大盘房地产项目管理开发特点及攻略

大盘开发攻略王志纲工作室大盘开发的特点大盘开发的优势规模大才能营造高品质的环境、有足够的空间进行概念开发和泛地产开发。规模大可面对更广阔的市场。规模大可以使开发、经营、管理、服务、推广成本相对划算、低廉。大盘开发的优势有较大的利润规模。既适于低开高走，也有打价格战的基础，竞争力更强。有较大的调整空间。小楼盘一但定错位，全盘皆死，大盘则不然，有足够的空间予以调整。大盘开发的难点大盘开发规模大、周期长、所需投入的人力物力财力大，若不能环环相扣，势必导致混乱与溃败。 先期开发若不能迅速走红，往往容易拖成烂盘，不可收拾，反受其累。而先期开发是必须一炮打响的，因为正如英文谚语所说的：Wellbegun，halfdone——好的开端是成功的一半。 所以先期开发在投入有限的情况下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，费一番苦心，以保成功。大盘开发的难点大盘开发所需配套设施繁多芜杂，分散了资金力量，使先期投入的规模受到限制。大盘开发的难点大盘开发易于陷入漫无主题的一盘散沙局面，若没有一个强势主题，非仅导致大而不当的混乱拼凑，且其中可取之处也易于被竞争对手所克隆，丧失仅有的闪光点与竞争力。大盘开发的难点大盘必须广泛适应不同层次的消费群。必须合理分区，推出不同定位的住房。在这种情形下，从规划到推广均面临复杂而多变的挑战。大盘开发基本模式万科模式专业化品牌扩张型市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者专业化、品牌化路线跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌江湖盟主策略局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成碧桂园模式规模化实力扩张型在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销纵向一体化的企业运作模式化、工业化的产品路线高门槛（现楼）营销策略连锁化经营，但只局限于一个区域板块是哲学思路的成功，“五出”理论的成功。占据了中国房地产开发的一个时代。但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。丽江花园模式积累完善型广地、祈福、光大、金碧等都属于这一模式。从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心企业运作是由项目公司到专业公司产品成熟，配套完善做社区文化和生活方式文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地金地模式专业化精品型注重企业文化与企业制度建设精品路线品牌与企业成长性很强开始由区域市场向全国市场扩张奥林匹克花园模式主题与专业开发型概念地产，复合地产，主题地产注重速度与创新注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销由项目公司到专业化公司与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化强调资源整合和战略联盟面向大众的根本性需求连锁化全国性品牌扩张，全国性网络大盘开发基本原则基本原则严格的成本控制与合理的利润预期；切忌短期行为，不是不报，时候未到——大盘开发要的就是时间；一个好的开局，特别是开局时展示出高标准的环境、配套水平，对未来走高走低均有利；基本原则把握开发节奏，控制每期供应量，小步快走；可持续性的关键在于业主的口碑和有足够的热点不断刺激市场在针对面广的基础上，每期开发的产品均有明确的针对性；发展商的品牌形象与给公众的实力感是重要的市场信心保障。大盘开发基本策略市场决冬胜基础—项目和弟企业都勇必须是购全能冠馋军在今天“苦规定动作纳”标准越妄来越高的淘竞争形势穴下，正是铺建立社区凭个性与特俯色空间所些在，在完熟善“规定曾动作”的蓝基础上以家出色的“六自选动作问”建立项做目的个性蛛和特色，颜这是市场马决胜的必桂由之路。确立市场墓地位的关滴键——项目主南题概念文的确立要做好“拆自选动作挎”，建立笔项目的个稼性与特色炕，关键在任于主题概竞念的确立舌，营造一沸个实现这俘一主题概好念的支持叨体系。否往则在市场霉和竞争中角，只不过栋是一种包料装超越同质舰竞争之道——总体差废异化与跃局部领苦先的竞喜争策略要想跳博出激烈胀的同质盒竞争，宿必须要剃采取差捏异化的坡竞争策浩略。针底对不同馋的竞争祥市场，决采取不击同的差杨异化策遥略。主拿要是环黄境、价惕格、主议题的差膨异。交响乐——分区特锅色与开厕发节奏惭控制大盘开甩发切忌殖：一忌就啊是没有僵引导市府场的题敏材；二忌在首传期开发时慈绝招出尽喇，使后期霜开发无题热材可做。这将把常成败压待力完全宫放到后若期的营弹销工作左上交响乐——分区特形色与开伯发节奏腾控制大盘犹如奴交响乐，谷由一个可击持续性的沙主题概念累作为总谱肌，不同时枝期开发的端不同分区劲的特色，脖和不同时继期针对不库同目标群久所构成的乳不同推广鲁方式、诉打求点构成霸了各自的俩乐章。综合控制票开发节奏昆，就像交茄响乐的指戒挥一样，绸只有这样烦，总谱和前乐章才能扁得到完美盲的演绎。先做环境孟和配套，疾后卖住宅——从休闲走额向居家的驰启动策略只有先收做环境万和配套职，才能樱发挥地馒块自然笑环境资捉源的优贼势，予尿人充分橡的吸引芳；只有先做裤环境和配碗套，才能估将主题概社念落到实诞处，予人秒感性的认无识；只有先做赌环境和配垃套，才能侮显示企业犬实力，予及人充分的穷信心；先做环境栽，由于地剑块自然环方境资源优贞越，投资贷不大，但脖效果显著似。大盘开技发主要弯步骤大盘开发跟的主要步冤骤前期策划阶段规划设计阶段工程施工阶段营销推广阶段售后跟进阶段土地储备阶段土地储反备阶段市场前景丘判断政府发悼展规划吓理解土地成本贵核算合作方/参与者工作内容项目预涨可行性跑研究主要决散策城建、吹规划等稀政府相还关部门拆迁安炊置补偿判断项蝇目的投干资价值地价谈掀判拆迁安置耽补偿费谈驼判大盘开发势的主要步昏骤被拆迁瓦安置者前期策皆划阶段态势分析总体开发思路开发理念设计合作方/参与者工作内容开发策略设计主要决策策划公司市场调研公司可行性研究选取策划公司选取调研公司开发策略选择确定项目定位确定启动策略大盘开发嗓的主要步珠骤前期策划疾阶段态势分析总体开发思路开发理念设计合作方/参与者工作内容开发策略设计主要决策策划公司市场调研公司可行性研究选取策划公司选取调研公司开发策略选择确定项目定位确定启动区大盘开发协的主要步排骤规划设归计阶段区域发展浅概念设计项目发展插概念设计项目详抽细规划剩设计合作方/参与者工作内容建筑设辱计主要决补策规划设替计公司建筑设唤计公司选取建趴筑规划爸设计单钢位确定规葵划方案确定建筑寨方案资源整宰合政府资床源配套设伴施经营惹资源园林设侵计园林设落计公司大盘开扯发的主皮要步骤工程施工修阶段建筑工笑程招投育标进度控轧制及工盟程监理设备、材听料选择合作方/参与者工作内忌容工程验收主要决贪策建筑商建材、设卖备供应商甄选建筑虽单位甄选建环筑单位选取建材碍及设备工程监塑理公司大盘开案发的主色要步骤营销推支广阶段整体市场半推广计划形象包装恰计划价格策略迹计划合作方/参与者工作内串容销售培驻训主要决趴策销售代慨理公司广告公剖司确定整辛体营销障策略及舱实施计昌划审定各阶变段的售价幻玉及优惠措拢施甄选代撒理公司资源整饿合物业管矿理顾问商家（升家居供纳应）销售实循施与控苹制甄选广搜告公司大盘开译发的主而要步骤售后跟进化阶段签定销粱售合同工程改蛙建跟进楼宇综合折验收合作方/参与者工作内容主要决策销售代伟理公司建筑商制定物业低管理方案累及管理守滑则工程验掩收资源整房诚合律师事务屠所大盘开霉发的主捧要步骤案例分甜析模式之一庙：单店做局大

案例策：祈福新倍村祈福新邨穷由广州市呆番禺祈福钟新邨地产扮有限公司膛开发。位员于番禺区倦钟村镇，剪整体规划毕占地65育00亩；热经过10哀年的开发丙，已有近敢2000魔0户入住悦，被誉为幅“中国第发一村”。祈福新村壤：单店做剂大的典型总体概况占地6500亩总建筑位面积：200万平方米容积率诞：1建筑密嫂度：20%祈福新村罗：单店做就大的典型开发时间对：199致1年至今渗，十二碰年。已开发面打积：500扑0亩已销售堂面积：3万套，170万平方腰米销售价金格：洋什房3800元/m2，别墅访从60万-100肯0万不等。主力产纸品：五窜层洋房捡，60-恐80m凳2二房和90-炸110子m2三房为主终。祈福新村玻：单店做消大的典型自1998年祈福将夏主力市场朽转向广州碰本地后，乞开始从度元假大盘向阔长住型大节盘的变化纱。199秆8-2愚003请年，正百是广州婶人均GDP从35脊00美统金向5乖000炼美金上李升的时某期，可平以说，还祈福正偷好抓住哑了广州舟郊区化蚂居住从墨小步慢磁走到高杯歌猛进落的盛行绞期，吃库到广州配经济高挣速发展狗十余年断的丰美筛果实。另一方面秆，当大盘丝式时代到来介时，祈福胖用八年辛掠勤耕耘，句在开发标炮准、社区搂氛围、管牲理服务等勾方面做好界了积累。怎么把单蜻店做大？在每年推劫出10-糊20万住誉宅的同时扁，祁福完蒜成了以下严大事：96年真面积1已2万平完方米、吩投资2挤.3亿黎的祈福止英语实议验学校里落成；97年面祸积33万闷平方米、避投资3亿兔的祈福湖快及水上俱热乐部落成费；98年锻面积2米00亩买、投资孕250签0万的男祈福生杜态农庄系落成；98年开叠始，社区惹巴士实现呼24小时尼运营99年面脱积8万平卸方米、投胆资3.5判亿的祈福划度假俱乐茂部启用，抽投资1.灿5亿的祈辽福新邨学管校落成；200粮0年祈秤福酒店匪启用，误祈福食婚街启用秒；200表2年面帆积9万唱平方米屯、投资晴10亿钥的社区溜三甲医彩院——出祈福综迷合医院姓落成。祈福新医村：单玩店做大信的典型销售的六点大利器：交通：外厕线：广州7条线路抚、市桥窄、香港亮、澳门与、珠海弹、深圳辰、顺德揪等，内敌线社区备穿梭巴肚士。全亦市唯一畜的区内娇公交体鼻系，拥分有屋村锐巴士近巧３００挪辆，上也下班时召间每１翁０分钟另就有巴开士接送拴。700多班次屋长村大巴，24小时运营四（199碍8年开始奶）8万平方回米大会选所（1999年对外营咳业）500颤0平方丸米的超史市、一仿万平方举米的菜迫市场，赤食街（199弱9年对外弄营业）医院（2002年对外营禾业）20万平方米逐的小学、凤中学、幼藏儿园绿化环勒境，绿桥化率超延过70粥%，大澡型人工企湖、2摇00亩半农庄小结祈福新拔村是将焦一个盘典做大做斗强的典救型，它在98年前，以明港澳市场弊为主，发班展度假洋葱房和别墅输，自98年后，甲瞄准白纷领小康帖家庭，炊发展物冻美价廉裂的洋房可。由于距盲离城市援中心偏纺远，它蓝逐步发幻玉展了齐剂全的社扁区配套物。并以旁此与低赞价形成侦拉动市恐场的双仗套马车腹。小结祈福新辫村主力鲁产品总汤价始终慈在30卧万左右隆，不超硬过40万。在广州身，这种睁价位的道楼盘，至质素好固的只有花在郊区仔。而其处综合素艇质，除另了南奥守，广州步雅居乐礼，暂时融无法与柳之抗衡猾。祈福新村土与同样做朴白领阶层君洋房市场笔的后起之通秀相比，叶其优势还违在于它发白展历史长披，社区成磨熟。即使努南国奥林戏匹克花园欧上升迅速弯，但也只封是瓜分其陆部分市场吨，由于白疼领小康家厅庭市场数朝量庞大，疾祈福新村狼仍以其成率熟优势领最先市场。祈福新村消给中国楼愿市的启示牢牢占镜领30-农40万/套房子费的小康砍阶层置荐业市场涉，居住抢性价比多做到最磁好，或疾者是最动好的选挖择之一姻。配套设施关，销售道越具集中布港置。虽然这座么做的意原因之趁一是199症8年前并未检考虑向长笋住型发展效。这么做酱的后果也伸导致业主刷生活上的谣不便。但叠对于销售宇来说，销纵售大厅、额食街、会白所、公共决绿地、社娘区巴士站常、商场、边酒店、医熊院所形成汇的庞大“泳市容”，玻已足以让白买家震撼巾、兴奋和乌冲动。忘淡记路途遥炭远，忘记虎身在荒郊壶野岭。199歼9年后，似这样的待开盘标碗准，可积以说是炕广州一咏绝。许算多人甚擦至还没捧有去到员工地现咸场，已挤经动心过。祈福新处村给中决国楼市答的启示做单项央冠军。产品创新州，祈福新怀村不如南浩国奥林匹少克花园，午产品精细载，祈福新锡村不如星鞭河湾，然珠而就是抓忽住郊区大妖盘社区配衣套不足的出文章不放骨，祈福新嫁村十年耕四耘，硕果仿累累。每局一个大型踢配套的落扑成，都使她祈福新村连在人们心曲目中的地优位更加突辛出。也使发其他发展长商望而却捎步，在竞干争的舞台晌上另辟蹊年径。模式之二昨：行业标鸟准的颠覆射者

案例焰：星河湾总体概况占地：120鞋0亩开发时间木：200上0至今已开发太面积：700亩已建筑面踢积：75万平方米开盘标近准：一组团、诊四组团现随楼江边环伤境整治——骑江木岔道清水养洒鱼、以毛水为主毅的园林堂环境靠近销售谅中心的风魄情商业街会所这样的开违盘标准，芬在星河湾肌的二期、汽三期开盘旱时，只是塘增加了“肿交楼标准貌样板房”矛，就成功丹地实现客丝式户从54万-68万-88万跨越怎。换句析话说，胸星河湾既一期园慎林环境呼、会所拜等开盘释标准，脆仍然被运购买88万/套房子红的客户羞认同。靠什么颠赶覆行业标音准？星河湾销疫售的四大西利器：园林环境建筑产风品室内装修挎标准执信中学而归结到垃一点，就谢是高投入梁，高标准耕，产生的梳无处不在翼的精致。星河湾炮董事长谷黄文仔克用五把垂尺子，两总结星浪河湾打跨造产品难的标准甘：卖得好比对手烟好业主说好专家说好自己说沟好经济指标一期二期三期建筑面积（平方米）32万11.8万32万住宅（平方米）18万9.4万20.3万地下车库（平方米）2.7万2万6.8万公建（平方米）11.3万0.5万5.9万容积率1.21.51.93总户数1612户860户1427户户均销售面积（平方米）94130（不计算公寓）160均价（元/m2）490053005500户均价格46万/套68万/套（不计算公寓）88万/套星河湾首期产品户型建筑面积数量总建筑面积比例A11326079204.3B12098811856063.8D844323628819.5E192130119606.4C复6E复式13256600.4总计1151612185860100星河湾二期产品户型销售面积建筑面积数量总销售面积总建筑面积比例A235265307050795012.3B18020416288032645.1C109132215234352838043.9D1561806195161098017.0E809563504059859.3B115619717265233495.2C4复式2172429195321783.4D1复式2963374118413482.1E2复式16118346447321.1A复式38343613834360.7总计1301544205473764602100星河湾三期产品（一区销售资料）户型面积数量总建筑面积比例平层1168598606.21271602032012.71453465017031.51621242008812.617264111807.01831081976412.41955097506.1复式22412240.12541538100.1297411880.731326260.43422999186.236413640.2375622501.4总计160.1526995159512100小结从一期仙到二期练、三期剧，星河历湾不论疗是单价散还是总绩价，不贡断向上严攀升，脖其目标明市场与果周边洋值房类项约目差异要越来越彼明显，躬与郊外贡别墅类边项目开芒始趋同央。在总价牵攀升的芳时候，抛社区配帆套、装挠修标准辛也开始恳加码。园林环装境的引瓶爆力—世—交楼脑标准的减引爆力犁——整跨体配套演的引爆哪力，成倾为星河掠湾在追巨求全面失超越同川时的一闷条中心清]线。星河湾之缺前，广州洞郊外大盘动是二分天尚下：以洋犹房为主的服低价楼盘栏，吸引买困不起城里附同等质素辫洋房的白流领工薪阶批层；以别呀墅为主的摊高价楼盘国，吸引“5+2屯”生活模淘式的中栽产乃至脉资本阶铺层；而希星河湾穗为什么充敢于以当洋房类相型的建央筑产品反，开发办郊外大好盘的高融端市场柄？并且倦获得成贫功？——抓逮住一个畜新兴的薪阶层。200肌2年广州市盟全年人均GDP达到4.1旬9万元，饥按当年托国家平妈均汇率企计算，盘突破5000美元，广帅州市的人争均GDP由199馒7年3000多美元趋到2000年突破400置0美元，只共用了3年时间，饲而再跃上5000美元的食新台阶兄只用了2年时间奶。广州私再车拥有棋量目前灾仅为23.阿5万辆，愈低于广裂东省3.5/百户的平吊均水平，晒私人购车杏虽然火热蚁，但由于问种种原因挂，还没有抱迅速上升携为消费主我力，富裕咽起来的广坑州人仍然包以买房作具为主要大绿宗消费对传象。人均GDP的变化咽说明一胞个事实燥——广芝州小康值家庭，倦中产家亲庭基数网迅速扩厅大。而研中国房虎地产只恰有十年勇历史，穴淘汰旧捷的不成玩熟的产居品，实照现二次部置业正荒是这批哄新兴城泳市中产芝阶层的目一大需巨求。能脖打动他讽们，满倘足他们配需求的晨不仅仅跳是洋房表向别墅寒的进步姓，更是萝整体生期活空间涝的进步茅。星河湾正资是寻找到泥这个市场脸空白，并棉且努力做夏到唯一。巧无论别墅恼洋房，广益州楼市在50-苏80万之间的匪产品，品茧质无法与军星河湾抗信衡。星河湾圣对中国解楼市大问盘发展第的启示在别墅俊与低价走洋房之窝间，星亩河湾用轿新的产们品标准河，开创陆了郊区泄长住型朱大盘的故第三个背市场。不是让具买得起30-4仁0万房子的秩白领搬到额郊区，而混是让买得母起50-怀80万房子的皆客户住到加郊区。星淋河湾没有瞧把钱花在色地段上，牌也没有把扭钱仅仅花苗在住宅面紧积的扩大士上，而是告整体高投拜入、高标道准的素质玩，创造了水有别于城惑里住宅和宝郊外别墅贤的另一种冠产品。星河湾免对中国量楼市大国盘发展宴的启示以星河举湾为代吊表的这吩类产品护预示着秘郊区化犯居住的峰一个发现展阶段胸：在经济发厦达地区，承郊区化住恨宅成为整藏个行业水盐平提升，心市民居住辱水平提升匙的地方。燃创新建筑狡产品，高翁标准的社绢区环境、认配套、服皮务，引领尚着行业发鄙展，人们食生活。实施前栏提企业资金循实力，24万独平方米介现楼开姻盘，2禾001信年底交介楼进驻企业产品维打造水平你，从精度解、速度全只面颠覆现妥有标准；抓住市伐场新的哄空白点众。在别墅与且低价洋房变之间，星途河湾以新部的产品标便准，开创旋了郊区长窜住型大盘柄的高精市询场。模式之三胀：复合地市产

案例弟：南国奥守林匹克花鼻园占地100其0亩，建筑恳面积75万平方滥米，以宰体育运舒动+居辞住复合自，2丘001歌年7月花开盘，窝5个月爷单盘销报售面积炎15.洪8万平林方米，向位居2纽奉001移年广州狸楼市销本量亚军透。同样收针对郊季区化居便住的大往众市场县，南奥矿成功地往开辟了助另一种摆地产开邪发模式挪，并且田因为其响短期内钻迅速打持开局面唉，对于钞大盘开选发的借罗鉴意义搂更为明点显。一期开发郑面积：三亏个组团约17万平方卫米以80m2二房和110丢m2三房为主卡力户型户均面积凳：100m集2均价：380医0元/m2洛杉矶奥运村产品户型面积栋数数量总建筑面积比例A110231842024037.1B83201601328024.3C65690585010.7A复式153

61933317.1B复式163

36586810.8总计102

53154571100首期配套会所体育馆小学幼儿园高尔夫球娇场撒野公戴园2001年开盘叔标准首期洛杉窑矶、雅典率组团，约700套房子敏，8万平方米销售中心体育馆停车场付、巴士篇站景观大挑道小学、幼光儿园撒野公样园2002步年5月哭南奥推出滔悉尼奥运怠村悉尼奥运释村基本资买料户均面积着：114m古2主力产品党：85m校2二房和125m莫2三房均价：阀420月0元/m2悉尼奥运村三区产品户型面积栋数数量总建筑面积比例B1454821189016.1C125123594487560.6D8581781513020.4B复式2624820962.8C复式250122430004.1总计114

651739911002002年开盘标圆准一期开盘饮标准：会关所、学村财、撒野公免园、候车汉厅、高尔霞夫练习场列等。建成组团样板楼北京奥运村一期户型面积栋数数量总建筑面积比例平3811632182528845.5578372561610.12复式23631228325.1019931223884.301763621091219.66126348604810.89总计125.5973

44255514100200丧3年5最月秤南奥推复出北京碗奥运村2003年开盘判标准：已建成的增四个组团已建成估的配套北京组条团样板滤楼南国奥林驴匹克花园用对中国大帮盘的启示产业复塔合，做录出唯一矛性。高尔夫+体育运狭动+地产，从膛产品到社竹区文化，趣充满前所萄未见的创群新精神。歼在此基础唇上，以市汉场基数最音大的白领轧阶层为主藏力客户群浅，房价控籍制在30冶-40万左右弊。这样萌就创造伟出“新的提炎升的生活有形态，旧司的不变的杏价格”，对客户耗充满强烈烈吸引，对赖比市场所茂有同等产咳品，具有劲压倒性的共性价比优潮势。小步快走培的开发规规模。每次以5万平方米丈的小组团瞒推出市场郑，约400套左右。克一旦热销吹，乘胜追觉击，工程腥速度惊人务。集中布俱局，浓涂墨重彩绪的销售呀道具。销售中肿心、撒举野公园乌、学村规、高尔情夫，统塔一成一众套销售天道具，洗集中布谢局，与笼现场包剧装结合嘉，形成尚个性鲜舰明、极菜具感染敌力的卖谢场。把主力好产品——4-舒5层小洋房丹，作为出能奇制胜的丹重点，在畏既定的产膛品类型和来户型大小夕的前提下奴，着重在丹平面布局虚、楼宇外搁型上不断订创新。实施前提企业跨行慈业整合资委源能力企业产品近创新能力俗；企业施暴工速度幅；凤凰城：斥一夜成城走的恐龙2002朽年，位于肢广州东部异郊区——彼增城的广棋州凤凰城选，首期开增发250雕0亩，5种月1日正阿式发售，祸截止20勺02年底叉，共推出洗近100歪0套别墅末，100臭0套洋房慎，销售面助积达47铸万平方米乒，销售额泽达22亿胳。开盘准滨备销售前雷投资：营约10哈亿，建滤成区2虚000企亩产品100呀0套带精青装修别素墅，私货家花园倦绿化基攀本完成1000套带精颗装修的亿洋房环境入口美也化园区主匪要干道恐沿路绿社化，交奴通节点老美化别墅区内废湖泊、河仆流开挖洋房组尺团间绿乓化配套会所（已箩落成部分砖设施，如苏泳池、组桶团小会所苦）交通中夫心商业街（桥部分已开毕业）餐饮（部师分已开业甘）近1万影平方米淘销售中垦心道路交申通广州广园岁东快速路200台洽看楼巴士效，开盘期幻玉间十个看果楼车接送蒸点，包括显广州市区曲7个，黄泥埔、增城南、东莞、纸香港、深捐圳各有一呼个。推广地毯式覆翠盖媒体轰滔炸，5-浮7月广告婆投放接近翼2000巧万，全年储单盘广告酷投放超过络3500烟万。集团瓣广告投放仁超过2个挎亿。产品独立别伴墅为主巴，190m锤2-35浑0m2面积占据都八成左右延。洋房面积栏75m2起，少量复式恢楼，面积170-观190m府2少量联体亿别墅，面炼积190孩m2碧桂园苹凤凰城僻对中国瘦大盘的桐启示以速度和丸力度求胜论，一夜成享城做地产赶的格兰阵仕，以博价廉物滥美为旗判帜，打结击对手在产品晋规格多好样化的该前提下像，以价脏格抓住腰市场的诱空档，皮别墅平淋民化实施前晕提强大的资县金实力，200投2年5换月以现克楼实景活开盘，冲实地样搏板房多蛾达40种余套，例200抓2年底宪一期收交楼进驻芽；头啖汤军的市场针资源。一期七持成买家记来自增苏城、黄撑埔。广买州市区笔、黄埔贫、增城啊临广州卫郊区经富济增长兽积累多更年，而见没有如拥此价廉稼物美的幻玉产品供遗应；土地规石模够大毫，可以茂有效控尽制单方铜成本；企业具有块非常强的奖资源整合忆、操作控张制能力，沿可以实施毒高速度、且大规模工搅业化生产放；模式：院多国部蜘队祸联合开造发

案肾例：西爽安田园恢都市田园都粗市位于统西安高谦新开发待区，由磁西安紫陈薇房地撕产开发腾公司开债发，以屑“统一猫规划、大统一施纠工、统输一监理筝、统一亭销售、始统一推创广、统旦一管理雕、统一县品牌”遵等“八旬大统一衡”的开虏发模式则，十家禁开发商焦共同投愈资，阻200时0亩同添时启动项，18刃0万建股筑面积腐，20端02年帐7月开艺盘，当贿年预售豆70万就平方米停。紫薇明地产实短现项目忙销售业井绩、项险目品牌忙、企业乱品牌的双多赢。开盘准劳备首期投资梦：约14恩00万产品8套样板打房配套学校规划裂定位环境示范环境1万平搭方米销单售中心推广投入14块00万销咐售费用，碌以示范区骂和压倒性僚的媒体推嫂广造势，基解决产品世认同、区饶位认同、扫品牌认同勺、生活方京式认同等幕问题。实施条院件政府背均景企业毯机制，纤拥有土土地规划龙、宣传驳造势等挪方面主虎动权和统控制权祝；市场存尾在产品戚真空;市场存卖在大盘即真空，土从产品州到销售杀，拥有肝对大盘寇的定义机权；谁跌了俊跟斗？200恼0年华南笨碧桂园以，遭遇肌碧桂园截集团有访史以来必的滑铁土卢。200筛1年，华南玩新城受到戴冷遇200半2年，广州击雅居乐令钻人大跌眼惭镜。华南碧男桂园输普在哪里馅？华南碧稿桂园自刮200袜0年五屡月开盘迅一阵火耀爆后，斗销售比瘦较缓慢宾，20门01年天周边大扶盘陆续付出来后惊，销售隆压力增狠大，不裤得不采正取降格丢措施推割广第二浪期盈峰史翠庭。奏200悦2年低检借凤凰纯城火热烛之势再搅推出第央三期映侍翠桃园佳。仍采飞取低价听策略。虽然碧口桂园集容团的这胁个项目伴并没有亿出现大圈动荡，甜但是对划于真正禁意义上军的华南很板块第起一个发煎力者来叹说，华卡南碧桂突园确实石没有获拍得应有盏的地位经。配套会所占地8报万平方希米，建沃筑面积布3.5舰万平方些米室内设拳施销售大厅完恒温泳院池 超市肉菜市浸场 网主球馆帖餐厅四阅览刃室乒乓球室街台球室食儿童乐侮园 游戏比机室保龄球室外设施泳池铜户外篮球念场 网争球场羽毛球协场 溜序冰场小结：首期规巩模大、抱启动示艇范组团奖规模大产品丰产富别墅别墅垮均价90经00元/m2左右。星（包括猛花园）粒做低端隶市场，串价格从絮98万反-37鞋8万，唉以12鸭2万-乱250酸多万为办主力洋房均价惨3500m2左右。主俱要市场仍慎然以26厦-36万遭和50-折65万为暑主复式抓慎住人们筹想买别等墅，而遣别墅价席格比较香高的心丙理，价点格趋于端于70迅-10惜0万之鸭间，原因克隆严疤重，从秒开发模圆式到产待品设计零已经没阻有新鲜远感。启蕉动不了悉新客户新出来耗的竞争熟对手改费变了游垂戏规则别墅单价恼是洋房的姿3倍左右静，确实存裁在暴利，券而产品落分伍。在凤屡凰城，别武墅与洋房灿价格比例松降低到2束倍左右。它输在哪州里？广州鞭雅居乐首期占份地面积旁：50蹲0亩首期开发吐：32万住宅：2齿0万公建配套秆：5万平休方米会所：2卷.2万平鬼方米开盘准鸦备：产品20万平友方米精装战修现楼在炊建配套5万平方两米商业街党基本竣工1万平方康米人工湖季开挖，湖死岸基本整团治环境沿路美涉化标志性修建筑小区主要冷干道沿路垄基本绿化交通免费看楼桂巴士，开罢通市区7花个接送点开通市区狠到楼盘的钉公交线路推广2002酿年5月-膀7月，以沈擅长广州波本地推广伏和香港推俱广的两家指地产销售赴代理公司歼联合代理遭销售，以听近150溉0万媒体驴广告投放劲轰炸市场舍。雅居乐饺首期产卧品雅居乐首裳期产品小结首期规英模大客户区间波清晰。近8成目标积市场集来中在92m2-12舞2m2之间，价冠位在34-负46万之间角。启动投资团大。这种定启位正好提是一期款星河湾卫和南国休奥林匹阳克花园孤的客户手。由于膛精度不躺够星河流湾高，筋开盘仓攻促，效韵果不明誓显，导阔致广州鸟雅居乐钥开盘反蜘应冷淡液，但同粮一模式秋的南湖糟雅居乐贴却可以杜胜出。尊因为在考那个地乎域，竞调争标准玻还没有军升级。为什么大腐投资没有赴大效果？游戏规千则已经滥改变，藏武器还点没有更板新。消费者已厅经被星河贴湾、南国躁奥林匹克坏花园和凤奶凰城创造摘的市场游阿戏规则所垃引导，改读变了单价示3000笔-500浸0元/m2郊区住盐宅的性侦价比判耍断标准凑。广州柱雅居乐裕目标市推场与南掘国奥林葛匹克花钉园、祈晨福新村碎十分相脂似，单谊价都在套390蜓0-4潜200鬼/m2之间，但寻是从开盘宜标准，价方格，都不磨具备优势线。开盘准备纤仓促上阵任，武器效伯应大打折傅扣。推广投入景大，但停门留于产品看层面。而戴产品本身名并没有震滥撼市场的酷创新性，畜加上遇到耻凤凰城更羡强势的“恳覆盖”，陕效果被淹渗没。200挣2年1次0月，捞雅居乐开在南海陕占地1奋000殖亩的项侵目开盘略，与广猴州雅居无乐相差秆不远的渴规划，溪产品、凉开盘标堪准，一债个月内广销售近冰600隶套，占起首期的泰一半。蛙这个案国例正好起说明广府州雅居巷乐出师竿不利的脱关键。因为南棉海经济棕发展迅花速，但贺大盘开蜂发还是爬空白，垂地产整粥体建设