中天房地产名园项目营销全攻略

中天名园项目营销全攻略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们存在的问题是什么？前期的热销为什么没有能够得到延续？营销诊断Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题城南中央区，魅力生活城关于城南中央区：项目所处的武进中心区的发展方向是朝南，项目所处的区域为老城区的边缘，客户是不是认同城南中央区值得商榷！关于魅力生活城：没有作具体诠释，没有具体支撑！世联认为：我们的定位偏离了方向，需要回到正确的轨道上来。Solution定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题区域属性：处于常州到武进的门户位置，距离常州市区较近金南翼门户客户特点：中小私营业主，社会地位不高，经商多年小有成就，不是特别认可自己的生活，希望自己得到社会的认可，向往尊贵的生活。比较重视孩子的教育，希望他们将来更有“出息”。公务员，当地的社会地位比较高，从事的职业比较受认可，他们内心深处也觉得自己比普通人高一等新上层典范Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题调性问题功能布置问题氛围营造问题营销队伍问题

整个售楼处给人的感觉：项目是滨海的、现代的、小规模、面向年轻人的楼盘，颜色和装饰过于硬朗。

功能布置划分不清，过于分散：洽谈区域过于分散，签约/洽谈不分

售楼处较为冷清，没有特意去营造热烈的销售氛围

专业度不够，管理制度不健全，培训等缺失

洽谈和区域没有明显分开现代的风格、硬朗的装饰冷色调/蓝色滨海风格Solution定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题解决方案外部展示：1增加导视，加设标识2加设展板和看板，增强视觉冲击3施工主体加设绿网和标示内部展示：1功能分区调整与整合2通过软装饰、颜色等的调整使售楼处和样板房调性变掉具体见《中天名园整改意见》Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题问题一：性价比高的产品带动其它产品的策略存在问题。问题二：不同层级产品同时推售存在问题。从户型统计表中可以看出，性价比最高的创新产品夹层只占30%（套数）楼号户型面积（m2）套数（套）所占比例（％）1－3号楼（夹层）A1982830%A29822B19762B297484－6号楼（小高层）C113336%D12413225%E129336%7－9号楼（高层）F1589017%10-19号叠拼（叠拼）A2022016%B18520C20620D18820虽然夹层产品热销，但没有真正带动起其它产品的销售Solution定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题解决方案：1主推6号和9号楼，其它的分批包装解决2叠拼、1-3号楼顶层阁楼暂时不推3等6、9号楼推出一段时间后对1-2层进行优惠性推售123456789Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题问题一：用创新来涵盖所有的产品存在问题。问题二：推广语比较虚，客户不认同。问题三：产品力分散，过于突出夹层；亮点分散，没有整合/拔高问题四：推广渠道有限（主要是报版、路旗和DM）Solution定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题解决方案：1重新整合推广语2强势营销策略抢占门户干道抢占核心商圈抢占第一眼球

人民中路人民东路降子北路中天名园定安路乐购核心商圈门户大道常漕路第一眼球Solution定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题营销活动事件提升知名度提升美誉度乐购分展场、套袋元旦前直邮报版（形象+6号和9号楼的销售）交易市场的派单异国风情周（提高人气）名流酒会（产品鉴赏会）名流馆（展示与高科技融合的未来生活）家庭生活写真Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题问题一：2楼比1楼价格高问题二：2楼与3楼价格差太小问题三：4-6号楼顶层销售好，但价格低问题四：4号楼甲单元02和乙单元01定价较低问题五：4-6号楼定价一致有问题问题六：7-9号楼没有考虑视线跳差小高层和高层开花顺序4号楼丙单元乙单元甲单元0201020102012364222163205055671918626937261361668542556354442244029489288323845663341034727443715149525537号楼593073360315841152141701817123976511612747463657111098765432116151413121110987654321说明：4号楼和7号楼是同一批推出的，一起比较比较有意义，我们在图中标出其开花顺序我们发现：1高层比较受欢迎2东边比西边受欢迎6#楼丙单元乙单元甲单元02室01室02室01室02室01室11层-307-306-307-306-306-30610层1819191919199层1919191919188层1819191819197层1919191919196层1819191919195层3837363737374层5656565656563层5656575656562层3611211137110371层0000006#楼丙单元乙单元甲单元02室01室02室01室02室01室11层1711151113010层171215111309层161115111308层171115111307层161115111306层171115111305层161115111304层171214111303层161214111302层171115111301层-591289-62203楼层差朝向差我们发现：小高层楼层差在低层区域为36-57元，6层以上为18-19元同时我们发现：2楼价格比1楼价格高，不符合其它市场的一般规律，在本区域的情况还要进一步论证朝向差除甲单元差额比较大外（也只有130元），其它基本在11-17元之间9#楼甲单元甲单元层差

极差

16层

25015层-255-25525014层191925013层191925012层191925011层191925010层19192509层19192508层19192507层19192506层19192505层19192504层38382503层38382502层38382501层

高层的层风差在低层太的时候只防有38元蹲，5层以风上只有1慈9元，朝弊向差更只桐有250米平米。同搏时并没有狐考虑视线枕跳差据统计，坝朝向差价染一般占均撞价的10痒%-20妇%，同时牵我们调查坚发现：阳膛湖名城的拌楼层差价短为60元栗左右。无冬论从哪方肾面来看，辆我们的差残价都属于敬比较低的包。Sol择uti虫on定位问装题现场问语题推售问险题推广问题价格问题解决方扑案：重志新制定滚价格表1提高1楼捧价格降低仓2楼价格2提高4-验6顶层价名格3提高楼狼层差价4对4号加楼部分饱较好的明单元提腾价5拉开7-设9号楼朝巴相差6考虑7奸-9号害楼视线另跳差卖点分析卖点体系钢：区域：常州的迹一体两枝翼发展鞋，城南弟是为了苗常州高然尚住宅吊的积聚缓地。配套：粥鬲湖、政太湖湾粉、淹城县森林公卖园；乐饲购商业缴；星辰抛小学、划湖溏小役学、武养进高级质中学；促车行十腥分钟到栋常州市唤区。规划理蒙念：低密度竭规划、颤多种物躺业形态债、地面撇无车位度设计；漫叠加使领社区空董间更加谣开阔、乖内循环撇式社区挤交通系排统，1途00％练汽车入歇库、人介车分流秒，社区鸣内交通建更加安传全。建筑：圆点式谦高层等滥新颖建挪筑立面竟设计、炭建筑视尾线灵动掏飘逸。景观：著名景观忆设计公司皂L&A奥控雅设计，仅半坡、流顾水、树语创、奇石怡橡然山水情腐境。高科技谦应用：无齿轮观这景电梯，样低能耗低孤公摊；超纤大规模双订车道地下妖车库；高阵档面砖；伏雨水回收痰再净化系矛统。户型亮责点：入户花园套；跃层；套侧阳台；彩双景观阳赚台；主卧等套房设计著；步入式币凸窗。区域：志门户是上要道金南翼驰：常州一体证两翼的发羞展规划，谱本项目就计位于其中钢的金南翼裳区位；门户：门户是咽程喉，本项旅目是位于挺从市区通呀往金南翼杀的咽喉之耽地；配套：三重配纪套体系籍——离糠市区更赢近，拥角有市区贝的大配仰套、区循域商圈览配套和晒社区配椒套规划理睁念：更趋多空间腐，更广刷阔视野程，更安呀全和悠霜闲的生勺活空间优美外降观：多种物业群组合，错纠落有致，翁形成优美趣的天际线强；广阔视物野：位于全旁区中央头的叠拼乎别墅组兵团使社穷区空间瘦更显开蔬阔；安全和悠吴闲：内循环坏式社区磨交通体败系，实芹现人车爆分流和涉100例％汽车聪入库，尘社区道防路畅通弯无阻，高营造更邪安全和睁悠闲的测生活空丽间。源自著名重规划设计慕公司联创佛国际的设膀计建筑：体顺现立面的五美观和注椅重人与自残然的融合气派立面典：造型设穗计灵感欲来源于炎建筑师纯对阳光牙，快乐变与健康生活的美付好祝愿多阳台设拢计仍保持蛮立面的美盆观和气派忽；人与自状然的融灭合：入户花梦园的庭彩院体验叮；270度略观景阳台真设计，与鞋户外的美廊景互动；圆点式痒高层，愤圆润立篇面，更叛广阔视员野，体现人与自酸然的交流似……源自著名桶建筑设计根公司美国乱OAP事侧务所的手鸟笔景观：趋“健收康、自翼我”的对生活体淘验从进侄小区的紧那一刻肢起居住生活煌与社区活固动紧密的傍融合在一侍起，共同瞎塑造出和浊谐而且生泼机勃勃的纽奉景观环境以不同猎的花园必、水景抢、水池鞭、草坪息、雕塑挪和小山界丘等等炭来表现箩不同的使空间感秒、公共饿区域以坛及适合费不同年驰龄阶段牧的家庭祥娱乐和肝休闲活像动空间为邻里间揉的沟通交斩流提供充厅足的活动凯场所，塑挥造自由、梨自立、互畜动的社区英生活空间在高科博技中居北住无齿轮观绑景电梯，运低能耗低呆公摊；超大规模誓双车道地鸣下车库；高档面静砖；雨水回拔收再净臂化系统在名流西馆中展里示高科琴技给居楚住带来和的每个伴方便和古好处，树切身细纤节体验径。户型亮点纸统计：D涝户型，3领房2厅2最卫，12第4M2——无可腹比拟的舒揉适性居住鼻体验设计入虎户花园主卧设扁计步入刚式凸窗半开放垄式阳台箱可以增短加晾晒验衣物的沸私秘性124平序方的小三蔽房设置两谱个卫生间户型亮点趴统计：F打户型，4撤房2厅2不卫，15应8M2——多罢处创新蜻，从每社个细节患增添舒钉适性和沸尊贵感设计入兆户花园炉，显示颈尊贵和监情趣餐厅和仪客厅错扑层，功皂能分割争更明显侧阳台拆设计，斑增加私拥秘性，乘同时不秃干扰客妻厅采光主卧豪必华套房股设计，匠更显舒株适和尊员贵主卧步到入式衣搞帽间设交计，功察能更加痒合理电梯间的挽通道，保牌证电梯间劲的采光和栽景观户型亮升点体系痒：空间体现方面D户型F户型室外空间采光电梯厅、1梯2户，全程风景感受采光电梯厅，2梯2户，全程风景感受过渡空间入户花园入户入户花园入户室内空间尊贵体面客厅与餐厅的跃层设计，上下空间功能分配更合理主卧豪华套间设计细节体贴双卫生间设计，保证私密性储藏间设计，更人性化书房设计阳台，增添舒适性带超大阳台的书房、客厅多功能阳光房侧阳台设计，保证客厅采光和私密性主卧270度步入式转角凸窗情趣餐厅、步入式衣帽间、储藏间设计，更人性化……情趣餐厅、步入式衣帽间、侧阳台设计，保证客厅采光和私密性……D户型烧：无可比拟傅的舒适，危前所未有补的情趣体撇验F户型：未入家门军就开始的诵豪华享受全攻略产品全攻腊略营销全弄攻略金南翼怕门户筒新上还层典范规划攻略专家攻略户型攻略景观攻略高科技攻略展示攻略推广攻略资料攻略事件攻略专家攻献略发展商：中钢地产专家筑家颂的典范规划设计：联创国际建筑设计：美国OAP园林设计：加拿大奥雅营销顾问：世联地产规划攻帆略社区升级鉴的典范23万应建筑面尸积，低激密度规怖划；复合型有大社区恳，强调量资源共扎享；中央叠牢拼别墅葵规划，坊使社区定空间更加镇开阔而卵富于品负质景观攻头略整体方面尊贵之旅瞧的典范中观方阀面小的方庙面三弯、两岸、一主轴“3+4知”：3个水彼景广场＋4个水场岸驿站8个宅间景观点“三湾”“两岸杨”“一主轴浑”整体：三条拒弯道景次观、水遗景的两眼岸景观朽和入社者区的一陆条主轴中观：3个烛水景广缝场＋4邮个小的绩水岸节狠点小的方面：八个春宅间景那观节点户型攻耍略D户型占：12浸4M2户型升废级的9躲大标准典范F户型遥：15食8M2圆点式，盈流线型设馋计观光电梯译厅，家门订口的好心品情入户花园漠，先到花伏园后进家抢门小跃式，窑合理功能床分区豪华主人化房270度仍弧形观景那阳台由休闲小卡天地的主但人房270垄度落地化窗双功能鬼阳台采光电梯赚厅，全程震景观享受花园入户鸽，先道花剖园后进家镜门双卫设歪计，私闸密性的孝贴身关收怀带阳台书唱房，让书塘房充满情鼻趣侧阳台设忍计，保证游客厅采光情趣餐纺厅，把枪好心情倒带上餐纠桌独特储易藏室，线储藏生售活的家张什步入式衣化帽间高科技情攻略科学筑家柏的典范无齿轮观景电梯，低能耗、低公摊面积、更提供无噪音的生活环境超大规模双车道地下车库，顺利实现人车分流，小区的人行交通更安全高档写字楼面砖，具有自洁功能，保持长久立面干净和不退色雨水回收再净化系统，收集雨水，净化后给小区景观和植物供水，洁净并节约成