房地产培训讲义LY

房地产估价

---估价理论方法及报告

评估三部刘勇1.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法(重点)市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法、路线价法(土地估价中讲)4.估价报告估价结果报告、估价技术报告1.概述1.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点（价值日期）客观合理价格或价值的估计、推测或判断的活动。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术（既要在科学、合理、合法范围内，又要尽量满足客户要求）1.2房地产估价的必要性房地产估价包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：

(1)房地产抵押贷款的需要；(2)房地产征收补偿的需要；

(3)房地产保险和损害赔偿的需要；(4)房地产税收的需要

(5)司法鉴定的需要；(6)用房地产作价出资设立公司的需要；

(7)投资性房地产公允价值计量的需要；(8)房地产转让的需要。2.房地产估价基本理论基础2.1基本原则⑴合法原则要以估价对象的合法权益为前提进行。从理论上讲，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象，只要做到评估价值与依法判定的权益状况相匹配。如承租人可以委托评估其承租权价值。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。《国有建设用地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。如：土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度，都是有规划批准为前提的。不能随意假设。*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价，不得作为出资的房地产不能作为出资设立公司为估价目的来估计，等等。⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第一种）（由于城市的发展，转换用途前提也较多，案例“武科大处置资产”）⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。（征求意见稿称为“价值日期原则”）过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点（价值日期）。⑸独立客观公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

2.2房地产估价的基本程序⑴获取估价业务⑵受理估价委托，确定房地产估价的基本事项①明确估价目的和价值类型(估价委托人提出)(转让/抵押/税收/征收等目的)价值类型包含市场价值和非市场价值(快速变现价值/谨慎价值/)在用价值/残余价值/投资价值)②确定估价对象

实物状况、权益状况、区位状况③确定估价时点(价值日期)④签订估价合同⑶拟订评估作业计划包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度⑷收集估价整理资料估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区房地产有影响的资料；③相关房地产的交易价格、开发成本、租赁和自营收益实例资料；④反映估价对象状况的资料(主要是指实物状况、权益状况)。⑸实地查勘对象进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周边环境或临路状况进行拍照。(展示住宅房屋调查表)⑹选择估价方法测算：根据收集到的资料特点+估价对象特点（不同物业类型）+估价方法的适用对象，来选择方法。一般用2种或以上的方法。⑺确定估价结果（最终估价）不同的估价方法估算的结果会有差异，要进行比较、检查、确认、分析，确定最终的估价结果。2种方法的结果差异过大，要认真检查。最终结果可以采用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等。对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。⑻撰写房地产估价报告⑼审核估价报告⑽交付委托方房地产估价报告⑾估价资料归档当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：①根据估价目的对每种方法的适合程度进行检查；②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；③对使用评估方法得出的价值范围以及该范围内每个价值进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验。

口头报告

估价报告

表格式报告

书面报告

叙述式报告

1.确定估价对象2.制订估价计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的数据可比案例数据收益法成本法市场法最高最佳使用3.房地产估价方法

估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。市场法、收益法、成本法、假设开发法3.1市场法市场法，也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法。是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产正常市场情况下的价格或价值的一种方法。适用范围：房地产市场比较发达，交易案例与待估案例有较强相关性的地方一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价对象比准价格=比较实例的价格（A、B、C）×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数市场法估价步骤●市场法重点⑴选取可比案例的规模应与估价对象的规模相当。一般控制在0.5-2倍之间。⑵选择的可比案例成交日期要接近估价时点(价值日期)，不宜超过1年。(最新的土地估价评审标准是不超过3年)。⑶交易情况、市场状况(交易期日)、房地产状况(区位状况/实物状况/权益状况)每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20％，综合调整幅度不得超过30％，各可比实例修正和调整后的价格之间的差异不得超过30％。⑷选取可比案例很重要，理想的状况是如果选取的案例十分合适，可以不做修正或做很少的修正，直接简单算术平均得出估价结果。如果没有合适的案例，还可以采用“分配法”，即如果估计对象为单独的土地或建筑物，而缺少相应的交易案例，但有类似的土地和建筑物综合体的交易案例时，则可将此土地和建筑物综合体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将提取出的部分作为可比案例。举例1、房地产估价报告的市场法2、资产报告中的房地产企业存货的市场法3.2收益法收益法也称收益资本化法、收益还原法，是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。它是指在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象未来收益还原为估价时点(价值日期)收益总和的一种方法。适用范围：以获取收益为目的不动产的估价。最基本2个公式：运用收益法估价应按下列步骤进行：1、

搜集有关收入和费用的资料要询问和查勘委估对象是否已经出租，若已租赁，要收集租赁合同，并区分租赁内和租赁外，租赁内按合同租金，租赁外按市场价。2、

确定未来收益期限主要根据土地使用证的终止日期和房屋的剩余经济耐用年限确定。、预测未来净收益；根据市场环境和对未来房地产市场的变化作出预测。、求取报酬率或资本化率这是收益法的难点。主要采用累加法和市场提取法(V=A/Y)。、选用适宜的收益法公式求出收益价值。根据收益不变、收益递增、收益递减、收益年限为永续年选用不同的公式。估价程序收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价不同物业类型净收益求取方式不同1、出租型房地产（最常见），应根据租赁资料和市场租金计算净收益，净收益为租赁收入扣除运营费用后的余额。运营费用包含维修费(年租金的2%~5%)、管理费(房屋重置价的1.5%~2%)、保险费(房屋现值的1.5‰~2‰)和税金(根据当地房地产政策而定，一般至少有房产税和营业税及附加)。2、商业经营型房地产(酒店、加油站、4S店等)，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3、生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4、

尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。收益法的重难点1、报酬率的求取对于一般房地产估价收益法中的报酬率，我们一般采用累加法和市场提取法来求取。累加法是安全利率加风险调整值。(举例三张图片，大报告可选择此方式）市场提取法是根据无限年期的收益公式V=A/Y来求取报酬率Y。主要是估价人员根据市场上可比的三个房地产的每平米年租金来除以每平米售价得到报酬率，再简单算术平均得到待估对象的报酬率。2、熟练掌握公式A=AB+AL=VB×YB+VL×YL，在考试中做题很有帮助。3、收益期限问题(1)在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，可采用以下2种方式：①房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值(割差法)。②将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法公式P=A/R计算出房地产的价值，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。(2)在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为在土地使用权合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。①对于在土地使用权合同中未约定不可续期的，房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。②对于在土地使用权合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限计算房地产价值。4、收益法中是否考虑扣除建筑物折旧或土地摊销对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。(1)当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的净收益，不做扣除。（由于此处计算是采用的有限年期的收益法公式，在以有限年收益法估价的标的物，在结束其生命周期后，没有再继续更新，所以每年计提的用于更新标的物的折旧费，就没有实际支出，成为净现金流入的一部分，这种情况下标的物的折旧费就不应该从净收益中扣除.）(2)当估价对象是土地时，土地净收益=房地净收益-建筑物净收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的净收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地净收益的一部分不予扣除。（由于此处求取建筑物的净收益是采取无限年期的公式P=A/r,在以无限年收益法估价的标的物，因为它要无限期永远的存在下去，所以每年计提的折旧费就成为等同于更新标的物的分期支付款，在这种情况下折旧费成为现金净流出，就应该从净收益中扣除.）(3)当估价三对象是建筑物时，建三筑物净三收益=房地净三收益-土地净三收益，土地成本的三分摊则应包三含在土三地净收三益中扣除掉，而三建筑物三的折旧三则应作三为建筑物净收三益的一三部分不三予扣除三。（由于此三处求取三土地的三净收益三是采取三无限年三期的公式P=A三/r,在以无三限年收三益法估三价的标三的物，三因为它三要无限三期永远三的存在下去三，所以三每年计三提的折三旧费就三成为等三同于更三新标的三物的分三期支付三款，在这种情三况下折三旧费成三为现金三净流出三，就应三该从净三收益中三扣除.）举例1、出租三型房地三产的收三益法2、商业三型房地三产(酒店/加油站)的收益三法3.3成本法成本法三是指求三取估价三对象房三地产在三估价时三点的重三新构建三价格（三重置或三重建价格），三扣除折三旧，以三此估算三对象房三地产的三客观合三理价格三的方法三。适用范三围：既三无收益三又很少三发生交三易的房三地产价三格的评三估。注意：三开发成三本高并三不一定三意味着三价格就三高，开三发成本三低也不三一定说三明房地产价三格就不三应该高三。基本公三式：房地产三价值=土地重三新购建三价值+建筑物三重新购三建价值-建筑物三折旧土地重三新购建三价值是三采用土三地估价三的方法三来估算三出价值三。(商业性三物业)建筑物三重新购三建价值=建筑物三建安造三价+管理费三用+销售费三用+投资利三息+销售费三用+开发利三润(生产性三物业)建筑物三重新购三建价值=建筑物三建安造三价+前期及三其他费三用+投资利三息+投资利三润注意：建筑物三重新购三建价格三分为重三建价格(复原重三置成本)和重置三价格(更新重三置成本)。一般三的建筑三物适用三重置价三格，有三历史或三者美学三价值的三建筑物三适用重三建价格。同一宗三房地产三，重置三成本或三重建成三本在采三取土地三与建筑三物分别三估算、三然后加总时，三必须注三意成本三构成划三分和相三互衔接三，防止三漏项或三重复计三算。一三般宗地外几通三的价值三反应在三土地上三，宗地三内几通三的价值三一般企三业会形三成构筑三物或分摊到房三屋中。成本法三步骤：1搜集有三关成本三、税费三、开发三利润等三资料；如工程三结算、三决算资三料，前三期费用三的分摊三比例、三建设工三期、投三资利润三率等。2估算重三置成本三或重建三成本；3估算折三旧；根据不三同结构三的建筑三物经济三耐用年三限和已三使用年三限来计三算成新三率。4求出积三算价值三。根据相三关公式三计算出三评估价三值。估价程三序成本法经济耐三用年限确定重置成三本、重三建成本确三定折旧计三算D成本价三格测算V=C三-D评估价成本法三重点1、各种三结构房三屋的耐三用年限三及残值三率(以下数三据来源《房地产三单位会三计制度-会计科三目和会三计报表》（建综[19三92]三349号）、《房地产三规范估三价条文说明》（GB/三T5三029三1—1三999）)2、建筑三物折旧三年限问三题(土地使三用权对三建筑物三经济寿三命的影三响)(1)住宅不论其三经济寿三命是早三于还是三晚于土地使三用权期三限而结三束，均三按照其三经济寿命三计算折三旧，因三为《物权法》第一百三四十九三条规定三：“住三宅建设三用地使用权期三间届满三的，自三动续期三。“(2)非住宅三建筑经三济寿命早于土地使三用权期三限而结三束，应三按照建三筑物经三济寿命计算建三筑物折三旧。(3)非住宅三建筑经三济寿命晚于土地使三用权期三限而结三束，分三为2种情况三：①”出让合三同约定三建设用三地使用三权期间三届满需三要无偿三收回建三设用地三使用权三，根据收三回时建三筑物的三残余价三值给予三土地使三用者相三应补偿三。”对于这三种情况三，应按建筑物三经济寿三命计算建三筑物折三旧。②”出让合三同约定三建设用三地使用三权期间三届满需三要无偿三收回建三设用地三使用权三，建筑物三也无偿三收回”对于这三种情况三，应按建筑物三经济寿三命减去三其晚于三土地使用期限三的那部三分寿命三后的寿三命计算建三筑物折三旧。3、建筑三安装工三程造价三的求取建筑物三的建安三造价是三我们采三用成本三法评估三房屋的三重点，三对于建三安造价三的求取，我认三为适于三操作的三主要有三以下几三种方法三：(1)对于工三程技术三资料完三整的项三目，采三用调整预三（结）三算的方法三，即：①根据工程三预（结三）算资三料的工三程量，三套用相三关工程三费用定三额的工三料机消三耗量，再采用三建设地三点的人三工、材三料、机三械的市三场单价三，计算三出建安三工程造三价(定额计价)，②三根据工三程预（三结）算三资料的三工程量三，套用三单位估三算表并三结合市场单价三确定调三整得出三建安工三程造价(工程量三清单计三价)，③三根据工三程预（三结）算资料三，进行三工程造三价指数三调整，三计算出三建安工三程造价(指数调三整)。(2)对于结三算资料三不齐全三、资料三难以收三集的项三目，采三用类似工三程参照三法或预（结三）算编三制法进行测三算。三①类似三工程参三照法是三通过与三主要建三筑物或三典型工程三对比分三析在结三构形式三、构件三、跨度三及功能三等方面三的差异三，据以三调整评估基准三日的基三准单位三造价得三出该建三筑物的三单位造三价，套三算建筑三面积（三或长度三、容积）三后得出三工程造三价；三②预（三结）算三编制法三是根据三工程图三纸计算三出工程量，套三用最新三定额，三并进行三价差调三整，计三算出直三接费，三再根据三费率分三别计算出规费三、管理三费、利三润，最三终确定三建安工三程造价三。建议大三家采用指数调三法整和类似工三程参照三法。举例1、商业三性房地三产的成三本法2、生产三性房地三产的成三本法3.3假设开三发法假设开三发法是三在估算三开发完三成后不三动产正三常交易三价格的三基础上三，扣除三建筑物建造费三用和与三建筑物三建造、三买卖相三关的专三业费、三利息、三利润、三税收等三费用后，以剩三余之数三来确定三估价对三象房地三产价格三的一种三方法。适用范三围：待开发三土地、三待拆迁三改造和三再开发三的房地三产的估三价等。假设开三发法最三基本的三公式：待开发三房地产三的价值=开发完三成后的三房地产三价值-开发成三本-管理费三用-投资利息-销售费三用-销售税三费-开发利三润-投资者三购买待三开发房三地产应三负担的三税费注意：1.假设开三发法是三从开发三商的角三度分析三，在保三证自己三利润的三前提下三测算其三所能支付的三最高购三买款。三可靠性三如何，三取决于三以下几三点：是三否根据三估价的三最高最佳使用三原则合三理确定三估价对三象的最三佳利用三方式；三是否正三确掌握三地产市三场行情及供求三关系，三并正确三判断了三开发完三成后的三物业总三价值。2.运用上三述基本三公式，三一是要三把握待三开发房三地产在三投资开三发前后三的状态三，掌握的基三本原则三是设想三得到估三价对象三后，往三后至开三发完成三还需支三出的一三切合理、必要三的费用三、税金三及应得三的利润三，如果三是已经三投入的三费用，三则它就三包含在待开发三房地产三的价值三内，不三应作为三扣除项三；二是三要把握三投资开三发后的三房地产经营方三式，有出售、三出租和三直接经三营等。3.由于房三地产开三发具有三周期长三的特点三，运用三假设开三发法估三价必须三考虑资三金的时间价三值，但三考虑资三金的时三间价值三可有两三种不同三的方式三：采用三折现的三方式（现金流三量折现三法）、三采用计三算利息三的方式三（传统三方法）三。运用假三设开发三法估价三应按下三列步骤三进行：1、调查、三分析待三开发房三地产状三况和当三地房地三产市场三状况；主要包三括：(1)弄清估三价对象三的区位三状况①三所在城三市性质三②所在三区域性三质③具三体坐落三状况。弄三清这些三主要是三为选择三最佳的三用途服三务。(2)弄清估三价对象三的实物三状况，三如：面三积、土三地形状三、房屋三户型、三结构、三层数、装三饰装修三、基础三设施完三备度、三场地平三整度。三弄清这三些主要三是为了三预测后期支出三服务。(3)弄清规三划条件三，包括三弄清规三划确定三的土地三用途、三容积率三、建筑三高度、三建筑密度三、绿地三率等。三弄清这三些是为三了选取三最佳的三开发利三用方式三、确定三开发完成后三的房地三产状况三。2、选取三最佳的三开发利三用方式三，确定三未来开三发完成三后的房三地产状三况；调查、三分析待三开发房三地产状三况和当三地房地三产市场三状况后三，便可三以确定三最佳利用开发三方式，三包括最三佳用途三、建筑三规模、三档次等三。这些三都是在三规划允三许范围内选取三，也就是三说要在三政府给三定的规三划条件三内最佳三。以建三设工程三规划许三可证为主要三合法证三件。如三没有的三话，在三估价目三的是作三为交易三的前提三下，考三虑估价的风险三，尽量三出具咨三询意见三。3、估计三后续开三发经营三期；预测后三续开发三经营期三，是为三了预测三开发完三成后的三价值和三后续各三项支出三发生的时间和三金额，三便于折三现或测三算投资三利息。在实践三中，我三们往往三在“五三证”齐全的基三础上，三根据建三筑工程三施工许三可证、三建设施三工合同三以及监三理出具三的工程进度来三最终确三定开发三经营期三（估价三时点后三至竣工三、销售三完毕）三。、预测三开发完三成后的三价值；(1)弄清开三发完成三后价值三对应的三房地产三状况(生地或三毛地→三熟地、三毛坯房三、精装修房三等等)(2)弄清开三发完成三后价值三对应的三时间(什么时三候销售三完成，三一般不三是竣工三时点)5、估算后三续必要三支出及三应得利三润；主要指三取得税三费(契税、三印花税三、交易三手续费三等)、开发三成本、三管理费三用、销售费用三、投资三利息、三销售税三费以及三开发利三润。对于开三发完成三后的房三地产为”以房地三产为主三的整体三资产”的，其三后续必三要支出通常三还应包三括主要三设备等三房地产三以外财三产的购三置费。三如酒店三、商场三等物业三。、计算三待开发三房地产三价值。用开发三完成后三的价值三减去后三续必要三支出及三应得利三润，即三得到待三开发房三地产价值。假设开三发法重三难点1、由于三我国大三部分中三小城市三城市规三划工作三不到位三，往往三出现很三多已经三办理土地出三让合同三和土地三使用权三证但却三无具体三规划条三件和指三标的国三有土地三需要估价，由三于土地三的法定三开发利三用前提三未确定三，开发三规模和三其产品三定位是三难点，自然价三值也较三难已确三定。在三这种情三况下仍三然需要三分析测三算的话三，可以三通过分析土地三周边利三用状况三，查找三区域控三规和走三访当地三国土规三划部门三等获取三必要信息从而三推测和三判断该三土地最三可能获三得的城三市规划三设计条三件，运三用假设三开发法来测算三时，在三测算结三果中做三出特别三提示，三说明规三划指标三不完全三确定对三测算结果产生三的影响三，或者三说明测三算结果三对规划三指标预三测的准三确性有三很强的三依赖性三。2、假设三开发法三有2种计算三方法：传统法三和现金三流量折三现法。他们三的最大三区别是：传三统法扣三除项中三含投资三利息和三开发利三润，而三现金流三量折现三法没有三这2个扣除项三，这是三因为这2项已经三隐含在三折现率三中，故三不再重三复考虑三。3、传统三法不考三虑各项三收入和三各项支三出发生三的时间三不同，三即不是三像折现三法那样将他三们折算三到同一三时点上三再加减三的价值三，而是三直接相三加减，三但要考三虑投资利息。4、传统三法的投资利三息计息三期通常到三开发完三成之时(竣工时三点)，即既三不考虑三预售，也不考三虑延迟三销售。若考虑三了预售三和延迟三销售，三则需要三把预售三和延迟三销售的三销售收入折三现(折现率三仅需考三虑无风三险价值)到竣工三时点。三其实，三是否考三虑预售三和延迟三销售，对三于开发三完成后三价值影三响不大三，但为三了估价三结果的三精准性三，也可三以考虑三。5、投资三利息应三计息的三项目包三括：需三要求取三的待开三发房地三产的价三值（V）、投三资者购买待三开发房三地产应三负担的三税费（V*购买税三费率）三、开发三成本（DC）和管三理费用（MC），销三售费用三和销售三税费一三般不计三息。采三用复利三计息，三其简化三公式为三：投资利三息=（V+V三*购买税三费率）×[（1+贷款年三利率）开发期-1]三+（DC+三MC）×[（1+贷款年三利率）开发期/2-1]上述简三化公式DC+三MC设定在三整个开三发期平三均投入三，实际三估价时三可根据三每年预三计投入额三分段计三算，开三发期/2可替换三为…4.三5、3.5、2.5、1.5、0.5等。6、一般三采用市三场法求三取出估三价时点三的开发三完成后三房地产三价值时三，要根三据过去三的房地产价三格上涨三指数和三预计的三未来走三势，考三虑销售三价格的三一定变三动比率三，求取三出竣工时点三的房地三产开发三完成的三价值(传统法三下的几三个因素三对应的三时点都三是竣工三时点)。7、开发三利润要三注意计三算基数三与利润三率的对三应，其三计算公三式为：开发利三润=开发利三润计算三基数×相应利三润率开发利三润计算三基数和三相应的三利润率三有下列三几种：（1）计算三基数=土地取三得成本+开发成三本直接成三本利润三率=开发利三润/[土地取三得成本+开发成三本]（2）计算三基数=土地取三得成本+开发成三本+管理费三用+销售费三用投资利三润率=开发利三润/[土地取三得成本+开发成三本+管理费三用+销售费三用]（3）计算三基数=土地取三得成本+开发成三本+管理费三用+销售费三用+投资利三息成本利三润率=开发利三润/[土地取三得成本+开发成三本+管理费三用+销售费三用+投资利息]（4）计算三基数=开发完三成后的三房地产三价值（三售价）销售利三润率=开发利三润/开发完三成后的三房地产三价值8、管理三费用一三般按开三发成本三为基数三的一定三比例计三算，销三售费用三、销售三税费一般按三开发完三成后的三房地产三价值为三基数的三一定比三例计算三，投资三者购买三待开发房地产三应负担三的税费三一般按三待开发三房地产三的价值三的一定三比例计三算。9、开发三期与利三润率的三匹配若开发三期大于三一年，三则开发三期与年三利润率三存在如三下关系三：（1）当每三年投资三额不相三等时，三每年投三资额用Fi表示，三其脚注i从1到n，可得：其中：Pr为总投三资利润三率，r为年投三资利润三率（2）若在三整个开三发期为三均匀投三资且r为8—1三5%、投资三开发周三期为1∽5年时的投三资利润三率计算三结果列三表如下三：均匀投三资时投三资利润三率计算三表单位：%年利润率r各开发周期的总投资利润率五年期四年期三年期二年期一年期826.7221.6716.8712.328.00930.4724.6219.113.919.001034.3127.6221.3715.50010.001138.2630.7023.6617.1111.001242.333.8225.9818.7212.001346.4537.0128.3320.3513.001450.7140.2530.721.9814.001555.0843.5633.1123.6315.00在实务三操作中三经常出三现直接三按投资三利润率15%扣除利三润，未三与开发三周期匹配起来三，这是三很不科三学的，三若15%是年利三率，二三年开发三期，则三总投资三利润率应是23.三63%，比15%高8.6三3%。本人三认为，三利润率三可采用三如下方三法确定（1）根据三估价对三象企业三规模及三当地房三地产市三场状况三，参照《企业绩三效评价指标》，选取成本费三用年利三润率，然后三按照估三价对象三客观开三发期，三换算出三总成本费三用利润三率。（2）利润三率可取三同一市三场类似三房地产三开发项三目相应三的平均三利润率但该指三标较难直三接获取三，可通三过查询三当地有三关统计三资料，三经比较三修正确三定，在三比较修正时应三考虑开三发期因三素。10、在现三金流量三折现法三中，开三发完成三后的房三地产价三值、开三发成本三要紧扣三开发经营期三特点进三行折现三，其中三：开发完三成后的三房地产三价值按三预\销售期三间每年三的预计三销售额三折现到三估价时三点，开发三成本按三开发期三每年的三预计支三出以均三匀投入三假设折三现到估三价时点三。11、折现三率的求三取对于折三现率的三求取，三除了收三益法中三几种求三取方法三外，还三有按以三下这种三公式来三求取折现三率：（1+银行贷三款年利三率）n+（1+年成本三利润率三）n-1=（1+折现率三）n若银行三贷款年三利率取5.5三8%，年成三本利润三率取8.1三%，n（开发三经营期三）取3年，则三：（1+5三.58三%）3+（1+8三.10三%）3-1三=（1+折现率三）3经计算三，折现三率为12.三93%三<三5.5三8%+三8.1三0%=三13.三68%且n越大，三折现率三越小于三（银行三贷款年三利率+年成本三利润率三）12、计算三利润率三的开发三利润一三般为税前利三润，假开三计算公三式即是三以税前三利润率为前提三。(开发利三润已经三是税前三利润，三扣除开三发利润三即已经三扣除了三所得税三，故不应在另三行扣除三所得税)若计算三利润率三的开发三利润为三税后净三利润，三则要增三加所得税三扣除。在搜集三、确定三利润率三参数时三，一定三要关注三、了解三利润率三内涵，三否则会三产生偏差。在三实务操三作中，三往往采三用的利三润率参三数内涵三比较模三糊，包三括利润三率对应三的基数。13、我们三在一般三房地产三估价单三项资产三评估中三，房地三产估价三规范扣三除项未三考虑土三地增值税三，是为三了简便三计算，三其实这三是应该三考虑扣三除的，三只不过三在待开三发房地三产价值未知三的情况三下，求三取土地三增值税三就是一三个迭代三的计算三方式，三稍显繁三琐罢了三。所以房地三产估价三的待开三发房地三产不是三一个净价。而对于三股权资三产评估三的房地三产开发三企业存三货评估三，因为三存货有三账面值三，故可三以较为简单三的计算三土地增三值税，三因而扣三除土增三是确需三扣除的三。14、对于三未来销三售期估三计的问三题，即三从预售三开始到三销售完三毕每年三的销售三比例，三采用现金三流量折三现法时三，在折三现率、三销售单三价或均三价、可三售面积三确定的三前提下三，此参数是三影响委三估房地三产开发三完成后三的房地三价值（三现值）三的因素三。从理三论上说三，应选取类三似房地三产销售三案例分三析比较三确定，三实务操三作时这三类数据三较难索三取，可三在委估方销三售计划三的基础三上结合三已销情三况和市三场变化三情况修三正确定三。15、在相三关成本三价格上三涨的趋三势下，三必须考三虑不可三预见费三（一般三为开发三成本的2%∽三5%），不三可预见三费是指三在项目三开发过三程中由三某些不三可预知三的因素(如原材三料涨价、三工程量三增加等)而产生三的费用三；若后三续开发三成本单三价确定三已考虑三了未来三价格变化三因素，三则不可三预见费三不应再三考虑，三必须进三行具体三分析。16、上述三假开计三算公式三是在实三际支付三工程款三及其他三应交费三用与形三象进度三一致的三情况下适三用的，三但实际支三付工程三款及其三他应付三款（预三付）与三形象进三度往往三不一致，这就存三在欠付及三预付费三用问题。按现在三的有关三法律规三定，应三付工程三款具有三优先受三偿权。三欠付费三用若没三有明确三的支付合约三，有两三种处理三方法，一是作三为负债三列示，三二是在三评估值三中直接三扣除，特别是在应三用现金三流量折三现法时三，应直三接扣减三，不应三再折现三。同理，三预付费三用亦有三两种处三理方法三，一是作三为资产三列示，三二是在三评估中三直接从三开发成本三中扣除，特别三是在应三用现金三流量折三现法时三，开发三成本减三去预付三费用后三再折现。实际支三付工程三款及其三他应付三款（预三付）与三形象进三度不一三致的情三况一定三要关注三，因为这涉三及到评三估值的三精准问三题。案例1、传统三法2、现金三流量折三现法4.房地产三估价报三告4.1估价结三果报告（标题三）房地三产估价三结果报三告（一）三估价委三托人（三说明本三估价项三目的委三托单位三的全称三、法定三代表人三和住所三，个人委托三的为个三人的姓三名和住三所）（二）三房地产三估价机三构（说三明本估三价项目三的房地三产估价三机构的三全称、三法定代三表人或执行三合伙人三、住所三、估价三资质等三级和资三质证书三编号）（三）三估价目三的（说