XXXX合富辉煌某地产旗忠项目营销提报

合富辉煌万科旗忠项目营销提报目

录第一部分：营销目标及营销课题第二部分：解码热销第三部分：市场研究第四部分：破题第五部分：传播策略思考第六部分：附录2第一部分：营销目标及课题3第二部分：解码热销4案例借鉴Ⅰ案例借鉴Ⅱ金地艺境关键字：造势、联动保利叶语关键字：精准、多点、集中面对11年严峻的市场环境仍然有项目超越市场实现高速高量去化！瞭望市场，解码热销！！！金地艺境于2011年7月开盘，截止目前共累计销售1509套，库存120套，成交均价为18805元/㎡；其中热销阶段（2011年9月-2011年11月）三个月共销售860套保利叶语于2010年12月开盘，截止目前共累计销售2054套，库存630套，成交均价为19374元/㎡其中热销期（2011年4月-2011年6月）三个月共销售744套2012年2月加推，至今销售278套，去化率94%金地艺境保利叶语与本案相近点：外环外弱势区域、客源不足导入受限与本案相近点：体量、产品与本案趋同，实现短期爆破1234嘉定：南翔板块宝山：上大板块普陀：桃浦板块金地艺境宝山工业园金地艺境区位图金地艺境规划图4宝山工业园区，配套和资源匮乏，周边规划有政府限价房，小环境弱势项目硬伤明显，同时存在客源无法支撑的现状金地艺境弱化区域劣势，拉近核心资源距离放大顾村公园价值，线上线下主打“褐石价值、优雅生活”牌顾村公园+首创褐石洋房+赫本优雅生活化形象金地艺境面对客源支撑不足现状，采取“放大客群属性”的做法，首改和首置客户定位为核心客户，改善客群为重要客源顶峰客源多改客源再改客源首改客源首置客源后三口之家，40-50岁，关注品质和尺度，对应170-180㎡洋房；所占比例18%后三口之家，35-45岁，关注户型和品质满足身份，对应130-145㎡洋房和公寓；所占比例17%两口、新三口之家，35-40，关注配套、环境和品质，对应100-125㎡公寓；所占比例35%新婚、两口之家，30-35岁，希望面面俱到，格外关注交通与配套，对应70-85㎡公寓；所占比例30%首次客群：65%改善客群：35%金地艺境外环线：宝山西城、庙行等；桃浦、大虹桥区域沪太路：宝钢、大场、闸北等区域7号线：上大、大华万里、宜川、长寿商圈、静安商圈等区域11号线：嘉定老城、南翔、祁连山、同济沪西分校、上海西站、曹杨、江苏路、华山路等区域西北片区的客群为主力群体，四分之一上海版图真如大虹桥静安寺人民广场7号线外环线沪太路11号线外环线中环线金地艺境针对改善和首置客户放大市区客半径，“两环一路两轨道”辐射，精准锁定区域，实现道路交通和轨道的圈层营销线锁定，精准网罗区域与市区客道路交通客源辐射，表现为改善型客源轨道交通辐射，表现为首置客源和首改客源根据目标客户的生活场景：生活习惯交通出行方式和购物场所进行营销圈层线锁定金地艺境目标客源出行线寻找：地铁+户外高炮高精准广覆盖封杀，全面锁定客户出行路线7号线11号线首次+首改=地铁出行，决定轨道交通客源拓展7号线地铁（车厢广告）7号线静安寺站（屏幕广告）7号线祁安路站（出站引导牌）11号线南翔站（出站引导牌）轨道交通全面出击针对改善型需求客户，决定高炮、引导动线位置中环：武宁路、真北路口中环：武宁路、沪太路口外环：沪嘉高速、南翔出口户外高炮大力铺开金地艺境金地艺境金地艺境目标客源出行线寻找：大型商场全面设立每周巡展；格林世界外展有效截留客目标客群，并对老客户进行深度挖掘轨道交通11号线金地格林世界金地艺境直线距离3.5公里祁华路站轨道交通7号线南翔站外展接待有效截留客户和挖掘老客户直线距离：直线距离3.5客户重合：长宁普陀嘉定为主，客源重叠性30—40%引导动线：作为外接待，引导动线将直接截留引导项目客源针对目标客户工作生活区域巡展在南翔下高速公路十字路口处（金地格林世界区域）做项目宣传，牢固把握金地已有客户资源，利用客户忠诚度进行传播目标客源工作区域和习惯购物场所的封锁，每周在久光、中环百联、龙之梦等设立外展，有效在客源集聚区集中封锁金地艺境9月24日办卡优惠两万，日抵千金VIP卡办理，9月18日统一办理5万VIP卡，每㎡\100元优惠，折后8.2折项目现场采用二三级客户资源利用和对来人拦截的“人海战术”，并利用大幅度的现场办卡打折促进火爆成交二三级市场启动：采用“人海战术”，利用中介客户资源、业务员对项目现场的客群拦截，项目现场巨幅打折促成交二三级市场联动造人气金地艺境顾村板块外环线中环线七号线上大板块大宁板块保利叶语叶语华山医院绿地北郊商业中心（小辣椒）动迁房动迁房双语幼儿园、小学四高小区绿地公园商业广场位于顾村板块项目北向为动迁房聚集区，环境和配套档次比较低但项目紧邻顾村公园，咫尺地铁7号线具备较强的人口导入力项目北向存在动迁房和不利环境因素，但项目拥有顾村公园资源和7号线的直接导入，作为保利叶上海的“姊妹”产品先天优势明显保利叶语叶上海保利叶语89㎡产品设置为主，功能性附加值高装修标准为2000元/㎡，性价比较高89㎡为核心配比，精装交付送花园面积，产品附加值性价比较高产品配比以2房为主达到80%15围绕顾村公园的生态价值打造公园住宅概念充分借助叶上海推广效应打“继承牌”“承传叶上海，一生珍爱的公园世家”在周边楼盘都打公园牌的情况下强调“公园第一排”和配套保利叶上海报广保利叶语蓄客期报广保利叶语热销期报广突出叶上海产品的延续性，放大公园住宅概念体现配套优势；在周边竞品打公园牌的情况下强调“公园第一排”稀缺价值，做到“人有我优”保利叶语执着的坚持顾村公园这一主题并不断放大保利叶语保利名下楼盘联合推广保利名下多盘联动整合销售，品牌优势和核心资源放大17保利叶语叶语7号线地铁出口处广告牌延续叶上海项目积累的客户，吸纳区域客户和放大7号线导入功能多点引客，保障有效客群捕捉保利老客户活动叶上海以本地改善型购房者为主叶语依托叶上海的延续和地铁七号线市区客户比例增加价值延续

客群升级保利叶上海老客户升级——“系”出同门，产品和居住的延续七号线辐射力增加市区客导入——超高性价比，品牌、资源区域客的持续放大——卖产品卖前景卖资源保利上海老客户的挖掘——产品、品牌价值和大幅折扣保利叶语项目前期上市高举高打，以19000元/㎡入市，树立产品价值积累产品口碑后，降至均价17000元/㎡并含2000元/㎡标准装修，并现场办理VIP卡2万抵3万，目前2万抵10万，利用折扣心理差造成短期引爆联合三家中介，现场路口地铁封杀抢客抢地盘，提升现场人流量和成交率高举高打高调入市，树立产品价值后大幅打折；联合三家中介联合抢客，折扣心理差+现场执行力促成项目有效来人量和现场成交率近期营销活动—金地艺境：依靠企划包装规避项目劣势，进行资源和生活价值贩卖；放大客群范围，锁定目标圈层渠道进行集中式精准轰炸，实现客户分层导入；利用现场巨幅打折配合二三级联动的人海战术，引爆市场集中成交总结：—保利叶语：放大公园价值，以产品系的延续对位客群，依托地铁实现市区客户精准导入保利品牌整合发力，多盘联动销售前期高举高打高调入市，长周期蓄水累客，后期降价跑量。20第三部何分：市扔场研究21项目本体解读CHARPTER.122区位价值项目地理位置偏，与市区联动性差；交通可达性不强，缺乏强势市区人口导入力1项目本体解读闵行对外榜交通主要眨依靠沪闵尸、沪金、驳外环高速旅；在路面畅都通的情况屡下与西上解海重要地碰标车程在30分钟左右赴；与市区悔联动性毙较弱———与市区径的联动渔性外环公路沪闵公路嘉闵高架A15高速5号线1号线延伸段A4公路本案15号线元江路剑川路虹梅路板块归属项目处于旗忠板块南，由于被G15高速割裂，借势旗忠存在一定难度1项目本体解读G15地铁一号线延伸嘉闵高架路本案旗忠板块人口特征马桥内部人口严重不足，无法对项目持续开发提供有效支撑，需要借助外围客户导入1项目本体解读马桥组团规划人口9.4万江川组团规划人口15万颛桥组团规划人口15万紫竹组团规划人口6万梅陇吴泾组团规划人口7.5万七宝春申组团规划人口40万闵行新城的规划将南闵行区域从幕后推至台前，南闵行区域将与莘庄、七宝一同成为未来市场的热点。而同时马桥较少的规划居住人口给高端居住区的营造带来利好；规划中的闵行新城区现有户籍人口约60万人，其中马桥户籍人口3.5万人，是闵行区户籍人口最少的镇/街道；未来闵行新城居住人口将达到105万，人口导入的重点区域为主城区，马桥仍不是人口导入的重点区域；本案区块域未来摸非重点放规划非重点人恐口导入区环域客户支饼撑需要损人口导悼入和周元边区域肝联动周边规划项目位于规划中的马桥景城范围内，动迁房、经适房聚集，从中突围是本案未来的重点和难点1项目本体解读经适房经适房经适房经适房动迁房动迁房动迁房动迁房动迁房动迁房经适房宗地2宗地1高压走廊马桥景城臭总规模311万㎡，臂其中新园增住宅档建筑量阶约200万㎡（挤保障性住筝房134万㎡，软普通商品克房66.魄6万㎡）耍；基础教栽育设施及爽社区公共摩服务设施忽总建筑量引约23.心3万㎡昨，商业糕与商务串办公建奥筑量约19.颠7万㎡巷。产品价值“波士顿原型”高品质规划+万科品牌+50万平方米超级大盘1波士顿风情街区入口华宁路华武路银春路银雪路入口南面住宅组团北面住宅组团项目本体晒解读27产品价值教育资源丰富，将成为九年制义务教育的优质学区项目1旗忠大型居住社区规划图幼高初小初幼小幼幼幼幼小幼幼幼高幼九初宗地居住区内懂规划学校19所，其肯中幼儿三园10所，高中2所，初中3所，小学3所，九晕年制学盼校1所项目两朋宗地之总间规划构有幼儿昏园、小撑学和初奖中3所学校牵，教育爱资源优旅越，有愧利于项港目打造斤学区房项目本体湿解读28产品价值万科经豆典90+三房设划计，满号足首次蚕置业→改善的设综合需诊求129主力产品贺锁定在100㎡三房，慰次主力锁耐定在80-界85平米2房、130平米3房；户型设计裤方正紧凑酸实用率高方，万科经疗典产品项目本体兆解读29区域内市毫级以上产骆业园区集享中，莘庄乌、紫竹、捧闵行、漕松河泾工业轨园区均为呼上海市重仁点园区之圆一。外资挂项目是主三要投资来市源，发展呢潜力巨大畅。人口支撑周边产业园区丰富，产业人口将成为项目突破的一大主力1项目本体解读区域主力稍科技产业晴园区闵北工业区漕河泾新兴技术开发区航天基地莘庄工业区紫竹科学园区漕河泾开发区兴浦江高科技园吴泾工业区闵行经济技术开发区本案1项目价值梳理利用万哗科品牌尿和产品哲价值规厚避项目截区位劣么势，同暂时将项柄目塑造部成闵行索区又一犁标杆产山品，跳敞脱板块剖和规划痕局限性溉吸引外坚来客户府导入。外部条件产品内涵品质：

50万方超级品质大盘品牌：万科首次进驻马桥开发，品质化标杆化的开发需求教育：教育资源丰富，优质学区资源产品：

万科经典90+作品结论区位：地面交通为主与市区联动性较弱人口：非重点规划区域，人口不足，需求难以支撑供应产业：成熟科技工业、产业园区云集，为市场提供人口支撑规划：项目周边被动迁房包夹，将成为开发难点与重点——本案开发回重点31市场解读CHARPTER.232政策分析政策基本筑底，短期内刚性需求将逐步恢复并成为市场主力1政策解读GDP：2012年上海国民经济增长预计会出现先抑后扬的走势，整体经济增速稳中有降控制在8%左右；CPI:物价水平保持稳定全年指数控制在4%之内；货币政策：略微放松，对房地产领域定向支持，首次购房群体及改善性购房群体的差异化信贷政策将持续和加强；保障房：持续加大保障房建设，增加覆盖人群和合理分配，保障性住宅成交量有反超商品住宅成交的可能；调控政策不动摇：促进房价理性回归的大方向；长效机制建立：确定房价目标，可能从首付比、利率及户籍方面对首付购买松绑；加快个人住房信息系统建设短期：降价探底促进成交，外郊环入市产品继续增加；中期：楼盘降价普遍化，价格回落日益明显；购房者入市，成交将可能呈现价跌量缩；长期：信贷政策逐渐出现松动迹象，改善购房群体得到“松绑”机会，高性价比楼盘将受资金关注——12年已出台新政————政策调控方向预判————整体宏观经济走势分析————住宅市场中长期预测——公寓市场总价120-150万，面积80-100㎡的产品是市场刚需产品主力，本案产品具有较强的市场竞争力2市场分析11年整体猜公寓市羞场成交纽奉共627董.94万㎡，饮平均月社去化52.苍33万㎡；公寓市场便全年成交租落在在80-砌100㎡、总棕价120-链150万元之谊间；80-1赠00㎡全年共米成交80.4万方，月讯均去化6.7万方；在全政策蒜压力上行众下，本面洲积段总价嘴段产品去络化稳定从12年政策佛导向来宜看，未确来基本宏面向好山，80-愈100㎡仍将持芽续保持高娘速去化；本案主力葱面积段集剃中在90-汤100㎡之间师，具备赌快销可勾能*数据小来源：馆佑威系庄统11年全市公寓养总价段面缝积段成交板结构34区域市场闵行区整体供应稀缺，成交受阻；现状下公寓月均成交仅150套左右2市场分析闵行公寓兰市场全年继供求比为1：1.1红4，受整体影竖响市场极室小，去化密稳定去化削；全年去化38.6万方，劲按月最倦好去化7.8万方，月均去化3.2携2万方；全年成扔交中，轻月均成质交量大怜于供应姥量*数据矩来源：节佑威系刊统35区域市场颛桥和江川是目前闵行南片区的主力成交区域，月均成交35套；两板块月度极限成交超过300套2市场分析闵行南余片区36二手市场二手市场需求相对旺盛，成交量是一手市场3倍，闵行南区二手月均成交约600套2市场分析全年二手成交全年一手成交VS39.6万方138.2万方*数据各来源：按合富置盗业37政策层面调控预测：调控力度逐渐触底，旨在促进市场均衡化理性化发展，外环外将持续成为热点市场层面整体公寓市场：刚性需求放大，80-100㎡、120-150万元刚需成绝对成交主力闵行公寓市场：一手市场去化稳定，未来缺乏供应，二手市场需求旺盛结论3市场总结——合富对于秤本案市场价环境的思这考立足闵喇行南区路，通过毅产品品廊质吸引关莘庄、婶颛桥外陵溢客户或及江川吗改善型荐客户38第四部切分：破目题39经适房碰、动迁怎房包围晕本案如往何强势嫁突围40突围策略善一：2.借力政归府旗忠300万方生态优居住区板豆块规划概挡念，势必和造就南闵桃行成为下广一个居住效热点板块凳。3.借力5号线延伸吴段、15号线轨立交规划住，形成第轨交房娘概念。1.借力区产域集中冲教育区量域规划蹲，形成捷学区概盘念。借力打力41品牌突温围3.核心客群森精准传播惰，南上海洗强势推广墨，做大影碗响。（区戴域政府声商音，区域属园区联动魔，口碑相催传）2.利用万科屈品牌服务味、户型优京势、高绿妨化率、自秆带配套商钉业等优势峡做足品质利用万喊科品牌雀及产品挣运营能脂力，树奇立南闵觉行标杆脂大盘地桨位，拉贤升整体户板块价垒值。突围策爹略二：42我们的客调群在哪里袖？哪些是最紫重要的？43客户访谈捡：我们邀吐约了20组徐汇、端闵行的客知户进行了海针对性访香谈。3组客户备表示会董考虑购德买马桥注地区；8组客户绵表示有相购房需救求，马腹桥较为悔偏远，您如果万插科价格雀合适的伐话会去拨看看；9组客户茶表示太子远不做纹考虑44目标客群狗判断Tar漠get45是否有概高速跑壤量的基衫础？46做一个简师单的倒推鼠：成交100击0套，照春淡市成灵交率10:但1=1写000窗0组客户协到访1000古0组客户到拳访，照常仔归来电转无来访率：5:1千=50甩000通主动内来电500始00通主动来霸电≈500骄00组潜在客户那项目主丈要覆盖范抬围内是否录有那么多访客户呢？47常住人口耻支撑马桥人口10万江川组团人口19万颛桥、莘庄工业区组团人口24万吴泾、紫竹组团人口12万华漕、新虹组团人口26万浦江镇人口29万梅陇镇人口34万古美人口15万莘庄人口28万七宝人口28万虹桥镇人口17万常规置业诵辐射圈范吗围内常住挤人口总数猎近百万。48产业人口墨支撑闵行区域迎内产业人飘口超过20万，直接奶相关区域讲产业人口扎超过8万。闵北工业区漕河泾新兴技术开发区航天基地莘庄工业区紫竹科学园区漕河泾开发区兴浦江高科技园吴泾工业区闵行经济技术开发区本案49邻近板块臂公寓月均右去化量*数据来墓源：佑威悟系统莘庄春丝式申板块月均成简交量270套50*数据外来源：球佑威系撇统江川板恐块月均成交齐量216套邻近板块策公寓月均借去化量51*数据背来源：斧佑威系撞统吴泾板格块月均成交猜量71套邻近板块府公寓月均芬去化量52*数据表来源：途佑威系叨统颛桥板财块月均成创交量211套邻近板块证公寓月均落去化量53*数据来秩源：佑威不系统马桥板块月均成猛交量43套邻近板吗块公寓吹月均去卡化量54小结：辐射区惕域人口模基数庞输大，产夹业人口专众多，产业客群吉是本案前德期主要挖妄掘方向之避一。近阶段区瓶域一手供送应稀少，赤但板块内赔后续经适时房、动迁掌房后续供甚应量大。区域刚落性需求蛋主要通磁过2手市场婚释放。201辆1年4月合生城窗邦开盘去谈划263套，证明毁品牌公寓妖产品在南愿闵行具有站相当的消睁化能力。马桥及主桥要先关板于块江川，费颛桥的一雾二手月均腰成交量近500套，是本康案前期主户力挖掘区助域。55如何高鼠速蓄客然跑量？56前置集肯中推广影响力目的：做影响力，让南上纸海都知道防万科在旗扭忠又造一亏城！时间：7——懒9月57政府声验音——万科组帅织，政炒府领导信参与，童以“诵万科助视力打造刚生态宜绍居旗忠真”为主惹题召开则区域规啊划新闻析发布会披，邀请沸各大主唱流媒体退刊发软浪文，赢叨得市场睁关注。58沿线拦截——主要道还路引导便全面封潜杀拦截华宁路剑川路沪闵路徐家汇莘庄设立指示鹿引导牌树立大型桶形象广告周牌户外高温炮形象董广告和吊地铁莘才庄站双钩重攻击莲花路站唉附近设立塑大型广告晓牌东川路锁定千李代广场循商业密良集及人冲流密集如处设立译户外广摊告本案人流动线人流动轮线人流动线人流动线树立指示亩牌59沿线拦截——轨道交民通重点倦区域覆贵盖范围：5#线全线+1#线（莘淹庄-徐家汇坏）渠道选狗择：申通德紧高灯箱公或墙贴胃广告车厢内招浩贴+扶手移动电视时代报予（全轨雀交覆盖决）莘庄站蹲内（或哥附近）嚼电子媒安体或展转台咨询词处603.区域覆盖抹（马桥、域江川、颛架桥）——针对性DM派发+巡展DM邮寄红旗新村江川镇-沪闵路马桥镇颛桥镇大学城紫竹科案学园区闵行开帝发区342567巡展点1、千代广据场2、莘庄仲环盛、莘庄表巴黎春天3、好又多草、欧尚大掉卖场614.网络力量——由于本案场客户年龄械判断主力共集中在25-于40岁之间狡，针对俭客户年浩龄层较猪小的特开点，积培极发挥阔网络力柜量做EPR（微博毫、腾讯插、KDS、开心、室人人、搜妙房）62目的：扩大产业么客户面，逢提升项目好知晓度扩大万鲜科品牌误影响力丝式，树立稀良好口充碑融洽企茫业组织革关系，嘱为团购检做铺垫直面潜在愤客户，利象用活动契馒机派单宣闭传册，张是贴活动宣量传海报等混形式软性晴植入项目狠广告5.园区PR活动——借助万遭科品牌博影响力吩及合富（港裕联物业外娇企）资源，由万佣科牵头梅主办或默冠名赞铃助，由馆园区工拣会或企桂业相关砍部门组涂织足球僵赛网膀球赛睁才艺比疮赛摄恭影比赛警白领反相亲会霜等活动631111068759423本案动迁房分布图9动迁客灯户挖掘闵行近起期正在若动迁的度地区有12个时间：配续合动拆迁滋时间节点动作一衫：争取到佩各动迁腰办公室私内设立凳巡展点饲，派发DM，张贴海柜报，设置浆看房车巡阳游动迁客户剪挖掘65时间：配慨合动拆迁惩时间节点动作二：拿到各动雀迁点动迁底客户联系虾人名单，掌短信推介依或陌生电锁话拜访。66时间：配镰合动拆迁岛时间节点动作：对销售网人员进袭行行销牵培训，核点对点患陌生拜锋访、上欣门行销辆。67STEP1STEP2STEP3STEP5STEP4关系网建立公关活动拉近距离针对性宣传寻找关键人开盘前发动渠道团己购-精准营腥销时间开盘前一沉个月68STE鸡P2：压公关活度动拉近伏距离零距离媒体资衫源活动万科供旷应商推更介会旗忠生态艺之旅小太阳亲伤子活动网球培份训班运动季白领相蝴亲会企业达人计秀港联物业郑专场推介柏会合富置宇业专场盛推介会69STEP集3：针对勒性宣传（乳企业团购饰）落地动冲作点对点企秤业邮箱EDM午餐时食钱堂巡展咨爬询公告栏抚内海报油张贴在班车粒内放置DM销售人斯员厂门绕口派单70STE麻P4：陈寻找关谈键人（领企业或绢园区内竹的大客慈户经理牢——企版业中介纹）团购关杰键人界怎定：能联系个并组织品单位员桃工有效微进行团刻购登记傍，并能夕要求单晓位员工位遵守万孕科团购制度进行剑规范选房那，按成交兽套数给予删奖励。有锁洽谈决定酬权的单位时团购员工陶领导人。创新团谋购机制洽谈建立套人事福利震挂钩系统：挖掘企业割住房补贴帖资源给到暴定向优惠尊（如10万住房补泉贴抵扣20万房款等出）与引进戏人才机架制和员塘工续约普、签约史挂钩，却以企业展集中购回买形式班快速去余化房源锤。普通团购天界定：10套以上邪成团,需盖企业虚公章，并钟复印身份族证及工作伤证存档。含（由单位板关键人提浸供单位员基工名册，奋用于核对吩客户属性朴）团购客户喂需填写优我惠申请表垂，由销售泊经理对应美企业员工柴名册确认佩，方可确增认为团购势客户。（仅适弯用于企抗业团购洗）71STE钳P5：安开盘前乘发动园区企业劳团购资源合富团购辛资源AB媒体渠摩道团购界资源D万科会静团购资侨源C集中优先妨认筹开盘前孙夕，团谈购客户捞集中摇印号认筹骄，造火未爆局面绘，造市亚场热点嘉。72什么价格博才能跑量置？73权重对勉比74低(成交价终）入市惜，高速存去化引领提口升板块激价值，季顺势溢托价“博弈筹赤码”驱动闪客户价值进感知75价格策略建议首批级整体均价135云00元/㎡总价尽掀量控制废在160万以下（诞满足普通法商品房标究准），均例价：130㎡三房乎均价：123幅0080㎡两房兰均价：140掉0090㎡三房均尺价：1350戒0对外高举望高打，开呢盘前打折忆让利，成交价格怕低开高走苗，201墙3年底实现台整盘均价144刘00元/㎡76第五部分擦：传播策汁略思考77从1年1000(套)说起如何切短入市场框？决定了我疯们能否保粉证销售的叫总量和速角度如何解删读产品贤？决定了价窄格杠杆最慢终撬动市胜场的力度市场占撇位——关键——南上海第第一大润盘的城市影响获力价值输出——关键——万科大盘疗开发最高成就的价位感品质功能姐兼顾的居愚住环境万科品挨牌物业贴近生仔活的品斗牌规模镰社区居住在上堡海或准备荒在这里安辈家在乎品牌欲且尚无市铲区置业经蚊验的家庭Whom切am疑I胜for？Who萌a闷m拦I？Why睬bu狐ym地e？深入“典型客秒户”的山购买逻机辑市场定雪位——居住在上纠海和准备农安家上海纺、且尚无叠市区置业浇经验的家斩庭，万科盾城是万科携大盘开发达最高成就删，区域内今最城市感内的规模社低区，提供托的利益是缸值得信赖绞的品质保霸障和功能步齐备的居端住环境。生活角军色：一个可以故信赖值得苍托付的伙狂伴信任原杯点：万科造药城的成服功经验客群心伤理：在乎品侮牌，宁究缺勿滥吼，对生粉活有自休己的要浑求居住在上链海或准备步在这里安躬家尚无市区绘置业经验棕的家庭品质功悔能兼顾锐的居住昏环境品牌物侨业服务贴近生活垫的品牌大衬社区购买逻敬辑的再厕洞察传播定位——对于在抵乎品牌锈，对未知来充满蹈期待，菌渴望通双过一次父置业实狭现生活敞品质提升升的上丸海（准助上海）岛家庭。阅沿袭万县科28年城市运爽营和多年检上海本地取开发经验坊，万科城捡是一个值粉得信赖的盛选择，成鸡为区域内写的置业首发选，值得理全城期待活。一个将翅下阶段旺不明确汤愿望传店化为现胳实目标凤的平台居住：旗忠护国际化树、高端努性、生桑态化的斗居住价叛值教育：教育资鲁源丰富，落优质学区说资源商业：“波士衔顿风格”些美式风情泄化商业时倡尚街区产品：80-8读5㎡中小户勾型核心寒产品，均万科经额典作品传播主基题：上海等颗来万科亲城有万科抵城的地示方，就烘有城市骡生活让那些栽不曾动唱摇的生坟活梦想育，有了一惧个现实咏可期的辅落脚点在积累了束全国范围盲的成功经想验之后，报万科城终坛于来到上妄海它的到沉来，有变不确定滑中的必刻然87第六部分瓣：附录88区域市场板块研究附录89从产业分布吉、地缘属营性和客源再导入，周甩边区域板过块存在与女本案分流卸竞争；重点判断贤板块特征鸣、板块关绢系、客户宣关系、和羞产品关系哪，是推导感客群定位胖、营销策茅略的关键板块分布依托轨道交通发展带动区域人口导入，目前有进一步向南延伸的趋势板块研究板块关艺联度分筛析九亭新桥莘庄春申颛桥5号线9号线马桥旗忠强相关弱相关莘庄春申板块、颛桥、江川、吴泾板块是本案的强相关板块江川吴泾90莘庄春申市场相对饱和，未来供应稀缺；主要以工作在上海西区的新上海人为主，少量本地置换客及产业客板块研究莘庄春申板块分析板块特点：闵行起步最早居住板块，整体环境成熟，地铁一号线的带动成为全市人口导入的主要区域目前成为上海西南部楼盘最多、居住最集中的区域，是闵行区内最大的人口聚集区，目前开发量有限，次新房、租赁市场均表现突出；产品特点：在售项目较少，多以二手置换为主；自主型常规刚需产品为主；价格特点：均价20000\㎡客户特点：地铁截留客：周边区域、徐汇闵行松江的青年白领、地铁一族为主；区域吸纳客：闵行经济开发区等产业青年白领未来供应：开发接近尾声，多以二手置换为主，后续无明显供应莘庄春申长宁客群徐汇客群松江客群关键字：地铁截留、区域吸纳、次新房租贷、无供应本区域客闵行开喊发区客贷群闵行客产群市区客91产品特点客群分析未来供应产品：小体量一般档次常规为主价格：23000-25000元\㎡左右浮动面积：针对刚需市场，户型针对2-3口之家，以中等偏小为主，主力面积段集中在80-120㎡客群类型：市区导入客、松江客、区域自住客和部分闵行产业客置业驱动：刚需自住，首置、置换为主，以青年白领、小太阳之家等结构构成，看重地铁交通和成熟的生活配套基本无供应，以二手供应为主莘庄春申板块研究以小体量80-120㎡常规刚需为主，目前缺乏一手供应，购买力呈“南移”化趋势向颛桥外溢*数据浆来源：乘佑威系吧统92莘庄春申板块研究二手主导的区域市场，闵行区成交最大；月均去化在2万方但仍难以满足需求，本案以价格产品优势实现外围导入全年成干交量：25.演6万方月均成交僚量：2.13万方成交均获价：149竭77元\㎡总结：跪需求旺我盛，全江闵行区闹成交最馋大，月悼均成交迈极为稳颜定，主授要以松撒江客、躺市区客砖、区域少客和闵甩行其他险区域刚弃需客为黄主*数据跌来源：拐合富置猴业93颛桥板块产品落差较大公寓同质化竞争严重；客户主要由莘庄外溢客、市区改善客和产业客构成板块研究颛桥板块关键字：莘庄外溢、交通产业导入、公寓为主长宁客群徐汇客群闵行客群颛桥板块分析板块特点：位于闵行中心地带，板块面积较大，定位为工业居住区，交通医疗教育配套发达，周边工业园区能级较大人口收入较高，成为市场主力支撑；交通便利，有利导入市区客群；产品特点：物业混杂，落差较大（动迁房和高端个盘）别墅产品较多，公寓产品同质化严重价格特点：受闵行星河湾拉升区域价格水涨船高客户特点：外溢客：受莘庄市场饱和影响，吸纳部分外溢客产业客：周边中高收入产业人群成为主力构成市区客：市区和部分海归人士，以改善投资为主未来供应：后续无明显供应产业导琴入客莘庄外兴溢客市区客94颛桥板块承接莘庄春申的外溢需求，改善需求占较大比例，刚需供应相少板块研究产品特点客群分析未来供应产品：档次差距大，整体水平中档价格：受星河湾的拉动，区域价格呈现水涨船高的局面，目前常规公寓产品在20000元\㎡面积：70-130㎡左右客群类型：市区客（40%）产业客（25%）区域自住客（25%）外溢客（10%）置业驱动：市区客主要以投资改善客为主，部分受市区价格挤压和地铁导入自住客；区域客和莘庄外溢客主要以首置业为主；看重交通资源和生活便利度刚需常规公寓产品供量极小*数据来厌源：佑威狠系统95颛桥板块二手市场：二手成交旺盛，由于上海星河湾的影响，区域价格被拉高板块研究全年成交肠量：15万方月均成桨交量：1.25万方价格：1503躲8元\㎡分析：猾主要以借改善需模求为主学的板块耀市场，径在售一步手项目地有部分线存量，罚二手市勉场吸纳历了莘庄吗春申的宅刚需客愧，二手睛市场去链化稳定洒基本保挠证需求泻，但整恒体价格脾偏高*数据考来源：棋合富置辩业96马桥板块借势旗忠国际住区价值，成长为高端别墅云集的豪宅板块，但开发较为不平衡，长期缺乏一手公寓供应板块研究马桥板块关键字：高端别墅区、发展不均衡、动迁房混杂马桥板块分析板块特点：借势旗忠森林网球中心高尔夫球场等利好，汇聚绿城玫瑰园、中房森林等低密高端别墅项目，但整体开发不均衡，板块内动迁拆迁经适房项目较多，板块高端化待进一步挖掘产品特点：汇聚绿城中房中星御涛园高端别墅项目，目前主要以别墅供应为主；公寓市场二手房扎堆、经适保障项目较多，缺乏一手供应，整体市场落差较大价格特点：二手公寓12000元\㎡左右客户特点：公寓：闵行区域客、产业客别墅：闵行长宁等市区客未来供应：无后续供应长宁客群徐汇客群闵行客群别墅市区旬客公寓区芦域客少量产业客97马桥板块高端别墅为主，市区江浙富豪阶层为主力客群板块研究产品特点客群分析未来供应产品：别墅为主，无一手公寓在售价格：7万元\㎡以上面积：别墅集中在300-600㎡之间客群类型：以上海市区、长三角、港澳台高端客户为主，来源于长宁闵行徐汇，江浙等区域置业驱动：看重旗忠的顶级资源和国际居住社区价值，同时兼顾投资保值未来仅绿城玫瑰园别墅上市公寓无供应*数据纪来源：疤佑威系输统98马桥板块二手市场：市场容量有限成交量全区最少，月均仅40套左右板块研究全年成背交量：4.2亩9万方月均成交挖量：0.3蜘6万方成交均桑价：1280镰5元\㎡分析：僻市场容削量有限脂全年成展交量极育小，月仗均去化0.36万方，桶本案依件托产品仓自身具念备对区忌域客的没绝对吸喇纳力*数据贡来源：油合富置孤业99江川板块半封闭区域，一手以低档公寓为主，客群主要以区域客和产业客（包括大学城）构成，外围导入客极少板块研究关键字量：区域弱势讯、产品常苍规、本地原客为主江川板块分析板块特点：位于位于闵行西南部地理劣势明显，整体形象和区域认知较差，市场基本依托本区域客户支撑，多为动迁房和低