世联地产-区域商业市场方法及案例

开元门EBD生态商务区5/7/2023提纲Part1:我们是谁？Part2:我们的模式？Part3:我们要做什么？返回主报告Part4:为什么在这里做？Part5:这么做的好处？我们是谁？我们是谁？洛阳天惠投资有限公司，座落于洛阳市新区长兴尚街，成立于2009年9月，总部在上海。主要经营房地产项目投资与管理、实业投资，土地整理，建材、机械设备销售，注册资本壹亿元。我公司拥有完备的管理机构，完善的管理机制和制度，拥有一支高效能的管理团队和实力雄厚的专业技术队伍。我公司集上海、北京等我国一线城市先进的行业技术、经验于一身，奉承立足新起点，开创新局面的经营理念，同时，将这种理念与以往丰富经验的有益结合，赢得了当地政府和同行的赞誉。1现代产业服务业运营商专业的运营团队生态商务区区开发商成熟的总部经济运营模式我们是谁？天慧公司我们的模式？我们的模式？生态商务区EBD生态商务

高档住宅

综合商业

总部经济

模式产生背景城市更新升级、产业升级动力源解决三线城市更新升级问题，打造城市新一轮发展的动力源、亮点。二三级城市更新升级的需求众多投资企业与资本扩大市场的需求需求商务平台城市产业升级的重要商务平台我们的模式？成熟可复制因地制宜模式基本特质成熟的项目模式便于区域复制推广形成竞争优势灵活的定制方式便于针对不同需求形成地方特色我们的模式？模式内涵全球资源地域资源有效整合地域资源全球资源有效融合地域性国际资源全球时尚资源我们的模式？高端商务服务业商业金融专业服务会议与会务生产性服务业国内企业总部部分国际企业地区总部企业采购办公室信息技术企业办公室技术服务总部地区性运营中心零售银行企业地区结算中心后勤金融服务占据价值链高端，发展辐射全国的服务产业，打造地区总部、运营中心，采购结算中心、工程服务业、技术支持服务业、系统软件支持服务业、研发服务业商务咨询信息咨询小型会议会务专业会展五大产业：高端商务服务业、生产型服务业、商业金融、专业服务、会议与会务模式产业定位我们的模式？BusinessOffice商务办公功能BusinessCommunication商务交流功能Commercial&Entertainment商业文化娱乐功能EnterpriseHeadquarter企业总部BusinessLiving商务居住功能ResearchCenter研发中心E-commerce电子商务ConferenceCenter会议中心ExhibitionCenter展示展览中心Market/ShoppingMall商场/购物中心CultureEstablishment(Museum,etc)博物馆等文化设施RelaxingEstablishment(Park,etc)公园等娱乐设施ServiceApartment酒店式公寓Hotel/Apartment酒店/公寓以商务办公为核心、集商务、商业、休闲、居住为一体的综合功能，聚集高素质产业人口，促进现代产业升级。模式功能定位我们的模式？我们要做什么？5总部经济定位洛阳天慧---总部经济花园总部经济花园

——生态商务、高档住宅、综合商业、总部经济洛阳未来中心城区顶级商务中心中部地区具有民族文化气息的现代化生态服务综合商务区县市枢纽商业服务平台我们要做什么？总部经济释义使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局我们要做什么？我们要做什么？1总部经济产生的过程总部经济是高科技发展的必然趋势，是世界经济高度发展的产物，是工业时代向后工业时代转变而产生的一种经济现象。科学技术发展推动“市场和竞争全球化2伴随工业化城市化进程出现的一个现象3城市集化效应的结果我们要做什么？总部经济所具备的条件区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造.区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异.区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。区域停笛车场情补况区域内姑停车场蝇数量仍锡显紧张桃。区域历史网文化背景区域拥有顾浓郁的历商史文化氛蹲围，蕴含探深厚的文盐化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市浑场研究率——区疼域消费倍能力研贺究区域消费泪人群分析1.常纷住人口宽：区域内狼存在大己片的平笔房区，芹人口密幻玉度相对烂较低；常住人晋口素质筑相对较域低，消推费力较加弱2.工笑作人口区域内存私在大量的资党政机关淘，国家公威务人员；高学历、澡高素质、构工作稳定头，具有一敏定的消费晴能力3.流谣动消费心群该部分消稳费群主要版以年轻、助时尚的青需年为主消费能力倾一般区域内吨工作人谨群的消意费潜力扩并未得有到有效困释放，起其他消将费群体齿消费能驻力一般采。区域消费顺支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源拣：200巨5统计年听鉴区域内居引民消费集枝中于食品注与教育两正方面，尚处于满栏足日常生谨活消费的悼层次。区域党政句机关分布国务院发径展研究中答心中华医学毅会国家经济约贸易委员蜻会治金机性关服务局中国民息用航空诊总局国家冶陶金工业纤机关服淹务局东城区城求管监察执妨法站北京市东填城区国家末税务局国家广播淡电影电视元总局电影闷事业管理紧局中国城并市发展伶研究会东城区商姻会外交部丽机关及凑驻外机戚构服务烧中心中华人促民共和毛国新闻测出版总任署.中设国妇女供旅行总窜社中国残公民出御境部北京市商嘱业联合会北京市开东城区选国家税喜务局进取出口税孕收管理坡所市民委区域党政梁机关云集甚，主要为懒出入境、撕新闻出版奔、税务、啦商业等籍行业。区域教中育配套磁分布北京中条华会计仅函授学厦校东城乳分校礼士胡桂同小学北京市匆第16帖6中学史家胡同牧小学灯市口小寇学北京市西外国语状学校正纲艺术衫实验学校北京景山扯学校北京市肠东城区俊体育运局动学校公分校北京市贷二十五誉中学东城区党管校北京市丢第二幼框儿园北京市视第二中召学分校北京印胡刷职工器中等专宰业学校北京市东消城区蓝海锄文化艺术描学校中央教道育研究荐中心实窜验学校北京市漏第一聋婆人学校燕京文粮化专科究学校区域中小借学校繁多蜡，且不乏托知名的重籍点学校。区域消应费能力绩总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口18万。返回区域居背住人口穴以日常钞生活消估费为主恰，消费匀能力较辞弱。区域流动值人口消费洁力没有得啄到完全释需放，具有硬一定的消昏费潜力。区域市场枣研究——孕区域商业馒市场研究隆福大仙厦菜市场项目周衰边商业斜业态分秀布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街美术馆生活类时尚类文教类本项目项目周边糟现有商业傍业态混乱亡。区域商伪业业态蚂构成业态分愉布上，群区域内全以餐饮抱和服装鬼服饰两贵大类为仁主。备注：其康它业态指唉烟酒店、海自行车店晶、邮局、头玩具等业婚态区域商段业经营狱档次分台析区域商宰业经营贷档次以星中档为渴主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商户业经营滋状况、常消费人忧群分析区域整体夕商业经营遵状况一般拜，目标客圆户群消费黎力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般中青年，有一定消费力东四北雾大街租泉金分析道路东侧谎，由北向嚼南序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积日租金（元/天/平米）1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.03名品折扣服装358012.04瑞丽烫美容美发401507.35派克兰席服装10505.56傣家风味餐饮10357.87假日发廊美容美发18608.28蝴蝶装苑服装205011.09鸿升金榜美容美发341406.710爱家纺花布店服装402005.511大井陶艺工艺品153511.712鑫时尚秀鞋业20906.113奇缘玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黄记煌餐厅餐饮241504.4东四北大朱街租金分蛛析序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）1外贸专营服装18608.215军野行服装16508.82中国烟草烟草10406.816朱丽叶饰品102013.73东四洗染店家居10406.817蓝礼小屋服装10309.14工商银行银行503004.618当代名剪美容美发452504.95北京银行银行503004.619音像图书音像351009.66妙天斋饰品18608.220真心草真丝专卖328011.07中国农业银行银行503004.621牛仔广告服装101518.38光大银行银行503004.622浮世会服装183016.49桂堂足疗医疗保健503004.623网聚网吧网吧321505.810东单银地宾馆住宿503004.624奥康皮鞋鞋类308010.311时尚码头美容美发20609.125鑫裕民商场分店15508.212食草堂皮革401209.126美国加州牛肉面餐饮452006.213m居·sisskbaby饰品10604.627新月网吧网吧351009.614谭木匠饰品10309.128东鲜烤肉餐饮351009.6道路西司侧，由省北向南东四北碗大街街核铺租金钟在10疏~50故万/年牲不等，痒街铺面铁积在1期0~3扫00平多方米之饮间，平毯均日租飞金为8无.3元遮/天/辉平方米份。区域商妖业市场摇小结返回区域商业窝缺乏统一维规划，商浓业业态混陪杂；以餐饮和壶服装服饰送两大类为束主；区域商业蒜经营档次悉以中、低估档为主；区域商业滩经营状况循一般，客池户群消费晕力偏低；单铺面积甚在10~视300平尘方米之间律；各商业四街商铺缺租金差稿异较大区域内丽各商业疼片区驱屋动因素责分析1.时尚滤商业街驱任动引擎—梳—电影院电影院时尚割青年抢时尚的闹服装服洲饰2.日挤常消费凯商业驱择动引擎故——朝允内菜市快场朝内菜市骨场日常欧居民日束常消费业盾态3.中丙高端商愈业驱动脖引擎—骨—品牌沸店、高忆档的美哄容美发美容美行发及品碧牌店印银街偏中高档粪的消费绒群体返回明清年铺间二十世顺纪五、蛛六十年迈代八十年餐代末九莫十年代驳初九三年毫至本世针纪初现状隆福寺商绝业步行街译发展回顾明代三抛禅并驻膀的寺院跪、京师嫌著名大肝庙会：狂东庙；甲“隆福况寺，每蔽逢月九是、十有绸庙市，诵古玩字严画，风裤味小吃火，花鸟肯鱼虫，堂为诸市何之冠”丧。寺庙经冲济起源东四市挣人民广伤场建立芒，庙址竞改成大基型百货驴商场，畜有回民烧汉民两鸡个小吃忧摊群起云，逐渐极盛兴，谱演变成蚕隆福寺籍小吃店寄，并且蚀成为北吵京小吃口业的精晕华。民俗文俗化商业路街寺庙建筑慈荡然无存阶，盖起高近八层的隆骑福寺大厦袄：当时第尊一家拥有洒中央空调先和自动扶至梯的商场横，主要以真批发为主扭，五金受普到青睐。京城最火铲爆商圈之拜一曾经多次撑进行转型猪，服装、洗数码等，卵但均告失燥败，经营储每况愈下浆，隆福商腾圈日益衰州落。多次转幕型日益衰落以娃哈哈飘、长虹影斧院为代表挑的高档食非府、娱乐纳场所与传塞统民俗文炼化并存。娱乐、零根售混杂目标客谨群混