商业产品推盘售价建议及社区内部商业配套设置建议

瑾呈：兴达集团香汐项目临街商业产品推盘、售价建议及社区内部商业配套设置建议中广信地产香汐项目组2013年2月1第一部分商业街本体分析区域商业市场分析租售及推售时间建议价格建议临街商业产品推盘、售价建议商业街本体分析商业街本体分析区位及交通情况项目区位：香河安平经济开发区平安大街天下第一城对面从地理位置看，本项目距离香河县城繁华地段较远，但所在安平开发区位置交通相对便捷。交通情况：项目紧邻安平最重要的主干路平安大街，旁边即为938（一城-北京站）首站，交通较为便利。4商业街本体分析周边人口情况3公里紫藤堡孔雀城天悦共靑社罗纳河谷启城龙盛四季城京津花园阳光新都项目名称户数人口数启城30009000逸品蓝山12483744阳光新都22226666京津花园14004200平安丽景13003900天悦500015000孔雀城18095427紫藤堡11003300罗纳河谷9482844共靑社10263078香汐636519095合计2541876254安平区域交付使用及在建楼盘相对较多，未来3年区域交房户数将达到至少2.5万户，为本案商业街提供了良好的消费人口来源。5商业街本体分析商业街基本情况商业街位置：位于项目地块北侧和西侧，北侧商业紧邻安平交通主干道平安大街，西侧商业临安泰路，目前该路车流人流量较小商业街总建面：约20000㎡商业街形式：独立商业街；地上2层，局部地上3层单个商铺面积：180-230米（根据现有7#、8#、9#商业推算）商铺层高：一层3.8米，二层2.87米，面宽：5.2米-11.8米进深：17.5米为主，少量8.8米2万平米巴洛克风情独立商业街，地上2-3层，单铺面积180-230㎡为主。6商业街本体分析商业街SWOT分析S优势W劣势巴洛克风格独立风情商业街，展示形象良好；紧邻安平交通干线平安大街，紧邻938（一城-北京站）首站，交通便利；约2万平米体量，商业规模较大，容易形成商业氛围；铺位规划规整，较方便使用区域商圈尚未成熟，整体商业氛围较差，商业档次较低；铺位进深过长（约17.5米），商铺进深面宽比最大为3.4，远超过合理的进深面宽比（不大于2），不便于利用；O机遇T威胁区域商业供应量小；随着周边住宅项目建设及交付使用，区域商业缺口将逐步凸显；本案70万平米体量，交付使用后住户6365户，为商业街带来大量客户支撑；银宝街入驻将对本案的销售和招商形成一定的竞争；商业街作为项目乃至安平的商业配套，面临良好的发展机遇，但其过大的进深面宽比可能成为未来销售或招商的硬件制约。7区域商业市场分析区域商业市场分析区域商业市场概况主城板块安平板块香河华联天下第一城目前香河商业集中形成了主城区板块和安平板块主城区板块：以香河华联为中心，市政配套完善，商业氛围浓厚，商业较为集中；安平板块：新兴商业板块，依托天下第一城的良好休闲旅游资源，周边地块的开发建设及配套的逐步完善，带动了区域内商业气氛的提升，已经成为香河商业发展的重要区域之一。9区域商业市场分析县城板块商业市场概况商圈描述：以香河华联为中心，周边医院、家具城、餐饮、银行等市政配套集聚，商业分为浓厚。商业形式：购物中心、临街商铺、社区内底商。商业规模：该区域商业集中，以临街商铺和百货内部商铺为主。区域位置图香河华联10区域商业市场分析县城板块商业市场概况商业类型商业项目具体地址面积价格在售新房财富第一街香河新华大街与五一路交界处西北角52-885㎡售价11500元/㎡，租金约1.2元/㎡/天香语世界城底商香河新华大街与五一路交叉口125㎡8000元/㎡盛大金盘底商香河迎宾路（县政府对面）20-70㎡20000元/㎡/二手房沿街底商新开大街汽车站对面底商208㎡13000元/㎡沿街底商香河县政府南面向西360㎡12000元/㎡沿街底商迎宾路综合执法局侧底商240㎡8500元/㎡县城商业以临街商铺和小区底商为主，售价集中在8000-13000元/㎡，不同地段相差较大，县城核心区售价较高。11区域商业市场分析安平板块商业市场概况103国道商业大香线（271省道）商业商圈描述：新兴商业板块，依托天下第一城的良好休闲旅游资源，周边地块的开发建设及配套的逐步完善，带动了区域内商业气氛的提升，已经成为香河商业发展的重要区域之一。商业形式：临街商铺、社区内底商。商业规模：该区域商业集中，以临街商铺为主。12区域商业市场分析安平板块商业市场概况安平板块目前在售商业项目不多，主要以二手房沿街底商为主，价位集中在6000-7500㎡之间，新入市项目价位较高。商业类型主要商业项目具体地址面积价格二手房观天下底商平安大街100-3007500元/㎡启程2底商平安大街100-300㎡6000元/㎡京津花园底商103国道侧30-200㎡6000元/㎡区域商业市场分析1、香河商业集中形成了县城板块和安平板块一大一小局面；2、县城板块商业最为集中，配套最为集聚，商业氛围浓厚，多为百货商铺和沿街商铺为主，价位集中在8000-13000元/㎡，核心区价位较高，县城周边较低。3、安平板块商业属于新兴板块，以沿街底商为主，价位集中在6000-7500元/㎡之间，新入市住宅项目底商价位较高。小结14租售及推售时间建议租售模式建议经营模式优缺点适用情况招商先行先招商后带租约出售优点：初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售出租有保障，可提升商铺销售速度资金回收期较短缺点：不能长期控制业态，收益开发商无自持商业的意向，为了达到提升销售速度及销售价格的目的可采用此方式，目前该方式应用最为广泛直接销售优点：资金回收速度快缺点：无业态控制，影响社区形象和销售不利于统一管理，从而对经营不利开发商无招商经验和招商资源，无意组织招商团队，且销售难度相对较小，开发商对于资金回笼有较高要求只租不售优点：便于业态控制，统一管理有利于经营利于提升社区形象长期而言可以实现开发商的利润最大化缺点：资金回收期长，有一定的风险开发商资金充足，物业升值潜力较大，开发商有自持物业以期利润最大化的需求常用租售模式分析16租售模式建议开发商资金需求较高较低建议采用招商先行，招商完成后统一销售的方式建议采用只租不售的方式；或者可以选择个别优质铺位只租不售，其余铺位招商后进行销售的方式。综合考虑开发商资金回笼需求及利润最大化的目标，中广信建议：西北角商铺及社区入口位置1-2个商铺可以自持，其余商铺招商后带租约销售17推售时间建议本案商业街的推售时间需要综合考虑商业作为住宅配套对于提升住宅销售速度和销售价格的意义；同时要保证商业价值最大化。因此建议商业街分三批进行推售，推售时间为每期住宅交房后6个月左右一批二批三批建议自持价格建议价格建议定价方法常用的商业定价方法有市场比较法、租金倒推法，结合意向客户心理价位指定项目价格，鉴于项目目前暂无意向商户或意向购买客户，因此我们以市场比较法来进行商业价格的初步研究。20价格建议市场比较转法综合考汪量本案达区位、扣商业类粮型、商川业形态鄙等，由粉于同区顶域竞品剧项目底阻商均未慰售且目牛前价格长未定，朴因此选铲取同位堵于安平支区域的闷住宅项洽目底商食的二手芹房作为越参考，肢选择京舞津花园脱（临103国道）、井启程二期（临平闭安大街屡）、平安丽琴景（临平安悉大街）和观天下（临平乞安大街者）主要打辰分因素研：位置俱、交通插、规模行、周边能人口、里商业形南态、铺眼位设计己、物业妇管理、慈升值潜素力21价格建号议市场比较嚼法序号项目权重京津花园启程二期平安丽景观天下本项目15%15%20%50%1位置20%20.440.840.840.830.62交通10%20.230.330.330.330.33规模10%30.320.230.330.350.54周边人口15%40.640.630.4530.4540.65商业形态10%30.330.320.240.450.56铺位设计10%20.220.230.340.430.37物业管理5%20.130.1530.1530.1550.258升值潜力20%20.420.430.630.651合计2.52.953.13.44.05结合参考争项目的目闻前二手房扭售价X=(6贿000*15%屠/2.丹5+6渔000*15%/早2.95衰+600销0*20%/夸3.1+飞7500*50%/饮3.4)*4.0幅5≈872助8元/㎡22价格建议市场比较现法考虑市场散变化及误脖差，本案徐商业街均惭价应考虑踪蝶为8728*0.9雷7—8夜728*1.03范围内即目前殿在8466档—898欠9元/㎡范围这内备注：此东价格为目任前售价，检考虑后期斤推出商业静价格，会五有一定的臣涨幅，年拔增长率约通在10%左右。23第二部分社区内价部商业光案例展造示本案社啦区商业伸规划住改商规迟划更改建嗽议住改商规迹划更改价该值评估社区内部狗商业配套命设置建议社区内阳部商业膊案例展伸示北京城理区东部套区域项遍目项目案名项目体量（万平）开盘时间目前售价是否有社区内部商业后现代城52.52004年（售完）二手房29000元有华贸公寓202005年（售完）二手房36000元有珠江帝景872007年（售完）二手房30000元有北京新天地61.62007年（在售）20800元无天时名苑322009年（在售）20000元无华业东方玫瑰1012009年（在售）16700元无华远铭悦402012年（在售）21800元无北京东辆部区域蠢主流在役售社区个内部没对有配套饭底墒，劝但较为躬成熟及锋入住率摧较高的渡社区内讯会有部误分自发海形式的称商业出狡现，大嘴多在一少层且对荐是否是兼商业立周项并无叔硬性的耳要求，样据悉，胜这种情典况通常前是通过联物业管枣控，并羊通过物棍业审核藏。环北京范区域项糊目项目案名项目体量（万平）开盘时间目前售价是否有社区内部商业固安孔雀英国宫1102010年（在售）7500元无固安孔雀大卫城822010年（在售）6500元无大北京城上城602007年（在售）6000元无潮白河孔雀英国宫一期172012年（在售）7000元无燕京航城1202008年（在售）8300元无首尔甜城3002012年（在售）8500元无富力新城一期47万2012年（在售）5800元无环北京吵区域在木售的主客流楼盘煤均无社陪区内部习没有配启套底墒宅，对外燥宣传统森一口径献未来商弱业主要颜集中在垦沿街或致者统一糕的商业司区域。京东区工域——个案分俗析：后颤现代城位于北锐京CBD以东四环构路以内，勒因其CBD白领目标猴客户群定税位的准确正性，更因蜻其产品设促计风格的泛时尚性和撒前卫性，茧使其成为批北京CBD地区最受势瞩目的住鼓宅社区。开盘日期首期2004年交房日期2007物业属性普通住宅、公寓所属商圈东四环百子湾户数约3000户面积区间38-190㎡建筑类型高层去化率去化率100%占地面积:1800蛇00平方米建筑面肃积:525蚁000平方米开发商:北京金马要文华园房选地产开发波有限公司投资商:北京金马蔑文华园房蔬地产开发占有限公司建筑单位:北京建剩工一建烧工程建率设有限梅公司京东区烛域——个案分析仅：后现代糖城10983124561314716151211后现代城队总16栋楼，其顾中3号楼、6号楼、7号楼、10号楼、14号楼的咬一层，残临街的4号楼、5号楼住共宅立项命的写字税楼的一反层均是组底墒，40年产权悦。A/B会所AB沙盘宣传后现代城非总16栋楼，纷其中3号楼、6号楼、7号楼、10号楼、14号楼的坛一层是润商业立下项，从沈二手房掉的销售岗角度来均说，商芳业立项宋的房屋染价格与能非商业页立项的务房屋价誓格几恰乎一致沾，反而40年产权粪在销售财上存在夸一定抗肺性；同途时其他巾非商业原立项的错一层住攻宅也存嫩在私改溪商业经陵营的情灭况存在骗。京东区象域——个案分析本：后现代忠城个案分析查：后现代列城——夜间社弯区实景取自后必现代城薪夜间实窃景，整抓体感觉词较为杂坦乱，人持流进进疑出出，图且有的棒商家播若放摇滚竞音乐来搜吸引客侵户关注公，同时处我们整放理了一军下个店猴铺的营葱业时间涛，通常询营业时僵间到22点30分至23点，有锹部分的赢甚至24小时营炊业，一铜定程度蒸上（尤俩其是夏恨季开窗贱）降低鼻了居住克业主的脑舒适度商与社区该品质。环北京坡区域——个案分析意：孔雀英的国宫地址：大兴季野生动垦物园以封南3公里路才西永定笑河孔雀屋英国宫开发商：固安华杏夏幸福基现业房地产亦开发有限若公司总占地面隶积：28万㎡总建筑急面积：110万㎡;其中住月宅:95万m2商业:10万m2商业配套飘设施：5万m2容积率：2.1梨3均价：9000元/平米，孩全款5000抵1.5万，按揭揭无折扣户数:三期总户数305划5户层高：2.9初m物业公司：固安华见夏幸福基梳业物业管帆理有限公堤司物业费：1.9泰0元/平方米·月车位配比：车位葬充足1:1打造英希伦风格稠的中高趣端现代言社区，抹成熟的大商业、货生活配诱套，优级越的地熊理位置究，便捷窃的交通开盘日期首期2011年7月23日，三期2012年8月4日交房日期2012.11（首次交房）物业属性普通住宅、公寓所属商圈固安经济技术开发区户数三期3055面积区间79-130㎡建筑类型多层、高层去化率去化率80%32孔雀英国傲宫——规渴划特色项目规划终三期开发态，总建面管110万把平米，定正位中高端锦产品；业撤态分布为吓高层为主阻、花园洋屯房为辅、架部分商业喂和叠拼别未墅；社区惜整体采用壁英伦风格到，高层A屠RTDE季CO建筑违设计项目规附划三期言开发，栽总建面110万平米，苹定位中高章端产品；业态分也布为高溪层为主援，花园考洋房为铅辅，部薯分商业胶和叠拼壤别墅，功社区整揉体采用砌英伦风符格33孔雀英国蒸宫——当仗期在售项目三咽期规划摄建面1100锋0平米，建倡筑面积28万平米慢，百分百壁为高层旗产品22-左28层；户型面韵积包括57㎡的一居尘、86㎡二居堡、106㎡三居贡，其中世二居占择比70%，三居惠占25%，一居占也比5%15#16#17#18#26#24#25#20#21#23#22#19#27#28#29#30#31#34孔雀英国般宫——项租目推售产品时间轴201山2.72012绣.12700套60-1完20㎡一居——三居5700/㎡544套416套截至201驾2年1月——1锦2月，项目售共计去化水房源506就3套，均乐价750牢0元/㎡，年肤来访量2531策4批，回款换额达到22亿项目去化陪速度快，债月均500套。项目以高头层为主，候辅以别墅屯、洋房提苹升项目形积象，是华尖夏打造固能安片区标鸟杆产品，槐推盘节奏坚较快，去嫩化情况好剖，以增量昂带存量进炎行推售，单由于项目作位置较好喜，第二机披场信息落岂地且推广燥力度大，誓去化速度访较快，约500套/月。约201殖3.3600套500套60-没120㎡一居——三居7000元/㎡60-脾120㎡一居——三居8500元/㎡35孔雀英丽国宫—沿—商业潮规划本项目商课业规划于稼沿国道区纳及社区主影街区（社屠区地块被升省道分割营），其商心业主要在南临街商业存解决，社瘦区内部无浴底墒配套毒。临国道商业街社区主雕街商业辨街36本案社摧区商业允规划项目总求体规划毯建面69万平米。咬其中商业勾约2万平米，槽位于项目乏的西北角茄，分布于套项目西部令和北部外牲街，呈L形分布。香汐项李目规划当前商业册规划分析商业约2万平米，剑位于项目微的西北角抄，分布于耗项目西部征和北部外混街，呈L形分布漆。考虑到项缴目社区开测发规模较恰大，开发诵时间较长姓，社区西途北L形商业往不能有甘效直接巩的满足奔小区内患部的使军用，尤篮其是上发图紫色季长方形串覆盖区渴域。一期二期三期商业因此社区挨内部增加傲商业（住饲宅一、二宾层改商业胡）的想法辽是具有高我度前瞻性霜的，同时晓可一定程妹度增加业葵主购物的立便利性。39住改商鹅规划更久改建议商业规蜜划更改绸建议要使社倾区购物义便捷，盆完成社悦区一、武二层住冻改商，萝要回答论下列三铅个问题熔：1、是不言是全部法住宅都暖要将一症、二层甜改成商怖业？（没有你必要，湿考虑商伐业服务灾半径，祖只个别啊楼栋更闸改即可虹）2、将哪版些楼幢荒一、二戒层改成缩慧商业呢壁？3、住宅拿一、二仆层改商奶业，其称价值到耽底有多纯少？41商业规旺划更改触建议一期二期三期商业1.1期（1#、2#、3#、5#、9#、10#楼）不考秃虑设置底被商，原因允有二：目前1.1期已经施降工，部分概楼座已出缝地面，从陕实际情况饼看，修改除规划需要阔一定周期知；位置距安离社区弊商业规浅划位置州较近，倾社区居梨民购物时较便利导；建议项目衰一期不考材虑设置住翼改商，将块重点放在社二、三期济规划上42商业规祖划更改溜建议30#27#21#重点考梅虑二期诞、三期掏设置相详应的底方商；在项目地泪块形状及唯现有社区层建筑规划深的基础上龙，并考虑副商业实际启使用情况助（频率）食及便捷程社度，将社撑区划分为挖如图所示两红、绿、擦黄三部分慨，其圆心线位置附近京楼幢为商察业设置最锣佳位置；故建议选踩取21#、27#、30#楼进行堡一、二怎层住改妙商；在将重点师集中于考记虑项目二训、三期规欣划的住改不商的基础摩上，建议卖21#、祖27#、后30#进与行一、二坟层住改商43定价方嘴法——卧采用商量业/住慢宅比较筐法来进龟行价格凭定位。市场比较勿法估价步风骤为：1、收集萄交易实饮例；2、选取漠可比实翻例；3、建立价逐格可比基他础；4、进行晕交易情线况修正践；5、进行崖交易日迫期修正探；6、进行区威域因素修糕正；7、进行个况别因素修扣正8、求出滋比准价刑格商业规划嘱更改建议44商业规划馆更改建议定价说桌明——置通过与帮住宅对滑比手段挣，进行形商业价司格的预素算通常沿忘街商业增是住宅舒的1.8-逃2倍，内部笨商业按照热沿街商业盒售价的75%计算采用商业/住宅比务较法测君算本项抽目静态广基价市场影响锹因素与市夕场动态发旦展结合静态动态市场影响丛因素与市脊场动态发习展结合定价方式定价依据45商业规划惭更改建议预计项目额内部商业像价格在1柜0000胸元/平米公左右项目在册推售中秧通过几显次价格砖成长提伪升，均幕价区间伸在6500状-700太0元/平米，乞考虑市朽场风险冰，以及烂减小计趟算过程扶中主观辛因素所使导致的巡寿误差，始建议项茶目内部格商业平祥均价格清在+/-粪5%之间浮桑动，项鹿目内部直商业价辅格区间里为：9400为-105桶00元/㎡，取单中值100浩00元/平米第一次开睬盘走量限量房（资源蠢差）价格遵循绢以新带旧动成长路径价格运动具线路第二次轨开盘价格标摩杆1、某房商源拉高杨价格，拿此时其浩余房源举走量；旧盘提案价2、在新盘习走量时，纱拉高旧盘廉价格产品加推3、拉高其价格4、节假日畏促销限时纠折扣优惠第一阶形段第二阶段第三阶深段第四阶哲段第三次希开盘住宅价赢格第N次开盘46商业住侦单价按棚100液00元凉/平米嫌计算，每预计内慎部商业笑总案值塔205熊2万商业规恰划更改恶建议商改住楼幢商改面积（楼幢平层*2）商改单价（元）商改总价（元）21#67010000670000027#674674000030#7087080000合计2052000047商业规划杠更改建议——小结一、住选宅商楼墓幢：在项目地道块形状及置现有社区狠建筑规划庆的基础上正，并考虑慢商业实际校使用情况序（频率）参及便捷程揭度，建议拘更改21#、27#、30#楼幢；二、收益叔预估：考虑到相住宅销鸡售周期章，及商希业销售尖时间，煤预估内磨部商业兵销售价乓格在100款00元/平米左右权，内部商骂业收益额西在2052万元；住改商培规划更鞭改价值些评估商业规划谈更改效果伪评估在完成唤商业规闪划更改棚定位后掌，需对迈改方案违进行深塘思熟虑区，正确弊做出效玻果评估筹：1、更改这前后的指收入差仙距？2、更改前贿后对社区睛及居民的愉影响？50更改前住意宅收入额按住宅均诵价700罪0元/平捆