中国典型旅游地产开发模式

中国旅游地产开发模式工作成果旅游地产发展概况不同资源类型下旅游地产开发模式典型的旅游地产项目案例各类资源下旅游地产开发模式研究（第一篇）旅游地产主体类单体的开发思路和成功要素旅游地产配套类单体的开发思路和成功要素各类产品开发模式单体研究（第二篇）工作回顾第一阶段不同资源类型旅游地产开发模式分析第二阶段不同产品类型旅游地产单体研究第三阶段旅游地产开发模式专题报告汇报旅游地产开发模式专题报告要点整合与汇报旅游地产开发模式专题研究（汇报稿）成果说明第一篇各类资源下旅游地产开发模式研究第二篇旅游地产各类产品单体研究报告内容：涉及案例45个（国内案例33个，国外案例12个），详细案例15个，252页，12.5万字核心内容：不同资源状态下旅游地产开发模式研究报告内容：主题类产品三类，配套类产品三类，164页，6.7万字核心内容：度假酒店、度假别墅、度假公寓、游艇码头、商业街、会所等产品的开发模式研究三篇报告、四类项目、六种产品、45个案例、418页、20万字PPT汇报篇旅游地产开发模式专题研究报告内容：各类资源及产品核心要点总结，并对三类产品做针对性研究核心内容：旅游地产开发模式要点总结，岛屿、坡地、非核心资源区域开发要点分析首先思考三个问题：问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？问题二：如何理解旅游地产的核心要素？问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？5旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值什么是旅游地产？国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行）人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展观光旅游→休闲旅游→度假旅游旅游地产发展趋势江浙湖泊岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主国内旅游地产发展格局（区域分布）海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇……沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期国内旅游地产发展格局（企业动态）传统旅游地产企业大型品牌地产企业绿城千岛湖度假公寓雅居乐清水湾三联青岛田横岛渡假村华润万宁石梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉湾度假村旅游地产发展前景旅游地产传统住宅目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大PK旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇10问题二：如何理解旅游地产的核心要素？旅游地产开发核心要素引擎资源旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等客源导向旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营产品配套

旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品引擎资源客源导向产品配套旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分旅游地产开发的核心要素解读问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？旅游地产资源类型旅游地产常用引擎资源滨湖地文景观高尔夫文化古镇会展商务主题公园滨海温泉目前旅游地产项目的开发模式如何？目录一、滨湖类项目目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域阳澄湖旅游度假区太平湖雪野湖休闲度假区中信太湖城杭州千岛湖开元度假村太湖高尔夫山庄雁栖湖度假村东山湖温泉度假村千龙湖度假村上海淀山湖度假村杭州千岛湖开元度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店客户选择：度假人群、企业客户娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部经营状况：首批自驾游基地；

高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地夏威夷Kapalua社区国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村依托资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店客户选择：多为高级白领人士及外籍人士娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间；

地价和住宅销售已高出原价的45%

一、滨湖类项目代表：杭州千岛湖代表：安徽太平湖代表：山东雪野湖新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分。人工湖泊可依赖资源人工水库天然湖泊滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉雪野湖三面环山，形成湖光山色的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为：湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。一、滨湖类项目一、滨湖类项目注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发昆山阳澄湖绿城千岛湖度假公寓游艇以游艇提升项目的娱乐性和参与性喜来登酒店以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟文化价值挖掘，以文化打造品牌昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升湖泊品牌知名度一、滨湖淘类项目产品打搏造的关亭键：建邀筑排布沾以湖景合为核心确，产品殿设计酒币店化，殿产品线额丰富建筑排制布：围彼湖而建机，亲水着排布湖景为滨拾湖项目的休核心资源毒，建筑排开布围绕湖莲景资源别墅类产午品亲近湖详水，如千填岛湖开元滔度假村围腐湖而建度假公寓引产品强调牌望见湖景震，如绿城胡千岛湖度杯假公寓产品线：拉产品类型启丰富，户秀型面积跨汗度大滨湖类项虚目客户类偶型丰富，与非常住产慈品，户型概面积跨度昆较大，既喘有迷你别场墅，又有桂大面积豪温宅，如绿毛城千岛湖飘度假公寓暗，产品从70平米1房到100手0㎡大户型产品设丙计：户颠型设计男酒店化甚，精装准交付为桨主滨湖类遵度假产勇品非第巷一居所萝，客户铃居住时并间较短循，兼顾忆出租经狐营的作映用，因桶此采用烦酒店化捉设计，辉强调观洒景平台添，弱化亮厨房等裤居家设会计客户异地恨购买较多暖，因此多呆采用精装污交付千岛湖开矿元度假村绿城千岛愉湖度假公结寓精装70平米建筑排稿布围绕锯湖景，峡户型设薪计酒店造化南海区类域、海值南岛环渤海城跟市二、滨海斑类项目三亚半山你半岛雅居乐狱清水湾山东田录横岛度闯假村香水湾一戚号博鳌蓝色聪海岸东和海柱棠福湾大连莱茵抢海岸度假鉴村受海洋资赚源的限制胳，滨海项高目集中在拘海南、青赌岛、威海繁等滨海区满域城市，漠目前比较爷成功的项全目大多分绍布在海岸殊资源丰富箱的海南省青岛金海欢角度假村南澳东冲糠度假村水上运动气候景色沙滩大海海水清澈蔚蓝海岸线长沙滩柔软可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动气温、光照均适宜、阴雨天较少风景秀丽，景色怡人依赖资源滨海类项态目——依托大海汤与沙滩，刘丰富度假夸内容，形句成旅游度每假与居住粘的结合体二、滨海巧类项目项目成喘功主要萍依托区鼓位、产衔品以及城项目创怜新二、滨海菠类项目滨海类度胃假项目在挠选址方面挤应遵循以旁下原则：判定海捏景资源糟价值，痰首选优涝良、特欧色海景庄区域海景质量：海水质量科、沙滩沙客质、海岸私线范围及铺视野、台毒风、水温苗等气候特鼻征、海平么面是否适隔合水上运扣动等；海景特床色：是否具妈有海湾赵地形、杆是否具苗有山景羽与海景显的结合趁、是否项具有良犁好的热症带植物近景观、柴日出日递落时是注否具有嚷特有的箩景色、涛是否具煤有文化财内涵；选取成片事且有一定误纵深的海遮滩地块项目规锁模：成片地块贞较易规划例和开发，屈便于开发哄企业打造挺业态齐全屑、有规模凉效应的产颤品；地块特征：地块最好程具有一定势的纵深，湾以便对物视业进行合弦理配比，扎建造配合们度假物业典的其他物房诚业，增强葡旅游地产芬产品的整魂体性；传统以别聪墅+酒店的形纸式逐渐丰汪富，创新虾产品类型混涌现。住宅区陆除了别害墅也要绕有观景亩公寓；围酒店除怪了一般雅商务酒夫店、标牛准型酒范店外，萄要有别馆墅式酒尊店、度胜假酒店首。丰富的皂产品线多样的产普品形态高端的摧产品档袋次高档的产茂品让人们斗趋之若鹜殿，而产品窜在档次上盐的差距除斯了能提升付项目品牌举知名度外表，也可以喇为项目盈诱利添上亮袜丽一笔。二、滨海况类项目九华山庄温泉度假酒店海南皇冠假日滨海温泉中山温泉宾馆广州金山温泉度假村四川海螺沟温泉峨眉山天颐温泉乡都云南金平勐拉温泉中国已知的之温泉点约240嘴0多处。雪台湾、由广东、肝福建、竭浙江、伴江西、霜云南、宗西藏等戚地温泉衡较多，怪其中最馋多的是时云南，香有温泉400多处。温泉产随品已经革由最初乞的单纯彩依靠天余然温泉夺的洗浴叮项目提锈升到打迹造“汤择文化”即的项目旦，目前膛的温泉驻产品突沫出保健惊概念，讯针对不台同人群忍的体质直开发不达同种类同的温泉依项目，先并配合健康检巨查、美诉容、养罢生、水演疗以及休闲娱乐项目，使子得温泉产菜品更丰富恳、更有包万容性。三、温广泉类项逼目温泉类项袋目主要依坐托地热温门泉资源，啊目前有人豪工温泉可瘦利用，温燥泉项目通奖常与养生估、休闲娱璃乐相结合翼，与会展部商务等做窑复合型开中发温泉类归度假项她目的关荐键在于遮品牌与嗽配套，开通过配吓套重塑番区域、线打造品讨牌，从衰而完成坦客户从哪旅游观醋光到休坦闲度假踩的转换秋，最终薯形成以钻温泉资龟源为核旋心，集育旅游、书休闲、渣度假、踩居住为肿主要功漏能的复涛合型旅记游地产配项目。资源依赖多元化在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。产品多元化养生康体、商务会议、度假旅游与居住等功能多元化考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能资源多元化与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉三、温宿泉类项这目温泉项目蠢演变：修洗浴岛洗新浴+休闲催综合尤性“汤文晴化”温泉类学度假产弃品由“陆小而精互”向“窜大而全科”的复贯合型旅枪游地产质发展，立目前休多采用狗温泉和划其他功巷能复合香开发三、温泉劈燕类项目温泉+会议休浅闲模式【特征】通过大订型会议倘会展和尾温泉的著结合，肝幵围绕泛会都来庭进行各事项配套纺建设和急经营服刊务，拆廸设完伐善的商粮务及会歪议设施疲，配套例专职会这议接待虚部，以平及满足番会议客蛛人全方炒位需求嘴，使得牙会议会向展成为初主角，枕温泉成货为了配栗角，最桌终实现劳的是温谱泉资源围综合开己发温泉+水游乐模嗓式【特征】通过温泉司造浪池、茅温泉漂流校、温泉游罩泳池、水跃上滑梯……等一系列路时尚、动偿感、刺激颜的水游乐岔项目的引译入，实现扩温泉度假颂村夏季经赖营的火爆肉。此模式誉未来竞争色的关键在导于水游乐善项目的持惑续创新上拆，这就对扫水游乐的醉投资规模六和设备更底新提出了码更高的要站求。佛冈聚龙狂湾九华山庄北京温都民水城广东恩聪平锦江屿温泉温泉+高尔夫模晃式【特征】通过高端歌温泉水疗SPA与高尔库夫运动推充分结站合，形呈成了面纤向高端纵市场的峡高端休抖闲经典较组合产俭品——温泉高仪尔夫，概是顶级档度假村园开发的可经典模妻式。上海太阳永岛高尔夫计温泉度假穗村北京龙熙功温泉高尔瓣夫三、温吹泉类项班目温泉+滑雪场卷模式【特征】温泉结蹈合冬季被最时尚弓、最具柏挑战性永的滑雪伪项目，隔是养生遍与运动拿的美妙镜结合，看将形成康强大的哀吸引力禽与竞争顾力，“奶活力冬声季”的陪概念也塌应运而梅生，从厦而有力专推动冬智季旅游纤的突破识。此种独模式应拿成为北游方地区纽奉温泉度朱假村开般发的重于要模式.温泉+综合游乐脂模式【特征】由五星级榴酒店、主腥题乐园、工剧场、康诸体中心、肆运动俱乐贪部、拓展墓训练营、笑高尔夫项丘目、休闲怠垂钓区以驱及自驾车俯营地等项屡目功能齐诱全、配套堂最完善的饰超大型旅平游休闲度胁假区。此栏种模式把竟温泉与多叮元化的游磨乐项目的唐结合发挥何了到极致滩，从而产茫生了极大鞭的市场吸迁引力辽宁安波澡温泉滑雪盒场辽阳弓楼长岭温时泉滑雪沙场珠海海侨泉湾温泉+生态农堂庄模式【特征】主要通过扛设计温泉鼠水的系统共利用模式原，利用温电泉余热发胁展包括温贷室大棚、次热带鱼养炮殖等为核锅心内容的之农业产业姥。北京蟹岛促温泉生态裹庄园高尔夫发达地区高尔夫发展地区高尔夫落后地区其他200泥9年，我鹊国人均GDP达3603美元（3000美元为临虹界点），帜高尔夫运稳动进入起饭步发展阶斜段。高尔夫陶的发展士主要受麦城市的杯经济，斩景观资杨源和气甲候条件柔制约深圳观剑澜湖高岗尔夫社毕区建有5大锦标扇级球场店、高尔哨夫学院熟、五星逃级骏豪形酒店等全高尔夫盛物业依托独占轧的强势高颤尔夫资源算，进行别谅墅、公寓触等度假性拦物业的开甘发30万平方流尺会所冤，游泳圈池、健咳身室、Spa等娱乐康重体设施，吧同时提供环会议设施观澜湖放高尔夫绪大宅惠阳棕榈碎岛高尔夫先期启动孩高尔夫球啦场建设，甩带动房地汇产发展开发适叔合主力耳客的洋里房产品哭和别墅禾产品，羞并提供膝针对性久配套泰式风歌格的建沸筑、园疲林设计扰让居住录的氛围笨更富度仗假感高尔夫霞进入中库国以来蒜受多种捡政治经汁济因素愉影响，取目前仍末处于起碧步阶段拦；分布农上由南甚向北，绍由沿海语向内地补发展，阵沿海发耐展旺盛允，南方束发展较舒北方成昂熟四、高尔殊夫类项目深圳观登澜湖高柏尔夫社饱区建有5大锦标军级球场个、乡村充俱乐部治、高尔磁夫学院善、五星承级骏豪秧酒店等凑高尔夫豆物业依托独偏占的强例势高尔吐夫资源羽，进行丹别墅、骨洋房、肤公寓等妙度假性逗物业的么开发30万平方尺逗会所，游少泳池、健盏身室、Spa等娱乐康扯体设施，五同时提供绒会议设施观澜湖高因尔夫大宅惠阳棕榈册岛高尔夫先期启动泻高尔夫球会场建设，妈带动房地地产发展开发适合捆主力客的个洋房产品坦和别墅产歼品，并提虹供针对性返配套泰式风巡寿格的建险筑、园陪林设计叔让居住虑的氛围障更富度掩假感以度假为篮主题，建筋立多样的轧度假型配橡套设施六、高尔坛夫类项目高尔夫旅振游高尔夫与酿旅游的结玩合——以休闲、态运动和体忌验为目的撞的旅游特点休闲性乓、体验核性、趣紫味性、碍挑战性需求产挡生原因球场环境锤和景观的吴诱惑南北气果候条件煤互补不同风图格球场灶的魅力高端商务鬼活动的需多要，“球况道是沟通衰的桥梁，筒果岭是签们约的会场疮”高尔夫地爆产产生的挪原因与运动定的高档泡化、客幼户层面从的特殊部性有直顷接关系特点客户多为船远距离参模与运动；客户对械于居家积之外的什休闲空蜡间的需期求；都市优美畅绿色环境肝较为稀缺醋，高尔夫歌球场成为先高尚景观挂的代表；回归大怕自然的凑趋势使泛高尔夫怪物业的塘居住功熊能得到秃重视；开发方苗充分挖欲掘项目叔附加值杠。高尔夫与产房地产的供关系高尔夫物男业为高尔亡夫附属产由物；能大大提变高高尔夫辜项目的经旁济价值披；高尔夫克物业的睁销售总乓额可接四近和超有过会员恳卡销售拴总额，掉且比重拔有逐渐廊增大的当趋势，顷因此房药地产在愁项目操胳作中占催有举足治轻重的狸作用。绝大多数GOLF盈利模式搭：与房地荒产联动发扰展，在球洒场周边建皱设别墅和除酒店，以站房地产进哈行盈利我国目坟前高尔鹿夫项目羞主要结诊合旅游股和房地恩产两个埋方面进矛行开发六、高幕尔夫类帖项目*高尔夫与颜地产衔接忙：内切球场本身钩提升别墅竹的附加值安，打造稀火缺性与尊盗贵型并重蓬的高尔夫与高端物业升，总价较谷高，产品倚线比较单鄙一，受众枝面小。外切此类产品腹伴随着一茶定体量的早区域开发乐功能，高野尔夫在整亦体功能上幻玉偏重于成扒为社区优劝势的配套包，而社区缴内的产品池线一般从骂度假公寓蔽到别墅等横，拥有较雷长的产品疾线与丰富率的配套环碑境。相离别墅项目孕完全位于房诚高尔夫项奋目之外，择甚至与高牌尔夫具有站一定距离蜓，仅在社差区小品、疾园林景观续上体现高啄尔夫元素饱。高尔夫高尔夫高尔夫别墅别墅别墅六、高尔书夫类项目西京都慎高尔夫辣别墅汤臣高尔筒夫别墅保利国际做高尔夫花爆园别墅：根据客户足定位的不难同，决定恶别墅的户席型、面积饲、功能、扮管理方式音与盈利模溜式，创新五余地相对耽较大，形藏式灵活。酒店：主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在价表现形式候上可与别担墅有一定旺程度的重拖合。配套：高尔夫磁客户定寇位差异化最骆大的部分，如商酷务型客窗户配备菜的会务远型酒店涌、SPA会所；家炸庭型客户说配备的托触儿所、小扁型游乐场室、野战营在等设施。六、高士尔夫类司项目高尔夫差项目产凭品选择张：以高绕端客户帐为切入真点，打牲造别墅+酒店+配套关联蹄性开发，浊提高综合夕服务水平者，提升高绿尔夫项目师吸引力高尔夫冰项目开亮发在资勾金、抗比风险能培力、资怨源整合满、客户旦资源等千多方面煌均有着绣很高的蔬门槛，席需要开竿发商具湖备极强尤的企业皂实力和错高度的累投入力砖度。对资金实碎力的要求秋高高尔夫项鲁目前期投谦资大，投承资回收期访长，对企尤业资金的灰占用金额创大且占用五时间长对长期钉抗政策鲜风险能李力要求串高高尔夫项槽目有政策岩雷区与敏赛感区，开度发企业需换承受长期祝经营过程释中的政策相风险对资源整委合能力的林要求高开发企业练需具备整星合专业、灿品牌、活障动和媒体语资源的能绑力对客户资搏源与品牌业营销能力蝴要求高开发企业舱需具备高拦端财富客此户及强力枕营销渠道尘平台高尔夫项盼目产品选怕择：以高流端客户为首切入点，顿打造别墅+酒店+配套关联闯性开发，路提高综合邻服务水平侧，提升高摆尔夫项目茫吸引力四、高尔羊夫类项目各类资畏源项目尖开发要蹄点资源特忍征项目类腾型核心产品开发要点典型案例滨湖类主要分材布在江截浙地区蒸，以水絮域为核乱心景观宗，项目齿表现为右滨湖区蝴域、湖累心岛酒店、别岛墅、公寓秩、游艇注重湖泊犹的文化价娱值挖掘和柱区域品牌幸营销，打养造游艇类馆亲水旅游葛项目，以晴高星级酒懒店带动整莫体项目的乐高端开发千岛湖开腐元度假村绿城千岛刘湖度假公富寓滨海类海南、急环渤海灯区域，寒资源稀吐缺，客洗户辐射表范围广酒店、腰别墅、法公寓、雀高尔夫下、游艇规模性惯开发，它国际化省营销，聪优先完榨善海滩毫景观，浑产品类鼓型丰富萄，产品缓线长，约注重后绪续经营毯托管半山半岛雅居乐清姑水湾温泉类分布在地神热资源丰奏富区域，券目前有人坊工温泉可移利用酒店、圆别墅、寒公寓、老休闲养估生项目产品由“与小而精”洞向“大而锈全”的复达合型旅游横地产发展棚，目前调多采用温受泉和其他作功能复合雁开发九华山庄再温泉度假酷酒店中山温泉耽宾馆旅游度假端类项目通渗常远离市馅区，完善急配套是项缓目开发的赢前提，先坊做旅游后垂做地产，恰增强休闲砌娱乐项目柴的丰富性代和参与性眼，变观光况为度假，采实现旅游瓦资源向地透产价值的哲转变是项形目成功开俯发的关键高尔夫以广州和胶海南为主东，需要高附端客户群路支撑，用鼠地受到严显格控制高尔夫球雾场、酒店粥、别墅等项目在溜资金、拥资源整匀合、客蜘户等多饼方面均桂有很高兵的门槛吵，需要唤与高端青别墅嫁指接，完劳善高端肢服务体绸系深圳观搜澜湖高耻尔夫社遵区南京中山摊国际高尔划夫产品是旅遮游地产概唤念、功能而和品牌的扒承载者，梨是旅游地隐产投资收袍益的主体您，根据各爆类产品在忍开发中作饶用，分为质主体类产呈品和配套写类产品主体类产厉品度假酒店度假别弱墅度假公寓旅游地照产产品配套类款产品游艇商业街会所一、酒店品牌选惠择功能定位品牌功能配套功愿能盈利功踪蝶能酒店是居最基本借的度假否产品，赚是旅游忆地产项跪目中不瞧可或缺陶的产品币，酒店禽是旅游销度假功端能重要纺提供者共，也是地项目价哭值和品彼牌的重遭要体现故者。绿城千合岛湖度鸣假公寓怕，引入喜来登酒店，五碎星级，套始房数250，标准膨间160到0元/天旅游渡亡假区酒放店入住遭率受季辅节性影斜响较大蜡，整体扰保持较青高入住导率，以夺三亚为息例，201格0年前三垂季度酒险店入住渴率61.保83%同比增长2%，200畜9年旅游左饭店客姿房开房尺率62.浑3%，整体双入住率郊较高，扇并表现番为一、泉四季度鞠入住率裹高于二贤、三季衣度一、酒丧店千岛湖速开元度晨假村，五星级227套房，标晒准间700元/天陵水香水亿湾君澜度陕假酒店，信别墅型，65套房，标勤准间2990元/天三亚半唐山半岛涨洲际度裤假酒店私，五星级343套房，标佣准间2600元/天三亚万昌豪度假所酒店，五星级452套房，王标准间220掉0元/天目前酒堤店品质迟星级呈她逐渐升吵高趋势耀，高星担级、高哨价格酒比店大量哨出现在凡旅游景曾区，成挡为项目出档次的杠标志，氧旅游区尘酒店入投住率整碗体较高酒店运营摸模式处在用不断创新奏中，国内袜高端旅游龄地产项目蛮主要采用引入管垫理公司的方式喉进行经私营，产依权方面韵采用自主持有兼产权或者出售产权的模式一、酒驴店典型项谨目运营拣模式表度假别叛墅是目车前旅游脏度假项继目住宅姿类产品开的主力鹊，在产雁品打造协和运营抗方面突裤出其旅燃游度假遮的特点课。产品分类产品特点核心功缓能居住功能商务功能情感功能休闲娱乐功能投资功能客源特殊具有别墅产品的奢华、私密性特征占有旅游度假的稀缺资源集观光、休闲娱乐于一体价格昂贵五大产品特征二、度假贩别墅产品面积皆跨度大，英尽可能多寺的扩大产岛品线，降馆低风险，怖户型设计钱酒店化，乒度假功能说优于居住控功能，营浪造度假氛个围，通常刺是精装修眉，并有奢任华产品配些置扩大产品辟线降低风认险在江浙一滋带，别墅程户型面积难总体来说闯偏大，一片般在300平方米以警上。海南地奥区，别锣墅利用振时间段窝，户型勒面积中70-2诱00平方米。观景功能趟优于居住卸功能度假别灭墅设计萄特别要伴照顾到摸客户的丽观景需垮要。结合当保地的气楼候特点徒设计宜员居户型纱，巧用逗阳台、异露台、秋架空层状、架空鸭廊等设写计。创造出度叙假气息观景需就要打破常剃规面积跨鹿度大别墅强厕调享受本和度假御感模糊客球厅、卧高室、卫室生间的涌界线，铲营造出得不同于行日常生途活的浪杨漫度假划气息。一般采用零全装修，寻根据装修棵标准不同眼，选择配芽置二、度假效别墅度假别墅找类项目的建筑风格校特征：建武筑风格鲜烂明，风格换定位结合身旅游主题仆，体现地蔽方特色世界上仍的顶级家别墅以修西班牙遭式、意苹大利式应、法式者三大经百典建筑变风格为为主；国内旅游灿地产项目败中的别墅练也多采用穿西班牙地浩中海、法切式或欧美浸简约建筑敲风格；度假别搅墅类项赚目需要结合地僵域特征狡，植入浮当地风跃土人情椒及文化纸特色。二、度投假别墅度假别墅寇类产品的园大林与度假垫主题相协闯调，园林责风格与度竟假区景观捉及文化相唉一致，园嘱林与建筑汪融合，景弹观延伸到叛建筑国内的度否假别墅园行林风格可河分为西班龙牙地中海甘式、法式根、中式、料东南亚热投带雨林风检格等；经典的垃园林设泛计并不蓬单纯是粥一种风蕉格，而仓是在异破域风情扛中融入壁中式园侧林精髓宁。二、度妙假别墅“海南”东南亚热带风格融入中式园林精髓变换的海景热带特色高大的椰子树，典型的特带植物展现特带风情讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若干别墅自成组团，并以围墙或是水系相隔，形成风格独特，很值得玩味的院落空间火红的凤凰花等婀挪多姿的热带植物青石板、鹅暖石、麻石的运用，典型的东南亚材料中国江南水乡园林庭院的精华，讲究水系环绕。度假别增墅空置捎期长，葛对物业港委托管岭理要求幕较高，铺多数项桂目提供击委托出最租服务淋以提高阶客户投跑资收益管家式服灰务，提高堂项目品质引入世界扁一流管理戏公司高智能新、私密猛化项目傅配套，战强调项认目享受宁感高尔夫球盟场提供个性闲化服务物业管嚷理入户私家泳衰池、花批园风情商业造街服务配套二、度假赏别墅度假公座寓是在劫不降低膀项目整对体档次猜的前提伪下延长田产品线搜的产品肥，建造胶上强调测观景，恒建筑排顷布以景咬观为核肥心，产蹲品面积谣跨度大么，不同霞楼层价扮差悬殊普通住篇宅建筑页排布一代般都是狡南北朝懒向，而落度假公沈寓注重亮的是景狠观面，攀当项目东东面临炒海或临挥湖时，项度假公忌寓的排炊布将以旺景观面牺为主采饲用东西凡朝向，但为的是要更好的稀利用地幅区的自狂然景观逮资源。绿城千岛雷湖度假公瓜寓围绕湖洞景的建筑滑排布千岛湖数湖面绿城千岛丧湖户型与肆景观资源昏位置示意悠图度假公位寓每一滨户户型掉在设计歼时一般攀都围绕牧景观面托，尽量选使户户闭都做到渡景观可数视，户备型跨度是从70-1赛000平米度假公寓翅项目景观蚊设计与旅割游景点保检持相同风饭格，成为悲旅游景区巷的延伸，抢景观和建兼筑融为一狱体。三、度漂假公寓户型以淡精装修割为主，玻设计酒族店化，歪弱化功忙能的齐喝备，强碰化空间春的舒适购房者以蹲投资为主疾，一般不决会在公寓烂中长期居威住，所以贺一般开发另商都会选千择以精装妙的形式把屿房子交给渣购房者，厅做到拎包击入住，并锣便于后期炒经营出租浙。度假公察寓是给柄人们在廊度假旅峰游时提唐供居住服服务的坐项目，种则舒适番度是产谁品首先碌要考虑粘到的。合所以一吴般的度恨假公寓句在户型国设计上湿采用酒箱店化的居设计，矩弱化厨占房、储柴藏空间掩，强调沙卧室客浅厅的舒彩适度绿城千电岛湖度命假公寓荷户型图通过大密面积阳港台，让迈住户能扭最大限粮度的观膊景，总滚体的装铲修标准饰高端化不，一般刑不低于4星级酒店剑的装修标枪准。三、度假域公寓六、会所与普通辜会所相员比，旅阶游度假挨项目会厌所对商略务设施卧和服务兰要求较令高，常志有多功虎能会议渐厅及相职应服务对，此外填可能有救休闲茶委座、多阳功能室新、商务剪中心等翁。旅游度假袖类会所的尝运营通常甜与高尔夫表、游艇的阅运动设施题相结合，声由俱乐部随经营。旅游地肥产项目井的会所雁通常与丛商业街窄、休闲三娱乐运煮动项目每相配合栽，按其蜓功能特度征形成内休闲娱抬乐类、价运动类垄、商务奖类三大灿种类。常见的会剑所功能普通社区胖会所与旅滔游地产会渠所功能比花较现代旅游谎地产会所朵主要为提桶供配套功桃能会所和欢与高尔夫套、游艇等捧俱乐部结男合的专业键高档会，末会所选址对需要和商讲业街等其馒他配套设叨施协调多点发展房诚保证了各蛮类配套项涂目拥有独蓄立的充分仿的发展空角间，也有厘利于各项摇目进行专朗业化的经借营管理目前大甘多数旅辰游地产肾项目没煤有设置渔专门大揭规模集职中性的轻会所，妈而是将挤传统的加会所功待能分拆辨分到各杯个配套作的餐饮疏、娱乐搂、休闲冷、运动嫁等设施瓦或项目垂上，并桃有可能科将其中痒的一部脏分交由搬专业公册司进行深经营。优势例：观首澜湖高挡尔夫大泄宅会所粱功能列贼表由于酒甘店和商威业街的全存在，迅会所大广部分功毫能将由榜酒店提肃供，会吗所是否贤设置、怪设置规院模、功脉能选择内均需和应酒店、苦商业街层统一规脸划六、会所要类配套项煮目研究针对当前买旅游地产洗开发中的固主要资源捆类型，重话点研究三庸类旅游地怠产项目的江开发模式杏：岛屿项体目旅游城待市非成年熟景观免区项目山地坡地级项目基于开发搅理论的项觉目研究岛屿项目裳开发要虑点解读杭州千饼岛湖开慎元度假仓村【独立开发】依托资帮源：杭州类千岛湖项目规溜模：300亩产品选燃择：半岛度找假别墅、龄五星级标虽准度假酒迹店娱乐配柄套：餐饮、魂临湖SPA、临湖程游泳池弟、游艇瓣俱乐部淀山湖畔泪涵璧湾【独立开发】依托资瓣源：上海蛮淀山湖项目规狠模：80万平方米产品选时择：别墅娱乐配套：会所蔽、游艇岛屿项目典型案例舟山凤所凰岛综暂合旅游为项目【独立开发】依托资遍源：舟山错群岛项目规模：170亩产品选择：别墅、蕉酒店、游哀艇、高尔程夫娱乐配悼套：净化树海水游晋泳池、厌海水足采浴、高现尔夫练喉习场、分淡水垂留钓场、怀近海海馆钓、野族外烧烤伴等青山湖秆郡原列贫岛花园【独立开匪发】依托资源：浙江青毫山湖项目规模：268亩产品选芒择：3300米水岸线确，1个本岛偶，1个半岛，3个小岛膛，1个游艇码方头，8000平方米需精品岛荣屿会所炕酒店，1个岛屿机特色SPA，约90栋游艇别份墅。长兴岛桔炼园度假村【部分开择发】依托资灶源：长江入位海口项目规嘉模：10余万平涝方米产品选择：别墅部、酒店娱乐配筹套：桔洲穹庐秧、高尔夫趁练习场、CS真人射她击场、观游泳馆东、桑拿抱中心、添会务中卫心、橘员园人文价畏值提升度假先愚行项目定签位完善配邮套产品打陕造岛屿项袖目开发驶成功需毯要多种摔要素的尊推动分阶段务开发岛屿项忘目岛屿与陆拥地间的交凤通问题，施需要有直泳接的桥梁买公路，方斩便人、车趁出行，因门此岛屿开惕发以接近魂陆地为主基础设昏施岛屿项目悦与陆地脱馋离，项目酱的可进入晌性，岛屿誉内生活设河施，生活辽环境是项见目能否开傻发的前提绣，交通、猛基础设施扛首先完善岛屿项拌目完善配狐套交通设施资源环迟境岛屿内水、电、洪煤气、通姑讯等基础设朋施完备，往保证岛屿倒项目能够乞运作。对岛屿糟环境进落行美化渡和修正岗；建设滩涂攻、净化水郊域岛屿与匠陆地直废接相连瓦，实现铺驾车直惹接直接羽到达，兄保证岛艘屿生活泽设施的嘴供应安坐全和生铲活的便掉利性岛屿项目完善配套千岛湖开晚元度假村半岛项匀目，与系陆地直犯接相连上海涵酬壁湾沿湖群岛愤，岛屿间能以道路相拔连舟山凤凰测岛独立多岛胆以道路与兽陆地相连青山湖郡仓原列岛花地园半岛和青独立岛灰，以道疲路链接主动高端抵定位资源价值棵：岛屿具有晃无可替代降的私密性渣，具有与戴世隔绝的钩先天条件暗，能实现贫宁静的度舌假生活，喝具备打造架高端私密凡性度假空乎间的条件客户基础探：位于发达窑城市圈的六岛屿项目害具有广泛齐的高端度拉假客户，赵而追求第柱一居所的图中低端客售户不会考茄虑远郊岛甲屿产品岛屿项目项目定跑位岛屿具浪有独特份的亲水膝资源和牵绝佳的洁私密性哀，是休坏闲度假自胜地，针对遣休闲度内假客户拨以高端蹦为主，灶当前岛症屿类项湾目主要幸采用高贩端定位绿城千割岛湖度牢假公寓杭州青山屡湖郡原列夸岛花园上海淀山俊湖畔涵璧障湾以喜来登捧酒店带动蹦整体高端忘形象，公箭寓单价达4万以上婚，最大隙户型上舅千平米以喜来羊登酒店寸带动整拢体高端马形象，失公寓单忙价达4万以上图，最大似户型上爪千平米以喜来骗登酒店亿带动整杏体高端分形象，磁公寓单纳价达4万以上，同最大户型仁上千平米挖掘历答史文化驰，岛屿版自身或糠所在水损域通常壤都具有效一定文籍化历史产品升级文化遗计址历史名灭人风土人情古建筑强调文膛化的挖茂掘和概糊念的创府新是提季升项目爆利润的沫关键岛屿项目人文价值稀提升文化赋包予和创退造，弥夏补滨江责类产品针的“高居复制”比性，赋虑予项目吗独特性受，创造编产品价表值文化注入龄和品牌营掀销：从新安江水滋库到千岛湖，改变的冠，不止是名训称……新安江水刊库千岛湖岛屿项俯目人文价值尊提升度假先行高星级景酒店——已成为度烦假类项目丢必备产品示，成为重邻要的价值剩支撑和度构假功能提浅供体游艇——在适合的邻条件下游炉艇项目是关休闲度假腰活动的主赚题温泉、右高尔夫稼等——根据项目文规模、项豆目定位设痕置，是项缓目价值的功重要支撑拼点岛屿项便目度假先坦行岛屿类项糖目多处于姿远郊，项衬目价值的归实现需要郑客户的亲训身体验，表因此优先纺规划和打于造度假产疼品是项目酱价值实现威的捷径高星级酒否店游艇高尔夫岛屿项目度假先行酒店、赏游艇、胸会所是险岛屿项涝目实现偷旅游度放假功能阶的主要群产品，游酒店多旗采用高积星级以梯奠定项隆目高端颜形象，奏游艇一果般由游债艇俱乐参部经营洪，码头浓出租，警在项目假规模允虽许下，孟部分项佣目打造收高尔夫边练习场岛屿项狗目度假先行绿城千黎岛湖度搁假公寓，优先市引入喜忘来登酒忧店，打跃造游艇译码头，买建造高安档会所化，通过晚样板示浇范区实颤现体验艘式营销桔园度散假村内有岛内尽唯一一家茂三星级旅翠游涉外饭墓店及中国绿色4A饭店，嘉内设新肥建的高冶尔夫练辽习场淀山湖牌畔涵璧湾目前已达建起水上如运动场、穷游艇俱乐尖部、保龄绵球场等岛屿项目产品打造产品打田造的关傍键点一宿：建筑乓排布以义资源为工核心建筑排布冲：水系导械入，亲水加排布水域广泛尚是岛屿的尖核心优势引，建筑排摧布围绕水才景资源。别墅类产懂品亲水而膨建，如千目岛湖开元搅度假村、武淀山湖畔定涵璧湾；定度假公寓密产品强调挺望见水景竟，如绿城抵千岛湖度泰假公寓淀山湖论畔涵璧探湾绿城千卵岛湖度便假公寓作为以湖景为核心资源的旅游地产产品，淀山湖畔涵璧湾及千岛湖公寓都充分抓住了湖景资源的精华作为其最重要的卖点，其收益远不仅仅来自产品本身，更对整个项目起到了有效的提升作用。

岛屿项厚目产品打跳造产品打纳造的关杠键点二券：产品诵设计酒厕店化，采产品线舌丰富产品线枪：产品朗高端定职位，产猜品线拉抖长岛屿项幸目客户王类型以钥高端为值主，但燃因非第颤一居所鞠，户型潮面积跨届度较大苹，如绿荡城千岛镇湖度假谢公寓，薄既有迷素你别墅崇，又有堡大面积执豪宅产寺品从70平米1房到100接0平米大户乞型；淀山丑湖畔涵璧势湾别墅有5种户型，瞒面积从760平方米针到1323平方米度不等产品设计露：户型设腰计酒店化淘，精装交泰付为主岛屿类度箱假产品非处第一居所宴，客户居多住时间较垫短，兼顾活出租经营截的作用，竖因此采用酷酒店化设孤计，强调阁观景平台防，弱化厨彼房等居家英设计客户异地才购买较多生，因此多隶采用精装馋交付淀山湖不畔涵壁哗湾千岛湖御度假酒踏店产品高端等化户型酒店屿化区域起步欲期：此时资源浓价值一般册、缺乏相邪关配套，披需要与政捉府合作完栽善配套，己从整体品错牌形象着挣力打造快速开发杜期：准现房交畜付，缓解柱异地售房昌压力，分锈期开发，滴保证现金肤流区域成枣熟期：区域成骑熟项目心较多，绳竞争压神力大，枣需要通艇过创新馒突破竞蹦争分阶段楼开发探查阶段参与阶段发展阶段基础设施建设吸引客户；加快建设项目迈入正轨合理有侧序的开衔发模式痰、明确遍的客户赌选择是律项目成代功的助士推力岛屿项怕目分阶段开卡发岛屿项兆目分阶段开揉发发展阶段（2002-2006年）参与阶段（1992-2001年）探查阶段（1982-1991年）滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业；千岛湖综合型房地产市场快速成长，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益1997年接待游客65.8万，比1991年上升了139.3％，实现门票收入2858万。旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。典型项目：开元度假村开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步。典型项目：鱼味馆饭店1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；1998年《千岛湖风景区总体规划》正式实施。2000年，成为全国首批级旅游区典型项目：海外海大酒店、凤凰休闲度假村阶段特征阶段特征阶段特征大事件大事件大事件千岛湖否旅游度术假区的述发展历路程表旅游区恳非成熟大景观区艰项目开呜发要点晓解读旅游区非律成熟景观毛区项目如夜何开发？问题症结凤：缺乏强弓势资源向已有惰成熟区爹靠、分震享成熟袍旅游区第客户资胆源通过产品敲规划及景弓观打造，休使项目融拴入度假大庸区域借势打造人工雀旅游资源亚，如人工六温泉、高瓜尔夫球场坚、游乐场城、公园等域，创造全关新概念，均如常州恐忽龙园（无损恐龙）造景核心解决陆途径：概谜念创新价值突正破点一向成熟旅牌游区、强盈势影响力称区域“靠钟”，分享蹲成熟区品激牌价值【案例借鉴】三亚山水午国际借鉴点：向三亚靠浆，分享成钞熟区域客昨户资源三亚山水日国际——借势三叹亚【案例借鉴】概况：山水国际剧总占地面厉积为235序1亩，总瓣建筑面驶积逾100万平方科米，综订合容积平率为0.5娘6，绿化率50%，其产品钟形态包括蔑独立别墅谎、联排别悄墅、双拼请别墅、叠响拼别墅、麦多层住宅炭、小高层学住宅、酒阀店式公寓圆、水上餐馆厅及商业起步行街等地理条楼件：位莫于三亚宝市区，临非一线砖海景，煌项目自菜身缺乏庙自然资司源，利殃用其三选亚市区涂的地段辜优势，旺分流度佳假客户。三亚山挥水国际——位于三值亚非一续线海景骂区域，照占地逾浑两千三伏百亩，免缺乏景贤观资源婶，依靠拍产品打洽造，融厦入三亚港度假区掉，分流匙度假客尽户三亚山水照国际【案例借阔鉴】引入水系阅，营造热泛带水景效恶果项目外织部景观排不具备均优势，资通过内李部景观贼打造，能营造出锦热带海记景效果责，融入受三亚旅旁游区，次实现快细速销售嘴和溢价在外部即资源缺济乏的情薄况下，奸强化内原部景观圆打造，席营造热盯带园林哀效果，袄形成集反度假旅普游、文铸化娱乐泼、健康栽休闲、崖生活居售住于一米体的“好山水国态际村”开发水上注游乐设施喜，水上餐祝厅等，增心添项目娱晒乐性丰富产品甘类型，延炭长产品线靠，扩大客吼户范围，观与一线海彩景高价项乎目形成差妻异化价值突孕破点二打造商业麦化旅游资反源，如人故工温泉、唯高尔夫球饺场、游乐洒场、公园龟、奥特莱特斯等，通搞过产品提尤升项目价飞值【案例借焦鉴】观澜湖高籍尔夫东部华兄侨城观澜湖步高尔夫总位于深刷圳，横滨跨20平方公里乳高尔夫绿中地的观澜铺湖国际顶蛙级豪宅区品。项目区位“链式”加服务1997年，观澜肠湖晓峰居落别墅正式积入市，赢象得市场积钻极追捧。2002年，观澜战湖获“权中国深圳裕地产高档坐楼盘成功障开发典范采”。200幼3年，高推尔夫大历宅入市秆，成为农国内最驴受瞩目峡的别墅愁住区之事一。2004年12月，高间尔夫大历宅荣登挠“中国差十大超辟级豪宅死”。200懂5年9月，观澜酸湖黄金岭矿别墅入市科后迅速售灾罄。200携5年11月，在宁“宾利饭国际地踏产奖”坛中荣获武两项五索星级大扬奖。200投6年4月，观澜证湖•翡翠湾103栋别墅一换日售罄。200丑7年1月，观愚澜湖赢她得2007－2018连续12届高尔夫肉世界杯举遥办2007年7月，224套观澜劳湖•上堤在1.5小时内盾全部售净罄。观澜湖大尼事记【案例借逗鉴】观澜湖著高尔夫救地产——以高尔夫吵提升价值借助高验尔夫这衬一最具搭贵族气厚质的休考闲运动身作为载六体，通刑过酒店税、球场拣、会所英、宅邸疗和一系衰列休闲旦娱乐项沾目和服贷务，形紧成自身裕完整的惰产业链渗条，成充功营造流了一个很国际化序高端时温尚生活铺圈层。项目引孕擎物导高入分析高尔夫+优质自然勇景观项目选取倘了高尔夫搭球这个最沙具贵族气译质、最绿乌色、最阳社光的项目山作为出发是点和承载扣整个模式尾的平台，机从而突出利了尊贵、吸高雅、时胖尚、健康制、精彩、积世界一流龙的理念和讽特质。该项目市届场定位于趟最高端的放国际时尚常生活圈层畏。明确是幅为社会财留富精英、训成功人士潮准备的，卧从而成为版一种成功督的象征、仔身份的象表征。从而站最大限度腥里利用了爆高尔夫以早及优良的串自然景观乱这两大引猪擎。项目引擎王物导入分逮析物业配比尺分析乡村俱乐部观澜湖高尔夫大宅大卫利百特高尔夫学院观澜湖辛迪瑞高尔夫学院高尔夫水疗度假酒店及赛维纳酒店观澜湖高红尔夫地产观澜湖槽高尔夫的项目的挎引擎物敲是高尔释夫+优质自持然景观院。项目温围绕高唤尔夫主率题配置伐了多个狭高档次阁且别具棉特色的绣项目，全形成了散一个完碌整的高堵尔夫旅皱游休闲挡产业链惹。【案例借鉴】观澜湖土钩地运营策拉略观澜湖土冰地运营的耽目标是通挖过与旅游卫产业、休卖闲产业的掠结合参与纪城市运营副。整体思路惭是通过科积学的规划黄，先造环估境再造城页，以此提军升并发挥贿土地的最趋佳状态，忘使环境成躁为整个社项会发展的延有力承载脚者。观澜湖驾项目运可营策略策略一：垦首发造景策略二：乓先做配套呼后造城策略三肃：依托汽旅游休汤闲资源蜡打造旅便游住宅由项目策略四：塑利用文化者价值做营仆销观澜湖漏高尔夫左地产观澜湖帽模式采砖用先造胶环境再活地产，具先造配敢套再造所项目的蚕模式，盾通过休完闲度假糠产业的笛打造和摆运营提妨升项目得土地价仗值。【案例借鉴】不做地产，做生活观澜湖高尔夫不仅仅是为地产而地产，而是引进系统论观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。滚好“活地”雪球由于该项目所提供的产品和服务，是围绕着国际时尚生活方式而展开的系统。这种模式是一个动态的过程，促使企业在同一片土地上长期持续运营。我的地盘，少数人的桃源“观澜湖模式”不造传统意义上的城，也不造传统意义上的城区，所以不是无条件对社会完全开放。领地的相对封闭，确保其所提供的高端时尚生活方式的纯粹性。刚柔相济，软硬并行大力营造国际化氛围，不仅规模世界最大，硬件国际一流，建筑风格充分体现异国风情，而且管理模式、行为方式等软件，尤其是人文环境的国际味越来越浓。一直被追赶，从未被超越由于观澜湖高尔夫项目定位于市场最高端，突出了物以稀为贵，所以预留的升值空间相对而言要大得多。不做新城，做产业这种模式超越了简单的地产开发模式，从开发商与政府角度而言，在土地运营、体育休闲产业等方面，令业界对这种开发模式有了观念性的转变。而从消费者方面来讲，则体现在对居住形态与居住氛围的观念改变。【典型案撒例】观澜湖羽高尔夫旺地产“观澜湖刻模式”融含体育经济邀、赛事经大济、商务侦经济、休昌闲经济及扁房地产开无发于一体凳，最终令惭观澜湖豪份宅物业具冰备了普通肉楼盘无法帝企及的独舅特优势。*东部华莫侨城【案例借欠鉴】华侨城旅草游+地产的开状发模式，棋通过打造计主题公园炕营造度假困氛围，实刮现旅游地貌产项目开掌发东部华侨吉城是国内株首个集休山闲度假、顶观光旅游善、户外运萍动、科普路教育、生扫态探险等吉主题于一繁体的大型站综合性国码家生态旅蛇游示范区奴（中国国乏家旅游局盆和国家环伸境保护部越联合授予聚），体现偶了人与自聚然的和谐问共处地理位置明：中国深根圳大梅沙占地面汁积：9平方公候里投资资金缝：35亿元开发时液间：2004年12月30日动工御建设，2007年7月28日项目一窄期开放贩，耗时938天主要板块:大侠谷坑生态公踏园、茶咳溪谷休础闲公园砍、云海概谷体育但公园、算华兴寺标、主题买酒店群掩落、天酒麓大宅泄等六大荣板块*三大谷大侠谷越生态公另园、茶违溪谷休异闲公园绝、云海狱谷体育欺公园三大山专地主题冰小镇“茶翁古炉镇”、“槽茵特拉根壶温泉小镇汗“和”海铃菲德小镇武“，主题伏酒店群落哗大多建在弄此。其中漂“茵特拉障根温泉小铜镇“建有茂高星级酒籍店。独栋别墅天麓一、释二、六、拥七、八、村九区目前弦在售。是总莫建筑面写积约20万平方霸米的纯胆独栋别吹墅东部华侨宇城规划原骨则:一、尽量惹少扰动或斯者不扰动乳山、水、抛植被；二班、项目建过成后，加寨强对山、裙水、植被核的保护；扬三、充分姥利用无污梨染、可循危环的能源轰进行产品惊设置和开蔽发。华兴寺座落在罢东部华午侨城的些观音座假莲山，蛮体现佛舱教旅游蛛文化。造包括：提观音座刘莲宝像表、华兴留寺檀越伤酒店、革妙相禅独境、《天音梵详乐》、大雄宝期殿、众香州界、香积靠斋、归一先阁、云水赶堂等。华兴寺东部华俯侨城【案例借剥鉴】先规划将后开发瓶，先旅带游后地叮产，深院入挖掘碰项目文券化和自牛然资源妙价值，灿投资打亭造旅游劣度假公臭园、寺塞庙等，侨提升区锐域旅游塑价值*大侠谷违探险乐欣园茶溪谷度隶假公园茵特拉根非小镇海菲德小蒸镇茶翁古镇大华兴凳寺茵特拉驴根酒店东部华侨来城瀑布酒金店东部华侨减城房车酒煮店天麓独双栋别墅大华兴寺迹菩提宾舍云海谷言高尔夫鹊会员球叼场公众球猾场特色荐酒哨店休泰闲候娱送乐体雾育旋健恨身东部华庸侨城【案例借鉴】坡地项目但开发要点洽解读坡地项沾目如何刷开发模倒式坡地资过源分析资源优势恨：具有山泼地景观炸资源，絮环境优衫美，项芒目易产轿生层次斥感，位剑于城市设郊区，镰适合开雕发休闲脚度假项肚目和第鹿二居所开发难点洽：资源可业替代性通强，不净够强势闻，远郊直陌生区岂域缺乏益价值诉掀求点，价值突哨破方向一、深入挖阶掘文化认价值，英利用古狱建筑，烧民俗文要化等吸烈引游客凡，将文击化价值躁嫁接到培地产项逃目二、打造建休闲娱乐链项目，温挎泉、高尔举夫、游乐滑场等，提钩升项目价础值价值突移破点一深入挖强掘文化纠价值，缩慧利用古讨建筑，级民俗文脏化等吸胸引游客原，将文北化价值疾嫁接到川地产项贸目【案例借奖鉴】成都芙讽蓉古城借鉴点则：从川西民贿居切入，误通过营造屋中式复古照建筑，川薯西民俗文该化氛围实租现旅游地尘产盈利【典型案峰例】成都芙撤蓉古城项目位置静：芙蓉古毫城位于滤成都西权郊青羊市界，新灶成温公韵路成-温-郫生态猾城市带月快速通移道旁，前交通便注利，距社市区二盘环路仅10余分钟车丢程，与外蜓环路文家晃立交桥相晋距仅100欺0米，2001年开始全袄面启动。项目定位钉：集居住、范度假、休否闲、投资议于一体、闸融合各种侧中国民居挑建筑风格膝、以成都亩地域文化标为项目内接涵的老成屯都缩影式必的极富传戒统色彩的疾小区项目规响划：芙蓉古城吓总投资逾2亿元，占筋地约810亩，项目听容积率0．26，规划总编建筑面积13万多平方饭米，绿化霸率达66.8睁%，分川西各区、苏州尸区、云南泥区、紫宸崇园、唐风叶区五大区胶。芙蓉古城牛项目从川烫西民居文踪蝶化切入，岂融合多种黎民居建筑泡风格，打骨造复古建叉筑群，通碧过对古建姑筑和川西即文化的渲伐染，构筑献项目文化乖价值。项目将居阿住区、老殊式建筑、乘博物馆、祸祠堂、庙趁宇、会所净、宾馆等局完美结合笨，中间穿丝式插人造山痛坡景观和尖水环境，凯即利于居削住又方便谜休闲。"芙蓉古城"包罗北愁方皇家角园林、燥江南私蜡家园林掌、四川易古典园做林、岭如南庭园湖等，根晕据不同棍风格住瓦宅院落挑作园林偷布置，遍在差异电中达成凡统一，糟于对比贫中体现坐缤纷。由川西民重居、江苏呢民居、云女南民居、滤唐风建筑质组团架构物了芙蓉古遥城的住宅薪体系；它卫集居住、耕度假、休旗闲和投资副于一体。晨住宅2层为主，汗建筑面积42~2行12平米，租巧妙组嗓合各种腰特色建第筑符号截，外观葱古朴，滴住宅内脂部实用桐性强。项目的功帜能配套齐山全，不但炉有温泉浴辫音乐休闲成广场，小票型足球场镰、网球场极、高尔夫