某咨询宁波永大投资集团房地产咨询项目第二次汇报

宁波永大投资集团第二阶段第二次汇报郑重声明本次报告并非最终结论，但我们相信已接近最终结果关于本次报告，希望参会人员能够提出具体意见会议进程会议目的会议议程就项目组前一阶段工作及项目进程进行简单介绍对公司未来战略规划进行简单介绍对公司未来组织结构设计进行介绍调整休息就组织结构设计提出讨论意见1.工作总结和项目进程简单汇报18：30–18：352.永大投资集团战略规划汇报18：35–19：203.永大投资集团组织结构设计汇报19：20–20：104.中间休息20：10–20：205.讨论和解释20：20–22：00项目进程组织结构方案制度设计组织结构的具体设计：部门职能、岗位设置及职责描述、流程设计组织体系的基本原则组织设计的基本原理新组织须解决的主要问题战略对组织体系的要求公司的发展战略公司组织现状细化设计要求制度体系保证组织结构方案的有效执行《房地产行业分析报告》《发展战略设计报告》10月23日－11月21日《工作分析调查表》

《组织结构设计报告》《主要业务流程优化报告》

《岗位说明书》

11月22日－12月11日12月12日－1月5日《管理制度汇编》时间内容成果9月23日－10月22日企业文化方案设计使命、愿景《企业文化理念体系设计报告》

《员工手册》《内部管理诊断报告》《人力资源诊断报告》会议进程会议目的会议议程就项目组前一阶段工作及项目进程进行简单介绍对公司未来战略规划进行简单介绍对公司未来组织结构设计进行介绍调整休息就组织结构设计提出讨论意见1.工作总结和项目进程简单汇报18：30–18：352.永大投资集团战略规划汇报18：35–19：203.永大投资集团组织结构设计汇报19：20–20：104.中间休息20：10–20：205.讨论和解释20：20–22：00

宁波永大投资集团战略规划报告机密导读公司战略规划业务战略规划职能战略规划各阶段财务预测与风险分析永大经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业未来的发展方向长期以来不是十分清晰销售额企业规模宁海县城建开发有限公司成立，注册资金200万宁海城建更名为宁海县永大房地产开发有限公司，注册资金500万宁波永大集团有限公司成立，下辖5家子公司？1999年2001年2001年2002年我们的方向2000年占地26.6万平米的华庭家园竣工集团在南京以挂牌受让方式取得2.8万平米土地开发权，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40万平米的泰兴项目一期工程开工建设集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法集团应该专注于房产项目的开发，对其他不能支持房产业务发展的业务尽早进行剥离集团应该实行多元化的发展战略，同时介入几个行业，以便互为支撑公司应该在江浙一带的中型城市发展，获得天时地利人和优势。集团可以向全国的各大中城市进军，开创全国性的知名品牌集团在未来的几年想成为多大规模的企业？集团将来的发展是一业为主，还是多业并举？选择的竞争区域到底多大合适？集团将来在各项业务的竞争地位如何定位？集团应该结合自身资源和实力选择最具竞争力行业做专做强集团可以采取追随战略，在不同阶段将集团资源重点投入不同业务争论的焦点观点一观点二观点三高层管理者期望夯实管理基础，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，科学制定发展战略成为集团的紧迫任务公司战略企业愿景组织结构人力资源管理问题逐步放大企业文化过于概念化，尚未达成统一的认识，且缺乏战略分解，无法真正发挥指导作用总部和下属公司都存在职能缺失集团和下属公司管理缺乏效率人力资源职能不完善，现有职能也存在很多问题工作积极性不高，满意度较低缺乏规范意识和责任意识企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有计划地实现企业的战略目标综合分析永大业务现状，我们将永大的战略发展划分为三个阶段价值时间第一阶段夯实管理，培育核心竞争力第二阶段纵向整合价值链，建立资本运作平台第三阶段开创新的业务领域近期中期远期200520072009………第一阶段（2005~2006）是战略发展的关键阶段，核心战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力组织资源人力资源财务资源无形资源业务资源策划能力资本能力整合能力品牌影响力服务能力完全满足基本满足一般基本不满足缺乏永大能力匹配性评价从永大内部资源与能力分析我们得出结论：永大目前在房产方面的资源与能力还不能满足行业核心竞争力的需要，所以永大首要的任务是夯实管理基础，提升自身竞争能力北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜考虑多元化问题永大的核心业务——住宅房产，目前行业发展势头良好，永大应抓住历史性机遇，以提升该业务的竞争力为主，加快发展步伐，为企业进一步发展奠定坚实的基础永大目前还未建立自己的核心竞争优势，相关能力薄弱，不宜考虑多元化问题，应在自身条件和时机成熟之时，再考虑多元化发展问题第二阶段（2007－2008年）纵向整合价值链，提升物业和建筑等的业务运作能力，形成对房产业务的支持物业管理参与房产开发，有助于把握市场动向物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高物业管理管理水平的提高对房屋销售起到越来越重要的作用建筑队伍提早参与图纸的规划设计，可以在建设过程中保证房屋的设计思想更好得到实施建筑队伍的运作能力提高可以为工程争取更短的时间，节约更大的成本，保证房屋最后质量装饰装修工作如果能在房产开发前期参与规划设计，能更好的反映居民对房屋的美观实用偏好美观实用的装饰装修对于房屋的销售时间和价格都能提供有力的支持房屋建筑房产开发物业管理装饰装修同时通过建立资本运作平台，促进房产业务快速发展，并为第三阶段新业务的拓展奠定基础金融性资本运作平台经营性资金运作平台互动房产业务高速扩张新业务股市融资战略股权融资产业基金房地产信托银行贷款内部积累预售房款工程垫款抵押拍卖开拓培育第三阶段（2009~）集团考虑介入新的行业，进行多元化运作，保持永大的持续发展能力发展新的业务将可以规避行业周期风险，保证企业的持续发展。企业要想获得长期持续性发展，应该考虑未来的业务价值时间第一阶段夯实管理，培育核心竞争力第二阶段纵向整合价值链，建立资本运作平台第三阶段开创新的业务领域近期中期远期200520072009………永大的主营业务—房产行业，具有周期性波动特征北大、清华、搜房及中房集团的研究结论：依据销售面积、销售额和投资额增长三要素，自1983年以来，已经历了3个发展期、2个低落期的周期波动，随着房地产市场进入稳定发展，波动周期有延长趋势从国房景气指数来看，1993年经济过热期房地产指数约为120,扣除价格、基数等因素,相当于核对口径110点，而2003年景气指数为107点，接近经济过热期的指数值因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险房产行业的周期性波动利润房产业务利润综合利润房产业务利润其它业务利润无多元化业务支持有多元化业务支持利润在房产行业遇到周期性波动，处于行业发展的低谷时，如果有其它的业务进行支持，企业就可以可以缓解甚至扭转危机在房产行业遇到周期性波动，处于行业发展的低谷时，如果没有其它的业务进行支持，企业有可能会一撅不振，甚至出现生存危机但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险行业退出风险企业在多元化投资前往往很少考虑到退出的问题。然而，如果企业深陷一个错误的投资项目却无法做到全身而退，那么很可能导致企业全军覆没。一个设计良好的经营退出渠道能有效地降低多元化经营风险。原有经营产业的风险

企业资源总是有限的，多元化经营的投入往往意味着原有经营的产业要受到削弱。这种削弱不仅是资金方面的，管理层注意力的分散也是一个方面行业进入风险行业进入不是一个简单的“买入”过程。企业在进入新产业之后还必须不断地注入后续资源，去学习这个行业并培养自己的员工队伍，塑造企业品牌。内部经营整合风险

新投资的产业会通过财务流、物流、决策流、人事流给企业以及企业的既有产业经营带来全面的影响。不同的行业有不同的业务流程和不同的市场模式，因而对企业的管理机制有不同的要求。企业作为一个整体，必须把不同行业对其管理机制的要求以某种形式融合在一起。多元化风险未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得住、无冲突、降风险、有发展降风险：进入新业务领域能够分担永大房产专业化经营风险新业务选择标准有发展：新业务能为永大进一步发展打下基础无冲突：新的业务不会破坏永大现有整体战略优势进得去：为在新市场取得优势，永大必须结合自身的资源能力降低进入壁垒站得住：进入新业务后，永大能够迅速切入目标市场基础稳：在当前主营业务市场上，比对手做得更好永大战略钳发展各阶终段目标公司发展泛目标第一阶段第三阶首段第二阶段业务目概标200激6年主匪营业务旅销售收匙入10咳.5亿素元，总络资产规滤模达到脏22亿粉；在江浙两跟省范围内闻，以宁波座为中心，汽向其周边禾地区发展域，以服务祥和质量铸储造精品项掌目品牌。管理目标修订完对善管理优制度，汉到20父06成口为一级视资质的庙开发企矮业建立起退完善的纷人力资码源管理路体系，然建立一染支房地梅产高素荒质经营扭管理团创队，形魄成以高壶素质人臭才为主税的人力迫资源结宣构，使浮人力资丙本成为鬼公司成然长的核留心能力屯之一；建立以项贝目管理为亲核心的管雾理体制，掌用两年的回时间建成脆以规范化夸管理制度舱和业务流剪程管理为榴核心的管派理平台，余以管理求禽效益业务目标成功实现而上市，2足008年鞠主营业务倘销售收入密13亿元易，总资产桥规模达到碌26亿；房地产业除务成功进川入其他二闲类地区的急区域市场时，实现项智目品牌向旗公司品牌让的提升。管理目标加强对滔物业管友理公司某、建筑渡公司以伴及装饰晶装修公总司的管刚理控制腹，根据玻客户的氏个性化怨要求，锯适时调报整服务口内容，过体现产巨品差异歼化通过纵向屯整合价值滥链，确保姜形成供应雪链间的协涌同效益，冒实现价值探增值，从省而赚取供兴应链增值遇利润。建立多渠持道资金融趴通平台，瓣在所进入缸的区域市嘴场上通过乌规模化运河营，使公仇司获得快虽速发展业务目窑标2014逐年主营业孤务销售收烂入36亿找元，总资推产规模达刷到50亿弃；第二阶段与结束后三树到五年内胸，使永大剃成为全国克性房地产租企业，企涨业品牌在鼓国内享有暮较高的声梁誉；通过多元无化运作，评规避公司册规模扩大暑后的运作美风险管理目标通过长期钩的建设，沉形成永大传独特的组锻织模式和携企业文化鸣模式内外部闻客户的泼服务能煌力成为幅公司的鱼核心能殃力，体都现在公筒司内部些信息沟广通的畅送通、及罩时，相请互之间寄形成有容效配合形成完善舒的项目管恶理体系和尼异地开发很模式，能顷够支撑全筒国性的多怀项目运作导读公司战略芝规划业务战略尿规划职能战略水规划各阶段隶财务预迟测与风菌险分析公司业务韵经营层面驴的战略需雄要考虑何织处、何时奴以及如何赢的问题何时竞争如何竞森争何处竞争需要回五答三个烦维度的膊问题永大业淡务经营绳战略包钓括区域乏、阶段王和业务葛发展规炕划三个冻方面的描内容地理区走域性：房产烫市场的防供求状衫况主要助受当地哈经济发盘展水平牙的影响迫，区域伴发展不缺平衡，久级差收岭益明显行业周晚期性：房产业疏属于固定颈资产投资劫的范畴，党体现了明哲显的宏观妹经济周期窜性特点产业关耽联性：房产是迹以住宅为禽主体的支喷柱性产业事，对其他将产业有高绒度的综合肌性和关联均度，因此缸对地区经甜济增长有怜显著的带外动作用阶段发夫展规划县（何时券）区域发展继规划（何评地）业务发全展规划岩（如何牌）根据房规产地理提区域性宜、行业乱周期性喘、产业压关联性语、政策逝敏感性突的特点俊，对永动大房产耽业务的整体战衫略规划摩从以下椅几个方柴面进行狠分析政策敏感缘瑞性土地资融源供应伶、投融侦资政策启、各项肺税费、血房地产颈流通政雕策等各巨项政策槐具有综盐合性的童影响区域发展昂规划——攀区域市场阁优先级评扭估帮助永孝大解决何钉处发展的贪问题市场容钳量规模需求成长创性市场成洒长性投资增戚长市场盈利绿性收益增长与盈利投资环境供求平翅衡市场竞慢争态势区域市场键优先级评社估术语解进释GDP贡：国内菌生产总落值城市化率场=非农人烦口/总人游口商品房烈空置率披=未售腔出数量泽/前三鬼年竣工菌数量市场密命集度：目主要用耽企业数摔量和从京业人数团来衡量经营规模讲化（程度付）=总投菊资规模/倘企业数量人均G众DP和房诚城市化五率对房顶地产市晒场紧密俩相关，恋因而成诞为预测刺房地产加市场的凯主要指生标起步阶段平稳阶段快速上升阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%根据世成行住宅篮产业统玩计，人骑均GD鲜P介于秘130德0美元黄到80底00美现元之间裂，房地免产市场笼将处于盾快速上方升阶段根据纳瑟保姆曲线，放城市化率底介于30完%与70偷%之间，富房地产市墓场将呈现诱高速发展姐的态势以人均GD着P为划谨分标准穷，各区鉴域经济拖发达程扯度依次茄为：沪坟京津地脆区；东栏部省份遮；中西鞭部省份嫁；中部骡地区经迅济增长乓速度高馆于西部别地区数据来恩源：全个国及各匆地区2悼003辉年国民宗经济和笼社会发稻展统计蒙公报，狠其中江肢西省使悟用20侦02年宰统计公呀报数据黑龙江内蒙古2003年全国人均GDP达到9030元，增长率为10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江广东江苏福建辽宁山东河北新疆吉林海南湖北重庆山西青海河南湖南西藏宁夏陕西安徽四川广西*江西云南甘肃贵州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增长率从城市傻化进程案来看，赌沪京地当区及东冲部地区难城市化乡丰率超过汽30%映，其中载沪京地勤区超过浮70%半，而中置西部地位区由于堡人口规伴模较大站，城市伸化比例述相对偏僚低70%破30码%猫2上0%数据来源适：全国及璃各地区2稼002年货国民经济昆和社会发浊展统计公焦报0102030405060708090上海北京天津辽宁黑龙江吉林内蒙古广东新疆江苏福建宁夏山东青海湖北山西海南浙江江西陕西重庆河北湖南甘肃安徽四川河南广西云南贵州西藏%020004000600080001000012000万人城镇化（非农业人口占总人口比例）总人口依据经济寒和人口宏牢观指标，镜全国大致减划分为四军个区域：斜一类地区烈为直辖市秘；二类地旅区为东部巷8省；三逝类地区主湿要为长江赚以北的中贝西部和边僚疆；四类污地区主要胡为长江以脉南的中西猫部地区30%术50烘%济70%城市化率人均G检DP$3,0法00$1,捧300$800宁夏*陕西江西*、安徽*四川*、广西云南、甘肃贵州*吉林新疆、湖北内蒙古重庆、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*辽宁黑龙江广东*江苏福建山东*浙江*上海*、北京*天津*数据来属源：全份国及各圆地区2她003倦年国民膏经济和扣社会发续展统计近公报，贤其中*瓶地区依协据20射02年鹅统计数怪据人均G古DP超弟过＄3攀,00齿0，且驱城市化竭率超过膊60%崇的一类地区，包括上臭海、北京织、天津，湾房地产市每场处于快热速上升期谣向平稳期脆过渡人均G忧DP超蔽过＄1添,30萄0，或尼/且城会市化率吩超过5肢0%的二类地选区，包括控东部沿历海5省职和东北茎3省，妈房地产羡市场处象于快速俯上升期人均GD野P超过＄集800，驾或/且城处市化率超奥过30%谱的三类地区，主要溜包括河卫北、河砌南、山灰西、湖赠北、湖早南、重柱庆、陕芽西、宁攀夏、青倘海及边烧疆地区斜，房地碑产市场叫处于起游飞期人均GD灿P在＄8疲00以下轿，且城市撤化率低于李30%的四类地区，主要包亿括江西、轻安徽、四市川、云南压、甘肃等菠，房地产戚市场刚刚端启动区域市场鬼需求规模内：从销售瞎面积看，钳二类地区破的市场容台量最大；以随着单位新价格上涨浆，房地产限销售额的缘瑞增长速度帮快于销售计面积增长接；三类地挎区、四类岁地区取得格市场成长常领先地位2003皂年，二类地区商品房御住宅销厦售面积耍超过1裳.22页亿平米从，占全咏国市场包（2.身85亿孙平米）饼的43挎.06津%；三类地区销售面积航0.65抄亿平米，掏占全国市侨场的22横.82%返；因此，附处于房地联产起飞期底和快速上洁升期的地吩区的住宅需求/消费量语约占总限体的2愚/31999真-200忘2年，各提区域市场距的销售额袜增长率普词遍高于销淋售面积增狱长率，表茫现了房地产畅价格的于持续稳汇定的增弱长趋势三年来栽，各区毕域市场积销售增狡长率的异变动差展异很大长，三类地甩区和四怎类地区夜取得市割场成长顷领先地抱位一类地区超的销售增在长放缓，下年销售面残积增长率轿从36%择降到20率%二类地滥区的销坡售增长分一直排篮名最后划，但2华002肉年底增狱长率同遗比上升致了5个淘百分点累左右，界逆市反朴弹较大三类地区搬的销售增稀长仍保持甘市场领先值，尤其是候销售额增纤长率高于雷销售面积隙增长率7倾.45个住百分点，波体现了该闭地区房价双的快速上登涨四类地区斥的同比增摇长率位居蝇第一，但呼是波动较涝大数据来秧源：中逃国经济唇景气月雾报20炒04，董历年中唯国统计警年鉴2003年各区域商品房住宅销售面积比较1999-2002年各区域房地产销售面积增长率和销售额增长率比较二类地区43.06%三类地区22.82%一类地区16.55%四类地区17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一类地区二类地区三类地区四类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率广东、弊江苏、船浙江、邀上海、医北京、支山东等逢地的市院场规模沙名列前旅茅，浙面江、山款东及天角津的增渗幅较大文，而东哀北地区傅徘徊不蕉前一类地区责中，沪京凳两市占全停国房地产指市场的1绘/7，总铺量和价格饭都在高位纲上增长；竿2003讨年津市异谎军突起，资销售面积艇同比增长诱率达到2鼻3%，共沙750万遮平米，为拖沪市的1介/3二类地肺区中，呢粤、苏习、浙三葡省销售稳面积都雨达到2虾200感万平米霉以上，猫占全国授的1/恢4；鲁封、辽、文闽三省钞销售面冷积都超希过10唉00万单平米；申黑、吉软两省销蚊售量相暂对较小则。从销皆售增长趁看，浙院江省连天年直线哥攀升，商200悔2年底格销售额辆增长超毕过销售径面积增怠长20剪个百分久点，山熄东省的待年销售虽额增长谜率保持绵在30奥%以上剪；广东感、福建励的增长鸣率已回失落到1饭0%左组右；东裁北三省哄的增长导相对缓孕慢010002000300040005000北京天津上海合计万平米1999年销售面积2000销售面积2001年销售面积2002年销售面积0500100015002000北京天津上海合计亿元1999年商品房销售额2000商品房销售额2001年商品房销售额2002年商品房销售额0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计050010001500200025003000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江合计02000400060008000100001200014000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江合计三类、四资类地区市孕场规模较栏大的依次碍为四川、伤重庆、湖帐北、安徽撒、河南、晋河北、湖鞭南、江西羡等，基本挪位于中西费部地区从销售般面积来求看，川廊、渝都朋超过1秀000覆万平米饥，其次门为鄂皖谋豫冀湘甜赣等，魄销售额倒也大体冲符合上尸述分布从销售迅增长来康看，上愤述地区斩保持着浓稳定快情速的增华长率，烧而其他喇地区由砖于需求数规模小箩，年度慈间差异摇较大，鸭如桂、爬黔020040060080010001200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆04080120160200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽广西四川甘肃贵州云南050100150200250300江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽广西四川甘肃贵州云南区域市拳场供应越分析：冈各区域心供给差结异较大缓，一类童地区年勺供给增条长率持罩续上升让；二类搁地区的朗市场供窜给量最千大，约阳占全国命的45返%；三痕类地区守年供给闯增幅由垒高位下迷滑；四舒类地区脑波动很栏大200境3年，替全国商怕品房住锐宅施工络面积达色9.1歼亿平米扣，新开垄工面积窜达4.拍37亿混平米，雀竣工面斑积3.副22亿隙平米；搅200席0-2郑002絮年全国音房地产榨竣工增姨长率分各别为9升.18摧%、2铸1.0语4%、塌12.基81%二类地网区供给鼠量最大，200滋3年住宅购施工面积厦占全国的皮46.2沉7%，竣竟工面积占劫44.2还%不同区域凳市场的供给变海化很不信平衡，供给增偏长最快的供2000召年是三类假地区，2枝001年悔是四类地诉区，而2废002年餐是一类地还区。其中蠢，一类地必区，竣工螺面积增长钢率持续攀锁升，成为李区域市场标供给热点分；二类地排区，竣工稻面积年增孝长率稳定要在15%厦左右；三条类地区，滨竣工面积柿增长率持耗续下滑，母2000软年以来降早低了8个哥百分点，讨供给增长键放缓；四斯类地区，莲三年来竣杆工面积增边长率在2证0-30庙%间大幅啦波动施工面积拉比较二类地苏区45.2晌7%四类地区16.仆39%一类地区16.丢56%三类地区21.求78%新开工种面积比条较一类地镇区13.4晌7%二类地班区45.9阔3%四类地阅区18.1季6%三类地区22.4盲4%竣工面冶积比较二类地相区44.两20%四类地坦区16.盼82%一类地蚊区15.4僵4%三类地区23.5遗4%0%5%10%15%20%25%30%35%一类地区二类地区三类地区四类地区施工面积增长率竣工面积增长率上海、北兼京、浙江图、江苏、朵山东的供涝给增长迅愉速，而广颠东、浙江重供给量最坚大，天津健和东北地躺区的供给局涨幅不断铜回落一类地下区中，尝沪市的菜住宅竣似工面积甩比销售艰面积低危3.8腥%，求伞大于供基；同时穷，沪市厕竣工面蛙积仅比笼北京市穗高2.鹅85%纱，但新炒开工面泰积和施系工面积约分别高怒出4.资34%兵、6.妻26%扯，反映亡了市场喊需求的越拉动作拔用；天湾津市的鬼竣工面喂积增长东率持续前下滑，派200过3年住御宅施工嫩面积为晕销售面梯积的2糖.7倍闹，未来锅供给相炕对不充驼足二类地区录中，粤苏贝浙鲁四省子供给量最押大，20葬03年住鸭宅竣工面坦积都在2扛000万恢平米以上胸、新开工简面积都超僵过320饿0万平米鼠、施工面阁积都超过夫5800揉万平米；甚施工、竣说工面积最航大的为粤妄、浙，而衬新开工面性积最大的筝为苏、浙谎，两省供困给增长未蝇来将继续趟加快；山色东省施工骆、竣工增荷幅都超过停福建省，携供给增幅荡达到高位谊；东北三项省的供给榆增长回落束较快020004000600080001000012000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江万平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计010002000300040005000600070008000北京天津上海万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一类地区施工面积增长率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一类地区竣工面积增长率三类、四种类地区中愿供给较为六集中的依眉次为四川泪、重庆、特湖北、安棕徽、河北纳、湖南、南河南，总询体上仍有谷上升空间05001000150020002500300035004000河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆施工面积增长率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆竣工面积增长率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南0100020003000400050006000江西安徽广西四川贵州云南甘肃万平米四川省供戚给量最大禾，施工、胃新开工、倾竣工面积屿与二类地白区水平类读似从竣工查面积看祸，超过喝100垫0万平够米的依泰次为渝该、鄂、尽皖、8赵00万换平米以口上的依旺次为冀砌、湘、膊豫；六覆省目前症为三类抢、四类硬地区中链的供给序热点从新开工愧面积看，绑超过13笼00万平扭米的为渝眉、鄂、皖遮、110剪0万平米比以上的依鞭次为豫冀曾赣湘；从栗施工面积制看，超过供2700甩万平米的盾依次为渝冒豫鄂、2旬000万岔平米以上脏的依次为服冀皖湘；烫河南、江龙西、湖南起将加入未韵来的供给鞋热点从施工面厕积/销售旦面积来看过，川鄂为鸟2.69役倍，皖滇这为2.6景5倍，目群前全国的野平均水平悟为3.1浴9倍，四悠省及边疆颠地区房地鹿产供给仍永有较大上薄升空间供求平衡香分析：除酒一类地区康供求基本粥平衡外，仰其他地区真需求增长辨快于供应逝增长200绪3年，专全国商懂品房住遮宅竣工璃面积为疤3.2渗亿平米干，比销雹售面积虽高13兄%；施凭工面积场为9.过1亿平百米，为瘦销售面机积的3蜂.19刚倍。根午据中国工房地产欧协会统纷计，商刑品房空肠置率*币从20种00年凝的16晕.7%艇降低到孟200愁3年的掀14%三年来箩，一类立地区的面房地产伶竣工与挪销售增差幅差距钩逐渐缩捏小，供臭需同步惜增长；们200踪蝶3年底查竣工面遭积略高眯于销售昆面积5菠.4%二类地区懂供需总量城最大，增互幅波动相盟对较小，200侵3年住猾宅施工乐面积达发4.1哭亿平米透，新开蚀工面积馒达2亿脂平米，越占全国缸的45束%左右誉；竣工技面积比降销售面辞积高1症6%；庸市场供聚应年度宾增幅的啦波动较抱大，目拳前销售笔增长略群快于竣稿工增长三类地区销售增狠长率2登000烛年比竣井工增长呢率高3鞭3.5稻个百分家点，2蛛002破年仍高谊于竣工掏增长率计10个笼百分点辈；20鞭03年无底住宅撕竣工面启积比销袋售面积随高16满.5%福，市场供需两袖旺四类地区祖竣工增长旋率持续上殿升，但是桌需求增长宜率始终远尼高于供应前增长率；200诱3年施工拢面积1.竟5亿平米荷，不到销呈售面积的琴3倍*现行承商品房玻空置率肚计算=狱未售出搞数量/粱前三年跟竣工数阔量2003年各区域商品房住宅市场供需比较1999-2002年各区域房地产市场供需增长比较050001000015000200002500030000350004000045000一类地区二类地区三类地区四类地区万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区竣工面积增长率销售面积增长率投资增长陆分析：各边区域投资晚在20%唯以上的高北位增长，储推动市场倍继续快速徐成长；涨吨幅波动大遭，二类地镰区较稳定坛，四类地绪区增长较肉快如图所央示*，斩房地产债施工面烦积与房毁地产投造资增长戴率有较稠强的正倘向相关狼性，投逼资增长足将推动河未来房誉地产市腐场的继萌续成长各区域市艇场的投资烈增长不均施衡：一类地区障的年投资暑增长率在驾15-3租0%之间洁波动，同穷期施工面燥积增长率影从17.报5%上升前到19.迟5%二类地州区的年驻投资增协长率波石动区间嚷不到1戚.5个狮百分点绒，施工户面积涨缓幅也相驰对稳定三类地区印的年投资滤增长率在诞23-3里3%的高产位上波动闸，推动了坟同期施工镰面积的高估位成长四类地区屠的年投资拳增长率相修对最高，务2002分年底增长规率达30州%，同期贝施工面积危呈现相似耽的增长曲枯线﹡20巡寿03年有房地产掩相关统辽计数据晕尚未正虑式公布蛛，因此例使用2箩002年统计数鸡据提供分巩析参考，借以下相同1999-2002年各区域房地产投资增长率比较1999-2002年各区域房地产施工面积增长率比较0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区0%5%10%15%20%25%30%一类地区二类地区三类地区四类地区北京、档浙江、挂山东、佳湖南、麦河北、总江西等柜省的投赏资增长硬较快，拾上海、曲江苏、串山西、石河南、铃安徽、启四川等眉省的投隆资增长暗持续性靠较好一类地睁区中，朵北京投下资增长祸最快，凯上海投粒资增长东率持续状上升二类地区辽中，浙江医、山东投督资增长最如快，江苏巴投资增长赢率持续上育升，广东闹、福建投捐资增长率肌开始回落硬，东北三测省投资增扬长率波动拒很大三类地区霞中，湖南粉、重庆、闭河北、宁啊夏、陕西国等省投资裂增长较快盐,山西、汽河南、湖淋北等投资耕增长率持件续上升四类地咱区中，断江西、考广西投根资增长养最快，钳安徽、鼻甘肃投提资增长隶率持续状上升，庸四川投疏资增长快相对比巩较稳定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一类地区-10%0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽广西四川甘肃贵州云南收益增长红与盈利分分析：一类验地区的房筒地产业经赏营收益在商35%左挨右的高位奶稳定增长引，二类、疮四类地区养的行业盈葛利能力最标强三年来，苏各区域房心地产业的互经营总收段入均持续肤稳定上升肌，但涨幅丈因区域市诱场不同略毫有回落2002糠年底，各炮区域房地伸产业的营插业利润率渗（营业利伸润总额/疫经营总收轮入）区别忆较大，尽五管业内普元遍认为房划地产利润钻率（20带02年全济国仅为3蛋.57%牢)存在驴较大统计怀误差，但剧这一区别垫仍反映了忍房地产业柔外部监管稍环境和自暂身获利能介力的相对帆地区差异辞性一类地普区的经营信收入在门35%月左右的刑高位上稳定增长，同期营纯业利润率毙增长也逐袍渐上升二类地区的营业利润悼率最高，但经营昨总收入涨孕幅波动最闻大三类地扬区的营业利劝润率最低渗、但收入末增长保持食在高位，杆反映了该硬区域房地更产行业疏害于管理敢、企业窝项目运荣作水平改不高四类地创区的经营收难入增长和助营业利润团表现都较殃好，具有一定妥的未来增佩长潜力2000-2002年各区域房地产业的经营收入增长率比较2002年各区域房地产业的营业利润率比较（%）-1001020304050607080一类地区二类地区三类地区四类地区-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一类地区二类地区三类地区四类地区上海、浙极江、广东融、安徽、蛛江西、山馒东、云南申、广西等眠省的行业鸡盈利性较渴高，超过触全国和本舱区域的市百场平均水绳平一类地区中中，上海个盈利性最旨好，北京读收益增长拿率在高位竿波动，天夫津居于两差者之间三类地区模中，重庆营、湖南、禁海南收益鲁增长率稳柜定上升，盼新疆涨幅煤最大，湖产北、宁夏六、新疆盈凶利性较好二类地区狐中，盈利挺性较高的柱依次为浙芹粤鲁苏闽觉，且收益裤增长率稳所定上升，弹东北三省火营业利润戚均为负值四类地区法，盈利性取较高的依劲次为皖赣酬滇桂川，白其中皖赣类的收益涨岗幅持续稳沫定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年营业利润率2000-2002年收入增长率-4.00-2.000.002.004.006.008.00广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西内蒙河南湖北湖南海南重庆陕西青海宁夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西广西四川贵州云南甘肃-10010203040506070市场竞争登程度：行肯业处于完脖全竞争阶钥段，一类俱地区规模训化程度和蜘市场集中膨度较高，嚼二类地区藏竞争激烈召但水平不肉高，三类呢、四类地革区企业弱拣小、竞争机强度不高当前房舅地产市令场竞争呈现以射下特点：竞争密集昆程度的地联区不均衡糠性：华北市、华东地折区占百强柔企业的8眠8%，中制西部占9警%，东北匹占3%经济发达沟地区出现枣规模化经男营：如百咬强企业的斑销售额和臂销售面积测占北京市闸场的41糊％和30其％企业两捧极分化稿明显，优但开发雕产品仍画集中于扔中低档房地产行据业基本处局于完全竞厘争阶段：各企很业市场降占有率嗽普遍很犯低，领烫先企业肯的市场跪份额不坦到1%胃，进插入壁垒唤低、退股出壁垒帆高，行刮业淘汰弄快一类地区集中了桶全国1撑0%的煮房地产刺企业、阴30%兰的房地疏产投资贼额和商底品房销谜售额，齿市场集默中度相曾对较高罩，经营规模化鸽程度高二类地区拥有4妨3%的持房地产颠企业、葡37%唱的从业药人员、超47%念的年度旧投资额字和40叠%的销李售额，物企业数目量多、剥规模偏合小、经功营水平爸一般，竞争激烈三类、四栽类地区与二类旁地区相汽比，企再业数量灵相当、疗但从业悲人员高份出13梁%、将灭近全国百的一半犹，投资胸额低2夺0%、卸销售额卫低10伟%，不逝到全国轰的30愿%；反误映了该鞭区域市龄场的企业普敲遍弱小蹄、经营星效率低配下、竞苏争强度吊不高数据来源戏：历年中对国统计年丹鉴、《做中国房地着产百强企桂业研究报咳告》20录04886.773199.592396636219四类地区1310.774797.663244927892三类地区3679.2015028.7641962614164二类地区1914.1410927.721502284343一类地区7790.9233953.72113400932618全国2002年完成投资(亿元)实际需要总投资(亿元)平均从业人数企业数量地区各区域市场竞争分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%一类地区二类地区三类地区四类地区北京的经祸营规模化肯程度最高扑，其次为贼上海、广霜东等；山丝式东、辽宁撞、天津等抽行业竞争距水平不高一类地区眉中，京沪刘市场占有仍90%以康上的投资颂额、销售直额和80狮%的企业格；其中，嚷北京市拥傅有1/5种的企业数攻量和1/嚷2强的年兰度投资规放模，企业互规模化程佩度很高；坏沪津两市届企业数量桑与投资规敬模相比较耀大，竞争堵密集度较骑高二类地区模中，1/岭4强的企奏业和30沫%的投资王额、销售银额集中在源广东，规滩模化程度杆较高；其鉴次为浙、受苏；闽鲁彼辽三省的投企业数量着相近，但耍与闽省相肉比，鲁辽煎的房地产傲从业人员乳分别高出旗90%、送30%，因投资额高倘出一半、糖销售额只源是略高，子反映了山睬东的房地得产行业规跪模较大，束经营效率宁偏低；黑贩、吉两省警的企业经暗营规模相萄对低59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江四川、落重庆两饼省市场饭密集度转较高，认竞争相喷对激烈灭；青海播、山西稼、河南斩、内蒙级古、甘暖肃、贵冶州等省软企业规殿模小，究竞争最工弱三类地区中，渝豫鄂湘的市场密集程度最高；冀渝鄂陕及边疆地区的经营规模化程度较高；青晋豫蒙的企业较小，市场竞争水平不高四类地区中，四川的市场密集程度最高，其次为皖赣黔；川滇的经营规模化程度较高；甘黔的企业最小、竞争程度最弱11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%河北山西内蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%海南重庆陕西青海宁夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%江西安徽广西四川甘肃贵州云南投资环境封分析：一沫类、二类宵地区具有脆显著的优上势，特大删城市的投字资环境明惰显强于中鱼小城市跨区域挪投资的京商业环度境10主要素资源环境掩与产业关案联度基础建设假（交通通牲信、水电渔燃气）区域市帽场壁垒劳动力勾市场弹榨性及技护术能力对外合作戚与开放程恳度私营企业轨参与度融资环境政府管谨理及廉乒政税费负借担司法效率世界银行唯2003口年对中国必23个城售市390雁0家企业鉴的调查显触示，投资糕环境最好醒的城市（税杭州、上索海、广州陪、深圳）就都位于一搏类、二类祥地区；中疗西部城市吊呈现相对季劣势社科院洗200恋4年3维月发布道的《中笔国城市喘竞争力露研究报披告No修.2》晃进一步另阐明，础商务环互境是城口市综合骆竞争力厌最重要养的因素贩，“贡定献弹性己达到0游.61散6”投资环境邻最好的前存10个城换市分布：礼一类地区秋3个，二摊类地区5童个，三类伐地区2个落，充分体味现了大城顺市对资源安的聚集效近应受东部地起区的产业漠转移影响暗，中部地避区的部分伶城市开始森起飞，西热部地区的仁中心城市锹显著改善在长三递角产业诱北移的坊带动下蚁，环渤江海特别便是山东番半岛的何提高速但度加快综上所帖述，三役类、二夸类地区政最具市若场吸引增力，重矛点省份顷基本位钢于中东叔部地区隶，应当基作为优钢先发展型的区域姜市场一类地炸区二类地区三类地竟区四类地辞区三类地区壶重点省份粪：海南、舍重庆、湖栏北、河南腾、河北、倡湖南、山枕西；二类地斩区重点页省份：象山东、讽江苏、腥浙江、饭辽宁、哑福建四类地区近重点省份微：四川、治安徽、江功西阶段发钱展规划瓣——房宾产业务催战略发汉展将分涛三个阶研段进行老：能力前构建、朴区域领王先、扩团张竞争能力构建区域领先扩张竞背争集中于闸本地区辣的发展皇，通过扩项目的音成功运绿作，构循建房产睛开发的掏核心能离力通过适度秃的地域与翼业务扩展她，建立区通域内的领灵先地位，旅树立公司株的品牌形殖象将区域内罩的成功经刮验与运作脖模式向其朵他地区推滤广，同时何将公司的歼品牌推向杨全国2005200肯72009年份业务发扭展规划侮——通牲过区域伟化、专证业化以族及品牌拐化的竞妄争战略任来实现考房产业拴务的各猜阶段的魔战略目刃标区域化专业化品牌化进行准贪确的市波场定位泪，有目群标有步雪骤地扩讲展市场辉，在局拆部地区膛确立优墨势并摸够索出成青功的运元营模式刚后，再终向其他盼地区扩枪展创建精刺品工程绩，树立暂项目的遥品牌形疾象，然葬后将项酬目品牌谁向公司劫品牌移墙植；区合域品牌政树立后抛再向其己他地区笋扩展明确公涛司每个沙阶段的干产品定猎位，集熟中优势悉资源专执注于所江确定的惕产品细抚分市场究。专业暴化并不匙排斥同底时运营兽若干产愁品，但学要求产精品之间景紧密相乐关，永绣大专业幕化体现贷在专注樱于住宅彩市场第一阶僻段：能协力构建时间：2005梅年——2滔006年发展目标：通过成竿功的项斧目运作逆，构建及房产开剃发的能跑力区域发展脏定位：在江浙两谋省范围内幻玉，以宁波总为中心，合向周边地愈区扩展业务发如展定位：继续专注译于普通商颜品房的开垄发品牌发展粉定位：创造精族品工程锅，打造保项目品沙牌区域化：渴在江浙两贞省范围内异，以宁波较为中心，授向周边地怜区扩展区域市旗场优先涂级评估表明占，二类耕地区是目前较传为理想蓝的投资宫区域，江浙需两省是二吐类地区中永大较史为理想未的选择从城市醋发展竞杀争力报谎告看，盾浙江省中的苏昼州、杭州许、宁波、仆南京和温州分别宗排名第5谣、6、8险、9、1铲0位，其中宁波乱房屋价格滥的上涨势膝头最为强劲，仅次拾于上海列扫为全国第里二从公司特本身的萍情况来宾看，由矩于永大六根植于吧宁波，伞对于宁波的欲市场环境究比较了解蚊，在宁波预的各方面宋资源能力也相隙对成熟犁，因此呢宁波将张作为第血一阶段冲的重点仓区域，并且有选惊择的向江茫浙两省其敏他区域扩拦展浙江江苏宁波专业化献：仍然包集中资采源专注依于普通卷商品房崭的开发除，培养泡普通商徒品房开桐发的资芳源与能雁力小小大开发难畜度普通商品鞋房别墅市场吸引亮力大经济适鬼用房公寓经济适圣用房市拍场需求君大，政租策支持日性强，帽但是垄兄断程度店高，需娱要有较借好的政俗府资源舒，目前蓬进入时赴机还不赚成熟公寓受沾特定区斤域市场甲的功能线发展限革制，土惠地获取贴难度大谊，市场以定位较巴难，建飞筑技术则要求较哑高，不菠宜进入别墅市场夕购买群体胃小，对经辈营运作能公力要求很武高，政策堪限制性强贫,开发风饿险大，不农宜进入随着城市传化发展，去普通住宅护购买群体赖庞大，市萍场总体仍野呈上升趋微势永大在普制通商品房发开发方面慌积累了一仿定的经验蚂，有助于撑其开发能加力的进一舟步提升建议重点禾开发所在奇区域市场皱上普通商抓品房，进芦一步培养碧该产品领死域的开发正能力品牌化：绳创造精品康工程，打扶造项目品剧牌功能质量、环境质量工程进度与质量售中服务质量售后服务质量细致的市场调研工作地理位置的选取：市政、环境等深入的了解客户需求，抓住客户关注点完整的项目前期策划工作人性与时尚的设计准时交付使用完善工程管理与采购管理，建立国际标准的质量管理体系规模化宣传作为置业顾问向客户提供技术与置业咨询，赢得客户信任完善物业管理：采用“相对低价+相对优质”的模式提供周到细致的服务，有竞争力的价格系统、规范的管理，相应职能的能力培养前期策划与市场营销聘用专业机构协助完成，有助于项目品牌的提升，同时也有利于公司内部相关人才的培养各阶宏段工共作措施物业管理市场营销工程建设前期策划土地运营重点定位清承晰：根扁据土地惭的位置晃、自然酸环境设边定项目挽的档次掀，项目枯名称突妨出环境饱特点，趁给消费阴者一个翅清晰的兽定位简单易记懒：项目名梨称要文字赴简短、发籍音顺畅，摸使消费者陵能很快识孝别和持久迟记忆启发联匙想：含险义悠远笋，内涵纽奉丰富，核赋予项脉目名称词产品的缘瑞特性，养启发消泳费者丰方富的想逮象力个性突填出：标岭新立异湿，不落蹈俗套，点有独特剂的个性驰与风格吐，不与同其他品取牌名称身相混淆向，体现冠项目独放有的魅交力项目命名亡原则第二阶段炼：区域领皮先时间：2007办年——2域008年发展目砌标：继续巩固初在浙江和岭江苏两省若内的开发泼实力，力软争在销售厨额、开发膀面积以及自品牌知名沟度等方面泽跻身地区匠领先企业桌行列区域发洲展定位：巩固浙江浪、江苏两遵省业务，箱进一步向狸山东、福恰建等其他以二类地区汗扩展业务发展专定位：继续做泥好普通晌商品房侍的开发黄，尤其些专注于奇城乡结损合部，送同时开索始进入寸经济适态用房市括场品牌发悬展定位：从前期成危功的项目卧品牌向公巷司品牌转稀移，重点怪建立公司次品牌区域化：净巩固浙江羞、江苏两捕省业务，秃进一步向忠山东、福颈建等其他怨二类地区蒜扩展浙江江苏山东福建区域定位编方面，在赌巩固浙江总和江苏区说域市场基迅础上，关泽注山东、箱福建等二狭类地区，跟机会允许驾，即可进谦入向其他二恰类地区扩寨展时，重丹点关注资源型中骂小城市资源型城灿市：指主要倍功能是嗽提供矿下产品及扮其初加争工品等赢资源型贼产品的早城市特点：涂经过多具年大规吴模采掘兔，资源恰型城市其面临产点业转型校：1）腾从单一榴功能型刃城市向分综合型花城市的港转变；牢2）寻匠找新兴队支柱产近业，发酒展私营亭经济，码多业并让举；3斗)改善胸矿区型咏生活环火境，加笔强城市聪基础设支施建设阵；4)据由自我护服务型铺城市向轰区域中由心城市顾跃进机遇：野1）资劈燕源型城鸟市中现桶有的资技源基础冤产业，阅造就了忙较高的失就业率咳、人均蚀可支配激收入及着居民储震蓄；2没）资源魂型城市章政府具励有产业自转型、格加强城吸市化建载设等迫袋切需求栋，一系红列优惠猾措施进芝一步为排房产提已供了有砍利条件专业化遥：继续位做好普桃通商品郑房的开养发，尤样其专注各于城乡劣结合部菠，同时岩开始进泄入经济祸适用房盗市场小小大开发难度普通商塑品房别墅市场吸喉引力大经济适错用房公寓经济适拐用房市查场需求绿大，政碗策支持哄性强，数在此阶犁段，该担市场的全规范与口管理也挥相对趋娇于完善鞠，同时瓦永大在走第一阶丝式段的能投力构建揪也具备绘了一定农的基础治，特别滔是与政淋府资源诞的积累建议适时鼻进入该市现场公寓和别列墅市场的表限制因素桃以及永大丝式自身的资未源与能力自等与第一衫阶段相比丧不会有太状大的变化呼，仍然不亮宜进入第一阶尾段的精快品工程衔将在该暑细分市仪场建立狠良好的巴知名度杆，为公待司在该撇市场领乒先奠定裕了基础肝，因此商第二阶足段将继灵续巩固恐该市场举的地位城乡结痰合部可瓦开发面份积相对圆较大，将为公司站进行成衔片小区凝式开发范提供条性件建议继训续专注轿于普通买商品房窝的开发腊，跻身排领先企胆业行列售，尤其触专注于晶城乡结旧合部的赌开发品牌化维：从前萌期成功墨的项目赤品牌向体公司品项牌转移笋，重点控建立公驰司品牌措施与毙行动加强企再业文化讨的宣传幼力度，逗对内对颠外强调染思想和骄行动上烛的统一贩，将企柳业文化营建设形愚成固定乞的工作滋或活动将宣传重借点从前一小阶段的项雾目宣传向颠公司宣传羽转移，将违公司名称秃加入到项集目名称之召前，对于贞已有的成驾功项目作释进一步宣和传，并将都公司名称帽凸显出来在新进入脆地区市场挤展开公关咬行动，主徐要针对当玻地政府、阻金融机构困、供应商路以及媒体费，可以通哨过组织或磨赞助一些筑公益活动伙来提高企化业形象继续提高喊从策划到崭物业全过毁程的服务困水平，尤监其是物业朴的服务，绩也突出公虽司名称，亲继续推行享“相对低违价+相对卖优质”的班运作模式整体形象服务水平公关行动企业文化广告宣传公司品牌构建项目品牌项目品牌项目品牌项目品牌从整个房苦产开发的控业务环节弱以及其他罚房产相关微业务活动趟中，做到