XXXX年房地产宏观市场预测写于XXXX年月

2014年宏观市场预测研展部2014.02

2013年已然过去，“国五条”的实施将满一年，全国房地产市场运行情况如何？宏观调控又收到了怎么样的效果，都是大家关心的问题。以2013年市场为重点参考依据，结合宏观经济运行，对2014年宏观市场进行预测。2014年全国房地产市场形势如何？苏州市场将如何发展？【汇报说明】报告大纲政策解读市场背景预测分析参考结论一、政策解读政策出台背景自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。

为了让房地产市场尤其是一线及重点二城迅速回暖降温，稳定市场预期；为了表态政府坚持调控政策不动摇、力度不放松的调控决心。“国五条”应声而出。政策出台背景政策内容2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则.（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。政策内容“新国十条”（出台时间：2010.9.29）“新国八条”（出台时间：2011.1.26）“国五条”（出台时间2013.2.20）二套房首付比例严格执行首付款不低于50%首付款比例不低于60%房价上涨过快的城市，可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。非本地居民购房对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区内向其售房“限购令”的升级。针对此前多数城市限购区域只涵盖市区或中心城区，新“国五条”细则要求完善限购措施，首次提及限购区域应覆盖城市全部行政区域。同时要求，省级政府对房价上涨过快的未限购城市要实施限购，这意味着部分三、四线城市可能会纳入限购范围，因而限购城市数量将会大大增加。三限购对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房，对已有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房税费对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税费征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税二手房个税的按照所得金额的20%征收3点新意首先，限购进一步升级，明确了统一标准；其次，二手房的个调税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收；第三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。政策解读宏观调控的思路和目的短期政策促供给抑需求增加商品房供应量限定保障房和中低价商品房比例强化闲置土地管理强化班限购令提高税费信贷政策房产税供给＞需求房价达到合理水平！千方百计增大商品房和保障房供应限制购房，提高购买和持有成本，阻止购房者进入市场二、市场背景宏观经济宏观经济趋稳，随着经济发展放缓，政府调控信心和决心不强2013年各季度我国GDP同比增幅较为稳定，初步测算上半年国内生产总值248009亿元，同比增7.6%经济运行稳中有进，短期内并无明显的下行风险；PMI指数维持在位于50%以上的扩张区间，制造业经济总体继续保持增长态势；2013年上半年我国进出口总值12.51万亿，扣除汇率因素同比增长8.6%；其中出口增长10.4%，进口增长6.7%，贸易顺差6770.6亿元，扩大58.5%。进出口在2013年保持增长态势；宏观经济走势趋稳，且稳重有升；但近年的经济发展放缓，政府对房地产宏观调控的决心不强。宏观经济通货膨胀温和可控，宏观经济流动性平稳，房地产市场量价仍将受到正面推动气候和季节因素推涨部分食品价格，通胀水平整体温和可控：1-8月，CPI整体保持相对稳定，季节性因素和基数效应成为今年以来物价波动的主要因素。1-8月，CPI同比上涨2.5%，增速较1-7月上涨0.1个百分点。稳增长政策效应显现，PPI同比降幅收窄，环比由负转正：PPI环比上涨0.1%，增速为近6个月来首次由负转正，显示国家近期稳增长、调结构、促改革、惠民生的综合举措取得了实效，国民经济企稳回升的态势渐趋明显。M2余额106.12万亿元，同比增长14.7%；M1余额31.41万亿元，同比增长9.9%，M1和M2增速均比上月末高0.2个百分点，显示市场流动性有所改善，企业经营活力增强。政策密集调控，从“新国十条”到“9.29新政”到“新国八条”再到“国五条”，抑需求，促供给是调控核心09-7房价走势调控政策10-110-310-410-6国四条提高资本金比例控制土地出让面积沪新政国11条上调存款准备金7折利率收紧信贷收紧国19条再度上调存款准备金两会第三次上调存款准备金预售许可证土地供应土地增值税办法提高土地保证金10-8三套房停贷认房认贷10-10二次调控首套首付最低30%首次调控各地限购令央行加息推进房产税试点第四次上调存款准备金10-12第五次上调存款准备金第六次上调存款准备金二度加息国十条调控密集期调控淡化期调控强化期11-2

上调存款准备金率国八条上海、重庆房产税开征加息进一步强化13-2限购范围扩大二手房20%税费政策存款准备金率一年未调整，利息率一年未变，经济稳健发展2012年6月8日起下调存贷款基准利率。一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点2012年7月6日起下调存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;央行在2013年内没有调整一次利率，国家货币政策稳定。存款准备金率利息时间大型金融机构中小金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2011年1月20日18.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%2011年2月24日19.00%19.50%0.50%15.50%16.00%0.50%2011年3月18日19.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%2011年4月17日20.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%2011年5月12日20.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%2011年6月14日21.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011年11月30日21.50%21.00%0.50%18.00%17.50%0.50%2012年2月18日21.00%20.50%0.50%17.50%17.00%0.50%2012年5月12日20.50%20.00%0.50%17.00%16.50%0.50%央行从12年5月12日调整完了准备金率后，已经有一年没有调整过存款准备金率。表明经济形势稳健，暂时货币政策不具备调整动力政策新限购令出台，各大城市出台细则有所差别，限购扩围预期增强原限购令：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。新限购令在原限购令的基础上主要由以下补充：限购统一标准：限购区域应覆盖城市全部行政区域，闲置住房类型包括新建商品房和二手房二套房贷收紧：强调差别化信贷的从严执行，并提出对放假上涨过快的城市，进一步提高二套房贷的首付比例和贷款利率房产税扩围预期增强：一线城市国五条细则一览城市主要限购措施个税措施其他北京自3月31日起，禁止京籍单身人士购买二套房。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。上海严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。重庆无限购措施对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。继续严格执行土地增值税差别化税率征收政策。严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。要强化借款人资格审查，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。广州非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；非广州市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，即对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，按转让所得的20%计征。2013年广州市新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。深圳继续实施限购，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格，但对如何实施二手房交易“20%个税”细则避而不谈。在房价调控方面，明确提出，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度。政策重庆、上海作为试点城市于2011年1月推出各自版本的房产税细则，未来房产税覆盖城市将进一步扩张1月28日，国务院常务同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定同日晚，重庆、上海均公布了各自的房产税征收细则房地产投资2013全国房地产景气指数处于高位，主要指标有较大增长，市场信心指数较高主要指标2013年同比增长房地产开发投资（亿元）7741219.5%住宅投资（亿元）5311219.1%商品房施工面积（亿㎡）18.111.5%商品房销售面积（亿㎡）11.0820.8%商品房销售额（亿元）6994630.7%11月份，房地产开发景气指数为96.38，比上月回落0.5点，2013年整体景气指数从2月达到峰值后，稳中略降；全国房地产主要投资指标全线飘红，市场对房地产维持很高的信心指数。2013年国防景气指数土地市场全国住宅用地总成交量高于去年，供应量的加大带动成交量有所增长各类土地总推出量好于去年，住宅、商办用地增长均超过15%。2013年1-11月，全国300个城市共推出各类用地15.0亿平方米，同比增长6.3%，增幅较2012年全年扩大13.0个百分点。2013年1-11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，增速明显高于推出量，其中住宅用地增速高达34.2%，为2010年以来增速首次超过商办用地。土地市场出让金：总额大幅超去年全年，同比大幅增长1-11月出让金总额已大幅超过去年全年，同比大幅上涨。2013年1-11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年（2.1万亿元），同比增长62.2%。其中住宅用地出让金为1.8万亿元，同比增长69.8%；商办用地出让金为6611亿元，同比增长72.7%。土地市场楼面价上涨明显，溢价率止跌反弹，住宅用地尤为突出各类用地楼面均价同比上涨显著，住宅、商办用地增幅均超过25%。2013年1-11月，全国300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米，较去年同期上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米，同比上涨25.9%，商办用地为1428元/平方米，同比上涨26.6%。溢价率止跌反弹，住宅用地明显高于商办用地。1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3、6.0个百分点。新房市吨场全年成交总量为近四脂年最高早，3月成交量斯创201保0年调控以爆来高点21全年总成恰交量为近宫四年同期室最高，3月为2010年调控以星来高点。2013年1-1胸1月，50个代表剑城市1住宅月董均成交262核6万平方米爹，同比增拼长16%，比201篮1年和201瞧0年同期闭均高出25%以上，处锡于近四年每同期最高罗水平。具体来看沉，1-2月房地烛产市场侍淡季不爪淡，市洽场趋热靠导致“晋国五条价”政策党出台，包在政策两预期和市推盘量糊低位回剖升等多敲重因素旷带动下牺，3月成交量犹超过300勤0万平方米令，达到201坑0年调控羊以来单闯月最高作。二季蚂度以来舟，“国差五条”下细则落歼地促使递成交量粪高位持室续回落丧，新政晋出台后3个月内代脉表城市月教均成交量后较出台当贤月（3月）下劲降18%，明显亏低于“隆国十条有”的42%和“国八甚条”的39%。伴随姨政策效雕应的逐需渐淡化吴以及供呜应加大卖，成交奋量自8月起止蓬降回升佛，10月成交售量比3月高点搭仅低4%，达到年爪内次高水吼平。11月，受庆部分热恋点城市塌调控政炸策陆续紫升级影乳响，成强交量小敏幅回落似，但仍柳处于较端高水平义。新房市酸场价格：朽今年以吓来百城辆价格指烂数持续威上涨，弓一线及创少数二幕线城市双涨幅尤胸为突出百城均价虫绝对水平宇创新高，晨今年累计挺涨幅明显替高于去年，但11月涨幅降偿至今年以继来最低。销根据中国驳房地产指纹数系统对100个城市侨的全样隐本调查降数据显垦示，百依城住宅乱均价自2012年6月止跌后识连续18个月环比腥上涨，今译年以来整盼体涨幅明判显高于去弱年。具体来看压，一季度独百城均价烂涨幅明显煤，环比上雾涨1%左右，功二季度陈涨幅逐纷渐收窄妖，7月涨幅进周一步扩大腔，至10月环比上泰涨1.24纺%，涨幅达退到今年以介来的最高稳水平。随载着10-耀11月多个城南市房地产惜调控政策剑的相继出岛台，市场委看涨预期脑得到有效誓控制，11月均价悲达107答58元/平方米，铜为201世0年6月以来的嘱最高水平筑，但环比狼涨幅明显纱收窄至0.68耗%，为今央年以来恐的最低嫌水平，材分别比10月和今年左以来的平积均水平（0.9令3%）低0.5坚6和0.2卖5个百分近点。同鸡比来看腿，百城黄住宅均菜价自201兆2年12月以来蜜连续12个月上凶涨，涨逮幅持续下扩大至10.拆98%。二手房丸市场价格：冈持续上污涨但下群半年渐互趋平稳尤，绝对叫水平创足新高，产热点城件市涨幅趟尤为突右出十大城赠市二手比住宅均辟价环比汁连续第21个月上吨涨，同课比连续挣第15个月上涨挺，价格创渴历史新高角。根据对棉北京等十束大城市主捉城区二手埋住宅活跃俱样本的调疑查，201耍3年1-1万1月，十晒大城市栽主城区诊二手住薯宅均价混累计上编涨18.袖5%，11月价格达264类84元/平方米，岛创历史新脂高。具体来驶看，一扔季度二皱手住宅底价格环耕比涨幅跪逐月扩唉大，3月受“融国五条腿”预期疏影响，求环比上禁涨2.8碑%，涨幅突拣出；二季简度价格涨均幅明显收长窄，6月环比饶涨幅收伙窄至1%以下；三大季度以来扑，伴随政冲策效应淡伐化价格涨翅幅再度扩译大至1%以上，裙但涨幅环逐渐趋奥稳；受币近期部置分城市董调控政源策陆续山出台影谢响，11月价格巩环比涨达幅收窄虑至1.56艘%，连续第21个月上涨罚，同比连容续第15个月上涨佩，涨幅超恋过20%。二手房市四场成交：皆受3月成交竭量激增四带动，旗今年以酷来成交挽总量大喜幅超过遇去年3月成交报激增带谊动今年楼累计成惯交量为泽近四年芝来同期望最高。201雄3年1-1斥1月，十大烧城市二手德住宅累计倘成交94.1较3万套，同幕比增长64.把5%，为近四壳年同期最促高。具体来看镰，受3月二手老住宅成俭交量激耽增影响意，一季融度成交威量同比族大幅增锣长2.5倍，3月成交狂量（18.8规5万套）幻玉达历史妇单月最义高；二失季度，桑政策落青地促使引成交量拦明显回晒落，但雪同比仍信增长44.5否%；三季度笔起成交量菜逐步回升办，截至8月，今年快累计成交雕量（69.值8万套）已棋超去年全座年水平；10月成交量近季节性回衣落后，11月止降蹲回升，伸环比增群长10.谈7%，比去珠年同期事高出19.5占%，达8.45万套，处补于今年较慎高水平。房企表现销售业辆绩：品究牌房企害业绩稳崇步攀升尖，千亿乎俱乐部著扩容，仓行业集无中度进侦一步提赔高25今年以岛来，代缺表企业握销售业望绩显著宫增长。受益于薪企业加大哄推盘力度状以及市场叔活跃度攀填升，201笔3年1-11月，十半家代表挽企业销摆售金额矮及销售警面积分锹别为817判2亿元和7942万平方米庸，同比分钉别增长32%和26%。具体来滨看，一退季度受叨“国五要条”预叉期和季歌节性回慌升等多奇重因素橡带动，盘购房需迁求持续灿释放，慎销售额忌同比增渣速持续奋在40%以上。二捞季度伴随相调控细则添落地，企折业业绩增序速回落。样三季度以疤来企业主悦动加大推之盘促销售澡业绩逐月荡上升，10月份达到备全年峰值娘，多家房洞企取得历音史最高单合月销售额购，11月部分踢企业在冲实现销辜售目标技后放缓梢推盘导加致销售护业绩环身比下降抬，但总有体依然驴处于近碗几年高专位。房企表现拿地情况孟：规模大摩幅增长，奸一二线城略市占比上膨升使得平贸均成本明伸显提高26品牌房企团拿地规模无和金额大姻幅增长。2013年前11月，十大剃代表性企艘业累计拿乡丰地金额为3086亿元，绣同比大铸幅增长87%，比去所年全年海水平高以出31%；累计拿往地面积为104庭35万平方米善（按建筑寇面积计算搂），同比雪增长47%。具体来看滩，一季度膨企业延续旦去年下半伯年拿地积敢极态度，智随着一二剑线城市优根质地块推剪出，二三鸡季度企业枕拿地热情洽有增无减挂，9月达到全妙年最高水惑平。总体惧上，品牌当房企在良趋好销售业浮绩和积极宵融资的支返撑下，对羞于优质地宴块的储备晨趋于迫切卵，与去年六谨慎拿地静不同的是坐，品牌房豆企针对一被线城市优话质地块不蹲惜重金争订夺，催生揪出高总价污、高溢价瞎地块不断茫出现。房企表徒现资金状进况：不稼同企业卸分化加肉剧，融童资多元寻化保证晋长期发帽展上市房企肠整体资金剑偿付能力垫在融资环移境改善情敬况下继续唐提升。短期资忠金偿付肢压力不哑大，现思金覆盖惕比例小筑幅提高裤，不同输企业分畏化加剧争。截至2013年前三损季度，A股房地产狐上市公司欠因销售回怀款良好，毙偿债能力桂得到提升税，其货币倚资金对短宏期负债的扁覆盖比为105鹿.7%，较201书3年中期提塔升3.7个百分点展，明显高忘于2011年最差时93.改2%的水平碎。但不同从企业分投化明显四，中小厉企业面嘴临更大逆的资金席压力和斤融资成策本。从三季度碧末短期偿诸债压力的班角度观察绣，去除招逝保万金的A股房地驼产企业误的现金课覆盖比羽例仅为96.巡寿8%，远低于齐招保万金眠的平均值138火.3%。年中由栏于银行资稠金流动性句紧缩导致码的“钱荒潜”导致房陷企资金链泉面临紧张距局面，融构资渠道较训为单一的批中小企业鬼中长期资脆金风险仍模然存在。龙头房企领凭借海外胶融资，资成金实力大扯大增强201负3年进入雾海外融起资潮，地低利率茅环境下浓获取廉燃价资金室。201铁2年下半年琴以来，各膀国政府普务遍实施宽书松的货币仍政策，境卡外资本市许场低利率前环境得以温持续，房郊企海外发喉债持续升秀温。由于袄在当前的暖监管环境腰下，无论大是人民币艇或是外币镰债券，大窜陆上市房薄企以境内边母公司身房诚份在海外监市场直接致发行债券钞的难度较慕高，内地难龙头房企壤纷纷通过龄搭建的A+H双重融拔资平台户，顺利性实现海再外发债涂融资，笋并且凭候借企业猛品牌影院响力获纹得较高越的信用快评级，宫实现低牺成本融膛资，万怒科、保颗利、绿妙地、万惰达等龙龙头企业粪在201租3年均首次疏通过境外丙上市子公穗司发债，奶并通过创凝新债券融锻资方式获明取大额低禽息资金，狂资金实力蹲大大增强槐。宏观形势总结总结一总结二宏观经济患：现阶段恨我国经肚济运行基良好，裹宏观经康济面的透趋稳；担但随着脱经济发慰展放缓三，政府宽在实行浑宏观调肿控政策趋时，底僵气不足固。总结三总结四总结五金融环境妹：经济运行朽态势十分走良好的情世况下，通开胀可控、伙流动性平丛稳，保障屿了未来的宝经济形势食的稳定。政策环乏境：201练3年国五条许的出台，太从商品房雨、保障房掉和土地市寄场多管齐线下，使得阶调控力度掀有一定提轿升。市场信滚心：房地产威开发指构标依然皮飘红，壤市场信揪心保持柳高位。市场表料现：土地成恢交，二帅手房市屯场及信赶访市场却都呈现惕量价齐越升的火能热状况巾，调控冰效果并脱不明显鞠。三、预板测分析宏观走俯势影响浪因素30长期因素核心因素短期因素十二五规划保障房国五条货币流动性开发商资金链房产税市场供需未来市场发展趋胀势市场影蓄响因素经济发展长期因圈素十二五斤规划房地产业难在我国产离业结构中秩支柱性地欢位依然稳视固31十二五规灶划核心内容建立扩孕大消费扩需求的被长效机廉制、调栗整和优领化投资兔结构第一扩大内亮需第二调结构第三保民生第四构建节能遍、环保型社会第五强调科逐技与创新经济结构蜻战略性调贩整、城镇系化、产业柄协同带动股经济调整收辽入分配省、和谐忠劳动关打系、健黄全保障昨体系节约能映源、降种低温室够气体排贴放、发美展循环漆经济现代产业汤体系、农跟业现代化、信息额化、人才禁战略优势和棋机遇带镰来利好体大于劣音势和挑叫战带来危的利空，规划长期美而言对房堂地产行业浇利多高质量浊经济发昏展以及艺富民、锅保民生河成为政迫府追求兽目标长期因素经济发碗展宏观经夜济坚持拒稳中求辰进总基仁调，注娇重改革饶创新与创结构优邻化，保矛持经济概合理增帜长十二五财规划中腾，不再麦一味追冒求经济植增速；GDP的增长目睡标为年均7%,且未来将哨逐步降低权。201120122013201420152016

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201820192020Year未来GDP增长与房地产发展假想趋势图105％15GDP增长趋势房地长景气度趋势长期因素保障房随着今年府保障房大层批量投建诉，将逐步开分流相对充低收入阶部层客户，研未来对商宝品房市场浩的影响将硬逐步放大多管齐下劲，确保保程障房建设吼落实到位建设目窃标：201鼻3年城镇渗保障性抬安居工哭程基本犁建成470万套、倒新开工630万套建设阶段粥：加强质帐量管理和蜘信息公开滥，多渠道倾筹集资金保障措贺施：建礼立考核贡问责制祝，确保爸地方政卸府落实汗政策土地市场封：调整完乔善招拍挂宁制度，确条保保障房贝用地双轨制住湿房制度趋听势开始显该现十二五规预划投资3000万套保障倦住房保障房的清建设对商静品房市场疮而言，有一定愚的影响资！长期因素房产税重庆、骨上海房鉴产税细绞则出台斥，但力桶度有限查，作用段也有限住。未南来随着张房产税救的进一沙步完善字，作用热将会开渴始彰显胀。34重庆、童上海均纲根据自欠身城市茎特征制刚定房产符税细则嗽，且力偶度均不俭大，对茂市场影绝响有限可见，授地方政谅府在制味定房产滴税方案督时，会城结合自赔身实际夏，不会贱打压房耕地产市店场，也程不会放薯弃“土骨地财政塑”另外，渗三部委广表示，终“条件华成熟时由，在统温筹考虑酸对基本前需求居搁住面积播免税等轰因素的洪基础上露，在全捏国范围楚内对个密人拥有蚂的住房盼征收房掩产税。府”房产税弦的征收匠目前仍辨处于探斧索阶段蒙，随着聪覆盖城阶市的扩熊展和房胡产税的右不断完悉善，未鄙来将会打对市场绩产生很排大影响努。短期因素国五条新国五跑条仍将查发挥重宵要作用释，短期失内不会栏放松国五条从2013年市场表现来看，调控效果不明显仍将发挥一定作用2013年房地织产市场食整体向杜好，但让房价已奖由“普仁涨时代杆”进入症“分化维时代”韵，进一办步促使敬调控政悄策的差脑异化。10-1着1月，一脑线城市药和部分瓦房价涨经幅较快虚的二线备城市在猜面临无已法完成返年初房鸣价控制许目标的嘴情况下红进一步戴收紧调础控政策占，而三搭四线城姥市如温汉州和徐势州，则绘对限购台政策有裹所放松厌。三中全侍会提出北的市场聪在资源府配置中泽起决定撕性作用乐的核心削思想，范正引导继着各地鸟调控机梦制的稳乡丰步建立仰。短期因但素市场供需销供比拍：总体认接近于1，下半年私供应逐渐貌超过需求吗，不同城疲市表现分遍化201箩3年下半刷年新增坛供应逐荣渐超过涂需求，本使得今织年成交病量增速膏略低于迷供应量强。今年1-11月，10个代表城堤市成交量希同比增长10%，供应量仁同比增长12%，销供比岔达到1.0组2。其中，兰受供应不耳足影响，奴北京今年靠市场供不两应求矛盾牺加剧，销批供比提高牲至1.5骡5；大连销裤供比也明然显提高，交达到1.4登4；上海、遵广州、武傻汉、长沙改虽销供比皆略有提高念，但市场桃整体供需俭基本均衡鸽；苏州由疤于去年大求量保障性炒住房入市规，今年成化交量明显错下降，销纺供比由去浙年的1.87大幅降议至0.92；惠州和缴杭州销供绳比下降，扩由上年供卸不应求态酒势转为供雪过于求；六尽管深圳抱销供比略兴有提高，地但在代表贿城市中仍启为最低，接为0.78短期因素资金链开发商矿资金链匹其他资愉金所占克比重大唐，良好浊的市场自保证了酒其它资罗金的稳喂定；贷更款难度匠或加剧书，但对衡资金链纪影响不眼大。2013年1-6月，在汗开发企螺业的各桥类资金蛇来源中葡，国内盼贷款占菌比为17.勾3%，自筹资孤金占比37.8沸%，利用外然资占比为0.4%，定金堪及预付经款、个滤人按揭朝贷款及恐其他占浊比分别付为27.吸5%、17.筹0%开发商资笨金来源中趟，其他资元金（主要剧定金、预甲收款和个塔人按揭贷争款）和国昆内贷款分右别占四成蒜和不到两冲成，自筹锅资金四成衣，其余是鹿外资，可云见，其他磁类和国内绒贷款对开关发商资金缎链影响很是大；总体来看隶，国内贷妨款增速加族快表明银御行贷款资怕金流动性塑紧缩导致谁的“钱荒裕”对房地柄产开发投扇资影响不谁大，但如猫果资金流遣动性紧缩鸡状态加剧毯，在银行栏慎贷局面申下，短期言内房企资蛇金链或面肥临紧张局以面，资金价成本也会船增加，中续小房企融语资渠道单毫一，未来经资金风险参可能上升梢。核心因似素流动性M2高速增长题，增速远封高于GDP，造成市妙场流动性召逐年增长胸，流动性怀过剩，引争发通货膨薯胀预期产愉生2000年到2013年第三浴季度末M2增长94.2纳8万亿M2/鼠GDP由1.35到2.78201舱3年第三季谨度末M2/秃GDP之比达贫到了2.7洋8，进入市巡寿场的货币逝过多。流动性过剩核心因梦素流动性2013年国家货谊币发行量奏、人民币暗贷款余额蒜都超过去步年，流动鼓性稳定，预计2014年流动邀性良好妄的状况跑仍将持汗续截至201框3年11月末，货炊币供应量(M2汪)同比增长14.银2%，明显高卸于年初设鱼定的13%左右的射调控目互标。货币发哀行量稳夏中有升挺，促进扣了流动涌性。1-11月人民币俱新增贷款8.4万亿元蜂，同比冤增长10%，已超过推去年全年岛的8.2万亿。国家信泼贷继续散稳定增虚长。从当前鸣经济运行宏来看，矿宏观增长要指标偏稳耐，通胀预持期稍有消移减，短期体经济维持心平稳增长纵，因此今年流辉动性的转稳定状验况将会否持续，房地产市汪场量价仍贪将受到正单面推动。宏观趋势伶研判序号影响因素作用1十二五规划长期利好2保障房短期内难以投放3房产税短期房价利空4限购有效抑制需求5国八条政府调控决不放松，短期效果明显6开发商资金面临紧缩7流动性管理流动性较强，通胀率稳定政治背景调控立隶足于社展会经济慰稳