房地产基础知识培训教程

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以上每项违反个人10个俯卧撑，女士10个起立下蹲！我们的目的在

最短

的时间内掌握房地产从业的基础知识一

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程我们必须了解房地产的概念1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。房地产的概念1、不可移动性房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动，这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。建筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的。因此，位置对房地产投资具有重要意义。房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别。虽然，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变动。这种变动可以由以下原因引起：①城市规划的制定或修改；②交通建设的发展或改变；③其他建设的发展等。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之，价格会下跌。

房地产的特性2、长期使用性土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可毁灭性或恒久性。土地的这种特性，可为其占有者带来永续不断的收益。作为一种商品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。根据我国现行的土地使用制度，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权，是有一定使用期限的土地使用权，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，但土地使用期满，土地及其地上的建筑物、其他附着物所有权应由国家无偿收回或需办理土地使用权续期，进行土地出让金的缴纳，具体细则国家尚未出台。房地产的特性3、附加收益性房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之既适合房地产特征，又能增加房地产投资的收益。按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重要的，可以极大地增加对租客的吸引力。对房地产投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。房地产的特性4、异质性

市场上不可能有两宗完全相同的房地产。一宗土地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地相同；纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。

5、资本和消费品的二重性

房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品也是一项有价资产。房地产而作为一项重要资产，在国家总财富中占有巨大比重。根据有关资料统计，美国的不动产价值约占其总财富的73.2％，其中土地占23.2％，建筑物占50％，属于其他财富的仅占26.8％。房地产的特性6、易受政策影响性

国家和地区对房地产的使用、支配都会受到某些限制。房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项：一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。房地产的特性7、相互影响性和深受周围社区环境影响性

一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。房地产的特性房地产市场具有如下特征：房地产市场是房地产权益的交易市场房地产市场是区域性市场房地产市场是不完全竞争市场房地产市场信息不充分房地产市场的变化具有周期性房地产市场的特征

房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。房地产市场的特征房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣——调整——衰退——复苏——繁荣。其规律如图所示：房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。房地产市场的特征房地产开发流程一、决策阶段这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括：规划摸底——了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。市场调查——通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。可行性分析——经济分析、效益测算等。领导决策——在完成以上工作的前提下，由领导研究决定是否开发。房地产开发流程二、前期阶段在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括：申请立项——由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，视前期工作情况,再列出详细建设计划。建设方案——根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。申请用地——在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。委托设计——建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。动拆迁——上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。三通一平——指施工用水，用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。七通一平——是指通水、通电、通气、通讯、通路、通热力、通排水，场地平整；房地产开发流程三、工程建设阶段即指房屋的施工阶段。主要的工作内容包括：施工招标——房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。进度控制——按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。质量监理——对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。竣工验收——工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。市政配套——市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。交付使用——小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织主管部门等进行验收，并办理房屋的移交手续。四、经营阶段实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要工作包括：房屋预售——在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。房屋销售——商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。产权登记——商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。房地产开发流程五、物业管理在房屋销售前，由房地产开发公司选聘物业管理单位,并制定业主临时公约,与业主签定前期物业管理合同.前期物业管理服务合同期限最长不超过3年.前期物业管理合同到期,由业主大会投票决定是否续签或另聘新物业管理单位.房地产开发流程我们需三要了解土地市三场与房地三产开发三相关企三业住宅分三类知识土地市三场1、

土三地基本三概念土地所三有制：现行全三部土地三实行的三是社会三主义土三地公有三制，分三为全民三所有制三（即国三家所有三）和劳三动群众三集体制三（即集三体所有三）两种三形式。三其中，三城市市三区的土三地全部三属于国三家所有三；农村三和城市三郊区的三土地法三律规定三属于国三家所有三的以外三，属于三集体所三有；宅三基地和三自留地三、自留三山，属三于集体三所有；三矿物、三水流、三森林、三山岭、三草原、三荒地、三滩涂等三自然资三源，属三于国家三所有，三由法律三规定属三于集体三所有，三森林、三山岭、三草原、三荒地、三滩涂除三外。但三地上建三筑物既三可以为三国家所三有，也三可以为三集体、三单位和三个人所三有。因三此，同三一宗房三地产，三其土地三与地上三建筑物三的所有三权往往三是不一三致的。土地所三有权：土地所三有权是三指国家三或集体三经济组三织对国三家土地三和集体三土地依三法享有三的占有三、使用三、收益三和处分三的权能土地开三发：是将“三生地”三开发成三可供使三用的土三地。什么是三地籍？三什么是三产籍？我们通三常所指三的地籍三、产籍三、房地三产籍是三同一概三念。它三是指土三地的自三然状况三、社会三经济状三况和法三律状况三的调查三与登记三，包括三了土地三产权的三登记和三土地分三类面积三等内容三。具体三来讲，三是对在三房地产三调查登三记过程三产生的三各种图三表、证三件等登三记资料三，经过三整理、三加工、三分类而三形成的三图、档三、卡、三册等资三料的总三称。生地：指空间三地、田三地、未三开垦地三等不具三备使用三条件的三土地。熟地：指三通三一平或三七通一三平，具三备使用三条件的三土地。宗地：是地籍三的最小三单元，三是指以三权属界三线组成三的封闭三地块。宗地图三：是土地三使用合三同书附三图及房三地产登三记卡附三图。它三反映一三宗地的三基本情三况。包三括：宗三地权属三界线、三界址点三位置、三宗地内三建筑位三置与性三质、与三相邻宗三地的关三系等。土地市三场2、

土三地使用三权获取三方式出让：出让是三指国家三将国有三土地使三用权在三一定年三限内出三让给土三地使用三者，由三土地使三用者向三国家支三付土地三使用权三出让金三的行为三。通常三，我们三将土地三使用权三的出让三称为土三地的一三级市场三。它的三出让金三有按土三地面积三计算的三，也有三按建筑三面积计三算的。按建筑三面积计三算的简三称楼面三价，楼三面价=土地总三价÷总建面三积，楼三面价=土地单三价÷容积率三。出让又三分为三三种形式三：土地使三用权出三让采用三协议、三招标、三拍卖三三种合同三形式进三行。土地市三场土地市三场协议出三让土地使三用权就三是当事三人双方三经过反三复协商三，最终三达成出三让协议三，经登三记受让三人取得三土地使三用权的三形式。招标出三让土地使三用权，三是指在三规定期三限内，三由符合三条件的三单位和三个人以三书面投三标形式三，竞投三某地段三土地使三用权，三由招标三人根据三一定要三求择优三确定受三让人，三由受让三人在办三理完一三切手续三后取得三土地使三用权方三式。拍卖出三让土地使三用权，三是指在三这指定三时间、三公开场三合，在三土地管三理部门三拍卖主三持人主三持下，三竞投者三按规定三方式应三价，竞三投土地三使用权三，由出三价最高三者获得三土地使三用权的三土地出三让方式三。土地市三场土地使三用权出三让年限三：居住用三地70年；工业用三地、教三育、科三技、文三化卫生三、体育三及综合三或其他三用地50年；商业、三旅游、三娱乐用三地40年；另外，三加油站三、加气三站用地三为二十三年。土地市三场年限快三到期了三！！！房子的三居住时三间是多三少，土三地使用三年限届三满后，三该怎么三办？房屋一三经购买三并取得三产权后三，即作三为业主三个人所三有的财三产，并三无居住三年限的三限制，三担对该三房屋所三占用范三围内的三土地来三说，因三为土地三除属于三集体所三有的外三，均属三于国家三所有。三业主所三取得的三为该土三地的一三定年限三的使用三权。住三宅用地三的土地三使用年三限为70年，自三开发商三取得该三土地使三用证书三之日起三计算。三在该土三地使用三年限届三满后，三土地将三由国家三收回。三业主可三以在继三续交纳三土地出三让金或三使用费三的前提三下，继三续使用三该土地三。物权法三第149条三住宅三建设用三地使用三权期间三届满的三，自动三续期。非住宅三建设用三地使用三权期间三届满后三的续期三，依照三法律规三定办理三。该土三地上的三房屋及三其他不三动产的三归属，三有约定三的，按三照约定三；没有三约定或三者约定三不明确三的，依三照法律三、行政三法规的三规定办三理。土地市三场2、

土三地使用三权获取三方式划拨三：土地使三用权的三划拨是三指有批三准权的三人民政三府依法三批准，三在用地三者缴纳三补偿、三安置等三费用后三将该幅三土地交三其使用三，或者三将土地三使用权三无偿交三给土地三使用者三使用的三行为。划拨土三地使用三权的范三围：国家机三关用地三和军事三用地；城市基三础设施三和公用三事业用三地；国家重三点扶持三的能源三、交通三、水利三等项目三用地；法律、三行政法三规规定三的其他三用地。土地市三场2、

土三地使用三权获取三方式转让：是指土三地使用三者通过三出售、三交换、三赠与和三继承的三方式将三土地使三用权再三转移的三行为。与房地三产开发三相关企三业开发商三：是指从三事房地三产开发三经营业三务的企三业.房地产三开发经三营公司三必须直三接从事三以房地三产开发三经营为三主及相三关的业三务。必三须按批三准的资三质等级三承担相三应的开三发任务三，不得三越级承三揽任务三。与房地三产开发三相关企三业房地产三开发企三业资质三等级划三分为四三级与房地三产开发三相关企三业房地产三开发企三业资质三等级划三分为四三级与房地三产开发三相关企三业房地产三开发企三业资质三等级划三分为四三级与房地三产开发三相关企三业房地产三开发企三业资质三等级划三分为四三级承建商：即建筑三商，是三指从事三住宅建三设。建三筑商不三是开发三商，建三筑商是三负责施三工队建三筑的，三它是受三开发商三的委托三，依照三开发商三的要求三进行施三工建设三的。国家对三施工队三企业分三为四个三等级。三其中特三级为企三业最高三。与房地三产开发三相关企三业万科公三司战略三合作总三承包单三位列举三：中建三三局（国三家特级三资质、三一级资三质）浙江中三天建设三（国家三特级资三质）南通四三建（国三家一级三资质）江苏江三都建设三（国家三一级资三质）江苏国三泰（国三家一级三资质）江苏华三江（国三家一级三资质）上海家三树(国家一三级资质)江苏顺三通(国家特三级资质)在施工三过程中三，曾多三次获得三省市、三国家奖三项：武汉市三黄鹤杯三、湖北三省楚天三杯、湖三北省优三质结构三工程、三武汉市三安全文三明工地样板三工地、三詹天佑三住宅小三区金奖三等（可三根据项三目具体三情况具三体定).监理公三司：对于任三何一个三建设工三程来说三，都必三须有工三程监理三企业，三其职能三对工程三建设进三行监督三，以确三保工程三质量。工程监三理企业三的资质三等级为三分甲级三、乙级三和丙级三，并按三照工程三师性质三和技术三特点三划分若三干若干三工程师三类别。与房地三产开发三相关企三业住宅分三类知识商品房三：是指开三发商以三市场地三价取得三土地使三用权进三行开发三建设并三经过国三土局批三准在市三场上流三通的房三地产，三它是可三领独立三房产证三并可转三让、出三租、继三承、抵三押、赠三与、交三换的房三地产。外销房三：外销商三品房是三由房地三产开发三企业建三设的，三取得了三外销商三品房预三（销）三售许可三证的房三屋，外三销商品三房可以三出售给三国内外三（含港三、澳、三台）的三企业，三其他组三织和个三人。内销房三：是指房三地产开三发企业三通过实三行土地三使用权三出让形三式，经三过政府三主管部三门审批三，建成三后用于三在国内三范围（三目前不三包括香三港特别三行政区三、澳门三和台湾三）出售三的住宅三、商业三用房及三其它建三筑物。按住宅三类型划三分空置商三品房：空置商三品住宅三是指房三地产开三发企业三投资建三设，取三得房地三产权证三（大产三证）已三超过一三年的商三品住宅三。经济适三用房：是指已三经列入三国家计三划，由三城市政三府组织三房地产三开发企三业或者三集资建三房单位三建造，三以微利三价向城三镇中低三收入家三庭出售三的住房三。它三是具有三社会保三障性质三的商品三住宅。三具有经三济性和三适用性三的特点三。房改房三：在房改三政策出三台后，三国家机三关、企三事业单三位的职三工需要三按规定三将目前三居住的三房子购三买下来三，我们三把此类三公房称三之为房三改房。住宅分三类知识按住宅三类型划三分安居房三：安居房三指实施三国家“三安居（三或康居三）工程三”而建三设的住三房（属三于经济三适用房三的一类三）。是三党和国三家安排三贷款和三地方自三知自筹三资金建三设的面三向广大三中低收三家庭，三特别是三对4平方米三以下特三困户提三供的销三售价格三低于成三本、由三政府补三贴的非三盈利性三住房。集资房三：一般由国三有单位三出面组三织并提三供自有三的国有三划拨土三地用作三建房用三地，国三家予以三减免部三分税费三，由参三加集资三的职工三部分或三全额出三资建设三，房屋三建成后三归职工三所有，三不对外三出售。三产权也三可以归三单位和三职工共三有，在三持续一三段时间三后过渡三为职工三个人所三有。属三于经济三适用房三的一种三。廉租房三：是指政三府和单三位在住三房领域三实施社三会保障三职能，三向具有三城镇常三住居民三户口的三最低收三入家庭三提供的三租金相三对低廉三的普通三住房。廉租房三的来源三主要是三腾退的三旧公房三。公用设三施用房三：是指自三来水、三泵站、三污水处三理、变三电、燃三气、供三热、垃三圾处理三、环卫三、公厕三、殡葬三、消防三等市政三公用设三施的房三屋。住宅分三类知识按住宅三类型划三分住宅分三类知识期房：是指消三费者在三购买时三不具备三即买即三可入住三、也就三是在建三的、尚三未完成三建设的三、不能三交付使三用的商三品房，三即房地三产开发三商品房三预售许三可证开三始至取三得房地三产权证三大产证三为止，三所出售三商品房三称为期三房。消三费者在三购买期三房时应三签商品三房预售三合同。现房：现房指三通过竣三工验收三，可以三交付使三用，并三取得房三屋产权三证的房三屋。购三买现房三签订的三是房屋三买卖合三同，购三房者可三立即办三理产权三登记手三续，取三得房屋三产权证三。准现房三：准现房三是指房三屋主体三已基本三封顶完三工，小三区内的三楼宇及三设施的三大致轮三廓已经三初步显三现，工三程正处三在内外三墙装修三和进行三配套施三工阶段三的房屋三。但是三这种房三产的性三质仍然三属于期三房，政三府按照三期房进三行管理三，必须三办理商三品房销三售许可三证才能三销售。尾房：经过销三售后剩三下少量三没有竞三争力的三房子。烂尾房三：由于开三发商资三金来源三不足、三盲目上三马，或三者错误三判断供三求形势三，开发三总量供三大于求三，导致三大面积三空置，三无法回三收前期三投资，三更无力三进行后三续建设三，甚至三全盘停三滞的积三压楼宇三。二手房三：通常是三指再次三进行买三卖交易三的住房三。个人三购买的三新竣工三的商品三房、经三济适用三住房及三单位自三建住房三，办完三产权证三后，再三次上市三买卖，三这些都三称为二三手房。按住宅三完工程三度划分住宅分三类知识热点聚三焦：精装修三房：由建设三部制定三的《商品住三宅装修三一次到三位实施三导则》要求，三精装修三房屋在三交房屋三钥匙前三，房地产所有功三能空间三的固定三面全部三铺装或三粉刷完三成，厨三房和卫三生间的三基本设三备全部三安装完三成。开三发单位三为住宅三装修的三第一责三任人，三承担相三应的责三任，而三不是由三物业公三司作为三责任人三；精装三修住宅三要分为三不同标三准，设三立样板三间由住三户来进三行选择三；房屋销三售的售价三中应该三包括房三屋的工三程成本三和装修三成本两三个组成三部分，三并要在三合同中三标明。毛坯房三：毛坯房三指未经三建筑装三饰、装三潢，也三不附加三过多的三起居设三施，仅三是完成三土建、三水电等三基本工三程，地三面为粗三糙的混三凝土面三，房顶三仅抹灰三层，水三、电进三户，户三内由购三房者自三行安装三。每套三住宅只三设防盗三功能的三户门，三所有房三间门一三概自装三。毛坯三房可根三据个人三爱好和三家庭的三特色设三计、装三饰居室三，从视三觉、触三觉、听三觉和心三理感受三以及色三彩组合三上烘托三出居室三主人的三性格。三对装饰三用品也三可自由三选择符三合环保三节能型三要求的三产品，三从而降三低装修三费用三。房屋结构知识板式住三宅比较普三遍认同三的看法三就是东三西长，三南北短三的住宅三建筑，三整个外三观给人三的感觉三就是一三块巨型三平板一三样的建三筑住宅三楼。具三体深入三到内部三特征来三说，板三楼的户三型是南三向面宽三大，进三深短，三南北通三透的格三局。住宅分三类知识点式住三宅点式住三宅是因三此种住三栋在进三深和面三阔方向三尺寸大三体相当三，在住三区规划三图上好三似一个"点"，所以三人们称三作点式三住宅。三点式住三宅平面三一般仅三由一个三单元组三成，它三四面临三空，故三体型可三以比较三自由活三泼，朝三向多，三视野广三。房屋结构知识住宅分三类知识蝶式住三宅蝶式住三宅准确三地讲是三改良型三的塔楼三，因其三横断面三形状像三蝴蝶而三得名，三蝶式住三宅的优三点很突三出，结三合了板三楼和塔三楼的优三点房屋结构知识住宅分三类知识阁楼由顶层三住户内三部的楼三梯往上三，建筑三在住户三楼层以三上的空三间，一三般因为三有坡屋三面的影三响局部三高局部三低，影三响使用三，因此三称为阁三楼。住宅分三类知识房屋结构知识花园洋三房总层数三六层以三下多层三板式建三筑，以三四层为三主，外三国建筑三风格明三显，强三调景观三均好，三绿化率三比较高三，普遍三存在远三郊区一三带，一三般首层三赠送花三园，顶三层赠送三露台，三也有将三户外绿三化景观三引入室三内的情三况。住宅分三类知识房屋物业类型叠加别三墅它是Tow三nho三use的叠拼三式的一三种延伸三，是在三综合情三景洋房三公寓与三联排别三墅特点三的基础三上产生三的，由三多层的三复式住三宅上下三叠加在三一起组三合而成三，下层三有花园三，上层三有屋顶三花园，三一般为三四层带三阁楼建三筑，这三种开间三与联排三别墅相三比，独三立面造三型可丰三富一些三，同时三一定程三度上克三服了联三排别墅三窄进深三的缺点三。住宅分三类知识房屋物业类型联排别三墅又称TOW三NHO三USE，有天三有地，三每户独三门独院三，设有1至2个车位三，还有三地下室三。它是三由几幢三小于三三层的单三户别墅三并联组三成的联三排或住三宅，一三排二至三四层联三结在一三起，每三几个单三元共用三外墙，三有统一三的平面三设计和三独立的三门户。三建筑面三积一般三是每户250平方米三左右。房屋物业类型住宅分三类知识双拼别三墅它是联三排别墅三与独栋三别墅之三间的中三间产品三，由两三个单元三的别墅三拼联组三成的单三栋别墅三。住宅分三类知识房屋物业类型独栋别三墅即独门三独院，三上有独三立空间三，下有三私家花三园领地三，是私三密性很三强的独三立式住三宅，表三现为上三下左右三前后都三属于独三立空间三，一般三房屋周三围都有三面积不三等的绿三地、院三落。这三一类型三是别墅三历史最三悠久的三一种，三也是别三墅建筑三的终极三形式。住宅分三类知识房屋物业类型复式结三构这类住三宅的特三点是住三宅占有三上下两三层楼，三卧室、三起居室三、客厅三、卫生三间、厨三房、及三其它辅三助用房三可以分三层布置三，上下三层之间三的交通三不通过三公共楼三梯而采三用户内三独用小三楼梯联三接。住宅分三类知识房屋物业类型商住住三宅是SOH三O（居家三办公）三住宅观三念的一三种延伸三。它属三于住宅三，但同三时又融三入写字三楼的诸三多硬件三设施，三尤其是三网络功三能的发三达，使三居住者三在居住三的同时三又能从三事商业三活动的三住宅行三式。住宅分三类知识房屋物业类型会所就是以三所在物三业业主三为主要三服务对三象的综三合性高三级康体三娱乐服三务设施三。会所三具备的三软硬件三条件：三康体设三施应该三包括泳三池、网三球或羽三毛球场三、高尔三夫练习三馆、保三龄球馆三、健身三房等娱三乐健身三场所；三中西餐三厅、酒三吧、咖三啡厅等三餐饮与三待客的三社交场三所；还三应具有三网吧、三阅览室三等其他三服务设三施。以三上一般三都是对三业主免三费或少三量收费三开放。房屋物业类型住宅分三类知识酒店式三服务公三寓是指提三供酒店三式管理三服务的三公寓。三始于199三4年，意三为“酒三店式的三服务，三公寓式三的管理三”，市三场定位三很高。三它是集三住宅、三酒店、三会所多三功能于三一体的三，具有三“自用三”和“三投资”三两大功三效。除三了提供三传统酒三店的各三项服务三外，更三重要的三是向住三客提供三家庭式三的居住三布局、三家居式三的服务三，让人三有宾至三如归的三感觉。住宅分三类知识房屋物业类型住宅分三类知识居住区三：是指城三市中由三城市主三要道路三或自然三分界线三所围合三，设有三与其居三住人口三规模相三应的、三较完善三的、能三满足该三区居民三物质和三文化生三活所需三要的公三共服务三设施的三相对独三立的三居住生三活聚居三地区。居住小三区：一般称三为小区三。可供三一万人三居住的三地段,称为“三居住小三区”.它的特三点是可三以把人三们日常生三活活动与日益三增多的三城市汽三车交通三相对隔三开.住宅用三地:是指住三宅建筑三基底占三地及其三四周合三理间距三内的用三地(含宅间三绿地和三宅间小三路等)的总称三。公建用三地：是指与三居住人三口规模三相对就三应配建三设的，三为居民三服务和三使用的三各类设三施的用三地，应三包括建三筑基底三占地及三其所属三场院、三绿地和三配建停三车场场三等。公共绿三地：满足规三定的日三照要求三、适合三于安排三游憩活三动设施三的、供三居民共三享的游三憩绿地三，应包三括居住三区、小三游园和三组团绿三地及其三他块状三带状绿三地等级三。配建设三施：与住宅三规模或三人口规三模相对三应配套三建设的三公共服三务设施三、道路三和公共三绿地的三总称。基本规三划术语公共活三动中心三：是配套三公建相三对集中三的居住三区、小三区中心三和组团三中心日照间三距系数：根据三日照标三准化确三定的房三屋间距三与遮挡三房屋标三高的比三值人均总三占地面三积（平三均米/人）：人均总三占地面三积=建筑红三线内总三用地/本小区三规划居三住总人三数。人均住三宅用地三面积（三平方米/人）：人均住三宅用地三面积=小区内三总住宅三用地/本小区三规划居三住总人三数。人口毛三密度：人口毛三密度=小区内三总居住三人数/小区内三占地面三积（公三顷）。住宅分三类知识基本规三划术语住宅分三类知识江苏省三日照间三距系数大城市中小城市纬度(北纬)地区1.21,25≤32°30′南京、镇江、常州、无锡、苏州、南通的全部辖区，扬州大部（宝应、高邮除外）、泰州大部（兴化除外）1.251.3>32°30′~≤34°扬州北部（宝应、高邮）、泰州北部（兴化）、盐城大部（响水除外）、淮阴全部、宿迁大部（沭阳除外）、徐州南部（睢宁）1.31.35>34°徐州大部（睢宁除外）、连云港全部、宿迁北部（沭阳）、盐城北部（响水）注：旧城区改造中局部地区确实难以达到规定标准的，按现状城市人口计，中小城市可减少系数0.05，大城市减少0.1，并应通过市县实施细则明文规定"局部地区"的范围。住宅分三类知识1、商品三房预售三须符合三哪些条三件？（1）交付三全部土三地使用三权出让三金，取三得土地三使用权三证书；（2）有建三设工程三规划许三可证；（3）

按三提供预三售的商三品房计三算，投三入开发三建设资三金达到三工程建三设总投三资的25%以上，三并已经三确定施三工进度三和竣工三交付日三期；（4）

向三县级以三上人民三政府房三产管理三部门办三理预售三登记，三取得商三品房预三售许可三证明。2、《商品房三预售许三可证》：是市、三县、人三民政府三房地产三管理部三门向房三地产开三发公司三颁发的三一项证三书，用三以证明三列入证三书范围三内的正三在建设三中的房三屋已经三可以预三先出售三给承购三人。商品房三预售住宅分三类知识3、房地三产开发三企业申三请办理三商品房三预售登三记，应三当提交三下列文三件：（一）三已交付三全部土三地使用三权出让三金，取三得土地三使用权三证书；（二）三持有建三设工程三规划许三可证和三施工许三可证；（三）三按提供三的预售三商品房三计算，三投入开三发建设三的资金三达到工三程建设三总投资三的25％以上三，并已三确定施三工进度三和竣工三交付日三期；（四）三营业执三照和资三质等级三证书；（五）三工程施三工合同三；（六）三预售商三品房分三层平面三图；（七）三商品房三预售方三案。商品房三预售住宅分三类知识商品房三“五证三”包括三：《建设用三地规划三许可证》、《建设工三程规划三许可证》、《国有土三地使用三证》、《建设工三程施工三许可证》、《商品房三预售许三可证》。“二书三”：是指建三设部为三了加强三对商品三房的质三量管理三与监督三，要求三发展商三必须提三供的新三建《住宅质三量保证三书》和《住宅使三用说明三书》。五证两三书建设用三地规划三许可证建设工三程施工三许可证商品房三预售许三可证国有土三地使用三证住宅使三用说明三书、质三量保证三书住宅分三类知识住宅分三类知识定金是指当三事人约三定由一三方向对三方给付三的，作三为债权三担保的三一定数三额的货三币，它三属于一三种法律上三的担保三方式，目的三在于促三使债务三人履行三债务，三保障债三权人的三债权得三以实现三。根据三我国发三法通则三和《担保法》八十九三条规定三，定金三应当以三书面形三式约定三交付定三金的期三限。定三金合同三从实际三交付定三金之日三起生效三，定金三的数额三由当事三人约定三，但不三得超出三合同标三的额的20%。如果购房者三交了定三金之之三后改变三主意决三定不买三，开发三商有权三以购房三者违约三为由不三退定金三，如果三开发商三将房屋三卖给他三人，应三当向购三房者双三倍返还三定金。V三s订金是在购三房者与三开发商三就房屋三买卖的三意向初三步达成三协议后三，准备三进一步三协商前三签订的临时认三购协议，通常三的做法三是在约三定所选三房号、三面积、三房屋单三价及总三价款后三，约定三一个期三限，买三方需在三此期限三内与卖三方签署三正式合三同。买三方支付三订金即三取得在三此期限三内的优三先购买三权，在三约定的三时间内三，卖方三不得将三该房屋三售予他三人。如购房三者在约三定期限三内决定三不购该三房屋，三有权向三开发商三要回该三购房订三金。定金与三订金住宅分三类知识权威解三读定金与三订金的三区别订金与三定金仅三一字之三差，在三法律性三质上却三有天壤三之别。订金不三是一个三规范的三概念,在法律三上仅作三为一种三预付款三的性质三。是预三付款的三一部分三，是当三事人的三一种支三付手段,不履行三也只能三如数返三还。《最高人三民法院三关于适三用〈中华人三民共和三国担保三法〉若干问三题的解三释》:第一百三一十八三条规定三“当事三人交付三留置金三、担保三金、保三证金、三订约金三、押金三或者订三金等，三但没有三约定定三金性质三的，当三事人主三张定金三权利的三，人民三法院不三予支持三”。由三此可见三，当事三人在合三同中写三明“订三金”而三没有约三定定金三性质的三，则不三能适用三定金罚三则。再来一三个实操三案例:实际交三付定金三的数额三与约定三不符时三如何处三理???[案例]甲公司三为一家三建筑公三司，因三业务需三要，于200三2年3月15日与乙三水泥公三司签订三了一份三水泥购三销合同三。合同三规定：三乙公司三在200三2年4月向甲三公司供三应100吨普通三水泥，三价款共三计10万元，三分两批三交货，4月15日交付50吨，4月30日交付50吨。为三保证合三同履行三，合同三还约定三甲公司三向乙公三司支付三定金1万元。三合同成三立后，三甲公司三实际只三向乙公三司支付三了500三0元作为三定金，三称待收三到第一三批水泥三后再支三付剩余三的500三0元定金三。4月15日，乙三公司没三能履行三合同约三定的义三务，直三到4月30日，甲三公司未三收到任三何水泥三。甲公三司因工三地急需三水泥，三只得另三行购买三。之后三，甲公三司要求三乙公司三承担违三约责任三，依合三同规定三的数额三双倍返三还定金2万元。三乙公司三不同意三，引起三诉讼。[审理结三果]法院经三审理认三为：双三方虽然三在合同三中约定三甲公司三向乙公三司在支三付定金1万元，三但实际三上甲公三司只向三乙公司三支付了500三0元定金三。因为三定金合三同为实三践合同三，只以三实际交三付的数三额为限三，所以三，本案三合同成三立的定三金数额三是500三0元。由三于乙公三司没有三履行合三同义务三，根据三定金罚三则，甲三方有权三要求乙三方双倍三返还定三金1万元，三对于按三照合同三约定的三定金数三额进行三返还的三请求法三院不予三支持，三最终，三法院判三决乙公三司向甲三公司双三倍返还三定金1万元。住宅分三类知识预测面三积：是指商三品房期三房销售三中，根三据国家三规定，三由房地三产主管三机构认三定具有三测绘资三质的房三屋测量三机构，三主要依三据施工三图纸、三实地考三察和国三家测量三规范对三尚未施三工的房三屋面积三进行一三个预先三测量的三行为，三这是开三发商进三行合法三销售面三积依据三。实测面三积：是指商三品房竣三工验收三后，工三程规划三相关主三管部门三审核合三格，开三发商依三据国家三规定委三托具有三测绘资三质的房三屋测绘三机构参三考图纸三、预测三数据及三国家测三绘规范三之规定三对楼宇三进行的三实地勘三测、绘三图、计三算而得三出的面三积。实三测面积三是开发三商和业三主的法三律依据三，是业三主办理三产权证三、结算三物业及三相关费三用的最三终依据三。房屋测三绘住宅分三类知识最高人三民法院三关于房三地产问三题的司三法解释第十四三条出卖人三交付使三用的房三屋套内三建筑面三积或者三建筑面三积与商三品房买三卖合同三约定面三积不符三，合同三有约定三的，按三照约定三处理；三合同没三有约定三或者约三定不明三确的，三按照以三下原则三处理：（一）三面积误三差比绝三对值在3%以内（三含3%），按三照合同三约定的三价格据三实结算三，买受三人请求三解除合三同的，三不予支三持；（二）三面积误三差比绝三对值超三出3%，买受三人请求三解除合三同、返三还已付三购房款三及利息三的，应三予支持三。买受三人同意三继续履三行合同三，房屋三实际面三积大于三合同约三定面积三的，面三积误差三比在3%以内（三含3%）部分三的房价三款由买三受人按三照约定三的价格三补足，三面积误三差比超三出3%部分的三房价款三由出卖三人承担三，所有三权归买三受人；三房屋实三际面积三小于合三同约定三面积的三，面积三误差比三在3%以内（三含3%）部分三的房价三款及利三息由出三卖人返三还买受三人，面三积误差三比超过3%部分的三房价款三由出卖三人双倍三返还买三受人。房屋测三绘住宅分三类知识房地产三价格影三响因素三：经济因三素、物三理因素三、环境三因素、三行政和三政策因三素、社三会因素三、心理三因素、三国际因三素;房地产三价格构三成：第一部分三，即征三地补偿三费、拆三迁安置三费、土三地开发三费及土三地出让三金，也三就是前3类，构三成了房三地产价三格中的三土地费三用。第二部三分，即三住宅建三筑安装三工程费三、附属三工程费三、室外三工程费三、也就三是第4类到6类，构三成了房三地产价三格中的三建筑安三装工程三费。第三部三分，即三公共配三套工程三费、环三卫绿化三工程费三、“四三源”费三、大市三政费，三也就是三第7到第10类，构三成了房三地产价三格中的三配套工三程费。第四部三分，即三两税一三费、管三理费，三也就是三第11到第12类，构三成了房三地产价三格中的三税费。第五部三分，即三利润，三也就是三第13类，构三成了房三地产价三格中的三利润。如果房三地产开三发企业三把房地产卖三出去，三在它的三综合造三价中还三必须加三上销售三费用，三以及流三通中的三税金和三利润。房地产三价格术三语住宅分三类知识起价：是指商三品房在三销售时三各楼层三销售价三格中的三最低价三格。均价：是指商三品房的三销售价三格相加三以后的三和除以三单位建三筑面积三的和，三即得出三每平方三米的价三格。基价：经过核三算而确三定的每三平方米三基本价三格，商三品房的三销售价三一般以三基数增三减楼层三和朝向三差价后三得出。表价:指楼盘三销售价三目表上三标明的三各具体三单元的三销售价三格。底价：是指可三以对外三销售的三最低价三格。表三价不同三于底价三。房地产三价格术三语模拟演三练住宅分三类知识一次性三付款:是指购三房者签三约后必三须将购三房款一三次性付三给发展三商。一三次性付三款是过三去最为三常见的三购房付三款方式三，目前三一般多三用于那三低价位三小单元三的楼盘三销售。按揭付三款:按揭是三英语“Mon三gas三e”（抵押三）一词三的粤语三音译，三因此，三银行按三揭的正三确名称三是购房三抵押贷三款，是三购房者三以所购三房屋之三产权作三抵押，三由银行三先行支三付房款三给发展三商，以三后购房三者按月三向银行三分期支三付本息三。付款方三式契税契税是三指房屋三所有权三发生变三更时，三就当事三人所订三契约按三房价的三一定比三例向新三业主（三产权承三受人）三征收的三一次性三税收。三它是对三房地产三产权变三动征收三的一种三专门税三种，主三要对个三人和私三营单位