桂林阳朔酒店项目可行性分析报告

名目.、八、一前言第一局部工程总论1.11.1工程背景1.2可行性争论结论其次局部市场分析2.1工程投资环境和市场争论2.2市场宏观背景2.3区域市场分析第三局部工程分析及评价地块解析工程分析工程评价工程定位第四局部销售及经营收入测定酒店客房局部价格定位资金来源与运用分析10销售利润第五局部本钱与收益性分析客房入住率分析本工程固定经营本钱分析本工程收益测算分析第六局部可行性争论结论与建议可行性争论结论工程主要问题的解决方法和建议工程风险及防范建议第一局部工程总论工程背景桂林市铭泰投资工程名称桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店担当可行性争论工作的单位桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店工程论证争论组争论工作依据国民经济和社会进展第规划纲要；《国务院关于进一步促进广西经济社会进展的假设干意见》；桂林市国民经济和社会进展规划纲要；阳朔县国民经济和社会进展规划纲要；阳朔县城市建设总体规划〔2023-2025年〕阳朔县旅游进展总体规划〔2023-2025年〕阳朔县及工程周边市场调研资料；工程的建筑规模和内容桂林铭泰投资25265789川，客房面积：21590.56〃，主体占地面积23000平方米。可行性争论结论年本地旅游产业导向的理解，我司经过具体的市场调研后认为：工程确实立是必要的、可行的、合理的；在目前各种利好因素的作用下，近几年内阳朔县精品式酒店公寓市场是乐观的；■精品式酒店公寓更适合工程的整体进展与规划；2023-2023考虑目前我公司的经营酒店业阅历、实力以及资金储藏、企业发展需求等因素，工程的正式运营条件根本成熟；工程投资环境和市场争论工程投资环境分析的规模和相对完整的产业体系，取得了较好的旅游效益，带动了地方经济的20235.5120231.853.66亿元。财政收入达1.33亿元，与2023年的0.699亿元相比，增加0.631亿2023353.563.8万人次，60.914.6万人次，实现旅游总收5.51源的优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品尝都较高的旅游产品，并产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假工程，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同时开拓了阳朔—福利，阳朔—普益的漓江观光巡游航线，旅游产品体系日趋完善。同时，阳朔县旅游根底设施不断完善，旅游接待效劳设施逐步改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序较好。本工程抓阳朔县特色旅游业进展的良好机遇，以高标准、高起点、星级力，以建设精品为重点，以人性化、文化为核心理念，强调区域联动和空间一体化，重点完善、配套旅游根底设施和效劳设施，逐步把该工程建设成主题鲜亮市场争论25及26号楼，该地占据地理优势，紧邻县政府，该地段的同行业经客、住客资源并形成了良好的价格联盟体系。而该价格定位与我公司预期价格定位相符。市场宏观背景区位优势，打算了广西在将来的经济进展中，可以充分运用区内外、国外的两快地区经济进展。随着中国——东盟博览会的成功举办，广西在国内外的知名度将进一步提高，其独特到广西在中国——东盟资源贸易区的重要性，进展广西的旅游业意义重大，为广西旅游快速进展供给了机遇。2023中国15030%在旅游领域的合作已经不断加深，特别是东盟与中国旅游部长《振兴旅游业北京宣言》的联合发表，预示着中国与东盟之间的旅游将迎来更大更快的进展。为加快与东盟旅游资源整合，广西正加快构筑广西——越南——东盟旅游网络体系，建设旅游大通道、旅游经济产业带，使东盟成为广西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游协作区域，将大力推动旅游资源和产品的整合和提升。空间，加快自身的经济进展。该区域旅游资源丰富，且各具特色，地理上大旅游市场拓展、工程开发和根底设施建设等方面的的合作力度，共同建立阳朔县旅游市场分析20长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中放，带动相关产业的进展，促进就业和区域经济平衡进展以及提高人民生活质量和素养等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游进展的大形势下，阳朔的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。阳朔旅游房地产快速进展。由于旅游业的强力拉动，第三产业全面进展，阳朔旅游房地产快速升温，土地全面增值。短短几年，西街、唐人街、东街100、城中城、香樟华苹高等一批旅游酒店及房地产工程作为后阳朔房旅游地产渐渐脱离泡沫经济的阴影，开头复苏，并朝着良性的方向进展，阳朔的旅游房地产开头了一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的转变以及阳朔旅游综合环境的不断改善使得阳朔作为全国著名的旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，阳朔也由于良好的气候和美丽的自然环境使得内地人特别是东北、 华北地区的人们对观景房大受游客的欢送。业内人士认为，将来几年的阳朔酒店房地产，特别是观景佳的假酒店，其进展前景是格外宽阔的。《阳朔县城总体规划〔2023—2025年〕》在规划实施的过程中，国务院于2023年1220231220个配套文件，提出“”末期广西城镇化水平到达50%左右，大力推动扩权强县这些指导政人口规模得到快速进展。阳朔旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。阳朔充分利用自身资源的优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品尝都较高的旅游产品，并在此根底上不断进展其它类型的旅游产品， 如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假工程，并进展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同时开拓了阳朔一福利，阳朔—普益的漓江观光巡游航线，旅游产品体系日趋完善。游信息丰富，旅游市场秩序较好。2.2区域市场分析222工程所在区域阳朔县城北路现有精品酒店经营状况分析销售均价序号酒店名称〔元〕销售均价序号酒店名称〔元〕酒店规模1小清迈酒店400~6001614间房2708090酒店30016层3寒舍酒店300~50015层6层；1、交通状况：客栈位于阳朔县城北路县政府后门，紧邻司法局，邻近阳朔汽车总站，交通便利。2、周边消遣设施：城北路步行至西街只需数分钟；西街是阳朔县城内最古老的街1400多年的历史，位于县城中心，全长11808米。在隋开皇十年〔590年〕设置阳朔县时，县城就已有这条长约200米、宽约5米的街道。当时街上只有几家经营日用品的店铺，居民大局部是农民。1000多年来，这条20世纪70年月初，阳朔正式对外开放，很多西方游人在饱览了桂林漓这些西方人像当年哥伦布觉察了大陆一样，街的颖、印象写到西方出版的旅游指南上。到了

2080年月,作搅得身”了，很多洋人纷纷来这里旅游。阳朔西街是外国人在中国最密集的一条街，每年来这里居住休闲游的外国人相当于这里常住人口的三倍。西街是全中国最大的外语角，其涉外婚姻比例之高为全中国之最。为此，种现象引起中国人的关注，世界的关注。其布满了异国情调的夜景更是风情万种。语，这里已经没有地域的差异了，闲散、闲适的生活，让很多到这里旅游的游客久久不想离去。 偷得浮生几日闲”，或许在这里才能感受到什么是生活。西式。很多外国人围坐在此喝啤酒，品佳肴，兴致来时还要亲自下厨掌勺。这使西街成了名副其实的洋人街，它给阳朔小城增加了一道亮丽的风景。游人在和异国的风情。巡游西街完全是一种体验——她浓浓的乡村气氛中流淌着纯粹的小资情调，朴实的民风里包涵着令人惊异的国际元素， 阳朔人爱吃休闲风气、国语、英文、法语、意大利语乃至西班牙语……种种看似不行能的，全部柔合在长度缺乏1000米的岭南小街里。5、经济进展成就202333.19.4亿元；其次产业10.1亿元；第三产业13.6亿元。三次产业构造比例为28430.5:41，三次产业对经济增长的奉献率分别到达 12%41%47%—、二、三产业拉动经济增长分别为3.9、13.215.2个百分点。全106892.75亿元。城镇居民人均可支17092元。农民人均纯收入4353元。20232023年连续两年荣获广，小结：1、区域内临时星级酒店，较大规模酒店较少。其他为或具备三星酒店接待标准但尚未取得正式资格证书的精品酒店。城北路来看，酒店业仍旧相对兴旺;

从整个阳朔到220间以上的只有708090酒店一家，20间；3、各酒店的客房分布以标准房及大床房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。4、各酒店客房价格一般在对外公布价根底上并没有很大折扣，综合房价200—400兀之间。结论：模小、接待力量有限。结合整个阳朔县将来旅游形势进展，从长远来看，本项目选址适宜。有较高的商业价值。ii13地块解析78025层1层：酒店大堂2-5层：酒店客房20间3套；15套2休闲消遣1层：休闲水吧交通条件及周边配套分析1、位于阳朔县城北路酒店区中心地段，各种配套完善；2500规划国土局、阳朔西街等行业机构；工程分析321分析优势1、 工程位于阳朔县县政府区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境美丽，且紧邻阳朔县政府办公区，具备良好展现面；2、 区域有阳朔县最好的精品酒店，享有肯定的市场知名度，对客户的综合吸引力较大；劣势3、 工程本身已具有肯定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群根底。劣势1、工程配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑缺乏；2、工程周边商业气氛较弱；时机根底；

阳朔县政府带来的政策利好，为投资型旅游产业的良性进展奠定2、 精品式酒店工程在区域市场处转外形态，阳朔县处于从廉价酒店向精品酒店过渡时期销售外部环境极其优越；3、 外来游客多，消费力量强；3.2.2应对策略〔强化优势与时机策略〕1、强化工程自身的精品酒店的特性，将工程与该片区其他类型酒店相区分，快速占据市场；楼体及现场包装，快速吸引周边客户关注；结论：通过比照分析区域市场的各种特征，以及影响本工程的各种因素，我们认为：本工程在该片区的酒店市场中占有很大优势，假设能优化主观因素〔市场定位、酒店经营本钱掌握、营销策略等〕，在特色化和配套性上取得最正确差异化特征，本工程的市场风险可以有效应对和躲避，并会有良好的市场表现。工程评价质的酒店产品类型。从将来长期投资回报的角度考虑，应当承受行之有效的方式降低酒店的经营中小投资者的投资风险，提高进展商的品牌形象。整体来看，以精品酒店的方式销售是一种科学理性的进展手段，本工程工程定位桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店为桂林铭泰投资全资拥有，是为改善阳朔县精品式酒店环境而兴建起来的。该酒店楼高5层，总投资估量达200万元。本酒店是一家豪华精品旅游酒店。位于城北路25、26号。酒店严格依据国内同级精品酒店的标准运作治理，酒店在传统效劳流程的根底上，全面结合现代技术电脑化治理功能实施治理。因此，工程应当定位为：阳朔县城北路地区最有特色的豪华精品旅游酒店。第四局部销售及经营收入测定定位理论依据：由于工程周边有类似的精品式酒店，故实行比较法定价；价格求取1、本工程作为长期经营性酒店，经营年限为20年，故收益年限n=202、本工程作为酒店的净收益a依据市场调研结果，我们可以设定：平均收益：〔依据工程酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估量〕=210元/套/天入住率〔参考目前区域酒店入住率作保守估量〕50%总套数〔依据现有客房数〕=20套a=365x平均租金x客房总套数x入住率=365X210X20x50%=766500元结论：通过以上对价格的计算和一般性运营本钱的分析， 出本工程的可实现利润为年500000 元以上。资金来源和运用分析工程总投资由工程已支付工程款及销售费用、财务费用组成,资金来源包括自筹资金、银行融资和本工程销售回款。工程资金来源构成状况如下表：工程资金来源表项项目资金〔万元〕比例自筹资金200100%总投资200100.0%销售利润依据测算，工程销售净收入至少约为：500000元,房间类型入住率折实房价户型比例房间类型入住率折实房价户型比例标准房50%28040%大床房60%28050%复式房50%33010%小结：1、依据上表数据计算：酒店现有客房入住率约为 73.3%;2285元/间/天。1、员工费用主要是员工工资费用，经调查，阳朔县酒店在正常营业时约需 8人，按酒店员工人均工资1200元/月的标准计算，员工费用每年大约为11.5万元；2、修理、治理费用主要指酒店日常修理及治理的费用，平均每年约需本工程收益测算分析依据工程入住率计算经营收益：假设以月计算回报，则下表分别以不同入住率模式计算:

5万元；开房率月销售收入月总本钱利润20年利润〔元〕40%68400元28000元40400969600050%85500元28000元575001380000060%102600元28000元746001790400070%119700元28000元917002202300080%2114820元28000元10880026112023小结：本工程酒店作为精品