张家港市皇家首座商业配套项目商业策划提案报告

张家港市皇家·

首座商业配套项目上海策丰房地产营销策划有限公司商业项目部敬呈:张家港市新城置业有限公司----商业策划提案报告项目认知商业市场分析项目SWOT分析项目总体定位市场存在空间外部环境分析：·宏观经济指标分析发展规划商业布局业态组合业态规划及配比主题定位售价研判商户\租户访谈项目分析：地块分析项目规划剖析周边商业市场分析：商业市场分析商业业态分析竞争项目分析：供应分析项目特性分析策丰招商团队意见业主及设计部门意见项目定位研究思路目录Contents

■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率，是发展相当迅猛的城市。576.27051250841.621050.02亿元国内生产总值19.4%17.8%18.5%19.1%19%地区生产总值张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。亿元82.0895.87112.2133.18约15716.7%16.8%17%18.7%22.518%社会零售品消费总额张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.房地产开发投资额（亿元）开发房屋施工面积（万平方米）90343.4851.55893.1房地产开发投资张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市）中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.人均可支配收入比较（元）21927210132200124800地区生产总值

社会零售品消费总额房地产开发投资人均可支配收入张家港市地区生产总值连年上升保持高增长率，代表张家港市的市场经济相当活跃，正在大跨步的快速发展。张家港市社会零售品消费总额连年超过18%的增长，代表张家港市市民的购买力越来越强。张家港市的房地产市场由于众多外来资本的投入，开发资金和开发面积都有大幅的上升，房地产市场非常火爆。张家港市人均可支配收入超过24000多元，代表张家港市民越来越富裕。四大宏观经济指标利好因素宏观经济指标分析市域总体规划：1.市区规模：近期市区城市人口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。2.结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。3.杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。4.近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。

■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。本案沙洲路杨舍西路杨舍东路大润发苏果超市华联超市百信超市暨阳湖生态园张家港市商业概况商业步行街香港城（欧尚）张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：

街道名字

主营业态

街道名字

主营业态

杨舍西路

服装鞋帽

杨舍东路

餐饮美食

沙洲中路

娱乐购物

南环路

文化电脑类

东环路

装饰装潢类

暨阳中路

五金类商业市场现状分析：沙洲路步行街沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地市民购物消费的主要场所。步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。主要大型商业项目：国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街业态配比：服饰45%餐饮16%鞋帽11%娱乐5%沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。通讯数码8%食品5%百货8%金银珠宝10%杨舍西路杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商业后街。杨舍西路商业街业态配比：杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。服饰50%鞋帽20%银行等配套15%饰品10%其他5%杨舍东路杨舍东路是张家港市初具规模的特色餐饮街，经过一段市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，培育了一批忠实的消费群。整条街区的夜市商业气氛浓厚，是张家港特色餐饮行业的代表。杨舍东路商业街业态配比：餐饮70%其他20%娱乐10%杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模的餐饮一条街。沙洲中路沙洲中路是步行街的一个延续，其业态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英会所、金海华餐饮等具有代表性。沙洲路以西大多是商业配套的业态，相对家居布艺比较聚集。沙洲中路业态配比：家居10%餐饮25%其他20%娱乐45%沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。香港城规模：建筑面幕积18万平米整体定位：国际店级全业译态一站膀式商业彼中心功能定瓜位：集购物、刺餐饮、休允闲、娱乐船、现代商劈燕务、度唉假为一越体位置：东二环路辨与东苑路晕口已开业迈欧尚、征奥特莱万斯，同墨时提出前蛙三年返廊租7－8％，并有逮统一经营柄管理价格：茶预售均临价为1.7－1.8万/平米（沿级街）、1.5－1.6万（内街萄）实际实现含均价：发形展商为提援升板块人广气、提升物业价苦格而投抛入较大疯招商力安度，由自于欧尚预租金相对低谋廉，整粮体实际行销售价蝇格为1－1.2万元故。欧尚超恐市奥特莱牙斯（一站式孙综合性购摇物商业城撒）1.整体定久位：张家港未城西新足区的商梅业中心2.项目功闻能定位洁：服务于高细速发展的积长三角保庙税物流经波济与产业灵、是“张怖家港未来耍城市生活甩的最好描卖绘”（城扣市名片）浅是“长三运角首个集驾购物、餐肠饮、娱乐牺、休闲为丸一体的同狸核上海的起新都市生患活引导型腊购物公园纳”。3.占地面强积：21万平米4.建筑面积：15万平米购物休悉闲公园功能分区去和业态规网划：1.水晶宫堆购物中钓心-以购物森为主体孔功能：包括高票档购物阶中心、拜特色超逐市、大脉型主题众店;2.太阳广场-以购物/文化休竟闲/餐饮为狼主体功顷能：主要翼由品牌短专卖店只构成，俊是一个纲小型的Shop唉ping捉mall萄;3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主值体功能：引进各暗色美食怜名吃以辣及咖吧携、茶吧凑、休闲僻餐厅等;4.欧陆风情旗街-以娱乐/商务/社交为盛主体功哪能：由演酱艺中心岁、高档脸中餐馆拴、高档厅西餐馆节、豪华KTV、高级柔商务会证所及健斑身馆组适成;5.温泉酒掌店-以城市浑度假为饿主体功宪能：由桑蔽拿、SPA组成。板块功能主题地上建筑面积(m2)说明观景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米欧陆风情街商务消费区18000较原规划总体量减少约3500平方米桑拿康体城康体桑拿/商务酒店12000由原规划的4层加高为5层克拉水岸景观餐饮/休闲19664保持原规划总体量不变太阳广场餐饮/精品专卖/文化娱乐28559保持原规划总体量不变水晶宫百货购物28000由原规划的5层降至4层引进品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌KTV演义中心、美容SPA馆、桑拿城等休闲娱乐设施综上分析：

随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变部分消费人群的消费习惯。通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市

。区位

楼层

商家

租金(元)步行街1F三福百货161F安踏201F上海城隍珠宝22杨舍西路1F

哥弟161F天澜百货13沙洲中路1F

喜视眼镜51F

戴梦得珠宝

13步行街沿街一楼的租金范围在16--22

元/平米/天杨舍西路沿街一楼的租金范围在13--16

元/平米/天沙洲中路沿街一楼的租金范围在5--13

元/平米/天区域租永金分析：张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看，基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能满足多层次的消费需求。发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。

从以上竞争项目我们分析出以下结论：12家居市场现状家居专卖分布比较分散，且档次不高。

品牌不够丰富，供消费者的选择空间比较小。张家港市需要一个精品家居的聚集地，提供更多的选择给各中高端的消费人群。该项目正是切合这一契机，打造平台，部分规划精品家居展示店。张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁新居或结婚用家居需求越来越大。张家港市家居市场分析休闲运动品牌专卖市场分析：休闲运动品牌市场现状现在张家港市场上的休闲运动品牌专卖较多，都集中在步行街。

销售的只是休闲服装品牌，关于休闲运动用品现市场上还处于空缺。张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长点。该项目有发展这一市场的先天条件，来弥补步行街业态的不完善。市场分析带来的启发：商业市场有空间精品家居市场市场品牌层次较低张家港市的商业市场处于不完全竞争状态，市场有较大空间精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业不足的经营业态。张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发展空间，但须市场培育期。■宏观经济轰指标分析■商业市场虎分析■项目策分析■厂商访缝谈■定位研槐究■项目定仁位布局欧与分割遥建议■销售方式贴与策略■销售均价抄研判本项目歼位置：本案北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，西临步行街。本案东南3号地块详细规划图本案可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为本案提供强有力的人口支持。区域三大利好因素：区域三大利好因素聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效人流。随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政策多面支持，商业服务业拓展时间好。SWOTStrength-优势Weakness-劣势Opportunity-机会Threat-威胁

本项目位置优越，紧邻步行街，是市区唯一的一块未开发的大幅土地。四面临街，交通可及性高环境优雅，周边商业气氛高。-项目在交通快速主干道，很难留住有效消费人流。体量不大，不易形成规模的商业市场。且商铺较分散，大业态不能引进；楼上是住宅，商铺内的有效使用面积会减小。-张家港市整体发展趋势良好，居民消费力不断增强。周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环路的环境改善，均会带动本项目的发展。

本项目大部分商铺出售，商业业态不能统一，且无专业的商业管理公司统一管理，未来可能会存在一定隐患。SWOT分析■宏观经济膛指标分析■商业市场抹分析■项目分析■厂商访谈■定位研燃究■项目定位鲜布局与分抱割建议■销售方烤式与策条略■销售均价胁研判

业态

数量

品牌

品牌

品牌

运动城6

锐奇运动城

迪卡侬

百丽

运动100

名品运动城

绿蚂蚁

5

宏图三包

苏宁电器

颐高数码

国美电器

五星电器连锁卖场9

家得利

联华

苏果

顶顶鲜

人人乐

可的

华联

百信

物美3C数码连锁客户访竿谈名单臣：保留意见55%意向强20%意向弱25%被访谈的20家品牌商苗户中，有20%的商家苦表示有察明确意院向，25%的商家表示明确偷意向弱，55%的商家保赴留意见，旁表示需待台实地考察敌后再谈。现招商的跌重点是与孝意向强的狡客户谈判铲，争取早猴日签约。倚同时预备闲谈保留意见的变客户商家进驻膛意向分析吐：■宏观经济赶指标分析■商业市场隔分析■项目分爆析■厂商访磨谈■定位研盟究■项目定旬位布局界与分割饲建议■销售方挪式与策弹略■销售均价格研判目标消义费客群张家港字本地中剑高端收纤入人群将及家庭圈型消费傲；新区及全驱市居民改询善居住环慌境、结婚怒类客户群善；本市电脑离数码消费勿群体。客群定位谋：在主题定神位上，重凡点考虑主扑力消费客把群思维意黄识以其社未会影响顷力和带裁动性，静引发更闭多的关曾注在商业规革划上，重扎点考虑主梅力客群消炉费需求挖掘其僚购买力勺为租户敬经营的阶成功奠筋定基础皇家·首座集休闲购黄物、精品猴家居为一畅体的商业析项目定位方摧案：业态定位打造张家孙港商业新律地标，引瓦领张家港痕商业新消晶费推广语■宏观经岭济指标妄分析■商业市遮场分析■项目分蚂析■厂商访谈■定位研骄究■项目定晶位布局肯与分割蹲建议■销售方式决与策略■销售均睡价研判业态布局方案一：精品家居旗舰店精品百货店银行社区超市婚庆主题家居购物街家居品牌展示厅高级会所运动汇社区超市3C数码城（生活配套店）+电脑数码街精品家居精品家居旗舰店高级会所业态布局方案二：方案一方案二-销售部分独模拟定位牛，让投资吸者对项目病未来发展喉更看好。引进两母至三家夏品牌店词，可以辆增加投绒资者的个投资信当心。剩余块栋状面积布，开发暗商持有箩，全部讯定向招居商，引链进主力店可以苦带动整晨个商业挂项目的份商业气坑氛，创炮造价值命最大化-打造张家岸港市婚庆篮主题街，疗可以最大项的提升本组项目的认知度，且滴容易被年鹿轻消费者盏接受，带更动商业人翅气。弥补张家港睡市场的选商业空责缺。尽牺可能提课升商铺辛价值。业态布局另方案分析壁：店面规关模副省级以源上城市直畏辖市、省耐会城市、栗副省级城阻市核心商裕圈5000平米以沿上区域商棕圈400欲0平米以膨上大型社羡区3000平米以刑上地级城匙市市区慨人口50万以上，允具有一定沉的购买能栗力商业中独心300索0平米以上县级市纹场江苏下、浙江袍、广东持等地的菊县级市内陆省软份发展玩较快的紧县级市后（百强寒县优先泡）副省级以伤上城市的项较发达的猛郊区县核诱心商圈核哄心位置300扶0平米以考上产权：独立、但清晰的抛产权区位：位于城市信或某区域祸的商业中爹心，人流节量大，交违通便利面积：3000平方米以译上楼层：从一楼开沉始，地级她市场楼层哗不超过四证楼，县级攻市场楼层准不超过三恢楼广场：物业距街逮道的距离妙在6米以上宏，有开鞠阔的停里车场地禁和门前立广场设施：合格并土正常使杆用的消变防系统娘、合格耀并正常份使用的洽供水供冠电系统袭，空调系统霉、扶梯和患货梯（两妙层以上）五星电骆器选址惩要求家居旗舰引店大体分慈为：商业匠街店、特什定市场店朴、高档社凶区店和交诸通枢纽店等几种倦，根据市竞场容量，粮家具店店自面的使用近面积在1500～300漠0平方米左右；在视适当的城猴市，将开编设概念店础或饰品店纹，店面的间使用面积吨在150～500平方米涂左右。狱旗舰店夏的地理匪位置选暗择多为谦高档商粱圈或高么档商圈外殿侧的临两街商铺闷，或位移于高档殃建材、彼家居、杨家具或厘高端产吵品销售揉区域（高档妇汽车）店专业市砖场或附意近的临惊街商铺凯，或位痒于机场励等交通掀枢纽处虹且已经形成一差定规模的意商圈或高抬档社区的矿群体等；健附近或地界下有足够猛的停车场所。店标面必须柔面向主军干道或脖重要街牢道且有合独立的用入口及佳门面，固可以修荷建或改建成标鼠准门头，否门店上方举应具有供陡门店使用俩的招牌匾置位、广告趋位，或在建筑物阁上或建施筑地界智可以架森设广告士牌等。娱店灵面选址顶的物业轨以长方恼型为佳技，门面忍宽度最纯低不得手低于20米，内根部纵深应不小于20米；物愤业主朝观向和开予门方向阵应面向惩具有商丽气和客秤流的重新要商业街面；对覆于店面展冶示面积最白佳在一楼叹和二楼体等现，一楼宾最小的使尺用面积为不得小于400平方米，模其他面积鸭可以在二牲楼甚至或明三楼体现隙，但必须俗保证内部有专煮用的楼梯嘴、自动扶哑梯或直梯参；物业前只部交通方题便，以车胡可以直接到门面末为佳；葛店面周剩围以高市档休闲缠餐厅、险咖啡厅斩或高档拥酒店、页高档消皇费品的商场或亡专卖店为沸最佳。家居旗环舰店选惕址要求迪卡侬虏商场根臣据多项怖标准来加进行选捆址，以爪便于来闲自商场用周围生冲活圈的席各个区猎域的顾嗓客都能驴轻松、漂舒适、快捷地援进入商场场购物。1．

拥有欣免费的快史速公路或指主干道路芽网络（临献街一线位拘，良好可竖视性）2．

位于雨人们外出排度假的必桨经之路上3．

周边快地区拥有模质量较高帆的住宅社率区4．

周边里地区有质践量较高的止商业环境院（临近著桨名大型卖燃场）5．

进入烛商场/停车场浊交通便讲捷畅通6．

拥有畅良好的公折共交通网煮络抵达商都场（公交宅站，地铁纵等）7．

商马场前设决置大型赴停车场读，并拥侦有一定较的绿化勾基本言参数：1．组成部携分：商场、卫停车场胶、运动锣场2．经营面兽积：400激0m2、800爹0m2，1200械0m2三种拣（目前略开发重点炊为400设0m2）3．建筑形沾式：单层映单体商骆业建筑铜（自建昂或租赁嗓），商喂业建筑殊首层物赶业（租漂赁）4．用地面励积：1500未0-20统00m丢2

5．建筑层高：6.5誓m（可根据扮实际情况遣适度调整拉）6．柱间距：10.0帐m（可根据符实际情况乌适度调整造）7．地面荷载：活荷信载800疫kg/溉m2萄8．停车位：1个/20引m2经营面给积9．

顺样畅的交敬通组织波（客流看、物流愁）10．良好的畜可视性（窝户外广告秧位等）母合作形式京：1．

购钉买商业闸用途土蝇地，自拾行设计吐建设矩用地需厦求：150映00-枕200极00m作2

2．

租话赁商业讯物业（扔由发展报商按照象迪卡侬鱼的标准蠢建设，酿迪卡侬背长期租伪赁）迪卡侬派标准店垫选址要把求■宏观经携济指标再分析■商业市场卡分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位俯布局与分失割建议■销售方式辞与策略■销售均纳价研判销售方式居：采取直肝接销售，垮带租约但急不返租。销售方式

特点

优点

缺点项目目标策略选取

直接销售带租约销售返租销售开发商腹把商铺露直接销乎售给业较主开发商回舌款快、流程简单哥、操作方便销售实膏现难度滥大开发商找条到商铺租里户并带此租诉约与商铺即业主签定买范卖合约提高商铺殖对业主的吸引尺力，相对减低荐业主的风险操作较幼繁琐投资者在秘与发展商牺签订商铺销售耀合同后发坏展商许诺在未先来的三到吓五年内每年给熟与投资者亲一定的租金回愚报将业主怠风险减到最低，婚对商铺销售杨有一定帮助操作、慌手续最为繁琐保证杯销肯售价泉值√××三种销售撞方式是开艺发商与投阶资者风险介搏弈，而担目前凭着浆开发商的姐本地规模冶和品牌实君力，关注价值打实现，在絮策略选择腔上偏向提捐升投资者谣信心，保扫证销售价广值。销售方瞧式与策棚略■宏观经济笨指标分析■商业市搞场分析■项目分哑析■厂商访谈■定位研正究■项目定杜位布局闭与分割投建议■销售方式届与策略■销售均价皮研判项目商运铺价格深的制定食基于目蚁前和对胳未来利亡好的最翠大可能萝挖掘杨舍东路抵项目的品寻质和性质都衣与项目类倚似所以对于项热目具有较照高参考价值香港城购屋物广场作为项目纸片区内办最大体氧量的一站式组商业中心脂其商业开发市断场对于项佩目具有一定参蹲考价值以市场比满较法量化相各种价值火指标权重排序每为：步行妥街>杨舍东厘路商业羡项目>香港城出购物广坝场比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合计权重202015151515100比较项目杨舍东路1618121110976香港城10131010141269步行街20201314141394沙洲路临街16171312101179园林路1415111111971河西路1516111312976南环路1214101110966均价14.2515.711.211.710.79.573.05销售均价西研判本项佳目“权重比例挨”是项目庸权重值比参骡考案例权拘重值结果。“所占够权重”困是参考客案例对于项叨目参考价那值的评估资值。“权重均驻价”是”搅销售均价”衡、“权镰重比例录”、“所占权示重”的乘章积结果通过权重帮与市场价图格之间测夫算，可艰以推算出狭本项目均求价如下：合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价杨舍东路762.5万0.9690%2.16香港城691.6万1.0610%0.17步行街94--------------沙洲路临街792.52园林路712.27河西路762.43南环路中段662.11均价73.05------2.33本项惯目本案各倡区位商范铺均价：沙洲路临众街商铺销研售均价在=2.5叫2万元/㎡园林路商临街商裕铺销售疲均价在=2.27万元/㎡河西路腊临街商散铺销售授均价在=2.43万元/㎡南环路骆中段商颜铺销售成均价在=2.1闪1万元/㎡本案总巾销售均外价在：=2.3揭3万元/㎡各个铺位黑的价格结骗合分区均松价进行推覆算，目前蜘等待提供屿具体的铺墓位面积等告基本指标证，各个商铺赏通过打分身（类似住吨宅）进行替得到销售犹价格是否具短有唯一米性？是易否具有捕可实现殊行？引发品牌眠汇聚功效权，产生功庸能聚集，鹅形成市场泥战略高点闯，商家不粘得不争。戴姆勒—奸奔驰与克道莱斯勒的玻合并就是哭始于故事加的开始；先优惠瞧引入知极名大商说家，诱挑引中等获商家付脚出较高衡代价进深入，小密商家高栋价疯抢传；定位是根翻本主题先行讲故事以商带枝商招商思振路：招商策毁略：先外地后菜本地；先市知名特色殊，后普通佣商家商家的引枕入，要跳灭出张家港驻的限制，桥把一些新咸商家、新巾元素、新惜面孔引入张宅家港，已从而形哭成我们叶项目的鸡独特个懒性与形蚕象。同类型商戚家限制数窄量（每一种难类型、风恭格、业态粮、行业都区有名额限侨制。这是颠为了保证意）一是万院紫千红充，各种业元素并地存；二是不州产生恶诞性竞争附，共生悔共存、食相辉映旋；三是、形澡成招商热伶潮抢购；四是、腰吸引不坏同取向动的客户协群体，嘉形成热太闹的商魔业聚集爬地。市场空白贷原则可行性骄原则可操作脖性原则成本导加向原则1234不仅要柱立足在而张家港，而且蜂要立足于长三角区荐域，至少要在苏牛南地区警寻找到市场的稿空白点，规避与成律熟的大规模专业市因场形成同质竞争招商定堂位方向必须具流有可行性，可诊操作性要强产品的夹定位必须满足骂易招商丽、易成市蜻、易产生人流、年物流、现金流的仗条件必须解决录经营商家拿货的塌成本问题，这者样才能垃让商业真路正兴旺眯起来招商原粮则：招商手涛册、招逮商海报现场VI物料POP物料招商合拿同文本《招商细佩则》、招商流景程、租赁沈协议等商场平面前分割图（使规划效果茫图）招商物料转：介于本案争临街商铺阴全部出售链，且不返泥租，临沙椒洲路商业俭出租为主梦，纯收租驶金，因此使不必成立匙商业经营促管理公司涂，只需物梦业公司来缎简单管理植物业即可叠；若沙洲路付商业合作建不是纯收迁租金，而摆是联营，旺那就建议柄成立专业偶的经营管茎理公司对假其商用物叠业进行统邪一管理。商业经营盛管理建议伞：商业经营管理商业经营管理除了单纯的物业日常管理外，还包括不动产的保值、增值方面的管理

内容项目市场定位，经营管理建议项目经营状况管理、跟踪分析、计划、实施、监控、调整项目营销管理，包括项目整体CI策划、品牌营造与推广等项目资产运营管理，包括项目成本控制、财务分析、工程的建立

商业经营绍管理模式堤：本项目主物业管甜理介入镜期的选询择介入内容介入方式经营管理介入建议一：物业管理在项目进行销售与招商前早期介入对项目的物业管理委托专门的商业经营管理公司进行管理，进行经营管理输入。建议二：以综合体为股本投入方式联合商业经营管理公司，共同成立商业合作公司，对项目进行整体经营管理。建议三：自行成立物业管理公司进行简单经营管理。张家港撤新城置壶业有限掉公司投资客港与经营茅商户管栗理新城经狗营管理愤公司物业主管猜部门管理处房屋本体掀管理公用设施种管理治安消防鼻管理车辆道路因管理经营管负理档案资料辩管理行政事务渠管理财务后勤欣管理客户服洁务管理经营管理理公司开架构为把本项告目打造成胖张家港典型商业塌地产项目饺而努力！预祝：张朴家港新城端置业+上海策殊丰房地语产营销亲公司圣合作愉贵快——汇报完虑毕——9、静夜四输无邻，荒运居旧业贫嚷。。4月-下234月-2染3Frid榨ay,叉Apri完l28粗,20伟2310、雨中成黄叶树清，灯下书白头人摧。。14:示22:秀5914:铁22:躲5914:妹224/28锄/202拿32:存22:5梨9PM11、以我鬼独沈久币，愧君睁相见频址。。4月-2圈314:2胀2:5914:2键2Apr-赵2328-A蜜pr-2穷312、故人江唱海别，几希度隔山川紫。。14:洁22:省5914:2方2:5914:景22Frid鼠ay,掠Apri裤l28睡,20拼2313、乍见拖翻疑梦顶，相悲飘各问年技。。4月-2塑34月-2晶314:粘22:搬5914:2奔2:59Apr姑il干28,字20乎2314、他乡虚生白发面，旧国戚见青山惊。。28撑四月汇202肠32:23赞:00侨下午14:2虽3:004月-腐2315、比不大了得就招不比，伶得不到亭的就不萄要。。克。四月2敲32:23捷下午4月-2趋314:殃23Apri撇l28大,20兄2316、行动出医