象看抚其经营产古品已趋完招善，但是业种分配虑上还存在诸多缺爆陷，本案商袍业将有弥社补该空缺洽的空间；因现有司步行街裂其规模有限，导致部盟分强势业创态也无法乡丰进驻；项目已经招商，整体础招商的蛋可能性康已经大谎为降低弃；步行街辞已经成熟，并集乏合了港冻城的时洋尚所在版，我们们应因势赚利导。第二部分括项目搏分析知己知荐彼，百污战不殆蚂。——《孙幕子兵法》周边环批境物业分攀析SWO决T分析商业物业恭类型分类本案类直型归属总结项目分顾析部分项目分析熊部分——逆周边环境北部为张甘家港城市你中心商业坡区——步翻行街，毗轻邻商业繁离华区；南部为裹住宅区掏，由此航导致了狡本案5巨0%左竹右街铺首为单面披铺，人鹅流引导存在歇一定压猎力；东部为尚住宅区糟，并有厨一定的团商铺在盈经营，情但是经识营档次扎和效益否并不高，棕多为一权些产租跳能力不坝高的社小区服务蔑型商业惹；西部为沃长安南忌路，是孕张家港仪一条极家为重要斜的城市掏交通干娃道，长促安南路与步泊行街交接汉处亦为重葬要的商业蹲区；综合本刑案四至话环境，轰结论性屑地得出邻本案宏糕观地理劣环境极肃为优越寨，但是其微穗观交通环柄境存在多晨处弊端。项目分析凯部分——勒物业分析本案为张矛家港高端拥住宅——快王府名邸亏底层商业乖；S型弧钩线设计栽，挑高克6米8级，一层屠当作两腔层用；总建筑面谎积近50俘00平方烫米，中等俗规模，适舅度体量；基本售罄咬，并提供代3年5％墨的优惠政技策；目前出租殿率不高，岭商业业态扬分布不明相显；根据建替筑形态惕，大致戒可分成胳4个区免域，招努商可进垦一步引弃导；景观及栽其他商妖业附属匹配套基侧本具备殊，但仍道需很多窃完善。项目分析尚部分——虽物业分析项目分扁析部分——SWOT古分析优势（S哲TREN彻GTHS雪）1、毗娱邻商业离繁华区维——步楚行街，蚁地理条世件异常晕优越；2、王牧府名邸卡为高端志物业，攀项目整先体形象住高档，胃可以借仪势；3、挑高秀6米8，辱一层可做嘱两层用，呆大有利益驴；4、流肾线性规抽划设计罩方案，穷曲径通芳幽，引税人入胜夕，是步构行街设乒计之高欧境界；5、外立案面用材较目高档，住旷宅与底商蜡衔接处，棵匠心独具臂，整体品部质感强；6、单铺库开间合适场，迎街面洪宽阔，进腔深短小，竟优质商铺向经营环境号。劣势（裁WEA功KNE乞SSE欢S）1、微观债交通环境揭差，人流帜动线设计申和引导难乳度高；2、因整拼个中心区画停车位缺闯乏，地面浮停车严重光影响外铺本经营；3、零吼散销售梦，回租浑经营，愉由于现才有零星表招商已君启动，成整体招乱商已无宜可能；4、对面公商铺因有棋市政背景足，经济要俗求不高，松同时运作郊将给本案隙造成压力移；5、社宝区底商段，对多状种业态庸有抗性安，招商党选择面念有限。项目分析落部分——SWO臂T分析机会（严OPP笋ORT享UNI翠TIE酬S）1、招元商尽快介入，降勇低因时机锻过失而造描成的无形纷成本负担厅；2、现有扬步行街业君态尚不完雪善，可进袖行差异化经营负，相互想补充；3、因蓬是市政氏府重点遥支持工椅程，有呀可能找锻政府“购背书”拖；4、正见逢中心尝区大力削发展时线机，因峡势利导听；5、现雕阶段，浓全市尚撞无类似讨特色商棋业项目冤运作，惰竞争压薯力较小蜡。项目分析但部分——SWO红T分析威胁（T食HREA燥TS）1、全市霸商业供应呜量较大，崖易造成经棋营商家分揉流；2、可符类比项庸目日渐联增多，嘱分批入仰市，竞争压贡力增大；3、对瞧面商业色项目提衰前以相械对优势挠政策启描动，易蓬造成被条动局面恭；4、招刷商进度扎迟缓，零星招租逐持续，易庭造成整体侦优势瓦解邪，缺乏战株术。包括财坟富广场需、香港兼城、城舒市购物精公园和某亨通广蛾场在内叨的各大隙商业项础目都已经汽跃跃欲沫试。项目分帝析部分——SWOT枕分析按级别可分为市级商榨业街和清高级商茂业街、积小型商莲业街，汇前者如弦哈尔滨私中央大残街、天钻津和平路商等业街；后处者如北京揉地安门商愁业街和芳榜庄小区餐尿饮一条街费。按功能按规模可以为大迟型商业街线，中型商甘业街和小慌型商业街靠，大型商寸业街的长墨度均在1季000米栋的标准基情础上进行绵有序分布苏。深圳华恒强北路商杀业街和北影京的有2爽75米的扰大栅栏袖罚珍商业街肝分别是中诉型和小型垒商业街。按性质可分为仍商业性匪一条街参、服务控性一条选街，如庭北京中阀关村电黎子一条包街北京西二督环东侧的梯北京金融芬街。产品为爷两层，肿独立铺吧面形式锅。综合型商似业街和专敌业型商业患街，前者耕如南北总浪长约为1拔600米倍的北京西康单商业街昆明青年险路商业街蔬；后者如摔杭州健康棚路丝绸彩念色街，北足京三里屯灰酒吧一条袜街。商业物愁业类型煎分类本案类辞型归属中型的、廊综合型的贴、市级商丘业步行街——教科芝书给我们览的定义传统的商郑业旺区，产目前张家脸港唯一的帆商业核心田，代表和引侦导着港城坑的消费潮抹流，张家港商赢家最密集衣、人气最迷旺的商业谋中心区。……步行街在张家港冈人心目中丑，要购物长就去步行聚街今天，蛇“步行母街北走葵廊”已档经成熟明天，种我们就矮是这条衰街的精毛华所在这需要付我们的铜努力。那么，我非们的客户昼在哪里？

第三部分则定位涌研究商业街的劲定位原则1、根卖据张家芹港城市万的基本该职能和醋城市功别能，确然定本案猾的定位狐方略，矛明确本腥案各定古位范畴举，包括葵即将展秆开的客槐户定位屠、业态久定位等那。2、其少次，要绿根据城贩市或城革市的不岭同区域者，在近丧期和中羽远期经炼济发展膝的趋势园，确定葱自己的斗定位。招例如，肿本案所爆在的中尘心区以嚼及正在做发展的台南区发明展趋势肾等。3、本案都所处的中映观地理环似境和微观白交通环境袍，确立自晒身的市场收位置，明鄙确适时、往适地、适羞性的根本谎方针。他们是——他们心态鸽活跃，不痒老成，有惑理想，更层有梦想；他们是回正在热塌恋当中将的青年堪男女，窄为了“蜡爱情”吐，花费挎再多也易不嫌多嗓；他们是企鼠业里的高质级白领人浓士，可以垦说他们没危有钱，但扮是不要说况他们没“迹味道”；他们一般熄都有较高的的学历，浇注重生活荷的内涵和鄙质量，享论受生活，润重视教育刻与健康；他们是一株群懂得体堪验的前沿驴人士，对裂潮流保持巨着不折扣搬的敏感；他们是生即将步其入婚姻茎殿堂的遮情侣，叼感情稳博固，需熟要寻找亭一处可蹄以给家丢装饰的牲地方。客户属裂性——唱DNA妨解构城市里懂舱得享受、修爱上潮流焦、感受前呀沿时尚的危活力族群我们最炮佳的选纱择——步臣行街最持耀眼的哥HAP劈燕PY地裹带应从消费啦者角度考湖虑我们未贝来的样子运动元素跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身会、单排、户外攀岩餐饮元素西简餐、快餐（麦当劳、SUBWAY）、咖啡馆（星巴克、真锅）、冰淇淋（天使冰王、哈根达斯）、巧克力店娱乐元素清吧、电玩等文化元素陶吧、乐器等等休闲元素美发美体、数码冲印等

购物元素折扣店、服饰店、工艺品店、珠宝首饰店、化妆品等经营商闭户定位主题餐厅电影宋城迪斯尼经营商户尘定位——体验洪经济*“体验经济”正是全球的一个当红概念——微软把它的操作系统命名为XP，IBM推出IBMThinkPad体验中心，在戴尔是“顾客体验：把握它”，在惠普是“整体客户体验”。华南MALL体验之城颠覆传统营销模式——在体验中售楼，休闲、娱乐、洽谈无处不在，售楼部就是华南MALL的精华浓缩，这里发布项目信息、传达生活方式及文化，成为中国地产售楼模式在硬、软件方面的重大突破，中央商务大厦体验营销案例——深圳中央商务大厦推行“客户体验”。经营商户赤定位——体验无经济*第四部分承招商傍策略招商定意位方向例的选择姥原则市场空横白原则与现在拼的步行扔街所有鸡的经营轰业态形摆成一定熄的差异为化，并凳在此基疮础上形碧成更为引鲜明的息特色。可行性原命则招商定葱位方向唱必须具效有可行厉性，可获操作性哥要强。可操作合性原则产品的苦定位必竖须满足晋易招商弦、易成葬市、易筑产生人尤流、物撕流、现妻金流的伪条件。成本导向寻原则必须保想证在本飘案购物某更优越饮、更快暴乐、更渠有趣，闭收获更棉多，这听样才能素让本案散在现有排的情形凭下真正喷兴旺起其来。1234招商思电路定位是根筝本——是否具有错唯一性？雾是否具有量可实现行构？主题先行闷——引发品牌盟汇聚功效箭，产生功轿能聚集，芦形成市场锅战略高点镰，商家不堆得不爭。以商带践商——先优惠引会入知名大稻商家，诱伸引中等商术家付出较叫高代价进政入，小商钉家高价疯煤抢。招商策略一类：架国际餐笔饮业、沫娱乐业珠、服饰业商家二类：上后海、香港窜、台湾、冲知名餐饮钞、娱乐、捷服饰三类：筋苏州、晓南京及湿周边地吨区知名冶餐饮、禾娱乐、心服饰、踢艺术商番家由高到惰低，以王商带商招商策倡略招商类别先国际，宾后国内；纱先外地后痛苏州；先撒知名特色惰，后普通企商家。商家的疼引入，他要跳出壮张家港宫的限制彼，把一幼些新商带家、新昂元素、琴新面孔灵引入张各家港，耗从而形耀成我们竖项目的蛙独特个愿性与形穗象。同类型商橡家限制数缠量，部分唇商家独家角经营。每一种类咳型、风格盖、业态、端行业都有劣名额限制抄，这是为皇了保证：一、万宫紫千红雨，各种乘元素并看存；二、不产捡生恶性竞史争，共生污共存、相纯辉映；三、形成有招商热潮革抢购；四、吸布引不同免取向的工客户群启体，形干成庞大张的娱乐穗聚集地撤。招商策可略招商人员惭上岗前培瓣训每周项目哈例会日招商情缠况汇报周例会兔纪要、棋招商周剃、月工陈作总结调整营蜓销策略品，提交凑短期宣竹传推广刷计划书招商管染理快——筐准备+淹开展+卵推广准——时顽机+展示概+把握灵——调恐整+工具气+计划认准时拦机准时员开始招悉商消息研的发布姑，准确仓把握商饭家的心喊理和需鱼求灵活及时稿调整招商搭计划的各攻项内容恢,做好不撕同计划的锯时间搭接招商执握行招商工斥作的快版速展开期，迅速连组建招恳商队伍窜、准备堵招商物组料资源整合建议放休权制定希招商租迅金炒作慕方案，右使参与首招商的也各方面蜜人员都兄能从中取获益。发现自己绵，已知道锄如何成为该自己，可丝式如何说自甜己？

第五部敏分抄包装与露推广项目包装济策略核心主践题定位豪——体现商业倾的核心价荷值步行街