商业物业与住宅物业的对比

自我介绍姓名：周起生学校：河南工程学院专业：电气工程及其自动化商业物业与住宅物业的对比分析

主讲人：周起生

目录物业的概念物业的分类房地产与物业管理的关系住宅地产与商业地产之间的对比商业物业介绍住宅小区物业介绍住宅物业与商业物业的对比分析物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业的概念物业的分类根据物业的使用功能不同，可将其分为居住物业、非居住物业和混合物业三种类型。不同使用功能的物业，其特点也各不相同。居住物业：居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和共用场地。共用设施、设备是指住宅楼内费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、共用性文体设施及共用设备、设施占用的房屋等。这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给承租人使用的。非居住物业：非居住物业是指那些不是用来居住的物业。按照使用功能的不同，可以将非居住物业进一步划分为一下几类：1、商业物业2、工业物业3、文教科卫物业4、其他物业1、商业物业：商业物业一般又分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供应商、服务业使用的建筑场所，包括购物广场，百货商店，超市专卖店连锁店宾馆酒店休闲娱乐场所等。办公物业是从事生产经营咨询服务等行业的管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼，现代写字楼和智能化办公建筑等。商业物业市场的繁荣与当地的整体经济状况相关，特别是与工商贸易金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。2、工业物业：工业物业是指为人类的工业生产活动体用使用空间的房屋，包括轻重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要通常指适合特定的用户使用。高新技术产业用房则具有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前在中国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。3、文教科卫物业主要指影院剧场体育场馆学校医院等建筑用房。该类物业绝大多数是为了社会公共利益而建造的具有很大的社会公益性。也有部分科卫物业是纯商业性质的，如私立学校、录像厅、私立医院、民营科研机构的办公和经营用房。4、其他物业除上述类型以外的物业，称为其他物业，有时也成为特殊物业。包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁隧道等物业。特殊物业经营内容通常需要得到政府的许可。混合物业：混合物业是指居住和非居住物业混合在一起的物业。这种类型的物业，有些是由于城市开发建设过程中规划不周而造成的，有些则是因为特殊需要而形成的，如学校内有校舍，同一小区内既有住宅又有商务办公楼等。物业管理与房地产的关系物业管理是房地产综合开发的派生物，作为房地产市场的消费环节，物业管理实际上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。房地产的经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的方式是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产事业迅速发展的派生结果。由于物业与房地产的特殊关系，所以说到说到物业就不得不介绍房地产，所以谈商业物业与住宅物业的对比分析就不得不先说商业地产和住宅地产的区别与联系商业地产VS住宅地产内在联系1、开发模式

商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，并带来巨大的投资风险。很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，存在盲目套用住宅开发模式的现象。2、经营思路

大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。3、操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。4、赢利

住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品。商业地产则是长期经营的开始，需要不断的注入资金，用于长期的回报。商业地产VS住宅地产9大区别1、商业地产的首要价值体现在地理位置住宅地产地理位置选择的弹性较大。商业地产要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。2、目标顾客不一样住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客；商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者，经营户又可以细分主力经营户等。商业地产VS住宅地产9大区别3、功能、用途不一样住宅的功能和用途一般来讲就是居住；而商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能不一；即使只是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等。4、消费环节不一样

住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住；而商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。商业地产VS住宅地产9大区别5、对物业的要求不一样

住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何方面都有可能影响商业地产项目的生存。6、产品的设计不一样。

住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要；而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样。商业地产VS住宅地产9大区别7、销售、营销不一样住宅可以一卖了之，目的简单且直接；商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的8、投资回报的形式不一样住宅的投资回报形式只能通过销售来实现；商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值；商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。商业地产VS住宅地产9大区别9、专业性区别总体来说，商业地产要求更加专业。商业地产不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。从开发的角度来看，则可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较。商业地产VS住宅地产9、专业性区别从开发角度比较1、规划区别商业地产的定位需广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分，商铺升值潜力等等方面的分析。但现实中多数商业地产的开发商没有做好规划，直接先把项目盖起来，最后商业定位就出现问题了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商困难，进驻商家不理想的结果。2、开发流程区别商业项目开发需：1）培育期：商业项目的前期调研定位规划招商2）运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年3）调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整3、利益关系区别

住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链；而商业地产需平衡多方利益，其考虑的价值链上包含：“发展商——投资客——经营商家——消费者”这样一个完整的结合体，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。商业物业商业物业的含义所谓商业物业是指供商业流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。商业物业的类型1、从建筑结构上分，可以分为两种类型：敞开型、封闭型。敞开型：指商品摆放在无阻拦的货架上，顾客直接取货挑选。如广州的海印电器城。封闭型：指顾客购物时不能进入柜台里面直接挑选商品，而由信贷员拿商品给顾客挑选。广州的天河城，太古城等。2、从建筑功能上分，可以分为两种（1）综合性的商业购物中心，具体包括购物，娱乐活动，健身房，保龄球场，餐饮店，影剧院，银行分支机构等。如广州的天河城。（2）商住两用型的物业，底楼层部位是商场，批发部等，高层则为办公会议等，住户用房等。宁波的世贸中心，金光中心等。太古城天河城金光中心商业物业商业物该业的类姥型3、从建筑运规模上分杀，可以分熊为三种类含型，（1）市级购薯物中心，裂这种购物营中心一般凶建筑规模丸在3万到10万平米猪以上，厦商业辐饼射区域考覆盖整裹个城市掘，服务跑人口在30万人以汉上，年箩营业额馅在5亿元以上后。（2）地区购冒物中心，枯这种购物悉中心建筑愤规模一般粥在1-3万平米察之间，脖商业服仪务区域显以城市含中心某闹一部分尼为主，剑服务人公口在10万-30万人，雄年营业蔬额在1-5亿元之旷间。（3）居住赌区商场碗，这种族购物中枣心一般骂在3千到1万平米之拆间，商业腐服务区域另以城市中搅心某一居促住小区为纲主，服务台人口在1万-5万人，年载营业额在300辰0万-1亿元之间漫。商业物业商业物业悉的类型4、从物业脂的档次上怕分，可以短分为两种择：（1）经济型奴：指出售亡大众化的偿一般商品滨，装修较苦为普通的胞物业，投枕资小，成抖本少。如丹尼水斯（2）豪华型量，指大型颗商场，高蹈能商场乃爪至著名的纳专卖店，原出售的商句品大都是含高档商品浙和奢侈品仅。如万象城商业物业商业物业朴的特点1、商业租楼宇要螺精心策忽划，合判理布局所谓设绵计规划魔的合理损，就是嫂要合经申济规律吼之理，净合经济脚发展之拳理，合辅提高经餐济效益阻之理。欣商业楼刃宇的建糟设一定趋要与周醒围地区伟的人口禁、交通酸、购买馆力、消驶费结构刷、人口撤素质、闷文化背仓景等特皮点紧密妄联系起凑来，要除因地制败宜地规潜划设计遮方案，济规模可像大可小警，功能浴宜多则天多，宜湾少则少装，档次峡宜高则梅高，宜束低则低潮。即一卷切从实弯际出发活。如鄂尔多连斯购物中杠心2、建筑叙结构设头计要新歼颖、别欧致、有帐特色商业楼写宇在设应计时就霜要下功唐夫，务眉必求得亮新颖、怖奇特、杀别致，谨在外观逆上要突状出商业签楼宇的疑个性及婚地区特连色，以誓给顾客每留下较碗深的第嗓一印象赞。对于少商业楼绞宇的内胶部设计健也要竭寇尽所能茂，进出斥口都要茧有鲜明五的标志遮，有条仿件的可粮以在内属部配置尸一些像丸喷泉、傅瀑布、共阳光走既廊等小话景点，搂而且内芦部颜色扮要协调劲，布局格比例要广恰到好葬处，令导人赏心与悦目，语流连忘回返。鄂尔多杀斯购物折中心商业物薯业商业物刚业的特舌点3、选址和率规模要满究足不同层葬次的需要商业楼喉宇的设扮施要依牛据城市死人口的裁数量、妨密集程喜度、顾线客的多刺少，分亦散与集埋中兼备锄。在大防城市中插，由于万常住的下和流动枣的人口堂较多，肝居民的臣消费水朋平也较药高，因环而所需久的商业草、服务斯业的设豪施也就怀越多、桶越齐全皇，物业转的档次旗也要求欺越高。本因此，尖高档的亩商店、概高级餐倦厅等都灭要选在缴人口密效集、流凭动人口胸量大的阅繁华闹麻市，有没的可以型连接在闭一起建萝成商业肥街、食旅品街或臭购物中鼠心等。性而小的介日用百犬货商店判，一般婆的副食挎品商店删建在各蝴个居民渣区，以浩便就近免服务。商业物业商业物业安管理服务星的特点1、要保挑持商业忆楼宇的疼美观、誉整洁、辣有序2、商业谱楼宇尤后其是豪皮华型的词商业楼劝宇的设彻备、设猎施配备宏齐全、浙先进，门有的已挽属于智倍能化建介筑3、要加拉强保安斩工作4、商业雁楼宇服倾务要按联照同经处营者签生订的契僵约实施商业物梯业商业楼驰宇物业矛管理的购要求（一）毒商业楼卖宇应树余立良好连的形象1、商业楼蹄宇必须有波良好的形陵体环境和针商业特色2、商业楼睁宇的良好薪形象是潜态在的销售抱额3、商业楼薄宇的良好容形象是潜挨在的资产（二）牙建立商趁业楼宇较识别体商系企业艰识别体办系是强删化商业甜形象的演一种重嘱要方式管，它包葛括：理速念识别专体系、粱视角识兵别体系耳和行为腾识别体创系，三思者相互斑推进、税互相作柔用，能素产生良狡好的商收业效果很。企业识别扇体系以改董变企业形刷象、注入依新鲜感，旁增强企业竭活力，从助而吸引广恐大消费洒者的注意境，提高销趴售业绩的谁一种经营返手段。（三）商殿业楼宇安董全保卫服堵务要求高1、综合太性强2、服务性可强3、治安人健员素质要负求高商业物业商业物沾业管理逝的服务察的对象（一）楼宝宇与设备级设施的养孩护及维修份管理商业楼车宇的设原备设施凉管理是郊非常重矮要的，醒除了对杂机电设颈备必须摆保障正好常运转勾外，特丙别要保纺证在营保业期间遍不发生桨突发性运的停电麦事故，潮避免引包起营业甩现场的梅混乱，壮甚至发丽生伤人亚事件。塑要把自怀动扶梯吵等开关采装置在耽顾客碰扔不到的策地方。（二）挂环境卫惹生及绿展化管理基本的挣保洁工慕作应安燃排在非给营业时划间，营辣业时间狠应避免恨使用长剃柄拖把咸，而宜哀用抹布肤擦拭（三）偶安全保接卫管理中央监控敬室的执勤餐人员要以皮高度的责凳任心监督离火灾报警退装置和电殃视监控与眉录像工作面，电视监幻玉控要对楼孤内及广场寺同时进行储，防止火峰灾，偷盗怜事件的发够生。商业物收业商业物缺业管理盖的服务己的对象（四）广堂告管理广告要持执行广妈告法的宾相关规列定，楼武宇内的臭广告牌鸣、条幅兼、悬挂洞物、灯锅饰等由顺租户提炕出设计软要求后虎，统一炊由物业圾管理企殊业制作弱。（五）芝装修管它理商业楼宇剪的装修十校分频繁，活要做到装各修部位不刚会影响周腾围摊位的码营业，在越审批装修塘设计方案篮时，要密想切注意温规感器、烟穿感器、喷眨淋装置与芽送风向的订配置，在纵装修施工胀时还要密吐切注意这尽些设施是复否被破坏轻。（六）租岂赁管理及头合同管理大型商场招不少是采糊用柜台出仗租和层面术出租，负油责租赁经惨营的物业殖管理企业躁要以良好秘的管理服巡寿务业绩来岔推动租赁候业务，负界责管理服测务的物业糊企业同样泡要以良好找的管理业需绩来促进烛经营单位絮的租赁业愤务，物业风管理企业巩的现场管切理部门，艳如经营部耕要加强各串类合同、沟契约的起彼草、协调纺、实施和董保管工作均。什么是住图宅物业居住物业装是指具备卫居住功能侮、供人默们生活居漫住的建筑渣，包括思住宅小区呆、单体岩住宅楼、齐公寓、旗别墅、烘度假村等怠，当然妇也包括与境之相配套爆的共用设弯施、设失备和公共明场地。住宅物艺业住宅小区理物业的管湾理的内容包括对住丝式宅小区居页民和住宅重小区内的纲房屋建筑耀及其设备扇、市政公停用设备、庆绿化、卫抖生、交通掌、治安、猛环境等的设管理住宅物业住宅小诉区物业靠的管理猎的内容(1)住宅小呈区居民赛的管理搬和服务住宅小插区的物砖业管理撑，其管怒理和服亮务的对飞象首先状就是住鲁宅小区旋的居民磁。为了粮住宅小迎区的公扔共秩序喘及住宅孩小区全换体居民下的利益粗，每一跳位居民屿都应该映在住宅羽小区内眼服从物牲业管理勒企业所患制定的扔一系列丙管理制泪度和规凑定。(2)房屋管理房屋管理必是小区物非业管理工就作的基础暖和本源。杏房屋管理瘦的主要内贼容包括：①房屋想结构与呼外观完被整与完恒好的维依护。②房屋捡内外装共修的审硬批与约醋束。③房屋使纠用管理(包括进住李、退房登妥记，使用重单位、人唉员、室内厦用品的登到记，房间酱钥匙的登恰记发放、零收回及门宽锁的更换掩等)。④建筑物掘内外的标贯志、广告狼的管理。住宅物业住宅小区垒物业的管钞理的内容(3)环境卫生党、绿化管熔理环境管座理的主肃要任务倍就是维夺护、保股持小区围的宁静旁、舒适波、整洁持、优美棵。(4)治安管咸理治安管理焰的目标是田保证整个壮住宅小区袍的安全与掏安宁。其犬工作分为绩两部分：下一是安全吴保卫；二盯是正常的航工作和生叶活秩序的宅维护。(5)小区内供欠水、供电护、公共照顾明、电梯桃、空调等移设施设备零的管理(6)市政设胜施维护累管理市政没施童管理主要霞是指住宅俗小区内的旨道路、公害共排水排搁污管道和衔化粪池等沿设施的管熊理。住宅物业住宅小区滴物业的管梯理的内容(7)车辆管膜理住宅小张区的人砍口众多孕，层次泻有别，因汽车、李摩托车箭、自行某车以及合外来的洒车辆进扰出频繁奔，因此添车辆管南理是必导不可少南的。车宽辆管理锈的主要消工作就甚是车辆语的停放金和车辆场的保管痒。(8)消防管州理消防管崇理是非求常重要动的，其田主要工乓作内容去有：①坚持辽固定的圆巡查检禁修制度番和节假上日重大趣活动的黎全面检脚查，一誉旦发现舍问题肥，必须叔限期整医改解决陪。②健全专揪职和兼职盘的消防组完织，建立予严格的消灭防制度和锁责任人制摸度。③要经常闪进行防火耕防灾的宣钻传教育。住宅物存业住宅小区勺物业的管润理的内容(10)收费管袋理包括各种皱收费标准拾、办法的随制定，收迷费的实施坛，基金和阴各项经费轨的使用管厦理及账目垃公开等工诞作。(11晌)提供各过种其他顿服务住宅小区盗管理的好张坏，不仅绢取决于上察述项目管围理的好坏矩，同时也顷体现在物睛业管理企齿业能否为扒小区内的经居民提供汤周到细致作的综合性或服务。住宅小区盆物业的管灯理服务对祸象住宅小区奔的物业管质理，管理今和服务的你对象首先伴是住宅小测区的居民住宅小区晚居住设施匙管理住宅小区害物业管理顿公司根据闹物业管理肚合同，只虹负责住宅退小区房屋秧及附属设鸦施、设备拥的管理。坝管理重点案在共有部搞分。居住环属境的管符理住宅小梁区物业啊管理的各自然环宫境的管艺理是对作自然环影境的狮观测与殃防止自底然环境炒中不良周因素的待发生，辫对人文蜂环境的伞管理是属维护和伙改变、卖塑造一灯种人文蜓环境，狸维护是尊一种环伙境秩序圆。住宅物该业住宅物秤业的特搭点住宅小盾区内居狼住着不况同阶层忆、职业僚的家庭,不同的仁生活习沸惯、爱舌好、文忆化程度煌、道德周水准、衬经济收肤入水平巨等等决痛定了他据们对居暂住环境壶要求和坝居住行糕为的差冶异。业跃主在物东业小区篇内买了启房子用艳于居住划，这个墙房子对州于业主染来说便呈是一个师家，家惑对于每阳一个人永来说应零该是温旬馨美满己、宁静无舒适的撤。业主发一天内贡最起码腿有三分艺之一的包时间是荐在小区凳内度过语的，因滴此，业艰主对居昌住小区衡的要求般便是舒倒适且能灶在紧张学的工作埋之后放此松下来装。正因紫为居住景小区内肝的业主知有了这摊样的要雁求，居疫住小区旷的物业秆公司就山有了工嗓作上的损着重点挽。要想掀做好住安宅小区错物业管曾理服务绸工作，洁应该明元确这样楼的指导违思想，份而且住汪宅小区素物业管吧理还带然有相当捕的复杂料性与其和自身所抹具有的可特点：住宅物业住宅物颠业住宅物业象的特点(一)、管理具米有社会性住宅小蜓区是人艳们生活席、居住晕的地方虽，是整暂个社会督的一个月组成部水分，它拜的管理妻必然具臂有很强票的社会耀性。小嫂区内居脑住着各幼行各业距的人员秤，居住骡的人口青结构十王分复杂尺，产生救社会化岸现象。芦物业管旬理公司叮应争取俩住宅小税区居民奸及社会猫各方面叔力量的尽支持与川帮助。(二)管理具有策统一性住宅小区磨内部的各冷个组成部接分形成一葬个整体，代如果仍然奶采用传统普的房屋管瓶理模式进急行管理，僚各自为政遍，其弊端刻显而易见仿。因此，画对小区内摩的保洁、蛛绿化、安慎全保卫、惊进出小区轨的车辆、保公共设施塘维修养护素及业主的棋房屋整修率等进行统趋一的管理喷是现代小蜜区物业管骆理的主要童特点之一纷，既可保洞证有效成筑本的控制坊，又能提尽高综合服娇务质量，毒使业主直拌接享受到词物业服务等的成果。住宅物业住宅物吨业的特期点(三)、管理者强调服伤务性住宅小区斑物业管理翻的目的是巨为了满足缩慧小区内居赤民居住生兴活的需要绳，为居住悦在小区内挣的人们提揪供一个优巷美、安全族、舒适、阀满意的居榆住环境。悬物业管理轰企业应该享强化服务毯意识，本跟着服务至失上的宗旨辟，为居住握在小区内叫的人们提腿供到位的爱服务。从趋事住宅小窃区管理的刷物业管理领公司通过觉向居住在架小区内的甘人们提供拼优质的服挖务，达到陶管理的目对的。同时粥，不仅要罩提供物业丘管理服务挺委托合同薯范畴内的展基本服务标，还要结朱合小区内贺的特点、扭业主的需稳求提供有肯针对性的与个性化服尘务。住宅物撤业住宅物业危的特点(四)、管理具屯有复杂赛性主要体现愉在居民的勒构成复杂侧，对物业司管理服务住内容和标故准要求不膀一；房屋例产权具有奴多元化的双特点，使饶得管理难违度增大；绘在住宅小陷区的物业刘管理实施赢过程中经臂常涉及市睡政管理、依水电气暖遭供应、公啄安、街道着办事处等伍多个部门政和单位，宵需要协调捧关系，明乖确职责；陶由于居民槽的收入水煌平和物业辅管理消费悄意识差别榆较大，目欲前住宅小爸区物业管沙理服务费预用收缴工俊作难度较灭大，具有抖相当的复冤杂性。住宅物业住宅物业颤的特点(五)、管理追焦求艺术性为了使住跟宅小区的炼环境幽雅掏、整洁美魄观，给居榜住在小区屑内的人们浩提供一个肠良好的生鸽活、休息汽和学习的恼环境，物璃业管理公哥司应注意祥从艺术的疼角度对环胃境的管理黑加以美化丹。例如，弓强化小区负的绿化管抱理，使人览们感受到浙大自然的雷魅力；加错强小区内婆的整修管枕理，禁止侵私搭乱建狠，维护小钳区整体风蚂貌的艺术度性；加强百小区内园惯林艺术小尿品的维护锤，美化人劫们的视觉脱，使居住址在小区的原人们始终类感到心情俯舒畅等等类。住宅物业住宅小区瘦物业管理袍的目标1)促进社会惊的繁荣发脉展和社会乎主义精神播文明的建丽设住宅小甲区的物吹业管理搞工作首爽先应有锁利于社链会的繁享荣与发逗展，有备利于社鄙会党主义精帜神文明午的建设适，满足辣社会对桌住宅小堡区物业搬管理的股要求。寄人民利谢益、社辛会利益炒、国家啊利益高铅于一切滨，住宅丧小区物净业管理均工作也敏应该把堂这一点梢放在首摧位。2)为住宅宋小区居本民创造果舒适、钓安全、落安静、专和谐的浇居住环特境住宅小区罚物业管理既工作是为胶住宅小区喉居民服务拣的，必须洞为他们创坦造良好的雄生活环境姜，必须有艺利于住宅量小区居民告身心健康轻与发展。底住宅小区舅物业管理算的中心工输作就是为纤住宅小区热居民创造摔舒适、安扭全、和谐锹的居住环浑境。住宅物呈业住宅小区毁物业管理虏的目标3)最大地发促挥物业使躁用价值并劣尽可能使哑其保值、租增值住宅小区邪的一切物前业都是为赢住宅小区乞居民居住柜和生活服让务的，使桨住宅小区屡的物业发良挥最大使零用价值，歉物尽其用茶，是住宅驴小区物业逗管理的最贴大职能。纹住宅小区世的物业，淹特别是房遣屋、地产峰作为固定凯资产有其扯价值，使释这部分固细定资产保漂值、升值幼，为产权沙人收回成透本并提供寨一定利润甜也是住宅的小区物业何管理的职柳能之一。亿随着房屋岩商品化和收住房制度响改革的深秘化，越来造越多的个轰人拥有了绘住房产权祖，使住宅羡小区房屋稠固定资产亚保值增值佣，也越来控越被众多仿产权人所剪关注，成甜为衡量住鹿宅小区物饱业管理水辆平高低、奖优劣的一恒项重要指井标。住宅物附业住宅小迟区物业貌管理的趟目标4)以最小的诉投入获取斥最大的效液益社会主荷义市场抓经济的鸦一个原宰则就是淹要以最什小的投律入获得颂最大的毁社会与抱经济效腰益。住拍宅小区逗物业管仅理也应晋该讲成悄本核算基，也应掩该以最长小的投尝入，获决取最大纠的社会屋效益与案经济效劳益。住斧宅小区更的物业扛管理经蛮费有限赌，而住么宅小区曲物业管缩慧理费又状不能收围取过高距，这就阀要求住旷宅小区唯物业管恨理公司脾提高物到业管理中水平，何加速新犁管理技绍术手段引的运用步，节支趣开源，鸭在使住牧宅小区毙物业管奶理水平殊不断提柏高的前防提下，懒压缩管斩理成本温，向管滴理要效区益，形忠成住宅捷小区管牺理资金旦良性循羊环，促遇进住宅奔小区物范业管理仇进一步渣向前发卧展。住宅物培业住宅小鼻区物业桨管理的纺要求按照住迫宅小区然物业管披理的目幻玉标，根见据各小扇区的实陈际情况尿和条件廉来制定方住宅小督区的管月理要求延。总的臂来说，粘管理要怖求可以只归纳为来两个方元面：一、物质揭环境管理馅的要求；二、社找会环境晕管理的渐要求；住宅物业1)物质环财境管理安的要求①增强肢住宅功冈能。这列一点就雄是要把趟握住宅跨建设和收居室装撑修的发庆展趋势樱，从方盛便和优锹化居民炕的生活持实际需光要出发服，在收赞楼入伙态、装修姑规定中盾积极引亏导居民趁，在设绢计上要坛注意空腹间的节岔省、好吗用，结裁构布局绑要合理顾，设备码安装要备方便归刃位，引闷导居民眼在装修牌时一定平要通盘寸考虑房挡间的布选局、采示光、通碌风及厨避房设备蔑、卫生具设备、救生活设言备安装谢的合理救性、安值全性和察舒适性教。②搞好蜜小区的殖配套设屈施。主键要是指眯小区内默的治安鸡、消防迟、卫生条、交通遍、文体腿、娱乐紧等公建档设施配拌套，一甚般按“沾统筹兼吓顾、添们建补缺葬”的原辱则，就挥近、方膀便地配势置。③创造优距美的环境零。这一点出主要是以那绿化为主列，配以雕闪塑、假山丢、水池、概花架、喷梯泉、亭台室等来美化督环境，装抛扮小区，泉使小区景修色优美，将清幽宜人倦。尽量将笔空地都进养行绿化，添并要注意斗花、草、绞树木的选浪择。具体疤要求就是动形成系统则，合理布雀局，节约呀用地，因畜地制宜，脸植物选择棍、搭配有辩序。住宅物业(2)社会环境棉管理的要忽求①健全机斯构，形成城机制，实软行专业管撒理与群众批管理相结色合的管理撞模式，充替分发挥住原宅小区管振委会的作柿用，调动眯各方面的固积极性。②完善迹制度，活协调和译理顺物抱业管理圣企业内粉外部的史各方面生关系，撒并进行泊综合管疮理。③开展独社区文正化活动阴，加强练住宅小材区的精补神文明呀建设。商业物业毁与住宅物龙业的对比蹦分析作为为惑公众提体供商品榴、服务赤、设施骗和场地辈的场所盛，商业未物业具树有经营溜性、臂公众性悟和服务事性的特间点。商污业物业蜻管理要本维护物觉业的商遮业形象冻，使其锣物业管弓理的内怕容比其哪他物业电更加丰巨富，稳更为复异杂，态要求也粪更高。胜商业物螺业与住降宅物业窗有以下承几点不况同。(一)客户群体胀不同，客促流量不同住宅物门业服务拉的主要炸群体是孕静态的机、相胖对稳定洗的业主尺和租户遮，较羞为单一轧。而商偶业物业斯作为经飞营性的渴场所，赴除商菊户外，珍消费堆群体人三员构成撞复杂，洗特别镰是现代除商业物神业内业宁态众多素，百揭货、泳餐饮、特娱乐保、休妹闲、芝金融等配不同业裕态带来廉多样需要求的客太户，障客户群肠体综合垒性强。恰同时，拦商业物辞业内客尚流量大册，特绞别是节点假日及爬大型促疗销活动禁时，季容易发萝生意外际，这些增加了慌管理的橡难度，齐对保拜洁、阻安全、累消防串、设箭施设备认运行等姜工作提不出了更漫高的要竿求。商业物业境与住宅物济业的对比半分析(二)内部环境投舒适性要弯求不同住宅物待业对于惧环境管夕理的要查求在于宴小区内羽公共区秘域干净拌舒适，抽园林林绿化美陆观。商业物欣业作为牲客户消征费的场薄所，场需要良礼好的商调业氛围牧吸引客孤户前来啊消费，蚁须让阴客户感咐受到环穷境的宽妈敞、蛇明亮、腰整洁欠与美观梁。良好的秃空气质死量，等舒适的律温度，美优美雷的背景贯音乐，顿适当用的灯光警照度，寸完善初的内部姿设施，馆栽植运和布景粥的合理览运用，哄能从虚视觉、央嗅觉导、听发觉、伯触觉和说行为等饱方面满学足客户亏的需要映，使祝其在轻赶松、种幽雅的渠环境中齐流连忘淘返，毫增强了逃顾客消钓费的信你心与欲请望。商业物业情与住宅物咬业的对比酒分析(三)设施设壶备维护讯要求不抛同住宅物业牧内的设施针设备主要怕有电梯惊、供电、动给排水市、消防桑及监控设待施，适忌应小区住潮户使用，乔智能化闯程度不高芝，使用频寺率也不高准。商业物架业建筑更规模大锦，设施亦设备先滩进复杂梨，智能锈化程度茅高，管归理维护慢要求严邮格，良电梯系遗统、供涨电系统素、空调决系统黄监控系壶统、收雕银系统争、安全稿管理系涨统、交团通管理蹲系统、掠消防系裤统等大俭多数由书计算机舅控制，仓这些设晒施设备撞运行的园频率远赛高于住凑宅物业因，一幼旦出现眼故障，哑将影响德到商家词的正常册经营活妇动、客蜻户的消粘费心理却、以及谨物业的勒品牌形葛象。因何此，社商业物音业设施社设备维详护的要豆求比住崇宅物业康严格许街多。商业物榨业与住虾宅物业屡的对比谣分析(四)服务人性孟化要求不厌同住宅物业注的人性化剃服务一方血面来源于苦物业规划检的人性化崇，另一约方面来源多于物业人退员细致周芒到的服务绕。在商业族物业内跑服务则汁要求更史高的标石准。比脾如内部蛾视觉标杜识系统陡既要方遗便、清退楚，又群要考虑县到消费含者的感晴受和习尿惯，话让消费涂者在任异何一个舞点都能雷很方便梢地找到饥自己要满去的方睬向，半以及出薯入口、庙洗手螺间和电烂梯通道降。商业物斩业内部伸面积宽勇广，奋顾客除存消费外晃，还锄有可能扭较长时殿间逗留链，物芹业服务市还需满爬足消费视者生理嚷和行为编的需要残，在炒合理范殖围内设雪置休息筹凳、残洗疾人设逗施、儿蔬童娱乐者设施估、不喜生欢购物振男士的祸专用休勿息区眼、方便权哺乳的同母婴室倾、宠谜物寄存删处、臂专用吸狂烟区等惹满足不会同人群拣的多样肃需求。商业物剧业与住征宅物业纺的对比尽分析(五)安全、歌消防管但理要求欣程度不挽同安全与消悬防问题关担乎生命财稻产安全，妨不论住廉宅物业还棋是商业物批业都应予摊以高度重晃视，但腥由于商业屯物业内业哈态综合，害商家众撞多，客得流量大，鸟经营时配间长，冻安全与消杆防管理要望求更高。现代商界业物业运内，人高多物多磁，容器易出现斧安全问壳题，人闷防与技捕防应紧桥密结合孩以确保皆物业安骨全，近安全人螺员要责堪任到位从，坚池持巡逻露，同语时密切克监视技坊防设施叉，一背旦发生朗各类险编情，非安全员女应快速酸出击，央将各纵类隐患阿消灭于丛萌芽状剑态，纷确保商搜场运营翁安全、许商家眨销售安拘全与顾耐客消费聋安全。商业物该业是公雪众消费累的场所亏，客注流量大勿，易授燃物品蓄多，躲消防隐冠患大，梅一旦麻出现消零防事故茫，后傅果将不苦堪设想腊，因此门，商陶业物业携的消防愉管理是赏物业服炮务的重愧中之重嗽，从遇经理到股员工都昨须做到:防火要母警惕、肤训练要事坚持、副组织要割落实、败措施要跟具体、给预案要接可行，飞做到棚防患于批未然商业物业沿与住宅物厕业的对比悼分析(六)交通便捷礼性要求程狼度不同商业物业手作为购物尖、餐饮、搂休闲与娱许乐的场所会，人流量纳、货运量京、车流量鹊皆大，比冲较而言，句住宅物业迁用途单一撤，车辆数坑量与出入量频率较商涌业物业低查很多，交众通便捷性聚要求也低赚于商业物英业，交通深方便是商医业兴旺的丝式基础，撑交通受阻馅，将会说影响到客躬流量与货纸运量，进密而影响到押商业人气阶与商业经稿营因此箩，物业管唱理方要充铜分考虑和趋计划