天津华侨城营销报告

商战无序，策划先行此页，可删除内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！外省市人：一个旅游城华侨城是世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村和欢乐谷，是中国主题公园最集中、最成功的地方……深圳市民：一处城市绿洲华侨城是城市里的一片绿洲，是在“花园里建城市”，而不是在城市里建花园……城区居民：一个充满活力的居住社区生活内容丰富多彩，生活空间自由开放。既有令人赏心悦目的湖山自然景观，又有浓郁丰厚的国际文化氛围……深圳华侨城——终极置业梦想天津华侨城—北中国文化旅游新地标—文化内含丰富、主题特色鲜明、配套设施先进、生态环境优美的都市休闲旅游度假目的地打造全国领先、亚洲一流、世界水准的会议会展中心[华侨城]的足迹，城市的印迹[华侨城]的足迹，城市的印迹北中国文化旅游新地标——[优质生活]新领地开发商：XX提案方：XX日期：2010年11月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归伟业顾问所有，未经伟业顾问书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我司对于本项目营销目标理解城市运营商社会责任感新区域领袖城市话语权可持续发展造“城”集大成的品牌平台新地标的昭示感新城市单元责任、品牌、可持续市场三重客户二元营运一脉Contents汇报框架政策环境预判局部环境研究项目定位方向营销策略规划操作执行分解推售操作分解客户衍变规律首期客户分解客户定位描摹第一篇：市场三重PARTone史上最强政策组合，对市场影响的广度与深度不容小视政策持续频出，效能显现；政策打压不是目的，旨在帮助房地产市场长期健康发展;领导政策供应需求税收胡锦涛，温家宝，李克强，住建部官员，各省市一把手接连高调谈房地产调控，两会代表提案，国四条，国十条出台，各地政府细则出台，银行信贷收紧、限购令……各地从土地出让和开发比例对保障性住房的比例空前加大差别信贷政策，“扶一，提二，禁三，限外”利率优惠逐步缩小，加息调整试点房产税，提高房产转让税门槛，追缴土地增值税政府调控决心很大多方面协调共调控调整居民住房结构提高投资投机成本保证刚性抑制投资2010年政策年4.15新政政府拉响遏制房地产过快增长的号角第一篇：市场三重PARTone2010年政策年9.29新政政府加码遏制房地产过快增长的决心9.29新政针对市场新的问题和新的市场趋势，及时作出应对反应，涉及范围更全面，从销售终端对房价进行遏制。第一篇：市场三重PARTone新政衍生效应，政府继续完善调控政策的全面银行加息公积金贷款3套被叫停政策…………政府调控持续完善调控持续：由短期向长期、由“堵”变“疏”的转变2010年政策年第一篇：市场三重PARTone4.15/9.29政策叠加效应的不断显现，市场进入量价博弈阶段，出现了成交量先期反应后的价格呈下行趋势；进入10月份后，受政策影响，市场进入全面促销的阶段，顺势将拉低价格走低，出现局部降价的现象，未来将形成全面降价的发展局面。政府调控政策的未来将视市场表现和调控效果，及时叠加！未来楼市“谨慎而乐观”。政府目标未显现，未来仍有叠加空间！2010年政策年“国十条”颁布后三个月，津十条温和亮相，表现出以调节为目的的“三供三需”:以调节供需关系为主、适度向中低人群供应倾斜、需求迎合城市的发展；引导与调节旨在改变市场供需结构及市场的过快增长！第一篇：市场三重PARTone与国家同步调、地方新城出台忙津门[十条]*温和调控市政府10月14日通知：本市级外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理权属登记手续。从一侧面将刺激环城区域的购买及消费力度。津门[限购令]天津各大银行已将首套房贷首付上升为3成，优惠利率提升至8-8.5折，全面叫停三套及以上房贷，严格控制异地购房。津门严格执行9.29新政天津政策更温和，为环城提供有利环境市政府拟出台提高外地人购房申请蓝印户口落户标准（市内六区、塘沽区、开发区提高至100万元，环城四区、大港区、汉沽区提高至80万元、二区三县提高至60万元）的措施。据可靠消息，该措施将于2011年年初出台。津门[蓝印户口门槛调高]政策将出台城市严厉程度北京●●

深圳●●●厦门●●上海●●福州●●●杭州●●南京●●●温州●●天津●海口●●广州●三亚●●第一篇：市场三重PARTone天津市场整体表现供应量巨大，2-3年内供大于求格局明显现有大量的未开发土地，未来3年，形成供应后，供需市场可能出现较大的不平衡天津土地成交量持续增长，造成未来供应加剧目前市场潜在可预知存量近3800万平米注：居住类土地包括纯居住用地居住及商业用地万平米第一篇：市场三重PARTone天津市场整体表现4.15新政9.29新政4.15新政出台后，短线市场表现明显，价量呈现明显下挫；9.29新政出台正逢传统的“金九银十”，短线市场表现一般，但从市场反应及三级市场回馈可以看出，限购、加息、禁贷等政策的出台，造成天津楼市持续观望，客户预期及购买需求受到深度影响。天津楼市预计年底市场将进入放量加推期，上市房企及资金紧张的企业将进入新一轮的全面促销阶段。天津市场运行压力已显著呈现，盘久必跌“俊城林溪地，11.6展示中心开启，当日享20万大礼”“富力中心公馆排卡在即，2万抵20万，诚邀入会”…………宏观政策小结：2-3年内市场供大于求，市场竞争激烈政府持续高压，投资投机需求受限未来走势必然会经历局部促销、全面降价、逐步回稳的发展阶段如何建立突出的唯一排他性是制胜关键策略！市场三重政策宏观分析三重竞争环境项目定位方向第一篇：市场三重PARTone市场“三重”下的竞争启示市场一重——三片格局现状东丽发展依托于城市东部及滨海发展，承接城市外溢性需求特征为主体自身规划建设特色鲜明、产业积聚、首位度独立于环城四区之外市场二重——三湖竞局三湖同时争夺城市客资，资源、产品特征同质化，呈三足鼎立格局；东丽湖起点、客户认知基础、城市化进程、区位特征优势明显市场三重——三强棋局三者间产品竞争明显，但开发理念迥异，求同合力发展区域；资源、客户、产品特征雷同下，寻求开发理念、品牌文化下的产品差异化城市发展热点为基因发展依托资源为基因品牌竞争格局为基因第一篇：市场三重PARTone叁片格局分析滨海新区+城市东部VS东丽区滨海新区——国内迄今为止面积最大的经济特区，中国经济第三极定位。高发展、高站位为滨海新区带来快速价值提升，经济拉动东丽链接带发展，人口导入全线加速！楼市量价双升，投资需求旺盛，成为新的价格高位区，客户存在外溢可能。城市东部——道路基建优越、交通优势明显，规划定位高，刺激新一轮城市进程。主动郊区化与主动城市化等因素的带动，东丽区成为城市东部的承接方城市东部价格不断拔升，客户外溢现象显现置业升级改善&价格挤压外溢，使得东丽区成为承接滨海、城市东部的最优链接带第一篇：市场三重PARTone项目名称建面（万㎡）存量（万㎡）产品类型面积区间（㎡）已经供应套数去化套数售价价（元/㎡）月均销售套数总价（万元）滨海湖6052独栋双拼双拼220-250

独栋580起3161751650013双拼350-450独栋1000起弘泽城4844叠拼洋房高层叠拼300洋房118-153高层78-110476210洋房1600030189-245万通上北新新家园7034洋房100-1504663931300059130-200融科贻锦台23.919.4洋房高层高层90-100洋房90-150联排252——高层9500洋房135005986-203贻成水木清华36.636.6独栋477-890700——30000——1430-2670红湾22.522.5独栋300-10002777——20000——600-2000芦花庄园3.93.9独栋双拼洋房洋房130-240别墅330-5501800————————联发琴墅12.212.2洋房联排洋房90-140

联排·2202600————————万通生态城新新家园17.117.1洋房高层洋房100-187高层100-1481114——洋房14000高层11500——115-262总计294.2241.7————10501————————滨海新区低密市场叁片格局分析项目名称建面（万㎡）存量（万㎡）产品类型面积区间（㎡）已经供应套数去化套数月均销售套数售价（元/㎡）总价（万元）林枫馨苑42.3洋房小高洋房69-139小高85-10031617535洋房15800小高14200104-210远洋新干线159.4叠拼洋房小高叠拼180洋房140小高89拼17000洋房10000-13000高层9000-950080-306首创溪堤郡2719.8联排洋房联排190-26046639323联排12000228-312金地紫乐府6.26.2联排高层洋房联排203-317联排252————联排约35000联排700起雍华府1212高层叠拼高层80-120叠拼250-300700————预计高层14000-16000高层112-192金隅悦城2929联排洋房小高联排240洋房120-140小高90-952777————小高10000小高90-110金色雅筑1717洋房高层洋房70-140高层891800————洋房10000-11000高层7500-1000070-154远洋风景2626洋房小高高层洋房125小高90高层80-902600————预计高层10000洋房1200080-150复地温莎堡40（含地下）40（含地下）双拼联排洋房小高联排300-330双拼440-5201114————预计12000350起总计176.2161.7————10501—————————第一篇：市场三重PARTone城市东部低密市场城东区低密，客户受板块截流叁片格局分析第一篇垮：市场三重PAR尽Tone滨海新区2011年供应产品项目名称独栋联排双拼叠拼洋房高层滨海湖

弘泽城

联发琴墅芦花庄园恒盛官港湖城市东部区域2011年供应产品项目名称独栋联排双拼叠拼洋房高层远洋新干线心境

首创溪堤郡

复地温莎堡金地紫乐府产品供应燥类似，但治总价过高缩慧，基本与胖本案无竞房诚争关系产品供应库同质性较脂高，但卖迎点各异，阻东丽湖水涌特色和潜浊质性更突遇出竞争不明普显产品存袍直接竞蛾争叁片格慌局分析第一篇：市场三称重PARTone团泊湖+天嘉湖VS东丽湖东丽湖天嘉湖团泊湖始于04年，板过块始发谈人万科政，经历6年发展华侨城笋，恒大症等的进荡入加快邮板块发弓展万科/华侨城/恒大/亿兆/朗钜…始于07年，天胖嘉湖花末园率先锡亮相，08年星耀声引爆关昆注，经唯历3年发展众漆多开发商历进入，海跑尔/中信/碧桂园……06年仁爱项惹目首开先律河，09年团泊港新城规细划出台组，升级乓板块热忽度，经硬历4年发展众鱼多开发商坡逐鹿，仁阵爱/金地/融科/中惠/光耀/天房……寻找市场较上共具水特色资源板块狡，且能具加备一定规恰模化发展宫的板块以“水资源”、生态为乏核心的开染发价值都处在浸大盘开陆发的造嗽城时代都拥有自且身的产业祥规划产品都以冻度假属性唱为主导叁湖共务同点叁湖竞姓局分析第一篇觉：市场三揪重PARTone项目名称建面（万㎡）存量（万㎡）类型面积区间（㎡）主力户型已供应套数去化套数月均销售套数报价元/㎡）成交均价（元/㎡）总价区间（万元/套）villa54.1联排203、223㎡320330241975006600140-150团泊湖光耀城50(一期8)一期1.1联排220-240㎡4室300-370㎡5室400-520㎡5室230-240228210210120008700160-510松江高尔夫小镇2.61.88双拼269-319㎡4室320-350㎡5室269832111750016000430-560中惠团泊湾(在售)20.5419.7双拼390-4004004001350015000480-700联排180-2802804030309500起9000196-308金地大湖(待售)43.2——双拼200-210274————————————联排180-230183————————————总计121.3426.78——————385285————————团泊湖别北墅市场新兴板块躁，天津未猫来的中央俱别墅区，粪以低密产缎品为主板块集中之开发，集飞中供货期法与本案开醋发节奏重嫩叠叁湖竞涂局分析第一篇盯：市场三重PAR荡Tone项目名称建面（万㎡）存量（万㎡）产品类型面积区间（㎡）主力户型供应套数去化套数月均销售套数外宣价（元/㎡）成交均价（元/㎡）总价区间（万元/套）海尔85(一期6)一期6双拼270㎡5室27063——1600015500365-430联排170㎡3室220-250㎡4室17012346——1300012500200-330天津碧桂园一期约12约6双拼214-240㎡4室260-353㎡5室240180180221400013000275-457联排185㎡3室196-208㎡4室261㎡5室185676760100009500175-248星耀五洲(米克尔森)300——联排190-200190-200500100502500023500470中信项目251251联排200——————————————总计648263——————876347—————————天嘉湖别险墅市场经济型别墨墅为主，姥双拼&联排产品启与本案形蛇成竞争，诊叠拼产品拘暂未有供迫应存量巨自大，与区本案开舰发节奏峡重叠，弹存在竞铲争分流抖；叁湖竞稼局分析第一篇店：市场三重PAR民Tone项目名称建面（万㎡）存量（万㎡）产品类型面积区间（㎡）主力户型供应套数去化套数月均销售套数外宣价

（元/㎡）成交均价（元/㎡）总价区间（万元/套）金地大湖(待售)3.63.6洋房144144184——————————天津碧桂园一期约30洋房112㎡3室143㎡4室142216216728800700078-100海尔风尚英伦(待售)77电梯洋房65㎡1室86-95㎡2室125-135㎡3室155㎡4室135约100约90——8500790052-122总计13.610.6——————500——————————天嘉湖、况团泊湖洋汽房市场洋房供永应较少碗，面积谅集中与140㎡左右，感价格相怜对较低茶；洋房市场根接受度较删高，市场疑性价比显资现；本案青洋房存在柜一定市场牲竞争空白绝；叁湖竞挪局分析洋房产品团泊湖板块2011年供应产品项目名称独栋联排双拼叠拼洋房高层光耀城

中惠团泊湾

金地大湖天房湖心岛维拉villa庄园天嘉湖板块2011年供应产品项目名称独栋联排双拼叠拼洋房高层碧桂园

家国天下/风尚英论

中信项目星耀五洲团泊湖明咬年主要供闹应产品为亲联排，与院本案形成斑较强竞争天嘉湖照明年主类要供应锅产品为杂高层，嘱别墅仅喷为辅助怠性提价浸产品供恋应第一篇碑：市场三阅重PARTone同类产品砌客户竞争同类产品制客户竞争叁湖竞局掏分析第一篇声：市场三专重PARTone万科地产+恒大地产VS华侨城选取区域救板块内具警备品牌力雷、产品力容、综合实煤力较强的依项目进行恢细化比对孕分析……全国性级大型地安产开发舟商代表楼盘激与品牌众关多，产品左自成体系叁强异惰同点专业、跨按专业性地喉产经营明星产品洪各异、旅链游主题、泛标准化运佩营各具特叛色叁强棋局孔分析第一篇嘴：市场三视重PAR翅Tone善于运作“城”级项目，绕配套资源钳均成为项涂目核心卖歉点；叁强异同妈点华侨城徐旅游地中产先行炊者，恒笼大休闲泊缔造者颜，手法喉不一，查但华侨赢城产业吹更具人造气性，县万科产禾业方面吊运作较抵差；华侨城恒大绿洲万科城配套规村模：零棒散配套内同容：餐伪饮、商庄业街、牛底商门宝店、医蚕院、教斩育配套支事撑：大河型生态提居住组答团配套规模丸：度假城配套内婆容：水争主题乐渣园、体呜育公园提及会议旷中心及渡主题酒脑店、都瓶市娱乐惧项目配套支太撑：都银市旅游刷度假城配套规模固：航母级配套内容广：五星级沃酒店、国洲际会议中究心、温泉缝中心、饮幕食、娱乐朗、运动中黎心、国际倒双语幼儿牛园等配套支往撑：生然态豪宅非大盘板块现朴有标杆板块大乓盘新秀板块未肚来领袖叁强棋局造分析第一篇五：市场三重PARTone采取人工容制景方式主，大气但宪较为同质任化洋房+小高，洋革房采取花抱园退台式每规划设计盼，居住舒低适度较高犬；临水水县岸体验坟，景观置资源利奶用率较居高，属仰于高端踩产品规攀划；联排+双拼，定汉位于标杆的性高端度呼假别墅水岸景莲观与亲湿水感受炉相结合逐，设计塔偏重于虎人居生鸣活感受客；联排+双拼+叠拼+洋房，圾户型设特计偏重革居住舒打适感受嘉；【恒大】【华侨城】【万科】叁强棋阳局分析共享220㎡户型点锅评：南岛之心祥，环岛水鞋岸联体布厉局，临水忍而居；6米舒适开熔间，15.3米短进锯深，居厉住尺度阀较舒适打；客厅、给餐厅双桑共享挑色空，拥肌有更多率可变功丸能格局矩；顶层主卧睬带奢华主扬卫，赠大您露台，享占水岸私属伞生态美景牺。户型点秋评：独立别第墅区域做，享受张亲水景凶观资源9米舒适鸭开间，15.岭7米短进深漫，生活居躺住尺度更芒加舒适客厅、餐肃厅双共享律挑空，整辛体居住空刃间更加通水畅；卧室均险为全阳军面设计差，顶层浩主卧带吊奢华主氧卫，户里型设计层更为人松性居住桶化优220㎡共享第一篇：市场三重PARTone别墅产辉品对比叁强棋邻局分析第一篇脖：市场三重PARTone149㎡户型点仇评：11层小高凶产品，2梯3户，居究住户数绘相对较蹦多，出大房率不温高；10米舒适译开间，16.2活5米短进哥深，居氧住尺度都较舒适踢；动静分退区不明作显，主活卧设计野相对拘舟谨；次付卧和书啦房均为务阴面设简计；户型点常评：5层电梯洋挎房设计，目居住品质能更高；12.9米舒适筐开间，15.5米短进盾深，生渴活居住刚尺度更膀加舒适耕；动静分暑区明确槐，主卧虏与次卧梯均为阳杆面设计缠；布局伍设计更矮为人性攻化考虑主卧带奢暮华卫浴并月配合连体剑书房，设污计更具有吗整体舒适店性；优洋房产品踏对比叁强棋摄局分析行业老大非行业老它大，中大简规模市场次/非主流疫市场敏锐的裹机会主膛义者领导者—垄断价眨格—产品有佛不可重溉复性—过河拆标桥追随者—搭便车册，借势—以小博摩大，杀坑伤战术—价格战蚊的制造彩者补缺者—目标明迷确，挖肚掘客户—瞄准市场训缝隙—创新产卡品和需泪求点挑战者—改变游戏跟规则—强调新圆的评估尿标准—强调产品田的特色和植价值第一篇贼：市场三重PAR汪Tone3+3+素3环境下退的竞争袋策略市场三重政策宏观汉分析三重竞绑争环境项目定位排方向“1+胜3”全国战休略25年16城央企创新嘱改革样板国之重返器+优质产业唤链国内乃国至世界照主题公晶园运营另者第一篇愈：市场三重PARTone全国战捞略下的畅华侨城OCT当代艺术识中心何香凝博艺术馆原创演坝绎文化优质生专活创想忍家提供具备万个性化的苦生活体验让文化融厘合到品牌鹊与项目的旨运营中，贝让文化沉谷淀过往、旱让文化记先住今朝、加让文化启溪迪未来……文化让华怒侨城与众识不同，文便化让华侨澡城焕发活酸力……第一篇：市场三敬重PAR托Tone文化缩洁影下的僵华侨城由巨无鬼霸向精欣粹型转畅变一线城市恢向多元综晕合城市复有制专注品质岁的前瞻创彻造者在花园中兵建城市成熟的产俩品系文化旅游匀地产运作发的践行者第一篇：市场三雪重PAR冠Tone优质产幸业链的核华侨城源自深柏圳，布例局环渤印海05年落子邪北京朝消阳，201粘0年启势秒天津东重丽……以“大扬京津”赔为核心水，辐射皂环渤海津区域，园构建北责中国文趴化旅游服新地标英，以城傲市运行没者的责育任为北县中国居慈民提供近具备个健性化的而生活体袄验……第一篇烛：市场三重PARTone北中国的痒华侨城生态度假甚环境及高遭端印象较广泛的树客群基础区域产业会初具规模便利交通怠与基本生名活配套站在东丽约湖的肩膀蹄上看东丽柳湖第一篇辜：市场三终重PARTone区域资源亲水生态宪资源土地资源多种城市董功能（娱慌乐、度假垦、会议、晕居住、产娇业、商业箩）异质体脊验、文举化体验站在城市方高度上看常华侨城东罚丽湖第一篇养：市场三重PAR半Tone项目资制源竞争，粉因稀缺部，而无总界限……——我们唯必有与自峰己和时史间赛跑寻找“与众不区同”的华侨城——项目核习心优势掌界定都市休闲信主义（U.R伯.）Urb搂an芒Rec炭rea览tis撇m精神属径性位于新城广市中心，包多功能、命娱乐休闲宜于一体、商密度舒适流具有可持李续发展特赞性的综合打城市单元产品属性第一篇被：市场三重PARTone项目定帐位方向区域价值临属性定位——住在华角侨城,拥有天津呀最具创新州、优质社徐区Bey锁ond盏ha俱ppi盟nes纹s为城市强构筑了集一个最扬幸福的淹天堂天津华勉侨城-核心价锣值演绎我的生如活？再驻足激，只因春想多看愈几眼再回首，筐只因想看会深几眼意未尽，话只因想多养几只眼……很优质最花园幸福感……—创想幸福之都，休闲体验之城—融合华侨城“优质生活创想家”的品牌精髓，旨在塑造及传递一种生活的方式与态度，幸福生活一触可及。融入娱乐、休闲、人文集大成的，共享欢乐、配套的感悟新城邦Agleamofhappiness,recreationalexperiencecity在这里俗一种歪难得的泼享受……在这里够一份霸细细的冈品味……在这里瞒一个追温馨的乌微笑……在这里委一种裳心灵的吊交流……在这里攻一种随意遍的放松……在这里愤一个掌愉快的粮周末……在这里镰一份胜平凡的当幸福……这里是相终生相守辆的家……华侨城——为东丽沃湖带来榨的幸福到未来……华侨城——为东丽费湖带来凡的幸福瘦未来……华侨城——为东丽湖诊带来的幸抵福未来……华侨城——为东丽楼湖带来肝的幸福航未来……华侨城——为东丽湖驶带来的幸恭福未来……华侨城——为东丽湖罢带来的幸直福未来……市场三重客户二元营运一脉Cont迷ents汇报框鬼架政策环境粘预判局部环宝境研究项目定秀位方向营销策略拳规划操作执踏行分解推售操作洋分解客户衍变痕规律首期客猜户分解客户定位乓描摹客户二元客户衍劣变规律首期客户狸分解客户定敲位描摹第二篇逮：客户二元PAR激Ttwo客户衍变聪规律城市客户来由度假到六城市改善峡，区域客话户比例逐叮渐下降置撒业需求从第二居头所/1.5居所到第一居所发展阶段起步期成长期成熟期产品发展低密舒适性产品中低密度舒适产品中端、集约型住宅客户演变地缘、投资客户为主体，高端产品多为养老、度假投资客户，属二次或多次置业城市客户外迁，认可度提升，城区高端客户比例逐步提升城市外扩加速，城市客户大批溢出，区域客户比例明显减少；产品逐渐由度假投资性需求转变为自住改善性需求泛化聚化泛化第二篇污：客户二吹元PAR眯Ttwo起步期2011挤-201伤2年客户范围茶由局部泛叮化——定区聚轻化——全部泛化的过程品牌追隙随者区域地缘脏客户京津投登资客城市升夹级外溢产业人爬群（空狡港）区域改旷善客户大天津东懒部客户产业人群庸（空港）滨海外溢普人群大天津狂客户外来人租口京津冀团投资客大天津志客户发展期2013下-201况4年成熟期201孟5-2码016年运营期2016年以后起步期的浑泛化客户紧到发展阶杜段的聚焦叛客户到成典熟、运营臭阶段的全租部泛化，柴形成本案葛客户衍生砍的主流走个向；客户衍霸变规律第二篇瞎：客户二元PAR般Ttwo本案客户槐衍生判断东丽区华明镇机场空港高新产业园区开发区西区军粮城开发区汉沽区塘沽区大港区别墅赤土公寓中心西部中心东部40%28%15%3%5%3%27%9%12%4%4%33%外省6%7%4%东丽湖雾现阶段裤客户现统状分析客户衍变傍规律【200膜6年片区成困交客户布租局】【200滨9年片区成亚交客户布浸局】第二篇捷：客户二元PARTtwo随着城市东扩，城区东部客户比例后期逐步增长15%;28%28%;33%地缘客户持续下降；东丽城区及产业客群有增长趋势5%;23%10%10%；10%3%;4%12%;15%；9%滨海客户未来增长预期大；先期外地客户需求显著，后期受一定抑制10%；4%8%；8%客户衍变哈规律河西供秀应量在08年达到撇峰值，身随后其晓萎缩带况动津南染供应量纸快速增逐长鉴于城政市化，刷市区峰帅值的成惠交萎缩破会带动采相邻环扔外区域饼成交量终的快速山增长伟业判断县，河东区谦供应会在12-干13年达到峰钟值，并逐弟步回落，突促进东丽标成交第二篇：客户二户元PAR归Ttwo城市外检扩加速客户衍长变规律20余万人近200万人每年需欲新增接唤近30%的就业人陈口增长率空港区近50%以上的挪客群会仗存在就盆近居住岸的需求产业人群棚客户大量春落地预计荷仍需3-5年时间第二篇眠：客户二戏元PARTtwo本案客户陕衍生判断产业人群显导入客户衍解变规律第二篇：客户二元PARTtwo本案客雅户衍生宵判断滨海客炸户导入滨海新区始成为外来四人口增速辞持续加快谨；滨海新章区202性0年人口超忘过500万人；滨海新忽区占据鞠比例已蜡明显提孩高；滨海新梳区的客尿户在10年已增长及到12%以上客户衍虫变规律客户二元客户衍变村规律首期客测户分解客户定位谦描摹第二篇也：客户二元PARTtwo高端产品芒为别墅，眉购买客群以35-烘50岁中年人为主，多逃为家庭富诵裕型，居住掠区域主沸要集中邪在市区和东察丽区，置业健目的以自住改善喝和度假，长期半持有但蚊不常住誓，高端品轨质和升荷值潜力昌是关注长重点。购买群迹体相对愉有实力期，对于置业较汽有经验冻，此类鲜客户关穴注产品骑性并较优为挑剔，购房意匙向偏于随聋性，但对比竞品唉区域较为闪广泛，对于语悠言引导反梅映平淡，震更趋向于现锤场感受，此类戏客群需瞧要长期冰维护，护便于高碌端产品逗销售时侮快速扩姥大口碑俩宣传，扫起到高触品质推职荐作用惜。东丽片区素高端客户味分析（别顺墅）长期持有毛但不常住看重环丝式境高于责产品重于投容资兼顾溪品质首期客户斤分解东丽湖板移块现有别席墅产品客竞户表现为锡：自住改贱善需求度假投飘资需求富裕家庭节，中年人缓为主体来自传睡统城市馒富人区群（西部职）与东丽凡区本地对比选择恰的项目比霸较广泛项目品质晨和升值潜堪力是关注困要点置业经辟验丰富盾，对产爸品要求咱度高别墅圆厘梦型客劝户和度咐假休闲挑型客户生活富裕利的小康之近家和富贵爱之家来自中灯心城区需和东丽沉区本地户型面积雀和总价使月得竞争区史域较广投资性征以及品总质感是艺吸引客贿户的重复点市场启示第二篇厨：客户二元PAR腊Ttwo首期客户婶分解中端产格品主要略为洋房晨产品，宿购买客菊群以事陈业较为稍成功的30-奋35岁中青潜年、40-酬50岁中年大人为主，多为事即业成熟型孟，居住区出域主要集撑中在市区和东杯丽区军粮组城，置业目害的以自住改生善及度配假养老，其中私塑营业主、幼企业中高典层、政府汉机关比例好居多，重见点关注景烦观环境琴和产品泄舒适度。中端产品跟的购买群荐体相对有息实力，此柳类客户对市场蛮敏感，井有投机农倾向，对于购兄房需求并沸不迫切，毕关注产品固性并较为包挑剔，此饥类客户未氏来将成为戚旺市时，汁快速拉升纸价值的有坦力保障。东丽湖板垂块现有洋柏房产品客府户表现为侧：第二篇戏：客户二漆元PAR断Ttwo改善为陆主养老岁为辅短期不住榴辅以投机关注景灶观环境绿户型尺允度首期客莲户分解东丽湖板方块现有洋栽房产品客断户表现为舞：自住改善郊需求养老度假床需求小康家庭仰，中青年秒和老年人培为主体来自中心株城区和与楚东丽区本鸣地且比例相娘当客户的托市场敏哨感度高关注景观逝环境和项戴目的户型均的舒适度居住需求州不是很迫危切改善性需遣求以及养返老投资客得户为主生活富淹裕的小卖康之家来自中注心城区专和东丽毛区本地市场敏感镇度高，能极分辨项目号的可塑性景观环境政和户型舒似适度是主哲要关注点市场启示第二篇予：客户二差元PARTtwo首期客暂户分解第二篇：客户二痰元PAR光Ttwo主力客户：居住于市促内六区（池河东，河境北，河西委，南开）工作区腊域主要泄在城市CBD，政府第机关，利空港产尼业园现住高档监公寓，住罗房面积120诊-18划0㎡有多次的饥置业经历伴，但属于铲首次购买犁别墅对产品比热较挑剔，弱化价格觉强化现场舍的亲身感瞎受主要为题城市的富贵两兰代家庭谁，或者迟多代同滨住家庭主力客烂户次主力客辉户次主力投客户：居住于东丽湖史周边，门开发区婚西区工作区域主要在辩空港产冶业园，韵开发区透西区等习周边地钳区现住在当臭地的一些落中高端社天区，120程-18经0㎡对于别墅欣产品认识蜘不足看重价格匆，社区环秋境以及户饭型的功能系性主要为地缘型的小康三口迟家庭，或旷多代同住氏家庭休闲度纠假客户主力客户：居住城市获别墅或豪犹宅（和平粒，南开）工作区昆域较广现居住200-按350㎡的城市联排嫁或者豪宅裳公寓有多次签的置业梢经历，躬包括别孩墅，2代或多男代考虑购买阵度假别墅供节假日冬居住，5+2度假对产品比神较挑剔，看重整通体以及过现场的句亲身感保受注重生钟活品味偏和健康妨舒适、穷看重生填态环境主要为枕城市的富豪多代研家庭圆梦型客首户次主力贸客户：居住于城区近蜘郊别墅管（西青扁津南）奖，或滨批海新区同时在城签区拥有至吼少一套公折寓工作区域索比较广泛现住180-据260㎡的经济型壤联排别持墅或者城市氏公寓对于别墅追有比较深辞的认识，饿注重产品野的设计看重投筋资潜力四和性价翠比主要为城纺市的富贵多馋代家庭首期客户昆分解第二篇：客户二元PAR衔Ttwo主力客毯户：居住东恼丽（大宫毕庄，样张贵庄庙，军粮同城）、渐开发区工作在东冒丽区的企真业，事业日单位现居住普通套的商品哗房，60-1火00㎡左右一般有过1次置业镰经历，删但品质脚不高考虑改善旨居住还行牺或者因工腥作迁移看重价格箭，配套设岩施以及升妈值性主要为小康二资口之家洗或者三旅口之家主力客户次主力联客户次主力客参户：居住于开发区西夹区，塘沽尘，城区东妨部等地工作在缸开发区胃，空港泄以及东省丽的其室他地区对的企业现住60-壳100辆㎡的普通住宴宅希望购置役一套工作茅地附近的急，且性价惜比高，升贤值性强的住陪所看重价帅格，升坑值潜力趣以及配众套设施主要为小康二口局之家或者伐三口之家首置改善握型客户主力客县户：居住在中弹心城区工作在城篮市CBD，政府赖机关现居住80-涝100灯㎡左右的作普通住肢宅有过至宽少2次置业经址历，但局世限于普通础高层考虑购买吉洋房产品垄改善居住戚环境看重价格灭，户型设恢计，自住主要为城恩市的小康三形口之家贴或空巢多次改善路型客户次主力客凤户：居住于懂中心城置区基本已益经离退尺，或者逆自己经宣营生意现住80-1组00㎡的普通尿住宅希望购尿置一套小较大面垄积的洋笋房来养忠老看重生蒙活的环遇境主要为女城市的小康空巢鲜家庭首期客酱户分解单身二口三口两代多代空巢栖居家庭小康家庭富贵家庭富豪家庭购买力生命期圆梦型圆梦型圆梦型圆梦型度假型多次改善多次改善一般改善一般改善度假型别墅客户津：主要为振小康家庭臂和富贵家惰庭，三口锡之家（子萄女尚小）轮和多代同膊住的家庭洋房客剧户：主倾要为小笨康家庭达，二口威或三口竹之家（棍子女尚厅小），奶以及中狭老年空犯巢家庭第二篇闻：客户二元PARTtwo本案首的期客户揪结构首期客户忆分解第二篇倍：客户二奴元PARTtwo本案首期黄客户地图华侨城项目空港开发区西区开发区中心城区圆梦型度假型多次改善一般改善别墅客户洋房客户近郊别墅区东丽地缘首期客户裕分解PARTtwo客户培养计划伟业以趣客户为平中心的维理念，饮贯穿客誓户培育雕全程第二篇：客户二元首期客户访分解PAR顿Ttwo客户维护体系第二篇导：客户二元“攻心为搞上，攻弦城为下守，重在典得到客伸户的忠辣诚客户二元客户衍锐变规律首期客户匙分解客户定位晨描摹他们渴量望追求仓一处假户日休闲堪、修养贺身心之崇居、对幻玉资源有控强烈的伸占有欲照、有强哀烈的好卧奇心，借他们追插求卓越罩又不失探文化底火蕴的一族群人……他们是——尊重资鲜源/享受生时活的那哄群人客户定位确描摹——有文化有弯远见先知尾先觉者……有钱有院闲有家鸭庭有责卷任感……市场三重客户二元营运一脉Cont棚ents汇报框架政策环境茫预判局部环境悄研究项目定温位方向竞品客户侮分解客户定位完研判营销策略趋规划操作执行貌分解推售操返作分解第三篇：营运一横脉PARTthr逢ee第一重熔使命（邀社会责勉任感）构建北凤中国文愈化旅游爸新地标耐，为北泻中国的苍居民提肾供旅游+休闲+人文+…第三重使屈命（经营辉目标性）201羽1年实现饲首开区优售罄，柄做足全描盘可持邀续开发壳及利润创增长第二重剖使命（萌品牌战洞略性）战略布亏点天津涉，做强始做大华伪北区域萝，强化1+3全国战略燥布局…XX的三遭重使命华侨城品勇牌在天津岂的完美着召陆（品牌跪）华侨城东柏丽湖项目挺的可持续毫发展策略性（营运）2011年7万平米挂销售目卵标的达笔成（执蒸行）解决方向3重使命3大方向水/生态资源旅游地产赏开发模式区域市场处认知良好超越同类垂产品形态僚的升级型朽产品华侨城萌品牌支苦持片区基照础配套园现状不诱足项目开发舰集中市场决同质化严她重华侨城车品牌在鞭天津市骨场认知梢度较低华侨城太品牌及温旅游+地产开足发模式未来地铁虾站对于区甜域发展的术拉动；产品附怨加属性都对于未地来价值扭的提升政策持续里遏制，未视来走势不印明；客户观仗望态度冷不断加秃重；市场竞裤争更激庙烈，价企格战逐圆步升级发挥优势早，抢占机宰会利用机会连，克服劣谋势发挥优势半，转化威相胁减小劣兔势，避劈燕免威胁强化稀缺翁资源优势加，提升项盼目调性；拓宽小帝众渠道出，深挖缩慧周边片访区客户栽；未来利要好与品牺牌利益额相结合撒，树立迟客户信断心对比竞品援，强化资陡源价值；释放捷运株交通信息挨，保证客眉户认可；结合项暖目自身素大规模寺配套丰脉富城市组属性充分使晌用华侨长城品牌损资源逐渐丰富煎产品形象丑与展示，妨保证高调忌性；强化产品北卖点，弱淡化产品劣崖势，保证饥客户信心强化产霞品附加铺值与稀促缺性；现场极至萝展示，保挑证客户感窝知；分产品线巩阶段推售涌，吸引客茅户关注产品资源品牌SWOT第三篇：营运一脉PARTthr旬eeXX策略酷推导策略推淘导SWOT营运策迫略执行策略推售策略第三篇：营运一争脉PAR宵Tthr域ee营运策略——“树”幸福娱乐文化……华侨城弯的“新都市休卡闲主义”<Ur头ban年Re串cre进ati冻sm>华侨城的“都市新派幸福主迫义”华侨城亮的“都市新盆娱乐主插义”华侨城的“都市新商匀务主义”华侨城的“……”拥有房子责后的幸福桂感拥有资互源私享仗占有欲拥有体听验一站肾式便捷……品牌营限销+资源营销体验营赞销蝴蝶效冒应天津华条侨城——让您拥荐有的幸扩福预期可见！……华侨城·“城”长华侨城·长成策略推导SWOT营运策略执行策略推售策到略第三篇半：营运一脉PAR腹Tthr桂ee201寻1年度核心叛策略先合后熊竞/做足区隔/塑造价值/掌控节奏项目首期凳营销执行兴策略战略上锹做挑战者，合理做钳大做强建东丽湖耻，放大区域圆形成与天杜嘉湖、团薄泊湖间的枝区隔；以“都市新休沈闲主义”概念、此强产品叨力等形成板遥块内三强更间的区隔梯；先合后次竞做足区隔嫁接品牌军推广策略快，塑造板块内朴的领袖疏气质；双重价凝值互动——强势自防然资源躲价值、牲华侨城僚品牌力第价值间虾价值互摧动；塑造价值营销前置悠、广泛储午客、分产极品择机切鱼入、早屿推快销掌控节奏完美首开策略推导SWOT营运策俩略执行策怕略推售策略“幸福”三部曲品牌宣导搭建平台文化落地强化体宜验展卖环境品质服诞务全城聚焦全国告知体验侨俩城做热天津产品追票捧形成热厕销寻找最皇幸福的及人白皮书、溜蓝本品牌展欲示季追踪幸福蔑大使华侨城狂绞欢节文化体雅验季兑现幸福—颁奖展卖环粗境艺术访孩问季第三篇部：营运一事脉PARTthr馅ee策略推导SWOT营运策披略执行策略推售策略DRE部AMS第一阶据段————我们需要炸告诉客户夏她的未来载很美——我们需滤要把她牙打扮的沉非常的圈漂亮——我们需要唤把她主动瘦介绍给客截户们——我们更剖需要搭桐好“她免”的戏茎台子……幸福有多远澳大利亚炉大堡礁招腊聘守岛人贱计划世界上莲最好的席工作每天能引与美景市为伴切半年10万美元高湖薪PAR迟Tthre讯e第三篇犬：营运一辜脉启动策略徐（一个大钥事件）——幸福的梦泉，由此开惠始，华侨闲城·幸福港《寻找最幸违福的人》3月活动启焦动，公布继赛程，参秒赛规则，算开始接受距报名4月正式野开赛，屑历经6个月最终佩决出冠，键亚，季军各大媒腰体造势·进而轰动兆全国持续热隙度话题·吸引大密众眼球10月揭晓结般果，聘任“幸福天络使”，造梦计蹈划实现实现梦尚想·兑现承诺·憧憬未来“幸福天涌使”作为天发津欢乐穗谷的形杠象大使扬，负责挽宣传，丙推广等色工作大事件大悬念持续性策略推导SWOT营运策贯略执行策既略推售策略主攻目绒标：1、网络媒钟体：最快伴，最强，流最高效的继传播2、广播锤电视媒译体：受绑众面最汤广的传队播3、平面膀纸媒媒煮体：补句充性专吨业性的宽传播手段：1、网络趁媒体：私一个活沃动官方夫网站，恩一个主豆流门户箭网站，欣一个主悄流论坛竟，一个废主流视考频网站2、广电滔媒体：鸽天津卫熟视，天捆津交通疑广播，猛公交地灭铁移动炕媒体3、平面纸煎媒：站台绸海报，今酿晚报引起城市哥主流客群历关注引爆全浇国话题备注：那伟业与射搜房网迹达成战即略合作幻玉关系媒体跟踪哥，网络搜俯索引擎、定概念引爆托市场第三篇诵：营运一脉PAR体Tthr扫ee策略推导SWOT营运策崖略执行策略推售策略“寻找最幸福的人”活动官方网站幸福是一鹊种感悟——超值·丰富——强产品傻力幸福是罗一种从彼容——适度·低密——花园社湾区幸福是昼一种态铁度——平和·安稳——华侨城抵品牌对于客氧户——诠释一种纳品牌的精翅神属性华侨城天拾津的“都市新谁幸福主悲义”——是一种品坊牌的信任赠与愿景的所忠诚发现幸福书名——发现一本演绎亩城市发展蹈、历史变胃迁的读物宽，书中重戴点描述知值名的新城野的发展历庄程，暗喻厉华侨城地窝产为东丽近湖及北中恳国带来的扶无穷发展疼潜力《都市休闲绩主义蓝本》——东丽湖书名——幸福品味华侨允城地产品良牌内涵，丈重点描述焦华侨城大次手笔、大满气势、大党创意和大兽市场，以久及华侨城岭追求高品羊质、优质营生活的追关求，这与服项目超越照市场的产雄品品质和劫目标客户呈的精神属东性相呼应《优质生林活创想矮家》——幸福白碰皮书执行关键渡点——外版书名形式、咽突出品私质感，毫便于客槐户收藏辣在自己局的书架娘里、放槐在床头串柜旁…书需要惨置业顾童问亲自量为翻开壤、讲解盛、再给滥到客户登手中，漆而非在赔客户离低开时装激在袋子址里第三篇：营运一翼脉PAR筝Tthr扫ee两本书一白皮一蓝本策略推导SWO藏T营运策也略执行策略推售策左略品牌升值信息传庆递盘活业内息意见领袖牛，形成传扔播的原动需力专业传言播口碑验遥证“不知不觉”——地域情钳结“后知后觉”——对话大天蝴津“先知先觉”——意见领袖介质动末力体验价值华侨城也品牌感叮召力树立精品峰建筑标志帖，抓住业声内首批项水目发现者魔，形成价船值挖掘动肌力;地产界人婚士专业意艳见夯实周宰边各圈子层客户忘信心第四篇颠：营运操捧略PAR票Tfou概r策略推导SWO松T营运策略执行策咏略推售策俘略品牌展示功季PAR客Tthre情e第三篇：营运一过脉华侨城绪历史高品质垫战略成熟产品手线——强调华象侨城品显牌，展您现央企跪风采及挂成熟产业品线，钓塑造领漠袖气质华侨城品败牌——造就东丽除湖未来王抹者领袖气赏质策略推生导SWOT营运策健略执行策贞略推售策屡略海信广咏场天津湾包装建搁议建议选址1：海信广须场地址：秩和平区辅解放路188号1展示面强孝且有档次沿，对于项慢目有一定品的支持作羞用小白楼激商圈及厌五大道努区域保犁证人流决集中及叫浓厚底六蕴。2商场定鲜位高端艘，有效控的吸引假高端人嘉流及高菊端客户海信广折场对外租塑售信息奥：面积幸：10-役40㎡租金：600递0-7事000元/天3第三篇删：营运一脉PAR眯Tthr曾ee品牌展梁示季策略推烘导SWOT营运策列略执行策略推售策束略海信广观场天津湾包装建议地址：阻河西区咏北连光梳华桥西报接南北大街东撒临台儿怪庄路1周边配套琴成熟，且既知名度广仙，客流量断大。交通便匆利，交笑通网发危达2广场、商由圈等周边需设施配套毅完善，有奖效的吸引散中高端人致流及客户兆；天津湾对外租售风信息：面捎积：6.4沟m*6门.4m租金：10万元/年（一址层）商、7-8万元/年（二善层）建议选游址2：天津葵湾第三篇：营运一脉PAR副Tthre啦e品牌展示巡寿季策略推阻导SWO透T营运策始略执行策幕略推售策终略海信广场天津湾包装建葵议〖户型模型区〗〖接待洽谈区〗〖品牌展示墙〗〖区域沙盘区〗〖视听区〗〖会议室１〗沙盘区洽谈区模型区展示墙1、外展中淹心弥补实谊景展示条卵件不足，亚明确“精后工产品”脾“旅游文倡化”主肢题第三篇：营运一鸭脉PARTthr嫁ee品牌展炉示季策略推终导SWO送T营运策棒略执行策泡略推售策紧略LED高速路高待炮电话亭位置覆盖范围海光寺LED交通枢纽、南开及河西来往必经之路中环线与卫津路交口覆盖成熟居住区及商务人群梅江区域梅江高端居住区、梅江主路外环与卫津南路交口环线交通覆盖人群、梅江南居住区京津唐、津滨快速快速沿线及高炮周边辐射人群竞争区域紧拦截（天嘉湖区踩域、团泊论湖）客户密集争区投放（河西、房诚南开、河子东）交通动中线引导猎（卫国道、圆京津唐高勺速）占领制高慢点，扼守座城市主干广道，亮相词津城区已有户外第三篇婶：营运一表脉PARTthre倘e品牌展示既季策略推导SWOT营运策内略执行策略推售策薯略产品力徒是打动肚客户的尘最敏感孙点——超值是保魔证资源性是为打动客户斩的最直接林点——稀缺是事壤实品牌力韵是打动屯客户的数最感性尾点——华侨城谷是信心我看见了幸福幸福是什么？幸福在那里？华侨城花同样软的钱买猴到的是腰央企发堂展商盖咬的房子绕，信心吧升级了翅！花同样蛾的钱买按到的是丹文化旅殊游地产顺实践者脊盖的房侨子，品滋质升级壶了！……花同样的好钱买到的爆是湖泊边的房子灯，生态拥侄有升级了旅！花同样立的钱买跑到的游乐场边的房子脚，资源占补有升级了骄！花同样轮的钱买框到的是城市里边的房子，治生活质量宝升级了！……花更少钢的钱买善到的是集别墅级哲的房子狱，身份版感升级舱了！花同样的站钱买到的陷是花园里微的房子，驳心情升级范了！……第三篇跃：营运一脉PARTthr注ee务实感实用性性价比天津很“务实”：实用主干义者的共兼性——务实、占幼便宜、性细价比策略推殃导SWOT营运策排略执行策鹊略推售策著略“幸福”三部曲品牌宣导搭建平评台文化落地强化体验展卖环境品质服酱务全城聚焦全国告崖知体验侨税城做热天义津产品追伤捧形成热刘销寻找最幸在福的人白皮书制、蓝本品牌展员示季追踪幸宁福大使华侨城狂磁欢节文化体验勒季兑现幸铁福—颁奖展卖环境艺术访问侨季第三篇搁：营运一困脉PARTthr门ee策略推戴导SWOT营运策略执行策哨略推售策签略DRE冤AMS第二阶叼段————我们需鸣要让我拦们的客引户感知议她——我们需要草让我们的宽客户追求友她——我们需锋要让我就们的客鬼户留恋级她——…慢…幸福像花涛儿一样第三篇：营运一贱脉PAR秋Tthre敏e“候选人”华侨城[深圳*北月京*上海]三地体层验华侨城[软实力*榨软文连载]华侨城《华侨城杨发展轨沃迹的观宵察》摘要媒体视连载华侨城[品牌推逝介会]媒体追按踪*软豪实力*焰媒体连吓载“华侨城墨文化”——体验季系久列活动策略推导SWOT营运策略执行策秒略推售策更略“艺术访问趁季”何香凝叫美术馆第三篇球：营运一脉PAR革Tthre警e策略推损导SWOT营运策艘略执行策宰略推售策略活动方式膝：售楼处哄开放，部税分藏品、局作品来津投展出结合4月份售楼允处开放举驼办“何香凝禽艺术馆攀藏品展”，并举办助文化艺术本论坛销售中心湖岸生活有馆示范区样板间服务运营者的椅创新高品质展示传承华弦侨城精工细浅作、追集求卓越品牌精或髓【区域沙照盘】：区域与鞋天津核心原城区关系花，强调交淘通的便捷坊性【项目沙搂盘】：展示项日目的大体县量和多产臣品类型【单体模型】：展示危整盘产柿品，户衣型特点泛，重点照强调产群品力创想生活嫂馆第三篇：营运一脉PAR绵Tthre贺e运营者等的创新【洽谈区】：如家转中客厅评一般的基洽谈区印，温馨外亲切；【雪茄吧、疫咖啡吧】：体现秋客户的册尊贵享受受【影音室】：舒适的搅沙发、仿训佛回到家康中；渗透华槽侨城“优质生搭活社区”理念，强偶化内部感笔受；销售中乱心湖岸生奏活馆示范区样板间服务创想生愈活馆突出影连音功能闻，强化粒生态/度假/养生/幸福第三篇掉：营运一罩脉PAR舱Tthre床e运营者旱的创新销售中浓心湖岸生活臭馆示范区样板间服务创想生活元馆华侨城品牌展示，呼强调“优质兵生活创呜想家”理念华侨城品栋牌展示优质生活优创想家的候理念展示展示一站种姿态展示一种众理念展示一园种态度展示一剂种氛围创意的空启间设计，乘声光电等没先进技术伟的有效应哪用，提升较客户的体搏验感，让忽客户愿意球留下来……第三篇：营运一则脉PARTthr呈ee“艺术访问柿季”何香凝环美术馆第三篇岛：营运一脉PARTthre叨e策略推导SWO山T营运策息略执行策蓝略推售策档略活动方馒式：售楼处沉开放，部分藏搁品、作品湖来津展出结合4月份售楼颂处开放举举办“何香凝爪艺术馆建藏品展”，并举办虫文化艺术竿论坛第三篇：营运一脉PARTthr栋ee策略推穷导SWOT营运策忽略执行策略推售策宵略“文化体验冠季”策略——华侨城袄狂欢节第三篇：营运一新脉PARTthr第ee9月《天机》8月《E秀》7月《金面王朝》6月《东方霓裳》华侨城·文化体验有季汇聚华侨袍城表演，怒提前兑现“欢乐谷”的生活骨体验，脉夯实客忠户，迅喉速实现慈客户的领关注与渔扩容。“华侨城助文化”——体验季系机列活动策略推导SWO踢T营运策略执行策略推售策愧略活动方佳式：海吐报宣传云、来津美演出、解演员来合访、客口户异地识现场体投验 （逐抽奖赠油票）、DV播映第三篇：营运一课脉PARTthre矩e《东方霓裳》“文化体急验季”走策略——活动大事干件策略推导SWOT营运策锦略执行策略推售策档略第三篇：营运一脉PAR玻Tthre际e《金面屿王朝》策略推编导SWO搅T营运策略执行策湾略推售策旬略“文化体验碎季”策略——活动大杀事件第三篇：营运一脉PAR锣Tthr恨ee《E秀》主题秀——引领国际拨演艺潮流市的“第八旺艺术”策略推导SWO其T营运策略执行策略推售策缝略“文化体平验季”纹策略——活动大事细件第三篇：营运一脉PARTthre垒e《天机造》策略推猫导SWO饲T营运策略执行策牙略推售策闭略“文化体艰验季”纸策略——活动大事倍件第三篇：营运一斯脉PARTthre馆e客户强拓耐展策略核崖心——利用大事件动持续聚魂焦、持漂续性品父牌演出等方式，寻进行客户特的定点聚孕集挖掘，鼠增加客户妇的基数量路，造成客汽户间的关注升灯级——争相追衬求寻找“幸福”！策略推忙导SWO康T营运策映略执行策略推售策构略全面实现与体验侨城秋、做热天闯津的目标“幸福”三部曲品牌宣导