大连东港竞争楼盘报告

东港地区项目调研报告目录东港片区在售/未售项目基本情况东港片区房屋租赁情况东港片区项目分析及建议东港片区项目情况上方-港景东港第良运四季汇嘉和广场万达公馆东港印象金广-东海岸上方港景公司介绍及基本资料开发商：上方房地产项目位置：大连市中山区五五路4号建筑施工单位：悦达建筑项目代理公司：智库策划开盘时间：2010年10月交屋时间：2012年4月30日占地面积：1.3万平方米总建筑面积：13.6万平方米容积率：10总户数：414户产权年限：住宅70年写字楼40年得房率：72%交屋标准：精装修（3000元/㎡)上方港景产品基本情况产品基本情况栋数：由一栋36层的超高层(40年产权写字楼），一栋25层高层（在售）和24层高层（回迁）组成。层高：3.4米户型：一室一厅到两室两厅面积：50~122㎡

五梯十八户户型面积配比：50~57㎡一室一厅60%80㎡

两室一厅10%107㎡-122㎡两室两厅30%主力户型：50㎡热卖户型：80㎡两室两厅（南北通透）价格区间：起价17900元/㎡

均价19000元/㎡

最高价23000元/㎡层差价：每两层加200元项目销售情况：110套上方港景产品基本情况地下停车场：500个停车位，价格未定公建位置：住宅楼的一层、二层只卖不租公建面积：200-1000平价格：未定，以作内部销售功能：已做好分割，可做餐饮车位及公建基本情况上方港景产品基本情况该项目定位：中高端项目亮点：稀缺的地理位置，完善的生活配套，交通配套。3.4米层高，4.2米开间。地热采暖，可使用煤气。购买人群：以投资客户为主，外地投资客户占50%。购房人关注：地段繁华、配套齐全、区域的未来规划潜力巨大。

项目分析金广-东海岸公司介绍及基本资料开发商：金广房地产开发有限公司建筑设计：澳大利亚五合设计事务所建设单位：金广建设集团物业：金广物业物业费：2.2元/㎡开盘时间：2009年6月占地面积：12.8万平方米总建筑面积：35万平方米交屋标准：清水得房率：82~85%容积率：1.8总户数：600户（二期）产权：70年产权产品基本情况产品基本情况栋数：16栋高层层数：27~29层层高：3.15米楼间距：130米户型区间：154~260㎡户型配比：154㎡三室两厅两卫60%178㎡四室两厅三卫20%260㎡五室三厅四卫20%主力户型：154㎡三室两厅两卫价格：均价20000元/㎡

最高价格23000元/㎡层差价格：100元/㎡销售情况：已销售80%470套左右金广-东海岸产品基本情况地下车位配比：1/1.2

（只租不卖）租价：500元/月公建面积：180

㎡~220

㎡

（只租不卖）公建出租情况：约有20套公建（位于项目主入口）目前只出租了一套，做为小型超市使用，年租金7万。（公建出租归金广集团总公司管理）车位及公建基本情况金广-东海岸产品基本情况项目理念：收藏山海项目定位：高端住宅项目亮点：山海景观。70年产权。购买人群：追求高品质生活，看重山海资源，及区域发展。信赖金广集团建筑品质。购房者外地人与本地人的比例：50%。项目分析金广-东海岸东港第公司介绍及基本资料开发商：华锐世纪集团项目位置：中山区华乐广场北侧建筑施工单位：名城广隆物业顾问公司：第一太平戴维斯物业公司：华锐物业广告公司：北京主观广告公司开盘时间：未定占地面积：8.56万平方米总建筑面积：15.57万平方米容积率：1.8交屋标准：清水总户数：977户产权年限：70年东港第产品基本情况产品基本情况栋数：18栋高层层数：18~20层层高：3.1米户型：90-200㎡主力户型：160㎡价格：未定东港第产品基本情况车位公建基本情况车位比例：1：1.3全部为地下停车场公建：7栋独栋公建总面积：6000㎡

，未分割大多数意向客户为中山区客户，产品高端定位，每周大概20~30组客户。由于未开盘，其他情况不详。良运四季汇公司介绍及基本资料开发商：大连良运房地产开发有限公司项目地点：大连市中山区鲁迅路88号建筑设计：大连建筑设计研究院建设单位：大连建工物业：良运物业公司物业费：3.8元/㎡占地面积：1.1万平方米总建筑面积：7.65万平方米（商业面积1.51万平方米）交屋标准：精装修（2000元/㎡）得房率：74~75%容积率：4.8总户数：635户产权：70年产权良运四季汇产品基本情况栋数：2栋高层层数：29层层高：3米户型面积区间：33~103

㎡主力户型：40~60

㎡户型配比：30~60

㎡一室一厅60%68~80

㎡两室一厅30%103

㎡三室一厅10%价格：均价19000/

㎡销售情况：目前已销售80%

计划交屋前清盘良运四季汇车位公建基本情况车位比例：1：0.9公建：60多套公建面积区间：60~80㎡

（已内部消化）良运四季汇项目分析产品定位：高端项目亮点：稀缺的地段资源，重点学区（39中）。70年产权，大型综合体配套。购买人群：年轻人占80%

中年人占20%自住用房占40%，投资用房占60%嘉和广场公司介绍及基本资料开发商：嘉和房地产项目地点：三八广场家乐福西侧建设单位：悦达建筑广告策划：同策广告公司物业：嘉和物业物业费：本期未定，三期3.5元/㎡开盘时间：2010年12月下旬交屋时间：2012年底占地面积：8700平方米总建筑面积：12万平方米交屋标准：全装修（2000~2500元/㎡）得房率：70%容积率：13总户数：1800户（四梯二十八户）产权：70年产权嘉和广场产品基本情况栋数：一栋超高层，两栋高层层高：3.5米户型：一室到三室层数：57层，31层。面积区间：35~93㎡主力户型：35~60㎡户型配比：30~40㎡60%50~60㎡30%93㎡10%价格：预计20000元/㎡以上嘉和广场车位公培建基本菜情况地下停勺车场停车位数仆量：750个比例：2/1（只租不旦卖）出租价紫格：15元/天公建：只疼租不售，卡面积未定乎，整体出朱租。嘉和广场项目分蜡析产品定蚁位：中除高端产品亮点汗：全装修烈，钢结构茅，3.5米层高帝。黄金稻地段。购买人定群：20~3课0岁年轻呀人，过珍渡用房逆。30~4奥0岁人，投够资用房。意向客户逼：30~4恳0%是一、洪二、三机期老客谦户再次括购买，需或介绍我朋友购橡买。大碗部分是鲁投资型换客户。万达公码馆公司介斑绍及基废本资料开发商：尼万达商业超地产股份币有限公司项目地点岸：中山区术人民路港卷湾广场东扇侧建设单秘位：阿鉴尔滨建扔筑腰中建二庆局物业：澡万达物咬业物业费：5.9元/㎡开盘时间号：200艰9年11月交屋时饲间：2011年12月31号占地面瓶积：4.2万平方米总建筑则面积：27万平方脸米交屋标准症：精装修膛（5000养~600悄0元/㎡）得房率：76~偏79%容积率滋：5.0瘦5总户数：630户产权：40年产权万达公妖馆产品基本虹情况栋数：3栋超高喉层层数：55层层高：3.25米楼间距失：42~4铲5米面积区棕间：280~释380㎡主力户曾型：330㎡热卖户型排：380㎡户型比例兴：280㎡200套、330㎡300套、380㎡100套。价格：220更00~关340汁00元/㎡层差：技每两层晨加100元销售情甜况：已弓销售70%万达公盼馆车位公建存基本情况车位：1000个车位价抽格：待恳定公建：辆无项目分析产品定位免：豪宅产品亮即点：万执达品牌鹿，绝佳每的地理进位置。讯产品品倡质，区墓域发展伸。购买人群座：生意人80%，外沃地人与括本地人割购房比塔例各占50%万达公漠馆东港印象公司介绍谜及基本资活料开发商：涛众和开发殊、美辰发设展项目地介点：中负山区鲁板迅路春障海街交方汇处南滤行建筑单垫位：建穗发建筑物业：众造和物业物业费：1.35元/㎡营销：代建理公司仲递量房行开盘时才间：200喇8年年底交屋时间滴：2010年10月占地面积裤：6.7万平方米总建筑宏面积：12.7津5万平方京米交屋标准嫩：清水得房率木：78%容积率烫：1.2总户数灭：144户产权：70年产权东港印伶象产品基本殊情况栋数：8栋高层、3栋小高层藏、8栋多层（AB迟C贯DE区总和)层高：3米户型面积绝：92㎡94㎡价格：9900伶~110艰00元/㎡层差：每颗两层50元车库：DE区无、凳室外停花车场公建：无销售情况勉：已出售50%（70多套）东港印象项目分潮析产品定位趟：中端产品亮套点：超洋高性价针比，五笼层以上愚可观海脉（北向条）。购买人群捏：80%来自中山犯区，以自樱住为主。20%来自沙疾河口区惠、西岗炎区、甘棉井子区么，以投恼资为主陵。东港片鞠区项目摇分析及滑建议图片东港片尊区房屋除租赁情慰况公寓：花样年华至三期–以小户型惭公寓为主30㎡租赁价格2200违~230划0元/月50㎡租赁价格350送0元/月佲仕财岸富--商住两条用30~变50任㎡租赁价卖格250滤0~2横800元/月住宅：运达嘉昆洲阳光--一层南怨向65㎡租赁价护格200炮0元/月（中高仔楼层2400元/月以上）春海街玻附近老银住宅--一室1500元/月两室1700元~200毁0元/东港片舞区项目掌分析及剃建议一.市场分旨析：1.片区特点不：小户型蓬公寓项目论区域繁华卵，配套齐图全，重点学区，与投资回报肆价值高。旺大户型住搂宅项目景液观资源丰富，烈东港片区姿未来发展步潜力巨大抽。2.产品面召积：该罪片区项仅目面积优集中于蓬两端，侄一种为30平-80平小型剪精装公域寓；一仇种为150平-38茎0平的豪捉宅。3.购买人群倘：小户型真公寓多以滩投资型客丸户为主，匀以及年轻人群作为避生活过渡里而使用。俭大户型豪冰宅以自主喝型客户为主贤，客户绳主要为忘追求高独品质生虹活，享流受自然徐景观资源的巷人群购房沸者多为个公体工商业播主。4.片区稀缺著产品：1）二七广攀场以东，灶目前无小欠户型精装其公寓，多漠为200若0年以前厉的老式州住宅。2）整个片测区比较缺载少90-1件40平中等返户型（厅包括二手房市场文）。东港片他区项目侍分析及奋建议图片东港片区煤项目分析轮及建议二.建议：1.推出小户股型精装公卸寓原因：1）满足郑未来东势港片区近大力发映展后的磨商务人肤士的居住需段求。2）春海街怠即将新建撕新玛特超临市，完善拘该片区的生活配套蹈。未来发横展趋势与行目前的三境八广场家乐福央附近的魔精装公红寓相似覆。3）填补锹目前二勿七广场殖以东的宵东港片傲区无精获装小户型公树寓的空息白。4）未来东畜港片区发吩展潜力巨丝式大，可吸俩引投资型客户前或来。东港片区处项目分析苍及建议图片东港片虑区项目蔽分析及唤建议二.建议：2.若建大户来型豪宅主要人群北：1.追求高缠品质生哲活，享果受山海辛资源。2.要求住宅忌的安全性助和私密性插。3.具备独一信无二的特呈性，软件滩和硬件都全在城市中具有枣稀缺的特威点。4.产品设计励、建造做政工在细节末中做到极威致水平。5.高标准服溪务的精致猪和延续性严。6.具有明毙星级或详有影响僻力的人强物居住窑，提高个人身份叛。东港片区械项目分析竭及建议二.建议：3.推出面积90-2番00平为主炭的公建1）春海街婚附近小型岁公建较少和，推出小翠型公建，兔未来经营可满户足社区讽内和周茫边居住晨者的日令常生活约需求。2）新玛特颗大型超市三的建成后扛不建议再滥建大型公塔建造成饱和影响惭销售。大连相似明项目对比一、亿达签东方圣荷说西二、亿再达宅语扮原东方圣荷锁西公司介皮绍及基议本资料开发商：大连软件河园开发有亿限公司项目地启点：沙肚河口区稻西南路99号。东临出净捎水厂建设单轻位：亿隶达建筑尘南通去三建物业：亿躲达物业物业费：2.6元/㎡开盘时丛间：2006年4月交屋时间稳：200典9年11月占地面积税：6.9万平方筋米总建筑理面积：15.8拆7万平方甜米交屋标准些：清水容积率纤：2.3产权：70年产权东方圣刚荷西产品基本截情况栋数：11栋18-3听2层的高厕层组成主力户型矮面积：150㎡-240㎡热卖产沉品：三太室两厅床两卫价格：150帜00元/㎡左右车位：越地下比翁例1：1销售情况宏：已经全趟部出售东方圣蔬荷西项目分砖析产品定位溜：高端产品规蒙划理念广：与山海谐使、与自然牢融产品亮血点：绝推佳的地患段，优火美的自停然环境细，看海解高层，萍亿达品吐质，优蛾质的物型业服务萝。购买人群挠：个体工前商业主、杂政府官员等高收牢入群体宅语原公司介超绍及基虑本资料开发商：大连软框件园开须发有限捕公司项目