广州国际轻纺城项目分析

廣州凯华城房地産開發有限公司广州国际轻纺城项目分析

广州凯华城房地产开发有限公司二〇〇四年十一月第一页，共九十四页。第一部分项目方向的确立廣州凯华城房地産開發有限公司第二页，共九十四页。一、项目概述廣州凯华城房地産開發有限公司第三页，共九十四页。

1、项目基本情况项目名称：广州国际轻纺城项目地址：广州市新港西路中大布匹市场内

建设进展：装修及设备安装中，预计05年4月开业廣州凯华城房地産開發有限公司第四页，共九十四页。2、项目基本数据廣州凯华城房地産開發有限公司第五页，共九十四页。全球纺织品采购中心

廣州凯华城房地産開發有限公司3、项目建设目标

第六页，共九十四页。

4.1规划编制的基本依据：

特殊的地理位置－紧邻中大布料专业批发市场

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4、项目的规划依据及调研范围

第七页，共九十四页。

调研力度：10人专项小组，历时30个月调研范围：－中大布料专业市场－广东纺织服装业发展情况及主要专业市场－全国纺织服装业发展情况及主要专业市场－香港、韩国纺织服装业发展情况及主要专业市场

4.2全面深入的市场调查

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4、项目的规划依据及调研范围

第八页，共九十四页。二、市场调查分析廣州凯华城房地産開發有限公司第九页，共九十四页。

成交巨大－全国第二大布料专业批发市场历史悠久、业内知名度高、缺乏统一品牌品种齐全（面料、家纺、服装辅配料、坯布）长期自发形成，临建为主、规划落后29个分场分属十多个场主，管理落后临街经营、现货交易为主，经营模式落后廣州凯华城房地産開發有限公司

1.1市场概况

1、中大布料专业批发市场

第十页，共九十四页。廣州凯华城房地産開發有限公司来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60％以经销商为主，对市场氛围、采购惯性依赖性强经营品种丰富，已经形成明显的经营品种聚集效应以中大型商户为主，商户整体实力较强大多在中大经营多年，对中大市场发展前景乐观外来地区、市场商户日益增加

1.2商户的基本特征

1、中大布料专业批发市场

第十一页，共九十四页。铺位类型比较项目临建铺位宅基地铺位产权铺位合计铺位数量6,3063935117,210铺位面积（㎡）497,6101,61412,100511,324所占面积比例97.3%0.3%2.4%100％廣州凯华城房地産開發有限公司

1.3不同性质商铺分布比例

1、中大布料专业批发市场

统计范围:04年8月瑞康路拆迁前已开业市场铺位，未包括广州国际轻纺城临建铺位：未经政府正式规划的临时建筑，使用期2－3年，多为非法违章建筑。宅基地铺位：农村自留宅基地建筑改造成的铺位，规划差，且不可以进行产权交易。产权铺位：经政府正式规划审批后建设的铺位，规划建设水平高，可以进行产权交易、抵押、转让。第十二页，共九十四页。

1.4中大掠影

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1、中大布料专业批发市场

第十三页，共九十四页。纺织、服装生产的传统大省纺织、服装出口连续9年居全国第一位向以商贸、出口为核心的产业链高端发展各地具有特色的纺织服装产业蓬勃发展

2.1总体情况

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2、广东省纺织品市场

第十四页，共九十四页。单位：亿美元

2002年中国纺织服装出口前六名省市比较数据来源：《中国纺织工业发展研究报告2002/2003》廣州凯华城房地産開發有限公司第十五页，共九十四页。纺织产业基地市4个，占全国总数30％－东莞市、开平市、中山市、普宁市纺织产业特色镇（区）15个，占全国总数27％－东莞大朗（毛织）南海西樵（面料生产）南海盐步（内衣）广州新塘（牛仔服装）东莞虎门（女装）中山沙溪（休闲服装）佛山张槎（针织）……

2.2各地纺织产业发展

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2、广东省纺织品市场

第十六页，共九十四页。地区纺织产业2002年产值（亿元）东莞虎门女装、时装100南海西樵纺织品、面料100南海盐步内衣15中山沙溪休闲服装70广州新塘牛仔服装35普宁衬衣100开平化纤100广州服装300广东省主要纺织服装产业基地一览表廣州凯华城房地産開發有限公司数据来源：《中国纺织工业发展研究报告2002/2003》第十七页，共九十四页。全球第一大纺织品生产、输出国纺织、服装出口连续多年快速增长加入WTO后，发展势头更加迅猛产业分布主要集中地：广东、浙江、江苏、山东、福建五省

3.1总体情况

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3、全国纺织品市场

第十八页，共九十四页。单位：亿美元1998－2003年中国纺织服装出口额统计表廣州凯华城房地産開發有限公司数据来源：《中国纺织工业发展研究报告2003/2004》第十九页，共九十四页。

依托产业基地和流通中心交易集中、市场成交量大规划及经营管理相对滞后

3.2专业市场发展特点

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3、全国纺织品市场

第二十页，共九十四页。市场名称主营品种成交额（亿元）浙江萧山纺织品市场棉纱、棉布10浙江钱清纺织品市场布料120江苏常熟纺织品市场布料、服装120江苏吴江纺织品市场丝绸、布料130辽宁西柳纺织品市场布料、服装140广东西樵纺织品市场布料100浙江柯桥中国轻纺城布料226广州中大布料市场布料、服装辅配料2002002年中国主要纺织品批发市场成交统计廣州凯华城房地産開發有限公司第二十一页，共九十四页。全国第一大纺织品专业批发市场依托浙江、江苏两个纺织品生产大省建筑面积43万平方米，营业用房1万多间2002年成交额226亿元人民币

3.3浙江柯桥中国轻纺城概况

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3、全国纺织品市场

第二十二页，共九十四页。

3.4中国轻纺城的发展历程

a、1983年，自发形成“布街”，市场逐步发展成形。b、1997年，挂牌上市，市场发展稳步增长。c、2002年，公司产权性质发生质的飞跃：由国有控股转变为民营企业控股。廣州凯华城房地産開發有限公司

3、全国纺织品市场

第二十三页，共九十四页。

3.5中国轻纺城的发展趋势

经营模式由个体、商铺经营向公司化经营转变积极开展国际贸易，国际贸易比重不断增加进一步加强信息化、网络建设兼并、整合，不断开拓新的市场廣州凯华城房地産開發有限公司

3、全国纺织品市场

第二十四页，共九十四页。

3.6中国轻纺城与中大布料市场比较

中国轻纺城－为纺织品原料生产企业服务的市场－生产销售型的批发市场，处于产业链前端－以中低档纺织品、面料、化纤为主中大布料市场－面向服装生产企业的市场－商贸流通型的批发市场，处于产业链末端－以中高档服装面料、家纺、服装辅配料为主廣州凯华城房地産開發有限公司

3、全国纺织品市场

第二十五页，共九十四页。

3.7中国轻纺城掠影

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3、全国纺织品市场

第二十六页，共九十四页。

3.8全国主要纺织品市场掠影

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3、全国纺织品市场

第二十七页，共九十四页。

4.1香港纺织品批发市场

20世纪70年代末期自发形成，一路发展至今20世纪80年代为其鼎盛时期缺乏统一的发展规划及政府支持随着粤港澳经济圈产业结构的调整，资源的重组，香港纺织服装业向珠三角转移，纺织品批发市场走向衰落廣州凯华城房地産開發有限公司

4、香港、韩国纺织品市场

第二十八页，共九十四页。全球五大纺织品输出国之一纺织服装业正向以新产品开发、时装设计、会展、国际贸易为核心的产业链高端转型重视纺织服装行业的信息化建设汉城东大门市场－全球最大的纺织品、服装批发市场大邱－纺织服装业重镇,实施“东方米兰”计划

4.2韩国纺织服装业发展情况

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4、香港、韩国纺织品市场

第二十九页，共九十四页。纺织产业向产业链高端发展趋势明显区域产业结构调整、资源整合趋势明显纺织品经营模式升级，公司化、规范化趋势明显各地发展特色纺织服装产业，产业集群趋势明显产业区域转移、全球化趋势明显

广东、全国及亚太地区纺织产业发展的五个趋势

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5、调查综合分析

第三十页，共九十四页。

廣州凱華城房地產開發有限公司三、项目定位的必要性及可行性廣州凯华城房地産開發有限公司第三十一页，共九十四页。加入WTO，中国纺织产业迎来空前广阔的发展空间。顺应区域纺织服装行业向产业链高端发展、产业转移、资源整合及专业化分工的需要。国内市场化程度日益提高，生产企业对于商品流通业的需求空前强烈。

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1、顺“天时”

第三十二页，共九十四页。依托“泛珠三角”的雄厚经济实力，利用广州作为区域核心城市和传统商贸、流通重镇的优势，中大布料市场将发展成为全国纺织品商贸流通中心。随着区域经济一体化的发展，涵盖港澳的“大珠三角”经济圈已经形成，并将继续充当中国经济发展的领头羊。充分发挥项目地块紧邻中大布料市场的优势，挖掘其最大的商业价值。

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2、占“地利”

第三十三页，共九十四页。公司的领导对项目发展的认识高度一致。拥有一支具有丰富商业项目经营、管理经验的专业化团队。

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3、得“人和”

由于项目自身强大影响力和综合效应，省市区各级政府对项目给予大力支持。行业协会对项目高度重视、全力支持。第三十四页，共九十四页。

4、政策、背景分析（I）

粤港澳三地合力打造“大珠三角经济圈”广州城市发展目标——宜居宜商的区域核心城市广州申请成为首批“中国服装名城”东进西联、南拓北优，海珠区将成为广州中心腹地地铁二号线相距百米、新会展中心咫尺之遥、城中村改造紧锣密鼓

廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司第三十五页，共九十四页。瑞康路现已动工，计划05年4月开通！林元和副市长：“中大布匹市场必须重新规划，建成全国一流的布匹市场。”

4、政策、背景分析（II）

廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司第三十六页，共九十四页。全球纺织品采购中心的定位大有可为、势在必行！

5、结论

廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司第三十七页，共九十四页。第二部分项目情况分析廣州凯华城房地産開發有限公司第三十八页，共九十四页。一、项目的基本情况廣州凯华城房地産開發有限公司第三十九页，共九十四页。

1、项目效果图

廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司第四十页，共九十四页。

2、功能及经营品种分区

廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司负二层：仓储、停车区负一层：辅料交易广场五～六层：商务写字楼一～三层：面料交易中心四层：家纺汇展中心七层：商务写字楼及综合服务区第四十一页，共九十四页。

3、平面规划图

廣州凱華城房地產開發有限公司廣州凯华城房地産開發有限公司第四十二页，共九十四页。首层第四十三页，共九十四页。二～四层铺位平面图二层第四十四页，共九十四页。五层第四十五页，共九十四页。七层第四十六页，共九十四页。二、项目建设的意义廣州凯华城房地産開發有限公司解决中大布料市场存在的八大问题第四十七页，共九十四页。1、消防问题布市现状缺乏必要的消防配套设施、设备。权属复杂，消防管理混乱。广州市十大火灾隐患之一。政府、商户、客户最担忧的问题。

项目建成后严格按照消防法规进行规划设计。先进的火灾报警系统和自动喷淋系统。规范、科学的消防管理，24小时消防监控。让政府、商户、客户放心、安心。廣州凯华城房地産開發有限公司第四十八页，共九十四页。布市现状场内道路平均宽6～8米。各场各自为政，缺乏统一有效的交通管理，车流混乱，险象环生。堵塞严重、效率低下。项目建成后26米宽规划路通过区内，场内主干道宽16米，普通道路宽10米。科学的交通管理、顺畅的车流导向。新港西路与项目所在地仅距80米。廣州凯华城房地産開發有限公司2、交通问题第四十九页，共九十四页。布市现状场内停车场总面积约8,000㎡，分散在五个不同的分场，车位总数不足300个。车辆乱停乱放现象严重，影响场内交通，形成恶性循环。项目建成后地下停车场总面积25,000㎡，可提供约1000个车位。地上、地下车辆分流，保障区内车流畅通。3、停车问题廣州凯华城房地産開發有限公司第五十页，共九十四页。布市现状权属复杂，各自为政，缺乏统一管理、协调，治安力量分散、力度不足。硬件落后，没有必要的监控设备。经营户、客户经常受到治安问题困扰。

项目建成后统一、集中的治安管理，先进的管理模式，专业化、高素质的治安队伍。引进先进的保安监控系统，24小时全天候对全场实施有效监控。4、治安问题廣州凯华城房地産開發有限公司第五十一页，共九十四页。布市现状只有维持商铺正常营业的最基本设施，配套建设基本空白。缺乏配套商务服务。

项目建成后现代化商贸中心规划，仓储、展览、会议、办公、餐饮、商务会所等配套建设一应俱全。提供信息资讯、法律咨询、贸易促进等全面的商务服务。5、配套问题廣州凯华城房地産開發有限公司第五十二页，共九十四页。布市现状缺乏合法规划及统一管理、品牌意识淡薄，坐拥全国第二大成交额，却不为专业行业机构注意，有实无名。

项目建成后以先进的规划建设、科学的市场管理，树立中大布料市场的崭新形象。强势的品牌推广，积极全面的业内交流，重塑纺织专业市场龙头风范。6、市场品牌推广问题廣州凯华城房地産開發有限公司第五十三页，共九十四页。布市现状对各种违规、违法经营缺乏有效的监管，市场信用机制不健全。

项目建成后和工商行政等部门紧密合作，引入有效的市场经营监管机制，建立良好的营商环境，打造“诚信市场”。7、市场信用问题廣州凯华城房地産開發有限公司第五十四页，共九十四页。布市现状

脏、乱、差

项目建成后专业的清洁、绿化服务，为商户、客户提供舒适的经营环境，打造“生态市场”。8、市场环境问题廣州凯华城房地産開發有限公司第五十五页，共九十四页。

本项目是布料市场改造、升级，持续、健康发展的需要。

本项目满足了广大布市商户渴望更好的经营环境、更大的发展空间、谋求长远发展的强烈需求。

小结廣州凯华城房地産開發有限公司第五十六页，共九十四页。三、项目供求分析廣州凯华城房地産開發有限公司第五十七页，共九十四页。1、广州国际轻纺城可出租商铺面积与拆迁面积对比比较项目铺位类型商铺面积（㎡）占现有铺位总面积的比例现有合计511,324100％产权及宅基地铺位13,7142.7％已拆迁临建铺位185,00036.2％未拆迁临建铺位312,61061.1％广州国际轻纺城商铺面积(n)

占规划拆除商铺面积的比例(n/185,000)首层30,00016.2％可出租铺位151,83320.7％廣州凯华城房地産開發有限公司第五十八页，共九十四页。2、广州国际轻纺城与中大其他市场租金水平对比廣州凯华城房地産開發有限公司分场名称商铺性质出租时间租金成本（元/㎡/月）长江E区临建2002年8月1850长江配料城住宅改造2002年12月1016C场临建2003年2月1950D场临建2003年1月712海印场临建2003年3月755广州国际轻纺城（首层）40年产权2004年12月1300第五十九页，共九十四页。廣州凯华城房地産開發有限公司3、中大布料市场商户的基本特征来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60％以经销商为主，对市场氛围、采购惯性依赖性强经营品种丰富，已经形成明显的经营品种聚集效应以中大型商户为主，商户整体实力较强大多在中大经营多年，对中大市场发展前景乐观外来地区、市场商户日益增加第六十页，共九十四页。

规划路开通，临建铺位被拆除，轻纺城铺位远远不能满足市场对产权铺位的需求。随着市场的发展，新的铺位需求将不断产生,但周边已无大规模开发布料市场的土地资源。

广州国际轻纺城具有强大的性价比优势。本项目规划科学、管理先进，并具有规模优势，将成为中大布料市场的主体和龙头，开创布料市场的新格局。

廣州凯华城房地産開發有限公司第六十一页，共九十四页。截止到2004年11月15日，向广州国际轻纺城提交认租申请的商户共约：

7,000户廣州凯华城房地産開發有限公司第六十二页，共九十四页。以客户为中心的管理模式四、项目的经营管理廣州凯华城房地産開發有限公司第六十三页，共九十四页。客户服务中心租赁工程资讯会展贸促法律物流其他廣州凯华城房地産開發有限公司第六十四页，共九十四页。项目建设目标中国纺织行业的“八大中心”和“一个窗口”廣州凯华城房地産開發有限公司第六十五页，共九十四页。全球纺织品采购中心全国纺织品物流中心全国纺织品国际商贸中心全国纺织品会展中心纺织品资讯服务中心纺织品设计、新技术交流中心纺织行业品牌推广中心纺织行业人才中心全球纺织品“广州价格”廣州凯华城房地産開發有限公司第六十六页，共九十四页。迅速引领华南纺织品市场，在最短时间与柯桥中国轻纺城相抗衡；依托广州作为“泛珠三角”区域核心城市的重要地位，领军全国纺织品市场。加速纺织品经营模式发展进程，提供全方位优质商贸服务、举办多层次的国际、国内会展活动；与国际接轨，扩大自身在国际纺织品市场的影响力，以期得到资本市场或商业巨头的青睐，扩张、整合专业市场领域，打造区域性的纺织品市场品牌。“两步战略”

廣州凯华城房地産開發有限公司第六十七页，共九十四页。第三部分批发市场业态分析廣州凯华城房地産開發有限公司第六十八页，共九十四页。一、批发市场是具有中国特色的及长久生命力的商业流通业态

廣州凯华城房地産開發有限公司第六十九页，共九十四页。廣州凯华城房地産開發有限公司1.1专业批发市场在中国具有悠久的历史

1、从批发市场的发展历史看其生存空间

1.2民国时期的战乱令专业市场发展削弱或中断

1.4改革开放为我国专业市场的蓬勃发展注入澎湃动力

1.3专业市场交易在新中国成立到改革开放前的时期内一度中断

1.5我国现在的专业市场面临着更高层次发展阶段

中国古代四大米市：芜湖、无锡、九江、长沙

中国古代四大绸都：盛泽、杭州、湖州、苏州

代表市场：

浙江义乌中国小商品批发市场

第七十页，共九十四页。廣州凯华城房地産開發有限公司

2、灵活宽松的政策体制是专业市场获取巨大发展的基石

具有代表性的地区

广东浙江

第七十一页，共九十四页。地区市场名称年交易额03年当地GDP水平与当地GDP对比比重在当地GDP的总体对比比重广州流花服装市场群300亿3300亿

9%约1440亿，占GDP总值44%比重中大布匹市场群200多亿约7%站西路鞋业市场群160亿约5%天河电脑市场群100多亿3.3%桂花岗皮具市场群100多亿3.3%机场路化妆品市场140亿4.5%海印批发市场群140亿4.5%其他市场（茶叶、水产、皮革、农产品）超过300亿约9%虎门虎门服装批发市场群100亿140亿70%100亿70%中山沙溪休闲装50多亿350亿15%50亿15%佛山西樵轻纺城130亿约2000亿约6.5%230亿11.5%张槎针织城100亿约5%浙江柯桥中国轻纺城246亿250亿98%246亿98%广东和浙江两省部分知名专业市场一览表

第七十二页，共九十四页。廣州凯华城房地産開發有限公司3.1由单个市场催生形成区域辐射力极强的区域商圈

3、现有批发市场的生存现状

起始代表市场名称建立时间形成知名商圈辐射区域白马大厦1992年广州流花服装商圈全国、全球新兴皮具城1992年广州桂花岗皮具商圈全国、全球壕畔街鞋城1994年广州站西路鞋业商圈全国、全球瑞康路中大布市1984年广州中大纺织商圈全国、全球中国轻纺城市场1982年绍兴面料产业集群全国、全球太平洋电脑城1994年广州天河IT商圈全国义乌小商品城1982年义乌小商品全球采购基地全国、全球富民服装城90年代初期虎门女装名镇全国、全球第七十三页，共九十四页。廣州凯华城房地産開發有限公司3.2自我完善、升级促使专业批发市场在发展过程中不断演变壮大

3、现有批发市场的生存现状

浙江柯桥中国轻纺城广州流花服装商圈广州中大纺织商圈

专业市场演变代表案例：

第七十四页，共九十四页。商圈名称发展阶段/时间代表市场名称发展动力市场发展规模辐射力浙江柯桥中国轻纺城第一阶段1982－1988年柯桥布匹市场自发形成浙江小型市场浙江第二阶段1988－1992年中国轻纺城民企成立中国轻纺城公司全国大型市场全国第三阶段1993－1997年中国轻纺城政府介入规划，轻纺城扩张亚洲最大全国全球第四阶段1998－今天中国轻纺城政府彻底支持打造“两大中心”；中国轻纺城上市亚洲最大全国全球浙江柯桥中国轻纺城的发展演变

廣州凯华城房地産開發有限公司第七十五页，共九十四页。广州中大纺织商圈的发展演变

廣州凯华城房地産開發有限公司商圈名称发展阶段/时间代表市场名称发展动力市场发展规模辐射力中大纺织商圈第一阶段1984—1992年康乐布料市场自发形成广州小市场广州第二阶段1992-2003年中大布市形成村民自发改造形成；众多临建市场出现全国第二大全国国际第三阶段2003--今天广州国际轻纺城永久产权市场出现；市场配套设施、服务及市场形象得到跨越式升级；政府正式介入中大市场战略升级规划。全国第二大全国全球第七十六页，共九十四页。二、现有各专业市场群龙头市场的成功案例

廣州凯华城房地産開發有限公司第七十七页，共九十四页。市场商圈名称龙头市场商圈发展历史广州海印商圈海印电器城12年广州站西路鞋业商圈环球国际商贸城--步云天地10年广州天河IT商圈太平洋电脑城10年广州流花服装批发商圈白马服装大厦12年广州一德路海味干货批发商圈海中宝、山海城20年浙江柯桥面料批发市场中国轻纺城22年义乌小商品批发市场义乌国际小商品商贸城22年中大布匹市场广州国际轻纺城20年现有代表性商圈及其龙头市场一览表

廣州凯华城房地産開發有限公司第七十八页，共九十四页。商圈龙头市场名称（建成时间）售价(元/㎡)发展早期租金水平(元/㎡/月)本期一手租金(元/㎡/月)现时二手租金(元/㎡/月)计价单位(实用率)海印电器城（1992年）——350～500——600～800建筑面积(6成)流花白马大厦（1992年）——701100～15202400～3600建筑面积(6成)天河路太平洋电脑城（1994年）——300～400

——800～1000建筑面积(5成)站西路步云天地（2003年）均价近11万400～600

——500～700建筑面积(5成)现有各地龙头市场租售价格一览表（1）廣州凯华城房地産開發有限公司第七十九页，共九十四页。现有各地龙头市场租售价格一览表（2）廣州凯华城房地産開發有限公司商圈龙头市场名称（建成时间）售价(元/㎡)发展早期租金水平(元/㎡/月)本期一手租金(元/㎡/月)现时二手租金(元/㎡/月)计价单位(实用率)一德路山海城(2002年)均价9万530————建筑面积（5成）海中宝(2001年)800～900——建筑面积（5成）柯桥中国轻纺城——————900～3300套内面积义乌义乌小商品城——16008400～900011000～15000套内面积第八十页，共九十四页。三、中大商圈前景展望

廣州凯华城房地産開發有限公司第八十一页，共九十四页。

1、专业市场将在未来一段长时间内蓬勃发展

廣州凯华城房地産開發有限公司1.1现阶段，专业市场对国民经济的综合拉动作用越来越强1.2专业市场引发的集约经济效应明显1.3众多国内外知名企业进入专业市场发展领域

李嘉诚看好专业市场未来----重金打造广州国际玩具城，玩具城首期超额认租面积达1.6倍，人数2000户，成交额达7亿。

第八十二页，共九十四页。

2、中国纺织业面临空前发展机遇

廣州凯华城房地産開發有限公司2.1在国民经济中拥有举足轻重的作用，六大支柱产业之一

2.2中国成为世界的纺织品工厂，产量约占全球7成2.3劳动力优势明显，长期保持纺织品生产的国际竞争优势2.4从“世界纺织工厂”转变成“全球纺织品采购和营销中心”

2.5加入WTO，CEPA的签订，中国纺织业进入第三次跨越发展的历史阶段第八十三页，共九十四页。

3、中大纺织商圈发展及机遇分析

廣州凯华城房地産開發有限公司3.1中大纺织商圈的繁荣基础

A、占改革开