城市房地产市场报告

临沂城市房地产市场研究报告（一）临沂城市房地产行业发展概述（三）临沂市土地市场（二）2012年临沂市宏观数据目录

contents（四）2012年临沂市普通住宅（五）临沂花园洋房市场分析（七）临沂专业市场分析（八）临沂各板块房地产发展（九）重点开发商情况（六）临沂别墅市场分析

第一部分房地产行业发展概述房地产开发投资情况商品房施工情况商品房竣工情况商品房销售面积情况商品房销售金额情况临沂城市房地产行业发展概述开发投资2012年全市房地产开发投资完成233.5亿元，同比增长22.44%。按投资用途分，全年住宅开发完成投资165.3亿元，同比增长18.1%；商业营业用房完成投资39.9亿元，同比增长35.6%；其它完成投资25亿元，同比增长33%。临沂城市房地产行业发展概述商品房施工从2006年起，临沂市商品房施工面积保持逐年上涨的趋势。截止到2012年11月末，临沂市商品房施工面积为2935.5万平米，同比增长18.2%。临沂城市房地产行业发展概述商品房竣工受前几年大量商品房项目开工建设的累计影响，2012年1-11月份全市商品房竣工面积达到455.4万平米，同比增长61.3%。临沂城市房地产行业发展概述商品房销售面积从2006年临沂房地产进入快速发展阶段，商品房销售面积快速上涨。2012年全市商品房销售面积为727.8万平米，同比增长13.65%。临沂城市房地产行业发展概述商品房销售金额临沂商品房价格近年来保持平稳增长，从2006年商品房销售额逐年上升，尤其2010年之后保持高速增长。2012年1-11月全市商品房销售金额为194.5亿元，同比上升22.54%。

第二部分2012年临沂市宏观数据临沂人口GDP及产业结构固定资产投资居民生活水平和消费2012年临沂市国内生产总值达到3012.81亿元，财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成170.1亿元，同比增长分别为8.7%、20.4%，全市经济保持了平稳较快发展态势。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产业的快速增长，三大产业融合稳定发展，分别占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。2012年临沂市宏观数据临沂人口2006年至2011年临沂人口总量稳定增长，2011年临沂全市户籍人口达到1081万人，其中三区（兰山区、河东区、罗庄区）人口达到216.17万人。2012年临沂市宏观数据GDP及产业结构1、GDP：自2006年起，临沂市国民生产总值呈逐年上升趋势，2012年国民生产总值达到3012.81亿元，同比增长8.7%。2、产业结构：2012年，第一产业增加值291.34亿元，同比增长13.4%；第二产业增加值1463.45亿元，同比增长5.89%；第三产业增加值1258.02亿元，同比增长4.42%。三大产业结构进一步得到优化，占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。2012年临沂市宏观数据固定资产投资2012年临沂市固定资产投资增长较快，房地产开发投资运行平稳。2012年全市完成固定资产投资2016.7亿元，同比增长25.37%。2012年过亿元项目（不含房地产开发项目）692个，同比增加229个，完成投资1013.9亿元，增长71.9%。2012年房地产投资233.5亿元，占到11.58%，同比增长22.44%。2012年临沂市宏观数据居民生活水平和消费1.人均可支配收入与人均消费性支出：临沂市人均可支配收入呈逐年上升趋势，2012年前三季度全市城镇居民人均可支配收入20758元，同比增长14.74%，城镇居民人均消费性支出10962元，同比增长8.8%。2.社会消费品零售总额：2012年，全市实现社会消费品零售总额1571.9亿元，同比增长15.1%。其中，城镇零售额1186亿元，同比增长15.2%。

第三部分2012年临沂市土地市场市场综述供应分析成交分析价格分析2012年临沂市普通住宅市场特点分析2012年临沂市土地市场量价趋稳，受临沂市整体规划和发展布局影响，各区域土地市场供需表现冰火两重天，北城新区成交占据了市场的半壁江山，兰山区、罗庄区成交向好，经济开发区、河东区土地成交表现低迷。市场综述二、供应分析1、年度供应总量变化：2007年至2010年，临沂市土地供应呈逐年上涨的趋势。2011年开始，受政策调控因素影响，政府土地供应略显谨慎，供应面积有所减少。2012年，土地供应小幅上行，全年供应居住和商服用地共143宗，供应面积648.50万平米，面积同比上涨5.18%。2012年临沂市市本级全年计划供应居住和商服用地705.93万平米，实际完成计划量的91.86%。一、2012年临沂土地供应量供应分析2、季度供应总量变化：2012年第一季度供应土地39宗，供应面积181.86万平米；第二季度供应土地34宗，供应面积161.06万平米；第三季度供应土地29宗，供应面积130.15万平米；第四季度供应土地41宗，供应面积175.43万平米。第一季度为本年度土地供应的高潮期，二、三季度土地供应相对平稳，为冲刺全年土地供应计划，第四季度土地市场加速放量。2012年，临沂市供应居住用地79宗，供应面积424.77万平米，占总供应量的66%；商服用地供应64宗，供应面积223.73万平米，占总供应量的34%。其中居住用地超额完成计划，商服用地仅完成计划量的78.36%。受兰山区城西片区、罗庄区沂河路片区等专业市场集中放量的影响，本年度商服用地供应比例较2011年大幅提升。二、2012年临沂土地供应结构供应分析2012年，临沂市土地供应最大的区域为北城新区，供应面积264.50万平米，占总供应面积的40%；其次为兰山区，供应面积123.19万平米，占总供应面积的19%；经济开发区和罗庄区分列第三、第四，供应面积分别为108.05万平米、75.49万平米；河东区供应面积为40.17万平米；高新区供应最少，仅为37.10万平米。2012年，临沂市土地市场的供应重点依然为北城新区。北城新区今年建设重点为完善一期，规划二期，一期中央商务区商服用地陆续放量，柳青河沿线、祊河沿线等地块持续推出，北城新区成为土地市场供应的绝对主力区域。兰山区2012年确定为旧城改造年，拆迁改造用地放量明显。罗庄区近期规划打造沂河路城市副中心，本年度沂河路周边区域土地供应保持高位。三、2012年临沂土地区域供应情况供应分析三、成交分析1、年度畅成交总量禾变化：2012柔年，临含沂市居住勇和商服用阶地共成交誓113害宗，成交姐面积50途0.14军万平米桐，同比减磨少11.级80%。现延续20惰11年静四季度的备市场低迷妹态势，本所年度一季娇度开发商敌拿地谨慎并，土地成锅交惨淡；挖经济开发阶区因其目吉前区位优闹势不明显天，全年未哲成交地块竭占比较高规；受年初财市场大环欧境影响，标今年土地斤流拍创新城高，流拍纸土地共计师40.5否6万平米也。据统计士截至20猎12年理底，20航10年坏、201哥1年成退交地块中淹，约有7慎0%已开杀工建设，杀未开工面窜积不足5用00万隔平米。一、2漏012慎年临沂膝土地成倘交量成交分慌析2、季度旧成交总量感变化：201奏2年妥第一季床度成交设居住和可商服用千地共2欲5宗协，成交牙面积8炎7.1锅5万怠平米；座第二季完度成交请土地2艘8宗均，成交育面积5荐4.6检0万查平米；棒第三季捷度成交械土地2冈8宗毙，成交湖面积1览04.桶27枣万平米乖；第四辈季度成今交土地逆32漂宗，成圣交面积金154驰.12驰万平戏米。受度前期宏话观政策朽调控影娇响，本询年度第长一季度金房产市泻场表现侮惨淡，易开发商携拿地谨析慎，土袋地市场运成交低脊迷。随竟着房地舞产市场缠的逐步闹回暖，木土地成品交明显惠转好。201滑2年辞，临沂痰市成交取居住用或地60戴宗，侦成交面完积33款4.8冻3万看平米，枝占总成驱交面积猴的67跟%；成佩交商服魔用地5样3宗登，成交捡面积1铁65.润31刊万平米刊，占总弓成交面调积的3壤3%。体受供应蚕结构影次响，本羽年度商伏服用地冈成交比蝴例也上得升明显迈。二、20劲12年临弦沂土地成翠交结构成交分析201紧2年涛，临沂课市土地省成交最容大的区终域为北什城新区灭，成交含面积2照45.仗34俱万平米直，占总梢成交面最积的4边9%；脸其次为沿兰山区均，成交宾面积1拣03.初55第万平米旦，占总禾成交面烫积的2吗1%；闷罗庄区固、经济口开发区竿位列第脖三、第饰四，成归交面积款分别为炎66.瓦29盛万平米永、42器.64脱万平吸米；高华新区成孩交面积荷为26竞.58脾万平铜米，河绑东区成牢交最少劳，仅为哪15.泄74龟万平米愧。20坚12旅年，临旨沂市土剪地市场肠的成交具区域集岛中在北谊城新区两、兰山色区和罗凝庄区，阅其中北啊城新区诱土地成恋交占据了半壁江裂山。近几炎年，北城麦新区开发许进度持续撞推进，发因展前景日蚂趋凸显，赵开发商拿厉地热情只灵增不减。猎同时，兰置山区旧城惭改造步伐味加快，部撤分优质地慨块相继推夹出，带动烈区域土地荐成交。罗应庄区沂河臭路升级改郊造趋势明醋显，土地办市场呈现添供需两旺蜘。三、20锦12年临赖沂土地区弱域成交情套况成交分米析201袄2年挨成交的产土地将稠在未来眯几年形意成约1堡345贩万平柳米的商涉品房潜排在供应谁。北城励新区潜月在供应施量最大营，为8土30.奇72渔万平米拢，占总善供应量栗的62茫%；兰隐山区潜絮在供应葛214振.81聚万平阔米，占张总供应验量的1林6%；戴罗庄区嚷、经济雅开发区孤位列第扯三、第燥四，潜蝇在供应烦为12鸡7.2奖2万牌平米、代90.宏38迁万平米棕；未来宁河东区较和高新透区潜在勤商品房牧供应较圆少。四、20胃12年区侧域土地成熄交潜在供桨应成交分矩析四、价橡格分析1、年度成交喷均价对比乎：201螺2年提，临沂讯市成交毯土地整材体均价私为88调.95酱万元防/亩，告同比增至长6.饮27%惠；其中叨居住用风地成交米均价9墨4.0畏4万元协/亩，电同比增删长16损.60勾%；商员服用地康成交均包价78放.66俊万元相/亩，信同比降羊18.丢64%叹。今年熊土地市巴场整体鼻价格趋义稳发展猜，高新踩区、罗精庄区居蕉住用地不价格明吴显上扬杆，带动俊整体居尤住用地犁均价上奥升；商摧服用地甘价格下臣降，主雷要是因耍兰山区润城西片焦区、罗洁庄区沂邻河路片锹区两大涨片区专曲业市场驴用地成牺交较多艘，单价米普遍较养低一、临沂乖土地成交减均价分析价格分析2、区域乔土地成交匀价格：北城新区公成交均价嘴位列各区懂域之首，叔为10消7.69码万元/抢亩，与去隙年基本持疯平。兰山阀区紧随其广后，土地挽均价为1仰00.9旅6万元伞/亩，兰妄山区成交镰地块多集闭中在城西由片区等相酱对偏远区师域，故今泽年区域价锄格下滑明刘显，降幅决达31.纯30%。补河东区成福交地块较肢少，位置欢较好，区组域土地均毙价为60木.43弯万元/亩落，同比上器涨26.酒26%。槐罗庄区土以地均价为皱59.3旬2万元堂/亩，该碌片区成交姿地块多集喂中在沂河即路沿线，佣区域成交缠价格明显泛上扬，同迟比上涨4尽0.25仇%。经济奇开发区和典高新区土鸭地均价呈宾现稳中有插升的发展恼态势，土窑地均价分颂别为45装.52型万元/亩鄙、29.碍75万元悄/亩。1、年度成交愈楼面价格浓对比：201稠2年菌，临沂纱市成交跨土地整孔体楼面蚀地价4馒96.轰29依元/平惊米，同页比下降机11.绳69%训；其中幸居住用延地楼面宫地价503合.29柜元/稻平米，交同比下浮降8.如37%童；商服站用地楼姨面地价邮480伤.11秤元/铅平米，换同比下队降21沫.58堡%。2歪012仔年，啊除河东区、迈罗庄区楼积面地价呈劈燕现上涨趋符势外，其着他各区域法均出现明宁显下降，牵从而拉低获了临沂土耍地市场整粘体楼面地价。二、临沂抬土地成交据楼面价格避分析价格分雕析2、区叹域土地血成交楼帽面价格受：从各区构域的楼呀面地价鬼来看，鼓兰山区刺仍是各咳区域之菜首，为兽730纠.04左元/没平米，费但相对迟去年大其幅下降盼，降幅遗为27部.92降%。河魄东区位宴列第二俭，本年邮度楼面会地价涨鼠幅高达造27.顽66%育，一跃客达到5籍29.做52念元/平蹦米。北赢城新区俭成交地跟块中，蒸商服用纷地规划速容积率辨普遍较昆高，从祸来拉低遥了区域汽楼面地亲价，为征477胡.05健元/份平米。减罗庄区投楼面地炸价涨幅蛛明显，岂上涨3停5.0什4%，或达到4前63.幼65禁元/平虏米。经缴济开发等区、高罩新区土铺地楼面咳地价小纯幅下降异，分别语为32封2.0污9元冷/平米彻、21薄7.2鸡6元信/平米款。1.2枝012但年临沂市贫土地市场梦量价趋稳2012艰年临沂阅市土地供渗应量为6昆48.5挪0万平场米，同比蛛上涨5.凉18%；进土地成交阳量为50爹0.14床万平米榆，同比下众降11.喜80%。喂本年度成双交土地均鬼价为88绞.95杯万元/亩阅，小幅上艺涨6.2广7%；成臭交土地楼啦面地价为佳496.浴29元亩/平米，把同比下降刷11.6停9%。从冲市场供需胶表现来看监，今年土察地成交率欣77.1其2%，较国2011动年下滑笛明显。2.穿201呼2年头临沂土旋地市场绢各区域促供需表钢现冰火粥两重天201奏2年阔，从各燃区域土快地市场买供需表猾现来看峡，呈现傍出明显铜的冰火厨两重天充的发展款态势。备北城新攀区、兰蔬山区和榴罗庄区级三大区模域成交驴向好，根各区域读成交率横均超过天80%税；经济怒开发区败、河东刃区两大融区域土蔬地成交对较为低工迷，成雷交率均冰低于4撇0%。3.颠北城新求区依然半为本年娇度临沂早市场土元地供应畜和成交违的热点救区域201核2年伙初，临忙沂市十够二五规偏划重点讨强调城吧市近期山主要向岗北发展摆，并确曲定北城虚新区今柳年建设尊重点为邮完善一挨期，规净划二期挨，北城绿新区区绵位优势坛完美呈蜻现。一纺期中央寨商务区己商服用茶地陆续盾放量，狱柳青河因、祊河忧沿线等阀地块陆信续推出碍，开发避商拿地甩热情只陆增不减沉，北城跪新区全察年成交惧量占据酬市场的吴半壁江悔山，且旋区域土寸地成交且率为9促3%。六、20律12年临税沂市土地娱市场特点昂分析第四部斑分2012瘦年临沂普越通住宅分竿析市场综述供应分析成交分五析价格分析2012扶年临沂市定普通住宅陕市场特点旧分析一、市场宴综述2012撤年，临醒沂普通住仓宅市场依拴然保持“化量升价稳石”的态势耐，全年供命应量和成欠交量基本哀保持逐月划递增的趋势，吩上半年雹市场“启以价换拾量”价闷格下滑金，下半尚年市场寒回暖价件格翘尾漠，全年沃价格保岗持微涨传。2012件年，根家据监测范偶围内的数息据显示，护普通住宅回市场整体克供应量为简3045冤1套，莫366.绪09万广平米，其中新家增供应够量为2俱348个0套谈，27育8.2框0万挽平米。秆201警2年恩全年市映场整体虾成交量剩为23音516情套，列275凝.99堆万平旦米。全年整邮体报盘胳均价由屡年初的忆473禾7元灿/平米妈涨至年秆末的4液955射元/谈平米，鸽上涨幅泊度4.剃60%慨，成交甩均价由缸年初的476致0元域/平米疲微跌至康年末的答475脸8元缺/平米关。市场综紧述二、供欲应分析1、年度供应饼总量变化醒：2012写年全年猴普通住宅粗市场整体俯供应量为蜘3045列1套，雹366.雄09万洽平米，同柄比增长1斗7.81薪%和19农.95%辅。201喇2年市场豆回暖，被漫压抑的市秩场供应得替到释放，改开发节奏角提速，市认场月度出浓货量平稳旺增长，使靠得全年供恶应量较2扔011适年涨幅较寄大。一、20筹12年住材宅供应总彻量和区域油分布供应分析2、月絮度供应划总量变燃化：201墨2年斧市场全丘年保持戚稳定推瞎货，1容-3墓月延续文了去年吓下半年租低迷的桐态势，主随着节塔后信贷切政策转揭向宽松谦，市场膀“以价甲换量”使的促销男手段取振得一定恨成效，役4月姻分开始珍市场出膝货量逐点步加大犹，随后键月份开押发商推联盘热情予不减，巧随着成神交量的模攀升，援价格触漫底回升卫。8子月市场沟出现了欢短暂的俗冷却，背随后借助“金九奔银十”黄巷金周期，买开发商加得快出货，谅市场供应阳量大幅攀种升，年底跃最后两个柄月，为冲臣刺年度目挺标，开发链商推盘量择再度加大女，12兆月份市场霜供应量达载到最高峰绢。3、供应量滴区域分斑布：在供应量朋的区域分芹布中，北士城新区位角列首位，遮供应10踢667鞠套，14针3.76逮万平米钞，面积占涂全年总供闷应的39附%；滨河板吩块位列还第二，俘供应5捞949担套，搅70.犬57仓万平米澡，面积凯占全年荐总供应语的19茅%；经驼开区位得居第三投，河东榴板块和城西板简块相差无去几，分别奖位列第四泛、第五，即市中板块威供应最少僵。北城新区留一直是市板场的热点表区域，2录012淘年更成为化市场最抢喉眼的区域俊，新项目烫频出，区役域住宅供模应量占据帮市场半壁磁江山；2相012瞎年多个优弯质地块项璃目集中放终量，带动摸区域供应们量大幅上连升；20闯12年役经开区脱乒离河东板览块自成一摔区，市场侦表现不俗森，品牌开晒发商恒大袖地产落户手经开区，墓区域市场伯的质和量成提升迅速尺；河东板沉块新项目倍较少，以则消化存量申房源为主知；城西板窝块入市新很项目体量某较小，不笋足以满足赏区域市场退需求；2福012精年市中板箭块有新面国市项目，觉但老城区赛寸土寸金疾，地块狭油小，体量尿较小，值日得关注的冤是今年是床旧城改造络开启之年钞，多个片滩区拆迁完渔成，预计抄未来几年水市场供应发量会大幅渡上升。201瓶2年住烘宅供应核总量和没区域分里布供应分析4、各疯套型供漫应情况材：从各套型骡供应情况沃看，市场云以三居室开的供应量还最大，供艇应170纷91套较，210描.76钉万平米，榴面积占总锋供应的5写7%；二恐居室其次暖，供应8腐128餐套、73戏.47德万平米，冲面积占总黄供应的2粘0%；四凯居室供应俱2328安套、4醋3.14厉万平米码，位列第影三；其余傍套型供应皆量较少。2012鱼年住宅供艇应总量和卷区域分布供应分誉析5、各仗物业类妨型供应映情况：从各物业尚类型供应腊情况看，胸高层物业仪成为市场巧主流，供泼应201饺26套类，239录.79沙万平米，犬面积占总危供应的65%刃，供应珠量最大份；普通修多层物臣业已经秒逐渐退鸽出主流舅市场，跳目前多弯分布在钻河东板只块、经摆开区等弟发展较晴慢的区域，供泡应480贸3套、艳54.1疼5万平稼米，面积走占总供应泳的15%茧；洋房物脂业近年来渡发展迅速毛，尤其北斗城新区各裕式洋房遍地老开花，供资应336歇0套、奔47.5股6万平贿米，位列辫第三；小昆高层物业恳供应量较毅少。1、年络度新增致供应变度化：2012照年全年倚普通住宅素市场新增星供应量为雷2348卧0套、据278.遭20万叛平米，同层比上升2呈9.70仇%和26惹.29%田。201死1年受政春策影响，幅市场供应果量萎缩，草2012蛛年市场际反转，同锐时行规推序动开发节败奏提速，蛋新项目大妨量入市，薄市场主流晴大盘频繁叔推货，全构年新增货隐量较20逆11年混大幅上升斤。一、20痕12年住植宅新增供援应和区域云分布供应分析一、2锹012伪年住宅请新增供感应和区疾域分布供应分公析2、月度突新增供应陷变化：201遥2年涂市场以瓜新增房陡源为主紧，新增遇供应呈蜓逐月递恒增的趋谷势。一傍季度受燃农历新勾年影响肠开发商含出货较击少，新增供应衡较少，4掠月份开扭始开发商说大量推货散，第一轮绣高峰持续住到7月胞份，8轨月份出现批下滑，下盘半年随着稀“金九银十”致的到来，绍市场重新饭发力，1原0月份上达到全年贺顶峰，一陵直到12让月份新筐增供应量柏仍居高不递下。从新开盘代和加推项雁目数量上条来看，2州012剧年全年有悬72个温项目开盘屯或加推新刻房源，其返中新入市仰项目39丈个。从新树开盘月份疲分布来看抵，今年市属场比较平狼稳，每月忌都有新项廊目入市和铜在售项目因加推，并编且呈现逐塘月递增的肢趋势，从擦9月份捎开始，市自场一直保适持火爆的销态势，并伤持续到年代底。3、新增供应影区域分布：201篮0年脾和20诵11表年出让炼的北城担新区一携期地块壶今年集董中入市秀，使得热北城新乎区本年叉新增供究应最高掠，共新我增91颜16职套，1萌16.荣66聚万平米滨，面积陪占全年馅新增供泼应的4梢2%，它新面市酒项目主固要有：笛金猴·户北城名柄居、沂歇州花园战、汀香岛郡、意许林小镇伶等；滨税河板块骡新增供纯应位列于第二，文新增4会532赢套，著54.镜07滔万平米孤，面积萄占全年推新增供俯应的1缸9%，艳本年新头面市项叛目有威倒特天元议广场、适博雅新蓝苑、滨消江中央登华府、恶锦绣·胀御珑湾疮、香榭括丽墅等脑；经开棵区新增刃供应位连列第三疯；河东彻板块和亩城西板圈块新增确供应相历当，分志别位列投第四、为第五；县市中板强块新增破供应最荷少。一、2班012插年住宅亲新增供剪应和区早域分布供应分侦析4、各套位型新增供案应：从各套型装新增供应小情况看，誉市场以三羽居室的新羡增供应量返最大，供益应139形11套骆，170异.63单万平米，陶面积占到核总供应的男61%，为二居室其翠次，供应喊6611免套、6危0.27仰万平米配，四居室产新增供应数1376犹套、2饮5.19饥万平，代位列第三摔；其余套成型新增供瓶应量较少唉。201摩2年住诸宅供应鸟总量和缠区域分包布供应分析5、各稀物业类贺型新增绍供应：从各物瘦业类型傻新增供昏应情况么看，高第层物业魄新增供摩应15氏417吩套，屑181川.35究万平境米，面尸积占到佛总供应羡的65号%，供盏应量最年大；普踢通多层柴物业新梅增供应煌368正3套广、40闭.80方万平蹄米，面技积占到详新增供队应总量委的15姓%；洋松房物业蒙新增供据应26治20勉套、3辛6.1纸9万续平米，电位列第纪三；小浪高层物呀业新增炎供应最贵少，面灭积仅占笑新增供淡应总量吴的7%锄。三、成街交分析一、2啊012狭年住宅逗年度供命求关系姓变化成交分析201份2年邻全年普凯通住宅庆市场整鼓体成交航量为2冒351爹6套翼，27住5.9碎9万具平米，虾同比增滑长25榴.55蹲%和2难9.5击6%，瓶成交率瓶较20赔11葡年涨幅锐较大。视201灾1年斩市场部第分供应泛和需求除受到抑倾制，2妈012引年下端半年市糖场转好痒，供应积放量，吵购房者您信心提犬升，首鞋置和首霞改等刚河性需求蔑集中释虎放，市快场成交记量大幅殖攀升。二、2杯012钉年住宅隶月度供响求关系痕变化成交分翁析从整体来撕看，20瘦12年扎临沂市场脖住宅供应绣和需求保勾持平稳增辅长，成交经率大部分签时间保持允在20%至以上，10桑月突破阀30%浊。一季绢度市场较观望情摧绪依然留浓厚，储供应量济和成交隶量较少顾，成交杀率较低敞。从二篮季度开茧始市场毒转好，牧供应量三和成交储量逐月糖上升，尝成交率清走高。灯四季度挤市场表驴现最好臂，10壤月份恰达到顶刷峰。三、20术12年住题宅各区域倦供求情况成交分虎析201输2年灶北城新陆区跃居扮各区域蜓成交量阿之首，角成交量课为75稻74蛮套、9狭8.5谢6万磨平米，夕占总成润交面积任的35兆%，主要成交剖项目有：澡沂龙湾、食金猴·北筛城名居、陵恒大华府富、澜泊湾恼、沂州花递园、香醍采荣府等。妹滨河板块凝成交量为惕4620储套、5饱3.41起万平米骑，占总成匹交面积的直19%，闸主要成交焰项目有：结鲁商·凤淘凰城、威按特天元广路场、滨江碎中央华府谷、沂景华刻庭等。河观东板块和嚼城西板块须成交量相寒当，分别钞成交33披19套以、38.进44万目平米和3笋221缩慧套、34餐.50尝万平米，阶经开区成坑交299夹4套、岁33.0脉0万平孩米；市中本板块成交腊最少。四、20劝12年住婚宅各套型鹊成交情况成交分朱析从各套室型成交纺情况看驶，市场桌以三居肤室成交嫌量最大缴，成交雅139垒77邻套，1员70.驰42木万平米逃，面积灭占到总抵成交的奏62%划；二居驶室其次锤，成交培617拉7套或、55香.02瓦万平欣米，面掩积占到顾总成交颂的20住%，其岗余套型效成交量蜂较少，宣面积合游计占总创成交的醋18%稀。目前姻临沂市湖场客户穴以刚需榨为主，怠市场成灿交多以浊三居室磁和二居县室为主蔬。五、2纸012斥年住宅肾各物业堡类型成湾交情况成交分析从各物柱业类型炕成交情江况看，躁高层物润业成交逗151钞88跪套，1惰76.逃22烫万平米迅，面积会占到总防成交量雾的64怀%，成妻交量最乘大；普防通多层眨物业成此交40恰70厘套、4优5.2查4万任平米，钻面积占盒到总成狮交量的苹16%沫；洋房想物业成辉交25装09塌套、3眨4.8核6万械平米，徒位列第调三；小让高层物粉业成交站最少，个面积仅盘占总成趋交量的治7%。四、价罪格分析一、20们12年住度宅价格走嫌势价格分析2012剑年临沂而市普通住概宅均价整腹体呈现上粒升趋势，幕整体报盘血均价由年辉初的47估37元弄/平米涨畏至年末的点4955覆元/平米闻，上涨幅程度4.6希0%；从摔成交均价毛来看，全邪年成交均肌价为47皆70元亡/平米，伴较201粗1年上徐涨8.6彩8%。上闭半年市场半信心不足录，项目多娃低价位入削市，另有瓶部分项目王折扣较大堡，市场整痛体均价出率现下滑。抖下半年市垄场转好，渐入市项目处较多，高颤端项目多句集中在四兽季度入市顿，市场整贱体均价回例升，全年稿市场均价帜保持增长除。从区域柱上来看立，北城垒新区是海均价最草高的区肤域，年量末北城呆新区均隶价为5肌500拆元/兽平米，结比年初绘下滑3肯.19娱%，一围方面高昌层产品肝竞争激始烈，价刻格战频嚷出，另须一方面氧刚需产削品低价专入市。鸣滨河板相块均价覆年末均作价为5李448情元/速平米，捏涨幅为搂3.2该6%。穗市中板溜块价格闭出现了诞回落，弊但是随孟着旧城历改造工对程的启伸动，未它来价格弱上涨空爷间较大友。城西板紧块价格倒走势与识整体均丹价保持察同步，孟年底受于新开盘规项目高殿价位影爆响，区也域均价失快速上皂涨。河左东板块愤和经开甜区由于剑配套不忘完善等穿因素的缘瑞影响，止开发档肆次一直艰较低，邀价格也粒远远落问后于其树他板块揪。二、2招012厉年住宅毅成交价推格结构孝分析价格分稀析从20属11蚕年-2哀012抛年各渗单价区币间成交哨量比例冻分析表乱中看出丛，住宅志成交单悉价区间庭集中在袄400揪0-5宇000饶元之辅间，并羡且50额00-挂600绵0元括单价区肆间所占务比重增闻大。值仇得注意演的是6育000振元以昨上区间服所占比义重已经盘不可小最觑，年圈底上升辱至第三瓣位，高编价位的谷楼盘主怪要分布晴在北城纺新区和狠滨河板役块，多棋为洋房权为主的态改善型勿产品五、2012享年住宅各孩区域市场爪供求情况2012昨年住宅市磨中板块区域概述市中板块债在售项目循7个，商2012挑年总供巷应量为2敲0.33压万平米鸦，同比上秩升2.8启8%；新矿增供应量笼为18.盟64万子平米，同畜比增加1处7.83盘万平米串；成交量狮为18.壳07万帜平米，同勉比上升9锡.45%湿；年底报探盘均价为项5231避元/平堂米，同比冬上升6.湿11%。蕉本年内市闪中板块新民增项目主枕要有华苑膜中天、江耕南映象和混金域兰园巴。2012录年住宅滨州河板块区域概梢述滨河板块果在售项目长18个嫂，201籍2年总细供应量为目70.5愤7万平封米，同比狱上升28地.24%仗；新增供冻应量为5质4.07泪万平米演，同比上衣升19.莲12%；舒成交量为相53.4名1万平米戒，同比上典升36.家70%；雪年底报盘先均价为5梁448元丝式/平米，注同比上升钢4.89捷%。本年奋内新增房贵源项目主瓜要有滨江百中央华府对、光耀子小贡、鲁商象凤凰城、趁深莞城和耐宝德书香反苑等。201番2年住邪宅北城同新区板泥块区域概昏述北城新区蜓在售项目烛27个亩，201饱2年总纠供应量为章143.衣76万域平米，同受比上升6农7.96洲%；新增升供应量为戒116.泻66万批平米，同饰比上升6惠0.34心%；成交成量为98畅.56万续平米，同砖比上升8收5.37愁%；年底沾报盘均价化为550按0元/平霞米，同比隶下降3.雀19%。待本年内新矿增房源项赔目主要有蕉：汀香郡便、柳溪美城庐、意林撒小镇、滨特河阳光、侍怡和名居趴、月澜锦筑程、沂州任花园、爱惧伦坡高层挤、澜泊湾胁、金猴·浅北城名居断、欧韵峰震尚。2012画年住宅城扛西板块区域概塞述城西板块还在售项目左15个列，201明2年总哗供应量为痛38.4孩5万平涌米，同比煌下降31宵.64%凉；新增供订应量为2间6.32昏万平米刃，同比下姿降16.激23%；帐成交量为烛34.4滨9万平米辅，同比下查降17.氧11%；贯年底报盘章均价为5侮142元溉/平米，子同比上升疑10.8严2%。本丘年内新增披房源项目针主要有：广金泰华城仁、台湾城塞、城建·肿涑堤春晓印、水岸名霉城、龙盛心幸福里、猜书香门第妹等项目。201沟2年住饱宅河东奥板块区域概斗述河东区板衡块在售项秀目16辅个，20抢12年容总供应量赢为44.膊14万裂平米，新责增供应量报为27.鸣34万萄平米；成伍交量为3猎8.44重万平米棚；年底报敌盘均价为疼4383五元/平族米，同比鸭上升8.埋65%。健本年内新搏增房源项购目主要有燥：锦绣外剩滩、紫荆躺城、凤舞给明珠、怡船海花园、种中国铁建限·东来尚论城、御景机东方等项纱目。201丝式2年住块宅经开箱区板块区域概述经开区板辨块在售项谷目15谈个，20问12年注总供应量掏为48.生84万利平米，新炭增供应量朴为35.阴18万北平米；成但交量为3朋3.00愉万平米罗；年底报航盘均价为钥3333童元/平肥米，同比子上升10胆.69%渡。本年内此新增房源果项目主要燃有：迪尚株御园、恒巴大绿洲、匹冠亚星城糠、莱茵国隔际、伊丽丙莎白东岸档、中科印职象等项目货。1.刚乞需托市，剖先抑后扬无，整体呈向现平稳上阔升的态势2012比年全年尺普通住宅昆市场整体岗供应量为挂3045埋1套、盖366.贞09万霸平米，成梯交量为2竭3516椅套、2下75.9钓9万平窜米，面积烛同比上涨同19.9眠5%和2促9.56榴%，市场阶整体呈现永平稳上升叫的态势。赖2011连年年底叉，在政策冲高压之下锅，购房者坡观望情绪探浓厚，市虾场陷入低董迷状态，缎这种局面养延续至2盯012拣年一季度到，之后市趣场转好，筹并持续回供暖，供应竞量和成交遗量持续攀侄升，尤其飞四季度表苏现抢眼。2.帅价格策英略灵活粒多样，闪刺激市尺场回暖201梁2年开绒发商面龄对低迷弃市场环棍境，果云断采取号灵活价伟格策略匀，刺激摄市场回挽暖。低炒首付策闷略风靡杨，众多脚刚需项炮目为挖鹊掘市场恩需求，块纷纷打浙出“首漫付一成伍”、“羽分期首送付”等拘广告宣概传，一番定程度具降低购废买门槛漂。价格船战四起河，在市葬场低迷蜜，上门住量严重债下滑情渔况下，者开发商可打出超领低起价裤、高折啊扣等广找告宣传县，市场南被激活妻，人气懒剧增，定带动销柳售。3.衡开发商妥业绩靓捐丽，外童来开发即商瓜分畏市场2012挪年年初形房地产行则业陷入深香度调整，迟开发商面蚀临着经营恒状况转差清、存货周矿转率和总著资产周转易率下降、灶三项费用线攀升削弱撞盈利能力秒和存货减侦值等威胁代，重压之望下，开发支商积极应段对，加快坑去库存，顺之后市场睁回暖，销口量回升，书多数开发陶商超额完俗成任务，虾业绩靓丽脑。从20凶12年积临沂房地按产开发商建业绩TO线P10扶排名来看脂，前三名响分别是鲁雅商地产、菠荣盛发展愤、恒大地舰产，本土枪仅有天元赚集团和开肿元集团上盐榜。随着裹临沂市房晌地产的发口展，品牌顾开发商云丸集，其融头资能力强招、专业水陡平高、开片发节奏快辽，推动市筝场快速发伤展，本土恒开发商的今市场份额置被快速挤兄占。六、2即012纺年临沂必市普通亮住宅市龙场特点刘分析第五部分临沂花加园洋房牵市场分孙析花园洋房页发展综述花园洋响房区域摄特征花园洋房巾供求分析花园洋倍房价格阅分析典型案例曾分析一、花园诸洋房发展健综述2010采至今代表作品：沂龙湾·御园工、开元羊·帕缇舞欧具体特畅征：退台基狡本集中喂在南面轧，立面幸丰富，湿一二层孝均带地台下室，盼堪为国乐内一线拌洋房设拿计理念塑。代表作勉品：联合世月纪新筑佩、滨河汪阳光、惹城建时睡代庄园具体特忙征：洋房的柄基本元过素缺失询，退台升运用不衬足，立乏面单调蕉。多层雨与洋房吉产品概饮念混淆菌。代表作品片：沂龙湾·御园翼二期、描开元香迟舍里、误紫荆城顾、中国位铁建·济东来尚们城、香耀醍荣府牢、沂龙并湾润园箱、银河格中央公飘园、国呢鑫理想浓家、圣移兰菲诺遍等。具体特征犹：洋房设丑计理念妄的回归塘，并逐说渐走向泡成熟，巾如今的欣洋房产数品风格雨更为多御元，立毯面更加聪丰富，昏临沂花秀园洋房句规逐渐粮走向成恭熟。2008200语9花园洋堵房的诞轮生花园洋坛房调整页期花园洋房蠢成熟期临沂花椅园洋房眯市场的成发展可碗以划分犬为三个村阶段：劝诞生阶瓶段、调羡整阶段怀、成熟简阶段发展综述花园洋茫房的发挣展——区域芳线南北的差借异，板块鼓发展的差忍异，资源析环境的差拦异，政策说导向的差乞异、区域庙需求的差房诚异……决定粪了花园洋监房产品的驳开发必然裳是一个区瞒域化运作糠的行业。抄花园洋房尘的生长环介境较为苛近刻，大多驴诞生在城息市发展规该划的主流宋区域，环闹境资源优半质的明显凡地段。北城新镜区老城区城西河东洋房产欠品一般编诞生于戴城市的匹近郊及管潜力较兼大的政证务新区枪等区域敌，08年8闯月首先在娘北城诞生国，代表项况目——沂夏龙湾，如武今北城已劲经成为花牙园洋房的劲主要供应盗区域，洋排房产品遍确地开花。市中土地冠比较稀缺醉，住宅物假业类型以许高层为主德，花园洋律房产品较蹲为罕见，08年颜11月凉开元帕珍缇欧入厚市填补雅了老城妖区洋房疯市场的携空白，博但供应尚套数仅纯为12台5套，搜销售奇交快在地掌产界可县谓昙花迫一现，世今后老楼城区洋德房产品预将更加剧稀缺。在城市北挑拓西进的怠大形势下忆，城西的剩发展迎来双了它的黄洽金时期，址但多数低搅层住宅为笋普通多层愈，花园洋莲房较为稀啄少，未来辆将成为洋梳房发展的霜重要区域览。2010肢年之前，咬河东房地嫩产市场一缠直处于自绍然发展阶抹段，房地袖产相对落杜后，建筑怖质量较差纪，几无洋朽房。20划11年至渠今河东区现在规划及牲城市建设复上发展迅谋速，尤其都在濒河一镇线涌现出陕一批高品震质楼盘，仅花园洋房壳产品将在奥2011沸年三四季幕度集中放啊量，进入很洋房快速匆发展期发展综述二、花园滥洋房区域困特征北城新区贡的崛起使欣得临沂市租场上的花团园洋房主俗要集中在伟北城新区撞，项目多据为中高档跌产品,消化速盾度较快临沂洋房会市场目前垃在售项目陷5个，潜蜻在供应项炭目9个。主要分布丢在北城新聋区、滨河理板块和河轧东板块的枪滨河一线赌，城西板阿块除金泰狂华城项目钳外，其他蠢供应项目腰较少。总体来说油,临沂市旁各种景观释资源丰富绩，特别是计水景资源泻尤为丰富赢，北城新离区作为潜侮力巨大的口热点区域秃，作为临女沂市的后椅花园，景喘观资源丰奸富，必定躺会使花园墓洋房出现啊一轮轮新浮的竞争。理想·家银河中央花园圣兰菲诺沂龙湾城市主人香舍里香醍荣府时代庄园奥林匹克世纪新筑意林小镇金泰华城紫荆城东来尚城帕缇欧塞纳河畔滨河阳光新港龙庭在售项目潜在项目售罄项目区域特征临沂花猴园洋房刃主要分数布在景搭观资源誉丰富的断北城中机心区、顾滨河沿幸线次中碎心区，慈市中几身无多层北城中屯心区（清主要以薪北城新冰区为核遥心）多为成月熟产品巷，价格甲处于王衬者地位袭。项目包脱括：沂龙湾溜、香醍荣偷府等。技该区域作耍为临沂城狭市的后花赢园，随着案市场热度拍的增高，稼价格继续训遥遥领先策。滨河沿粪线次中心晃区（主召要沿滨触河大道抽为中心宁）项目多理为中高共档，价你格一路肝飚红。项目包倚括：新港龙剧庭、奥林庙匹克花园慨、东来尚起城。该区剃凭借不可央比拟的滨杏河水景，巩独树一帜忙，定会继各续引领滨侍水宜居新期生活。理想·家银河中央花园圣兰菲诺沂龙湾城市主人香舍里香醍荣府时代庄园奥林匹克世纪新筑意林小镇金泰华城紫荆城东来尚城帕缇欧塞纳河畔滨河阳光新港龙庭滨河沿线次中心区北城中心区区位研究三、花园煮洋房供求负分析尾盘57001.6万沂龙湾·御园8.751009.91沂龙湾2011年6月底55004万沂龙湾·润园——5300570047005000价格一期尾盘57002.5万香醍荣府34.5万4万3万4万3万3万4万3万2万推出量10月份————总计4800意林小镇10月份6500新港龙庭7月5500开元香舍里7月份6500圣兰菲诺12.9517.91万总计10月份5500银河中央花园0.822.85城市主人9月4500理想家1.092.1香醍荣府9月4500东来尚城2.02.3金泰华城9月份5000紫荆城0.350.75奥林匹克入市时间预计价格项目名称消化量推出量项目名称2011年预计推出量2010年在售量2008铃年市场上蜓洋房只有霞沂龙湾、倡帕缇欧两免家，20输09和2残010年蒸两年花园推洋房全面千释放，且垄呈递增趋仓势，20肌11年将爹达到历史胳高量，供束需两旺，间百花齐放如右图纹所示，汪花园洋器房未来估的供应冤量呈递么增趋势拜，未来仅市场的垦竞争压计力加大狡；从目前市鹿场的销售愁情况来看涉，在售的例花园洋房班销售情况龟都较为理胁想；2007宇-201肃1年临沂挠花园洋房姥供应走势供求分析数据截止闻到201鄙1年5风月201捧1-5会-14料认购，墓预计7处月开盘她，一批棒次及剩格余房源斑总量在店5.8序万㎡未来1-2年窄洋房产品阶供应仍较妈大，预计遭至少有60万府㎡的供应量成，但随第二阶段的开犁发，洋房较产品在市付场供应所孕占比重将肌会逐步降锣低供应项目药：时间2010桌-4一期眯开盘，目宜前洋房售县罄，未来伞还有9栋它多层，建携面约为6奸万㎡2011期-1-8肿一期开盘乏，目前在谣售一期洋同房3栋，胳约为1.籍6万，未乳来还有4票栋洋房，箩建面约为崇2.1万规划未抛定，预卵计11年缸下半年洁面世，揉预计体巧量在6镰万左右201哈0-1芽2-1益9开盘坝，目前俊一期8傲栋共3昂.7万创全部推腊出，目客前存量椒0.5的万，还抚剩约4剂万未推东来尚城扰约4万㎡的他花园洋房殊潜在供应拼，预计2飞011年遇下半年推腥出，新港枪龙庭7栋痛洋房，体私量约3万20092010201挎1香醍荣府2012201赌3秀水湾滨河新详天地国鑫·理想家导、银河中村央公园圣兰菲诺意林小镇东来尚俩城、新师港龙庭城市主倘人秀水雅苑紫荆城预计9月推向埋市场，洋宗房总建面滔在8万左学右预计2011们年下半年辽推出，规仗划有18晨栋洋房，磁建面约为络10万㎡200面9-0挂3开盘终，已售林多层5鸡万㎡，乘电梯洋席房推出戴2.6正万㎡，塞目前剩姨余1.烦8万怎㎡201艺0-1持-9开恩盘，现遵售存量梯0.5健万，目怒前认筹赵洋房5倍栋，总梨建面为繁2万㎡薄预计7头月份推际出。预计11年下淋半年，洋谣房体量8乔万左右，畅规划为“绍4+1”绩、“5+驱1”情景眼洋房塞纳河畔钉、联合世删纪新筑塞纳河撕畔规划灰未定，恭体量较笑大，约20余万薯，世纪新丢筑剩余存持量3万左石右沂龙湾·润园预计11年6届月底开盘第，供应体昂量4.7撤万开元香舍率里2014推售分析数据截止鸦到201漂1年5详月四、花版园洋房徒价格分沸析洋房面况积的主按力区间达在100-屯160㎡，跃层在175-饶250凉㎡之间面积区庄间（㎡处）050100150200250沂龙湾金泰华城香醍荣态府奥林匹克洋房项池目面积抖区间统挠计城市主菊人跃式平层开元香千舍里面积分析花园洋房博均价在4800报-600痰0元/㎡之间，蛇首层单澡价在6000保-750哗0元/㎡之间，预策计临沂花旁园洋房在1-2疲年内均慰价突破线700伍0元/厨㎡价格区间秋（元/㎡）04000500刷06000700粪0洋房项话目价格腊区间统弯计8000首层（元带院子黄）平层总价沂龙湾金泰华城香醍荣锁府奥林匹典克城市主人开元香样舍里价格分析数据截盟止到2011蹲年5月洋房总康价在60-9朵0万间，跃层柳总价一般俭在85-1取30万之间总价区间护（万）0406080100洋房项目扮总价区间至统计120跃层平层总倾价沂龙湾金泰华城香醍荣府奥林匹粗克城市主踏人开元香舍巧里总价分析数据截止期到201踩1年5督月临沂市尝场上的凝花园洋钻房风格浊以欧系风戴格为主，活其中以线英伦风首格及法席式风格时居多。烛还有就锹是以沂誉龙湾为累代表的中式现腐代风格花园洋房沂龙湾·御园荣盛·香醍荣府联合·世纪新筑金泰华城东来尚城中式现代意大利托斯卡纳英伦风格现代简约地中海·西班牙紫荆城圣兰菲诺新港龙庭开元·香舍里滨河阳光法式风格法式风格新古典·地中海简欧风格欧式古典风格分析沂龙湾·润园意林小镇秀水湾秀水雅苑奥林匹克花园英伦风格意大利小镇风格英伦风格英伦风格欧式新古典国鑫·理想家城市主人帕缇欧城建时代庄园银河·中央公园德式风格中式现代西班牙风格意大利托斯卡纳中式现代风格分析洋房项目沂龙湾时代庄园金泰华城奥林匹克圣兰菲诺香醍荣府世纪新筑滨河阳光退台形式层层退台3层退无无无无无无立面丰富相对单一单一单一单一单一单一单一露台户户露台小露台+非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台小露台+非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台电梯有有有有有有有无花园有有有有有有有有顶层处理平层+跃层跃层跃层跃层平层+跃层跃层跃层平层地下室一期有，二期没有局部无无未定与首层面积一样无80㎡临沂花园桂洋房市场设产品细部表豪现力一竖般，但诸萌如沂龙捞湾、香侵醍荣府见等项目毫产品新徒颖，备坟受市场红青睐细部分析临沂花徐园洋房情项目主纠要集中绣在北城半新区，返花园洋悠房逐年吃放量，开供需两盗旺，未缺来1-2耽年洋房别产品供贝应仍较逼大，预泼计至少损有60万兼㎡的供应量浆，但随第基二阶段的展开发，洋焦房产品在侄市场供应甜所占比重苦将会逐步降琴低。洋房面巡寿积的主浓力区间眼在100荣-16链0㎡，跃层崇在175积-25滑0㎡之间，炭花园洋柳房单价膀在4800羽-600温0之间，炸首层单数价在600亭0-7钟500葡之间，礼洋房总方价在60-9政0万间，跃层吵总价一般活在85-齐130秋万之间。临沂市场幻玉上的花园衬洋房风格报以欧系风格迟为主，其中以钉英伦风格拖及法式风芒格居多。岭还有就是页以沂龙湾鹅为代表的中式现旬代风格花园恋洋房。花园洋样房产品惩普遍比伙高层高500-赚800元键/㎡，盈利能锹力较高层艘、别墅产求品高，消柏化速度稳帝定，客户老认可度较族高。临沂花哄园洋房御市场产尿品细部表现签力一般，但诸颗如沂龙可湾、香拒醍荣府蝴等项目税产品新堪颖，备蚊受市场军青睐，统在产品茫打造上双，洋房情景盒化将成为市苗场的主流腔发展方向配。分析总结五、典寄型案例猫分析沂龙湾仇花园洋怕房是临兄沂市场悔上为数膀不多的让品质洋吨房，可地以说是充临沂花腹园洋房翼市场上丽建造水丈平最高僵的项目地理位置沂龙湾大桥北桥首西侧开发商临沂尚城置业规模占地面积:178874㎡建筑面积:240000㎡容积率1.36物业类型多层、高层、小高层、洋房、别墅产品沂龙湾御园分为2期开发，一期、二期建筑层数以6层为主，尺度宜人。总户数912户，主力户型：102-202㎡，以三居为主。交房标准毛坯客户临沂市区中高端客户群体御园慧园曦园龙园润园清园沂龙湾户型A四室项目名称面积区间比例面积区间比例沂龙湾洋房102-16090%18010%建筑规划旧：沂龙湾御虹园项目地现块分为居庙住用地及绘商业用地硬，居住用材地由御园梨一期11栋疮多层及境6栋高臣层，商收业街组厕成，御广园二期疗由6栋舞高层及址22栋浪花园洋仍房组成搅。建筑浮风格采添用现代东见方风格，主父要色调以踪蝶红、白、再灰三种颜鼓色。户型特瓣点：层层退台设计，保当证户户有对私家露迎台赠送，冲营造舒脱适的居胶住环境起，双坡台顶设计游强调小型区的归缓属感和惊可识别初性，与伸道路斜策角排列闹让景观秋资源最核大化,强调住谈宅均好性损。户型以舒适的模三室、泉四室为主。销售情况产：2010止年5月8豆号开盘，锋推出12柏栋花园洋望房共计3佳12套，县开盘当天纲销售20怒1套，解鄙筹率为5命0%，每蜂月平均消州化在60乎套左右，衡目前御园勾基本售罄具，同时润香园洋房产胸品也将推刊向市场。沂龙湾沂龙湾事开发时铃间较长听，口碑畜较好。抵在临沂迁房地产亩市场产匪生了一版定的影络响，产徒品得到则市场的氧认可，渔花园洋央房产品准更是得惰到了客引户的热策捧R户型露台个数（院子）露台（院子）面积首层2个86㎡二层2个25㎡三层3个20㎡四层1个13㎡五层3个20㎡六层2个10㎡跃式5个42㎡沂龙湾首塞层分前庭激、后院两纽奉个院子，协赠送80-功100混㎡的庭慨院面积亿，2-娃6层赠签送1-戚5个露登台不等乞，露台历面积在谁13-润42㎡王。赠送面积退台退台沂龙湾姜花园洋算房首层猴赠送面豪积在80-1体00㎡左右，极由大满足了今业主对赠吩送面积的慌需求北城新排城中心俱大势已纠成，沂侨龙湾因皮势利导家一举奠招定北城毁第一生厅活纯熟姨大盘地渗位；大盘配套望为依托，驾一站式教吉育亮点突钉出，对鲁异商后续配分套跟进充逢满信心；御园一期俗现房致美想实景，使次客户购买功二期产品信心大增；花园洋代房产品博新颖，度户型经罚典，赠魄送面积每较多；由于层层纺退台的原非因，形成灿了较大的领面积区间懒幅度102助-20确2不等匀，有效氏的满足及各个层骄次的客缸户需求肠；濒临临商沂一线副河景资谢源，环非境优美李，交通任便利；策划及销务售团队配勺合默契，怪营销推广迹较为成功晴，销售团训队坚强有筛力；市场调研劈燕及开盘前化的客户摸姻底较为成攀功，实现逐客户与开脉发商的利曲益共赢；老带新搭政策及痰时给力鞋，老客仰户带动记效果明施显，促嘉进成交虚；工程进怖度给力阿，几乎衬所有楼慢栋同时举开工建称设，大屿大坚定占了购房搏者的信心。开发总针结位置位于三和五街与沂蒙十八路交汇处开发商山东荣盛富翔地产开发有限公司建筑形式花园洋房、别墅、高层建筑风格意大利托斯卡纳风格占地面积200余亩建筑面积15万平方米容积率1.01绿化率40%开盘时间一期2010年12月开盘入住时间预计2012年交房项目配套自建幼儿园、35中、体育公园、河底隧道、沂河休闲广场项目定位北城新区沂河西岸唯一别墅/洋房项目客户以市场生意人为主，其次是政府公务员2010愉年末以来赢新晋的花吉园洋房项巷目新星，咏产品主打赴意大利托搭斯卡风格秋建筑香醍荣府户型两室三室四室跃层项目名称面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例香醍荣府一批次8917%125-15140%175-20310%165-39336%香醍荣府二批次——0%130-14663%181-21421%247-34917%户型特哈点：意大利