郑汴路项目建议书

郑汴路项目建议书编制单位：郑州绿都置业编制时间：2006年4月目录一、宗地概况3二、区域环境描述4三、区域房地产市场特征6四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论10五、项目产品方向判断14六、结论及建议23败附表一：方且案一投资估调算收益表伸附表二：方腾案二投资估砌算收益表维附表三：方首案二大卖场引投资估算收茫益及经营收泻益现金流量向表叹附图一：宗赵地平面图遮一、宗地概辩况糟1、宗地位干置弱宗地位于郑词州市管城区川内。宗地西展临东明路、次南临郑汴路蜜，东临未来挎大道，北侧供毗邻东明花佳园住宅小区同，地块呈规元则长方形，层总占地面积辩86.63贞亩。守（届宗地平面图智见附图一）奉2、场地概挤况摇目前地面附蛾着物为多层独家属楼、厂额方、平房和赏宾馆，其中像临郑汴路有混三栋多层住挎宅（约17未000平方处米，住户约迷170余户调）占据了大材量的临街面软。其它区域蔬地面附着物威均不超过位3妹层锹。另在只需对水电肚等设施适当笔增容就能达神到项目开发缴建设的护“贩三通一平肠”筐要求乞。排3、相关拆窑迁事宜爆目前拆迁分作为三块：引I、原厂区恒内建筑物，庄公司作为资蹦产所有者，搂拆迁容易；拆II、地块芦东部出租给品国林公司，冰如果近期拆缩迁预计需要拼补偿223之万元，其中寄补偿原市场掀商户28万驼元，补偿国休林公司19颜5万元；岗III、临捏郑汴路有三爸栋多层住宅扒，由于拆迁匪成本较高（吵预计超过3转000万元虫），本方案脂未考虑拆迁散事宜。谁4、宗地特眨征描述细（朗1）荐处在中心城哀区，旺盛人婚气有保证；辆（各2）稍地块三面临裁城市干道，战商业价值凸拜显；巨（辉3）登项目地块面政积不大，成猫长性不强，探适合选择高舍附加值类产诸品进行集中刮性开发；承（美4）兼地价较高（发约六120篮万洗/烧亩）。乔二、区域环永境描述梨1、区域界贴定夕根据宗地位探置，界定本怨项目所处区植域为郑汴路耗与东明路交两叉点为中心锹向外辐射2堪-3公里的教区域。狱2、柄区域配套盘教育：东关赛小学、城东板路一小、城错东路二小、碗三十九中、推郑州国栋外联语学校、电僚子技术学院哨。叉道路交通：穴南临城市主柜干道郑汴路悦，西临城市行主干道东明草路。公交车枯有2、27满、206、授208、6螺03等多条据线路，紧邻流郑汴路长途宰汽车站，距爪离火车站约艘3公里，交棵通可达性非既常强。向西剂有东西大街恨连通商业中却心，向东连习通107国赴道和京珠高栏速。钉政府机构：绵管城区委、走郑汴路派出搁所、东明路冠派出所、居烫委会等政府僻机构分布四杰周，为项目扬的治安和管侧理提供了完开备的社会保农障体系。全医院：管城梳中医院、黄爽河医院、郑淡州市六院分吴院。免商业：向西向距二七商圈纤仅两站路，装向东可直达居郑州市家电旺市场、东建朋材市场和家弃居市场，并伞遥望郑东新驾区即将建成泼的物流基地棉园区。项目白周边的生活慢配套设施已蔽基本齐全，塘银行、通讯掌、餐饮、菜糊场等为商户得和小区居民够在生活上提杏供了便利。鸡3、街区域特征描坛述锻（1）属于挎成熟城区，愈人口密集、俗交通便利；弹（2）区域则在市民中的政形象认知度痒较高；盲（3）郑汴凤路向东连接受郑东新区，钱郑汴东路规陕划为现代物霸流区，发展谎前景广阔；足（4）历来州为房地产开树发的热点区向域。惩可见，宗地滤所处区位优佩越，为在该遮处开发商业哭地产或中高发档住宅区提旷供了硬件支交撑。洪三、区域房复地产市场分愿析静1、区域房夫地产市场特意征退本区域历来盆是郑州房地沃产市场开发贫的热点区域书之一，从2唐000年左德右的建业城叨市花园、英眼协花园到近气期的海上香姑颂、长城康佳桥花园等，燕都在一定程朝度上提升了搬该区域的价肌值和在市民陪心目中的形浮象认知。根留据对区域内烟房地产发展巡轨迹及现状糟的把握，总定结出该区域塞的房地产市鸦场特征如下怪：炎1、受高地汇价制约，区扭域内产品类你型主要为小杠高层、高层倦、商业（专湿业市场）；貌2、住宅销顿售价格在业3组2挎00唇-3800神元柴/磨平方米，临竖街商铺惜6000-重9000株元潜/副平方米；智3、户型主馋要以小面积枯公寓和换房适升级版的户甚型为主；例4、住宅类挎地产同质化缠带来激烈的借竞争，同时田也受到外区虎域同类产品含带来的巨大引竞争。草以上特征为扒本项目前期带产品方向的饰判断提供了券重要的参考历。工2、区域住号宅项目分析逼海上香颂忧长城康桥花遮园求建业新天地牧英协花园四让期令中建文苑是位置搬东明路与郑缩汴路交叉霉城东路郑汴艰路交叉危郑汴路与建谨业路交叉销郑汴路与建率业路交叉评城东路与东剂大街垄开发商债郑州中凯置驾业跟郑州长城房泉地产寒建业住宅匹英协房地产贿中原房地产匪物业类型吐小高层阶多层、高层岭多层、小高糟层、商业怨高层、写字航楼、酒店算高层绒总占地面积窄（亩）行60础90虚186勒30各40成总建面积（罩万㎡）骑9蚁12.6皆19骨.3摇9容6火总套数（套样）裁600宁930浩748灿260（住肺宅）计368革销售价格蛙均价（元信/约㎡）条32蕉00暴3800赔37选00雕35城00狮3200次商业售价效10000销10000套商业情况岭规划盗10我万㎡商业，浸未动工对无商业呢配套设施圈会所、雾森轨系统、太阳穿能热水乘会所、幼儿咱园亲共享整个建夏业城市花园旗的配套设施的共享整个英觉协花园的配蓬套设施俊无特色配套调查显示：鸦（1）生“岸海上香颂宾”禾、慢“裳长城康桥花烛园净”挪等项目为目衣前该区在销男项目中的中撑高端项目，响市场销售均态价水平为3缸200-3今800元/娱㎡；产品以岔现代建筑风问格、板式中贿高层为主；声项目多选在遥主干道附近妈，注重人文肿、教育环境符的挖掘。接（2）项目粥周边集中了充目前郑州市权高端产品，车这些产品促搭进了该区域狐社区品味的话提升，提高蜡了消费者对预于该区域产百品质量和产型品层次的认获知度，同时闲也认可了该滔区域中高价叉位的接受度容。专（3）该地销块所处区域扰对有居住特乌色的住宅产耍品市场有效狗供给量不足刮，为本案提仿供了填补市骡场空白的机弹会和开发前喉景。同时，慨东西大街虽鸽然开发了大翁量小户型产统品，但小户标型供应量仍腥显不足，并歪且中等户型厉（80－1沸20平方米据）的供应量诸明显偏低，露本项目应该制在户型配比烧上进行合理贷配置。嚷（4）通过皆上述楼盘的停开发，该地铲块所处区域血土地开发正券逐步进入成乎熟期，住宅粘的品质和售疤价正逐步上牧升，为该地捷块的开发提雁供了较好的阔市场契机。式四、区域商抚业环境及区缸域性商业中苹心研究结论绢1、区域商误业环境描述唐郑汴路西接访东西大街后舌到达郑州城监市核心商业屯区二七广场评，郑汴东路胃为物流类商刃业集中区，灯东西大街的角成功改造也僻形成了较好眉的商业氛围械，商业延续启性非常有利加；有本项目周边写虽然临近城借市中心商圈偏，但社区商枝业量能明显用不足，且层袋次不高，多辰以临街铺位而和小型社区猜配套设施的菊形式存在。派该区域内缺待乏商业配套垄设施，区域决商业大卖场置和休闲、娱曾乐餐饮商业趟街空白，而怀周边已开发叮商品房规模共逐步加大，绕大量的新增花居住人口急临需商业生活笼配套服务，季为本案提供乎了填补商业鱼市场空白的健机会和开发墓前景。虑目前区域内江临街商铺租还金集中在避50-65锦元承/而平方米功/旅月，东侧建箱材专业市场冲租金水平在木40-1惩30碗元盼/明平方米卵/蚕月，租金水发平较高。乎2、区域商掏业经营业态召分析念郑汴路段商悉业业态分布嘉（老皇107-倡紫荆山路）挣业态孤比例叉业态撤比例草银行摩3.17%声干洗舱4.76%灶药房裙4.76%长咖啡泻0.00%瞒美容美发该6.35%鼻浴场削0.00%指小型超市然11.11宏%状茶社锁0.00%灾西点船1.59%田鞋店伟1.59%愤餐饮矩7.94%气烟酒例3.17%戴通讯滥6.35%掏网吧漏0.00%变影像始6.35%梦电动车店挎0.00%浴KTV资0.00%鞋建材家居绢41.27拣%扣服装框1.59%甩广告打印嫌9.52%寺（2）东明摸路段商业业攀态分布（陇贝海路魔-剧金水路）尾业态淋比例长业态吵比例态银行引6.25%泄干洗警0.00%易药房网8.75%虚咖啡歉0.00%悲美容美发秩8.75%昨浴场汗1.25%别小型超市尿8.75%熊茶社具2.50%竖西点绕6.25%翼鞋店杏3.75%牙餐饮暂8.75%递烟酒嘱15.00跳%朴通讯朵3.75%至网吧螺2.50%员影像浑5.00%婆电动车店扫13.75蠢%疼KTV裕2.50%库建材家居撒0.00%水服装言2.50%镰广告打印盾2.50%（3）总结捉郑汴路生活坡配套商业仅拍占咏50%丸，而受到建忠材市场的引配导，建材类弓商业和广告饺打印占到夕50%限；出东明路生活渡配套占筐85%露，生活配套宾结构优于郑月汴路；糊传统生活区此商业配套中厅的最为活跃因的餐饮、娱咬乐、购物等深业态的比重挣非常小甚至搁缺失，不能趟满足区域内井日常生活挥的需求，也镰为区域内生叉活型商业的洽开发带来机乐会。啄3、郑州区播域商业中心辈规划就郑州市目前烛的商业规划遵可以总结为牧四条主线，性分别为：乏三大商业中搭心：二七商凯圈、碧沙岗寄商圈、郑东校新区商圈；渣三大物流园柿区：圃田演现代物流园鼠区游、编组站捏物流园区悉、航空港听物流园区荒；燥４１个区域磨性商业中心亚；时１５个商品匪交易园区迅其中本项目赵所在位置为莫政府规划的古41个区域举性商业中心心选址之一。抄按照规划中剑的定义，区彩域性商业中蛙心居是指商业中象度聚集，商惩业服务功能蝶比较完善，胞一般位于居戏民聚居区、邪商务聚集地纺和公共交通嘉集散地。零开售商业网点异设置以一个拖大型综合超源市、一个大我中型百货店只和若干个专连业店、专卖驼店及有一定啄规模的餐饮拼、服务网点劣为宜；以服皆务于本区域放居民消费为究主，兼有一梨定的集聚辐每射功能。服罢务范围３至污５平方公里启，服务人口拒10炼万至秤15光万。物4、旬区域性商业终中心研究结济论刻根据对区域惯性商业中心适的研究，有淹如下结论：唇30播万辐射人口颗能支撑调10-11庸万平方米区韵域性商业中鼠心；迁主要满足区滔域内人们的倚生活需求；耕物业形态以廉大卖场层+句商业街的形戴式；的经营业态集选购物、餐饮赛、娱乐、休诚闲为一体的谁多业态组合镜；之五、项目产袭品方向判断相1、项目S娘WOT分析幸对项目的优袭势、劣势、阵机会、威胁零的全面评估凉称为SWO意T分析（态stren顿gths蔽weakn效esses项opp舰ortun垒ities赔and西treat据sana湿lysis膏）。它是对柔房地产项目敢内外部条件累各方面内容店进行综合和骡概括，进而旋分析项目存栗在的优势/家机会，劣势场/威胁。错（1）优势池分析（无STREN作GTHS眉）沃处在城市核喷心区域，人坛气旺盛，配办套完善；颈三面临干道踏，交通便利置，商业潜力亏大；画地块规则，迎易于规划；稿区域认知度断高；地价适中；沈宇通品牌带猫来的支撑；碎（2）劣势斧分析（WE秧AKNES浑SES）目临郑汴路三包栋多层住宅以拆迁成本高熔；里有部分土地室租赁期未满偷，带来一定习的拆迁成本苏和拆迁时间出不确定；爱（3）外部醉机会分析（渔OPPOR染T便UNITI休ES甘）掉郑汴路的商结业沿袭和连躬续性带来商免业物业发展乞的空间和环愿境支撑；先区域生活类万商业配套不拐足带来商业丢开发机会；铲区域环境和仿配套支撑高缝层、小高层轨住宅的开发捧；辜（4）外部芒威胁分析（叫THREA饱TS众）葬区域内住宅贡供应比较旺驰盛，产品同谢质化带来激纠烈竞争，同菌时金水东路铜项目和未来杰大道打通带弃来的土地供谷应也将加剧珠区域内住宅务市场的竞争辩；峰区域性商业借中心空白被宴提前填补；县2、项目产司品方向判断穗在以上对区昆域环境、区申域住宅市场皱、区域商业晋环境分析的枕基础上，结北合项目SW它OT分析的婶结果，对本撒项目的产品迫初步判断两质个方向：杂方案一：高倒层住宅荐+汁临街商业刺方案二：区下域性商业中挺心惩+益高层公寓劈3、经济技坑术指标砍方案一：撤高层住宅价+欢临街商业经厘济技术指标想项目不单位显数量在备注艇地上总建筑孟面积疲平方米玻17400粗0寇高层住宅面粘积锄平方米娇16440抓0泪商业面积炮平方米中9600糖人防及配套严用房绘平方米聪5800突地下车库占平方米象25000芝550江个车库宴户数主户轧1300移户均差126.5养平方米步容积率前3.0屿方案二：区孔域性商业中训心神+足高层公寓经呢济技术指标鼻项目躬单位单数量馋备注叔地上总建筑匙面积泉平方米税13700足0喇大卖场面积颤平方米农17000障商业街面积只平方米贯46000撇公寓建筑面惭积锅平方米初74000姨人防及配套细用房拐平方米蔬45000混地下车库撒平方米词19900攻480誓个车库，可扇售恢360延个午容积率素2.4惭4、销售价距格判断膜（1）方案钩一：警高层住宅抗+滑临街商业哈根据市场调沾查结果，结伟合在售个案滨销售价格，写计划本项目华2007年喇开始预售，义预计项目高峰层住宅销售桌均价350逮0元/㎡，粗商业销售均权价9000杯元/平方米狸，车库销售眼价格8万元雪/个。肢（2）投方案二：区歇域性商业中朴心骡+盈高层公寓亚根据市场调述查结果，结奖合在售个案资销售价格及平区域租金水瞒平，计划本装项目200降7年初开始枪预售，预计雾高层住宅销兽售均价35霉00元/㎡貌，车库销售困价格8万元派/个。扔项目周边市效场租金普遍佣在50元/互㎡/月-1形20元/㎡慰/月之间，哥按照8-1谷2年静态回脸收期推算，义销售价应在逼6000元好/㎡～15生000元/匆㎡之间，结坦合本项目的咽规划特点和为地块价值研呼判，预计项勿目临街两商朗业售价在8虎500元/雨㎡，商业一眉层均价在1邮0500元飘/㎡，二层撒均价在50悼00元/㎡杏，三层均价逮在3600碎元/㎡，整论体三层均价建在6300石元/㎡。年预计大卖场砌租金35元山/平方米/歉月，101阀0年之后按咬每三年上调味8％。张5、投资估棉算安（1）方案晚一投资估算镜及收益仁根据以上项呈目指标和价阳格判断，完件成方案一项乡目投资估算顾和收益表，惹（见附表1维），鞠附表1的结迷论如下：邪高层住宅亦+桨临街商业投鄙资收益表黄项目爹单位棍数量亚总投资戒万元叛65641脏总销售收入队万元雀73621猫净利润这万元痒7980蹲投资收益率壶12.20抗%葱（2）方案瓶二投资估算钥及收益后根据以上项卫目指标和价凶格判断，完刷成方案二可类售商业和公决寓的投资估躁算和收益表卵，摧（见附表2霜），愿附表2的结族论如下：猾区域性商业闲中心她+腊公寓投资收目益预判（可块售商业棚+纹公寓）袜项目拌单位秩数量符总投资话万元短47438融总销售收入钻万元陵60447烫净利润罩万元法13009安投资收益率恶27.40篇%默根据以上项碌目指标和价隆格判断，完躲成方案二大特卖场投资估青算及经营收馋益现金流量挡表，主（见附表3丸），秧附表3的结讽论如下：库区域性商业停中心户+耗公寓投资收与益预判（大胆卖场）滤项目荷单位踪数量途备注赤总投资柄万元递5572虚1010健年前年租金辛万元扇714樱税前，夕1010谈年后每翅3摄年上涨使8%框2023北年变现售价睬万元枕8990随折合200倚6年现值为俭3383灵万元繁6、方案比帐较吹（1）两方恶案收益比较纪（1）方案漫一：高层住具宅姨+烦临街商业收告益：膀净利润79屯80万元；劣投资收益率餐12.2%伞。数（2）方案波二：商业中蝶心毛+挺公寓收益：嫩净利润13县009万元评+撞17000语平方米的大固卖场（年租杀金收益抗714努万元，悟10仆年收回成本亦，扇2023症年变现价值起8990掩万元，大卖挥场投资成本点5572万愁元）；可售缝商业及公寓扫投资收益率样27.4%惩。可见：衫商业中心据+插公寓收益膀>炕高层住宅茅+稿临街商业收允益滋2、两种方吃案的特点及垮要求很（1）方案积一：高层住凡宅努+铸临街商业要鹅求及特点少v总投资大息（高于商业版中心方案闪1.8量亿）；燥v利润适中鹅（低于商业导中心方案收咽益）；挽v项目操作撇周期长；孩v属于市场尺主流开发方管向，对公司输操作水平要域求相对不高畜；肚（2）吵方案二：商低业中心陆+缺公寓的特点倍及要求傻v总投资相劈对小；闻v利润较高丰，项目销售辜周期较短；助v存在漂5500其万左右的经村营性优良资穗产，短期变劣现