中原地产二级市场项目策划流程2

中原地产二级市场

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中原地产二级市场策划流程

第一篇策划基础知识目录房地产基本概念房地产市场房地产开发策划以及房地产策划一、房地产基本概念房地产？？？

你的理解？？？如何？？？对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生更大的经济价值！一、房地产基本概念1.1房地产的概念1.2房地产定义1.3实物、权益和区位1.4房地产的其他名称1.5房地产业1.6常用的房地产术语1.7房地产的特性1.8房地产的类型1.1房地产的概念房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物结构设备装饰装修一、房地产基本概念1.2房地产定义：

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；一、房地产基本概念1.3实物、权益和区位：房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；一、房地产基本概念1.4房地产的其他名称不动产：中国物业：香港RealEstate：英国RealProperty：美国一、房地产基本概念1.5房地产业：房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业投资开发业；房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”不同用途的土地使用年限建筑密度容积率建筑面积、使用面积和套内建筑面积常规物业实用率不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；

“二级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场“三级市场”——一、房地产基本概念不同用途的土地使用年限居住用地：70年工业用地：50年商业、旅游、娱乐等用地：40年综合或其他用地：50年1.6常用的房地产术语一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积x100%（覆盖率）试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率=总建筑面积/建筑用地面积试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问容积率为多少？一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语

如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则建筑总面积=土地总面积x建筑密度x建筑层数容积率=建筑密度x建筑层数一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语建筑面积、使用面积和套内建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语常规物业实用率多层住宅：90-93%小高层及高层住宅：80-88%写字楼物业:70-75%商铺物业：50%左右一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）1平方米=10.764平方英尺

1公顷=10000平方米1公顷=15亩1亩=666.67平方米一、房地产基本概念1.7房地产的特性不可移动性,易受限制唯一性寿命长久，用途多样，相互影响供给有限，价值量大，流动性差保值增值一、房室地产基右本概念1.8防房地产您的类型居住物业咳：自住、喇投资商用物业脏：经营性打、收益性帖或投资性安物业。包括：写度字楼、零警售商业物蛙业（商场土、购物中自心、店铺）、酒起店、娱乐方类物业等养。工业物业本：工业厂尽房、仓储径用房、高旧新技术产耽业研发等特殊物堤业：得昆到政府宜特殊许附可的，摔如加油今站、机拖场、港服口、高袜速公路、桥梁例、隧道、铜赛马场、他高尔夫球是场、滑雪负场等二、锅房地产夫市场政府？？开发商？追？专业服务拴机构？？消费者酬？？二、判房地产葬市场2.1伏房第地产市芹场的定劳义2.2栋房地产修市场的参晶与者2.3嗓房纪地产市章场的运红行环境青及影响伴因素2.4滴房地产贩市场指标2.5颂地州租和级馋差地租2.6蓄影响房地剧产价格的览九大因素2.7港房地护产市场招的运行撕规律2.8炊房地产金锡融与融资二、牵房地产著市场2.1泉房地产握市场的定诊义从事房地热产买卖、太租赁、抵黄押、典当摆等交易活支动的场所利以及一切无交易途径香和形式。一个完整肺的房地产苦市场是由脑市场主体精、客体、炉价格、资易金、运行弊机制等因裹素构成的处一个系统罚。二、蚂房地产市向场2.2困房地府产市场寄的参与茶者土地所宋有者或见当前使婆用者开发商政府及其柔机构金融机构建筑承包任商专业顾问建筑师工程师及励造价工程晒师物业代律理及估示价师会计师律师消费者或把买家2.3牌房地给产市场范的运行沿环境及现其影响屡因素二、熟房地吊产市场二、处房地叶产市场2.4惰房地产董市场规模2.4情.1市潜在妻市场、墓有效市恒场及合现格的有陪效市场慕、服务爱市场、虫渗透市凝场潜在市协场：对某种特磨定商品有倚某种兴趣脊的消费者罢。有效市场谨：对某种径特定商敬品有兴匙趣、收咐入与途械径匹配灿的消费灯者的集银合；如禾果对某些商品堵有消费继的限制酬，那么作其他的散人群就趴构成合身格的的推有效市甚场。服务市场膜：使公司斤决定开所拓的那匆部分合鸟格的有艺效市场秋。渗透市场段：指已经俩购买了伶企业产情品的消藏费者的辈集合参见下胆图二、岩房地托产市场2.4潮房搞地产市鸭场规模有效市场潜在市场整体市场服务市场渗透市场合格有效市场二、湾房地挎产市场2.5期房地产讲市场指标2.5.珍1需纸求、供给遥与价格需求：消费者堵在某特避定时期棕，在一臣定市场垦上，按拌一定价艺格愿意彻且能购残买的某爽种商品和劳农务的数击量。笑与消费涛者的偏市好、收晚入水平属、商品亦的价格河、相关游商品（互补解品、替帖代品）念的价格印、对商感品未来偷价格的幕预期等逆有关。需求规律谅：价格效电应=皮替靠代效应风+盏收入屠效应二、锣房地袍产市场2.5爬房塞地产市应场指标2.5汁.1南需求取、供给川与价格供给：厂商在磁一定市辆场上的白某一特阶定时期酿内，与顷一定价员格相对丈应，愿隶意且能查提供商品的数密量。与商喊品本身的拌价格、其碑他商品的醋价格、生绸产技术的膝变动、生产要素的扰价格、政决府的政策筐以及厂商镜对未来的驻预期正相翠关。二、斧房地乌产市场2.5确房枯地产市中场指标2.5.酬1.1桃需求指标国内生抛产总值人口数城市家躁庭人口就业人员诸数量及就谜业分布城市家狐庭可支傲配收入雾及城市亭家庭总把支出房屋空触间使用手数量商品零虚售价格哀指数及破城市居煮民消费内价格指叶数二、箭房地愿产市场2.5锋房地产盲市场指标2.5.章1.2耽供给指标存量新竣工量灭失量空置量及聋空置率可供租售启量房屋施工药面积房屋新开后工面积平均建设球周期竣工房屋达价值二、些房地块产市场2.5境房地产市弹场指标2.5.鸦2弹妄性理论需求价奶格弹性腾：商品的孔需求量超对商品萄本身价冈格变动起的反应叠程度供给价格青弹性：供给量变侄动率与价醋格变动率疮的比值。当影响因素存，一是厂棕商供应能力和产膨品生产监周期，急二是产怒品的生满产成本2.5紧.3环市场株均衡需求的数博量等于供玻给的数量二、旅房地依产市场2.5陶房地艳产市场卷指标2.5.拘4消驶费者行为剩理论2.5.炒4.1瓣效用消费者冈决策：暴指消费印者在既唇定的预午算支出肢条件下场，为使哭自己获舱得最大冶的消费赢满足而做出的来消费选请择。效用：消寒费者在消搂费某种商租品时所获骆得的心理抄满足程度才。其取决谨于两种因岸素，一是商品的自兄然属性可戒以满足人牵们的某种吊使用的需威要；二是爷人们在消慰费某种商员品时对满足浆的主观感虑受。二、介房地瓦产市场2.5赢房地劣产市场狂指标2.5脾.4指消费冤者行为够理论2.5.血4.2府边际效症用边际效吧用（M道U）消费的服某种物滤品每增秩加一个头单位所限获得的抖总效用呀的增加宣。边际效用夺递减规律挥：消费者消为费后一个燥单位商品铸所获得的灰效用增量都小于它消费前一屑个单位逢商品所炕获得的志效用增置量。二、功房地死产市场2.5泼房地产旧市场指标2.5匆.4辛消费夺者行为贝理论2.5.爹4.3蝴消费者均灿衡：消费者在槽既定收入劈燕的状况下携，将货币树合理花费签于各种消减费品的组畅合，使消笑费者获得蠢了最大的落效用总量狡，此时消葡费者不再黎改变其购届买各种消信费品的数涂量，则消抚费者的决铁策行为已枪达到均衡厌状态。二、熟房地源产市场2.6饭地租及级哨差地租2.6.制1地租：利巴用土地所诉获得的超益额报酬地租=匀市场价铃格–掏生产成本添–平紫均利润2.6叼.2级差地租晒：不同生西产条件锻下生产楼出来的著农产品捐具有统侮一的市挂场价格胃，不同胆位置的帝土地因鸽而具有会不同的湿地租城市内不正同用途的兄地租支付婶能力二、舞房地流产市场地租及级箩差地租距离中心商务区地租支付能力零售业服务业、贸易和批发业高层住宅多层住宅农业高层住宅区多层住宅区工业二、种房地产市径场地租及级即差地租同一街颈道上不牺同用途裤的地租阳支付能寸力地租距离士多店高档家具店特色快餐店通信手机店珠宝店高级男装店高级女装店高级品牌专卖购物广场时尚品牌专卖店二、耗房地产市晃场2.6取影响肃房地产躲价格的摩九大因悼素2.6经.1房地产自调身的因素2.6酿.2涝环境因长素2.6.拢3角人口因籍素2.6.外4蒙经济因言素2.6.没5峡社会因驻素2.6板.6吨行政因谅素2.6艇.7裂国际因维素2.6友.8厨心理因珠素2.6续.9笑其他因贿素二、搁房地产市锋场2.7汉房地恒产市场甜的运行届规律房地产拉的空间忆市场—枕—使用究功能与房地跳产的资里产市场倡——资弹产的投悬资收益标功能房地产的疫空间市场怨与房地产遗的资产市荐场的关系这两者是臭紧密联系准在一起的罚，空间市滚场的供求峰关系决定卫了房地产浴租金的水蹈平，该租萝金水平同慈时决定了肝房地产资怒产的收益世率。从而断影响资产榆市场的需优求；同时损，空间市受场的供给册又是由资屯产市场决落定的。二、迈房地桃产市场2.7缸房地产市券场的运行她规律房地产愧市场的观周期循们环传统的房淋地产周期肉理论认为统：房地产亚市场的发土展呈现出战一种自我莫修正的模阵式。在每份一个运行炸周期中，啊均经过扩盖张、缓慢划、萧条、捐调节、复福苏和再次疗扩张的过顺程。房地产间周期循乐环的主战要原因浇是：供滋需因素鸟的影响示，其中亭以金融荣相关因悲素的变犬动最为茄关键；锁市场信副息不充昏分，导炒致从供衣需两方隶面调整蚀不均衡滥的实践闷存在时会滞；生押产者与希消费者磨心理因罢素的影脏响；政瓣策因素像的影响端；制度划因素的引影响等二、架房地讨产市场2.7早房地产市复场的运行节规律施永青2岩005年香观点房地产周尘期分为:商(1)复获苏期(道2)高涨捆期(3掏)危机期颤(4)塘萧条期房地产住市场是匹周期性冤极为明似显的市仅场，原朽因有几柳个方面蕉：(1仪)房地较产的生莲产期很穗长，短恳则一两洽年，长恼可以三分五年。压一旦发鼓现供不岛应求，勿短期内嫩都无法据增加供径应，令灯楼市可衬以连年热上升。努(2)际房地产确是传统睛上的主苦要财富荐储存工修具，有剩余资的奶人都倾世向投资定地产。硬因此，挣经济好苍的时候反，资金搭就会源孩源不绝令地流入场房地产句市场。食流入的卡资金愈修多，楼阔价就升化得愈快废，楼价鸭上升又厉吸引更诸多的资锣金流入谣，令升岗市进入速自我完盗成的机腔制。(调3)投帅资地产绩的财务曲杠杆效号益大，冰按揭货绒款往往殃可高达扩楼价的估七至八掏成。只爹需拿出克很少的忘资金，狗就可以顾把投资乱效率扩丘大。当璃然，当泉资金退锋的时候哄，亦会深饱受债昨主的压够力，无欣法退守焰，形成魄恐惧性坐抛售。二、轰房地产市集场2.7券房地和产市场工的运行岛规律房地产匪市场的亩自然周谎期见下页轮图长期平均搁空置率水眠平二、旺房地拢产市场销售和出遍租住宅需佛求变化示裂意图供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降需求继续油上涨，开义始新的建娇设，但需滴求增长比尝供给快，荐空置率仍各下降，租闪金增长率侮上升供给增长率=需求增长率供给（竣工）增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑下降上升需求增长世加快，空传置率下降景，租金增迫长率稳定叮或小步上敲升二、抛房地愧产市场2.7扇房地产市蜘场的运行陶规律房地产市烘场的投资紧周期房地产等自然周君期与投顽资周期燃的关系投资周期其在第一、丛二阶段初掠期滞后于辱市场自然骡周期的变聋化，其他意阶段则超暑前于市场脾自然周期翅的变化二、李房地产市辱场2.7偷房地秤产市场篮的运行水规律房地产拢泡沫与打过热房地产泡围沫是指由礼于房地产明投机引起昆的房地产自市场价格拖与使用价虚值严重背设离，脱离寄了实际使傻用者支撑晃而持续上血涨的过程棚及状态。泡沫成因炸：土地的有班限性和稀焰缺性是房皮地产泡沫黎产生的基通础；投机需求匆膨胀是房佩地产泡沫敌产生的直鹅接诱因；金融机掘构的过弃度房贷鬼是房地芽产泡沫店产生的邮直接助肢燃剂二、洒房地产驻市场2.8落房地鹊产金融搞与融资2.8膊.1牙房地久产资本悠市场2.8根.2拆房地侨产金融2.8.格3房区地产项目经融资2.8确房地竹产金融碰与融资2.8.哀1房杨地产资本假市场二、嗽房地气产市场2.8螺房地产金从融与融资2.8踏.1浪房地暗产资本柴市场房地产易资本市矮场主要包括斜土地储备狡贷款、房赶地产开发劣贷款、个坏人住房贷植款、商业冠用房贷款雅，是商业杠银行和储号蓄等金融在机构资产战的主要组冈成部分；房地产开妖发公司和匠房地产投极资信托的曲股票在股妖票交易所南交易房地产感抵押贷细款证券烤逐渐成趣为证券漏市场的独重要组都成部分二、孕房地段产市场2.8骡房地捉产金融粱与融资2.8.显1房滴地产资本托市场房地产企亏业的权益恭融资与债规务融资权益融水资：投好资者通袄过公司耽上市或角增发新壮股、吸澡收其它型机构投号资者资自金、合咳作开发粒等方式转，补足翻资本金大；权益郑融资的饱资金供部给方与许投资者尾共担风狮险，所平得报酬翠是项目翻投资所索形成的万可分配舌利润债务融资丝式：通过举拖债的方式础，除银行刮外，其它网机构投资追者如保险脆公司、退附休基金也钳可提供债衬务融资。他债务融资隐的资金融停出方不承华担项目投章资风险，然其报酬为蛮贷款利息红和有关费堆用。房地绪产企业可近发行企业搞债券和借嗽入信用贷误款；债务融萍资在一笼定的条导件下可裁转化为稼权益融鸭资，可吊转债就夜是一种找。二、纪房地产市嫁场2.8壶房地产金管融与融资2.8撇.1础房地旧产资本角市场房地产门土地储匹备贷款云与开发鞠贷款土地储备凑贷款：土根地收购储财备贷款、便土地储备赤贷款房地产开株发贷款：绵土地购置耀贷款、土仙地开发贷旗款和建设喜贷款房地产卧抵押贷播款个人住愿房抵押蛇贷款，动即融机趁构发放纤个人住弟房抵押居贷款的抱过程构匹成了抵斩押贷款占的一级店市场。商用房抵户押贷款在建工纤程抵押岩贷款二、予房地冬产市场2.8咸房地产金当融与融资2.8.灭1房栽地产资本稠市场抵押贷按款二级宅市场在一级庸市场，认商业银户行和储荷蓄机构钞等利用付间接融明资发放胳抵押贷长款；二瞧级市场烂利用类窑似资本禽市场的届机构、能工具，屑通过购烤买一级肺市场发卧放的抵棒押贷款若，将其缩慧转化为缓房地产店抵押支坦持证券润，并在芬证券市逗场上交敏易，实筑现房地赵产抵押誉贷款市蕉场与资帆本市场雹的融合抵押贷款零支持证券汽的类型：兴抵押贷款言支持证券咽、抵押贷满款传递证深券、抵押敞贷款支付博证券和抵沸押贷款担上保证券二、姥房地默产市场2.8悬房地碌产金融法与融资2.8念.1泼房地争产资本盗市场房地产投摇资信托（车Real用Est腰ate蚕Inve番stme冈ntT到rust遮s，RE通ITs）是指通很过制定系信托投慢资计划皆，信托垦公司与骆投资者嗽签订信泥托投资搅合同，需通过发扑行信托浴受益拼哥争或股跃票等方加式受托福投资者唉的资金协，用于姓房地产怪抵押贷勒款投资菜，并委虫托或聘吨请专业考机构和拾专业人虹员实施雄经营管透理的一唯种资金三信托投诵资方式REIT弃s的投资汗领域涉及中不同地区菜的不同类队型的房地哄产（公寓许、超市、宝商业中心孤、写字楼裤、零售中汗心、工业晒物业和酒丈店等）和乒抵押资产余，相应投踪蝶资的收入疏现金流分僵配给投资灿者，自身罚是投资代脆理。RE聚ITs一锄般以股份烧公司或信践托基金的协形式出现冤，资金来杀源于发行共股票，或扎者从金融静市场融资哄。房地产投氧资信托的近种类：权合益型、抵赶押型和混肌合型二、仙房地惕产市场2.8策房地产金波融与融资2.8.喇2房搅地产金融搞风险房地产枝开发贷貌款风险土地储备紫贷款风险个人住房杨贷款风险房地产投毯资信托风表险二、蔑房地将产市场2.8偿房地产金颗融与融资2.8收.3缩慧房地会产项目跪融资房地产投登资项目使你用资金特粘性资金垫旦付量大占用周期供长投资的固府定性和增咬值性风险大，家回报率高二、随房地淋产市场2.8恨房地瓦产金融撒与融资2.8.祸3房悔地产项目驴融资房地产项训目融资方彩案融资组朋织形式易：既有济项目法冈人融资男和新设既项目法殖人融资常用融资篮渠道：自柴有资金、待信贷资金揪、证券市森场资金、终非银行及努融机构资侍金、其它世机构和个姑人资金、竭预售或预溉租资金等献。中国房颠地产开发奔投资资金侄主要是预抗售收入、徐自筹资金打和国内商党业银行贷脆款。融资方案泽分析：资擦金来源可纽奉靠性、融哄资结构、舍融资成本躁和融资风坊险二、跌房地纠产市场*中国奔几大区域杯的房地产破市场发展低回顾二、垂房地呀产市场北京上海深圳广州四大中心城市：深圳靠被近香港掉，可以州从香港孙借鉴房恐地产管论理体系遣、产品题、规划劲概念、元推广、罪营销手缠法等；82年深挑圳市政府欣建区后，茶在87年失就开始拍难卖第一块涝地；房地产市惊场化的程烧度比较高浊，比较早光，包括土级地的拍卖凳，相关许班可证的获声取，从规膝划、建筑嫌设计、工扁程施工、惯销售、推拉广到其后毫的物业管脊理，都运耳用了市场狡竞争的方魄法；民营企业老、股份制超公司、国让企各显身涂手；因此房蓄地产行客业发展丝式水准位原列全国违之冠，考国内其散他地区赴的同行杆不少都位到深圳做来学习努房地产左开发和半营销的居方法和花经验。二、嚷房地产市蓝场深圳房地产辫市场发锋育与深码圳基本赛同步；旧城改淡造比较妻失败；以出产郊逮区大盘闻辜名，祁福字新村、丽箩江花园、耽碧桂园、凝奥园、星甚河湾等；产品规划疼设计大手售笔，领风谊气之先，苍善于创新慈；市场竞争太激烈；民营企扭业是发响展商中子的主导跃。二、烘房地产市炸场广州央企房蒙产很多宜，产权连不清晰海，三级疯市场发闻展滞后挡；二级市甜场的新知房，经童历了从涌“公关射”手段代之一到稠个体“鬼真实居拜住”的谣过程；以SO驼HO现歉代城热狠销为标滩志，住盾房消费剪进入个情体时代滴；产品规划陷设计理念束国际化；发展商多订元化，有北本地国旗做、中资红报筹、本地教民营、福挨建和广东燃大型民营籍、国内上液市公司，乐以及港资纳、台资等二、事房地恳产市场北京公房产例权化，篮市场化身，老公秤房置换口开始得辅很早；三级市逼场发育愁良好，判租售两御旺；土地批冠出权多瓣在区级桶政府部未门项目开发插规模很大耗，20万橡平米以上敞得很普遍林；上海市住徐房公积金捞制度，8脸成30年学按揭与国书际接轨；发展商芽中，本研地国有央企业或依改制国腾企的比招例居多郑；港资浩和台资稿企业也光不少；整个市肺场投资轰氛围浓吸厚二、搜房地云产市场上海三、颂房地产灵开发房地产开饲发？？？从土地攻到实物泊空间的血价值创点造活动投资者扩：获取插投资回辜报开发商：婶经营活动秧获得利润中原？辩？？消费者饲：购买波使用功属能和投奔资权益三、广房地产哭开发房地产舰开发？？？通过资本猫、劳动力胶、土地资隙源和管理豆技术等生霞产要素的瓶投入，向惭社会大众打提供有用译的房地产多产品或服库务，以此闷获得相应从的回报。三、东房地产户开发整体流程招标挂牌拍卖《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

《商品房预售许可证》

《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋产权证》土地获交取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束三、快房届地产开烛发*土赴地获取卷的中国煌特色政府垄断肚土地资源该；从协议出每让，逐渐档过渡到招淘标、拍卖跪、挂牌；土地出君让的对柜象和范浮围，由猪政府决融定。大怎城市去离香港招劫商，中鹿型城市距到广东东、深圳取招揽大符型、知酿名企业窗；土地出让芒，有一次谋性交清地吉价、也有呀只付少量似定金；政府官旋员调任芬，不少闪地产发陪展商随券之北上茶、南下梦。三、禾房地产拳开发3.1品房地产梳开发的定在义通过对甜土地、苍建筑材耻料、城锅市基础牵设施、栏公用配办套设施首、劳动婚力、资买金和专摄业人员碌经验等话诸方面寻的组合书使用，恶从而为随人类提无供居住贡和各类跃活动空色间，并沾改变人探类生存嘴的物质犬环境的侨一种经而营活动屈。涉及市志场分析判、投资探决策、绞政府法胀律法规板政策研拌究、经商济合同普、资金醋融通、哲城市规浩划、建位筑设计揪、建造吨技术、悉成本控铜制、项驾目管理两、风险鸡控制和斑管理、贺市场营卧销和资古产管理队等内容物。三、颂房地产尽开发开发经营食期开发经闭营期开发期建造期前期销售期经营期情况(a债):存销售(含忆预售)开发经盼营期开发期建造期前期运营期情况(b路):府出租或营稍业,自用三、句房地产亦开发开发经徐营期经营期三、妖房地产败开发3.2扎生骑地、毛宋地和熟劝地生地：衰指不具烦有城市亦基础设市施的土涌地，如洗荒地、钢农地毛地：指江具有一定伪城市基础献设施，但迷尚未完成杀房屋拆迁盈补偿安置艰的土地熟地：指渠具有较完钳善的城市扎基础设施晶且土地平赚整，能直斩接在其上卸进行房地苦产建设的土惕地三、在房地产卫开发3.3“三通一跪平”、“级五通一平气”与“七晕通一平”“三通瞧一平”释：路通浪、水通加、电通至和场地要平整；“五通丙一平”部：具有良了道路赏、供水误、排水偿、供电问、通信睛等基础疗设施和盗条件以胀及场地盐平整；“七通帅一平”梯：具有井了道路糟、供水看、排水唇、供电酒、通信闻、燃气驼、热力谷等基础资设施和椅条件以湖及场地炕平整；三、掌房地产恶开发3.4胞房地产链开发程序3.4.堵1投资机浇会及决饥策分析3.4帐.2控前期难工作：3.4.赢3建杨设阶段3.4.扎4租矮售阶段3.4.奸5交韵付使用及热产权转移三、部房名地产开毯发3.2.绪1投循资机会及驰决策分析——获精取符合暑投资收三益目标把的“土景地”投资机什会选择决策分型析三、战房地产仅开发3.2.狼2锡前期工阿作获取土智地使用卫权——俘《国有停土地使脆用权证魂》确定规绞划设计而方案并僚获得规厉划许可昨——《垃建设用威地规划雕许可证碰》《建设齿工程规戏划许可临证》建设工程自招标开工申请摸与审批—吹—《建设叠工程施工米许可证》前期工作垒的其他环脆节三、满房地产雄开发3.2串.3授建设阶帽段质量控产制进度控制成本控伍制合同管悬理安全管隔理竣工验收三、县房躲地产开闷发3.2时.4扇租售阶调段选择物括业代理确定租售贩方案租售的监沟控签订买锦卖合同协助办理欧按揭资金回愧收三、默房地产或开发3.2铜.4竹交付使断用及产睬权转移选择物业默管理公司确定合改理的入冠伙时间办理入殿伙手续《房地产建权证》的帐相关登记没、转移过焰户项目结材束三、毙房果地产开侨发*不脂同类型症开发商司之特点港资：址新鸿基他、和黄题、新世价界上市公今司：万慰科、金纽奉地、中箱海外、评招商民营：珠敬江投资、掠星河湾、培京基、鸿把荣源、星沃河地产、爸SOHO住中国等等国企：长越城地产、拨上海绿地燃、外资：荷叮兰ING柿（上海西针郊网球俱挖乐部项目披）、凯德府置地四、伴策划和兔房地产策搁划发展商（纲供给者）密想：卖高价斜！卖得始快！消费者(科需求者)蜡想：执平货！市场信艇息的不厦对称策划？促使市石场信息普的有效享配置四、块策划和预房地产策夸划策划？该怎么做？四、雷策划和弦房地产策专划概念！烛定位灰！产品！推广！促销！做局？威逼利诱运！四、骆策划和缴房地产策决划收集市场需求产品设计传播方案销售完全销售推广实践传播修正四、您策划和漫房地产策轰划兑现市场价值！创造更好的市场价值！注入新的市场价值，提升交易价值！四、鹅策划和慨房地产策得划4.1蝇策划的扣定义及请含义4.2图房地产射策划的脊含义4.3尊房地产泪策划的悬作用4.4量房焦地产二排级市场毛物业代亭理的职嫂能4.5房地产斥策划工银作介入踩的阶段霉及工作燥内容划耕分四、蛛策划和虹房地产策友划4.1停策划坦的定义屯及含义Mar悬ket美ing枪is胡th驳ep黄roc暴ess旧of风pl朽ann索ing赖an票de克xec躁uti厦ng裂the秧co仙nce则pti们on,叼pr独ici揉ng,矩pr么omo柴tio瞧n,厨and泻di史str赞ibu预tio嚷no获fi肥dea胳s,折goo轿ds,辰an旅ds含erv滩ice红st久oc移rea滥te牲exc初han匆ges售th张at县sat箱isf扣yi异ndi情vid强ual赴an铲do匙rga杀niz祥ati摩ona刚lg静oal碎s.策划即营岗销（MA品RKET连ING）拣,美让国市场营劣销协会对间营销所下邻的定义:营销是计牛划和执行肿关于商品董、服务和雨创意的观涛念、定价枕、促销和芬分销，以象创造符合阀个人和组湖织目标的腊交换的一征种过程。四、堤策茶划和房蜡地产策变划4.1兵策划的定财义及含义策划（粒Mar水ket能ing乖）即营戚销,茄从社侄会角度美看：营销是严个人和砍组织通自过创造偷，提供器出售，淡并同别撕人自由跳交换产外品和价淋值，以华获得其澡所需之区物的一宗种社会吵和管理木过程。霞计划和洞执行关抬于商品侄、服务请和创意累的观念愤、定价轿、促销陪和分销斩，以创循